Get Adobe Flash player

Spółdzielnie

3-OSOBOWY ZARZĄD -Nr 10 (351)

Spółdzielnia „Osiedle Zacisze” powstała całkowicie przez przypadek w roku 1995. Jej celem było przejęcie majątku i długu od dewelopera oraz dokończenie budowy Osiedla. Było to zdarzenie gospodarcze bez precedensu, albowiem był to pierwszy i chyba jedyny przypadek w Polsce. O ile 3-osobowy Zarząd miał swoje uzasadnienie na początku działalności Spółdzielni – negocjacje z bankiem, wierzycielami, nadzór inwestorski, zawieranie umów itd. – obecnie, kiedy to Spółdzielnia sprawuje tylko funkcje administratora tak rozbudowany stan osobowy Zarządu nie znajduje w praktyce uzasadnienia. Od 2012 r. publicznie twierdziłem, że w tak małej Spółdzielni, 143 lokale mieszkalne, Zarząd powinien być jednoosobowy, przy silnej, profesjonalnej Radzie Nadzorczej. Nie ma żadnego racjonalnego wytłumaczenia taki przerost administracyjny, który pociąga za sobą olbrzymie koszty:

  • Wynagrodzenie Zarządu – 166 800,00 zł,
  • Obsługa księgowa – 72 000,00 zł,
  • Administracja – 89 999,10 zł.

Razem 328 799, 10 zł rocznie.

Są to astronomiczne koszty, które można tylko rozważać w kategorii absurdu.

Czym zajmuje się Zarząd tak sowicie opłacany? Na dobrą sprawę trudno jest powiedzieć, ponieważ „zabunkrował się” w piwniczce (siedziba Spółdzielni) i tylko zdalnie zajmuje się problemami mieszkańców. Nie ma też pewności, czy w ogóle przychodzi/przyjeżdża do pracy. A może „siedzi sobie na tarasie” popijając chłodną lemoniadę i tylko sporadycznie odbiera telefony lub odpisuje na maile. Agnieszka Żebrowska – Wiceprezeska – regularnie widziana jest na spacerach z psem. Mieszkańcy Osiedla w sposób humorystyczny określają ją jako specjalistkę od odpadów komunalnych, gdyż zna się na śmieciach. Niezła fucha za 4 500,00 zł brutto miesięcznie, w skali roku to kwota 54 000,00 zł. Od wielu lat członkowie Zarządu są nieprawidłowo zatrudniani na podstawie  uchylonego przepisu o powołaniu. W tym miejscu warto jest przytoczyć stanowisko Krajowej Rady Spółdzielczej wyrażone przez lustratora:

  • „(…)umowa o pracę wprowadza większą stabilność relacji zarówno dla spółdzielni jak i dla zatrudnionego członka zarządu. Krajowa rada Spółdzielcza stoi na stanowisku, że członkowie Zarządu powinni być zatrudnieni na etacie i wynagradzani na warunkach rynkowych. Dopiero taka relacja właściwie zabezpiecza interesy Spółdzielni.” – pisownia oryginalna.

Gwoli wyjaśnienia należy wskazać, że przez wiele lat wynagrodzenie pobierał tylko prezes Zarządu, który był zatrudniony na umowę o pracę, pozostali członkowie pracowali społecznie. To się zmieniło od połowy 2011 r.

PORÓWNANIE

Porównajmy dwie warszawskie spółdzielnie mieszkaniowe:

  • Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zwycięzców” z siedzibą na Saskiej Kępie. Powierzchnia użytkowa osiedla to 14.551,45 m2. W skład jego jako odrębnej nieruchomości wchodzi 5 budynków mieszkalnych oraz pawilon usługowy z garażami i administracją z pomieszczeniami do ćwiczeń rehabilitacyjnych. Klub, w którym znajdują się urządzenia rehabilitacyjne tj. bieżnia, rowerki, stepper, orbitek magnetyczny oraz atlas dostępne są dla mieszkańców osiedla codziennie w godzinach otwarcia Spółdzielni. Dodatkowo prowadzona jest gimnastyka oraz wykonywane masaże lecznicze. Zaletą Spółdzielni jest jej położenie, połączone ze środkami komunikacji miejskiej. Ponadto SM ma pożytki w postaci przychodów z umieszczonych na elewacji bilbordów, anten GSM oraz czynszu z pawilonu usługowego.
  • Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle Zacisze” z siedzibą na Zaciszu/Targówek. Powierzchnia użytkowa 143 lokali mieszkalnych wraz z garażami jest zbliżona. Brak jest lokali usługowych, klubu osiedlowego, ćwiczeń rehabilitacyjnych oraz nie jest prowadzona gimnastyka i masaże lecznicze.

Na pierwszy rzut oka widać, że czynności są o wiele większe w zarządzaniu w pierwszej spółdzielni niż w drugiej.

Dlaczego dokonałem zestawienia tych dwóch SM? Z prostego powodu, a mianowicie zakończył się trzyetapowy konkurs na członka Zarządu, który wyłonił Jacka Popławskiego.

Pan Jacek Popławski był swego czasu prezesem SM „Zwycięzców” i piastował to stanowisko w pojedynkę, nie potrzebował pomagierów w postaci wiceprezesa i członka Zarządu. Można? Można! Tylko trzeba chcieć i umieć.

Cyryl Parkinson sformułował następujące prawo:

„Klasa urzędników jest rodzajem raka społecznego, który rozrasta się kosztem zdrowego organizmu i – jak rak – zabije go, jeżeli się nie położy tamy jego rozwojowi”

Zaś francuski pisarz i polityk Andre Malraux pisał:  „tak trudno jest się pozbyć biurokratów, ponieważ należą oni najprawdopodobniej do narodowych zabytków.”

Thorstein Veblen zdefiniował klasę próżniaczą, określaną niekiedy też jako klasę pasożytniczą nastawioną na konsumpcję a nie na pracę.

Na koniec chciałbym zacytować słowa prezydenta Ronalda Reagana, które celnie ujmują zjawisko rozbudowanej administracji:

„Biurokracja ze wszystkich rzeczy ziemskich jest najbliższa życiu wiecznemu: raz ustanowiona, nigdy się nie kończy”.

REASUMUJĄC

Moja mała Spółdzielnia, by nie rzec, że jest w skali mikro ma rozbudowaną administrację pochłaniającą każdego roku bajońskie sumy. Pod przewodniczącą Urszulą Srebrowskiej zwaną SOŁTYSOWĄ Rada Nadzorcza akceptuje ten proceder. Jak określić te niekompetentne organy? Klasą próżniaczą? Klasą pasożytniczą? Klasą darmozjadów? Klasą urzędniczą, która jest rodzajem raka społecznego/spółdzielczego? W mojej ocenie wszystkie powyższe terminy adekwatne są do dysfunkcyjnej Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze”.

Czarek Meszyński

 

Lubię to!(21)Nie lubię tego!(1)

LAWINOWE KOSZTY – Nr 9 (350)

W dobie pandemii, w której zastosowano lockdown na masową skalę, zakazano pracy, wyjścia z domu, chyba że w koniecznych życiowych sprawach, wiele branż zostało na długie miesiące zamknięte, a cała masa przedsiębiorców zbankrutowało, a mnóstwo rodzin zostało pozbawione środków do życia. Nawet wyjście do lasu na wiosnę 2020 roku było zakazane. Każdego dnia w Polsce od 14 do 17 osób popełnia samobójstwo, co daje w skali roku 6000 tych tragicznych zdarzeń. Za każdym samobójstwem kryje się tragedia ludzka.

Zdawałoby się, że orgalny spółdzielni (RN, Zarząd) podejmą zdecydowane kroki by radykalnie ograniczyć koszty związane z funkcjonowaniem Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze”.

