Get Adobe Flash player

cezary meszyński

NIELEGAŁ – nr 3 (354)

Nielegał/nielegalnik w rosyjskiej terminologii wywiadowczej: agent albo kadrowy pracownik wywiadu („nielegalnego”), który operuje na terytorium obcego państwa pod przykryciem, bez statusu dyplomatycznego. Organy Spółdzielni dokonały gigantycznego wysiłku aby wprowadzić do Rady Nadzorczej osobę bez stosownych uprawnień tak, by nikt nie zauważył jej geszefciarskiego backgroundu.

Przenosząc to na język spółdzielczy, nielegał to przedstawiciel partykularnej grupy interesów operujący na terenie spółdzielni pod przykryciem, nie posiadający praw członkowskich.

Okazuje się, że postmafijna spółdzielnia dochowała się swojego własnego nielegała.

Piotr Moskwa – nielegalnik spółdzielczy

Piotr Moskwa to członek założyciel postmafijnej spółdzielni i jej Wiceprezes Zarządu w latach 90. XX wieku. Po nabyciu ładnego bliźniaka w 2000 r. zaprzestał uczestniczenia w obradach WZ, nie udzielał się,, aż tu nagle pojawił się na Walnym 5 i 17 listopada br. I zaczęło się. Gdy uczestnicy Walnego odrzucili sprawozdanie Zarządu Piotr Moskwa zabrał głos z troskliwą miną: Panie Mecenasie, czy może Pan wyjaśnić jakie będą konsekwencje dla Spółdzielni nie przyjęcie sprawozdania Zarządu?

Ręce opadają, czyżby długoletni Wiceprezes Spółki Akcyjnej nie znał kodeksu handlowego? Otóż wyjaśniam: nie przyjęcie sprawozdania Zarządu w każdym przedsiębiorstwie skutkuje tym, że uczestnicy mogą nie udzielić absolutorium z powodu utraty zaufania, nieprawidłowości, niegospodarności itd.. Katastrofy nie ma, następuje naturalna wymiana Zarządu lub poszczególnych jego członków. Moskwie wcale nie zależało na Spółdzielni tylko na uratowaniu skóry Zarządowi. To nie był jego taki pierwszy występ na Walnym. W czerwcu 2014 r, wszystko wskazuje, że na specjalne zaproszenie Zarządu przybył na WZ by ratować Drugą Prezes z opresji. Ale wystąpienie z 17 listopada 2022 r. przyćmiło jego poprzednie dokonania.

Piotr Moskwa postanowił kandydować do Rady Nadzorczej. To nic, że po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w roku 2017 utracił członkostwo. Piotrek jak mały chłopiec tłumaczył się przed Walnym, że ma współwłasność lokalu mieszkalnego z mamusią. A co na to prawo. Przepisy są jednoznaczne.

Art. 3 ust. 5 usm. 

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu albo ekspektatywa własności należy do kilku osób, czyłonkiem spódzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom.

Art. 44 § 2 ups.

Do rady mogą być wybierani wyłącznie członkowie spółdzielni.

Czyżby szykował się nowy geszeft? Moje źródło informuje, że toczą się zakulisowe działania Zarządu, Rady Nadzorczej i prominentnych członków dotyczące nowego etapu inwestycyjnego – mają być wybudowane domy na tanich działkach.

W związku z tym, że z Piotrem znamy się od lat 90. XX w. zwracam się do niego z publicznym apelem:

Złóż oświadczenie, że rezygnujesz z członkostwa w Radzie.

Każdy przecież może się pomylić, mieć chwilową niedyspozycję…

Mądrość polega przecież na tym, że każde oświadczenie woli może zostać skorygowane, zwłaszcza w obliczu ujawnionych okoliczności.

Na koniec należy zadać pytanie o kondycje intelektualną organów spółdzielni? Zarządu, Rady Nadzorczej, Prezydium Walnego. Jeżeli ustawowe organy nie są w stanie przeprowadzić prawidłowo Walnego Zgromadzenia i to po trzech latach nieprzeprowadzania go, pod osłoną „plandemii”, to czy one są w ogóle zdolne do racjonalnego zarządzania spółdzielnią i cudzym majątkiem?

Czarek Meszyński

POSTSCRIPTUM

5 października br. Zarząd podjął uchwałę w sprawie umowy zlecenia z radcą prawnym Dariuszem Wociórem. Koszt jednej godziny – 369 PLN brutto. Z kontekstu wynika, że dotyczyło to obsługi prawnej WZ. Zatrudnienie prawnika do czuwania nad prawidłowym przebiegu walnego zgromadzenia stawia bardzo w złym świetle organy naszej Spółdzielni. Ponieważ oznacza to, że organy są ciemne jak tabaka w koncie.

Niemniej jednak powróćmy do radcy prawnego. Sytuacja z członkostwem Piotra Moskwy jest zero-jedynkowa. Albo ktoś jest członkiem lub nie, innymi słowy jest się w ciąży lub nie.

