Get Adobe Flash player

spółdzielnia mieszkaniowa

Mieszkańcy: To była fuszerka – Nr 33 (223)

 

Lubię to!(8)Nie lubię tego!(0)

Spółdzielnie mieszkaniowe – co dalej? – Nr 14 (204)

Artykuł autorstwa Ewy Bończak-Kucharczyk* został opublikowany 18/4/2013 r. Pomimo upływu blisko 3 lat wiele problemów poruszonych przez autorkę są niestety nadal aktualne a tekst jest godny polecenia.

z12900988Q,Trwa-wojna-cenowa-w-ubezpieczeniach-majatkowych

Nikt nie stawia pytań o cel i sens istnienia spółdzielni mieszkaniowych. A są to pytania, na które obecnie powinni odpowiedzieć posłowie. W przeciwnym razie zaproponowane przez nich zmiany przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych mogą pogłębić chaos prawny
Podobno – zarówno w świetle obowiązującej ustawy, jak i projektów, które mają ją zastąpić – spółdzielnie mieszkaniowe mają służyć głównie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin. Zatem spółdzielnie powinny być do tego odpowiednio przystosowane. Ale czy są? A jeśli nie, to co zrobić, by były? I jakie ma być ich miejsce wśród podmiotów działających na rynku mieszkaniowym? Czy np. powinny pomagać zaspokajać potrzeby mieszkaniowe uboższym? I co w ogóle ma obejmować owo zaspokajanie – czy tylko budowanie nowych mieszkań, czy także odpowiednie zarządzanie nimi, tworzenie mechanizmów pozwalających remontować oraz osiągać oszczędności w eksploatacji i utrzymaniu? Najwyższy czas zmierzyć się z tymi pytaniami, bo od uchwalenia w 2000 r. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych sytuacja zasadniczo się zmieniła.
Na rozdrożu
Wtedy chodziło głównie o to, by to. co się dzieje w spółdzielniach, w większym stopniu zależało od woli ich członków. Celem było też ograniczenie ewentualnych samowoli administracji spółdzielczych oraz wdrożenie mechanizmów docelowej zamiany praw własnościowych we własność. Jednak nie myślano wówczas o jak najszybszym zastąpieniu spółdzielni wspólnotami mieszkaniowymi. Te mają bowiem zupełnie inne cele. Głównym jest sprawne zarządzanie współwłasnością wielu osób. Wprawdzie ustawa wprowadzając własność lokali w spółdzielniach mieszkaniowych, od samego początku dopuszczała aktywizację wspólnoty w budynku spółdzielczym następującą z woli właścicieli lokali, ale rzadko korzystano z tej możliwości. Był to raczej rodzaj straszaka wymuszającego na władzach spółdzielni lepsze działanie.

Spółdzielnie te miały w dalszym ciągu zaspokajać potrzeby mieszkaniowe swoich członków. Tyle tylko że w poprzedniej dekadzie istniał system wspierania spółdzielni w budowaniu mieszkań lokatorskich za pomocą preferencyjnych kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. W 2009 r. ten fundusz został zlikwidowany. Spółdzielnie budują więc mieszkania za pieniądze ich przyszłych właścicieli i coraz bardziej upodabniają się do deweloperów.

W dodatku za częstymi zmianami ustawy nie nadążała świadomość mieszkańców spółdzielni. Przeciętny spółdzielca nie bardzo się orientuje, co mówią aktualnie obowiązujące przepisy i jakie są ich skutki. Ba, część osób nie zdaje sobie sprawy, że spółdzielnie mieszkaniowe stanowią własność prywatną, a własność społeczna jako odrębna kategoria już dość dawno przestała istnieć. W tej sytuacji nie można traktować spółdzielni mieszkaniowych w sposób znacząco różniący się od tego, jak traktuje się inne podmioty prywatne.

Spółdzielnie kontra członkowie
A jednak w pracach ustawodawczych można obserwować tendencję do nadmiernej ingerencji w tę prywatną własność. Np. w przekonaniu wielu osób korzyści z pomocy finansowej udzielonej kiedyś przez państwo na budowę mieszkań spółdzielczych powinny przypaść nie spółdzielniom jako osobom prawnym (często utożsamianym z tzw. aparatem spółdzielczym), lecz bezpośrednio osobom zajmującym te lokale. I politycy doprowadzili do tego, że osoby te mogą przejmować lokale na własność, jednak rozwiązania prawne umożliwiające nabywanie lokali za symboliczną kwotę uznane zostały za niezgodne z konstytucją, co nie przeszkadzało posłom wprowadzać kolejnych takich samych lub podobnych. Radykalne zmiany przepisów oraz uwłaszczenie kosztem spółdzielni napotykają na opór zarządów części spółdzielni, a także związków i organizacji spółdzielczych. Odbierają one te zmiany jako zamach na niezależność spółdzielni bądź jako dążenie do wcześniejszej lub późniejszej likwidacji spółdzielczości mieszkaniowej.

W Sejmie trwa więc nieustający lobbing środowisk reprezentujących oba skonfliktowane poglądy. Kością niezgody jest m.in. kwestia przekształcenia spółdzielczych praw do lokali (własnościowych i lokatorskich) w prawo odrębnej własności oraz to, czy i jak długo mają istnieć własnościowe prawa. Tak więc kolejne zmiany ustawy to likwidują, to przywracają możliwość ustanawiania nowych spółdzielczych praw własnościowych. Problem w tym, że zmiany własnościowe (ale też nie tylko takie) politycy próbują często wymóc w sposób niezgodny z konstytucją (o czym świadczą liczne wyroki Trybunału Konstytucyjnego). Forsuje się też nieosadzone w polskim systemie prawnym rozwiązania bez skorelowania ich z innymi ustawami. Zarówno ustawa z 2000 r., jak i większość jej nowelizacji to skutek poselskich projektów ustaw, podczas procedowania których posłowie bardziej dążyli do postawienia na swoim niż do prawidłowych rozwiązań legislacyjnych. Co gorsza, każda kolejna nowelizacja pogłębiała chaos prawny oraz powiększała liczbę przepisów sprzecznych ze sobą i podejrzewanych o niezgodność z konstytucją.

Nie udało się też spowodować, by w powszechnym odczuciu spółdzielnie służyły swoim członkom. Członkowie często nadal skarżą się na wyalienowanie organów spółdzielni i ich władcze postawy, często czują się oszukiwani przez swoje spółdzielnie i są bierni, bo nie wierzą, że sami mogliby coś zmienić.

Nowa ustawa, ale jaka?
Obecnie większość specjalistów uważa, że nie ma sensu poprawiać starej ustawy, że potrzeba jest nowa. Pytanie tylko: jaka ma ona być? W Sejmie pracuje się obecnie nad trzema projektami ustaw, tradycyjnie wszystkie są poselskie. Najbardziej radykalny, i uważany za mający największe szanse uchwalenia, to projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wniesiony przez grupę posłów Platformy Obywatelskiej (PO). Nową ustawę o działalności spółdzielni mieszkaniowych proponują także posłowie Sojuszu Lewicy Demokratycznej (SLD). Z kolei posłowie Prawa i Sprawiedliwości (PiS) proponują nowelizację obowiązującej ustawy.

Wszystkie te projekty przeszły pierwsze czytanie i mają być przedmiotem prac tej samej komisji nadzwyczajnej. Ma ona twardy orzech do zgryzienia, bo projekty są tak różne, że nie da się z nich stworzyć spójnej całości.

Zakres proponowanych zmian jest zbyt duży, by je tu omówić w całości. Odniosę się więc tylko do niektórych propozycji.

