Garwolińska SBM – Nr 50 (144)
Szanowny Panie Czarku.
Z uwagą śledzę wpisy na stronie http://osiedlezaciszewaw.pl.
Ku przestrodze chciałbym opisać swój przypadek.
Od 2003 roku jestem członkiem Garwolińskiej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej KRS 0000187601, wielkością bardzo podobnej do Waszej Spółdzielni. Obecnie mamy nadal ok. 140 członków, a lokali 90.
Byłem członkiem Rady Nadzorczej, a także Prezesem Zarządu tej Spółdzielni.
Walkę ze Spółdzielnią o respektowanie naszych praw (bo każdy kontakt z zarządem to wręcz pojedynek nawet w najdrobniejszych sprawach) toczymy z małżonką praktycznie od początku istnienia tego tworu prawnego, w którym sfinansowaliśmy budowę naszego mieszkania.
Borykamy się z „klasycznymi” problemami spółdzielni:
- zawyżone koszty,
- fatalna obsługa nieruchomości,
- brak napraw, remontów,
- brak rozliczeń, utrudniony dostęp do dokumentacji itp.,
- nawet godziny pracy Prezesa Zarządu są utajnione!
I najważniejsze: odmowa przeprowadzenia przekształceń własnościowych mimo jakichkolwiek przeszkód natury prawnej. Wnioski o przekształcenie są po prostu ignorowane.
My poszliśmy dalej pozwaliśmy spółdzielnię o bezczynność w sprawie przekształcenia. Wygraliśmy w I instancji, (sygnatura I C 238/13) spółdzielnia złożyła apelację czekamy więc na termin rozprawy w II instancji, który powinien być na „tygodniach”.
Zaznaczam, że nie ma żadnych przeszkód formalnych, braków w dokumentacji, ani żadnego sporu np. o zapłatę, a ponadto 13 z 18 mieszkań w naszej nieruchomości jest przekształconych w odrębna własność (w tym mieszkanie obecnego członka Zarządu Spółdzielni). Pozew złożyliśmy w lutym 2013 roku.
Sprawa ta jest wręcz szokującą ze względu na koszty. W wyroku pierwszej instancji spółdzielnia została zobowiązana do pokrycia kosztów procesu i zastępstwa naszego adwokata w kwocie 27 217,00 zł. Ponieważ Spółdzielnia zatrudniła własnego pełnomocnika, którego wynagrodzenie wg stawek minimalnych wynosi 7 200,00zł, to koszt poniesiony przez mieszkańców Garwolińskiej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej, tylko w pierwszej instancji wyniesie ok. 34 000zł. Po orzeczeniu drugiej instancji koszt procesu może ulec podwojeniu!
Tak więc walka o naszą „własność” może kosztować wg norm przepisanych przegraną stronę przeszło 54 000 zł plus koszty własnego pełnomocnika!
Działania Zarządu wspierane są przez członków Rady Nadzorczej, którzy przyznali Zarządowi premie finansowe i podwyżkę za zaangażowanie w powyższą sprawę!!!
Powyższy przykład Garwolińskiej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej pokazuje jaką determinacją wykazują się Organy Spółdzielni Mieszkaniowej w walce o kontrolę nad naszą własnością.
Podkreślę, że Spółdzielnia nie prowadzi działalności gospodarczej, nie posiada też lokali na wynajem. Przychody ma wyłącznie z opłat wnoszonych przez mieszkańców, na koszta eksploatacji i utrzymania nieruchomości.
Niestety wielu, nawet właścicieli mieszkań nadal uważa siebie za „lokatorów” nie mając świadomości na co przeznaczane są ich wpłaty i dlaczego są tak wysokie.
Link do orzeczenia w wyżej opisanej sprawie:
http://orzeczenia.siedlce.so.gov.pl/content/N/153015000000503_I_C_000238_2013_Uz_2014-05-29_001
Z Wyrazami Szacunku.
R.D.
(24)Nie lubię tego!
(0)Osiedle Bałtyk – Nr 49 (143)
Osiedle Bałtyk zostało zaprojektowane w zabudowie mieszanej: domy wielorodzinne, w zabudowie szeregowej, bliźniaczej i jednorodzinnej. Osiedle powstawało w trzech etapach na działce ponad 8 ha. Pierwsze apartamenty zostały oddane do użytku w roku 2006. Osiedle jest ogrodzone, monitorowane i strzeżone.
Pomimo upływu 9 lat od oddania pierwszych apartamentów i intensywnej eksploatacji w okresie wysokiego sezonu w lipcu i sierpniu (wielu właścicieli wynajmuje turystom w okresie letnim swoje apartamenty) Osiedle jest utrzymane w stanie nienagannym. Każde usterka, uszkodzenie czy dewastacja jest natychmiast naprawiana.
