Osiedle Zacisze – moja mała ojczyzna

Korzystając z zaproszenia przez Krajowy Związek Lokatorów i Spółdzielców z siedzibą w Koninie do konsultacji społecznej projektu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa opublikowanego w dniu 7 września 2016 roku, jako redaktor naczelny witryny Internetowej „Osiedle Zacisze – Moja Mała Ojczyzna” oraz w imieniu ruchu społecznego „Nasza jest Spółdzielnia” przedstawiam analizę zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych projektu wyżej przywołanego Ministerstwa.

Na wstępie pragnę podkreślić, iż uważam, że jako członek spółdzielni z 21 letnim stażem mam interes prawny do opiniowania zmian w najważniejszej ustawie dla spółdzielców. Uważam także, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie miała szczęścia do legislatorów, albowiem w ciągu 16 lat była podajże kilkanaście razy nowelizowana, a zawarte w niej przepisy były wielokrotnie zaskarżane do Trybunału Konstytucyjnego.

Również obecnie niektóre propozycje w ministerskim projekcie można uznać za błędne, narażające na kolejne zaskarżenie do Trybunału Konstytucyjnego, a mianowicie:

1.) Do art. 3 dodano art. 34, który mówi, że do członka spółdzielni, który ubiega się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu (…) nie stosuje się przepisów regulujących prawa i obowiązki członków spółdzielni (…). Oznacza to, że projektodawca pragnie wprowadzić do spółdzielni mieszkaniowych dwie kategorie członków o różnych uprawnieniach. Taki stan rzeczy jest niezgodny z ideami ruchu spółdzielczego i zapisanym w art. 18 § 1 Prawa spółdzielczego stanowiącego, że: „Prawa i obowiązki wynikające z członkostwa w spółdzielni są dla wszystkich członków równe.” Zasady spółdzielczości wykluczają statuowanie ważnych i mniej ważnych członków. Tacy „ubiegający się członkowie” zgodnie z proponowanym ust. 35 mieliby dostęp tylko do części dokumentów spółdzielni. Moje zaniepokojenie budzi nieostre brzmienie zapisu ust. 34 odnoszący się do zwrotu „(…) który ubiega się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu (….)”.

Bo co to oznacza, że członek ubiega się? Innymi słowy znaczy, że dąży do uzyskania prawo do lokalu? Ale można ubiegać się i dążyć do lokalu tak przez 20 lat albo i nawet dłużej – jak za komuny. W ten sposób sformułowany przepis kryje podstęp.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera takiego rozdziału jak prawa i obowiązki.

Mamy natomiast rozdział 11 Prawa członków spółdzielni mieszkaniowej. Z proponowanej zmiany wynika, że „członek ubiegający” nie może wchodzić w skład rady nadzorczej, nie ma prawa zgłaszać projektów uchwał i do nich poprawek na walne zgromadzenia, ale ma prawo do głosowania na walnym, ponieważ takie prawo wynika z art. 36 § 2 Prawa spółdzielczego, że każdy członek ma jeden głos na walnym zgromadzeniu. Prawo spółdzielcze w tym zakresie nie jest nowelizowane i zostało wymienione w przepisie. Zatem przepis ten powoduje, że oczekujący będą nadal armią prezesa używaną jako „maszynka do głosowania”.

Tymczasem intencją zaskarżenia do Trybunału Konstytucyjnego było wyeliminowanie tak zwanej „armii prezesów” tj. członków bez lokali by przy ich pomocy nie były przegłosowane prezesowskie uchwały. W wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13) jest „gotowiec”: dopuszcza się członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej podmiotów, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu lub ekspektatywę odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa powstaje z chwilą zawarcia umowy na wybudowanie przez spółdzielnię lokalu i taka osoba staje się pełnoprawnym członkiem i ma prawo do wglądu do wszystkich dokumentów wymienionych w art 8^1 u.s.m., w tym do faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Są to prerogatywy wynikające z drugiej zasady ruchu spółdzielczego, a mianowicie demokratycznej członkowskiej kontroli i transparentności zarządzania. Członek spółdzielni – podkreślić należy, że członek spółdzielni, a nie członek oczekujący, ma prawo sprawdzić, czy budowa jego lokalu odbywa się na zasadach rachunku ekonomicznego przy zapewnieniu korzyści członkom spółdzielni – art 67 u.p.s.