Władza w ręce właścicieli
Projekt posłów PO generalnie koncentruje się na jak najszybszym przejściu własności mieszkań ze spółdzielni na posiadaczy lokatorskich i własnościowych praw do lokali. Stąd pomysł, by przeniesienie własności nie wymagało zawarcia aktu notarialnego. Wystarczyłyby obowiązująca uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości oraz zaświadczenie wystawione przez spółdzielnię, że spełnione zostały wymogi finansowe. A jeśli do wejścia w życie nowej ustawy nie byłoby obowiązującej uchwały zarządu określającej przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości, to uchwałę taką miałaby podjąć rada nadzorcza w ciągu trzech miesięcy od dnia jej wejścia w życie (co nie zawsze da się wykonać). Po tym terminie członek miałby prawo wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego taką uchwałę.

Aby umożliwić spółdzielniom zbywanie mieszkań w budynkach wzniesionych przez nie na cudzym gruncie, sięga się po raz kolejny do rozwiązań zapewne niezgodnych z konstytucją – tym razem w postaci nabycia przez spółdzielnie gruntów (i publicznych, i prywatnych) po upływie dwóch lat od wejścia w życie ustawy „przez przemilczenie”, które ma być stwierdzane przez sąd.

Ponadto posłowie PO proponują zasadniczą zmianę zakresu stosowania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie miałaby już ona zastosowania do nieruchomości, w których spółdzielnia przeniosła własność choćby jednego lokalu. Tam obowiązywały przepisy ustawy o własności lokali. Spółdzielnia stałaby się jednym z właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej i byłaby traktowana jak każdy inny właściciel. Przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych określałyby tylko relacje między spółdzielnią i członkami korzystającymi z lokali o statusie spółdzielczym.

W takiej wspólnocie mieszkaniowej właściciele mieszkań muszą zadecydować o wyborze formy zarządu nieruchomością wspólną, a także aktywnie uczestniczyć w zarządzaniu nią. Opłaty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wpływają już nie na konto spółdzielni, ale wspólnoty mieszkaniowej. Każdy płaci proporcjonalnie do swoich udziałów we własności tej nieruchomości.

Jeśli zarządzanie pozostanie w rękach spółdzielni, co nie jest całkiem wykluczone, to zamieni się ona w zwykłego zarządcę. Do jej obowiązków będzie należało m.in. zwoływanie zebrania właścicieli lokali i przygotowywanie projektów ich uchwał. Spółdzielnia musiałaby uzyskiwać zgodę właścicieli na podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz składać roczne sprawozdania ze swojej działalności i uzyskiwać absolutorium.

Oczywiście wspólnota z woli większości właścicieli lokali mogłaby pozbawić spółdzielnię możliwości zarządzania budynkiem i powierzyć go np. prywatnemu zarządcy lub wybrać zarząd składający się z osób fizycznych.

Kto ma mieszkanie, ten jest członkiem
Najciekawszym pomysłem PO wydaje się związanie członkostwa w spółdzielni z prawem do lokalu, przy czym nie chodzi tu o uzależnienie prawa do lokalu od członkostwa, lecz odwrotnie, o automatyczne nabywanie i utratę członkostwa wraz z nabywaniem i pozbywaniem się prawa do lokalu. Ma to być remedium na zróżnicowanie sytuacji prawnej osób mających takie sama prawa do lokali w zależności od tego, czy są, czy nie są członkami spółdzielni. Ale też na sytuację, gdy spółdzielnie mieszkaniowe w coraz większym stopniu zaspokajają potrzeby mieszkaniowe nieczłonków (bo właściciele lokali i posiadacze praw własnościowych nie muszą być członkami), oraz zapewne na bierność członków (widoczną zwłaszcza w dużych spółdzielniach).

Nie udało się jednak pogodzić w projekcie idei spółdzielczości mieszkaniowej jako dobrowolnego i samorządnego zrzeszania się osób w celu zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych z pomysłem, by osoby, których potrzeby mieszkaniowe spółdzielnia zaspokaja, były jej członkami. Pozostawiono zasady dobrowolnego zrzeszania się tylko na okoliczność tworzenia spółdzielni, ale później już nie, i nie bacząc na dotychczasowe prawa członków do jej majątku, sięgnięto po możliwość przymusowej utraty członkostwa jako skutku pozbycia się prawa do lokalu. Nie wprowadzono odpowiednich rozwiązań organizacyjnych, które umożliwiłyby sprawne funkcjonowanie spółdzielni, np. odbywanie walnych zgromadzeń, w sytuacji gwałtownego wzrostu liczby członków.

Co z majątkiem spółdzielni?
Ważnym pomysłem projektu jest odejście od wnoszenia udziałów członkowskich i uiszczania wpisowego. Wniesione wcześniej udziały miałyby zostać przez spółdzielnię zwrócone członkom, co oznaczałoby faktyczną likwidację funduszy udziałowych spółdzielni mieszkaniowych. Tylko że udziały członkowskie określają zakres odpowiedzialności finansowej członków w pokrywaniu strat spółdzielni, a fundusz udziałowy stanowi majątek spółdzielni, który według projektu byłby jej przymusowo odebrany. Osłabia to pozycję spółdzielni mieszkaniowych względem innych podmiotów gospodarczych oraz różnicuje sytuację spółdzielni mieszkaniowych względem innego rodzaju spółdzielni. Brak obowiązku wpłacania wpisowego spowoduje niemożność pokrycia nawet kosztów organizacyjnych przez nowo tworzone spółdzielnie mieszkaniowe.

Inne godne odnotowania zmiany to np. zmiany opłat wnoszonych do spółdzielni przez osoby korzystające z lokali, likwidacja obowiązku wpłacania na fundusz remontowy, umożliwienie nabywania prawa lokatorskiego przez wiele osób i pozbawianie tego prawa tylko na drodze sądowej.

Kto zyska, a kto straci?
Mimo radykalności rozwiązań projekt PO nie kreuje nowej formuły funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Przyspiesza rozpoczęty wcześniej proces ograniczania spółdzielczości mieszkaniowej i wprowadza nowe rozwiązania mogące prowadzić do likwidacji spółdzielni. Powodujące, że staną się one w zasadzie zbędne. Rozpoczynanie własnych inwestycji i podejmowanie działalności gospodarczej przez nowe spółdzielnie raczej nie będzie możliwe, bo ustawa pozbawi je funduszu udziałowego. A tworzenie spółdzielni budujących mieszkania finansowane ze środków ich przyszłych właścicieli może być zbędne, o ile nie będą budowały taniej niż deweloperzy (co może nie być możliwe). Z chwilą przeniesienia własności wszystkich lokali na członków spółdzielnie nie będą też miały żadnego własnego majątku. Mogłyby jedynie zarządzać nieruchomością wspólnoty (będąc zwykłym zarządcą) albo zarządzać innymi nieruchomościami na zlecenie ich właścicieli.

Zbywanie mieszkań przez stare spółdzielnie może doprowadzić do tego, że ich własnością pozostaną głównie mieszkania zajmowane przez osoby uboższe (które z braku środków finansowych lub z innych powodów nie nabędą ich własności). Spowoduje to starzenie się zasobów spółdzielczych i wzrost kosztów eksploatacji, a ich stan pogorszy się dodatkowo na skutek braku środków funduszy remontowych. Członkowie spółdzielni będą musieli wnosić coraz większe opłaty, więc wzrośnie zadłużenie członków o niższych dochodach.

Za to przejście pod rządy ustawy o własności lokali może być dla członków korzystne finansowo, gdyż już obecnie roczne koszty utrzymania zasobów mieszkaniowych w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych są relatywnie mniejsze.