Na Osiedlu jest bogata infrastruktura rekreacyjna: kort tenisowy, boisko do kosza, plac zabaw dla dzieci i oczka wodne.
Niewątpliwą atrakcją tego Osiedla jest zabudowa mieszana, w ten sposób uniknięto monotonii i stworzono przyjazną przestrzeń dla mieszkańców.
Wyjątkowym walorem tego osiedla jest zadbana zieleń w przestrzeni prywatnej i publicznej.
Atrakcją Osiedla Bałtyk jest jego położenie w bliskim sąsiedztwie nadmorskiej plaży – 5 minut spacerem.
Ile trzeba zapłacić ze ten niewątpliwy luksus? Opłaty są niewysokie, ponieważ apartamenty, szeregowce, bliźniaki i domy wolnostojące są w rękach prywatnych. Za apartament 53 m2 miesięcznie płacę 209 zł. Opłata pokrywa następujące koszty: CO, podgrzanie wody, zimna woda i ścieki, konserwacja domofonu, RTV, windy, koszty zarządu i fundusz remontowy 0,28 gr/m2. W budynku, w którym znajduje się 45 apartamentów właściciele zgromadzili ponad 60 tys. zł na funduszu remontowym. W związku z tym, że na osiedlu znajduje się 14 odrębnych nieruchomości wprowadzona opłatę administracyjną od wszystkich lokali i domów w wysokości 127 zł brutto miesięcznie na utrzymanie terenów wspólnych. Całkowity koszt utrzymania 53 metrowego apartamentu w luksusowych warunków wynosi wraz odbiorem odpadów 358, 75 złotych
Czarek Meszyński
Post Scriptum
Tekst ten dedykuje pani Agnieszce Florczuk, która od blisko 6 lat zarządza Osiedlem Zacisze i publicznie oznajmia, że nie wyobraża sobie by na Osiedlu mogło powstać 13 odrębnych nieruchomości. Niewątpliwą jej zasługą jest wprowadzenie jednych z najwyższych opłat za eksploatację, fundusz remontowy i kosztów podwójnego zarządu przy jednoczesnym zaawansowanym slumsowieniem osiedla.
Jak wygląda Osiedle pod zarządem Prezes Florczuk? Można o tym się przekonać tu:
http://osiedlezaciszewaw.pl/?p=1845
http://osiedlezaciszewaw.pl/?p=766
http://osiedlezaciszewaw.pl/?p=713
(25)Nie lubię tego!(1)Już piszą o nas w gazetach – Nr 48 (142)
Marcin Kos w artykule „Tłuste Muchy”* opisał szerzącą się patologie w polskich spółdzielniach mieszkaniowych. „W naszym kraju funkcjonuje około 3,6 tys. księstw udzielnych zwanych spółdzielniami mieszkaniowymi. Na ich terytoriach zamieszkuje ponad 20 proc. ogółu ludności.”
Do tuzów spółdzielczości mieszkaniowej dołączyła pani prezes SM „Osiedle Zacisze” Agnieszka Florczuk, która jak się okazało jest osobą bardzo wrażliwą i wyczuloną na krytykę. Nie spodobały jej się artykułu publikowane w naszym periodyku i za pośrednictwem kancelarii prawnej domagała się przeprosin, które miały być umieszczone „na plakatach o formacie A3 rozwieszonych na tablicach ogłoszeń wszystkich budynków spółdzielni i uzupełniane przez okres 60 dni w przypadku zerwania lub zniszczenia. (…) Ilustracją następstw kneblowania, zastraszenia oraz dezinformowania członków spółdzielni są spektakularne bankructwa.”
No cóż, prezesi wychodzą widocznie z założenia, że lepiej jest zbankrutować niż być poddanym krytyce. Dlaczego tak się dzieje? Po części na to pytanie odpowiedział Marcin Kos pisząc na wstępie:
„7 milionów Polaków żyje pod władzą prezesów spółdzielni mieszkaniowych – często skorumpowanych, cynicznych, bezkarnych oszustów, sprytnie używających pieniędzy mieszkańców przeciwko nim samym. A podobno to spółdzielcy są pracodawcami prezesów…”
Czarek Meszyński
* FAKTY i mity nr 15 (788), www.faktyimity.pl
Cały tekst: http://temidacontrasm.info/tluste-muchy-w-fim/
(30)Nie lubię tego!(0)Wesołych Świąt Wielkanocy – Nr 47 (141)
Wesołych Świąt Wielkanocnych, Buona Pasqua a tutti, Happy Easter
Caravaggio, Wieczerza w Emaus, (1601). Olej na płótnie, 139×195 cm. National Gallery, Londyn.
