Get Adobe Flash player

Miesięczne Archiwa: Październik 2016

Zarząd jak struś – Nr 56 (246)

Zarząd w składzie:

12804802_1046567468714899_8858415179524022875_n    photo0038    1743561_745794632106263_271466064_n

  Jacek Liebert – Prezes        Michał Starzewski – Wiceprezes      Julita Złotek – Członek

na stronie internetowej Spółdzielni chwali się, że powództwo członka zostało wyrokiem Sądu Okręgowego oddalone:

zrzut-ekranu-2016-10-28-o-15-51-21

Zarząd przemilczał, że wyrok jest nieprawomocny, ponieważ została złożona apelacja.

Proces w obu instancjach trwa już ponad dwa lata. I jak słusznie Zarząd zauważył kluczową rolę miała dla sprawy opinia biegłego sądowego Andrzeja Głackiego. Biegły sądowy stwierdził, że kwota 635 261,53 zł wniesiona do funduszu zasobowego (według biegłego udziałowego) tytułem wpisowego powinna być zweryfikowana od początku istnienia Spółdzielni.

Na marginesie należy zaznaczyć, że biegłemu Gałeckiemu pomylił się fundusz udziałowy z funduszem zasobowym, a są to przecież podstawowe własne fundusze każdej spółdzielni. Biegły Gałecki widocznie nie rozróżnia wpisowego od  udziałów, a przecież wystarczyło dokładnie przeczytać sprawozdanie finansowe (informacja dodatkowa str 8). Ponadto biegły Gałecki nie wie, że zarówno fundusz zasobowy jak i udziałowy są to fundusze własne służące do pokrywania powstałych strat i nie prowadzi się dla nich ewidencji łącznie czy też oddzielnie dla poszczególnych nieruchomości, ponieważ powstają z wpłat członków na rzecz spółdzielni a nie na rzecz eksploatacji czy też utrzymania nieruchomości.

Wiem – czepiam się, przecież biegły sądowy nie musi się na wszystkim znać – jaka wiedza taki biegły.

Ale przejdźmy do meritum sprawy. Zarząd wykazał w księgach rachunkowych kwotę 635 261,53 zł wpłaconą gotówką przez członków tytułem wpisowego. Problem polega tylko na tym, że w księgach rachunkowych te pieniądze są, a na koncie bankowym ich nie ma, innymi słowy wyparowały, zniknęły, rozpłynęły się…

Zarząd jak się sam przyznał zapoznał się z opinią i miał obowiązek dokonania rewizji zapisów. A może, któraś z pań księgowych (w ciagu pięciu lat przewinęło się ich aż 8) założyła konto w jakimś raju podatkowym z wysokim oprocentowaniem? Cypr, Bahama, Curacao, Makau, Seszele…

Zarząd po uzyskaniu tych informacji miał obowiązek bezzwłocznie dokonania weryfikacji tych zapisów. Członkowie Spółdzielni mają prawo przecież wiedzieć, gdzie są ich wpisowe w wysokości  635 261,53 zł, jeżeli ta kwota w ogóle pochodzi z tego źródła. Podawanie nieprawdziwych danych przez Zarząd jest w myśl przepisów czynem penalizowanym. Osobiście, jako członek Rady Nadzorczej, informowałem prezesa Jacka Lieberta o nieprawidłowościach w zapisach księgowych.

A tym czasem prezes Jacek Liebert

images

udaje, że nic się nie stało i chowa głowę w piasek by nie zobaczyć smutnej prawdy, co się stało z „drobną” kwotą 635 261,53 zł w funduszu zaobowym.

FUNDUSZ ZASOBOWY to fundusz spółdzielni, który powstaje z wpłat wpisowych dokonanych przez członków spółdzielni i z części zysku części nadwyżki bilansowej. Nie podlega podziałowi między członków, a w chwili likwidacji spółdzielni jest przeznaczony na cele spółdzielni lub społeczne (stąd dawna nazwa — fundusz społeczny). Jest, obok funduszu udziałowego, źródłem finansowania spółdzielni.

Powstaje z :
* wpłat wpisowego,
* części nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego),
* darowizn, spadków,
* zapisów dokonanych na rzecz spółdzielni
* innych źródeł określonych w odrębnych przepisach.
W razie wystąpienia w spółdzielni strat fundusze spółdzielcze są pokrywane w pierwszej kolejności z funduszu zasobowego, w przypadku jego niewystarczalności również z funduszu udziałowego.

Czy spółdzielnia może istnieć bez funduszu zasobowego?

Z pewnością nie, ponieważ jak każda działalność gospodarcza w warunkach wolnego rynku obarczona jest ryzykiem powstania straty. Strata w spółdzielniach mieszkaniowych po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z roku 2007 może być tylko i wyłącznie pokrywana z z funduszu zasobowego albo udziałowego, ewentualnie z zysku wypracowanego z pozostałej działalności gospodarczej po opodatkowaniu. Pokrywanie strat z funduszu remontowego lub z opłat eksploatacji zdaniem prokuratury jest działaniem na szkodę spółdzielni. Tak samo jak pokrycie kosztów bieżących kosztów działania spółdzielni z funduszu remontowego – sprawa przeciwko Teresy R. dot. przeznaczenia 750 tys. zł z funduszu remontowego na pokrycie bieżącej działalności spółdzielni.

Czy członkowie poszczególnych Zarządów i Rad Nadzorczych w naszej Spółdzielni poniosą podobną odpowiedzialność?

To, że na funduszu zasobowym i udziałowym nie ma żadnych środków pisałem o tym tu:

200 tys. gdzie jesteście? – Nr 53

W normalnej spółdzielni taka kwota byłaby zdeponowana na wysoko oprocentowanej lokacie i by przynosiła korzyści finansowe. Z tego wynika, że my nie jesteśmy normalną Spółdzielnią; Zarząd nie tylko nie zdeponował tych środków na lokacie, ale nawet nie wie gdzie one są!

Czy pamiętacie znakomity duński film Gang Olsena? Niekompetentni, nieudolni, ale za to śmieszni…

unknown

Obserwując poczynania naszego Zarządu odnoszę takie samo wrażenie: niekompetentni, nieudolni, ale za to śmieszni, tylko że nam spółdzielcom nie jest do śmiechu, bo to nie jest film tylko smutna rzeczywistość, bo tu nie chodzi o rozrywkę tylko o nasz dach nad głową, czyli o szczególne dobro materialne ustawowo chronione. 

Autor: Czarek Meszyński

Postscriptum

  1. Biegły Sądowy stwierdził, że tak ustalony wynik finansowy (jest lub nie ma kwoty 635 261,53 zł) należy uznać za prawidłowy. Redakcja gratuluje celności poglądów Andrzejowi Gałeckiemu – Biegłemu Sądowemu wpisanego na listę biegłych rewidentów nr KIBR 1143.
  2. Z praktyki spółdzielczej (SM) wynika, że w jednostkach w których pieniądze są wyprowadzane księguje się je przeważnie na funduszach własnych, ponieważ zazwyczaj nikt ich nie weryfikuje ani lustrator, ani biegły rewident. Spółdzielcy też nie sprawdzają realności wykazywanych na nich kwot. Nierealne kwoty na funduszu zasobowym lub udziałowym stanowią dobre wytłumaczenie dla zarządów i księgowych, ponieważ wskazują na zapisy oddalone w czasie i tak jak biegły Gałecki postuluje: Pewne nieprawidłowości, będące skutkiem nieuzgodnionych funduszy (bełkot, albowiem fundusze są własne i co najwyżej podlegają weryfikacji lub złożeniu zawiadomienia do prokuratury; uzgadnia się salda z kontrahentami), są do wyeliminowania w przyszłych okresach sprawozdawczych… Opinia powstała 14 grudnia 2015 r., i co myślicie Państwo, że Zarząd wyeliminował te nieprawidłowości? Zarząd cieszy się jak dziecko, że wygrał w pierwszej instancji i nadal „karmi” spółdzielców fałszywymi danymi.
  3. Zarząd napisał „Obsługa prawna powyższej sprawy sądowej kosztowała członków spółdzielni 3997,50 zł. (dla porównania –  jest to więcej niż miesięczny koszt konserwacji i remontów bieżących na osiedlu.” Pisząc te słowa Zarząd wykazał się całkowitą ignorancją, albowiem ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 4 nie przewiduje pokrywania kosztów sądowych z opłat pobieranych z tytułu eksploatacji i utrzymania. A za tym z jakiego źródła można pokryć koszty sądowe? Z zysku wypracowanego z pozostałej działalności gospodarczej lub z funduszów własnych (zasobowego lub udziałowego). Każda sprawa sądowa jest to ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej przez spółdzielnię i nie jest pokrywana przez członków. Ponieważ, moja Spółdzielnia nie prowadzi pozostałej działalności gospodarczej, a fundusze własne świecą pustakami koszty bedą musiały być pokryte z prywatnej kieszeni. Liebert, Starzewski, Złotko szykujcie „kasę” na procesy sądowe bo obciążanie nimi spółdzielców jest nielegalne. A’propos Zarząd obecnie prowadzi 9 procesów sądowych (w tym 3 apelacja) i z tego co wiem Zarząd nie powiedział ostatniego słowa. No cóż mamy taki procesowy Zarząd.