Niestety RN i Zarząd w tych trudnych czasach zafundował nam „lawinowe koszty”. W mojej ocenie organy Spółdzielni są oderwane od rzeczywistości, pozbawione empatii i zdrowego rozsądku, a przede wszystkim nie biorą pod uwagę rachunku ekonomicznego, który jest podstawą funkcjonowania każdego podmiotu gospodarczego.

Urszula Srebrowska zwana przez mieszkańców Osiedla SOŁTYSOWĄ, w roku 2014 miała już ambicje by zostać wybraną do Rady Nadzorczej i nawet sama zgłosiła swą kandydaturę, niestety wtedy przegrała ze mną w wyborach. Dopiero w nowej kadencji 2016 -2019 została wybrana. Urszula Srebrowska jako przewodnicząca RN legitymuje nieuzasadniony wzrost kosztów funkcjonowania Spółdzielni

Dlaczego tak twierdzę? Spójrzmy na twarde fakty*:

  • Wynagrodzenie Zarządu – 166 800,00 zł
  • Obsługa księgowa – 72 000,00 zł
  • Administracja – 89 999,10 zł
  • Sprzątanie – 175 800,oo zł
  • Konserwacja – 53 952,00 zł
  • Wsparcie techn. 1 448,94 zł
  • Badanie SF – 7 995,00 zł
  • Ochrona Danych Osobowych – 3 690,oo zł
  • Obsługa prawna – 13 530,00 zł
  • BIG – 1 461,24
  • Internet – 1 560,00 zł
  • Biurowe materiały eksploatacyjne – 1 300,00 zł**
  • Obsługa prawna procesów sądowych (pozwy, pisma procesowe, apelacje), zawiadomienia do BIG-u, itd. – 20 000,00**

Razem ok. 610 000,00 zł rocznie

Takie horendalne koszty przypadają na członków Spółdzielni, którzy posiadają tylko  143 lokale. Na szczególną uwagę zasługują koszty związane z:

  1. wynagrodzeniem zarządu,
  2. obsługą księgową,
  3. administracją
  4. badaniem SF,
  5. Obsługą prawną procesów sądowych (pozwy, pisma procesowe, apelacje).

 W sumie 356 794,00 zł rocznie

Ad. 1 W małych SM zarząd jest jednoosobowy za ok. 60 000,00 rocznie,

Ad. 2 Obsługę księgową w małych SM prowadzi zazwyczaj biuro rachunkowe za ok. 25 000,00 zł rocznie,

Ad. 3 Administracja jest prowadzona przez jednoosobowy zarząd, ewentualnie dodatkowo, według potrzeb mieszkańców, może być zatrudniony pracownik administracyjny za ok. 20 000,00 zł rocznie,

Ad. 4 Na małe/micro podmioty gospodarcze ustawa o rachunkowości nie nakłada ustawowego obowiązku do powoływania biegłego rewidenta,

Ad.5 Strona, która przegra sprawę sądową ponosi koszty zastępstwa procesowego.

W sumie koszt zarządu nieruchomościami to ok. 100 000,00 zł rocznie tj. ok. 250 000,00 zł oszczędności w skali roku, gdyby zastosowano w naszej Spółdzielni optymalizację kosztów dostosowanych do aktualnych warunków rynkowych i do potrzeb mieszkańców.

Jak to skomentować?

A czego napili się członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej, że w tych ciężkich pandemicznych czasach forują tak niezasadne wysokie koszty? Czego się napili to tego niewiem, ale wydaje mi się, że najedli się szaleju.

Czarek Meszyński

* Dane pochodzą z podjętych uchwał Zarządu oraz Rady Nadzorczej.

**Dane szacunkowe, gdyż Zarząd nie podaje tych wartości do wiadomości członkom spółdzielni.

 

 

Lubię to!(20)Nie lubię tego!(0)

UWAGI KRS do NOWELIZACJI MRPiT- Nr 8 (349)

Krajowa Rada Spółdzielcza w piśmie do Wicepremiera Jarosława Gowina z dnia 19 maja 2021 r. (Znak sprawy: DM-III.0210.3.2020.MD) przedstawiła swoje uwagi, między innymi:

  1. Projektodawca postuluje wprowadzenie rozwiązania, zgodnie z którym ustanowienie hipoteki nieruchomości będzie wymagało pisemnej zgody większości członków lub osób niebędącymi członkami, uprawnionych z tytułu spółdzielczych praw do lokali, nie tylko w przypadku gdy hipoteka ma na celu zabezpieczenia kredytu, ale również, gdy stanowić będzie zabezpieczenie jakiekolwiek innej wierzytelności wynikającej z umowy, spowoduje ograniczenie możliwości funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych jako podmiotów gospodarczych prawa prywatnego. W ocenie KRS wprowadzenie takiego rozwiązania powinno zostać pozostawione uznaniu samych członków spółdzielni, którzy w drodze postanowień statutu mogliby takie ograniczenia wprowadzić (podkreślenia autora).
  2. W projekcie ustawy pojawiło się wyłączenie stosowania, tylko w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych, przepisu art. 18 §3 u.p.s (skrót autora), zgodnie z którym spółdzielnia może odmówić członkowi wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celu sprzecznych z interesem spółdzielni i przez to wyrządzi spółdzielni znaczną szkodę. Pod pojęciem umów zawieranych z osobami trzecimi należy rozumieć m.in. wszelkie umowy, która spółdzielnia zawiera z firmami zewnętrznymi (np. wykonawcami inwestycji, firmami świadczącymi usługi na rzecz spółdzielni), a także umowy o pracę. Natomiast za brak udostępniania takich umów grozić będzie odpowiedzialność karna, albowiem zgodnie z przepisem art. 17^3 u.s.m (skrót autora) kto, będąc członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnikiem, albo likwidatorem, wbrew obowiązkowi dopuszcza do tego, że spółdzielnia nie udostępnia członkowi spółdzielni mieszkaniowej odpisów  i kopi dokumentów podlega karze grzywny. W ocenie KRS oznacza to, że nikt nie będzie chciał zawierać umów ze spółdzielniami mieszkaniowymi, skoro np. deweloper albo zarządca nieruchomości konkurujący ze spółdzielnią mieszkaniową będzie mógł zwrócić się do jakiegokolwiek członka spółdzielni o wydobycie ze spółdzielni wszystkich umów, które zawarła ona osobami trzecimi i poznać stawki, w oparciu o które świadczone są usługi na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, wreszcie doprowadzi to paraliżu w realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe przetargach. Jeżeli zmiana ta wejdzie w życie oznaczać będzie, że tylko spółdzielnie mieszkaniowe, jako jedyny podmiot gospodarczy w kraju, zostaną faktycznie pozbawione tajemnicy przedsiębiorstwa, która jest niezbędna dla niezakłóconego funkcjonowania spółdzielni jako prawa prywatnego.
  3. Tak samo należy ocenić negatywnie rozwiązanie, zgodnie z którym spółdzielnie mieszkaniowe, dla których prowadzenie strony internetowej jest zbyt dużym obciążeniem finansowym albo sami członkowie, z uwagi na ryzyko naruszenia tajemnic prawnie chronionych, nie zamierzają tych informacji udostępniać na swojej stronie internetowej, zmuszeni będą taką internetową stronę prowadzić, do czasu wyłączenia tego obowiązku w drodze zmiany statutu, która to zmiana zgodnie z przepisem art. 12a §3 u.p.s. nie wywołuje skutków prawnych przed jej wpisaniem do Krajowego Rejestru Sądowego (wpis ma charakter konstytutywny). W dodatku proponowana zmiana nie zakłada nawet zabezpieczenia tych informacji przed dostępem osób nieuprawnionych, które nie są członkami spółdzielni mieszkaniowej. Trudno również znaleźć uzasadnienie dla udostępnianie ww. dokumentów właścicielom lokali, którzy nie są członkami spółdzielni mieszkaniowej. Stanowi to również zaprzeczenie idei członkostwa oraz naruszanie prawa korporacyjne członków.