Z punktu widzenia prawa, należy ustalić rzeczywisty stan faktyczny, i to było zadaniem radcy prawnego. Czy to była chwilowa pomroczność jasna spowodowanej brakiem wystarczającej ilości tlenu na sali? D. Wociór zamiast skupić się na art. 3 (członkostwo) to bezprzedmiotowo odniósł się do art. 4 (zobowiązania/płatności) usm. A najlepsze było na koniec obrad Walnego – leciało to mniej więcej tak: Jak zapoznam się z dokumentami to będę mógł wydać opinię. Jeden z uczestników Walnego skwitował: To Pan Mecenasie przychodzi na Walne bez znajomości dokumentów?

Proponuję przeprowadzić sondaż wśród czytelników:

Czy radca prawny Dariusz Wociór powinien zwrócić pieniądze? TAK/NIE.

Biorąc pod uwagę że Walne odbyło się 5 i 17 listopada br. (z przerwą) to ilość godzin wynikającej z obsługi prawnej Walnego mogła oscylować pomiędzy 10 -15 godz., co stanowi kwotę 3.690 – 5 535 PLN – znaczna kwota – nieprawdaż?.

 

 

 

Lubię to!(10)Nie lubię tego!(2)

DOPING – nr 2 (353)

Doping – sztuczne podnoszenie wydolności fizycznej i psychicznej zawodnika metodami wykraczającymi poza normę. Doping jest często szkodliwy dla zdrowia, czasami może wywołać kalectwo lub śmierć, szczególnie jeśli jest stosowany nieostrożnie, bez naukowych podstaw.

Okazuje się, że Zarząd (Ryszarda Uchmańska i Agnieszka Zebrowska) przez lata był na silnym dopingu aplikowanym przez Radę Nadzorczą. Nie wierzycie? Oto dowód:

Było to uzależnione od intensywnego wsparcia działań operacyjnych Zarządu przez członkinie Rady Nadzorczej, które swoją nieodpłatną, społeczną pracą, znacznie wykraczającą poza obowiązki ustawowe i statutowe, kompensowały braki kadrowe, kompetencyjne i nierynkowy poziom wynagrodzenia członków Zarządu.”*

W tym miejscu należy zadać pytanie: czy takie działanie RN jest zgodne z prawem?

Jak sama nazwa wskazuje rada nadzorcza nadzoruje pracę zarządu. Zgodnie z art. 44 i 46 Prawa spółdzielczego:

  • Rada sprawuje kontrolę nad działalnością spółdzielni poprzez badanie (…) sprawozdań finansowych.

Innymi słowy rada nadzorcza posiada rozległe prerogatywy, albowiem jest wybierana w wyborach powszechnych przez członków spółdzielni uczestniczących w obradach walnego zgromadzenia. Rada nadzorcza ma obligatoryjny obowiązek pilnowania interesu członków danej spółdzielni. Niestety w naszej Spółdzielni nastąpiło zblatowanie organów tzn.  Zarząd i Rada Nadzorcza zawarły pomiędzy sobą bliski związek. Jest to towarzystwo wzajemnej adoracji, kółko różańcowe, grupa wzajemnego wsparcia, gdzie prawo i interes członków jest mało istotny. Spróbujmy taki stan zapisać za pomocą równania matematycznego:

  • niekompetentny zarząd + niekompetentna rada nadzorcza = niekompetentne decyzje -> do upadku spółdzielni.

Co na to nauka?

„Po pierwsze należy zauważyć, że w przypadku spódzielni mieszkaniowej członkowie rady nadzorczej posiadają przewagę nad członkami zarządu, ponieważ mogą ich praktycznie w każdej chwili odwołać z pełnionej funkcji. Zarząd, mając świadomość tego faktu, dostosowuje swoje działania do sugestii i oczekiwań członków rady.

(…)

Rzeczywistości jest taka, że prawdziwą władzę w spódzielni mieszkaniowej sprawuje dominująca grupa członków rady nadzorczej, a zarząd jest jedynie formalnym wykonawcą sugestii rady i organem legitymizującym formalne i nieformalne wskazówki, podpowiedzi i oczekiwania określonej grupy wpływowych osób, która aktualnie ma w radzie większość głosów.

(,,,)

Znamienne jest to, że posiedzenie rady jest zawsze zręcznie uprzednio przygotowanym przedstawieniem, z podziałem ról do odegrania przez poszczególne osoby, a decyzje o jego wyreżyserowaniu zapadają wcześniej w wąskim kręgu wtajemniczonych. W przeciwieństwie do sytuacji w spółkach akcyjnych, w badanej spódzielni zarząd uczestniczy w każdym posiedzeniu rady nadzorczej, natomiast rada nadzorcza nigdy nie jest zapraszana na posiedzenie zarządu.

Posiedzenie rady jest jedynie oficjalną legitymizacją uprzednio nieformalnie podjętych decyzji w określonym gronie osób.

Nad przebiegiem zaplanowanego porządku obrad czuwa oczywiście prezydium rady, które przede wszystkim chroni zarząd przed dociekliwymi członkami rady, którzy zadają niewygodne pytania, a także dba o to, aby zarząd nie musiał przekazywać członkom rady żadnych dokumentów, bo to jest zbędne.”**

Jak w każdym biznesie w tym również spółdzielniach najważniejsze są finanse.