Więcej na ten temat (komentarze):

„Wyparowało” 635 261,53 zł

Lubię to!(24)Nie lubię tego!(1)

Nasze stanowisko do druku 818 – Nr 55 (245)

screenshot_1-4

Warszawa, dnia 19 października 2016 r

                                                                                 

                                  Klub Poselski Kukiz’15

                                                 Sejm Rzeczypospolitej Polskiej

                        ul. Wiejska 4/6/8

                           00-902 Warszawa

Dotyczy: projektu ustawy nowelizującej Prawo spółdzielcze – druk 818.

W związku, ze skierowaniem w dniu 5 września 2016 r. do I-szego czytania projektu ustawy o zmianie ustawy Prawo spółdzielcze przez Komisję Gospodarki i Rozwoju jesteśmy zainteresowani przedstawieniem naszego stanowiska do proponowanych zmian.

Na uwagę zasługuje fakt, że do Biura Analiz Sejmowych wpłynęło 10 opinii dotyczących projektu ustawy:

  • Sądu Najwyższego (SN),
  • Komisji Nadzoru Finansowego (KFN),
  • Krajowego Związku Banków Spółdzielczych (KZBS),
  • Krajowej Rady Spółdzielczej (KRS)
  • Prokuratora Generalnego,
  • Krajowej Izby Biegłych Rewidentów,
  • Narodowego Banku Polskiego,
  • Krajowej Rady Notarialnej,
  • Krajowej Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej,
  • Rzecznika Finansowego.

Opinie Sądu Najwyższego, Komisji Nadzoru Finansowego, Krajowego Związku Banków Spółdzielczych i Krajowej Rady Spółdzielczej dotyczące projektu ustawy są krytyczne i wskazują na negatywne zapisy sankcjonujące między innymi:

  • odejście od istoty samorządności spółdzielni, co w konsekwencji oznaczać będzie, że istota formy prawnej jaką jest spółdzielnia zostanie utracona,
  • ograniczone bezpieczeństwo członków,
  • ryzyko nadinterpretacji przepisów,
  • komercjalizację spółdzielni,
  • ograniczenie demokratycznej kontroli członkowskiej,
  • stworzenie furtki do wyprowadzania ze spółdzielni wypracowanego majątku,
  • iluzoryczność realizacji przez spółdzielnię idei zrzeszania się.

W naszej ocenie proponowane przez projektodawców zapisy, rozmijają się z wyrażonymi w uzasadnieniu intencjami, nie ułatwią funkcjonowania spółdzielni lecz jeszcze bardziej upodabniają je do spółek kapitałowych wbrew idei i celom dla jakich zostały powołane.

W pełni zgadzamy się z opiniami wyrażonymi przez Sąd Najwyższy, Komisję Nadzoru Finansowego, Krajowy Związek Banków Spółdzielczych i Krajową Radę Spółdzielczą.

Z przykrością należy stwierdzić, że nie odbyły się konsultacje społeczne z podmiotami pozarządowymi bezpośrednio działającymi w środowiskach spółdzielczych.

Widocznie wnioskodawcy błędnie założyli, że mają doskonałą znajomość wszystkich branż spółdzielczych poczynając od spółdzielczości ogrodniczo-pszczelarskiej poprzez skoki, banki spółdzielcze, mieszkaniówkę a skończywszy na spółdzielni pracy rękodzieła ludowego i artystycznego.

Prawo spółdzielcze jest aktem z założenia normatywno-uniwersalnym regulującym wszystkie branże spółdzielcze. Toteż zapisy prawa muszą być dostosowane do generalnych zasad spółdzielczości.

Biorąc powyższe pod uwagę wnosimy o wycofanie poparcia dla niniejszego projektu ustawy udzielonego przez posłów z Klubu Poselskiego Kukiz’15:

  • Adam Andruszkiewicz,
  • Piotr Apel,
  • Elżbieta Borowska,
  • Józef Brynkus,
  • Agnieszka Ścigaj,
  • Rafał Wójcikowski

Reasumując: proponowane przez wnioskodawców zmiany rozmijają się całkowicie z duchem spółdzielczości, mają na celu komercjalizację podmiotów spółdzielczych, a nawet przekształcenie ich w spółki kapitałowe, co jest wbrew idei i celom dla jakich zostały powołane.

                                                 

                                                                            /-/ Cezary Meszyński

                                                                                Przewodniczący

                                                                                  Nasza jest Spółdzielnia – Ruch Społeczny

Załączniki:

  1. Stowarzyszenie Poszkodowanych Bezczynnością Organów Spółdzielni Mieszkaniowych „TEMIDA”,

  2. Krajowy Związek Lokatorów i Spółdzielców,

  3. Stowarzyszenie „Niezależni Na Skarpie” w Toruniu

  4. Obywatelskie Stowarzyszenie Uwłaszczeniowe w Gminie Białystok,

  5. Mazowieckie Stowarzyszenie Obrony Praw Lokatorów i Spółdzielców Płockie SOS „Nasz Dom”,

  6. Krajowy Związek Lokatorów i Spółdzielców Oddział Koszalin,

  7. Ruch Społeczny NIC O NAS BEZ NAS,

  8. Stowarzyszenie Mieszkańców Osiedli Paksowskich

  9. Ogólnopolska Witryna Internetowa „TEMIDA contra SM”

  10. Czasopismo Internetowe „Osiedle Zacisze – moja mała ojczyzna”

 

Więcej na ten temat:

http://temidacontrasm.info/bubel-do-kosza/#comments

Lubię to!(22)Nie lubię tego!(1)

Niewolnicy XXI wieku – Nr 54 (244)

Miliony Polaków co miesiąc płacą za mieszkanie na konta spółdzielni mieszkaniowych. Teoretycznie pieniądze do wspólnej kasy, a prezesi powinni nimi zarządzać gospodarnie i na rzecz mieszkańców. Tymczasem nie zawsze tak bywa. Często dbają o swój własny interes. Mają pieniądze i są nieodwołalni.

Poniżej link do programu publicystycznego nadanego w dniu 17.10.2016 w TVP 1 pod tytułem „Chodzi o pieniądze”.

http://vod.tvp.pl/27371639/17102016

 

Lubię to!(23)Nie lubię tego!(0)

Druk 818 – Nr 53 (243)

Do Biura Analiz Sejmowych wpłynęło 10 opinii dotyczących projektu ustawy nowelizującej Prawo spółdzielcze – sejmowy druk 818.