(10)Nie lubię tego!(0)Własność powietrza – Nr 46 (140)
Jak bumerang powraca rozumowanie, które w ujęciu syntetycznym można wyrazić w słowach:
„…skoro zapłaciłem za mieszkanie to jestem właścicielem tego mieszkania…”
Otóż uprawniony do spółdzielczego prawa do lokalu jest tylko POSIADACZEM ograniczonego prawa rzeczowego zwanego także prawem na rzeczy cudzej (iura in re aliena), a jednocześnie jest tylko LOKATOREM.
Właścicielem takiego lokalu jest spółdzielnia (jest to forma własności kolektywnej).
Dodam, że spółdzielnia mieszkaniowa to ogół jej członków…!
Potwierdzenie kto jest właścicielem, a kto uprawnionym znajduje się w dziale II księgi wieczystej, jeżeli w ogóle taka została założona dla spółdzielczego prawa do lokalu. Przecież żaden posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu nigdy nie zapłacił ceny sprzedaży lokalu tylko każdy wnosił odpowiedni wkład (budowlany lub mieszkaniowy).
Każdy posiadacz spółdzielczego prawa uzyskał tytuł prawny do lokalu na podstawie umowy ustanowienia spółdzielczego prawa lub w poprzednim systemie na podstawie decyzji przydziału. W żadnym przypadku nie zaistniała umowa, której treścią było by przeniesienie prawa własności (np. sprzedaż czy darowizna).Nawet, gdy ktoś na rynku wtórnym nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, to nie nabył prawa własności lokalu tylko ograniczone prawo rzeczowe. Dlatego nieporozumieniem jest twierdzenie, że posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu jest właściciele takiego lokalu.
Osobnym zagadnieniem jest prawo do wkładu budowlanego czy mieszkaniowego.
Prawo do wkładu mieszkaniowego jest innym prawem majątkowym, któremu należy zapewnić ochronę zgodnie z art. 64 ust. 1 Konstytucji.
Czyli w dużym uproszczeniu można przyjąć, że posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu jest „właścicielem” wniesionego wkładu, ale nie jest właścicielem mieszkania. Natomiast wykładnia prawna art. 3 ustawy – Prawo spółdzielcze stanowi treść uzasadnienia wielu orzeczeń różnych sądów.
Nawet Trybunał Konstytucyjny w ostatnim orzeczeniu kolejny raz wyjaśnił to zagadnienie prawne bardzo precyzyjnie cyt.:
WYROK z dnia 5 lutego 2015 r. Sygn. akt K 60/13
UZASADNIENIE
(…) III
Trybunał Konstytucyjny zważył, co następuje:
7.2. W orzecznictwie sądów i w doktrynie podtrzymywany jest pogląd, że mimo brzmienia art. 3 prawa spółdzielczego – „majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków” – przepis ten nie mówi o własności w rozumieniu cywilnoprawnym.
„W treści tego przepisu zawarto bowiem sformułowanie «majątek», a nie cywilnoprawne określenie «mienie», co prowadzi do jednoznacznego wniosku, że chodzi w nim o ekonomiczne, a nie prawne znaczenie słowa «własność»” (wyrok WSA w Bydgoszczy z 6 listopada 2013 r., sygn. akt I SA/Bd 677/13, Lex nr 1437020) .Spółdzielnia jako osoba prawna jest podmiotem prawa cywilnego, w tym również prawa własności rzeczy.
Dlatego też uznaje się, że art. 3 prawa spółdzielczego nie statuuje zasady, iż członkowie spółdzielni są współwłaścicielami nieruchomości spółdzielczych czy innych praw, a jedynie zawiera określenie majątku spółdzielczego, traktowanego dawniej jako mienie społeczne i to tylko z ekonomicznego punktu widzenia (zob. uchwała SN: z 9 stycznia 1996 r., sygn. akt III CZP 152/95, OSNC nr 4/1996, poz. 52 i z 6 lutego 1996 r., sygn. akt III CZP 4/96, OSNC nr 4/1996, poz. 58). Przepis ten nie pozbawia spółdzielni własności jej majątku i nie czyni spółdzielców współwłaścicielami w rozumieniu prawa cywilnego. „Regulacja ta bowiem jedynie zalicza własność należącą do spółdzielni, jako osoby prawnej, do kategorii własności prywatnej, a nie spółdzielczej. Własność taka w rozumieniu przepisów prawa pozostaje jednak własnością cudzą, a jej przedmiot jest mieniem cudzym, także dla członka tej spółdzielni” (A. Stefaniak, op. cit.).
7.4. Jak już wyżej wskazano, własność i inne prawa stanowiące majątek spółdzielni są z ekonomicznego punktu widzenia własnością grupową osób będących członkami tej spółdzielni, ale podmiotem tych praw jest spółdzielnia jako osoba prawna… (…).
