Get Adobe Flash player

Miesięczne Archiwa: Marzec 2016

Ustawa – Nr 24 (214)

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych została znowelizowana przez ustawę z dnia 3 czerwca 2005 r., a następnie z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Ustawa z roku 2007 była to tzw. duża nowelizacja, jak na warunki polskie bym rzekł rewolucyjna. Dawała spółdzielcom dobre narzędzia do bezpośredniej kontroli nad spółdzielniami oraz nadzór nad zarządami.

A oto najważniejsze zmiany:

  • art. 4 zawiera katalog zamknięty kosztów do pokrywania do jakich zobowiązany jest członek; został wykreślony poprzedni zapis: oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu,
  • art. 4 ust. 4¹ Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencje i rozliczenie przychodów i kosztów,
  • art. 4 ust. 6^4 Spółdzielnia jest obowiązana przedstawić kalkulację wysokości opłat,
  • art. 4 ust. 8 Członkowie mogą kwestionować zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienie na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmian spoczywa na spółdzielni.
  • art. 6 ust. 1 Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymaniem danej nieruchomości zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.
  • art. 8¹ podaje katalog enumeratywny  (zamknięty) dokumentów, do których członek ma mieć bezwzględny dostęp, i które powinny być dostępne na stronie internetowej,
  • art. 8² ust. 2 w skład rady nadzorczej nie mogą wchodzić osoby, będące pracownikami spółdzielni,
  • art. 8³ członkowie otrzymali prawo zwoływania walnych zgromadzeń, zgłaszania projektu uchwał i poprawek do projektów uchwał,
  • art. 10 ust. 1 pkt zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal; zostało wykreślone oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową,
  • art. 12 ust. 1 spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu na żądanie członka zostaje przekształcone we własność po spłacie przypadającej na jego lokal części kosztów budowy,
  • art. 12 ust. 1 ¹ Spółdzielnia zawiera umowę o przeniesienie własności w terminie 3 miesięcy,
  • art. 27² (…) spółdzielnia nie zawiera umowy o przeniesienia własności lokalu podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny.
  • art. 42 ust.3 pkt 1 i 2 podział na nieruchomości jednobudynkowe i określenie szczególnego przypadku powstanie nieruchomości wieelobudynkowej.

Ustawa weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r.

Spróbujmy przełożyć ten język prawniczy na potoczny zrozumiały dla szerokiej rzeszy spółdzielców.

Ad. art. 4 Przed nowelizacją ustawa dopuszczała dopisywania do opłat za lokale różnych składników, które wynikały z zaciągnięcia zobowiązań  spółdzielni z innych tytułów. To dawało prezesom szerokie pole do nadużyć i wprowadzanie do statutów fantazyjnych często zapisów np. inwestycje w giełdę, finansowanie obiektów przemysłowych itd. Po nowelizacji w sposób klarowny zostało określone za co należy wnosić opłaty: pokrywanie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadające na lokale i nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni. Innymi słowy, jestem zobowiązany do ponoszenia kosztów przypadające na mój lokal, części wspólne budynku i mienie spółdzielni tj. tereny do wspólnego użytkowania (ciągi komunikacyjne, parkingi, place zabaw itd.) oraz siedzibę spółdzielni.

Ad. art. 4 ust. 4¹ Zarząd nie może prowadzić ewidencji kosztów na zasadzie „wspólnego worka”. Każda nieruchomość powinna być rozliczana odrębnie tzn. każdy mieszkaniec nieruchomości (co do zasady powinna być jednobudynkowa) powinien otrzymać w pierwszym kwartale każde roku  zestawienie wpływów i wydatków z podziałem na składniki opłat dla całej nieruchomości i w części przypadającej na jego lokal. Jest to świetne narzędzie do kontrolowania wysokości kosztów. Niestety zarządy unikają jak ognia prowadzenia rzetelnej ewidencji na poszczególne budynki, a spółdzielcy taki stan tolerują z krzywdą dla własnych portfeli.

Ad. art. 6 ust. 1 Spółdzielnia mieszkaniowa to nie bank i nie może kumulować środków pieniężnych swoich członków, nie może też „magazynować” latami niedoborów powstałych na gospodarce mieszkaniowej. Spółdzielnia, jeżeli chodzi o zarządzanie nieruchomościami prowadzi gospodarkę bezwynikową tj. nie ma zysków ani strat. Jeżeli okaże się, że w danym roku była nadwyżka przychodu nad kosztami (więcej wpłacono niż wydano) to opłaty w roku następnym powinny się zmniejszyć i na odwrót jeżeli koszty przewyższyły przychody to opłaty powinny wzrosnąć. Jest to świetne narzędzie do kontrolowania kosztów i skutecznego rozliczania prezesów.

