Get Adobe Flash player

cezary meszyński

O co walczą prezesi? – Nr 11 (201)

Lapidarnie rzecz ujmując o pieniądze płynące szerokim strumieniem od spółdzielców. Jak szeroki to jest strumień? To w zasadzie nie strumień tylko potężna rzeka.

Rocznik statystyczny 2014 na stronie 333 TABL. 17 (233). Mieszkania według stosunków własnościowych – stan w dniu 31 XII 2013 r. podaje:

  • w zasobach spółdzielni mieszkaniowych jest 2 249 000 lokali mieszkalnych,
  • łączna powierzchnia użytkowa mieszkań wynosi 111 522 000 m2.

Na podstawie otrzymanych zestawień opłat od spółdzielców z całej Polski – przy zastosowaniu metody wyrywkowej – ustaliłem, że najniższe opłaty (eksploatacja, utrzymanie, media) za 1 m2 mieszkania wynoszą 6,75 zł a najwyższe 13,68 zł: średnia = 10,22 zł/m2.

 

Dla wariantu ostrożnościowego można oszacować:

  • 111 522 000 m2 (całkowita powierzchnia spółdzielczych lokali mieszkalnych) x 10,22 zł = 1 139 754 840 zł x 12 miesięcy = 13 677 058 080 zł (13,677 mld zł) – taka kwota przepływa przez „ręce” prezesów z tytułu wnoszonych opłat przez mieszkańców,
  • niech z tej astronomicznej kwoty prezesi uszczkną tylko 1 złotówkę z metra kwadratowego to w skali całego kraju otrzymamy 111 mln złotych,

 

Dla wariantu zbliżonego do rzeczywistości można oszacować:

  • 111 522 000 m2 (całkowita powierzchnia spółdzielczych lokali mieszkalnych) + 22 300 000 m2 (przyjąłem, że przeciętnie SM zarządza ok. 20% lokali wyodrębnionych) = 133 822 000 m2  x 10,22 zł (nadpłata) x 12 miesięcy = 16 411 930 080 zł (16,412 mld zł),
  • garaże, miejsca postojowe i parkingi mogą wygenerować przychód na poziomie 10% przychodu z mieszkań = 1,64 mld zł,
  • lokale użytkowe mogą wygenerować przychód na poziomie 15%  = 2,46 mld zł,
  • pożytki to ok. 3% przychodu z mieszkań = 0,492 mld zł,
  • pozostała działalność gospodarcza to ok. 5% przychodu z mieszkań = 0,820 mld zł,
  • przychody finansowe (np. od lokat) = 2% przychodu z mieszkań = 0,328 mld zł,
  • przychód z tytułu inwestycji (nowe lokale) = 0,250 mld zł,
  • termomodernizacja = 3,28 mld zł

 RAZEM 16,412 +1,64 + 2,46  + 0,492 + 0,820 + 0.328 + 0.250 + 3.28 = 25,683 mld zł.

Jeżeli weźmiemy pod uwagę ranking FORBES-a 100 największych w firm w Polsce to przy wariancie 1. spółdzielnie mieszkaniowe zajęłyby pozycję 12 , a przy wariancie 2. pozycję 6.

W każdym razie pierwsza 20! W takim doborowym towarzystwie jak: PKN Orlen, PGNIG, Jeronimo Martins, PGE, Grupa Lotos, KGHM, PZU, PKO BP, FIAT Auto Poland, Orange Grupa, BP Europe, Tesco, PKP, Bank Pekao i Lidl Polska* Spółdzielczość Mieszkaniowa w Polsce ma się zapewnie świetni.

Jeżeli prezesom udałoby się „uszczknąć”, a zapewniam Państwa, że w tej dziedzinie są mistrzami, tylko 10% z tytułu zwyczajowego bakszyszu to „fundusz swobodnego wykorzystania – FSW” wyniósłby 2,5 mld zł w skali roku. W Polsce jest 3600 spółdzielni mieszkaniowych**, to średnio FSW na spółdzielnię wyniósłby ok. 700 tys. zł.

Jest o co walczyć? 

Autor: Czarek Meszyński

 

 

 

*  http://www.forbes.pl/100-najwiekszych-firm-w-polsce-2014,ranking,175066,1,1.html

** http://www.krs.org.pl/index.php?option=com_content&view=article&id=35&Itemid=291

 

Lubię to!(15)Nie lubię tego!(0)

Zarządzanie Spółdzielnią Mieszkaniową – Nr 6 (196)

Specyfika spółdzielni mieszkaniowych polega na tym, że prowadzą one nie jedną, lecz dwie odrębnie rozliczane działalności.

 

PIERWSZA, działalność główna, polega:

  • na eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości, przy czym koszty pokrywane są z opłat lokatorów; jest to działalność bezwynikowa, a różnica między przychodami a kosztami wpływa odpowiednio na wysokość opłat w następnym roku,

 

  • DRUGA, pozostała działalność, polega:
    na wszystkich innych aktywnościach spółdzielni, a uzyskany z nich zysk może zostać przeznaczony na ustawowo określone cele.