Ad.1 Taka uwaga do projektu, gdyby była uchwalona przez ustawodawcę, może doprowadzić do bankructwa SM. Tu należy przywołać casus Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Warszawie.

Zgodnie z Ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właścicielowi wyodrębnionego lokalu (nieruchomości lokalowej) przysługuje udział w części ułamkowej nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu.

Nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także grunt, na którym posadowiony jest budynek. Własność nieruchomości wspólnej jest prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna. Prawem głównym jest w tym wypadku własność lokalu, a prawem podrzędnym – udział w nieruchomości wspólnej, który stanowi w tych okolicznościach część składową prawa własności lokalu. Jako część składowa nieruchomości, udział ten nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, co wynika wprost z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, a więc również nie może być przedmiotem obciążenia hipoteką, która zgodnie z art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego znajduje się w zamkniętym katalogu ograniczonych praw rzeczowych.

W tym miejscu należy zadać pytanie: Kogo Mieczysław Grodzki zatrudnia w KRS – „niedouczonych prawników”? A może ja wykazuję się naiwnością, ponieważ jest to taka wyrafinowana gra, najpierw wprowadzamy odpowiedni zapis w ustawach spółdzielczych, a następnie KRS będzie się domagał stosownej nowelizacji w ustawach:

  • Ustawa o księgach wieczystych i hipotece,
  • Ustawa o własności lokali,
  • Kodeks cywilny,

aby zrealizować cel wywłaszczenia prawowitych właścicieli z ich nieruchomości, co miała już miejsce w przeszłości, a szczególnie po 1945 roku.

Ad.2 Należy podkreślić, że u.s.m jest lex specialis – zasada prawna oznaczająca: prawo o większym stopniu szczegółowości i należy stosować przed prawem ogólniejszym w tym u.p.s jako lex general. Czyżby znowu prawnicy z KRS o tym nie wiedzieli?

W art. 1 ust. 7 u.s.m. określa: W zakresie nieuregulowanym w ustawie o spółdzielni mieszkaniowych stosuje się przepisy Prawo spółdzielcze.

Nie ulega wątpliwości,  zarząd ma obowiązek udostępnienia dokumentów wymienionych w art. 8^1. Jeżeli odmawia to popełnia czyn, który jest penalizowany w systemie polskiego prawa. Następne argumenty są całkowicie chybione, ponieważ spółdzielnie mieszkaniowe niepowiana prowadzić działalności gospodarczej oferując lokale na wolnym rynku, albowiem na mocy art. 1 ust. 1 u.s.m. podstawowym celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspakajanie m.in. potrzeb mieszkaniowy członków i ich rodzin. Na tej działalności spółdzielnie nie mogą zarabiać. Zachodzi pytanie, czy spółdzielnie mogą budować na zasadach deweloperskich. Odpowiedź brzmi tak, pod pod dwoma warunkami:

  • pierwszy z nich, to jeżeli nastąpi nowelizacja u.s.m.,
  • drugi warunek, że taka działalność gospodarcza finansowana jest wpłatami klientów, kredytami bankowymi zabezpieczonymi na hipotece nieruchomości w systemie deweloperski. Niestety w tym  zakresie nie ma szczegółowej regulacji i dochodzi do licznych nieprawidłowości, gdyż prezesi w całości lub częściowo finansują ze środków pobieranych na eksploatację, funduszu remontowego i przychodów z powstałej działalności gospodarczej (wynajem lokali użytkowych, miejsc parkingowych, powierzchni na reklamę/bilbordy, powierzchni  pod nadajniki GSM itd.), ponieważ takie przychody stanowią nadwyżkę bilansową i ustawowo nałożony jest obowiązek o podziale jej przez walne zgromadzenie. W takim wypadku spółdzielcy oczywiście mają prawo to kontrolować, albowiem to są ich pieniądze.

W tym miejscu należy przywołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 30 listopada 2004 r., sygn. I ACa 992/04.

Działanie podejmowane przez spółdzielnię na rzecz członków nigdy nie bedą miały charakteru działalności gospodarczej, zatem spółdzielnia nie może powoływać się na tajemnicę handlową. Spółdzielnia dysponuje pieniędzmi członków, winna w tym zakresie podejmować decyzję jawne, by wykluczyć możliwość nadużyć na szkodę członków.

Ponownie należy zadać pytanie czy pracownicy KRS nie znają tego wyroku? W mojej ocenie znają go i to bardzo dobrze, tylko w sposób wyrafinowany stosując manipulację, chcą wykorzystać nieznajomość przepisów prawa oraz realiów działalności spółdzielni mieszkaniowych u urzędników MRPiT.

Należy zadać pytanie: czy spółdzielnia może budować w formule deweloperskiej? Innymi słowy na zasadach komercyjnych?

W trybie aktualnych przepisów, a zwłaszcza art. 1 i art. 20 u.p.s. jednoznacznie wynika, że spółdzielnia zaspokaja potrzeby swoich członków i tylko z nimi zawiera umowy na wybudowanie samodzielnych lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Gdyby ustawodawca rozszerzyłby zakres działalności spółdzielni o działalność deweloperską, to wtedy ewentualnie:

Zarządy mógłby powołać się na tajemnicę przedsiębiorstwa, kiedy to w ustawie zostanie zapisana zasada „chińskiego muru” rozgraniczająca i uszczelniająca działalność spółdzielczą od działaności deweloperskim pod względem finansowym (kredyty, wpłaty od przyszłych właścicieli) oraz wynagrodzenia zarządu oraz pracowników, którzy realizują projekt deweloperski. Zyski powinny stanowić nadwyżkę budżetową, która podlega podziałowi przez walne zgromadzenie. A co ze stratami z tej działalności? I tu tkwi zasadniczy problem, dlaczego spółdzielnie praktyczniee zaprzestały prowadzenia nowych inwestycji – powód jest bardzo prosty – ryzyko biznesowe – wolą zarządzać starymi zasobami.

Ad.3 Obowiązek prowadzenia strony przez spółdzielnie mieszkaniowe został opisany tu:

NOWELIZACJA – Nr 6 (347)

W tym wpisie ograniczę się tylko do trzech aspektów:

  • dla których prowadzenie strony internetowej jest zbyt dużym obciążeniem finansowym albo sami członkowie, z uwagi na ryzyko naruszenia tajemnic prawnie chronionych, nie zamierzają tych informacji udostępniać na swojej stronie internetowej,
  • z uwagi na ryzyko naruszenia tajemnic prawnie chronionych, nie zamierzają tych informacji udostępniać na swojej stronie internetowej,
  • proponowana zmiana nie zakłada nawet zabezpieczenia tych informacji przed dostępem osób nieuprawnionych, które nie są członkami spółdzielni mieszkaniowej.

Pierwszy argument jest całkowicie nieprawdziwy, ponieważ platforma elektroniczna jest najtańszą drogą przekazywania dokumentów/informacji. By stworzyć taką stronę należy ją zaprojektować, a następie wdrożyć oraz wykupić hosting u providera. Jest to jedyny, nieznaczny koszt. Obsługa takiej strony jest niezwykle łatwa, wystarczy dokonać konwersji dokumentu z edytora tekstu do PDF i umieścić na stronie internetowej spółdzielni, lub zeskanować dokument w wersji papierowej – może tego dokonać każdy, kto potrafi obecnie obsługiwać PC i zna specyfikę strony.