Późniejsza nowelizacja wprowadziła przepis zawarty w art. 1 ust. 1¹ Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. A to oznacza, że spółdzielnia musi się rozliczać 1:1 (jeden do jednego), nie może do składników opłat za używanie  lokali doliczać swojej „marży”. To sprawia, że członkowie mają podstawę prawną, by zmuszać zarządy do wykazywania rzeczywistych, zgodnych ze stanem faktycznym kosztów występujących w ich nieruchomościach i przypadające na ich lokale.

 

Podsumowanie

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z roku 2007 dała spółdzielcom bardzo dobre narzędzie do kontrolowania wpływów i kosztów. Koszt jaki przypada na poszczególny lokal powinien wynikać z kosztów ogólnobudynkowych, a wpływy to suma opłat wszystkich lokali. Każdy spółdzielca może sprawdzić czy koszty są zasadne, a wpływy zgodne z naliczeniami. Niestety z niezrozumiałych dla mnie względów członkowie tego nie czynią, a prezesi za wszelką cenę unikają prowadzenia ewidencji odrębnie dla każdej nieruchomości, a jeżeli są już do tego przymuszeni to tak komplikują wyliczenia, że z pewnością laureat nagrody Nobla z matematyki lub ekonomii miałby z tym nie lada problem. c.d.n

 

Autor: Czarek Meszyński

Lubię to!(12)Nie lubię tego!(0)

Wesołych Świąt Wielkanocnych – Nr 23 (213)

anime-1

Lubię to!(7)Nie lubię tego!(0)

Pani Prezes nie ma! – Nr 22 (212)

 

Lubię to!(5)Nie lubię tego!(0)

Emocje sięgnęły zenitu – Nr 21 (211)

Jedna spółdzielnia, dwie panie prezes, długi w dwóch różnych wersjach, prywatny mecenas przedstawiający się jako prawnik spółdzielni, prokuratorzy i CBŚ, nieudana wielomilionowa inwestycja i nieprawidłowości przy sprzedaży lokali użytkowych oraz rozgoryczeni mieszkańcy…

Tak się dzieje w warszawskiej – jeszcze do niedawna najbogatszej spółdzielni – Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Grzybowska

Na stronie Polsat News czytamy:

„17 maja 2015. Wracamy do problemów Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Warszawie. Jej członkowie, którzy regularnie płacili czynsz, mogą już niedługo mieć zlicytowane mieszkania z powodu milionowych długów, które powstały w spółdzielni. Jednym z poszkodowanych jest doktor Wojciech Marusza, który w 2008 r. wynajął od Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej 4 lokale i przeprowadził gruntowne remonty, aby otworzyć tam centrum medyczne. Niestety zamiast poświęcać się pacjentom od lat musiał toczyć ze spółdzielnią spór. 14 grudnia 2014 roku na walnym zgromadzenia odwołano dotychczasowy zarząd spółdzielni. Decyzję kwestionują byłe władze, które na wszelki sposób próbuje ją unieważnić. W programie będziemy starali się w oparciu o przepisy prawa rozwiązać ten konflikt i stwierdzić, który zarząd ma prawo do sprawowania tej funkcji.”

http://www.polsatnews.pl/wideo-program/panstwo-w-panstwie-srodmiejskia-spoldzielnia-mieszkaniowa-w-warszawie_6350049/

Czyli spółdzielczość po polsku!

Redakcja

Lubię to!(6)Nie lubię tego!(1)

Ściana płaczu – Nr 20 (210)

Po pierwszej nieudanej termomodernizacji /docieplenie murów, koszt 1, 419 mln zł (1 134 901,33 kredyt + 284 107,29 udział własny)/ – elewacje domów, gdy pada deszcz przypominają ścianę płaczu – nastąpiła druga mająca na celu eliminację zaciekania ścian zewnętrznych.

IMG_4899 2 IMG_4904 2

Przyczyną zalewania fasad była likwidacja okapów dachu; teraz podczas deszczu wody opadowe leje się po murach. Płacą i płaczą mieszkańcy, a z nimi razem ściany płaczu.