Procesy te i projektowane zmiany przepisów osłabią pozycję istniejących spółdzielni mieszkaniowych na rynku w porównaniu z innymi podmiotami gospodarczymi (i w porównaniu ze stanem obecnym). Zmniejszą możliwości zaspokajania przez spółdzielnie potrzeb mieszkaniowych członków (zwłaszcza uboższych) i zapewne spowodują kolejne konflikty związane z niejasnymi lub po prostu złymi przepisami.

Znieczulenie zamiast operacji
Także SLD nie proponuje nowego modelu spółdzielczości mieszkaniowej, co oznacza, że twórcy projektu akceptują dalszy rozwój procesu ograniczania spółdzielczości mieszkaniowej, ale próbują go spowolnić za pomocą nowych rozwiązań prawnych. Próbują też porządkować, poprawiać i uzupełniać przepisy oraz usuwać rozwiązania niezgodne z konstytucją.

SLD ponawia próbę przywrócenia możliwości ustanawiania spółdzielczych praw własnościowych. Ale tym razem próbuje uzasadnić różnicę między własnościowym prawem a własnością innymi obciążeniami finansowymi. Koszty ponoszone przy nabyciu własnościowego prawa do lokalu mają nie obejmować gruntu. Ten ma być składnikiem kosztów uzyskania własności.

Projekt zezwala, by o finansowych warunkach uzyskiwania praw do konkretnych lokali w większym stopniu decydowały postanowienia statutu spółdzielni. Statut lub uchwały odpowiednich organów spółdzielni mają też rozstrzygać rozliczanie kosztów (a tym samym opłat) pomiędzy poszczególne lokale.

Ponadto SLD chce znów umożliwić organizowanie zebrań przedstawicieli członków w sytuacji, gdy ich liczba przekroczy określoną w statucie.

Z kolei PiS chce zmodyfikować obowiązującą ustawę, ale używa przy tym niezdefiniowanych terminów, np. nie bardzo wiadomo, co to jest „mienie wspólne” czy „mienie ogólne spółdzielni”.

Posłowie PiS zaproponowali ograniczenie wysokości wpisowego, wydzielenie z kosztów eksploatacyjnych wynagrodzeń zarządu spółdzielni i pracowników jej administracji, a także dziwaczne zebrania tzw. użytkowników lokali w danej nieruchomości, które mają decydować np. o zwiększeniu funduszu remontowego lub o wpłatach na tzw. mienie wspólne i mienie ogólne spółdzielni.

Sporo uwagi poświęcono przepisom dotyczącym organów spółdzielni, ich obowiązków lub zasad funkcjonowania albo uprawnień członków względem tych organów. A także przepisom regulującym organizację walnych zgromadzeń podzielonych na części.

W projekcie pojawiła się też możliwość przeniesienia własności lokalu bez zawierania umowy w formie aktu notarialnego, czyli na zasadach podobnych jak w projekcie posłów PO.

Równocześnie PiS nie chce likwidacji możliwości zastosowania tradycyjnego sposobu przenoszenia własności. Generalnie projekt ten nie zmienia obecnego modelu funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych.

Wóz albo przewóz
Jak widać, nikt – ani posłowie, ani rząd – nie stawia wprost pytań o cel i sens istnienia spółdzielni mieszkaniowych. Chociaż twórcy projektu PO o tym nie mówią, przyświeca im zapewne przekonanie, że obecnie spółdzielnie mieszkaniowe są w zasadzie niepotrzebne lub niezdolne do właściwego pełnienia przypisanych im funkcji. Tylko że nie wiadomo, jakie argumenty stoją za taką oceną, nie wiadomo, czy i co ewentualnie dałoby się zrobić, by pomóc spółdzielniom w realizacji ustawowych celów. I nie wiadomo, jakie dałoby się wtedy osiągnąć skutki.

Tymczasem, decyzje ważne dla dalszych losów spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce nie powinny być podejmowane po cichu lub w sposób dorozumiany. Twórcy zmian ustawowych powinni więc wprost przesądzić, jaką rolę odgrywać mają spółdzielnie mieszkaniowe, czy i do czego są potrzebne, co i jak należy zmienić, by pełniły swoją funkcję dobrze. Na tym polu teoretycznie istnieje wiele możliwości, z których żadna nie została poddana analizie. Gdyby zaś z analiz wynikało, że w obecnych realiach spółdzielnie nie są w stanie realizować pożądanych celów, to także należałoby to wprost powiedzieć, podając przy tym, dlaczego tak jest. Wypadałoby też wtedy zadbać o to, by mieszkańcy spółdzielni nie odczuli negatywnych skutków ich likwidacji.

Autor: Ewa Bończak-Kucharczyk

* Ewa Bończak-Kucharczyk jest specjalistką w zakresie mieszkalnictwa, byłą wiceprezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w rządzie Jerzego Buzka, autorką licznych publikacji naukowych, m.in. komentarzy do przepisów dotyczących spółdzielni mieszkaniowych, własności lokali i wspólnot mieszkaniowych.

Lubię to!(12)Nie lubię tego!(0)

Vademecum Prezesa – 79 (173)

Każdą sprawę, o którą występuje lokator, należy załatwiać w maksymalnie wydłużonym czasie, a jeśli tylko można, np, nie ma dużego zagrożenia sądowego, nie należy jej załatwiać w ogóle. Poza bardzo nielicznymi wyjątkami, lokator wcześniej czy później rezygnuje. 

Wyjątkiem są sprawy wykluczenia lokatora (członka) ze spółdzielni, które należy załatwiać niezwłocznie oraz sprawy w których grozi wypłata odszkodowania z tytułu ubezpieczenia, np. zacieki, jeśli lokator przyleci z pismem. Na te przypadki trzeba szczególnie uważać.

Udzielanie lokatorowi informacji na piśmie jest OSTATECZNOŚCIĄ. Dopóki się daje, wszelkich informacji należy udzielać wyłącznie ustnie. Lokatorowi nigdy nie należy przedstawiać całej prawdy. Dobrze jest mówić o tej samej sprawie raz tak, za drugim razem przeciwnie. Lokator się dziwi i głupieje, bo nie wie, jak jest naprawdę, a przekazując taką informację innym lokatorom, wychodzi na oszołoma, bo kto uwierzy w TAK-NIE. Nigdy nie należy podawać lokatorom dokładnych danych, będą się później czepiać każdego szczegółu. Trzeba zawsze zostawiać sobie pole do manewru. 
Jeśli lokator przypiera cię do muru, powiedz, że nie znasz dokładnych danych i sprawdzisz jutro, a podasz je przy następnej okazji, Ewentualnie możesz powiedzieć, że musisz się skonsultować z prawnikiem. Lokatorzy nie znają prawa, więc odpuszczą. Jeśli nie odpuszczą, to powiedz, żeby napisali pismo, to udzielisz stosownej odpowiedzi. Raczej nie napiszą, a jeśli nawet, to trudno, sprawa się przeciągnie, aż lokator się zmęczy i odpuści.
Niektórym lokatorom przychodzą do głowy pomysły, żeby składać donosy do US. Dlatego podczas nieoficjalnych spotkań z lokatorem należy mówić, że nie warto nasyłać na zarząd ludzi z Urzędu. Dobrze jest przy tym wspomnieć, że już ktoś to zrobił, ale ty wiesz kto, żeby zasugerować, że masz tam znajomości. Lokator i tak tego nie sprawdzi, a jeśli faktycznie masz znajomości, to masz dodatkowy atut. Ponadto dobrze jest dodać, że złożenie donosu, który okaże się fałszywy, wiąże się z ogromnymi odszkodowaniami, które lokator będzie musiał zapłacić.
Lokator należy mówić, że droga sądowa będzie dla niego długa i kosztowna. Wyraźnie trzeba dawać do zrozumienia, że w walce z zarządem i tak jest bez szans.
Lokatorowi należy przedstawiać jego sąsiadów w jak najbardziej niekorzystnym świetle, najlepiej z przykładami. Dobrze jest wiedzieć coś konkretnego na temat poszczególnych lokatorów, tak by zawsze był w tym element prawdziwy, wtedy nasza legenda brzmi prawdopodobnie. Nawet jeśli nie jest prawdziwa, to lokator i tak tego nie sprawdzi, a już zawsze będzie miał wątpliwości. A najlepiej jest ich na siebie napuszczać.
 ——————-
W orginale użyto słowo frajer (osoba dająca się łatwo nabraćnaiwnaosoba nadmiernie wierna normom moralnym
które przez innych nie  przestrzegane). Uważam, że nie wszyscy spółdzielcy są frajerami, a tylko ci, którzy nie interesują się własnym majątkiem tj. KIJEM TEGO CO NIE PILNUJE SWEGO. 
Frajera zastąpiłem lokatorem. Prezesi SM tak chętnie nazywają członków spółdzielni. Takie określenie jest niezgodne ze względu na definicję terminu:Lokator (łac. locator ‚najemca lokalu’ od locare ‚umieścić; wynająć’ z locus ‚miejsce’) – pojęcie prawne, dotyczące mieszkańców, zdefiniowane w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 (Dz. U. z 2014 r. Nr 0, poz. 150).Obejmuje wszystkie osoby, mające tytuł prawny (wynikający z umowy lub aktu urzędowego) do zajmowania lokalu mieszkalnego, inny niż prawo własności. Lokatorami nie są więc właściciele i współwłaściciele lokalu. W praktyce najczęściej lokatorami są najemcy, ale należą do tej grupy również osoby zajmujące lokal na podstawie umowy użyczenia (nieodpłatnie), osoby uprawnione do zamieszkiwania z mocy przepisów (małżonek, dzieci) czy spółdzielcy (niezależnie od istnienia odrębnych regulacji dotyczących spółdzielni, które mogą mieć pierwszeństwo przed zasadami ogólnymi dotyczącymi lokatorów). Źródło: Wikipedia