  • Opinia Sądu Najwyższego (SN), Komisji Nadzoru Finansowego (KFN), Krajowego Związek Banków Spółdzielczych (KZBS) i Krajowej Rady Spółdzielczej (KRS) to pogłębione analizy proponowanych zmian w ustawie, które nie pozostawiły „suchej nitki” na projekcie sygnowanym przez posłów Kukiz’15.
  • Prokurator Generalny, Krajowa Izba Biegłych Rewidentów, Narodowy Bank Polski, Krajowa Rada Notarialna nie zgłosili uwag, ze względu na problematykę leżącą poza obszarem działań i zakresem kompetencji tych instytucji.
  • Krajowa Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa, zgłosiła kilka uwag, ale projekt ustawy oceniła pozytywnie: Proponowany postulat wpisuje się także w politykę Rządu – „Polska bez papieru i gotówki”.
  • Rzecznik Finansowy pozytywnie ocenił koncepcję wnioskodawców.

Pragnę zwrócić uwagę na zbieżne stanowiska KRS i KNF na proponowaną zmianę dot. udzielania pełnomocnictwa:

KRS: Proponuję się zasadniczą zmianę w zakresie ilości członków spółdzielni mogących udzielić swych pełnomocnictw jednej osobie. Pod tym względem projekt nie przewiduje żadnych ograniczeń. Zważywszy na to, jak łatwo manipuluje się wiekszością zbiorowości ludzi, może to być furtka komercjalizacji czy nawet wyprowadzania ze spółdzielni wypracowanego majątku. Mógłby to zrobić jeden człowiek wyposażony w nieograniczoną ilość pełnomocnictw do podejmowania decyzji na walnym zebraniu spółdzielni. 

KNF: Umocowanie jednej osoby do podejmowania czynności w walnym zgromadzeniu w imieniu więcej niż jednego członka spółdzielni, może spowodować w praktyce całkowitą iluzoryczność realizacji przez spółdzielnię idei zrzeszania się. 

Zarówno KRS i KNF trafili w sedno problemu, proponowane zapisy w sposób zdecydowany umożliwiają wyprowadzanie ze spółdzielni wypracowanego majątku.

Czy posłowie z Kukuz’15 mieli właśnie taką intencję pisząc ten projekt ustawy nowelizującej Prawo spółdzielcze? Czy na tym ma polegać usprawnienie działania spółdzielni? – jak czytamy w uzasadnieniu wnioskodawców?

Autor: Czarek Meszyński

Postscriptum 

Czy to jest czysty przypadek, że zarówno w projekcie poselskim dotyczącym nowelizacji Prawa spółdzielczego jak również w projekcie ministerialnym (MIB) w zakresie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pojawił się zapis o „nieograniczonym” pełnomocnictwie?

Lubię to!(17)Nie lubię tego!(0)

Bubel posłanki Ścigaj z Kukiz’15 – Nr 52 (242)

unknown-1

Agnieszka Ścigaj – posłanka na Sejm VIII Kadencji

Do Laski Marszałkowskiej został złożony projekt ustawy grupy posłów mający na celu nowelizację Prawa spółdzielczego. Do reprezentowania wnioskodawców w pracach nad projektem ustawy została upoważniona posłanka Agnieszka Ścigaj.

Propozycje zmian w ustawie z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, które notabene było już ponad 30 razy nowelizowane, zostały negatywnie ocenione przez Sąd Najwyższy (SN), Krajowy Związek Banków Spółdzielczych (KZBS), Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) i Krajową Radę Spółdzielczą (KRS).

A oto „perełki-koszmarki” proponowanych zmian:

  • Liczba założycieli spółdzielni nie może być mniejsza od trzech  – SN wskazał, że wprowadzenie takiego rozwiązania powinno być poprzedzone wnikliwą analizą ustaw szczególnych, czy zaproponowana minimalna liczba założycieli jest adekwatna do specyfiki niektórych typów spółdzielni funkcjonującym w obrocie gospodarczym, np. Prawo bankowe, dotyczące zakładania banków spółdzielczych. KRS zwrócił uwagę, że zmniejszenie dolnej liczby członków spółdzielni do trzech osób fizycznych, zmierzają do dalszej komercjalizacji spółdzielni. Spółdzielnie dziś funkcjonujące bedą zmierzać do ograniczenia liczby członków (masowe zjawisko wykluczania niepokornych członków ze spółdzielni mieszkaniowych – uwaga autora), natomiast spółdzielnie nowo tworzone będą miały ograniczoną możliwość zgromadzenia kapitału, bez którego nie jest możliwe rozpoczęcie działalności. Jak wiadomo jedną z przesłanek tworzenia spółdzielni jest łączenie drobnego kapitału dla wspólnego pożytku. Proponowana zmiana jest szczególnie niekorzystna dla członków spółdzielni mieszkaniowych. Podam tylko jeden przykład: art. 240 § 1 Prawa spółdzielczego stanowi, że spółdzielnie mogą zakładać związki rewizyjne, zaś liczba założycieli związku nie może być mniejsza niż dziesięć. Co to oznacza w praktyce, że w dysfunkcyjnej SM prezes z łatwością może powołać mikro-spółdzielnie – tylko trzech członków – i założyć swój własny związek rewizyjny, który zawsze będzie pozytywnie lustrował spółdzielnię. Ponadto tworzenie takich bytów spółdzielczych umożliwiać będzie również wyprowadzanie majątku ze spółdzielni macierzystej. 
  • Zmiana statutu spółdzielni wymaga uchwały walnego zgromadzenia podjętej większością 3/5 głosów – Zdaniem SN: Projektodawca proponuje także obniżenie z 2/3 do 3/5 większość głosów wymaganej przy podejmowaniu przez walne zgromadzenie spółdzielni uchwały w sprawie zmiany statutu. Taka propozycja jest dyskusyjna. Przyjęcie wymogu stosunkowo wysokiej kwalifikowanej większości głosów wynika z konieczności ochrony praw mniejszości, gdyż statut reguluje stosunki prawne pomiędzy spółdzielnią a wszystkimi członkami (umowa – przypis autora). Uwagi KRS: Zmniejszenie wymogu większości kwalifikowanej na walnym zgromadzeniu dla zmian w statucie jest daleko idącym ograniczeniem demokratycznej kontroli członkowskiej. Zdaniem autora:  Z  mojego własnego doświadczenia wynika, że większość statutów SM jest to tak zwana „radosna twórczość”, zmiany często są tworzone na doraźne zapotrzebowanie prezesa, przy mniejszej kwalifikowanej większości łatwiej będzie przeforsować zmiany korzystne dla koterii prezesa. KNF nie znajduje podstaw do zmiany obecnie obowiązującego przepisu (…) poprzez obniżenie progu. 
  • Jeżeli pełnomocnik zastępuje więcej niż jednego członka (…) – Zdaniem KRS: Proponuję się zasadniczą zmianę w zakresie ilości członków spółdzielni mogących udzielić swych pełnomocnictw jednej osobie. Pod tym względem projekt nie przewiduje żadnych ograniczeń. Zważywszy na to, jak łatwo manipuluje się wiekszością zbiorowości ludzi, może to być furtka komercjalizacji czy nawet wyprowadzania ze spółdzielni wypracowanego majątku. Mógłby to zrobić jeden człowiek wyposażony w nieograniczoną ilość pełnomocnictw do podejmowania decyzji na walnym zebraniu spółdzielni. Zdaniem KNF: Umocowanie jednej osoby do podejmowania czynności w walnym zgromadzeniu w imieniu więcej niż jednego członka spółdzielni, może spowodować w praktyce całkowitą iluzoryczność realizacji przez spółdzielnię idei zrzeszania się.
  • Statut może dopuszczać udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej – Zdaniem autora: Propozycja całkowicie nieprzemyślana, ponieważ: 1. Uniemożliwia głosowanie tajne. 2. Komisja skrutacyjna (licząca głosy) jest zbędna, chyba że będzie składała się z informatyków. Liczyć głosy będzie informatyk zatrudniony przez prezesa, nie można wykluczyć putinizacji głosowania, przechodzić bedą te uchwały, które mają przejść.
  • Statut może dopuszczać podejmowanie uchwał przez walne zgromadzenie, zwołane przez zarząd (…), w terminie jednak nie krótszym niż 24 godziny – Zdaniem KRS: Bardzo niebezpieczny staje się zapis zakładający możliwość zwołania przez zarząd walnego zgromadzenia w trybie 24-godzinnym, wraz z możliwością podjęcia uchwał nie przewidzianej wcześniej w porządku obrad. Projektodawca mocno przecenia mobilność spółdzielców bo nawet plany mobilizacyjne na wypadek wojny przewidują znacznie dłuższy okres mobilizacji. W przypadku spółdzielni może to być pierwsza i zarazem ostatnia decyzja podjęta w ramach zakładanego przez projektodawców „usprawnienia procesów decyzyjnych”, z którego skorzystali by nie spółdzielcy lecz pełnomocnik dysponujący nielimitowaną ilością upoważnień członków. 24-godzinny termin nie tylko bowiem uniemożliwiałby zapoznanie się spółdzielcom z treścią projektowanych uchwał, ale również w większości wykluczałby samą realność ich powiadomienia. Zdaniem autora: Wnioskodawcy wykazali się albo całkowitą nieznajomością zasad działania obowiązujących w spółdzielniach, albo jest to specjalne działanie na szkodę spółdzielców. Walne zgromadzenie jest najwyższym organem w spółdzielni mający prerogatywy do zatwierdzania sprawozdań, udzielania absolutorium członkom zarządu, oznaczanie najwyższej sumy zobowiązań, podziału nadwyżki bilansowej, sposobu pokrycia strat, sprzedaż nieruchomości. Walne zgromadzenie nie jest organem operacyjnym! To zarząd kieruje działalnością gospodarczą spółdzielni (działalność operacyjna), która wymaga nieraz podejmowania szybkich decyzji. Walne zgromadzenie nie może być parasolem ochronym dla zarządu i być dla niego alibi, gdy prokurator postawi zarzuty w związku z niegospodarnością.
  • Odwołanie członka zarządu, w tym prezesa lub jego zastępców, wymaga uzasadnienia – Zdaniem SN: Projektowany art. zmierza do przywrócenia zniesionego ustawą z dnia 5 czerwca 2005 . o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wymogu uzasadnienia o odwołaniu członka zarządu. Możliwość odwołania członka zarządu w każdym czasie wpisana jest w istotę samorządności spółdzielni. Uwaga autora: Proszę sobie wyobrazić, mamy walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej, przewodniczący to kumpel prezesa, radca prawny to jego pracownik, nagle okazuje się, że prezes nie uzyskuje absolutorium, trzeba podjąć uchwałę o odwołaniu prezesa, a tu niespodzianka bo trzeba napisać uzasadnienie. Kto je napisze? Przewodniczący? Radca prawny? Uzasadnienie jako załącznik trzeba dołączyć do uchwały. Przerwa, konsultacje… A co się stanie jak uzasadnienie będzie napisane z błędami formalnymi i niezgodne z rzeczywistym stanem faktycznym? Prezes z łatwością wygra sprawę w sądzie. odwołania prezesa nie będzie takie łatwe; w konsekwencji nie otrzymał absolutorium i nadal jest prezesem. Podobne stanowisko zajął KNF: Skoro spółdzielnia podjęła uchwałę o odwołaniu członka zarządu, to sytuacja taka oznacza, iż członek utracił zaufanie członków spółdzielni i nie powinien dłużej sprawować swojej funkcji.
  • Związki mogą zakładać lub przystępować do spółdzielczych podmiotów (…)  Zdaniem autora: Zapis kuriozalny, istotą związku rewizyjnego jest przeprowadzanie lustracji w zrzeszonych spółdzielniach. Lustracja w Polsce spełnia funkcję kontrolną, doradczą i instruktażową. Jeżeli związek  rewizyjny wejdzie w układ biznesowy ze spółdzielnią to traci możliwość przeprowadzenia niezależnej lustracji. Jest to zmiana pozbawiona jakiegokolwiek znaczenia normatywnego, nieprzemyślana.