Autor: Fix
(10)Nie lubię tego!(0)Właściciele powietrza – Nr 45 (139)
Każdy kto posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tak na dobrą sprawę właścicielem powietrza, ponieważ właścicielem mieszkania, budynku (części wspólnej) i gruntu jest spółdzielnia.
Każdy kto się wspina po górach zna taki termin jak okno pogodowe, które umożliwia zdobycie szczytu. W tej chwili mamy okno ustawowe umożliwiające wyodrębnienie własności. Wszystko wskazuje na to, że „za chwilę” to okno ustawowe zostanie zamknięte.
Oto kilka komentarzy które zostały opublikowane na stronie Temidy pod wpisem „Spółdzielcy w potrzasku”:
Pani prof. Ewa Łętowska jak się wydaje ma okazję konsumować dziś owoce swojego własnego orzecznictwa. W słynnym wyroku TK z dnia 17 grudnia 2008 r. w sprawie sygnatura akt P16/08 Pani Profesor uczestniczyła w charakterze sędziego sprawozdawcy. Wyrokiem tym Trybunał wykosił z ustawy możliwość przekształcania spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność lokalu.
W rok później nowelą z dn. 18 grudnia 2009 r. Sejm wykoszone przepisy przywrócił do ustawy. Ale wtedy PO i PiS jakoś się ze sobą porozumiewały, co na chwilę obecną należy już do odległej historii. Jakby tego było mało, teraz te same przepisy czekają w kolejce na ponowną resekcję.
Na dodatek ostatnim wyrokiem koledzy po fachu poważnie utrudnili Pani Profesor zadanie. Gdyby nie ten wyrok znacznie łatwiejsza byłaby zmiana formy zarządu członkowskimi lokalami ze spółdzielczej na realizowaną w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Tę formę, ku mojemu zaskoczeniu, Pani Profesor preferuje jako sposób na zabezpieczenie interesu członków zbankrutowanej spółdzielni.
No cóż, wybór gościa programu był mistrzowski, pytania dziennikarza bardzo trafne, sytuacja Pani Profesor niezręczna a odwaga i pokora puenty imponująca. Pozostaje mieć tylko nadzieję, że nie był to spektakl na poczet kampanii wyborczej. Życzymy Pani Profesor powodzenia.
Temida
„Wywłaszczenie dopuszczalne jest tylko w razie spełnienia dwóch przesłanek: istnienia publicznego celu wywłaszczenia oraz dokonania wywłaszczenia za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 Konstytucji i art. 1 zdanie drugie Protokołu nr 1 do Konwencji).
Spółdzielniom nie zapewniono bowiem „słusznego” (silnie nawiązującego do wartości rynkowej lokalu w chwili przekształcenia) ekwiwalentu za utracone na rzecz spółdzielcy mienie.
Jest to szczególnie rażące w sytuacji, gdy przemiany własnościowe dokonują się obligatoryjnie, bez udziału organów spółdzielni.
Uwłaszczenia w u.s.m. jako nadmierne wkroczenie w autonomię osoby prawnej.”
Takie perełki możemy znaleźć w uzasadnieniu wyroku TK sygn. akt P16/08.
Innymi słowy, spółdzielnia jest właścicielem, a członek tylko użytkownikiem, wyodrębnienie lokalu wiąże się ze stratą ekonomiczną spółdzielni, a członek wzbogaca się bezprawnie.
Za chwile TK ponownie będzie rozpatrywał kwestię: Spółdzielnie mieszkaniowe; przeniesienie własności lokalu.
K 47/13.
Biorąc pod uwagę stanowisko TK z dnia 17 grudnia 2008 r.:
„Orzekając w niniejszej sprawie, Trybunał nie widzi podstaw do odstąpienia od swego wcześniejszego stanowiska i uznaje, że obligatoryjność uwłaszczenia i wykluczenie jakiejkolwiek autonomii spółdzielni w zakresie kształtowania zasad uwłaszczenia oznacza nieproporcjonalną ingerencję w prawa majątkowe osoby prawnej, jaką jest spółdzielnia.”
Pragnę skierować apel do wszystkich Spółdzielców by jak najszybciej złożyli wniosek o wyodrębnienie lokalu, bo za chwilę będzie to niemożliwe!
Czarek Meszyński
Ustanowienie odrębnej własności lokalu powinno być najważniejszą i najpilniejszą sprawą do załatwienia dla wszystkich posiadaczy spółdzielczych praw do lokali.
Przecież jeżeli Trybunał Konstytucyjny wyda orzeczenie w sprawie K 47/13 to koszty mogą być dla niektórych spółdzielców istotną barierą w uzyskaniu odrębnej własności lokalu.
Jeżeli np. przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu trzeba będzie zapłacić różnicę między aktualną ceną rynkową lokalu, a wysokością wniesionego wkładu to trochę „będzie bolało”.