Opracował: Czarek Meszyński

Lubię to!(7)Nie lubię tego!(0)

Zmowa – Nr 77 (171)

Wielu spółdzielców się zastanawia: jaka jest przyczyna, że w ich spółdzielniach dzieje się źle?

Jedną z przyczyn jest zmowa pomiędzy członkami Rady Nadzorczej i Zarządu. Te nieformalne powiązania sprawiają, że członkowie RN nie nadzorują i nie kontrolują Zarządu, a Zarząd za to ich  wynagradza, dając im większe lub mniejsze bonusy.

W terminologii prawniczej występuje termin współsprawstwo.

Wedle dominującego aktualnie w orzecznictwie poglądu dla przyjęcia współsprawstwa nie jest konieczne, aby każda z osób działających w porozumieniu realizowała własnoręcznie znamiona czynu zabronionego, czy nawet części tych znamion. Wystarczy natomiast, że osoba taka działa w ramach uzgodnienia ról, ułatwiając bezpośredniemu sprawcy realizację wspólnie zamierzonego celu. W rezultacie o wspólnym działaniu możemy mówić nie tylko wtedy, gdy każdy ze współsprawców realizuje część znamion czynu zabronionego, ale także wtedy, gdy współdziałający nie realizuje żadnego znamienia czasownikowego uzgodnionego czynu zabronionego, ale wykonane przez niego czynności stanowią istotny wkład we wspólne przedsięwzięcie (wyrok SN z dnia 16 czerwca 2006 r. VKK391/05, Prok i Pr.2007, nr 1, poz.2).

W innym orzeczeniu, przyjmując tę samą koncepcję, Sąd Najwyższy stwierdził, że dla przyjęcia współsprawstwa nie jest konieczne, aby każda osoba działająca w porozumieniu realizowała osobiście znamiona czynu zabronionego, gdyż wystarczy, że osoba taka działa w ramach uzgodnionego podziału ról, umożliwiając innemu sprawcy wykonanie czynu zabronionego (postanowienie SN z dnia 1 marca 2005 r. III KK 208/04, OSNKW 2005, nr 7-8, poz. 62).

W jeszcze innym w ujęciu ten model interpretacyjny stanowił podstawę do wyrażonego przez Sąd Najwyższy twierdzenia, że wykonywany czyn zabroniony wspólnie i w porozumieniu z inną osobą, także ten, kto nie biorąc osobiście udziału w czynności sprawczej tego czynu, swoim zachowaniem zapewnia realizację uzgodnionego z tą osobą wspólnego przedsięwzięcia, oraz wskazania, że współsprawcę należy traktować nie tylko tego, kto w zamiarze popełnienia czynu zabronionego wspólnie z innymi osobami (osobą) realizuje czynność czasownikową, ale także tego, kto sam nie wykonuje, nawet w części, czasownikowego znamienia przestępstwa, lecz działając wspólnie z innymi osobami, w realizacji zawartego z nimi porozumienia, w ramach przyjętego podziału ról, przyczynia się w istotny sposób do urzeczywistnienia wspólnie zamierzonego przestępstwa (postanowienie SN z dnia 2 marca 2006 r., II KK7/06, Prok. i Pr. 2006, nr 11, AKa 41/98, KZS 1999, z 3,poz.32).

Innymi słowy, współsprawstwo jest penalizowane. Jeżeli tak to dlaczego w wielu spółdzielniach dochodzi do zmowy/współsprawstwa? Ponieważ osoby, które w tym uczestniczą czują się bezkarnie, gdyż zasiadają w organach, które działają kolegialnie.

W polskiej mentalności obowiązuje zasada indywidualizacji odpowiedzialności karnej, tzn. X zawinił, Y ukradł, a Z popełnił przestępstwo.

Jednakże w ramach struktury organizacyjnej osób prawnych występują organy kolegialne, których działania bądź zaniechania mogą wyczerpywać znamiona czynów zabronionych.

Przed przystąpieniem do prawnokarnych rozważań na temat odpowiedzialności członków kolegialnych organów w spółdzielniach mieszkaniowych niezbędne jest określenie kompetencji tych organów i ich wzajemnych powiązań.

Największe znaczenie ma oczywiście zarząd spółdzielni, który jest organem prowadzącym bieżące sprawy spółdzielni, jak również reprezentującym jej interesy we wszelkich czynnościach sądowych i pozasądowych. Osoby wchodzące w skład tego organu są więc tymi osobami, które posiadają uprawnienia do rozporządzania majątkiem spółdzielni, zaciągania zobowiązań, czyli dokonywania tych czynności, które wywołują skutki prawne w sferze majątkowej reprezentowanego podmiotu.

Rada nadzorcza jest organem sprawującym stałą kontrolę nad działalnością spółdzielni. Dokonuje ona oceny efektywności działania zarządu. Z mocy zaś postanowień umownych, kompetencje rady nadzorczej mogą być rozszerzone  i obejmować mogą w szczególności prawo do wyrażenia zgody na dokonywanie określonych czynności prawnych przez zarząd.

Najwyższy organ spółdzielni mieszkaniowej, jakim jest walne zgromadzenie członków, ma szereg kompetencji. Jest to bowiem organ, który niewątpliwie wyznacza podstawowe kierunki działania spółdzielni, dokonuje oceny jej funkcjonowania oraz ocenia wykonywanie obowiązków przez członków pozostałych jej organów (coroczne zatwierdzanie sprawozdań finansowych i udzielanie absolutorium członkom zarządu ), jak również z mocy postanowień ustawy wyraża zgodę na dokonywanie określonych czynności prawnych przez zarząd, np. zbycie lub nabycie nieruchomości.