Reasumując powyższe proponowane przez wnioskodawców zmiany rozmijają się całkowicie z duchem spółdzielczości, mające na celu komercjalizację podmiotów spółdzielczych, a nawet przekształcenie ich w spółki kapitałowe, co jest wbrew idei i celom dla jakich zostały powołane.

Niestety prace nad projektem ustawy są zaawansowane: projekt (druk nr 818) wpłynął do Sejmu w dniu 16 lipca 2016 r., natomiast 5 września 2016 r. skierowano do I czytania do Komisji Gospodarki i Rozwoju.

zrzut-ekranu-2016-10-15-o-15-36-30-2

Z przykrością należy stwierdzić, że nie odbyły się  konsultacje ze środowiskami spółdzielczymi, widocznie posłanka Ścigaj uznała, że ma doskonałą znajomość wszystkich branż spółdzielczych poczynając od spółdzielczości ogrodniczo-pszczelarskiej poprzez skok, banki spółdzielcze, mieszkaniówkę a skończywszy na spółdzielni pracy rękodzieła ludowego i artystycznego. Prawo spółdzielcze jest aktem z założenia normatywnym-uniwersalnym regulujący wszystkie branże spółdzielcze. Toteż zapisy prawa muszą być dostosowane do generalnych zasad spółdzielczości.

Odnoszę wrażenie, że zmiany w Prawie spółdzielczym są podyktowane interesem wąskiej grupy, która ma celu przejecie majątku spółdzielców.

Dlatego proponuję wysłanie petycji do posłów o wycofanie poparcia dla tego „bubla legislacyjnego”. 

Nazwiska posłów, którzy udzielili popracia wraz z projektem ustawy są tu:

http://orka.sejm.gov.pl/Druki8ka.nsf/0/F0542F3C5B7E13B1C12580250040E483/%24File/818.pdf

Autor: Czarek Meszyński

Lubię to!(16)Nie lubię tego!(0)

Konsultacje społeczne – Nr 51 (241)

screenshot_1-4

Korzystając z zaproszenia przez Krajowy Związek Lokatorów i Spółdzielców z siedzibą w Koninie do konsultacji społecznej projektu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa opublikowanego w dniu 7 września 2016 roku, jako redaktor naczelny witryny Internetowej „Osiedle Zacisze – Moja Mała Ojczyzna” oraz w imieniu ruchu społecznego „Nasza jest Spółdzielnia” przedstawiam analizę zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych projektu wyżej przywołanego Ministerstwa.

Na wstępie pragnę podkreślić, iż uważam, że jako członek spółdzielni z 21 letnim stażem mam interes prawny do opiniowania zmian w najważniejszej ustawie dla spółdzielców. Uważam także, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie miała szczęścia do legislatorów, albowiem w ciągu 16 lat była podajże kilkanaście razy nowelizowana, a zawarte w niej przepisy były wielokrotnie zaskarżane do Trybunału Konstytucyjnego.

Również obecnie niektóre propozycje w ministerskim projekcie można uznać za błędne, narażające na kolejne zaskarżenie do Trybunału Konstytucyjnego, a mianowicie:

1.) Do art. 3 dodano art. 34, który mówi, że do członka spółdzielni, który ubiega się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu (…) nie stosuje się przepisów regulujących prawa i obowiązki członków spółdzielni (…). Oznacza to, że projektodawca pragnie wprowadzić do spółdzielni mieszkaniowych dwie kategorie członków o różnych uprawnieniach. Taki stan rzeczy jest niezgodny z ideami ruchu spółdzielczego i zapisanym w art. 18 § 1 Prawa spółdzielczego stanowiącego, że: „Prawa i obowiązki wynikające z członkostwa w spółdzielni są dla wszystkich członków równe.” Zasady spółdzielczości wykluczają statuowanie ważnych i mniej ważnych członków. Tacy „ubiegający się członkowie” zgodnie z proponowanym ust. 35 mieliby dostęp tylko do części dokumentów spółdzielni. Moje zaniepokojenie budzi nieostre brzmienie zapisu ust. 34 odnoszący się do zwrotu „(…) który ubiega się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu (….)”.