IMG_4901 2 IMG_4900 2

Druga termomodernizacja (nominalna bo bez docieplenia) za  595 tys. zł (476 3993 kredyt + 119 000 udział własny) w postaci generalnego remontu dachów wykonanego pod kierownictwem dekarza Dariusza Tymińskiego i pod nadzorem inspektora Mirosława Kruczyńskiego miała zapobiec biodegradacji budynków.

IMG_4895 2 IMG_4946 2

Jak widać na powyższych zdjęciach nic się nie zmieniło, mury jak wchłaniały wodę tak wchłaniają dalej.

IMG_4944 2 IMG_4908 2

Aktyw mieszkańców rozpoczął zbieranie podpisów by zmienić nazwę SM „Osiedle Zacisze” na SM „Ściana Płaczu”.  Redakcja popiera tę inicjatywę, gdyż uważamy, że w tym względzie obowiązuje zasada PRAWDA CZASU PRAWDA EKRANU.

Autor: Czarek Meszyński

Post scrptum

Tak wygląda prywatny majątek po 21 latach zarządu w reżimie spółdzielczym.

Redakcja składa „kondolencje” mieszkańcom!

Lubię to!(11)Nie lubię tego!(0)

Państwo w państwie – Nr 19 (209)

Poseł Andrzej Maciejewski zaapelował do premier Szydło: Spółdzielnie mieszkaniowe to państwo w państwie; to kolejna grupa moich wyborców, którzy się dobijają i proszą: zróbmy z tym porządek! Myślę, że wszyscy bedą mieli tam co robić  i CBA i prokurator…

Lubię to!(6)Nie lubię tego!(0)

Wrogie przejęcie spółdzielni „Górnik” w Jaworznie – Nr 18 (208)

 

 

Komentarz Redakcji

Niewątpliwie sytuacja w Spółdzielni Mieszkaniowej „Górnik” w Jaworznie należy do tych z rodzaju dynamicznych i dramatycznych. Wielu spółdzielców zna to z autopsji, chociażby z warszawskiej Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, gdzie odbyły się dwa równoległe Walne Zgromadzenia, jedno w Pałacu Kultury a drugie na ulicy Foksal. Przez pewien moment w ŚSM były dwie Rady Nadzorcze i dwa Zarządy. Czy tak ma wyglądać życie spółdzielców? Czy mają żyć w ciągłym strachu o własny majątek? Niestety rozbudowane prawo spółdzielcze daje przyzwolenie na pozaprawne działania. Majątek zgromadzony przez spółdzielców jest największym prywatnym kapitałem w Polsce, a przy tym słabo chronionym przez ustawodawcę.

Jeżeli przyjmiemy na podstawie rocznika statystycznego 2014, że:
– 133,8 tys. m2 to powierzchnia lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży i przyjmiemy średnią cenę za 1 m2 3000 zł to otrzymamy 401, 4 mld zł. Doliczając do tego wysokiej wartości tereny do wspólnego wykorzystania to możemy otrzymać kwotę rzędu 450 mld zł – 550 mld zł lub nawet większą.

Czy prywatny majątek o wartości 0,5 biliona złotych jest warty grzechu?

Czarek Meszyński

Lubię to!(8)Nie lubię tego!(0)

Czy zostaniemy rozgrodzeni? – Nr 17 (207)

IMG_4908 2

Czy Osiedle w najbliższym czasie zostanie rozgrodzone?

Ustawa krajobrazowa, która weszła w życie pod koniec 2015 r., daje możliwość ograniczania budowy osiedli gett i pozwala oczyścić miasta z chaosu reklamowego i estetycznego. Na jej podstawie samorządy mogą przygotować uchwały krajobrazowe, w których określą m.in. wielkość i miejsce, gdzie dopuszczane są reklamy i billboardy, wygląd małej architektury w mieście, a także wymogi dotyczące ogrodzeń lub ich zakaz.