Odmienne kompetencje zarządu i pozostałych organów spółdzielni zmuszają do odrębnej oceny uchwał tych organów. Bezpośrednie prowadzenie spraw majątkowych spółdzielni przez zarząd powoduje bowiem, że organ ten zawsze będzie podejmował czynności wykonawcze związane z określonym czynem zabronionym, co przy pozostałych organach jest właściwie wyłączone. Stąd też przy zarządzie problem oceny „przestępczych” uchwał może mieć mniejsze znaczenie praktyczne. Jest to o tyle oczywiste, że to właśnie zarząd, z uwagi na posiadane uprawnienia i obowiązki, odpowiada za kondycję finansową spółdzielni oraz za jej działania zgodne z prawem. Obowiązek prowadzenia bieżących spraw spółdzielni przez wszystkich członków zarządu jest generalną zasadę. W doktrynie prawa karnego przyjmuje się, że jest możliwe współsprawstwo przy przestępstwach materialnych i formalnych z zaniechania w sytuacji, kiedy na wszystkich sprawcach spoczywa wykonywanie tego samego rodzaju obowiązku. Oznacza to, że za niewykonywanie obowiązków związanych z należytym prowadzeniem spraw spółdzielni mogą odpowiadać jako współsprawcy wszyscy członkowie zarządu spółki.

Przed próbą oceny „przestępczych” uchwał rady nadzorczej wskazać należy, że uchwały te mogą mieć różny charakter i mogą się dzielić na uchwały nakazujące lub zezwalające zarządowi na podjęcie lub zaniechanie określonych czynności. Zasadniczym zagadnieniem, jakie wiąże się z podejmowaniem tego typu uchwał, jest to, czy osoby biorące udział w tym akcie mogą ponieść odpowiedzialność karną jako współsprawcy, czy też jako sprawcy indywidualni wykonawczy.

Z treści art. 18 § 1 k.k. wynikają dwie przesłanki współsprawstwa, które muszą wystąpić kumulatywnie. Po pierwsze, wykonywanie czynu zabronionego wspólnie (przesłanka przedmiotowa) i po drugie, porozumienie istniejące między sprawcami (przesłanka podmiotowa). W przypadku wskazanych wyżej uchwał spełniona jest pierwsza z przesłanek. Wynika to z istoty uchwały organu spółki, która jest zawsze efektem zbiorowego działania jej członków. Podjęcie uchwały jest bowiem następstwem oddania głosów przez osoby wchodzące w jego skład.

Konkludując dotychczasowe rozważania należy stwierdzić, że członkowie organów kolegialnych w spółdzielniach mieszkaniowych, podejmujący przestępczą uchwałę, mogą odpowiadać jako współsprawcy  kiedy istnieje między nimi wyraźne porozumienia.

Opracował: Czarek Meszyński

Lubię to!(8)Nie lubię tego!(0)

Hashtag „CoNaToPrezes?” cz.2 – Nr 53 (147)

sketch_business_woman_by_esfenico-d2a2m57 2

– Pani Prezes, czy można by tak oszczędniej?

– Nie, ponieważ nastąpiłoby obniżeniem standardu – mojego!

——-

– Pani Prezes od 10 lat klatka była nie malowana.

– Ale 5 lat temu była szorowana.

——-

– Pani Prezes żarówki przepalone, ciemno mamy na klatkach.

– Proszę kupić sobie latarki czołowe, będzie wygodniej.

——-

– Pani Prezes znowu mamy nieodśnieżone.

– Ale za to jest odświeżone, wszędzie biało i czysto.

——-

– Pani Prezes ściany mi przemarzają.

– To dobrze; termo-cyrkulacja sprawnie działa.

——-

– Pani Prezes głośno jest w nocy pod blokiem.

– Antyspołecznik! Młodość ma swoje prawa.

——-

– Pani Prezes pod klatką piją piwo.

– W porządku, piwosze płacą mi podatek od spożycia.

——-

– Pani Prezes w opłatach pojawił się podatek katastralny niezatwierdzony jeszcze przez Sejm.

– Zatwierdzą nie zatwierdzą a pobierać trzeba.

——-

– Pani Prezes pojawił się nowy składnik w opłatach – od luksusu.

– Zgadza się, mieszkanie obecnie jest luksusem.

——-

– Pani Prezes czy na Walnym mogę głosować według własnego uznania?

– Tak, jeżeli jest ono zgodne z moim.

——-

– Pani Prezes czy głosowanie nad absolutorium będzie jawne czy tajne.

– Oczywiście, że jawne! Muszę przecież wiedzieć komu zrobić karny remont.

——-

– Pani Prezes jak mam głosować w tym roku na Walnym?

– Rada Nadzorcza – bezgranicznie mi oddana – pisze właśnie instrukcję.

——-

– Pani Prezes czy w tym roku mogę sobie pozwolić na absencję na Walnym?

– Tak, ale na własne ryzyko!

Lubię to!(11)Nie lubię tego!(0)

Spółdzielnia czy Wspólnota? – Nr 26 (120)

Przepraszam bardzo ale wtrącę swoje 3 grosze.
  1. Nie ulega najmniejszej wątpliwości, że tylko funkcjonowanie odrębnych nieruchomości jako Wspólnot Mieszkaniowych, pozwoli części dzisiejszych członków (również nie-członków) kontrolować część swoich pieniążków przekazywanych dziś na działalność konkretnych Spółdzielni Mieszkaniowych (czytaj: także Związków Rewizyjnych, Krajowej Rady Spółdzielczej, etc. etc..).
  2. Powyższe, w żaden sposób nie ogranicza pozostałej (poza ww. odrębną nieruchomością) części danej Spółdzielni Mieszkaniowej (majątku rzeczowego, środków finansowych i zasobów ludzkich) wprowadzeniu działalności określonej w ustawie i mającej na celu realizację „interesu” członków. WARUNEK jest oczywiście podstawowy taki, aby środki finansowe dla konkretnej nieruchomości (art. 4 usm) były ewidencjonowane i rozliczane na danej nieruchomości, co do grosza i okresach rozliczeniowych rocznych. Drugi WARUNEK jest oczywisty, aby pozostała działalność była precyzyjnie wyspecyfikowana, również co do środków finansowych jakie na jej działalność wpłacają członkowie.
  3. Dzięki powyższemu rozdzieleniu możemy uzyskać podstawę do działalności spółdzielczej typu” Barcelona, czy Credit Agricole, etc.etc.. Proszę jednak, aby wszyscy zauważyli, że takie „koncerny spółdzielcze” nie kontrolują się „walnymi zgromadzeniami”. Interes członka takiej „spółdzielni” kieruje się zupełnie innymi zasadami niż poziom „interesu mieszkaniowego członka” o którym najczęściej TU mówimy. Te pierwsze to faktycznie gra interesów z dużą dozą spółdzielczej swobody. Te drugie to zbiorowisko patologii i nieuzasadnionego drenażu Państwa i mojej kasy. NA TO ZGODY NIE MA! 
Jest oczywiście jeszcze kilka zastrzeżeń w zakresie korporacyjnej działalności spółdzielczej. Jak słusznie zostało zauważone, że WM mieszkań nie zbuduje. NIe taka jej rola, nie takie przeznaczenie. Spółdzielnie też nie zbudują „tanich mieszkań”, chyba że KOMUŚ się marzy geszeft jaki powstał z długoterminowych kredytów Państwa (PRL i początek RP), który spłacał lud pracujący (Miast i Wsi), a które rozliczał Bank „kredytujący” z pośrednictwem (sowicie płatnym) są SM. Jak wiemy spłata tychże kredytów będzie trwała jeszcze przynajmniej trzy lata (wstępnie). Bank „kredytujący” z kwoty ok. 2 mld. uzyskał już ponad 100 mld, a i tak NIKT nie jest w stanie podać precyzyjnych kwot. Dziś ten „geszeft” zszedł na poziom Smorządu, gdzie pośrednictwo stanowią spółki miejskie (MZBM, ZBM Sp. z o.o., TBS-y, a teraz wchodzi do gry tzw. Partnerstwo P-P. Znając realia Naszej Samorządności, można się spodziewać nawału pracy dla Prokuratur i Sądów. Chyba, że wrócimy do „geszeftu” gdzie Spółdzielnia Mieszkaniowa w ramach przyznanego jej pośrednictwa musiała przekazywać część mieszkań dla tzw. osób funkcyjnych (wojsko, milicja-policja, organy sprawiedliwości, etc. etc., również politycy /patrz: czerwone spóldzielnie/).
Można by jeszcze tak długo
Celem moim nie jest jednak narzekać.
Chciałbym tylko uprzytomnić, że najświetniejsze spółdzielcze idee, nie są w stanie uzasadnić wstrzymania pacyfikacji większości dzisiejszych SM.
Muszą się rozpaść, choćby z powodu zwykłej, codziennej uczciwości i poprawności prawnej.
Sądzę, że nawet stanie „w rozkroku” przez Trybunał Konstytucyjny nic tu nie pomoże.
Zdaję sobie sprawę, że co najmniej połowa społeczeństwa ceni sobie zwykłe „dziadostwo”: na urzędzie, w polu i zagrodzie.
To nie oznacza, że druga połowa musi się położyć i czekać na przysłowiowy Dzień Sądu.
Cham pozostanie Chamem nawet jak jest aktualnie Prezesem.
A chamstwo nie ma nic wspólnego z ideami spółdzielczości…
Na koniec tak na marginesie:- system wspólnot mieszkaniowych ma swój początek w średniowieczu.
To wtedy zaistniały pierwsze wspówłasności i tym samym konieczność pewnych uregulowań formalnych.
Szanujmy te kilkaset lat.
Nasza ustawa o własności lokali ma zaledwie 20 lat…
Jest jedną z najmniej opasłych ustaw…
Ma niewielkę liczbę orzecznictwa, a większość sporów i tak dotyczy ww. chamstwa… sorry
Autor: Eugeniusz Koziński
Lubię to!(13)Nie lubię tego!(4)