18 sierpnia 2015 r. skierowałem do Trzeciego Prezesa następującego maila:

Dzień dobry,
proszę uprzejmie o dostarczenie RN następujących dokumentów (stan na 31 lipca 2015 r.):

  • zestawienie obrotów i sald dla kont 200 – 210,
  • zestawienie obrotów i sald dla kont 400 – 490
  • zestawienie obrotów i sald dla kont 700 – 701
  • wyciągów bankowych ze stanem środków pieniężnych zgromadzonych na kontach na 1/1/2015, 30/6/2015, 14/08/2015

Posiedzenie RN zaplanowane jest na 31/08/2015, tak więc sierpień do tego terminu powinien być zamknięty

.Z poważaniem,
C. Meszyński

Otrzymałem taką odpowiedź:

Dzień dobry

Ja na dziś dysponuje danymi z kont na 30/06/2015 i 31/07/2015 poczekam do jutra na 14/08/2015

Planuję jutro pierwszą wizytę w Sekan jako PO Prezesa.

Na 31 szykuję informacje dla RN na temat struktury rachunków i sald. ( jeśli RN mnie zaprosi – poproszę aby to spotkanie ze względu na omawianie statutu i innych regulaminów było wspólne dla RN i Zarządu )

Co do wydruków zestawień i sald na kontach zobaczę co jutro dostanę i dam znać. Czy przed 31 będzie Pan w Warszawie.? Jeśli to możliwe to chętnie bym się spotkał.

Z poważaniem

J. Liebert

a następnie Trzeci Prezes napisał:

Szanowny Panie

W dniu wczorajszym przekazałem wydruki kont (200,400,700) ze stanem na dzień 30/06/2015 oraz aktualne zestawienia sald na rachunkach bankowych od 30/06/2015 do Prezydium Rady Nadzorczej. Mam nadzieję ze będziemy mogli je przedyskutować 31/08/15

Z poważaniem

J. Liebert

Oczywiście żadnych dokumentów finansowych nie otrzymałem, natomiast usłyszałem, że obowiązuje RODO i dlatego nie mogę mieć do nich wglądu – to takie WYBIÓRCZE RODO obowiązujące tylko Meszyńskiego a Lieberta/Markiewicz/Złotek już nie. Dlaczego? Bo ja znam się na „cyferkach” a oni chyba nie, więc swobodnie można im udostępnić wyciągi bankowe bo i tak nic nie zrozumieją?

Kogo to obchodzi, że rada nadzorcza jest organem kolegialnym?- są ważni i ważniejsi.

Kogo to obchodzi, że rada nadzorcza podlega uniwersalnej zasadzi zapisanej w Prawie spółdzielczym, że prawa i obowiązki są równe dla wszystkich członków.

Trzeci Prezes napisał w dniu 2 września 2015 r. : Od mojego wyboru do Rady zajmuje się głównie sprawami finansów spółdzielni, czego chyba nie można nie zauważyć.

Oj można było zauważyć – jak najbardziej! Przytoczmy kolejne słowa Przewodniczącej Srebrowskiej: W 2018 roku udało się uratować Spółdzielnię od bankructwa i wyprowadzić ją na prostą.”

Okazało się, że tylko Liebert był oświecony i namaszczony do przeglądania wyciągów bankowych. To jest przecież istna kpina ze zdrowego rozsądku i całkowite lekceważenie transparentności jako podstawowej zasady obowiązującej w spółdzielniach mieszkaniowych. Zdaniem RN to właśnie działania tandemu Liebert/Starzewski miały doprowadzić Spółdzielnie na skraj bankructwa. Skutek zostali odwołani, a WZ nie udzieliło im absolutorium. Symptomatyczne jest, że w historii tej postmafijnej spółdzielni, żaden Zarząd nie poniósł konsekwencji prawnych i finansowych z tytułu swoich poczynań z jednym wyjątkiem, kiedy to prokurator oskarżył członków Zarządu o celowe nieprzeprowadzanie ustawowych lustracji.

Czy takim krętaczom można powierzyć zarządzanie prywatnym majątkiem?

Za czasów prezesury Lieberta wydano z kasy Spółdzielni ok. 800 tys. zł na pseudo-odwodnienie i jakieś tam pseudo-remonty. A kto zasiadał w latach 2016 – 2018 w RN? Oczywiście nasza Prymuska. A kto uchwalał plany gospodarczo – finansowe? Oczywiście m.in. nasza Prymuska, a teraz roni krokodyle łzy.

Srebrowska to taki spółdzielczy piroman najpierw podpala, a potem gasi pożar w finansach Spółdzielni.

Rozpoczął się 28 rok trwania dysfunkcyjnej Spółdzielni o strukturze postmafijnej. Ile razy Rada Nadzorcza odwołała Prezesa/Zarząd w ciągu tych lat? – tylko dwa razy, kiedy niezadowolenie mieszkańców sięgnęło zenitu. Czy tak powinna działać solidna, przestrzegająca prawa Rada?

A na koniec wisienka na torcie. Srebrowska nie tylko dokonała samodenuncjacji (W 2018 roku udało się uratować Spółdzielnię od bankructwa) zadenuncjowała również członkinie Zarządu Uchmańską i Żebrowską: Było to uzależnione od intensywnego wsparcia działań operacyjnych Zarządu przez członkinie Rady Nadzorczej, (…) kompensowały braki kadrowe, kompetencyjne.

Takie stwierdzenie jest jednoznaczne, że u Czwartej Prezes i Kolejnej Wiceprezes występują braki kompetencyjne. Szkoda tylko, że tak późno, po czterech latach Rada Nadzorcza się zorientowała.