Zatem problem zaczyna się przy lokatorskim prawie do lokalu. Taki „członek ubiegający” może złożyć podanie i całymi latami czekać na przydział mieszkania wspierając przy tym aktywnie prezesa, bo akurat spółdzielnia w swoich zasobach nie dysponuje na daną chwilę wolnymi lokalami. Jest to stworzenie ustawowej furtki do wprowadzenia na walne „armii prezesa”. Które jednak wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie dopuszcza ponieważ członkiem spółdzielni może być osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu. Rozwiązaniem byłoby stworzenie statusu kandydata na członka, a pełnoprawnym członkiem stawałby się po uzyskaniu przydziału na mieszkanie i zamieszkaniu w nim. Tego rozwiązania jednak projekt nie przewiduje.

2.) Do art. 83 dodaje się ust. 11 do 14,. Ustępy te mówią o pełnomocnictwie. Zgodnie z założeniami projektodawców Pełnomocnik może udzielić dalszego pełnomocnictwa, jeżeli wynika to z treści pełnomocnictwa oraz z mocy ust. 13 pełnomocnik może reprezentować więcej niż jednego członka spółdzielni.

A co to oznacza w praktyce?
Oznacza to możliwość montowania przez grupy interesu pakietów kontrolnych przy czym z góry można założyć, że w skład takiej grupy nie będą wchodzić zwykli członkowie spółdzielni nie mający świadomości co do zasad działanie grupy ponieważ rodowód tej materii swe początki bierze ze spółek kapitałowych.

Tymczasem założenia są proste: Wyobraźmy sobie spółdzielnię liczącą 200 członków. Na walne przychodzi średnio 10% spółdzielców tj. 20 osób decyduje o losach całej spółdzielni. Łatwo sobie wyobrazić, że aktywny spółdzielca, członek takiej grupy interesów, może zdobyć ponad 20 pełnomocnictw, z którymi przychodzi na walne. I co się dzieje? Przegłosowuje wszystkie uchwały wygodne grupie interesów. Za rok prezes też ma swego, wiernego członka z pełnomocnictwami. I zaczyna się głosowanie na pełnomocnictwa, bez merytorycznej dyskusji ale wg uznania grup interesów.

Intencja być może i słuszna by zapewnić teoretyczny udział członkom spółdzielni w walnym zgromadzeniu przez pełnomocników, ale czy słuszny i zgodny z ideą spółdzielczości? Quo vadis spółdzielnio mieszkaniowa. Obecnie prezesi torpedują skutecznie pełnomocników wprowadzając na podstawie art. 36 § 2 u.p.s. zapis do statutu o osobistym uczestnictwie członka co nie jest dobrym objawem, ale uważam, że udzielanie pełnomocnictwa bez ograniczeń ilościowych jest błędem, który może się fatalnie odbić na kondycji finansowej niejednej spółdzielni mieszkaniowej, tym bardziej, że pełnomocnictwo jest na zasadach ogólnych i dopóki nie zostanie cofnięte trwa „na zawsze”.

3.) W art. 10 w ust. 1 dodany został pkt. 3a w brzmieniu:
„Wskazanie terminu, po upływie którego członek może wystąpić z żądaniem zawarcia na zasadach określonych w art. 12 ust. 1 umowy przeniesienia własności lokalu, albo wskazanie, że lokal nie może być przedmiotem takiej umowy.”

Do tej pory zasada dla członka spółdzielni z lokatorskim prawem do lokalu jest prosta.
Jeżeli nastąpi spłata kosztów wybudowania lokalu i spłaty ewentualnego zadłużenia z tytułu opłat, spółdzielnia ma obowiązek przeniesienia własności lokalu.
I komu to przeszkadza?