Reforma polskich SM – czy to możliwe? – Nr 20 (114)

Obserwacja zmagań osób usiłujących wprowadzić normalność, sprawiedliwość i gospodarne działanie w spółdzielniach mieszkaniowych nie napawa niestety optymizmem. Osoby te muszą zwalczyć nie tylko korporacyjno-mafijne struktury i zachowania władz spółdzielnianych. Chyba trudniejszym nawet wyzwaniem jest doprowadzenie do zmiany biernej postawy większości spółdzielców, którzy w swojej masie wydają się być zupełnie niezainteresowani jakimikolwiek zmianami.

Zdecydowana większość członków spółdzielni mieszkaniowych zachowuje się jak bezwolne stado owiec, dające się bez sprzeciwu doić, golić i manipulować przez mafijne struktury zbudowane z prezesów, lustratorów, KRS, związki rewizyjne i sprzyjające im sądy, których niezawisłość polega tylko na niezawisłości od rozumu i logiki. Sytuację pogarsza niestety fakt, że pokłady niechęci, a nawet nienawiści, do tych bardziej rozumiejących bezprawie i do tych, którym się udało coś osiągnąć, są niezmierzone.
Z własnego doświadczenia wiem, że wiara iż praca „od podstaw” reformatorów spółdzielni coś da oraz oczekiwanie na zmianę pokoleniową, jest naiwnością,  Usiłują oni reformować coś, co jest niereformowalne i oparte na bzdurnych podstawach – oczywiście myślę tu o spółdzielczości mieszkaniowej. A usiłując naprawić coś co jest nienaprawialne, przedłużają patologiczny stan wykorzystywania właścicieli mieszkań przez cynicznych i bezwzględnych graczy „góry” spółdzielnianej i ich dostatnie życie za pieniądze spółdzielców. 

Tak mi się życie potoczył, że w 2004 r musiałam kupić mieszkanie w zasobach spółdzielni. Nigdy wcześniej nie mieszkałam w mieszkaniu spółdzielczym. Słyszałam o tym, że są różne nieprawidłowości w spółdzielniach, ale dopiero jak zobaczyłam z bliska, jak to wygląda w rzeczywistości, byłam przerażona skalą bezprawia. Widziałam, jak nieliczne osoby usiłujące coś zmienić na lepsze, są konsekwentnie niszczone. Niech przykładem będzie fakt, że grupa 10 osób, która ośmieliła się napisać pismo do Walnego Zgromadzenia z wnioskami o wyjaśnienie pewnych nieprawidłowości w spółdzielni, została pozwana przez osoby z rady nadzorczej do sądu. Cóż z tego, że akurat tutaj sądy dwóch instancji zachowały się przyzwoicie i oddaliły pozew jako całkowicie bezzasadny, skoro i tak nie zostały nigdy wyjaśnione ciemne sprawki władz spółdzielni, a jedna z tych „niepokornych” osób przepłaciła to ostrym załamaniem zdrowia i śmiercią. Władzom spółdzielni udało  skutecznie obrzydzić innym spółdzielcom walczenie o swoje racje.

 

Przez rok walczyłam podobnie jak to robią reformatorzy, tzn praca od podstaw itd. Weszłam do rady nadzorczej i do komisji rewizyjnej. Na własnej skórze się przekonałam, że nie mam żadnych szans z tą przestępczą  machiną. Walka z wiatrakami jest może i fajnym tematem literackim, ale doszłam do wniosku, że szkoda mojego życia i zdrowia na bezsensowne działanie nie przynoszące żadnych rezultatów.

Postanowiłam, że wyjściem z sytuacji jest wydzielenie się ze spółdzielni jako wspólnota. Przez 3 miesiące osiągnęłam znacznie więcej niż przez przeszło rok nieskutecznego szarpania się w spółdzielni. Doprowadziłam do  powstanie wspólnoty mieszkaniowej. Moje życie, i przy okazji życie moich 60 sąsiadów, zmieniło się na lepsze niemalże z dnia na dzień: mieszkamy w naprawdę własnych mieszkaniach, nikt nie marnuje naszych pieniędzy, przez 2 lata zmieniliśmy radykalnie na lepsze NASZĄ nieruchomość i więzi międzysąsiedzkie. I ja, i wszyscy moi sąsiedzi, przekonaliśmy się na własnej skórze (i portfelach) jaką przewagę ma właścicielski zarząd nieruchomością nad spółdzielczym brakiem poszanowania dla spółdzielców i ich mieszkań.Nasza wspólnota skończyła właśnie 3 lata, osiągnęliśmy naprawdę  bardzo dużo, a zmiany na lepsze są tak widoczne, że nawet wcześniejsi sceptycy nie mają najmniejszych wątpliwości, że podjęliśmy razem bardzo dobra decyzję 

Z całego serca życzę zmiany na lepsze także innym mieszkańcom budownictwa wielorodzinnego.

Autor: MSC
Lubię to!(13)Nie lubię tego!(2)

Rzućcie w diabły te spółdzielnie zakładajcie wspólnoty! – Nr 9 (103)

 

Piastów

Budynek przy ulicy Ogińskiego 16 w Piastowie powstał w 1981 roku. Był to taki typowy klocek z wielkiej płyty. Spółdzielnia Mieszkaniowa zarządzała nim przez 31 lat. Wszystko było niby normalnie. Zarząd zarządzał, Rada Nadzorcza radziła i nadzorowała, Walne zgromadzenia co roku było zwoływane, lustracje były przeprowadzane, czynsze były naliczane a zaliczki na fundusz remontowy regularnie wydawane.