Czarek Meszyński

*

Szanowni Członkowie i Członkinie SM „Osiedle Zacisze”!

Przed nami nietypowe i bardzo ważne dla przyszłości Spółdzielni Walne Zgromadzenie Członków.

Przede wszystkim jest to Walne Zgromadzenie Wyborcze, ponieważ z dniem zakończenia WZ kończy się kadencja Rady Nadzorczej. Dla trzech z pięciu Członkiń RN jest to koniec drugiej kadencji, a więc dobiegł do końca maksymalny dozwolony okres ciągłego pełnienia funkcji. Dwie pozostałe Członkinie nie planują kandydować na drugą kadencję.

Rada Nadzorcza jest obowiązkowym organem Spółdzielni, co oznacza, że bez niej nastąpi likwidacja Spółdzielni.

W praktyce oznacza to, że nie będziemy mogli zakończyć obrad, dopóki nie wybierzemy minimum 5 osób do pracy w Radzie Nadzorczej nowej kadencji, albo poprzez brak wyboru Rady Nadzorczej będziemy musieli rozpocząć proces likwidacji Spółdzielni i pozostawić zarządzanie nią likwidatorowi. Należy zaznaczyć, że likwidator będzie pobierał wynagrodzenie, którego wysokości nie będą mogli kształtować członkowie Spółdzielni. Nie będą też mieli wpływu na jego pracę.

Największym i najtrudniejszym zadaniem nowej RN będzie stworzenie trwałej struktury zarządzania i administrowania Spółdzielnią. Doświadczenie odchodzącej RN wyraźnie przemawia za tym, że w warunkach finansowych i organizacyjnych oferowanych obecnie, stworzenie trwałej struktury jest NIEMOŻLIWE. Stanowi to ogromne zagrożenie dla działalności Spółdzielni i wymaga pilnej zmiany. W 2018 roku udało się uratować Spółdzielnię od bankructwa i wyprowadzić ją na prostą. Było to uzależnione od intensywnego wsparcia działań operacyjnych Zarządu przez członkinie Rady Nadzorczej, które swoją nieodpłatną, społeczną pracą, znacznie wykraczającą poza obowiązki ustawowe i statutowe, kompensowały braki kadrowe, kompetencyjne i nierynkowy poziom wynagrodzenia członków Zarządu. Było to rozwiązanie wyłącznie doraźne i nie ma możliwości, aby funkcjonowało nadal.

Apelujemy więc zarówno o kandydowanie do Rady Nadzorczej, jak też o liczne przybycie na wybory. Aby zapewnić ciągłość działania Spółdzielni, członkinie RN, których okres pełnienia funkcji dobiegł końca deklarują wsparcie nowej Radzie Nadzorczej.

Walne Zgromadzenie ze względu na epidemię/stan zagrożenia epidemicznego i obowiązujące przepisy nie mogło odbyć się w 2020 i 2021 r. Mamy więc do przyjęcia sprawozdania za 3 lata.

Sprawozdania finansowe, z działalności Spółdzielni oraz Rady Nadzorczej, jak też protokoły z lustracji dostępne są na stronie www.osiedlezacisze.pl. Zapoznajcie się Państwo z ich treścią, w ten sposób usprawnicie obrady. Nie będziemy odczytywać tych dokumentów na WZ.

Przypominamy też, że Walne Zgromadzenie jest po to, aby podejmować decyzje i dyskutować o sprawach całej Spółdzielni, a nie o sprawach poszczególnych właścicieli czy nieruchomości. Kompetencje organów Spółdzielni, w tym najważniejszego organu Spółdzielni – Walnego Zgromadzenia, określa ustawa Prawo spółdzielcze.

Do zobaczenia na Walnym Zgromadzeniu

w imieniu Rady Nadzorczej SM „Osiedle Zacisze”

Urszula Srebrowska
Przewodnicząca Rady Nadzorczej
——————————————
Treść powyższego maila będzie przedmiotem mojej szczegółowej analizy w następnych wpisach.
——————————————

**

Złożoność relacji pomiędzy organami spódzielni mieszkaniowej – teoria i praktyka. Dr Waldemar Walczak (pracownik naukowo-dydaktyczny Uniwersytetu Łódzkiego), 4(36) 2013 Przegląd Corporate Governance

 

Post scriptum

W roku 1995 r. był jeszcze jeden zewnętrzny prezes, który niestety w wyniku prowadzonych intryg został odwołany. W mojej punktacji oznaczony jest cyfrą zero, nie dlatego że nie był profesjonalistą tylko dlatego, że oprócz kilku najstarszych starzem członków nikt o jego istnieniu nie wie.

Lubię to!(10)Nie lubię tego!(1)

PERMANENTNE PITU – PITU nr 1 (352)

Organy dysfunkcyjnej Spółdzielni uprawiają permanentne pitulenie. Co to jest pitulenie? Zgodnie z definicją Słownika PWN:

  1. posp. grać nieumiejętnie na jakimś instrumencie, zwłaszcza strunowym,
  2. posp. mówić głupstwa; też: kłamać.