Bo co to oznacza, że członek ubiega się? Innymi słowy znaczy, że dąży do uzyskania prawo do lokalu? Ale można ubiegać się i dążyć do lokalu tak przez 20 lat albo i nawet dłużej – jak za komuny. W ten sposób sformułowany przepis kryje podstęp.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera takiego rozdziału jak prawa i obowiązki.

Mamy natomiast rozdział 11 Prawa członków spółdzielni mieszkaniowej. Z proponowanej zmiany wynika, że „członek ubiegający” nie może wchodzić w skład rady nadzorczej, nie ma prawa zgłaszać projektów uchwał i do nich poprawek na walne zgromadzenia, ale ma prawo do głosowania na walnym, ponieważ takie prawo wynika z art. 36 § 2 Prawa spółdzielczego, że każdy członek ma jeden głos na walnym zgromadzeniu. Prawo spółdzielcze w tym zakresie nie jest nowelizowane i zostało wymienione w przepisie. Zatem przepis ten powoduje, że oczekujący będą nadal armią prezesa używaną jako „maszynka do głosowania”.

Tymczasem intencją zaskarżenia do Trybunału Konstytucyjnego było wyeliminowanie tak zwanej „armii prezesów” tj. członków bez lokali by przy ich pomocy nie były przegłosowane prezesowskie uchwały. W wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13) jest „gotowiec”: dopuszcza się członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej podmiotów, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu lub ekspektatywę odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa powstaje z chwilą zawarcia umowy na wybudowanie przez spółdzielnię lokalu i taka osoba staje się pełnoprawnym członkiem i ma prawo do wglądu do wszystkich dokumentów wymienionych w art 8^1 u.s.m., w tym do faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Są to prerogatywy wynikające z drugiej zasady ruchu spółdzielczego, a mianowicie demokratycznej członkowskiej kontroli i transparentności zarządzania. Członek spółdzielni – podkreślić należy, że członek spółdzielni, a nie członek oczekujący, ma prawo sprawdzić, czy budowa jego lokalu odbywa się na zasadach rachunku ekonomicznego przy zapewnieniu korzyści członkom spółdzielni – art 67 u.p.s.

Zatem problem zaczyna się przy lokatorskim prawie do lokalu. Taki „członek ubiegający” może złożyć podanie i całymi latami czekać na przydział mieszkania wspierając przy tym aktywnie prezesa, bo akurat spółdzielnia w swoich zasobach nie dysponuje na daną chwilę wolnymi lokalami. Jest to stworzenie ustawowej furtki do wprowadzenia na walne „armii prezesa”. Które jednak wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie dopuszcza ponieważ członkiem spółdzielni może być osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu. Rozwiązaniem byłoby stworzenie statusu kandydata na członka, a pełnoprawnym członkiem stawałby się po uzyskaniu przydziału na mieszkanie i zamieszkaniu w nim. Tego rozwiązania jednak projekt nie przewiduje.

2.) Do art. 83 dodaje się ust. 11 do 14,. Ustępy te mówią o pełnomocnictwie. Zgodnie z założeniami projektodawców Pełnomocnik może udzielić dalszego pełnomocnictwa, jeżeli wynika to z treści pełnomocnictwa oraz z mocy ust. 13 pełnomocnik może reprezentować więcej niż jednego członka spółdzielni.

A co to oznacza w praktyce?
Oznacza to możliwość montowania przez grupy interesu pakietów kontrolnych przy czym z góry można założyć, że w skład takiej grupy nie będą wchodzić zwykli członkowie spółdzielni nie mający świadomości co do zasad działanie grupy ponieważ rodowód tej materii swe początki bierze ze spółek kapitałowych.

Tymczasem założenia są proste: Wyobraźmy sobie spółdzielnię liczącą 200 członków. Na walne przychodzi średnio 10% spółdzielców tj. 20 osób decyduje o losach całej spółdzielni. Łatwo sobie wyobrazić, że aktywny spółdzielca, członek takiej grupy interesów, może zdobyć ponad 20 pełnomocnictw, z którymi przychodzi na walne. I co się dzieje? Przegłosowuje wszystkie uchwały wygodne grupie interesów. Za rok prezes też ma swego, wiernego członka z pełnomocnictwami. I zaczyna się głosowanie na pełnomocnictwa, bez merytorycznej dyskusji ale wg uznania grup interesów.

Intencja być może i słuszna by zapewnić teoretyczny udział członkom spółdzielni w walnym zgromadzeniu przez pełnomocników, ale czy słuszny i zgodny z ideą spółdzielczości? Quo vadis spółdzielnio mieszkaniowa. Obecnie prezesi torpedują skutecznie pełnomocników wprowadzając na podstawie art. 36 § 2 u.p.s. zapis do statutu o osobistym uczestnictwie członka co nie jest dobrym objawem, ale uważam, że udzielanie pełnomocnictwa bez ograniczeń ilościowych jest błędem, który może się fatalnie odbić na kondycji finansowej niejednej spółdzielni mieszkaniowej, tym bardziej, że pełnomocnictwo jest na zasadach ogólnych i dopóki nie zostanie cofnięte trwa „na zawsze”.

3.) W art. 10 w ust. 1 dodany został pkt. 3a w brzmieniu:
„Wskazanie terminu, po upływie którego członek może wystąpić z żądaniem zawarcia na zasadach określonych w art. 12 ust. 1 umowy przeniesienia własności lokalu, albo wskazanie, że lokal nie może być przedmiotem takiej umowy.”

Do tej pory zasada dla członka spółdzielni z lokatorskim prawem do lokalu jest prosta.
Jeżeli nastąpi spłata kosztów wybudowania lokalu i spłaty ewentualnego zadłużenia z tytułu opłat, spółdzielnia ma obowiązek przeniesienia własności lokalu.
I komu to przeszkadza?

Po nowelizacji los członka spółdzielni będzie przedmiotem w rękach prezesa, bo to on wyznaczy datę kiedy taka umowa może być zawarta, a może to być np. 20 lat po spłacie kredytu zaciągniętego na 30 lat jeśli taka będzie wola prezesa spółdzielni. A oznacza to, że członek, który zawarł umowę mając lat 30 będzie mógł wystąpić z żądaniem przeniesienia własności jak będzie liczył sobie lat 80!!, albo nigdy, ponieważ prezes w miedzy czasie wprowadzi zapis, że lokal nie może być przedmiotem takiej umowy. Czyli prowadzi się do spotęgowania sytuacji gdzie towar został zapłacony przez członka, a właścicielem jest spółdzielnia – cud gospodarczy, spółdzielnia nie wydała ani złotówki na budowę lokalu a jest jego właścicielem. I to jest poszanowanie świętej zasady własności. Mija się to z logiką, zdrowym rozsądkiem, a przede wszystkim z zasadami wolnego rynku.

Co prawda w latach 20. i 30. XX wieku wybudowano tym sposobem „lokatorskim” wiele pięknych osiedli jak chociażby warszawskie KOŁO, RAKOWIEC czy też żoliborski WSM, ale lokale te powstawały przy pomocy państwowej pomocy. Początkowo kredyt ów sięgał nawet 95% kosztów budowy, a spłaty rozkładano na 20 lat, oprocentowując je niemal symbolicznie, bo od 1% do 4%, i to były mieszkania naprawdę dla niezamożnych Polaków.

4.) W art. 241 po ust. 2 projektodawcy dodają ust. 3 w brzmieniu: „Spółdzielnia mieszkaniowa w terminie 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa, rozlicza z właścicielami lokali wchodzących w skład nieruchomości, na której powstała wspólnota mieszkaniowa, zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady poczynione na remont tej nieruchomości.”

Z analizy tego przepisu wyłania się koszmar sądowych spraw, do których w wyniku tego zapisu może dochodzić. Przyjęte rozwiązanie jest bowiem tylko pozorną realizacja postanowienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13).