 

A jednak coś nie grało!

13

A to drzwi wejściowe zrobiły się dziurawe i zimą nawiewało śniegu, a to balkony pstrokate zaczęły się masowo sypać….

 

7

A to rury kanalizacyjne przeciekały zamieniając korytarz i piwnice w kloakę z pływającymi fekaliami.

56

 

Doraźne przepychanie nic nie pomagało, bo rury były „zarośnięte” kamieniem.

Pani Bonarowska wspomina to tak: Kanalizacja była wadliwa chyba od początku istnienia budynku (ja mieszkam od 2004r i za mojej pamięci taki zalew z kanalizacji, a w wersji soft od czasu do czasu z innych rur, występował co najmniej kilka razy w roku. Spółdzielnia przepychała sprężyną zapchaną rurę (jak się potem okazało rury były całkowicie skorodowane i zapchane na stałe kamieniem) i tak to latami trwało. Jak sobie policzyłam te „przepychanki” kosztowały kilka razy więcej niż wymiana kanalizacji.

Wg informacji mailowej z firmy, która wynajmowała spółdzielnie do takich prac dostaliśmy wstępną wycenę na ~107 tys., więc przestaliśmy w ogóle zajmować się tą propozycją. W sumie Wspólnota zapłaciła za wymianę 1/2 rur kanalizacyjnych (druga strona jeszcze może trochę poczekać) 15,5 tys zł.

 

Pani Magdalena Bonarowska z zawodu chemik, z powołania społecznik wzięła sprawy we własne ręce. Miała dość nieefektywnego zarządzania przez Spółdzielnię, partactwa przy konserwacji, zwykłej niekompetencji, drożyzny. Na własnej skórze odczuwała to kłębowisko żmij jakim są współczesne polskie spółdzielnie mieszkaniowe, patrząc każdego dnia na dewastację budynku. 

Postanowiła namówić sąsiadów na założenie Wspólnoty Mieszkaniowej. Nie było łatwo, z każdym mieszkańcem trzeba było kilka razy porozmawiać, wyjaśnić, przekonać, podać argumenty. To było trzy miesiące ciężkiej pracy – wspomina Pani Bonarowska. Do idei założenia Wspólnoty przekonała 48 spółdzielców posiadających wyodrębnioną własność na 63 lokale w budynku ( 14 spółdzielcze własnościowe i 1 spółdzielcze lokatorskie) – miała upragnioną większość.

 

Wspólnota Mieszkaniowa Ogińskiego 16 powstała 28 marca 2012 r. Byli bez pieniędzy – Spółdzielnia nie chciała im zwrócić ich własnego funduszu remontowego – ale za to mieli wizję, dobre chęci i byli pełni zapału.

Do modernizacji budynku przystąpiono kompleksowo – nie chcieli półśrodków. Na ten cel wzięto dwa kredyty na początku 2014 r. na kwotę  250 000 zł i 859 310 zł.

Termin spłaty obu grudzień 2027 r. Dostaliśmy premię termomodernizacyjną ~60 500 zł.
Właściciele wnoszą następujące opłaty: 2,95 zł na FR, 2,36 opłata eksploatacyjna, 2,10 CO plus opłaty licznikowe.
A oto efekty
4kltaka_nowa
Budynek zmienił się do niepoznania, przypomina raczej współczesny, elegancki apartamentowiec niż wielką płytę z lat 80. XX wieku. Pani Magdalena Bonarowska jest dumna, szczęśliwa i powiada:  mamy teraz naprawdę ślicznie.
CAM01785CAM01787
Zmieniło się nie tylko otoczenie, ale i mentalność mieszkańców. Ludzie zaczęli dbać o swoją nieruchomość  bo wiedzą, że to ich własność, a nie jakieś mitycznej spółdzielni. Mieszkańcy są dla siebie mili i chętnie współpracują; zniknęła spółdzielcza destrukcja.
Z pewnością członkowie Wspólnoty odnieśli sukces – dzięki temu, że potrafili się zorganizować! Było im łatwiej  mając tak świetnego lidera. Powstała tylko pewna rysa.  Pani Bonarowska opisuje to tak:

W naszym pozwie przeciwko Spółdzielni występowaliśmy o kwotę 395 000zł, bo na taka sumę opiewały dokumenty, które udało mi się wyciągnąć ze Spółdzielni. Dla ułatwienia procesu nie podważaliśmy tej kwoty, chociaż suma wpłaconych pieniędzy na fundusz remontowy wynosiła ok. 1 100 000 zł i aż trudno było uwierzyć, ze można było władować w budynek w stanie kompletnej degrengolady ok 700 000zł. Ale cóż, ustawowo ewidencja funduszu na budynki jest od 2007 r. i nie ma możliwości dotarcia do starych dokumentów.

Ze sprawozdanie zarządu spółdzielni za 2013 r wynika jednak, ze kwota funduszu remontowego naszego budynku jest większa, bo 425 000 zł i o taką kwotę moglibyśmy występować

Od początku zarządzania budynkiem przez wspólnotę (28 marca 2012r.) pisaliśmy do spółdzielni pisma, żeby oddali nam fundusz remontowy albo przynajmniej podali jego rozliczenie. Przez wiele miesięcy pisma pozostawały bez odpowiedzi.,  aż we wrześniu 2012r dostaliśmy pismo, że nie otrzymamy ani rozliczenia ani tym bardziej pieniędzy.

–    16. 10. 2012 r. złożyliśmy pozew (sprawa IV C 1468/12)

–    11. 02. 2013 r.   sąd przesłał pozew do spółdzielni

–    15. 05. 2013 r.   Spółdzielnia napisała odpowiedź na pozew (sugerującą nieprawdziwy obraz sytuacji)

–     lipiec 2013 r.  nasz prawnik złożył prośbę o możliwość złożenia repliki (czyli odniesienia się do stanowiska spółdzielni;
       bez zgody sędziego taka replika nie jest nawet czytana)

–     28. 10. 2013 r. sędzia pisemnie odmówił zgody na złożenie repliki, bez podania przyczyny

–     14. 05. 2014 r. odbyła się sprawa sądowa. Trwała ona 5 – 7 min, p. sędzia Tomasz Jaskłowski miał tylko jedno pytanie do naszego pełnomocnika, czy podtrzymujemy pozew. Do prawnika ze spółdzielni miał pytanie, czy podtrzymuje wniosek o oddalenie pozwu oraz kto wybudował budynek i ile jest budynków w spółdzielni (jakby to miało jakiekolwiek znaczenie). Następnie była kilkuminutowa przerwa, po której sędzia ogłosił wyrok, że pozew jest oddalony, bo powódka nie istnieje

–  14. 07. 2014 r. (po 2 miesiącach zamiast po 2 tygodniach) otrzymaliśmy pisemne uzasadnienie wyroku, zaczynające się od słów „Powód nie istniejąca Wspólnota Mieszkaniowa Ogińskiego 16 (…)”, nie przeszkodziło to panu sędziemu obciążyć Wspólnotę Mieszkaniową kosztami procesu w wysokości ok 7 500 zł.

A przecież Wspólnota powstała na podstawie prawomocnej uchwały właścicieli (głosowanej także przez prezesa spółdzielni, protokołowanej przez notariusza, chociaż nie ma takiego obowiązku), posiada od kwietnia 2012 r. 