Także właściciele już istniejących osiedli będą musieli likwidować ogrodzenie, jeśli urzędnicy uznają, że utrudnia ono komunikację.*

Samorządowcy 26 października 2006 r. podjęli uchwałę nr LXXXIV/2865/2006 Rady m.st. Warszawy i zgodnie z Załącznikiem nr 3 poz. 16 Wiosek Spółdzielni: Zakwalifikowanie ul. Wyspowej i Wolińskiej jako dróg wewnątrzosiedlowych na odcinkach w granicach osiedla został przez Ustawodawcę odrzucony, w uzasadnieniu czytamy: Wniosek nieuwzględniony – niemożliwe zamknięcie ulic Wyspowej i Wolińskiej ze względu na konieczność zapewnienia prawidłowego funkcjonowania obszaru.**

Sytuację dodatkowo komplikują nieuregulowane grunty na Osiedlu: dawny rów melioracyjny, zaanektowanie części ulic miejskich, itd. Projekt modernizacji ulicy Łodygowej przewiduje włączenie do Łodygowej ul. Wyspowej i otwarcie ul. Wolińskiej.

Co na to wszystko Zarząd? Jedyny utrwalony pisemny ślad znajduje się w sprawozdaniu Zarządu za okres 1/6/2011 do 31/5/2012, w którym czytamy:

Spółdzielnia złoży wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie dróg publicznych planowanych przez teren osiedla Spółdzielni.

Proszę zwrócić uwagę, że w sprawozdaniu z działalności Zarządu deklaratywnie napisane jest, że Zarząd w bliżej nieokreślonym czasie ma zamiar coś zrobić, ale nie wiadomo czy to zrobi, bo przecież powszechnie wiadomo, że tylko krowa zdania nie zmienia.

Minęło cztery lata i w dalszym ciągu mieszkańcy nie mają pewności na jakim Osiedlu bedą mieszkać:

  • ogrodzonym,
  • częściowo rozgrodzonym,
  • całkowicie rozgrodzonym?

Autor: Czarek Meszyński

http://wyborcza.pl/1,75478,19732858,koniec-osiedli-za-plotami-krakow-i-warszawa-szykuja-rewolucyjne.html#ixzz42IjK023N

** http://www.targowek.waw.pl/page/index.php?str=296

Lubię to!(7)Nie lubię tego!(0)

Mieszkania w bloku nie sprzedaż tak łatwo – Nr 16 (206)

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Zamieszanie na rynku nieruchomości dotyczy nawet kilkudziesięciu tysięcy mieszkańców naszej dzielnicy. Mogę mieć kłopot ze sprzedażą mieszkania. Sprawa ciągnie się już od kilku miesięcy, ale coraz częściej dostajemy sygnały o kłopotach ze sprzedażą mieszkań w blokach należących do spółdzielni. Powodem jest uchwała Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 roku, który orzekł, że:

„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.”

Nie muszą się martwić osoby, które po prostu sobie mieszkają i nie zamierzają się wyprowadzać. Gorzej, jeśli planowaliście sprzedać mieszkanie w bloku albo kupić. Po orzeczeniu sądy odmawiają założenia ksiąg wieczystych, a bez nich banki nie chcą udzielać kredytów na zakup takich mieszkań. Jak wiadomo, mało kto kupuje mieszkanie za gotówkę, więc znalezienie kupca stało się bardzo trudne.

Zdarza się też, że notariusze odmawiali sporządzenia aktu notarialnego, choć akurat samorząd notarialny zdecydował już o wznowieniu ich podpisywania.

A co to wszystko ma wspólnego z Targówkiem? Niestety bardzo wiele. W blokach spółdzielczych w naszej dzielnicy mieszka nawet sto tysięcy osób. Obie największe spółdzielnie: RSM Praga i SM Bródno, wciąż mają wiele gruntów o nieuregulowanej sytuacji. Szczegóły znamy, dzięki odpowiedzi na interpelację radnej Warszawy Iwony Wujastyk:

 

Bródno

W ostatnich latach uregulowano grunty o powierzchni ok. 69 ha, głównie na północ od ul. Kondratowicza i Bazyliańskiej, do Trasy Toruńskiej i Wysockiego. Do uregulowania pozostaje jednak wciąż 50,5 ha. Są to grunty o skomplikowanym stanie prawnym, bo nawet połowa z nich leży na terenie objętym sławnym dekretem Bieruta. To oznacza, że o zwroty mogą się ubiegać byli właściciele lub ich następcy prawni. W dokumencie czytamy, że znaczna część zgłoszonych roszczeń obejmuje bezpośrednio tereny pod blokami.

 

Targówek

Dekret Bieruta obejmuje niemal cały obecny Targówek Mieszkaniowy, który w 1945 roku znajdował się w granicach Warszawy. Tutaj spółdzielnia Praga ma uregulowany status 27 ha, do uregulowania zostało 20 ha gruntów. Sytuacja jest o tyle trudniejsza, że spółdzielnia wystąpiła przeciwko miastu do sądu o ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego. Do czasu zakończenia postępowania miasto nie może więc ustanowić użytkowania w drodze umowy.