Co mianowicie oznacza w praktyce zapis art. 241 ust. 3 dla członków wspólnoty mieszkaniowej, którzy przecież mogą przyjąć, że zarządcą wspólnoty będzie nadal spółdzielnia mieszkaniowa, ale w reżimie przepisów ustawy o wspólnotach mieszkaniowych? Przy zaproponowanym zapisie nie można powiedzieć o kształtowaniu przyjaznych stosunków między dwoma środowiskami, które powstały wskutek wydzielenia się z zasobów spółdzielni wspólnoty mieszkaniowej. Obrazuje to przedstawiony niżej przykład:

Zakładając, że wspólnota wydzieliła się z zasobów spółdzielni mieszkaniowej z dniem 1 stycznia 2017 roku rysuje się następujący przebieg zdarzeń:
Spółdzielnia zgodnie z ustawą rozliczy się w terminie 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego tj. na 31 grudnia 2018 roku. Wspólnota – ogół właścicieli – pomimo zgromadzonych środków na fundusz remontowy przez dwa lata zgodnie z ustawą nie będzie mogła z tych pieniędzy korzystać, i jest to wariant optymistyczny.

Dlaczego? Bo proponowane zmiany nie uwzględniają regresu. Wyobraźmy sobie, że ogół właścicieli ma zgromadzonych na koncie spółdzielni 300 tys. zł, a prezes niechętnie chce się z nimi rozstać. Przychodzi termin rozliczenia, a prezes gra na zwłokę, a to główna księgowa się zmieniła, a to pani od rozliczeń jest chora, a to zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego środki zostały wydane na inną nieruchomość w zasobach spółdzielni, bo była pilna potrzeba: grzyb w piwnicy, woda lejąca się z dachu do mieszkań, odpadające balkony itd. Przy dobrym kuglarstwie można i tak przez kolejne 12 miesięcy. Tym czasem prezes owe 300 tys. lokuje w banku na procent i przez co najmniej trzy lata otrzymuje odsetki. Normalnie jest to bezpodstawne wzbogacenie (art. 405 k.c.), ale według znowelizowanej ustawy takie działanie będzie zgodne z prawem. I tu dochodzimy do sofistyki w regulacji prawnej, ponieważ Ministerstwo zakłada, że spółdzielnia rozlicza się nie ze wspólnotą mieszkaniową – ogółem właścicieli – tylko indywidualnie z każdym właścicielem odrębnie. Łatwo sobie w tej sytuacji wyobrazić, że we wspólnocie, która liczy np. 50 lokali, jeżeli spółdzielnia nie będzie chciała się rozliczyć z funduszu remontowego, to trzeba będzie złożyć 50 pozwów do sądu. Dla wspólnoty jest to duża komplikacja. Taki oto bagaż sądowych spraw przygotowuje Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa tym zapisem projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie sposób się zgodzić z takim stanowiskiem Ministerstwa ponieważ wspólnota mieszkaniowa jest co prawda ułomną osobą prawną, ale może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, i być pozywana.

Jeżeli tak, to nie ma podstawy prawnej aby spółdzielnia nie mogła rozliczyć się ze wspólnotą tj. z ogółem właścicieli, i to w terminie nie rodzącym konfliktów czego nie gwarantuje obecnie zaproponowane rozwiązanie.

5.) W art. 26 ust. 2 otrzymuje brzmienie:
„W terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokalu w budynku lub w budynkach położonych w odrębnej danej nieruchomości, obliczana jest według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowania przepisy niniejszej ustawy.”

Powyższa proponowana zmiana to nic innego jak „koszmarek prawny”.
Po pierwsze: z mocy ustawy po wyodrębnieniu się ostatniego lokalu powstaje wspólnota, do której mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego (mała wspólnota do 7 lokali), albo ustawy o własności lokali (duża wspólnota powyżej 7 lokali) – najlepsza ustawa jaką udało się do tej pory w Polsce uchwalić regulującą „mieszkaniówkę”, w której zapisy są proste i klarowne a powstanie wspólnoty jest rzeczywistym usankcjonowaniem stanu faktycznego współwłasności.

Po drugie: wspólnota mieszkaniowa jest ułomną osobą prawną (jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej). W przeciwieństwie do spółdzielni, wspólnota nie posiada majątku/mienia/, bo wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli. Zastosowanie do wspólnoty ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ma się tak samo jak zastosowanie do działalności gospodarczej regulacji o spółkach akcyjnych – totalny paraliż.

A zatem jaka jest intencja Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa?
W uzasadnieniu czytamy: „Powyższe rozwiązanie spowoduje, iż osoby zamieszkujące w zasobach spółdzielczych będą miały możliwość zdecydowania czy zarząd nieruchomością wspólną odbywać się będzie w oparciu o przepisy u.s.m. czy ustawy o własności lokali. (…) Co więcej to te osoby będą decydować, czy wspólnota mieszkaniowa w ogóle powstanie. Obecnie treść art. 26 u.s.m. skutkuje tym, iż z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego lokalu powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa. Osoby, które uzyskały odrębną własność lokalu nie mają na to żadnego wpływu.”

Zgroza! W momencie gdy wszystkie lokale są wyodrębnione to już nie ma zasobów spółdzielni tylko prywatna własność. Ogół właścicieli może powierzyć w dalszym ciągu zarządzanie spółdzielni ale w oparciu tylko o przepisy zawarte w ustawie o własności lokali i w każdej chwili może jej to zarządzanie wypowiedzieć.

Kolejny „majstersztyk” to ten, że wg proponowanej zmiany wspólnota może powstać dopiero po 3 miesiącach. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta, aby dać prezesowi czas na lobbowanie za przyjęciem ustawy o spółdzielniach. Spółdzielcy są zazwyczaj nieświadomi swoich praw i obowiązków i część z nich da się z pewnością przekonać. Jest to nic innego jak nałożenie pęta na prywatnych właścicieli. Dlaczego?

Bo ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje wypowiedzenia zarządzania przez spółdzielnię. Jeżeli ogół właścicieli podejmie uchwałę, że zastosowanie będą miały przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych to wpadną na własne życzenie w rozwarte ręce prezesa i nie będą mogli się z nich długo i łatwo wydobyć.

Konkluzja: Proponowane zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa są korzystne dla prezesów i bardzo niekorzystne dla spółdzielców. Jeżeli w tej formie zmiany zostaną uchwalone to członkowie spółdzielni mieszkaniowej w Polsce będą mieli najgorszą w Europie ustawę.

 

                                                                                                             Przewodniczący
                                                                                   Ruchu Społecznego „Nasza jest Spółdzielnia”

                                                                                                        /-/ Cezary Meszyński

Lubię to!(15)Nie lubię tego!(1)

Projekt MIB (cz.2) – Nr 50 (240)

Oto kolejne zmiany zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i mój do nich komentarz. Uważam, że jako członek spółdzielni z 21 letnim stażem mam interes prawny do opiniowania zmian w najważniejszej ustawie dla spółdzielców.