Dlatego „kumaci” właściciele lokali w byłych budynkach spółdzielczych główny wysiłek powinni skupić na przekonywanie sąsiadów i znajomych do występowania z żądaniem ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Trzeba także do znudzenia ostrzegać posiadaczy spółdzielczych praw do lokali o realnym zagrożeniu w tym zakresie. Tutaj nie sprawdzi się dewiza, że „jakoś to będzie”.
Jak będzie to w zasadzie można wywnioskować z poprzedniego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 16/08
Fix
Bardzo wymowne są fragmenty orzeczenia TK z 2008 roku, przytoczone przez Pana Czarka.
Trybunał nie wiedział, że lokale , mieszkalne od poczatku finasowane i spłacone w całości wyłącznie przez mieszkańców?! Mimo to stały się wlasnością spółdzielni, która nie wydała trwale na ich budowę ani grosza!
Przy tym ustawowo majątek sm jest prywatną własnością członków. Jakie tu pokrętne interpretacje.
TK uważał, że spółdzielnia ma mieć pełną autonomię w zakresie OKREŚLANIA ZASAD UWŁASZCZANIA! Gniot oczywisty. Zasady te muszą być określone i to bardzo precyzyjnie społecznie uczcwie PRZEZ USTAWY. Nie przez spółdzielnie, czyli zarząd.
Odrębną kwestią jest zbywanie nie poprzez uwłaszczenie mienia wspólnego sm – tego w rozumieniu art. 40 USM. Te obiekty powstały na koszt ogółu spółdzielców plus ewentualne wsparcie państwa. Nie powinno się na tym mieniu uwłaszczać kogokolwiek. A uwłaszczano właśnie przez prezesowsko autonomiczne ustalanie zasad uwłaszczania, dziwnie korzystne dla beneficjentów. W razie uzasadnionej potrzeby i za zgodą najlepiej większości i właścicieli czyli członków zbycie tego majątku na zasadach rynkowych. W przejrzysty dla wszystkich członków sposób.
Dziwadłem jest przyzwolenie TK na nadpłacanie przez mieszkańców za lokale przez nich indywidualnie wcześniej całkowicie spłacone!
Problemem dla niemałej liczby mieszkańców jest nieuregulowany stan prawny gruntów pod budynkami.
W stolicy wiele budynków postawiono na takim gruncie. Czyli bloki lewitują gdzieś ponad ziemią? Brak woli na rozwiązanie tego cudeńka PRL/PL. Tam wnioski mieszkańców na wyodrębnienie własności nie są możliwe do zrealizowania.
W wielu sm zarządy spowodowały wykup działek od gmin z wielką bonifikatą. Dzięki temu około połowy mieszkań w skali kraju już nie jest spółdzielczych. Ciekawe, że lobby negatywne nie żąda i za przypadające na lokale cześci działki horrendalnycch kwot rynkowych, a tych faktycznie poniesionych /z bonifikatą/! Inaczej, niż chcą urynkowić uwłaszczenia za dawno spłacone mieszkania.
Ni ładu, ni składu, ni logiki, ni uczciwości w tym nie ma.
Endriu
Nie spłacałam swojego lokalu, ponieważ na wolnym rynku kupiłam za własne pieniądze (własnościowe spółdzielcze).
Okazało się, że TOWAR ZA KTÓRY ZAPŁACIŁAM W CAŁOŚCI NIE JEST MOJĄ WŁASNOŚCIĄ!
Petarda
(13)Nie lubię tego!(0)Osiedle Za Żelazną Bramą – Nr 44 (138)
Osiedle Za Żelazną Bramą w Warszawie wybudowano w latach 1965–1972 na obszarze otoczonym przez ulice Graniczną, Twardą, Prostą, Żelazną, Chłodną i Ptasią. Ogromy teren — 63 ha — gdzie wcześniej znajdowało się tzw. „Małe Ghetto”, w latach 1943–44 został kompletnie zniszczony przez wojnę. Na jego miejscu postanowiono zbudować osiedle dla ok. 25 000 mieszkańców. To, o czym Le Corbusier mógł tylko marzyć, stało się w Warszawie.
Papież modernizmu pracował w latach 1922–29 nad planem Voisin — wyburzenia części zabytkowej architektury Paryża i zastąpienie ją nowoczesnymi, jednakowymi blokami mieszkalnymi. Uwzględniał on co prawda pozostawienie paru starych budowli jako pamiątek po starym świecie, jednak celem nadrzędnym było zbudowanie dzięki architekturze „nowego świata”. „MUSIMY BUDOWAĆ NA OCZYSZCZONYM TERENIE” wielkimi literami postulował Corbu. Działanie architekta jedynie wtedy miało być skuteczne, gdy było bezwzględne. Zniszczenia II wojny światowej, które ostudziły zapał wielu modernistom, Le Corbusierowi wydawały się szansą na projektowanie bez konieczności oglądania się na przeszłość, stary bieg ulic czy zabytki. Teren pod zabudowę wyglądał niczym biała kartka na biurku architekta.