Drugi argument jest chybiony z uwagi na drugą zasadę Kodeksu Zasad Spółdzielczych:

  • Spółdzielnie są demokratycznymi organizacjami kontrolowanymi przez swoich członków (…).

Trzeci argument jest nieadekwatny, ponieważ takie informacje na stronie internetowej są dostępne tylko dla członków spółdzielni.

Wnioski

  • Uwagi KRS do projektu nowelizacji ustawy zaproponowanej przez MRPiT mają na celu bezprawne wzmocnienie zarządu kosztem spółdzielców poprzez ograniczenie ich praw.
  • Działacze mają całkowitą rację, że dla spółdzielni mieszkaniowych powinna być stworzona kompleksowa ustawa regulująca działalność tego podmiotu gospodarczego.

Czarek Meszyński

Postscriptum 

UCHWAŁA w składzie siedmiu sędziów Sądu Najwyższego dnia 13 sierpnia 2013 r., sygn. akt III CZP 21/13. W uzasadnieniu czytamy m.in.:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 u.s.m., spółdzielnia mieszkaniowa nie prowadzi bowiem działalności zorientowanej na realizacje własnych celów, a jedynie te, ktore realizują potrzeby mieszkaniowe jej członków. W tym znaczeniu spółdzielnia pełni w stosunku do członków funkcję pomocniczą. Przy takim ujęciu zadań spółdzielni, tym bardziej konieczne i usprawiedliwione staje się zapewnienie spółdzielcom możliwości jej kontroli bieżącej, prowadzonej w toku działaności spółdzielni.

Interes korporacyjny, reprezentowany przez spółdzielców spółdzielni mieszkaniowej, polega na zapewnieniu im możliwości realnej kontroli nad działalnością zarządu spółdzielni, zwłaszcza zaś w tak ważnej sprawie jak jest sposób gospodarowania środkami finansowymi spółdzielni. Interes indywidualny sprowadza się do ochrony informacji o wysokości wynagrodzenia otrzymywanego przez członka spółdzielni w ramach łączącej go jednoczenie ze spółdzielnią umowy o prac. W tym konflikcie interesów trzeba z reguły przyzna prymat interesowi korporacyjno – spółdzielczemu.

 

Lubię to!(24)Nie lubię tego!(0)

POŻAR w ARCHIWUM? – Nr 7 (348)

W projekcie nowelizacji  ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali. Projekt jest z dnia 29 kwietnia 2021 r., znak sprawy: DM-III.0210.3.2020.MD, zwany dalej NOWELIZACJĄ GOWINA. W tym projekcie został uchylony art. 93a § 7 mówiący:

Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa może wykonywać uprawnienia Krajowej Rad Spółdzielczej lub związku rewizyjnego wobec spółdzielni mieszkaniowej określonej w ustawie, z wyjątkiem okreslonych w art. 114 i art. 115, jeżeli uprawnien tych nie wykonuje Krajowa Rada Spdzielcza lub związek rewizyjny.

W Ocenie skutków regulacji z dnia 22 kwietnia 2021 r. czytamy m.in. następujące uzasadnienie: (…) w życiu tego przepisu nie zdarzył się przypadek, aby minister był zmuszony do podejmowania stosownych czynności. Mając na uwadze samodzielność spółdzielni oraz fakt, że z przepisów u.p.s wynika, iż do związków rewizyjnych i Krajowej Rady Spółdzielczej należy prowadzenie działalności instruktażowej w celu zapewnienia sprawnego funkcjonowania spółdzielni, zasadne jest tegoż przepisu.

Powyższe uzasadnienie należy rozebrać na czynniki pierwsze:

  • w życiu tego przepisu nie zdarzył się przypadek, aby minister był zmuszony do podejmowania podejmowania stosownych czynności teza nieprawdziwa!

Proces – Nr 7 (260)

Powyższy link jest dowodem, że ministerialne uzasadnienie mija się z prawdą.

Z informacji uzyskanych od spółdzielców z całego kraju wynika, że wielokrotnie składali zawiadomienia do Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa o nagminnym występowaniu nieprawidłowości w swoich spółdzielniach mieszkaniowych i Ministerstwo w niektórych przypadkach podejmowało stosowne czynności.

Z informacji ze szkoleń w KRS pozyskałem informację, że ok. 30% spółdzielni uchyla się od systematycznej lustracji nałożonych przepisami prawa.

Onegdaj miałem okazję przeprowadzić rozmowę z Alfredem Domagalskim ówczesnym prezesem KRS. Zadałem pytanie dlaczego KRS nie prowadzi odpowiednich czynności dyscyplinujących SM do przeprowadzania lustracji. W odpowiedzi usłyszałem, że KRS nie ma odpowiednich narzędzi. Co oczywiście nie jest prawdą. Wystarczy do arkusza kalkulacyjnego wprowadzić wszystkie SM działające w Polsce oraz terminy obowiązkowej lustracji. Jeżeli lustracja nie została przeprowadzona w terminie to należy pisemnie wezwać SM do poddania się lustracji, a jeżeli SM nadal by się uchylała od lustracji to złożyć zawiadomienie do prokuratury jak to w moim przypadku zrobiło Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Proste?

  • Mając na uwadze samodzielność spółdzielni oraz fakt, że z przepisów u.p.s wynika, iż do związków rewizyjnych i Krajowej Rady Spółdzielczej należy prowadzenie działalności instruktażowej w celu zapewnienia sprawnego funkcjonowania spółdzielni, zasadne jest tegoż przepisu.

Projektodawca pisząc powyższe wskazuje że masło jest maślane, gdyż oczywiste jest to, że KRS i związki rewizyjne odpowiedzialne są za proces edukacyjny organów spółdzielczych i członków poprzez prowadzenie szkoleń – Ministerstwo nie prowadzi działalności instruktażowej. Zachodzi tylko pytanie, czy takie szkolenia dla zarządu i rady nadzorczej powinny być obligatoryjne, chociażby raz w roku?

Bilans zysku i strat „gowinowskiej nowelizacji” wypada niekorzystnie dla spółdzielców.

Odnoszę wrażenie, że Wicepremier i jego urzędnicy są „oderwani” od spółdzielczej rzeczywistości.

Czarek Meszyński 

Lubię to!(28)Nie lubię tego!(0)

FUNKCJONARIUSZ – Nr 5 (346)

17 czerwca 2014 roku odbyło się Walne Zgromadzenie. Było to burzliwe Zgromadzeni. Dlaczego? Ponieważ Zarząd w bilansie wykazał stratę w wysokości 289 243,55, która była skumulowaną niby stratą z przed lat. Było to niezgodne z fundamentalną zasadą, że spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi bezwynikową działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej. Ustawodawca nakazał, że nadwyżka lub niedobory mają być bezwzględnie rozliczone w roku następnym, a to oznacza że nie można gromadzić strat ani nadwyżek z eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Wykazanie tak wysokiej straty było niezgodne z prawem, tym bardziej że Spółdzielnia osiągała przychód w wysokości ok. 1 100 000,00 rocznie, jak również z zasadami ekonomii. Strata Spółdzielni wyniosła 26% w stosunku do GZM. Biorąc pod uwagę, że w roku ubiegłym środki pieniężne zgromadzone na rachunku bankowym wyniosły niecałe 16 000,00 zł. Oznaczałoby to, że dostawcy mediów: wody, kanalizacji, prądu, gazu, nieczystości wyłączyliby dostawę, a usługodawcy (firma ochroniarska, sprzątająca, ogrodnicza i konserwatorska) wypowiedzieliby świadczenia usług. Nic takiego się nie wydarzyło. Ówczesna księgowa argumentowała to w ten sposób: „Strata wynika głownie z odpisów należności, które zostały naliczone w przeszłości domkom jednorodzinnym i co do których jest pewność, że nie wpłyną do spółdzielni, biorąc pod uwagę wyroki w przegranych sprawach sądowych. Strata będzie musiała być pokryta.”