Po nowelizacji los członka spółdzielni będzie przedmiotem w rękach prezesa, bo to on wyznaczy datę kiedy taka umowa może być zawarta, a może to być np. 20 lat po spłacie kredytu zaciągniętego na 30 lat jeśli taka będzie wola prezesa spółdzielni. A oznacza to, że członek, który zawarł umowę mając lat 30 będzie mógł wystąpić z żądaniem przeniesienia własności jak będzie liczył sobie lat 80!!, albo nigdy, ponieważ prezes w miedzy czasie wprowadzi zapis, że lokal nie może być przedmiotem takiej umowy. Czyli prowadzi się do spotęgowania sytuacji gdzie towar został zapłacony przez członka, a właścicielem jest spółdzielnia – cud gospodarczy, spółdzielnia nie wydała ani złotówki na budowę lokalu a jest jego właścicielem. I to jest poszanowanie świętej zasady własności. Mija się to z logiką, zdrowym rozsądkiem, a przede wszystkim z zasadami wolnego rynku.

Co prawda w latach 20. i 30. XX wieku wybudowano tym sposobem „lokatorskim” wiele pięknych osiedli jak chociażby warszawskie KOŁO, RAKOWIEC czy też żoliborski WSM, ale lokale te powstawały przy pomocy państwowej pomocy. Początkowo kredyt ów sięgał nawet 95% kosztów budowy, a spłaty rozkładano na 20 lat, oprocentowując je niemal symbolicznie, bo od 1% do 4%, i to były mieszkania naprawdę dla niezamożnych Polaków.

4.) W art. 241 po ust. 2 projektodawcy dodają ust. 3 w brzmieniu: „Spółdzielnia mieszkaniowa w terminie 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa, rozlicza z właścicielami lokali wchodzących w skład nieruchomości, na której powstała wspólnota mieszkaniowa, zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady poczynione na remont tej nieruchomości.”

Z analizy tego przepisu wyłania się koszmar sądowych spraw, do których w wyniku tego zapisu może dochodzić. Przyjęte rozwiązanie jest bowiem tylko pozorną realizacja postanowienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13).

Co mianowicie oznacza w praktyce zapis art. 241 ust. 3 dla członków wspólnoty mieszkaniowej, którzy przecież mogą przyjąć, że zarządcą wspólnoty będzie nadal spółdzielnia mieszkaniowa, ale w reżimie przepisów ustawy o wspólnotach mieszkaniowych? Przy zaproponowanym zapisie nie można powiedzieć o kształtowaniu przyjaznych stosunków między dwoma środowiskami, które powstały wskutek wydzielenia się z zasobów spółdzielni wspólnoty mieszkaniowej. Obrazuje to przedstawiony niżej przykład:

Zakładając, że wspólnota wydzieliła się z zasobów spółdzielni mieszkaniowej z dniem 1 stycznia 2017 roku rysuje się następujący przebieg zdarzeń:
Spółdzielnia zgodnie z ustawą rozliczy się w terminie 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego tj. na 31 grudnia 2018 roku. Wspólnota – ogół właścicieli – pomimo zgromadzonych środków na fundusz remontowy przez dwa lata zgodnie z ustawą nie będzie mogła z tych pieniędzy korzystać, i jest to wariant optymistyczny.

Dlaczego? Bo proponowane zmiany nie uwzględniają regresu. Wyobraźmy sobie, że ogół właścicieli ma zgromadzonych na koncie spółdzielni 300 tys. zł, a prezes niechętnie chce się z nimi rozstać. Przychodzi termin rozliczenia, a prezes gra na zwłokę, a to główna księgowa się zmieniła, a to pani od rozliczeń jest chora, a to zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego środki zostały wydane na inną nieruchomość w zasobach spółdzielni, bo była pilna potrzeba: grzyb w piwnicy, woda lejąca się z dachu do mieszkań, odpadające balkony itd. Przy dobrym kuglarstwie można i tak przez kolejne 12 miesięcy. Tym czasem prezes owe 300 tys. lokuje w banku na procent i przez co najmniej trzy lata otrzymuje odsetki. Normalnie jest to bezpodstawne wzbogacenie (art. 405 k.c.), ale według znowelizowanej ustawy takie działanie będzie zgodne z prawem. I tu dochodzimy do sofistyki w regulacji prawnej, ponieważ Ministerstwo zakłada, że spółdzielnia rozlicza się nie ze wspólnotą mieszkaniową – ogółem właścicieli – tylko indywidualnie z każdym właścicielem odrębnie. Łatwo sobie w tej sytuacji wyobrazić, że we wspólnocie, która liczy np. 50 lokali, jeżeli spółdzielnia nie będzie chciała się rozliczyć z funduszu remontowego, to trzeba będzie złożyć 50 pozwów do sądu. Dla wspólnoty jest to duża komplikacja. Taki oto bagaż sądowych spraw przygotowuje Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa tym zapisem projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie sposób się zgodzić z takim stanowiskiem Ministerstwa ponieważ wspólnota mieszkaniowa jest co prawda ułomną osobą prawną, ale może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, i być pozywana.