W ujęciu drugiej definicji są to przodownice spółdzielcze Urszula Srebrowska i Agnieszka Żebrowska, albowiem  regularnie chodzą na pielgrzymki sądowe i kwestują na Osiedlu opowiadając androny. Na przykład: wszyscy muszą ponosić koszty utrzymania terenów do wspólnego korzystania. W art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych taki termin nie występuje. Ale to dla Zarządu nie problem, ponieważ postawiły znak równości pomiędzy terenami do wspólnego korzystania a mieniem spółdzielni. Pod względem logicznym jest to poprawne, ale…

Spółdzielnia Mieszkaniowa Osiedle Zacisze w Warszawie to GOŁODUPIEC, nic nie posiada, nie ma żadnego mienia. Siedziba Spółdzielni zgodnie zapisem w księgach Krajowego Rejestru Sadowego znajduje się w skrzynce pocztowej, zaś tymczasowe biuro Spółdzielni położony jest w piwnicy, która użytkowana jest na mocy prawa kaduka. Do annałów przejdzie stawiana teza przez nasze Przodownice, że za boisko i plac zabaw muszą wszyscy płacić, nawet małżeństwo, które ukończyło 81 rok życia, a niech tam rypią sobie w gałę, są bowiem już na emeryturze i mają dużo wolnego czasu. Jak powiedział klasyk: „Haratanie w gałę  to zajęcie dla dżentelmenów”. Problem polega na tym, że były to inwestycje całkowicie nielegalne. Z aktu notarialnego wynika jednoznacznie, że na tych działkach miały powstać pawilony rzemieślniczo – usługowe. Gdyby one zostały wybudowane to mieszkańcy mieliby pożytki w postaci opłat czynszowych, a ich opłaty za mieszkania i garaże znacznie by się obniżyły. Pierwsza Prezes postanowiła zrobić prywatę i wybudowała dla swoich synków i ich kolegów boisko, a co tam niech młodzież sobie harata w gałę. Problem tkwi w tym, że w dokumentach Spółdzielni nie ma żadnej uchwały w tym zakresie. Jako członek Rady Nadzorczej usłyszałem wtedy od Pierwszej Prezes, że jest to realizacja projektu dewelopera. Było zwykłe kłamstwo, celowe wprowadzenie mieszkańców w błąd, gdyż projekt ten nie przewidywał w tym miejscu terenów rekreacyjnych. Należy zadać pytanie: Czy Spółdzielnia ma podstawę prawną by pobierać opłatę za „coś”, co powstało nielegalnie? Zdawałoby się, że jest to pytanie retoryczne, ale nie dla naszych Przodownic. Stanowczo twierdzą, że Spółdzielnia nie mogła wybudować pawilonów usługowych, ponieważ zmienił się plan zagospodarowania miejscowego, zamiast pawilonów można budować tylko mieszkaniówkę.

A jakie są fakty? Boisko i plac zabaw powstały w roku 2000, zaś Plan Zagospodarowania Przestrzennego został uchwalony 16/10/2006 r. tj. 6 lat po urządzeniu boiska i placu zabaw. Przodownicom umknęło 6 lat z życia Spółdzielni.

Spółdzielnia jest następcą prawnym dewelopera powiązanego z Mafią Wołomińską, jej cichym udziałowcem był Henryk Niewiadomski znany jako „Dziad”  posiadający wówczas na Osiedlu kilka nieruchomości w tym dwa, dwupoziomowe apartamenty, a jego syn został zastrzelony w pobliżu naszego Osiedla – praktycznie na moich oczach.

Mafii Wołomińskiej już nie ma, Pruszkowskiej Mafii też, ale postmafijna Spółdzielnia trwa.

Model biznesowy tej dysfunkcyjnej Spółdzielni jest następujący:

Wszystkie przychody i koszty księgować do „wspólnego worka”, a następnie założyć dren do portfeli spółdzielców. Prosty model biznesowy, jak najbardziej, nikt się nie zorientuje ile pieniędzy można wydrenować. Niestety dla Zarządu w roku 2007 weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która nakazywała zarządom rozliczanie każdej nieruchomości oddzielnie. Patolożka udawała, że taki obowiązek nie istnieje. Dopiero przyciśnięta do muru zaczęła niemrawo i nieudolnie po wielu latach próbować ten ustawowy obowiązek realizować. Policzmy sobie, od 2007 r. minęło już 15 lat, a tu rozliczenia przypadające oddzielnie na każdą nieruchomość są nadal nietransparentne.

Jeżeli nieudała się z mieszkaniami to zaczęto stosować „wspólny worek” dla garaży. Nie ważne jest, że garaże znajdują się w 10 różnych budynkach i generują różne koszty, gdyż jedne są systematycznie zalewane podczas burz wiosennych i letnich a inne nie. Ale to było za mało. Wiadomo, że w miarę jedzenia apetyty rośnie. Więc wymyślono Tereny do Wspólnego Korzystania. Usiadły Panie z Zarządu i RN i zaczęły sumować trawniczek do trawniczka, klombik do klombiku, rabatkę do rabatki, uliczkę do uliczki, chodniczek do chodniczka i oczywiście boisko i plac zabaw. Wyszło im tak zierka abaut  500 000 PLN rocznie za utrzymanie tych terenów. Ładna sumka, można się obficie pożywić. Pikanterii dodaje fakt, że dwie główne ulice Osiedla w znacznym stopniu są miejskie, pozostałe dwie mają status ulic prywatnych, natomiast trawniki są na działkach budowlanych na których posadowione są budynki, a koszty powinny być rozliczane oddzielnie dla każdej nieruchomosci. Spółdzielnia jest jedynie właścicielem dwóch małych trawników o łącznej powierzchni ok. 150 m2, niech będzie – 200 m2. Perfidia czy arogancja? W czasie stanu wojennego krążył taki dowcip: Ilu milicjantów potrzebnych jest do wkręcenia żarówki? Trzech! Jeden trzyma drabinę, drugi podaje żarówkę, a trzeci ją wkręca.