  • w art. 10 w ust. 1 dodaje się pkt 3a w brzmieniu: Wskazanie terminu, po upływie którego członek może wystąpić z żądaniem zawarcia na zasadach określonych w art. 12 ust. 1 umowy przeniesienia własności lokalu, albo wskazanie, że lokal nie może być przedmiotem takiej umowy. Do tej pory życie członka spółdzielni z lokatorskim prawem do lokalu było proste, jeżeli nastąpiła spłata kosztów wybudowania lokalu i spłaty ewentualnego zadłużenia z tytułu opłat spółdzielnia miała obowiązek przeniesienia własności lokalu. I komu to przeszkadzało? Po nowelizacji los spółdzielcy będzie w rękach prezesa, bo to on wyznaczy datę kiedy taka umowa może być zawarta na przykład 20 lat po spłacie kredytu zaciągniętego na 30 lat, a to oznacza, że członek który zawarł umowę mając lat 30 będzie mógł wystąpić żądaniem przeniesienia własności jak będzie liczył sobie 80 „wiosen”. Albo nigdy, ponieważ prezes wprowadzi zapis, że lokal nie może być przedmiotem takiej umowy. Czyli mamy do czynienia z sytuacją, gdzie towar został zapłacony przez członka, a właścicielem jest spółdzielnia – cud gospodarczy, spółdzielnia nie wydała ani złotówki na budowę lokalu a jest właścicielem. Jest to niezgodne z logiką, ze zdrowym rozsądkiem a przede wszystkim zasadami wolnego rynku. Co prawda w latach 20. i 30. XX wieku wybudowano tym sposobem „lokatorskim” wiele pięknych osiedli jak chociażby warszawskie KOŁO, RAKOWIEC czy też żoliborski WSM. Lokale te powstawały przy pomocy państwowej pomocy. Początkowo kredyt ów sięgał nawet 95% kosztów budowy, a spłaty rozkładano na 20 lat, oprocentowując je niemal symbolicznie bo od 1% do 4% i to były mieszkania naprawdę dla niezamożnych Polaków – ale jest to temat już na inny artykuł.
  • w art. 24^1 dodaje się ust. 3: Spółdzielnia mieszkaniowa w terminie 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa, rozlicza z właścicielami lokali  wchodzących w skład nieruchomości, na której powstała wspólnota mieszkaniowa, zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostała nakłady poczynione na remont tej nieruchomości. Chciałoby się krzyknąć brawo. Nareszcie ktoś, chce uregulować wzajemne rozliczenie się pomiędzy wspólnotą a spółdzielnią na co zwrócił uwagę Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13). Ale diabeł tkwi w szczegółach, a mianowicie rozliczenie ma nastąpić w terminie 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego. Dla spółdzielni jest to rok kalendarzowy. Co w praktyce to oznacza? Załóżmy, że wspólnota powstaje w styczniu 2017 r. Rok obrachunkowy kończy się 31 grudnia 2017 r. Spółdzielnia zgodnie z ustawą rozliczy się w terminie 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego tj. na 31 grudnia 2018 r. Wspólnota – ogół właścicieli  pomimo zgromadzonych środków na fundusz remontowy przez dwa lata zgodnie z ustawą nie będzie mogła z tych pieniędzy korzystać – jest to wariant optymistyczny. Dlaczego? Bo proponowane zmiany nie uwzględniają regresu. Wyobraźmy sobie, że ogół właścicieli zgromadzili na koncie spółdzielni 300 tys. zł, a prezes niechętnie chce się z nimi rozstać. Przychodzi termin rozliczenia, a prezes gra na zwłokę, a to główna księgowa się zmieniła, a to pani od rozliczeń jest chora, a to zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego środki zostały wydane na inną nieruchomość w zasobach spółdzielni, bo była pilna potrzeba: grzyb w piwnicy, woda lejąca się z dachu do mieszkań, odpadające balkony itd. Przy dobrym kuglarstwie można i tak przez kolejne 12 miesięcy, a tym czasem prezes 300 tys. lokuje w banku na procent i przez conajmniej trzy lata otrzymuje odsetki. Normalnie jest to bezpodstawne wzbogacenie (art. 405 k.c.), ale według znowelizowanej ustawy takie działanie będzie zgodne z prawem. I tu dochodzimy do sofistyki w regulacji prawnej, ponieważ MIB zakłada, że spółdzielnia rozlicza się nie ze wspólnotą mieszkaniową – ogółem właścicieli tylko indywidualnie z każdym właścicielem odrębnie. Proszę sobie wyobrazić, że we wspólnocie jest 50 lokali. Jeżeli spółdzielnia nie będzie chciała się rozliczyć z funduszu remontowego to trzeba będzie złożyć 50 pozwów do sądu. Dla wspólnoty jest to duża komplikacja. Nie sposób się zgodzić z takim stanowiskiem MIB, ponieważ wspólnota mieszkaniowa jest co prawda ułomną osobą prawną, ale może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania i być pozywana, jeżeli tak to nie ma podstawy prawnej aby spółdzielnia nie mogła rozliczyć się ze wspólnotą tj. z ogółem właścicieli.
  • w art. 26 ust. 2 otrzymuje brzmienieW terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokalu w budynku lub w budynkach położonych w odrębnej danej nieruchomosci, obliczana jest według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną bedą miały zastosowania przepisy niniejszej ustawy. Powyższa proponowana zmiana to nic innego jak „koszmarek prawny”. Po pierwsze: z mocy ustawy po wyodrębnieniu się ostatniego lokalu powstawała wspólnota, do której miały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego (mała wspólnota do 7 lokali) albo ustawa o własności lokali (duża wspólnota powyżej 7 lokali) – najlepsza ustawa jaką udało się do tej pory w Polsce uchwalić regulującą „mieszkaniówkę”. Zapisy są proste i klarowne tylko 40 artykułów (nie liczę art. 41 mówiącego o dacie wejścia ustawy w życie) i najrzadziej nowelizowana ze wszystkich ustaw dot. nieruchomosci. Powstanie wspólnoty jest to usankcjonowanie rzeczywistego stanu faktycznego współwłasności. Po drugie wspólnota mieszkaniowa jest ułomną osobą prawną (jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej) w przeciwieństwie do spółdzielni, wspólnota nie posiada majątku/mienia w przeciwieństwie do spółdzielni. Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli. Zastosowanie do wspólnoty ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ma się tak samo jak zastosowanie do działalności gospodarczej regulacji o spółkach akcyjnych – totalny paraliż. A zatem jaka była intencja MIB? W uzasadnieniu czytamy: Powyższe rozwiazanie spowoduje, iż osoby zamieszkujące w zasobach spółdzielczych bedą miały możliwość zdecydowania czy zarząd nieruchomością wspólną odbywać się będzie w oparciu o przepisy u.s.m. czy ustawy o własności lokali. (…) Co więcej to te osoby bedą decydować, czy wspólnota mieszkaniowa w ogóle powstanie. Obecnie obowiązuje treść art. 26 u.s.m. skutkuje tym, iż z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego lokalu powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa. Osoby, które uzyskały odrębną własność lokalu nie mają na to żadnego wpływu. Zgroza! Jak są wszystkie lokale wodrębnione to już nie ma zasobów spółdzielni tylko prywatna własność. Ogół właścicieli może powierzyć w dalszym ciągu zarządzanie spółdzielni ale w oparciu tylko o przepisy zawarte  w ustawie o własności lokali i w każdej chwili może wypowiedzieć. Proszę zwrócić uwagę, że w proponowanej zmianie wspólnota może powstać dopiero po 3 miesiącach. Wiecie Państwo dlaczego? Odpowiedź jest prosta, aby dać prezesowi czas na lobbowanie za przyjęciem ustawy o spółdzielniach. Spółdzielcy są zazwyczaj nieświadomi swoich praw i obowiązków  i część z nich da się z pewnością przekonać. Jest to nic innego jak nałożenie pęta na prywatnych właścicieli. Dlaczego? Bo ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje wypowiedzenia zarządzania przez spółdzielnię. Jeżeli ogół właścicieli podejmie uchwałę, że zastosowanie bedą miały przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych to wpadną na własne życzenie w „szpony” prezesa i nie bedą mogli się z nich tak łatwo wydobyć.

PODSUMOWANIE

Proponowane zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa są korzystne dla prezesów i bardzo niekorzystne dla spółdzielców. Jeżeli w tej formie zmiany zostaną uchwalone to członkowie spółdzielni mieszkaniowej w Polsce bedą mieli najgorszą w Europie ustawę.

 

Autor: Czarek Meszyński  

Lubię to!(21)Nie lubię tego!(1)

Projekt MIB (cz.1)- Nr 49 (239)

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowało projekt ustawy o zmianie m.in ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. Projekt datowany jest na 7 września 2016 r.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma szczęścia do legislatorów, albowiem w ciągu 16 lat była podajże kilkanaście razy nowelizowana, a zawarte w niej przepisy były wielokrotnie zaskarżane do Trybunału Konstytucyjnego.