W latach 60. gdy na świecie ogłaszano śmierć modernizmu, u nas w Polsce corbusierowski szał dopiero się rodził. Nic więc dziwnego, że na konkurs na osiedle Za Żelazną Bramą nadesłano aż 75 prac. Zwyciężyła wizja zespołu architektów Andrzeja Skopińskiego, Jerzego Czyża, Jana Furmana i Jerzego Józefowicza. Ci znani z nowoczesnych pomysłów i przebojowości twórcy widzieli w os. ZŻB szansę na zbudowanie osiedla wielkości niemal miasta według kartezjańskiej zasady jasności i absolutnej matematycznej pewności. Doskonale skonstruowaną maszynę, która wykształci „nowego człowieka”. „Nowy człowiek, człowiek przyszłości” — to przecież hasło wykreowane przez Partię Komunistyczną na fali optymizmu pierwszych rewolucji. W pierwszych latach istnienia PRL-u popularna była koncepcja „osiedla społecznego”, planowano odbudowę Warszawy według postulatów Karty Ateńskiej. Modernistyczna koncepcja miasta-ogrodu z wieżowcami była dla komunistów wielce nęcąca, gdyż po pierwsze była tożsama z ich wizją równości społecznej, a po drugie była zwyczajnie tania i szybka. Tragizm pokolenia polskich architektów, do których należeli twórcy os. ZŻB, polega na tym, że wychowani na modernistycznych ideałach musieli być świadkami ich upadku i kompromitacji. Byli narzędziami władzy i stali się jej ofiarami, bo mało z tego, co miało powstać, faktycznie wybudowano.
Osiedle Za Żelazną składa się z dziewiętnastu 15-piętrowych bloków, 5 niższych budynków i plomb. Bloki osiedla były wzorowane na Jednostce Marsylskiej Le Corbusiera. Każdy z bloków miał 15 pięter (choć były planowane też niższe), 2 klatki schodowe, 2 lub 3 windy i przeszklony hol (zaplanowany jako miejsce spotkań mieszkańców). Początkowe mieszkania wyposażone były w parkiety. Każdy korytarz i mieszkanie wyposażone było w tzw. „okno francuskie” (o wysokości całej kondygnacji) — novum w PRL-u. Klatki schodowe oświetlały pionowe pasma luksferów (obecnie zamurowane). Zamontowano suche piony do celów przeciwpożarowych, czyli puste rury dla zaworów hydrantów do rozprowadzania wody na każde piętro.
Bloki wybudowano za pomocą monolitycznych betonów wylewanych, a nie, jak się powszechnie sądzi, z wielkiej płyty. Prosta bryła budynku została zrytmizowana z zewnątrz przez kwadratowe białe płyty dzielące każde mieszkanie oraz prostokątne listwy podkreślające linię okien i zamykające balustrady. Okna na parterze miały ramy w eleganckiej czerni, co dawało kontrast z bielą elewacji. Podkreślały to latarnie święcące białym światłem (w latach 90. zmieniono kolorystykę, wprowadzono też światło żółto-rude). Osiedle usytuowano na osi północ–południe, tak by zagwarantować jak najwięcej słońca w mieszkaniach. Wokół osiedla odseparowano ruch pieszy od kołowego. Między blokami pozostawiono (tak jak w planie Voisin) część przedwojennej ocalałej architektury — koszary i hale mirowskie, synagogę, obszar placu Lubomirskich, kościół św. Karola przy Chłodnej i kamienice przy placu Grzybowskim. Często jednak te zabytki były zmorą dla mieszkańców osiedla — w kamienicach zaczął rozwijać się element społeczny, a ze zsypów, które prowadziły do przedwojennych piwnic, wychodziły robaki.
Wielu rzeczy nie udało się zrealizować. Każdy blok miał mieć dach rekreacyjny — z ogrodem i kafejkami, na pierwszym piętrze miały działać sklepy spożywcze, ostatnie piętro miało pełnić funkcję pralni i suszarni, a mieszkania miały mieć balkony czy przeszklone loggie (do dziś ich brak jest chyba największą bolączką lokatorów). Planowano centrum usługowe — wzdłuż ul. Marchlewskiego (teraz Jana Pawła II). W przestrzeniach między blokami miały być zieleńce, szkoły, przedszkola, żłobki i przychodnie. W planach były rzeźby stojące w parkach. Gdy wybudowano osiedle, otaczała je pustka. Instytucje potrzebowały czasu, by zacząć funkcjonować, a zieleń — aby wyrosnąć.