Ile feministek potrzeba do wkręcenia żarówki? – Dziesięć. Jedna wkręca, a pozostałe dziewięć tworzą grupę wsparcia dla tej pierwszej. I tak właśnie jest w naszej Spółdzielni. Organy w 100 % zostały sfeminizowane – same kobitki. Okazuje się, że u nas tylko płeć piękna zna się na zarządzaniu nieruchomościami: remonty, ekipa sprzątająca, ogrodnicy, odśnieżanie, konserwacja itd.

Konkluzja: o tempora, o mores!

Takie czasy, takie obyczaje, nieudacznicy życiowi szukają schronienia w spółdzielniach mieszkaniowych by przy pomocy nielegalnej, ekonomicznej kroplówki utrzymać się na powierzchni, a czasy są ciężkie, Na wolnym rynku tylko profesjonaliści znajdują dobrze płatną lub w miarę dobrą pracę a inni, no cóż..

Czarek Meszyński

Lubię to!(22)Nie lubię tego!(0)

Mini wykład o eksploatacji, utrzymaniu i inwestycji – Nr 3 (337)

Eksploatacja, utrzymanie i inwestycja to by się wydawało proste terminy ekonomiczno-prawne. Niestety tak nie jest, dla wielu spółdzielców jest to „czarna magia”. Ale nie tylko dla nich również dla „profesjonalistów”, którzy zarządzają nieruchomościami. Ze zdziwieniem przeczytałem zawiadomienie wysłane przez SM ,, Osiedle Zacisze” z dnia 29/5/2020 r. o aktualnych zaliczkach. Pierwsza pozycja to eksploatacja bieżąca i utrzymanie. To przecież prawdziwy bełkot ekonomiczny. Czy ekploatację można podzielić na bieżącą, okresową, długoczasową? To oczywisty nonsens. Art. 4 u.s.m mówi tylko o eksploatacji bez zbędnych przymiotników. A czym różni się eksploatacja od utrzymania? Czy to jest synonim?

Postaram się to wytłumaczyć na prostym przykładzie. Nie wiem dlaczego, ale spółdzielcy na nieruchomościach się specjalnie nie znają, ale na motoryzacji to i owszem.

Kupujemy samochód to jest inwestycja.

Przemierzamy nim następnie kilometry i ponosimy koszty eksploatacyjne: paliwo, płyn do spryskiwacza, wymiana oleju, wymiana filtrów, opon, klocków hamulcowych  itd. Innymi słowy ponosimy koszty użytkowania. A czym będzie utrzymanie? Wszelkie naprawy i remonty związane z utrzymaniem sprawności naszego pojazdu. Silnik się zepsuł, rozrząd się posypał, karoseria rdzewieje to oczywiste jest, że należy naprawić i usunąć awarię.

Wspomniany art. 4 zobowiązuje uprawnionych do pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale.

Zarząd pobiera opłatę eksploatacyjną m.in. na utrzymanie w czystości klatki schodowej, jej oświetlenie, konserwację domofonów itd. Zaś utrzymanie to nic innego jak przeprowadzanie remontów części wspólnych: dachu, fundamentów, elewacji oraz klatki schodowej.

Kluczowe znaczenie miał w tej kwestii art. 185 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 21/08/1997 r. o gospodarce nieruchomościami obowiązujący w cytowanym brzmieniu od 1/1/2009 do 9/4/2010:

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.

Niestety ten dobry przepis został przez ustawodawcę wykreślony, a tym samym prawo nie chroni przed dewastacją.

Austriacki ekonomista Joseph Schumpeter w swojej książce „Kapitalizm, socjalizm, demokracja” spopularyzował termin twórcza destrukcja, używając go do opisu procesu transformacji, która towarzyszy przełomowemu odkryciu.

O ile twórcza destrukcja ma zastosowanie w biznesie, przemyśle, handlu i w usługach to w zarządzaniu nieruchomościami niekoniecznie.

Automobile manufacturing plant

Prawo nie chroni naszej własności przed dewastacją – Nr 43 (137)

Czy wyobrażacie sobie, że poprzez nieudolne zarządzanie/konserwacje można byłoby zdewastować Wawel?

Jest to oczywiście retoryczne pytanie, bo Wawel chroniony jest prawem – ustawa z dnia 23 lipca 2002  r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Od lat obserwuję Osiedle za Żelazną Bramą wybudowane według koncepcji Le Corbusier na 25 000 mieszkańców. Osiedlem zarządza Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa, która jest od lat w upadłości likwidacyjnej. Spółdzielnia, która jest w upadłości do minimum ogranicza konserwacje. natomiast o remontach można zapomnieć. Osiedle zostało wybudowanej w latach 1965 – 1972 w ścisłym centrum Warszawy. Jest to „łakomy kąsek” dla cynicznych inwestorów, którzy za 20 – 30 lat planują wybudować biurowce, hotele, apartamentowce i centra handlowe.

