Mini wykład o kalkulacji wysokości opłat – Nr 4 (338)
Na wstępie należy podkreślić specyfikę spółdzielni mieszkaniowej. Jest to szczególny podmiot gospodarczy oparty na zasadzie non profit tzn. podstawowa działalność gospodarcza polegająca na zarządzaniu nieruchomościami jest bezwynikowa – nie występuje zysk ani strata. W art. 1 ust. 1 pkt 1^1 u.s.m. ustawodawca stwierdził: Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków (…). Innymi słowy zaliczki na opłaty powinny być tak skalkulowane by nie wystąpiła nadpłata ani niedopłata – krótko mówiąc obowiązuje tu zasada balansu. Oczywiście rzeczywistość gospodarcza jest bardziej złożona niż teoria i dlatego w art. 6 ust. 1 cytowanej ustawie została ustanowiona reguła ekwiwalentności. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 1990 r. (III CZP 31/90) czytamy: „Sąd Najwyższy zwracał uwagę już poprzednio, akcentując regułę ekwiwalentności między świadczeniami dostarczonymi przez spółdzielnię a zwrotem ich kosztów.”
Kluczową rolę odgrywa tu rada nadzorcza, która pełni funkcję nadzoru i kontroli nad działalnością spółdzielni – art. 46 § 1 pkt 2 u.p.s. Niestety ten organ stosunkowo rzadko korzysta z tej swojej prerogatywy. Sam byłem jako nieliczny w Polsce, a na pewno jedyny w swojej spółdzielni członkiem rady nadzorczej przez cztery kadencje. Swoją wiedzę czerpię nie tylko z teorii, ale również z praktyki. Niestety rada nadzorcza nie wypełnia ustawowego obowiązku. Dlaczego? A to już jest temat na inny wpis.
Ale wróćmy do kalkulacji opłat. Ewa Bończak-Kucharczyk w swej monografii poświęconej spółdzielniom mieszkaniowym (Spółdzielnie Mieszkaniowe – Komentarz, Wyd. Wolters Kluwer, Warszawa 2018) napisała:„Kalkulacja wysokości opłat powinna zatem wprost wynikać z ponoszonych przez spółdzielnię na te cele kosztów.(…) prawo do uzyskania wiedzy o tych kosztach, ale także pośrednie prawo do kontroli, czy spółdzielnia działa prawidłowo, nie żąda opłat „z sufitu” albo np. nie dolicza zysku.”
A jak jest w SM „Osiedle Zacisze”? Zarząd w składzie: Ryszarda Uchmańska, Agnieszka Żebrowska, Piotr Kubel wysyłają latem 2020 r. kalkulację kosztów z dnia 22 października 2019 r. Paranoja, kpina z mieszkańców czy zła wola?
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 7 ustawy o rachunkowości w przypadku mojej Spółdzielni zamknięcie ksiąg rachunkowych powinno nastąpić nie później niż do 31 marca. Czyli Zarząd powinien dysponować twardymi danymi dotyczącymi poniesionych kosztów i uzyskanych przychodów. w roku 2019. Mało tego na koniec lipca powinno być zaksięgowane pierwsze półrocze 2020 r. Nasz „Egzotyczny Zarząd” wysyła „lipną kalkulację” z października 2019 r. opartą na roku 2018. I tak dobrze, że nie cofnęli się do antyku i do judaszowskich srebrników.
Czarek Meszyński
(46)Nie lubię tego!
(4)Mini wykład o eksploatacji, utrzymaniu i inwestycji – Nr 3 (337)
Eksploatacja, utrzymanie i inwestycja to by się wydawało proste terminy ekonomiczno-prawne. Niestety tak nie jest, dla wielu spółdzielców jest to „czarna magia”. Ale nie tylko dla nich również dla „profesjonalistów”, którzy zarządzają nieruchomościami. Ze zdziwieniem przeczytałem zawiadomienie wysłane przez SM ,, Osiedle Zacisze” z dnia 29/5/2020 r. o aktualnych zaliczkach. Pierwsza pozycja to eksploatacja bieżąca i utrzymanie. To przecież prawdziwy bełkot ekonomiczny. Czy ekploatację można podzielić na bieżącą, okresową, długoczasową? To oczywisty nonsens. Art. 4 u.s.m mówi tylko o eksploatacji bez zbędnych przymiotników. A czym różni się eksploatacja od utrzymania? Czy to jest synonim?
Postaram się to wytłumaczyć na prostym przykładzie. Nie wiem dlaczego, ale spółdzielcy na nieruchomościach się specjalnie nie znają, ale na motoryzacji to i owszem.
Kupujemy samochód to jest inwestycja.