  • Po pierwsze: roszczenia w stosunku do właścicieli domów były niezasadne i dlatego takie postanowienie wydał sąd.
  • Po drugie: zgodnie z przeprowadzoną nowelizacją w roku 2007 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych każda nieruchomość rozliczana jest oddzielnie; ustawodawca odrzucił finansowania jednej nieruchomości przez inną.

Biorąc powyższe pod uwagę, że propozycja Zarządu jest niezgodna z prawem, ale również pod względem ekonomicznym irracjonalna.

W sposób merytoryczny wyjaśniłem tę kwestie na WZ, większość spółdzielców słuchało moich argumentów z uwagę. Było jednak kilka osób, które w sposób „perwersyjny” próbowało mi przeszkadzać. W tym gronie był Mirosław Złotek siedzący w pobliżu stołu prezydialnego przed którym stałem i w sposób analityczny odnosiłem się do sprawozdania finansowego. Pomimo tego, że jestem jednym z pierwszych mieszkańców Osiedla mężczyzna w starszym wieku był mi nieznany. Nie widziałem go na WZ, na których w większości byłem. Próbował mi przerywać, przeszkadzać chciał mnie zbić z pantałyku. Mając duże doświadczenie w wystąpieniach publicznych odszedłem na drugą stronę stołu prezydialnego i spokojnie prowadziłem swój wywód, a jego ignorowałem.

Na posiedzeniu Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 1 października 2014 r. w wyborach uzupełniających wszedłem do Rady Nadzorczej. Julita Złotek – członek RN – przedstawiała swojego męża jako doktora prawa. Zauważyłem tu dysonans poznawczy, wizerunek Mirosława Złotek jakoś mi nie pasował do prawnika, nie ten styl, nie ten sposób wypowiedzi. Postanowiłem to zbadać.

Z akt zgromadzonych w Instytucie Pamięci Narodowej między innymi wynika:

W roku 1978 kapitan Mirosław Złotek na Akademi Spraw Wewnętrznej obronił pracę magisterską pod tytułem:

  • Wywiad środowiskowy MO jako dowód w procesie karnym

Praca magisterska została napisana pod kierunkiem naukowym doc. dra hab. Feliksa Prusaka.

Pracę magisterską przeczytałem bardzo uważnie w całości i wykonałem kopię.

O czym była ta praca? Jednym słowem o inwigilacji. To była permanentna inwigilacja społeczeństwa polskiego za czasów PRL. Na stronie 83 tabela nr 4 zostały podane źródła informacji:

  • dozorcy,
  • sąsiedzi,
  • członkowie rodziny,
  • znajomi,
  • obserwacje własne funkcjonariuszy MO,
  • dane z kolegiów, k. admin. i lub wytrzeźwień (pisowania oryginalną),
  • dane z organizacji społecznych,
  • inne źródła oficjalne.

Najbardziej mnie zbulwersowała pozycja trzecia, że źródłem informacji dla Milicji Obywatelskiej powinni być członkowie rodziny. Takie były czasy komunistyczne, taką moralność mieli funkcjonariusze MO.

Oto przykład wyrafinowanej inwigilacji małżeńskiej.

Jednym z moich ulubionych pisarzy jest Paweł Jasienica. W czasach młodości przeczytałem wszystkie jego książki.

Wikipedia podaje:

W materiałach operacyjnych Służby Bezpieczeństwa dotyczących Pawła Jasienicy, jako jedną z jego słabości wymieniano kobiety[19]. Z ujawnionych w roku 2002 akt IPN wynika, że około roku 1965 wśród donoszących na niego osób pojawiła się agentka o pseudonimie „Ewa”[15] – Nena Zofia Darowska (primo voto O’Bretenny – pierwszego męża, Irlandczyka, poznała w obozie w Niemczech)[15]. Miała wówczas 40 lat, była młodsza od pisarza o 15 lat i pracowała w dziekanacie jednej z warszawskich uczelni. Atrakcyjnej tajnej współpracownicy, przy wydatnej pomocy SB, udało się stopniowo zbliżyć do pisarza przygnębionego niespodziewaną śmiercią żony w 1965 roku. Z upływem czasu „Ewa” zdobyła sympatię i zaufanie ofiary, a w końcu i serce – w grudniu 1969 roku zawarła z nim związek małżeński. Był to ewenement, bowiem nigdy wcześniej nie doszło do ślubu agentki z inwigilowanym. Przełożonych z SB zapewniła, że wejście w stosunek małżeński nie zmieni jej lojalnej postawy[20]. Zachowane dokumenty potwierdzają to. Po ślubie kobieta zmieniła pseudonim na „Max” i dalej gorliwie donosiła na męża. Raporty pisała w toalecie, a następnie funkcjonariusz prowadzący odbierał je jako jej dobry znajomy, który przyszedł pożyczyć książki.

19 sierpnia 1970 roku, osiem miesięcy po ślubie, wyczerpany pisarz zmarł na raka płuc[19]. Po jego śmierci Zofia Beynar kontynuowała współpracę z SB[15]. Zmarła w 1997 roku.

Akademia Spraw Wewnętrznych (ASW) – działająca w latach 1972–1990 szkoła wyższa Ministerstwa Spraw Wewnętrznych o statusie akademii. Obecnie na mocy ustawy o IPN ASW jest zaliczana do organów bezpieczeństwa państwa Polski Ludowej*

Wielu absolwentów ukrywa ten fakt, że byli absolwentami tej Akademi. Wśród nich jest m.in. Mirosław Złotek.

Promotor pracy magisterskiej Mirosława Złotek w swej  notce bibliograficznej umieszczonej na Wikipedii nie chwali się również, że był wykładowcą Akademi Spraw Wewnętrznych.

Zachodzi pytanie dlaczego w/w panowie ukrywają ten fakt w swoim życiorysie?

Agnieszka Wojciechowska van Heukelom od wielu lat wskazuje, że w strukturach spółdzielni mieszkaniowych „schronienie” znaleźli byli funkcjonariusze UB, SB, MO oraz innych służb.

Agnieszkę poznałem w Trybunale Konstytucyjnym. Sędziowie Trybunału mieli zbadać zgodność nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z Konstytucją. W obronie nowelizacji stanęła senator Lidia Staroń, przeciwną stronę reprezentował mecenas Ryszard Kalisz. Przed wejściem na salę rozpraw Agnieszka rozdała nam czerwone kartki. Po zakończeniu tyrady Kalisza pokazaliśmy mu te kartki – był skonfundowany jak zobaczył „las” rąk niezadowolonych spółdzielców, którzy nie aprobowali jego stanowiska.

Na tym historycznym zdjęciu ze stycznia 2015 roku w Trybunale Konstytucyjnym, pochodzącego z mojego prywatnego archiwum – niestety zabrakło Agnieszki Wojciechowskiej van Heukelom. Jestem pełen podziwu za jej kreatywność, ofiarność i bezkompromisowość.

Dzielnie stawała w obronie mieszkańców kamienic w Łodzi, którzy byli nękani przez mafię kamieniczników. Występowała w licznych programach telewizyjny, radiowych oraz filmach publikowanych w Internecie, gdzie opowiadała o patologi w spółdzielniach mieszkaniowych.

Na koniec należy wskazać na Uchwała nr 4/WZ/06/2015 w sprawie straty bilansowej za lata 2012 -2013.

Strata w wysokości 289 243,55 zł została pokryta z funduszu zasobowego.