Osiedle Za Żelazną Bramą – Nr 44 (138)

Czarek Meszyński

Lubię to!(32)Nie lubię tego!(1)

O co walczą prezesi? – Nr 11 (201)

Lapidarnie rzecz ujmując o pieniądze płynące szerokim strumieniem od spółdzielców. Jak szeroki to jest strumień? To w zasadzie nie strumień tylko potężna rzeka.

Rocznik statystyczny 2014 na stronie 333 TABL. 17 (233). Mieszkania według stosunków własnościowych – stan w dniu 31 XII 2013 r. podaje:

  • w zasobach spółdzielni mieszkaniowych jest 2 249 000 lokali mieszkalnych,
  • łączna powierzchnia użytkowa mieszkań wynosi 111 522 000 m2.

Na podstawie otrzymanych zestawień opłat od spółdzielców z całej Polski – przy zastosowaniu metody wyrywkowej – ustaliłem, że najniższe opłaty (eksploatacja, utrzymanie, media) za 1 m2 mieszkania wynoszą 6,75 zł a najwyższe 13,68 zł: średnia = 10,22 zł/m2.

 

Dla wariantu ostrożnościowego można oszacować:

  • 111 522 000 m2 (całkowita powierzchnia spółdzielczych lokali mieszkalnych) x 10,22 zł = 1 139 754 840 zł x 12 miesięcy = 13 677 058 080 zł (13,677 mld zł) – taka kwota przepływa przez „ręce” prezesów z tytułu wnoszonych opłat przez mieszkańców,
  • niech z tej astronomicznej kwoty prezesi uszczkną tylko 1 złotówkę z metra kwadratowego to w skali całego kraju otrzymamy 111 mln złotych,

 

Dla wariantu zbliżonego do rzeczywistości można oszacować:

  • 111 522 000 m2 (całkowita powierzchnia spółdzielczych lokali mieszkalnych) + 22 300 000 m2 (przyjąłem, że przeciętnie SM zarządza ok. 20% lokali wyodrębnionych) = 133 822 000 m2  x 10,22 zł (nadpłata) x 12 miesięcy = 16 411 930 080 zł (16,412 mld zł),
  • garaże, miejsca postojowe i parkingi mogą wygenerować przychód na poziomie 10% przychodu z mieszkań = 1,64 mld zł,
  • lokale użytkowe mogą wygenerować przychód na poziomie 15%  = 2,46 mld zł,
  • pożytki to ok. 3% przychodu z mieszkań = 0,492 mld zł,
  • pozostała działalność gospodarcza to ok. 5% przychodu z mieszkań = 0,820 mld zł,
  • przychody finansowe (np. od lokat) = 2% przychodu z mieszkań = 0,328 mld zł,
  • przychód z tytułu inwestycji (nowe lokale) = 0,250 mld zł,
  • termomodernizacja = 3,28 mld zł

 RAZEM 16,412 +1,64 + 2,46  + 0,492 + 0,820 + 0.328 + 0.250 + 3.28 = 25,683 mld zł.

Jeżeli weźmiemy pod uwagę ranking FORBES-a 100 największych w firm w Polsce to przy wariancie 1. spółdzielnie mieszkaniowe zajęłyby pozycję 12 , a przy wariancie 2. pozycję 6.

W każdym razie pierwsza 20! W takim doborowym towarzystwie jak: PKN Orlen, PGNIG, Jeronimo Martins, PGE, Grupa Lotos, KGHM, PZU, PKO BP, FIAT Auto Poland, Orange Grupa, BP Europe, Tesco, PKP, Bank Pekao i Lidl Polska* Spółdzielczość Mieszkaniowa w Polsce ma się zapewnie świetni.

Jeżeli prezesom udałoby się „uszczknąć”, a zapewniam Państwa, że w tej dziedzinie są mistrzami, tylko 10% z tytułu zwyczajowego bakszyszu to „fundusz swobodnego wykorzystania – FSW” wyniósłby 2,5 mld zł w skali roku. W Polsce jest 3600 spółdzielni mieszkaniowych**, to średnio FSW na spółdzielnię wyniósłby ok. 700 tys. zł.

Jest o co walczyć? 

Autor: Czarek Meszyński

 

 

 

*  http://www.forbes.pl/100-najwiekszych-firm-w-polsce-2014,ranking,175066,1,1.html

** http://www.krs.org.pl/index.php?option=com_content&view=article&id=35&Itemid=291

 

Lubię to!(16)Nie lubię tego!(0)

Zarządzanie Spółdzielnią Mieszkaniową – Nr 6 (196)

Specyfika spółdzielni mieszkaniowych polega na tym, że prowadzą one nie jedną, lecz dwie odrębnie rozliczane działalności.

 

PIERWSZA, działalność główna, polega:

  • na eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości, przy czym koszty pokrywane są z opłat lokatorów; jest to działalność bezwynikowa, a różnica między przychodami a kosztami wpływa odpowiednio na wysokość opłat w następnym roku,

 

  • DRUGA, pozostała działalność, polega:
    na wszystkich innych aktywnościach spółdzielni, a uzyskany z nich zysk może zostać przeznaczony na ustawowo określone cele.