Przemierzamy nim następnie kilometry i ponosimy koszty eksploatacyjne: paliwo, płyn do spryskiwacza, wymiana oleju, wymiana filtrów, opon, klocków hamulcowych itd. Innymi słowy ponosimy koszty użytkowania. A czym będzie utrzymanie? Wszelkie naprawy i remonty związane z utrzymaniem sprawności naszego pojazdu. Silnik się zepsuł, rozrząd się posypał, karoseria rdzewieje to oczywiste jest, że należy naprawić i usunąć awarię.
Wspomniany art. 4 zobowiązuje uprawnionych do pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale.
Zarząd pobiera opłatę eksploatacyjną m.in. na utrzymanie w czystości klatki schodowej, jej oświetlenie, konserwację domofonów itd. Zaś utrzymanie to nic innego jak przeprowadzanie remontów części wspólnych: dachu, fundamentów, elewacji oraz klatki schodowej.
Kluczowe znaczenie miał w tej kwestii art. 185 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 21/08/1997 r. o gospodarce nieruchomościami obowiązujący w cytowanym brzmieniu od 1/1/2009 do 9/4/2010:
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.
Niestety ten dobry przepis został przez ustawodawcę wykreślony, a tym samym prawo nie chroni przed dewastacją.
Austriacki ekonomista Joseph Schumpeter w swojej książce „Kapitalizm, socjalizm, demokracja” spopularyzował termin twórcza destrukcja, używając go do opisu procesu transformacji, która towarzyszy przełomowemu odkryciu.
O ile twórcza destrukcja ma zastosowanie w biznesie, przemyśle, handlu i w usługach to w zarządzaniu nieruchomościami niekoniecznie.
Automobile manufacturing plant
Prawo nie chroni naszej własności przed dewastacją – Nr 43 (137)
Czy wyobrażacie sobie, że poprzez nieudolne zarządzanie/konserwacje można byłoby zdewastować Wawel?
Jest to oczywiście retoryczne pytanie, bo Wawel chroniony jest prawem – ustawa z dnia 23 lipca 2002 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
Od lat obserwuję Osiedle za Żelazną Bramą wybudowane według koncepcji Le Corbusier na 25 000 mieszkańców. Osiedlem zarządza Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa, która jest od lat w upadłości likwidacyjnej. Spółdzielnia, która jest w upadłości do minimum ogranicza konserwacje. natomiast o remontach można zapomnieć. Osiedle zostało wybudowanej w latach 1965 – 1972 w ścisłym centrum Warszawy. Jest to „łakomy kąsek” dla cynicznych inwestorów, którzy za 20 – 30 lat planują wybudować biurowce, hotele, apartamentowce i centra handlowe.
Czarek Meszyński
(38)Nie lubię tego!(1)Dobro Wspólne – Nr 2(336)
Sokrates – grecki filozof, jest uważany obok Platona i Arystotelesa za największego filozofa starożytności. Był twórcą terminu społecznego DOBRO WSPÓLNE. Termin oznaczający wartość zbiorową osiąganą przez wspólnoty ludzkie w związku z rozwijaniem naturalnych możliwości ich członków, zaspokajaniem ich indywidualnych interesów lub respektowaniem posiadanych przez nich uprawnień jednostkowych przy jednoczesnej dbałości o zbliżanie całej wspólnoty ku właściwym jej celom.
Zarządy spółdzielni mieszkaniowych mają dbać o dobro wspólne SUWERENA tj. na przykład właścicieli nieruchomości. A jak to jest w Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze”?
Sami się przekonajcie – oto dokumentacja zdjęciowa.
Leszek Zaremba, znakomity architekt, którego małem okazję poznać w latach 90. XX wieku zaprojektował osiedle na warzawskim Zaciszu, gdzie kupiłem sobie mieszkanie/apartament. Jak na tamte czasy projekt był przedni, wykonanie niestety nieco gorsze. Na klatkach schodowych było dużo elementów wykonanych z drewna: parapety, barierki schodowe i okna z firmy Sokółka. Również barierki balkonów i tarasów były wykonane z tego samego materiału.
Kolejne zarządy spółdzielni nie dbały przez 25 lat o dobro wspólne. Okna od ich osadzenie nigdy nie były konserwowane – ja swoje meble ogrodowe maluje każdego roku.
Elewacje budynków także w tragicznym stanie.
Ogrodzenie wykonane z pożądnych kątowników i niestety rdzewieją – nigdy nie było konserwowane.
Konkluzja: zarządy spółdzielni mieszkaniowych przeważnie w Polsce nie dbają o wspólne dobro tylko o własną kasę kosztem SUWERENA.
Czarek Meszyński
(43)Nie lubię tego!(0)
Najnowsze komentarze