Ile to jeszcze potrwa, nie wiadomo. Które dokładnie grunty są uregulowane, a w których mogą być problemy ze sprzedażą mieszkania, dowiecie się w swoich spółdzielniach.

Artykuł został opublikowany 15 grudnia 2013 r.

Autor: Ankh

http://www.targowek.info/2013/12/mieszkania-w-bloku-nie-sprzedasz-tak-latwo/

 

Dekret Bieruta – potoczna nazwa Dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy wydanego w dniu 26 października 1945. Na jego mocy na własność gminy m.st. Warszawy przechodziły wszelkie grunty w przedwojennych granicach miasta. Dekret w założeniach miał ułatwić odbudowę stolicy, zwłaszcza dzielnic zrównanych z ziemią. Nie dotyczył budynków, a tylko gruntów – budynki znajdujące się na nich miały pozostać własnością dotychczasowych właścicieli. W praktyce jednak zabierano właścicielom również kamienice lub poddawano je obowiązkowi kwaterunku – dotyczyło to zwłaszcza dzielnic centralnych, gdzie znajdowały się grunty o dużej wartości, jak Śródmieście, Mokotów, Ochota. Na peryferiach ograniczano się do przejęcia gruntów. (…)  dekret zmuszający właścicieli do renowacji zniszczonych przez wojnę domów. Jeśli właściciel zwlekał z odbudową lub remontem dokonywało tego miasto na jego koszt. Do czasu spłacenia należności, dom taki stawał się własnością gminy. W ten sposób przejęto wiele nieruchomości. Wskutek dekretu warszawiacy utracili (według różnych źródeł) 20–40 tysięcy nieruchomości, mogło to stanowić nawet 94% nieruchomości miasta w przedwojennych granicach. Całość odebranego dekretem mienia szacowana jest na ok. 40 mld zł. W miejsce własności gruntów dekret przewidywał wieczystą dzierżawę albo odszkodowanie w miejskich papierach wartościowych. Na blisko 24 330 budynków i 40 tys. prywatnych parceli, miasto miało wcześniej zaledwie 853 nieruchomości (zaliczano do nich nawet publiczne szalety i grunty niezabudowane).

Wiara w siłę komunizm i lekceważenie norm prawnych powodowały, że nie przestrzegano obowiązujących w PRL przepisów. Nacjonalizowano kamienice z naruszeniem prawa. Nie dokonywano też odpowiednich wpisów w księgach wieczystych, pozostawiając wcześniejszych właścicieli. Umożliwiało to im w latach 90. XX w. odzyskanie swojej własności.

Po upadku PRL dekret Bieruta pozostał w mocy, a poszczególne nieruchomości są zwracane po procesach sądowych. Wskutek braku ustawy reprywatyzacyjnej w Warszawie skupowano roszczenia od przedwojennych właścicieli. Obecnie ok. 2/3 gruntów w przedwojennych granicach miasta objęte są już ujawnionymi lub potencjalnymi roszczeniami. Ich wartość wzrasta – przy założeniu 20-procentowego zwrotu wartości nieruchomości na odszkodowania wynoszą obecnie ok. 15 mld zł.

W latach 2011 i 2012 r. miasto zapłaciło łącznie ponad 415 mln zł odszkodowań za nieruchomości dekretowe. W 2013 roku w Warszawie toczyło się ok. 8 tys. postępowań dotyczących dekretu Bieruta.

Źródło: Wikipedia

 

Koniec z patologiami w warszawskich nieruchomościach? Sejm uchwalił ustawę dot. dekretu Bieruta.

Celem nowelizacji jest likwidacja patologii związanych z nieuregulowaniem własnościowym nieruchomości warszawskich. Chodzi m.in. o handel roszczeniami – w procederze tym kancelarie prawne skupują od byłych właścicieli za przysłowiowe grosze roszczenia do nieruchomości, a potem zarabiają na ich sprzedaży po cenie rynkowej.