Architekci osiedla byli ograniczani przez DEBOR — Dyrekcję Osiedli Robotniczych. „Resortem budownictwa” kieruje wtedy wicepremier Julian Tokarski, który naciska na rezygnację z wielu pierwotnych pomysłów — każe dobudować do planowanych 12 wieżowców jeszcze 7, nie daje zezwolenia na balkony oraz zmusza architektów do projektowania „ślepych kuchni”, oświetlanych jedynie przez okno łączące ją z salonem. Zespół Skopińskiego walczy jednak o swoje i udaje im się uratować np. kiosk znajdujący się na parterze budynków (Tokarski przekonywał, że może on jednocześnie pełnić funkcję portierni) oraz rozciągnąć gomułkowską normę 11 m² na osobę — w M2 do 27 m², a w M3 do 38 m². Mimo to ciasnota mieszkań to główny zarzut wobec os. Za Żelazną Bramą. Gospodarka planowa, która była natchnieniem dla pierwszych prac urbanistycznych po wojnie, w efekcie wielu takim pracom zaszkodziła.
A jednak dla pierwszych lokatorów mieszkania te wydają się być luksusem. Mają kilka pokoi i łazienkę. W krótkich czasie wszystkie zostają zajęte — wiele osób zwyczajnie nie ma gdzie indziej mieszkać. W blokach mieszkał cały przekrój społeczny — obok robotników mieszka też inteligencja, artyści, przedstawiciele wolnych zawodów. Starsi mieszkańcy wciąż lubią wspominać żyjące obok nich sławy. Jednak wśród lokatorów nie wykształca się silna więź. Powodów zdaje się być wiele. Po pierwsze: rozmiar osiedla. Trudno zaznajomić się z ludźmi ze swojego korytarza, a poznanie wszystkich ludzi z bloku (około tysiąca) wydaje się być kompletną abstrakcją. Po drugie: jego układ. Nie sprawdziło się lobby na parterze, ludzie bowiem wolą się spotykać w centrum niż przed blokiem. A jak już było mówione, wyraźne centrum usługowe zostało na papierze. Trzecim powodem jest wątpliwość, czy w ogóle idea wielkiego kartezjańskiego osiedla mogła się sprawdzić.
DZISIAJ
Jeśliby spojrzeć na osiedle Za Żelazną Bramą oczami Oskara Hansena, zapewne ujrzelibyśmy wzorcowy przykład Formy Zamkniętej. Wielkość bloków nie ma nic wspólnego z ludzką miarą, a ich układ otacza i dominuje nad człowiekiem. Ich architektura ignoruje przeszłość terenu, na którym się znajdują, jego historię — tak ważną dla Polaków i Żydów. Tak jak PKiN, są to budowle-pomniki nowego porządku, wybudowane na gruncie obdartym z przeszłości. Z założenia są więc opresyjne w swojej wymowie. Są architekturą z zewnątrz, OBCYM w zbiorowej tożsamości (nie ważne, czy uznamy, że ideowo pochodzącym z zachodu czy wschodu), w każdym razie nie-polskim, bo ignorującym to, co było przed wojną. Dodatkowo osiedle nie pozwala na indywidualność mieszkań. Lokatorzy często zamurowywali okno francuskie dzielące kuchnię od salonu albo ją kompletnie burzyli; wielu sadziło samemu zieleń wokół bloków — to jedynie dowód zaradności mieszkańców, a słabości projektu.
W psychologii jest na to termin „luki” — różnicy pomiędzy wizjami projektanta a mieszkańca. Architekt nie ma narzędzi, by poznać potrzeby tak ogromnej grupy, to jasne. Jego celem powinno być jednak umożliwienie wyrażania przez lokatora swojej osobowości i personalizacji mieszkania. Heidegger — jeden z chyba najważniejszych filozofów dla współczesnego myślenia o architekturze — w swoim eseju „Budować, mieszkać, myśleć” wykazał związek słowa „budować” (bauen) z „być” (bist). Architekt-modernista ignoruje ten związek, projektuje w izolacji od miejsca, gdzie ma powstać budynek, i od ludzi, którzy mają w nim mieszkać. A budować znaczy również zamieszkiwać. Moderniści widzieli w kartezjańskiej harmonii uniwersalny przepis na miasto — celem miasta jest w nim mieszkać, a ta potrzeba jest u każdego taka sama, więc wszędzie powinna być ta sama architektura — z takiego równania wykształcił się modernistyczny „styl międzynarodowy”. Ta receptura miała usprawiedliwiać autonomię architekta, jego brak kontaktu z mieszkańcami. Jednak ta maszyna okazała się być niesprawna. Wystarczy ulubiony przykład postmodernistów — modernistycznego osiedla Pruit Igoe w St. Louis zburzonego w latach 70. na skutek rosnącej tam przestępczości i przemiany mieszkań w slumsy.