Jeżeli tak, to nie ma podstawy prawnej aby spółdzielnia nie mogła rozliczyć się ze wspólnotą tj. z ogółem właścicieli, i to w terminie nie rodzącym konfliktów czego nie gwarantuje obecnie zaproponowane rozwiązanie.

5.) W art. 26 ust. 2 otrzymuje brzmienie:
„W terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokalu w budynku lub w budynkach położonych w odrębnej danej nieruchomości, obliczana jest według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowania przepisy niniejszej ustawy.”

Powyższa proponowana zmiana to nic innego jak „koszmarek prawny”.
Po pierwsze: z mocy ustawy po wyodrębnieniu się ostatniego lokalu powstaje wspólnota, do której mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego (mała wspólnota do 7 lokali), albo ustawy o własności lokali (duża wspólnota powyżej 7 lokali) – najlepsza ustawa jaką udało się do tej pory w Polsce uchwalić regulującą „mieszkaniówkę”, w której zapisy są proste i klarowne a powstanie wspólnoty jest rzeczywistym usankcjonowaniem stanu faktycznego współwłasności.

Po drugie: wspólnota mieszkaniowa jest ułomną osobą prawną (jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej). W przeciwieństwie do spółdzielni, wspólnota nie posiada majątku/mienia/, bo wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli. Zastosowanie do wspólnoty ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ma się tak samo jak zastosowanie do działalności gospodarczej regulacji o spółkach akcyjnych – totalny paraliż.

A zatem jaka jest intencja Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa?
W uzasadnieniu czytamy: „Powyższe rozwiązanie spowoduje, iż osoby zamieszkujące w zasobach spółdzielczych będą miały możliwość zdecydowania czy zarząd nieruchomością wspólną odbywać się będzie w oparciu o przepisy u.s.m. czy ustawy o własności lokali. (…) Co więcej to te osoby będą decydować, czy wspólnota mieszkaniowa w ogóle powstanie. Obecnie treść art. 26 u.s.m. skutkuje tym, iż z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego lokalu powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa. Osoby, które uzyskały odrębną własność lokalu nie mają na to żadnego wpływu.”

Zgroza! W momencie gdy wszystkie lokale są wyodrębnione to już nie ma zasobów spółdzielni tylko prywatna własność. Ogół właścicieli może powierzyć w dalszym ciągu zarządzanie spółdzielni ale w oparciu tylko o przepisy zawarte w ustawie o własności lokali i w każdej chwili może jej to zarządzanie wypowiedzieć.

Kolejny „majstersztyk” to ten, że wg proponowanej zmiany wspólnota może powstać dopiero po 3 miesiącach. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta, aby dać prezesowi czas na lobbowanie za przyjęciem ustawy o spółdzielniach. Spółdzielcy są zazwyczaj nieświadomi swoich praw i obowiązków i część z nich da się z pewnością przekonać. Jest to nic innego jak nałożenie pęta na prywatnych właścicieli. Dlaczego?

Bo ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje wypowiedzenia zarządzania przez spółdzielnię. Jeżeli ogół właścicieli podejmie uchwałę, że zastosowanie będą miały przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych to wpadną na własne życzenie w rozwarte ręce prezesa i nie będą mogli się z nich długo i łatwo wydobyć.

Konkluzja: Proponowane zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa są korzystne dla prezesów i bardzo niekorzystne dla spółdzielców. Jeżeli w tej formie zmiany zostaną uchwalone to członkowie spółdzielni mieszkaniowej w Polsce będą mieli najgorszą w Europie ustawę.

                                                                                                             Przewodniczący
                                                                                   Ruchu Społecznego „Nasza jest Spółdzielnia”

                                                                                                        /-/ Cezary Meszyński