 

By prawidłowo zarządzać Spółdzielnią Mieszkaniową to członkowie Zarządu, a przede wszystkim Rady Nadzorczej  (organu sprawującego kontrolę i nadzór nad Spółdzielnią) powinni mieć odpowiednie kwalifikacje.

Jestem członkiem SM od 1995 roku, a od 1997 r. członkiem Rady Nadzorczej. Anno Domino 2016 jest to już czwarta kadencja w Radzie. Pomimo sporego doświadczenia postanowiłem za własne pieniądze wziąć udział w szkoleniu: Nowy kształt sprawozdania finansowego w Spółdzielni Mieszkaniowej  – prowadząca Helena Pośpieszyńska.

Szkolenie bardzo przydatne w praktyce – zwracające uwagę jak prawidłowo powinny być prowadzone rozliczenia w Spółdzielniach.

Niestety praktyka odbiega od teorii i to często z winy samych członków. Obserwując  21-letnią historię mojej Spółdzielni doszedłem do smutnej konstatacji, że nikt z członków zarówno Zarządu jak i  Rady Nadzorczej nie przeszedł ani jednego szkolenia w zakresie spółdzielczości.

I znowu przyszło mi być liderem…

KRS_szkolenie KRS_szkolenie 1

 

Autor: Czarek Meszyński

Lubię to!(15)Nie lubię tego!(1)

Do Spółdzielców SM „Osiedle Zacisze” – Nr 59 (153)

Szanowni Państwo,
po zapoznaniu się z raportem biegłego rewidenta i listu polustracyjnego chciałbym ze swej strony zwrócić uwagę na kilka istotnych faktów:

  • Spółdzielnia wykazała stratę na pozostałej działalności gospodarczej w wysokości 289 tys. zł – problem w tym, że Spółdzielnia nie prowadzi takiej działalności.
  • Spółdzielnia wykazała zobowiązania w wysokości 262 tys. zł w stosunku do FR – problem w tym, że jest to niezgodne z ustawą i z naszymi regulaminami, a także brak jest uchwał do wydatkowania zgromadzonych środków na FR na inne cele niż remonty.
  • Spółdzielnia wydała 116 tys. zł na budowę domów, które nigdy nie powstały wbrew ustawie i naszym regulaminom – taką inwestycje można prowadzić tylko z wniesionych przez członków spółdzielni wkładów budowlanych.

 

SĄ TO BARDZO DUŻE KWOTY I POWAŻNE NIEPRAWIDŁOWOŚCI.

 

Nie trzeba być księgowym, ekonomistą czy prawnikiem, nie potrzebne jest również wyższe wykształcenie by dostrzec te nieprawidłowości.

Biorąc pod uwagę przepisy prawa, że członkowie RN solidarnie wraz z Zarządem ponoszą pełną odpowiedzialność przed Spółdzielnią i odpowiadają całym swym majątkiem za powstałe nieprawidłowości, a także ponoszą odpowiedzialność karną, napisałem zdanie odrębne do sprawozdania RN za rok 2014 wraz z raportem z badania sprawozdania finansowego za rok 2014, który stanowi jego integralną część. Dołożyłem wszelkich starań by zgodnie ze Statutem rozszerzyć porządek obrad WZ o zdanie odrębne i by poinformować uczestników WZ o zaistniałych nieprawidłowościach. I nie jest to materiał prywatny – jakby tego sobie życzyła Pani Florczuk – tylko dokument przygotowany na WZ przez prawidłowo wybranego członka Rady Nadzorczej.

Pani Agnieszka Florczuk, jak diabeł święconej wody boi się podjęcia merytorycznej dyskusji i alergicznie reaguje na krytyczne opinie. Zamówiona opinia prawna i stanowisko Zarządu jest tego najlepszym przykładem. Jest to celowe wprowadzanie w błąd spółdzielców! Albowiem sprawozdania Rady Nadzorczej i Zarządu w naszej Spółdzielni nie są zatwierdzane w oparciu o uchwały, o czym Zarząd i Radca Prawny doskonale wiedzą.

Każdy członek organu lub ciała kolegialnego może wnieść zdanie odrębne, jeżeli nie zgadza się z pozostałymi członkami gremium. Nasze wewnętrzne akty prawne (statut i regulaminy) tego nie zabraniają.

 

Zdaję sobie sprawę, że członek Rady Nadzorczej, który wnikliwie patrzy na „ręce” Zarządu i poważnie traktuje funkcję kontrolną i nadzorczą RN jest niewygodny.

 

Proszę zwrócić uwagę, że w ciągu 2 lat z Rady Nadzorczej – w tej kadencji składa się ona z 5 członków – odeszło aż 5 osób. Takiej fluktuacji członków RN w 20-letniej historii tej Spółdzielni jeszcze nie było.

 

NASZA SPÓŁDZIELNIA WYMAGA WPROWADZENIA NIEZBĘDNYCH i NATYCHMIASTOWYCH PREZEKSZTAŁCEŃ, KTÓRE UMOŻLIWIĄ PRAWIDŁOWE JEJ FUNKCJONOWANIE w NAJBLIŻSZEJ PRZYSZŁOSĆI.

 

Z poważaniem,
(-) Cezary Meszyński

 

 

Lubię to!(15)Nie lubię tego!(3)