W tym miejscu należy postawić pytanie: Jak to było możliwe, gdyż w bilansie wykazano: środki pieniężne i inne aktywa finansowe wyniosły tylko 208 474,74 zł, z których Spółdzielnia pokrywała koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości?

Tym samym Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze” przyznał, że to ja miałem rację.

Czyżby strata finansowa była wirtualna tak samo jak środki zgromadzone na funduszu zasobowym?

Odpowiedź nastąpi w następnych wpisach.

Czarek Meszyński

Zródło:

*Wikipedia

 

Lubię to!(38)Nie lubię tego!(2)

Opinia Prawna – Nr 3 (344)

W roku 2020 Zarząd Spółdzielni zamówił opinię prawną, w której zadał 5 szczegółowych pytań. Kluczowe pytania to są dwa pierwsze:

Pytanie nr 1: Kto ponosi koszt wykupu gruntu pod budynkami Spółdzielni w świetle obowiązujących przepisów (…)? Czy koszt obciąża wszystkich członków, czy tylko członków, których lokale znajdują się na nieuregulowanym gruncie i według jakiego klucza te koszty należy podzielić?

Pytanie  nr 2: Z jakich środków Spółdzielnia może sfinansować zakup gruntów, zakładając, że termin wykupu może być sprawą niezbyt odległą, a Spółdzielnia nie ma na ten cel zgromadzonych środków? Ewentualnie jak i z jakiego tytułu przeprowadzić zebranie potrzebnych środków od członków Spółdzielni?

Opinia została sporządzona przez Kancelarię Radcy Prawnego Dariusza Wocióra i  oparta jest na aktualnych przepisach prawa.

KONKLUZJA

Spółdzielnia powinna sfinansować nabycie gruntów z wpłat osób, którym przysługuje prawo do lokali na podstawie Statutu i regulaminów (…).

Wyliczenie na każdą osobę, które przysługuje prawo do lokalu kosztów nabycia gruntów w jej nieruchomości (proporcjonalnie do powierzchni każdego lokalu), podjęcie przez Radę Nadzorczą uchwał o obciążeniu finansowym ww. osób i poinformowanie pisemne ww. osób o  konieczności i zasadach zapłaty.

Opinia pod względem de jury jest pod pewnym zastrzeżeniem prawidłowa, natomiast pod względem de facto – chybiona, ponieważ jest nieadekwatna do rzeczywistego stanu faktycznego.

Osiedle Zacisze zostało wybudowane ze środków własnych, kredytów oraz wpłat klientów PB „DOLCAN”. Pierwszy etap został zakończony na przełomie 1994/95 „pod klucz” w postaci budynków przy ul. Uznamskiej, Wyspowej, Wolińskiej – w sumie 9 klatek.

Budynki przy ul. Wyspowa nr 9-19 –  był to stan surowy zamknięty. Budynki przy Wilków Morskich i Róży Wiatrów – stan częściowo zamknięty. A zatem developerem był PB „DOLCAN”, a Spółdzielnia jedynie dokończyła budowę tylko kilku budynków i to w nienajlepszym standardzie. Jedynym „autorskim” projektem Spółdzielni była budowa pięciu bliźniaków przy ul. Korsarskiej i wybudowanie dwóch domów wolnostojących w tym jeden posadowiony na nieuregulowanym gruncie.

W tym miejscu dochodzimy do konstatacji:

Następcom prawnym PB „DOLCAN” była SM ” Osiedle Zacisze”, która przejęła aktywa i pasywa tzn. przejęła nakłady inwestycyjne w postaci nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, przyłączy do mediów, roszczeń prawnych wobec dłużników oraz długu wobec Banku PBK, Skarbu Państwa, ZUS-u, UNIBUD-u, prywatnych wierzycieli ( ok. 20 osób, w tym Henryka Niewiadomskiego „DZIADA”) oraz klientów PB „DOLCAN”, z którymi zostały zawarte umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości (przyrzeczenia przeniesienia własności do zakontraktowanych lokali). Ten stan prawny wynika z dwóch zawartych umów przejęcia długów w formie aktów notarialnych, które znajdują się w moim archiwum prywatnym. Należy wskazać, że w stosunku do wszystkich wierzycieli my członkowie SM „Osiedle Zacisze” finansowo się wywiązaliśmy. Jedynie dysfunkcyjny Zarząd Spółdzielni w  stosunku do grupy osób, z którymi PB „Dolcan zawarł  przedwstępne umowy Spółdzielnia przez 26 lat nie chciała/nie potrafiła/nie życzyła sobie by „rów” został uregulowany. Dlaczego? Bo Spółdzielnia ma trwać, nieudolny, niekompetentny, nieuczciwy, pozbawiony kwalifikacji zawodowej/profesjonalnej Zarząd nie znalazby dobrze płatnej pracy na wolnym rynku. Jedyne miejsce to ciepła synekura w Zarządzie. Spółdzielnię zakładaliśmy na 2 lub 3 lata potem miały powstać wspólnoty. Obecnie Spółdzielnia trwa już 26 lat i nie ma zamiaru się zlikwidować. Przez 26 lat miała 1 500 000,00 zł nadwyżki budżetowej, co pozwolimy na ok. 10-krotne wykupienie „rowu”. Pieniądze zniknęły, a „rów” pozostał, pomimo że UNIBUD na sąsiednim osiedlu potrafił uregulować „rów” na początku lat 2000.

Opinię radcy prawnego Dariusza Wocióra uważam za rzetelną ze względu na fakt:

Powyższa opinia oparta została na informacjach dostarczonych przez Spółdzielnię, co powoduję, iż zawarte w niej stwierdzenia są aktualne pod warunkiem prawdziwości, poprawności i aktualności przekazanych analizy danych.

Bezspornym jest, że Zarząd nie przekazał pełnej wiedzy o rzeczywistym stanie faktycznym dotyczącym Osiedla w celu sporządzenie opinii prawnej w sposób prawidłowy.

W protokole lustracji za lata 2000 -2006 na stronie 22 czytamy: Stan prawny gruntów został uregulowany. Jak twierdzą spółdzielcy o rowie dowiedzieli się dopiero w roku 2007 tj. po 13 latach od powstania Spółdzielni.

Ponadto należy dodać, że Zarząd w latach 1995-2006 ukrywał fakt istnienia nieuregulowanych gruntów. Potwierdzają to dwa protokoły z lustracji, które na podstawie oświadczenia Zarządu stwierdzają, że wszystkie grunty są uregulowane. Dlaczego taka sytuacja powstała? Czytelnicy muszą już sami na to pytanie odpowiedzieć.

Przeglądając i archiwizując dokumenty Spółdzielni natrafiłem na Sprawozdanie Zarządu za okres od 01.06.2002 r. do 31.05.2003 podpisane przez Ewę Kustrę noszącą później nazwisko Dąbrowa – Prezesa Zarządu, Jerzego Kobylińskiego – V-ce Prezesa, Roberta Grabowskiego – Członka Zarządu na ostatniej stronie czytamy: „W minionym  roku Zarząd Spółdzielni wielokrotnie występował do Urzędu m.st. Warszawy o przyznanie prawa wieczystego użytkowania do działki gruntu o pow. 2 440,0 m kw, dla której urządzono Księgę Wieczystą nr 139364 – wszyscy znają tę działkę jako rów melioracyjny.”

W liście prolustracyjnym z dnia 31.03.2007 r. na stronie 4, akapit 3 czytamy: Z ustaleń lustracji wynika, że stan prawny gruntów będących we władaniu Spółdzielni jest uregulowany, co umożliwiło realizację przez Zarząd postanowień ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczącą określenia przedmiotu odrębnej własności lokali.”