 

By prawidłowo zarządzać Spółdzielnią Mieszkaniową to członkowie Zarządu, a przede wszystkim Rady Nadzorczej  (organu sprawującego kontrolę i nadzór nad Spółdzielnią) powinni mieć odpowiednie kwalifikacje.

Jestem członkiem SM od 1995 roku, a od 1997 r. członkiem Rady Nadzorczej. Anno Domino 2016 jest to już czwarta kadencja w Radzie. Pomimo sporego doświadczenia postanowiłem za własne pieniądze wziąć udział w szkoleniu: Nowy kształt sprawozdania finansowego w Spółdzielni Mieszkaniowej  – prowadząca Helena Pośpieszyńska.

Szkolenie bardzo przydatne w praktyce – zwracające uwagę jak prawidłowo powinny być prowadzone rozliczenia w Spółdzielniach.

Niestety praktyka odbiega od teorii i to często z winy samych członków. Obserwując  21-letnią historię mojej Spółdzielni doszedłem do smutnej konstatacji, że nikt z członków zarówno Zarządu jak i  Rady Nadzorczej nie przeszedł ani jednego szkolenia w zakresie spółdzielczości.

I znowu przyszło mi być liderem…

KRS_szkolenie KRS_szkolenie 1

 

Autor: Czarek Meszyński

Lubię to!(17)Nie lubię tego!(1)

Do Spółdzielców SM „Osiedle Zacisze” – Nr 59 (153)

Szanowni Państwo,
po zapoznaniu się z raportem biegłego rewidenta i listu polustracyjnego chciałbym ze swej strony zwrócić uwagę na kilka istotnych faktów:

  • Spółdzielnia wykazała stratę na pozostałej działalności gospodarczej w wysokości 289 tys. zł – problem w tym, że Spółdzielnia nie prowadzi takiej działalności.
  • Spółdzielnia wykazała zobowiązania w wysokości 262 tys. zł w stosunku do FR – problem w tym, że jest to niezgodne z ustawą i z naszymi regulaminami, a także brak jest uchwał do wydatkowania zgromadzonych środków na FR na inne cele niż remonty.
  • Spółdzielnia wydała 116 tys. zł na budowę domów, które nigdy nie powstały wbrew ustawie i naszym regulaminom – taką inwestycje można prowadzić tylko z wniesionych przez członków spółdzielni wkładów budowlanych.

 

SĄ TO BARDZO DUŻE KWOTY I POWAŻNE NIEPRAWIDŁOWOŚCI.

 

Nie trzeba być księgowym, ekonomistą czy prawnikiem, nie potrzebne jest również wyższe wykształcenie by dostrzec te nieprawidłowości.

Biorąc pod uwagę przepisy prawa, że członkowie RN solidarnie wraz z Zarządem ponoszą pełną odpowiedzialność przed Spółdzielnią i odpowiadają całym swym majątkiem za powstałe nieprawidłowości, a także ponoszą odpowiedzialność karną, napisałem zdanie odrębne do sprawozdania RN za rok 2014 wraz z raportem z badania sprawozdania finansowego za rok 2014, który stanowi jego integralną część. Dołożyłem wszelkich starań by zgodnie ze Statutem rozszerzyć porządek obrad WZ o zdanie odrębne i by poinformować uczestników WZ o zaistniałych nieprawidłowościach. I nie jest to materiał prywatny – jakby tego sobie życzyła Pani Florczuk – tylko dokument przygotowany na WZ przez prawidłowo wybranego członka Rady Nadzorczej.

Pani Agnieszka Florczuk, jak diabeł święconej wody boi się podjęcia merytorycznej dyskusji i alergicznie reaguje na krytyczne opinie. Zamówiona opinia prawna i stanowisko Zarządu jest tego najlepszym przykładem. Jest to celowe wprowadzanie w błąd spółdzielców! Albowiem sprawozdania Rady Nadzorczej i Zarządu w naszej Spółdzielni nie są zatwierdzane w oparciu o uchwały, o czym Zarząd i Radca Prawny doskonale wiedzą.

Każdy członek organu lub ciała kolegialnego może wnieść zdanie odrębne, jeżeli nie zgadza się z pozostałymi członkami gremium. Nasze wewnętrzne akty prawne (statut i regulaminy) tego nie zabraniają.

 

Zdaję sobie sprawę, że członek Rady Nadzorczej, który wnikliwie patrzy na „ręce” Zarządu i poważnie traktuje funkcję kontrolną i nadzorczą RN jest niewygodny.

 

Proszę zwrócić uwagę, że w ciągu 2 lat z Rady Nadzorczej – w tej kadencji składa się ona z 5 członków – odeszło aż 5 osób. Takiej fluktuacji członków RN w 20-letniej historii tej Spółdzielni jeszcze nie było.

 

NASZA SPÓŁDZIELNIA WYMAGA WPROWADZENIA NIEZBĘDNYCH i NATYCHMIASTOWYCH PREZEKSZTAŁCEŃ, KTÓRE UMOŻLIWIĄ PRAWIDŁOWE JEJ FUNKCJONOWANIE w NAJBLIŻSZEJ PRZYSZŁOSĆI.

 

Z poważaniem,
(-) Cezary Meszyński

 

 

Lubię to!(16)Nie lubię tego!(3)