Niektóre propozycje w ministerskim projekcie można uznać za kuriozalne, a mianowicie:

  • do art. 3 dodano art. 3^4, który mówi, że do członka spółdzielni, który ubiega się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu (…) nie stosuje się przepisów regulujących prawa i obowiązki członków spółdzielni (…). Co to oznacza? Że w spółdzielniach mieszkaniowych będą występować dwie kategorie członków o różnych uprawnieniach. Taki stan rzeczy jest niezgodny z ideami ruchu spółdzielczego zapisanym w art. 18 § 1 Prawa spółdzielczego: Prawa i obowiązki wynikające z członkostwa w spółdzielni są dla wszystkich członków równe. Z samej zasady spółdzielczości wykluczone jest statuowanie ważnych i mniej ważnych członków. Tacy „ubiegający członkowie” zgodnie z proponowanym art. 3^5 mieli by dostęp tylko do części dokumentów spółdzielni. Niepokoi mnie nieostry termin: członek spółdzielni, który ubiega się o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu. Bo co to oznacza, że członek ubiega się?, innymi słowy dąży do uzyskania prawo do lokalu? Można ubiegać się i dążyć do lokalu tak przez 20 lat albo i nawet dłużej – jak za komuny. W ten sposób sformułowany przepis kryje podstęp. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera takiego rozdziału jak prawa i obowiązki. Mamy natomiast rozdział 1^1 Prawa członków spółdzielni mieszkaniowej. Z proponowanej zmianie wynika, że „członek ubiegający” nie może wchodzić w skład rady nadzorczej, nie ma prawa zgłaszać projektów uchwał i  do nich poprawek na walne zgromadzenia, ale ma prawo do głosowania na walnym, ponieważ takie prawo wynika z art. 36 § 2 Prawa spółdzielczego, że każdy członek ma jeden głos na walnym zgromadzeniu, a Prawo spółdzielcze w tym zakresie nie jest nowelizowane i zostało wymienione w przepisie. Intencję zaskarżenia do Trybunału Konstytucyjnego było wyeliminowanie tak zwanej „armii prezesów” tj. członków bez lokali by przy ich pomocy przegłosować prezesowskie uchwały. W wyroku trybunału konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13) jest „gotowiec”: dopuszcza się członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej podmiotów, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu lub ekspektatywę odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa powstaje z chwilą zawarcia umowy na wybudowanie przez spółdzielnię lokalu i taka osoba staje się pełnoprawnym członkiem i ma prawo do wglądu do wszystkich dokumentów wymienionych w art 8^1 u.s.m., w tym do faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Są to prerogatywy wynikające z drugiej zasady ruchu spółdzielczego, a mianowicie demokratycznej członkowskiej kontroli. Członek ma prawo sprawdzić, czy budowa jego lokalu odbywa się na zasadach rachunku ekonomicznego przy zapewnienie korzyści członkom spółdzielni – art 67 u.p.s. Problem zaczyna się przy lokatorskim prawie do lokalu. Taki „członek ubiegający” może złożyć podanie i całymi latami czekać na przydział mieszkania wspierając przy tym aktywnie prezesa, bo akurat spółdzielnia w swoich zasobach nie dysponuje na daną chwilę  wolnymi lokalami. Jest to stworzenie ustawowej furtki do wprowadzenia na walne „armii prezesa”. Pewnym rozwiązaniem byłoby stworzenie statutu kandydata na członka, który stawałby się pełnoprawnym członkiem po uzyskaniu przydziału na mieszkania.
  • do art. 8^3 dodaje się ust. 1^1 do 1^4, mówiący o pełnomocnictwie, a mianowicie pełnomocnik może udzielić dalszego pełnomocnictwa, jeżeli wynika to z treści pełnomocnictwa, pełnomocnik może reprezentować więcej niż jednego członka spółdzielni. A co to oznacza w praktyce? Pakiet kontrolny jak w spółkach kapitałowych. Wyobraźmy sobie spółdzielnię liczącą 200 członków. Na walne przychodzi średnio 10% spółdzielców tj. 20 osób decyduje o losach całej spółdzielni. Załóżmy, że  aktywny spółdzielca może zdobyć ponad 20 pełnomocnictw.  Przychodzi na walne i przegłosowuje wszystkie uchwały. Za rok prezes też ma swego, wiernego członka z pełnomocnictwami i zaczyna się głosowanie na pełnomocnictwa, bez merytorycznej dyskusji. Intencja może i słuszna by zapewnić udział członkom w walnym zgromadzeniu przez pełnomocników. Obecnie prezesi skutecznie pełnomocników torpedują wprowadzając na podstawie art. 36 § 2 u.p.s. zapis do statutu o osobistym uczestnictwie członka. Uważam jednak, że udzielanie pełnomocnictwa bez ograniczeń ilościowych jest błędem, tym bardziej, że pełnomocnictwo jest na zasadach ogólnych i dopóki nie zostanie cofnięte trwa „na zawsze”.

W projekcie znalazłem jeszcze kilka kuriozalnych propozycji, ale o tym jutro.

 

Autor: Czarek Meszyński

Lubię to!(20)Nie lubię tego!(1)

Petycja o reformę spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce – Nr 48 (238)

Postkomunistyczna spółdzielczość wymaga pilnej naprawy i restauracji do formy demokratycznej, by służyć lokalnym społecznościom i Polsce.

Obecny patologiczny system oparty na korupcji i wyzysku jest zaprzeczeniem standardów państwa demokratycznego. Reforma spółdzielczości pozwoli na poprawę sytuacji ekonomicznej milionów rodzin (obniżenie kosztów czynszowych), zapewni mieszkańcom tzw. „zasobów spółdzielczych” realizację konstytucyjnego prawa do własności (art. 64 Konstytucji), powstrzyma biedę, eksmisje i wykluczenie społeczne, zahamuje coraz liczniejsze upadłości spółdzielni.

Odnowiona, demokratyczna spółdzielczość to historyczna szansa uruchomienia planowanego taniego budownictwa mieszkaniowego dla mniej zamożnych. Bez reformy program „Mieszkanie +”, w rękach prezesów postkomunistycznych spółdzielni, będzie kolejnym drogim i nieefektywnym projektem, który narazi państwo polskie i młode rodziny na dodatkowe, niczym nie uzasadnione koszty. Zamiast potrzebujących, młodych, beneficjentami projektu „Mieszkanie +” staną się grupy interesów.

W ramach postulowanego zakresu zmian żądamy wykonania wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. w sprawie K 60/13. Dość tzw. „członków oczekujących” – fikcyjnych członków, przyjmowanych tylko po to, aby na walnych zgromadzeniach głosować zgodnie z wolą prezesa. Docierają do nas sygnały, że w projekcie nowelizacji przygotowywanej przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa postuluje się utrzymanie tej instytucji w nieco tylko zmienionej formie. Nie ma na to naszej zgody! Dość ograbiania nas z naszego majątku, z naszych pieniędzy zgromadzonych na funduszu remontowym!

Oczekujemy również jasnej deklaracji władz, że nie będą podejmowane żadne próby wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego, który miałby rujnujące skutki dla mieszkańców osiedli zarządzanych przez spółdzielnie. 

Przyłącz się! Razem możemy zmienić spółdzielczość i Polskę!

Poznaj mechanizmy korupcji w spółdzielczości >>
Zobacz jak zarabia się na eksmisjach i krzywdzie ludzkiej >>
Sprawdź różnice między spółdzielnią a wspólnotą >>
W jaki sposób zarabia się na funduszu remontowym >>
Jak zarabia się na obrocie lokalami >>

Jak działa rada nadzorcza w spółdzielni-molochu >>
Degradacja człowieka w postkomunistycznej spółdzielczości >>

Jak manipuluje się walnym zgromadzeniem >>
Dlaczego opłaca się wielokrotnie podawać do sądu >>
Jak funkcjonuje spółdzielnia wg relacji pracownika >>
Spółdzielnie-molochy budują drożej niż deweloperzy >>
Przeczytaj o skutkach wprowadzenia podatku katastralnego >>

Link do podpisania Petycji: http://www.citizengo.org/pl/37589-petycja-o-reforme-spoldzielczosci-mieszkaniowej-w-polsce

Autor: Spółdzielcy RP

Lubię to!(16)Nie lubię tego!(1)