Jest to dobitny dowód, że Zarząd celowo wprowadzał w błąd podmiot przeprowadzający lustrację i członków Spółdzielni.

Na koniec należy stwierdzić: Zgodnie z ustawą Prawo budowlane jeśli składamy wniosek o pozwolenie na budowę lub też działamy na podstawie zgłoszenia, to musimy mieć prawo do dysponowania nieruchomością. Oznacza to dokładnie tyle, że nie musimy być formalnie właścicielem gruntu. Warto jednak mieć pozwolenie na budowę od formalnego właściciela. I to najlepiej na piśmie. Miasto wydając pozwolenie na budowę PB „DOLCAN” – który budował w systemie deweloperskim tj. po przekazaniu lokalu musi nastąpić przeniesienie własności w formie aktu notarialnego – zakładało na podstawie ustaleń z inwestorem przeniesienia prawa do zasypanego rowu melioracyjnego. Taka procedura została zastosowana przez Miasto w stosunku do sąsiedniego osiedla wybudowanego przez UNIBUD.

Czarek Meszyński

Lubię to!(38)Nie lubię tego!(0)

113 TYSIĘCY – Nr 1 (342)

W piśmie z dnia 20 marca 2020 r. podpisane przez Ryszardę Uchmańską, drugi podpis nieczytelny, bez pieczątki, pismo utrzymane w żargonie księgowym – taka nowomowa finansowa, aby nikt nie mógł zrozumieć o co chodzi.- Ryszarda Uchmańska upiera się, że musiała ponownie pobrać 113 099,82 zł by w rozrachunkach był porządek.

A jak było naprawdę? W roku 2014 Zarząd dwukrotnie złamał prawo.

  • Pierwszy raz, w trybie art.  20 ust. 2 u.s.m nie miał prawa do wypowiedzenia umowy o budowę bliźniaków.
  • Drugi raz, koszty związane z projektem budowlanym z powództwa Leszka Zaremby, według sprawozdania Zarządu za rok 2012 zostały uregulowane w całości, były bezprawnie pokryty z funduszu remontowego lub z eksploatacji.
  • Potwierdza to bilans ze sprawozdania finansowego za 2012 r. środki pieniężne w kasie i na rachunkach wynosiły tylko 15 825,21 zł (poz .Aktywa, B Aktywa obrotowe III 1. c) a w roku 2010 w kasie było 231 070.91 zł. Ponad 200 tys. zniknęło w ciągu  dwóch lat. Żeby nie utracić płynności finansowej Spółdzielnia zwróciła się do banku o otwarcie lini kredytowej w rachunku bieżącym.

Zgodnie z ustawą o rachunkowości, każde zdarzenie gospodarcze powinno być zaksięgowane w terminie jego wystąpienia. Spłata należności w stosunku do architekta i inwestora zastępczego zostały niewątpliwie wyksięgowane w roku 2012.

Z tego wynika prosty wniosek, że należności związane z zaniechaną inwestycją zostały pokryte 8 lat temu, a Ryszarda Uchmaeńska ponownie chce zapłacić za architekta i inwestora zastępczego pomimo, że dawno oni dostali już tę forsę. Mamy dowód, jak Zarząd pod przywództwem Ryszardy Uchmańskiej chce bezprawnie wyprowadzić 113 tys. zł.

Uchmańska pisze: Spółdzielnia nie pokryła po raz drugi kosztów w wysokości 113 099,82 zł, jedynie dokonała ich rozksięgowanie.Tylko „Biedaczka” zapomniała na jakie konto nastąpiło to rozksięgowanie.

A najlepsza jest teza Uchmańskiej: Kwota 113 099,,02 zł powróciła do środków przeznaczonych na pokrycie bieżących zobowiązań Spółdzielni.

A ja się pytam, jakie Spółdzielnia ma zobowiązania? Nie prowadzi pozostałej działalności gospodarczej, jedynym jej  zadaniem jest zarządzanie nieruchomościami uprawnionych.  Jest zwykłym zarządcą nieruchomościami, co dostanie od uprawnionych to zgodnie z prawem może wydać. Nie ma własnych pieniędzy, ani własnych kosztów.

Pismo z dnia 20 marca 2020 r. jest jednoznacznym dowodem, że Zarząd patologicznej i dysfunkcyjnej Spółdzielni pod przywództwem Ryszardy Uchmańskiej chce wyprowadzić z  kasy 113 tys. zł złotych.

Spółdzielcy obudźcie się, jak długo pozwalacie się być okradani.

Czarek Meszyński

Lubię to!(46)Nie lubię tego!(9)

Tercet Egzotyczny – Nr 7 (341)

Tercet Egzotyczny w składzie: Ryszarda Uchmańska, Julita Złotek, Joanna Limanowska  z preparowały bezwątpienia sprawozdanie finansowe za rok 2018. Celowo używam tego terminu, ponieważ trudno jest powiedzieć, że sprawozdanie to zostało sporządzone w sposób rzetelny, zgodnie z obowiązującym prawem, wręcz przeciwnie – nosi wszelkie znamiona oszustwa. Sprawozdanie zostało podpisane przez Ryszardę Uchmańską, Julitę Złotek i Joanne Limanowską, a następnie przedstawione Walnemu Zgromadzeniu, które odbyło się w dniu 25 czerwca 2019 r. Spółdzielcy nie mając świadomości podjęli uchwałę nr 3/WZ/25/06/2019 w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok 2018.

Powyższe tabele rachunku zysku i strat są tego dowodem. Nadwyżka kosztów nad przychodami w gospodarce zasobami mieszkaniowymi w wysokości 96 521,47 zł raz została podana ze znakiem minus (2018), a drugi raz ze znakiem plus (2019) – przedostatnia pozycja w tabelach. W ten kuriozalny sposób niedobory zostały przekształcone w zysk, bo jak powszechnie wiadomo  dwa minusy dają plus. Z punktu widzenia ekonomii jest to nonsens. W korespondencji mailowej zwracałem Zarządowi na to uwagę. Zarząd Spółdzielni zlecił wydanie opinii dotyczącej prawidłowości sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2018. Opinia była negatywna i Zarząd ją ukrył. Oczywiste jest, gdyby opinia była znana Walnemu Zgromadzeniu to sprawozdanie finansowe nie byłoby zatwierdzone, a Zarząd nie otrzymałby absolutorium. W tym miejscu należy zadać pytania:

  • Co powodowało Uchmańską/Złotek/Limanowską, że dopuściły się takiego występku, a mianowicie przedstawienie nierzetelnych dokumentów, które stypizowane jest w art. 271 § 1 kk. Funkcjonariusz publiczny lub inna osoba uprawniona do wystawienia dokumentu, która poświadcza w nim nieprawdę co do okoliczności mającej znaczenie prawne, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5?
  • Jaka była motywacja dla Uchmańskiej/Złotek/Limanowskiej, że postawiły na szwank swoją reputacje?

Odpowiedzi należy szukać w pieniądzach, albowiem Zarząd sprzedał działki inwestycyjne za kwotę 615 000,00 zł brutto. Po odliczeniu stosownych podatków, na konto Spółdzielni wpłynęło 442 278,00 zł, co stanowi nadwyżkę budżetową. Jedynym dysponentem tej nadwyżki jest Walne Zgromadzenie. Zarząd zdawał sobie sprawę, że gdyby taka uchwała zapadła to nie miałby „swobodnego” dostępu do tej kwoty. Postanowił przygotować uchwałę wydmuszkę nr 10/WZ/25/06/2019 w sprawie podziału nadwyżki bilansowej za rok 2018, gdzie została podana wirtualna wartość – niedobory/strata na GZM została przekształcona w zysk (w sumie 174 290,80 zł w tym (-) 96 521,47 niedobory GZM – to prawdziwa aberracja księgowa), aby odwrócić uwagę spółdzielców od kwoty, która wpłynęła ze sprzedaży działek. Bezspornym jest, że nadwyżka bilansowa powstała w wyniku sprzedaży działek inwestycyjnych nie była w konsekwencji tego przedmiotem uchwały.