Nowela wprowadza obowiązek, by takie umowy miały charakter notarialny, co pozwoli na ujawnienie kwot, za jakie roszczenia zostały kupione. Ponadto nowe przepisy stanowią, że miasto st. Warszawa będzie miało prawo pierwokupu gruntu od nabywcy roszczenia (właściciela gruntu wywłaszczonego dekretem Bieruta) po cenie z nim ustalonej. Chodzi o grunty, na których znajdują się budynki użyteczności publicznej – rozwiązanie zakładające takie prawo pierwokupu zabezpieczyć ma interesy warszawiaków i uchroni ich przed likwidacją takich placówek jak szpitale czy szkoły.

 Ponadto, zgodnie z nowelą, w przypadku gruntów, na których stoją placówki użyteczności publicznej, np. przedszkola, szkoły, place zabaw, placówki kultury, będzie możliwość odmówienia ich zwrotu w naturze. Właśnie ten zapis uznawany był podczas prac w Sejmie za najbardziej kontrowersyjny i wzbudzał wątpliwości konstytucyjne.
Ponadto nowelizacja zawiera przepis, że jeśli właściciel nieruchomości np. od kilkudziesięciu lat nie dał znaku życia i teraz przez pół roku nie odpowie na wezwanie władz miasta do zgłoszenia się, nieruchomości będzie mogła być przez miasto przejęta.

 

Lubię to!(11)Nie lubię tego!(0)

Użytkownik – Nr 15 (205)

Od zaprzyjaźnionych Spółdzielców otrzymałem skan pozwu napisanego przez profesjonalnego pełnomocnika pewnej Spółdzielni Mieszkaniowej pod Warszawą.

W pozwie przeczytać można między innymi:

Powódka (Spółdzielnia Mieszkaniowa) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej przy ulicy Pewnej w mieście Pewnym oraz właścicielem posadowionego na niej budynku, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr WA xxx.

Pozwany (użytkownik lokalu) użytkuje lokal nr xx znajdujący się w ww. budynku na podstawie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. 

Zastanawiam się jak to jest możliwe, że w  naszym kraju funkcjonuje prawo, które prawowitym właścicielom narzuca zgodnie art. 244 § 1 kodeksu cywilnego ograniczone prawo rzeczowe w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Co to w praktyce oznacza? Że członek spółdzielni, który sfinansował w 100 % budowę własnego lokalu nie jest jego właścicielem tylko użytkownikiem, a spółdzielnia, która nie wyłożyła ani złotówki jest właścicielem „pełną gębą” i widnieje w  księdze wieczystej.

Abstrahując od norm prawnych taki stan rzeczy jest sprzeczny z podstawowymi prawami ekonomii i zdrowym rozsądkiem. Bo jeżeli ktoś za prawdziwe pieniądze kupuje prawdziwą nieruchomość to nie może być „ułomnym właścicielem” tylko pełnoprawnym.

Niestety w Polsce żyje kilka milionów użytkowników, którzy są właścicielami powietrza we własnych lokalach. Dopóki nie nastąpią zmiany własnościowe zgodne ze stanem faktycznym, które będą regulowane ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. to nie wyeliminujemy patologii w polskich spółdzielniach mieszkaniowych.

Pierwsze rozporządzenie o własności lokali z dnia 24 października 1934 r. w sposób wzorcowy regulowało wszystkie kwestie związane z nieruchomościami, częściami wspólnymi i zarządem i to przy pomocy tylko 23 artykułów. Na szczególną uwagę zasługuje art. 4 (1) Prawo kontroli służy każdemu ze współwłaścicieli. Tak jak powiada niemieckie przysłowie Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser – ufaj, ale sprawdzaj. Rozporządzenie obowiązywało  przez 30 lat.

23 kwietnia 1964 r. został uchwalony Kodeks cywilny, który wprowadził przepis w art. 244 § 1 Ograniczonymi prawami rzeczowymi są (…) spółdzielcze prawo do lokalu w spółdzielniach budowlano-mieszkaniowych.

Przepis ten sankcjonuje wypaczenie pojęcia własności, a mianowicie ten kto zapłacił za towar nie jest jego właścicielem. Stoi to w kolizji z podstawowymi zasadami prawa cywilnego zawartymi w Kodeksie Napoleona z 1804 r. Liberalny kodeks zakładał minimalną ingerencję państwa w stosunki cywilno-prawne i regulowanie spraw z punktu widzenia możliwie nieskrępowanych interesów jednostki. Wszystko z zachowaniem naczelnej zasady prawa cywilnego – świętej i nienaruszalnej własności prywatnej.

 

Autor: Czarek Meszyński

 

Lubię to!(9)Nie lubię tego!(0)