Jednak dzieła zespołu Skopińskiego nie spotkał los wspomnianego osiedla. Stała się rzecz szczególna — Forma Zamknięta stała się niemal Formą Otwartą. Już w 1986 roku na VI Warszawskich Konfrontacjach Architektonicznych projektanci z krajów bloku wschodniego i Skandynawii debatowali nad tym, jak uzdrowić osiedle Za Żelazną Bramą. Główną receptą miało być dogęszczenie architektury. To, jak osiedle wygląda dzisiaj, jest w dużej mierze dziełem kapitalizmu, jednak tym razem wyszło to miastu na dobre.
Foto: Widok na Osiedle Za Żelazną Bramą dogęszczone nową zabudową
Niewiele zostało z oryginalnego układu osiedla, potraktowano go jak matrycę, którą da się wypełnić nowymi treściami. Szarość bloków stała się tłem do zdarzeń — nowej architektury. Czasem są to budynki próbujące nawiązać z nimi kontakt (jak postmodernistyczne Atrium), czasem zupełnie nie. Może paść oskarżenie, że jest to chaos wizualny, a osiedle zostało wchłonięte przez centrum. Nie musi to być jednak wada — na osiedlu żyje się ciekawiej i wygodniej. Ewa Rewers w swoje książce „Post-polis. Wstęp do filozofii ponowoczesnego miasta” podkreśla, że współczesny mieszkaniec miasta to już nie przechadzający się flâner, a pasażer metra, wiecznie się gdzieś spieszący. Centrum przestały być place, a zaczęły skrzyżowania ulic. Społeczeństwo stało się multikulturowe, co dobitnie widać na przykładzie opisywanego osiedla — żyją tu mniejszości wietnamskie (które wybierają te mieszkania ze względu na stosunkowo niższe ceny) oraz żydowskie (które przekonuje bliskość do synagogi). Choć zdarzają się przykre sytuacje, to jednak żyje im się tam dosyć dobrze. Podobnie jak i innym mieszkańcom (o czym mówią w dokumencie Heidrun Holzfeind „Za Żelazną Bramą”). Bo jest tam zielono i wszędzie blisko. Ale oczywiście — część wciąż czeka na obiecane balkony.
Na wspomnianych VI Warszawskich Konfrontacjach Architektonicznych przewodniczący jury Jerzy Szczepanik-Dzikowski wypowiedział znaczące słowa: A jednak miasto musi się odrodzić! Społeczna negacja osiedla Żelaznej Bramy nie dotyczy jedynie standardów mieszkań czy środowiska mieszkaniowego. Społeczna negacja nie jest również jedynie stwierdzeniem istnienia koniecznej do uzupełnienia luki w Śródmieściu. (…) Gdzieś w podświadomości jest ona wyrazem tęsknoty za historią. Za Warszawą, jaka była. Ostatnie zdanie tłumaczy wciąż obecną niechęć wobec osiedla Za Żelazną Bramą. Może też wyjaśniać niedawne zainteresowanie modernizmem i też istnienie tego bloga — wynika ono z chęci przyjrzenia się architekturze, wokół której się wychowaliśmy, która nie kojarzy się już tylko z PRL-em, nie jest dla nas czymś obcym. Jest częścią naszej tożsamości. Dzięki temu możemy dostrzec chociażby to, że mamy w centrum Warszawy spełnione marzenie Le Corbusiera, które na szczęście przystosowało się do nowych czasów.
Autor: Andrzej Brzózka
Bibliografia:
Holzfeind Heidrun, Behind the Iron Gate / Za Żelazną Bramą (film).
Piątek Grzegorz, Betonowy pantofelek kopciuszka, CSW, Warszawa 2009.
Fryze Magdalena, Próba analizy osiedla Za Żelazną Brama w Warszawie, w: Artifex nr 11, 2009.
Trybuś Jarosław, Przewodnik po warszawskich blokowiskach, Muzeum Powstania Warszawskiego, Warszawa 2011.
Rewers Ewa, Post-polis. Wstęp do filozofii ponowoczesnego miasta, Universitas, Kraków 2005.
Wikipedia: http://pl.wikipedia.org/wiki/Za_%C5%BBelazn%C4%85_Bram%C4%85.
Andrzej Brzózka (1993) Student Wydziału Etnologii i Antropologii Kulturowej na Uniwersytecie Warszawskim, muzyk i dj. Interesuje się zagadnieniami z pogranicza przestrzeni miejskiej, urbanistyki, antropologii miasta oraz kulturą wizualną. Prowadzi antropologiczne badania na Grochowie. Interesuje się architekturą powojenną, gdyż wychodzi z przekonania, że nie wszystko trzeba burzyć.
(8)Nie lubię tego!(0)
Najnowsze komentarze