Biorąc powyższe pod uwagę, uchwała w sprawie nadwyżki budżetowej powinna zawierać wartość 520 049,33 zł (442 278,00 + 77 769,33)

W tym miejscu należy postawić hipotezę graniczącą z pewnością, że Zarząd chciał mieć „swobodny” dostęp do tych pieniędzy, by stosownym czasie je wyprowadzić. Dowód? Pismo Zarządu z dnia 20/3/2020 r. w sprawie 113 000,00 zł, które prawem kaduka zostały wyprowadzone z kwoty głównej ze sprzedaży działek na rzekome pokrycie bieżących zobowiązań Spółdzielni – to będzie przedmiotem następnego wpisu.

Mamy tu do czynienia ze spektakularną próbą wyprowadzenia ponad 400 000,00 zł. Należy dodać, że nie jest to pierwsza próba wyprowadzenia pieniędzy w ten sposób. Przed laty skutecznie wyprowadzono 700 000,00 zł, ale o tym w następnych wpisach.

Wydaje się, że kieszonkowiec z Brzeskiej ma więcej finezji niż Tercet Egzotyczny: Uchmańska/Złotek/Limanowska.

Czarek Meszyński

Lubię to!(47)Nie lubię tego!(6)

Moja największa porażka życiowa – Nr 6 (340)

Ryszardę Uchmańską poznałem w drugiej połowie lat 90.XX wieku. Kupiła wtedy cesję mieszkania na Róży Wiatrów od mojego brata. Sławomir Doliński zbankrutował, pozostawił nam niedokończone Osiedle – widok był przykry, sterczące słupy, stropy niezabudowane,  wszechobecny rozgardiasz budowlany…

Byliśmy razem w Radzie Nadzorczej, naszym celem było uratowanie pieniędzy spółdzielców poprzez dokończenie inwestycji. Po wielu latach znowu się zbliżyliśmy. Jest rok 2014, Walne Zgromadzenie i przekręty finansowe. Wtedy napisałem na 40 stron Analizę Finansową Prawną uwidaczniającą patologię naszej Spółdzielni. Przy pomocy Ryszardy i jej męża – na sześć rąk – zrobiliśmy archiwizację wszystkich dokumentów Spółdzielni od 1995 r.

FOTO: siedziba Sekanu, ówczesnego Zarządcy/Administratora Osiedla

Zapoznanie się z tymi dokumentami było bardzo ważne, gdyż udowodniły jak poszczególne Zarządy „kantowały” Spółdzielców. Razem  byliśmy w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa, czego efektem było postawienie zarzutów prokuratorskich ówczesnym członkom Zarządu.

Zastraszanie ŚWIADKA – Nr 62 (252)

 

W dniu 11 czerwca 2018 Ryszarda Uchmańska została powołana na prezesa Spółdzielni. Wtedy poręczyłem za nią. Wydawało mi się, że będzie normalnie, uczciwie, rzetelnie. I to była niestety moja największa porażka życiowa. Ryszarda Uchmańska przeszła na „ciemną stronę mocy”. 

Fałszowanie sprawozdania finansowego, ukrycie sprzedaży trzech działek, nieudostępnianie dokumentów itd. Prawdziwy dramat. Ryszarda Uchmańska okazała się zwykłą „SZACHRAJKĄ”.

Wydawało mi się, że znam się na ludziach, mam dobrą intuicję, że potrafię rozeznać, kto idzie prawą drogą – niestety okazało się, że jak każdy człowiek jestem omylny. Tak bywa, czegoś nowego o sobie się dowiedziałem i o ludziach.

Czarek Meszyński

Lubię to!(40)Nie lubię tego!(8)

Iluzoryczna kontrola – Nr 5 (339)

Grzegorz Braun członek Komisji Obrony Narodowej przy pustawych ławach sejmowych uchylił kulisy jak jest procedowane posiedzenie  Komisji w sprawie absolutorium wydatków budżetowych. Na Komisję wpada Minister Obrony Narodowej i pyta się Przewodniczącego jak długo to potrwa. Przewodniczący odpowiada, że jedną godzinę, w tym momencie Wiceprzewodniczący licytuje, że to będzie pół godziny. Absolutorium dotyczyło ok. 40 miliardów złotych tj. co 1/10 złotówka, którą Rząd wydaje. Większość Komisji przegłosowała wniosek, że nie będzie dyskusji tzn. żadnych odpowiedzi, ale również  nie będzie pytań.

Poseł Braun stwierdził: Kontrola parlamentarna nad wydatkami budżetowymi to fikcja.

Skąd to ja znam? Oczywiście z mojej dysfunkcyjnej Spółdzielni. Przez 4 kadencje byłem członkiem Rady Nadzorczej. Co prawda moja Spółdzielnia nie dysponuje tak gigantycznym budżetem jak Ministerstwo Obrony – w porównanium z nim jest „malusia”. Przychody z GZM to ok. 1,4 mln zł rocznie. Dlaczego za tym Rada nie spełnia ustawowej funkcji organu kontroli i nadzoru, skoro ma tak mało pieniędzy do sprawdzenia? Z moich długoletnich doświadczeń jednoznacznie wynika, że Zarząd nie chce żadnej rzeczywistej kontroli. Jak to mu się udaje? Podam tylko kilka przyczyn:

  • gdy zbliżają się wybory do RN Zarząd kaperuje swoich lojalnych spółdzielców,
  • większość członków RN nie wie na czym ma polegać ich praca,
  • Rada z organu kontroli i nadzoru przekształcana jest w organ doradczy,
  • Zarząd zarzuca Radę mało istotnymi problemami,
  • zbyt wnikliwy członek jest natychmiast pacyfikowany.

A jak powinna przebiegać praca RN by spełniła swoje ustawowe i statutowe obowiązki? Od około dwudziestu lat na rynku dostępne są nowoczesne programy księgowe, które nie tylko umożliwiają elektroniczne zapisy w księgach rachunkowych, ale również dostarczają ważne informacje zarządcze. Rada powinna się spotykać – w mojej opinii – raz na kwartał. Zarząd wraz z główną księgową powinien przygotować następujące dokumenty,

  • Bilans wraz z RZiS – np. za I kwartał,
  • Stan środków pieniężnych w kasie i na rachunkach, potwierdzony inwentaryzacją i saldami wynikającymi z wyciągów bankowych,
  • Sprawozdanie Zarządu za dany kwartał.

To są podstawowe dokumenty, na których Rada powinna pracować. Niestety Zarządy w zasadzie tych dokumentów nie udostępniaja, co sprawia, że kontrola Rady jest fikcją. Mój Zarząd już od 25 lat zwołuje sprawozdawcze WZ w czerwcu tuż przed wakacjami. Wiadomo, że spółdzielcy myślą w tym czasie o wakacjach swoich dzieci, o urlopach, działkach itd. Frekwencja na walnych jest niska, a dokumenty są trudne do weryfikacji, ponieważ dotyczą poprzedniego roku, a jak wiadomo pamięć jest ulotna.

Zupełnie inaczej jest w mojej Wspólnocie Mieszkaniowej, tam sprawozdania zazwyczaj udostępniane są już w lutym następnego roku, a zebrania mieszkańców organizowane są marcu. Można? Jak widać można.

Konkluzja: ryba psuje się od głowy.

Czarek Meszyński

Lubię to!(36)Nie lubię tego!(2)