NIP, REGON, konto bankowe, kredyt na ponad milion zł, przyznaną przez bank premią termomodernizacyjną, podpisane umowy na dostawę energii i wody, umowy z firmą sprzątającą, windziarzami, firmą zarządzającą nieruchomościami. Dla pana sędziego to wszystko nie jest ważne i okazuje się, że wspólnota nie istnieje, bo „Nie można mieć pewności”, że intencją osób glosujących w obecności notariusza rzeczywiście było utworzenie wspólnoty mieszkaniowej i „należy przyjąć, że osoby głosujące za uchwałą nie miały pełnej wiedzy co do konsekwencji jej podjęcia”.

Ciekawe tez jest zakończenie uzasadnienia: ” zarząd nieruchomością jest sprawowany przez pozwana spółdzielnię zgodnie z art. 27 ust.2 UoSM. Wspólnota mieszkaniowa natomiast nie powstała”. Czyli wniosek z tego jest taki, ze zarząd spółdzielni nie przestał zarządzać budynkiem. Kwestią zagadkową w tej sytuacji jest fakt, dlaczego to spółdzielnia płaci od kwietnia 2012r opłaty za swoje 15 lokali do wspólnoty? A jeżeli spółdzielnia płaci a nie ma wspólnoty, to znaczy, że spółdzielnia wpłaca pieniądze właścicieli 15  lokali spółdzielczych na czyjeś prywatne konto (w sumie ok. 340 000zł za te lata). Czy zatem sprawą sprzeniewierzenia majątku członków spółdzielni przez zarząd nie powinna zająć się prokuratura?  Oczywiście tę ostatnią kwestię podnoszę ironicznie, pokazując jak dziwaczny wyrok wydał p. sędzia Jaskłowski.

No i tak w skrócie wyglądają nasze potyczki z Temidą, która jak widać jest w naszym kraju nie tylko ślepa, ale dodatkowo mało logiczna.
Autor: Czarek Meszyński
Lubię to!(30)Nie lubię tego!(2)

Pani prezes okradła spółdzielnię – Nr 3 (97)

Ponad 300 tysięcy złotych z pieniędzy jednej z krakowskich spółdzielni mieszkaniowych przywłaszczyła sobie jej b. prezes Beata G. Prokuratura stawia ją za to przed sądem.

Według krakowskiej prokuratury pani prezes, która w spółdzielni pełniła też funkcję głównego księgowego, okradała ją przez dwa lata. Jak działała? Dokonywała przelewu na konto jednej z firm, po czym dzwoniła do niej, prosząc o zwrot „omyłkowo” przelanej kwoty. Tyle że podawała inne konto, tłumacząc się ewentualnymi kłopotami w miejscu pracy.

Potem, jak ustalili śledczy, zmieniła sposób działania, dokonując podwójnych przelewów za jedno wykonane dla spółdzielni zlecenie. Jeden trafiał do wykonawcy, drugi na prywatne konto Beaty G. – Zgodnie z umową z bankiem przelewy internetowe musiały być autoryzowane przez dwie osoby. Oskarżona wpisywała więc do tego na swoje konto dane z właściwego przelewu do wykonawcy, tylko zmieniała numer rachunku. Stąd druga osoba autoryzująca dany przelew nie nabierała podejrzeń co do zasadności dokonywanej płatności – tłumaczy prokurator Bogusława Marcinkowska, rzecznik krakowskiej prokuratury.

Beata G. przyznała się do zarzucanego jej czynu, tłumacząc się trudną sytuacją finansową. Nie była dotychczas karana za przestępstwo. W prokuraturze złożyła wniosek o dobrowolne poddanie się karze 3 lat pozbawienia wolności z warunkowym zawieszeniem jej wykonania 7 lat próby. Będzie musiała też w całości oddać zagarnięta kwotę.

Cały tekst: gazeta.pl

Lubię to!(11)Nie lubię tego!(1)

Majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków – NR 1 (95)

W art. 3 ustawy z dnia 16 września 1982 roku Prawo spółdzielcze zapisane jest: Majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków.

Wielu spółdzielców pojmuje ten zapis dosłownie i uważa, że majątek spółdzielni należy w rzeczywistości do nich. Niestety jest to błędna interpretacja.

W orzecznictwie i piśmiennictwie panuje pogląd: quod universitatis est, non est singulorum – co należy do korporacji (spółdzielni), nie należy do jej poszczególnych członków.

W uchwale SN z dnia 6 lutego 1996 r., III CZP 4/96, OSNC 1996, nr 4, poz. 58, również zaznaczono, że przepis art. 3 pr. spółdz. nie statuuje zasady, iż członkowie są współwłaścicielami nieruchomości spółdzielczych czy też innych praw, a zawiera jedynie określenie majątku spółdzielczego, traktowanego jako mienie prywatne, z ekonomicznego punktu widzenia.

Dokładniej wyraził się WSA w Olsztynie, którego teza, zawarta w wyroku z dnia 28 stycznia 2009 r., I SA/Ol 505/08, M. Spół. 2009, nr 2, s. 41, brzmi: „Artykuł 3 Prawa spółdzielczego nie pozbawia spółdzielni własności jej majątku i nie czyni spółdzielców współwłaścicielami w rozumieniu prawa cywilnego, a jedynie zalicza własność należącą do spółdzielni, jako osoby prawnej, do kategorii własności prywatnej, a nie spółdzielczej. Własność taka w rozumieniu przepisów prawa pozostaje jednak własnością cudzą, a jej przedmiot jest cudzym mieniem, także dla członka tej spółdzielni”.

Do 1994 r. obowiązywały ustawowe przepisy Prawa spółdzielczego o niepodzielności majątku spółdzielczego. Własność spółdzielcza w znaczeniu ekonomicznym była własnością grupową wszystkich członków spółdzielni jako całości. Członek nie był zatem podmiotem tej własności, był jedynie jej uczestnikiem. O podziale majątku pomiędzy członków, nawet w razie rozwiązania spółdzielni, nie mogło być mowy.

Zmiana nastąpiła na mocy ustawy z 7 lipca 1994 r. o zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 90, poz. 419 ze zm.). Niepodzielność majątku została znacznie ograniczona (art. 26 § 2), a w przypadku likwidacji spółdzielni – całkowicie zniesiona. Obecnie członek występujący ze spółdzielni nie ma prawa do funduszu zasobowego i do innego majątku, z zastrzeżeniem art. 125 § 5a. Aktualny członek spółdzielni nie może od niej żądać przekazania części majątku do jego dyspozycji.

Cechą charakterystyczną osoby prawnej jest bowiem posiadanie majątku odrębnego od majątku członków. Spółdzielnia odpowiada za zobowiązania całym swoim majątkiem, członkowie zaś ponoszą ryzyko jej działalności gospodarczej poprzez uczestnictwo w pokrywaniu strat spółdzielni do wysokości zadeklarowanych udziałów i tylko w sytuacji, kiedy na pokrycie tych strat zabraknie majątku wspólnego. Jako osoba prawna spółdzielnia ma też swoją firmę (nazwę), która podlega ochronie prawnej.

Majątek spółdzielni powstaje głównie z wpłat pieniężnych i innych składników majątkowych wnoszonych przez jej członków oraz z dochodów uzyskiwanych z prowadzonej przez spółdzielnię działalności.
Jak wspomniano wcześniej – majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków, jednakże jest ona niepodzielna w czasie trwania spółdzielni. Podział majątku jest możliwy jedynie w przypadku likwidacji spółdzielni. 

Z punktu widzenia ekonomicznego powstał następujący model gospodarczy polegający na tym, że majątek spółdzielni jest prywatną własnością członków w użytkowaniu grupowym i nie można go przekazać spółdzielcom przed likwidacją tego podmiotu.

Następny wpis będzie omawiał niniejsze zagadnienie od strony ekonomicznej.

 

Opracowanie: Czarek Meszyński

Lubię to!(18)Nie lubię tego!(2)