Get Adobe Flash player

Miesięczne Archiwa: Maj 2015

Rugi w spółdzielniach mieszkaniowych – Nr 54 (148)

STARY FILM W NOWYM KINIE CZYLI O RUGACH W SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH PROF. EWA ŁĘTOWSKA

Tego, że zaczęły się rugi spółdzielni, niestety nie widzą ani politycy, ani samorządowcy, ani prawnicy. Nie widzą, jak manipuluje się uznaniem długu, poddaniem pod egzekucję i zgodą na wpis hipoteki

Ileż ja się napatrzyłam w kinie, wczasach młodości, westernów, gdzie bogaty właściciel rancha, nierzadko wynajmując zbirów, odcinał uboższym sąsiadom dostęp do wodopoju! I jak osaczał biedaków, wykupując sąsiednie działki, zastraszał, nakłaniając per fas et nefas do sprzedaży za grosz dobytku życia? Szantaż, siła, podstęp, kończyło się to strzelaniną, ale sprawiedliwość triumfowała automatycznie, bo to było kino z epoki poczciwości.

W historii i dającej jej świadectwo literaturze już nie bywało tak sielankowo. Rugi pruskie, rugi irlandzkie… Rugi chłopskie, to przecież były przymusowe wysiedlenia, pozbawianie chłopów ziemi w celu powiększenia areału gruntów folwarcznych. Pamiętają państwo, o czym jest „Placówka” Bolesława Prusa?

W starym kinie nowy film. O tym, czym jest „czyszczenie kamienic”, wiedzą już wszyscy. Chociaż ogromnie długo to trwało, zanim prawnicy się połapali, że prawo i jego instrumenty niekoniecznie muszą służyć do tego, do czego je wymyślono, ale że mogą pozostawać w służbie nadu- życia czy zgoła przestępstwa. No i ten paraliż prokuratury przez wolę właściciela, boć „wolno Tomku w swoim domku”, nawet jeśli owa wola łamie prawa innych i elementarne zasady współżycia. Tak się składa, że olśnienie przeważnie przychodzi zbyt późno.

Ostatnimi czasy uczestniczyłam w ramach obserwacji towarzyszącej w scenariuszu, który powinien być sfilmowany, pod tytułem „Rugi w mieście, czyli o prawniczej sztuce przewidywania”. I teraz będzie już serio.

Spółdzielnie mieszkaniowe nie mają dobrej prasy. To świetna instytucja dla uczciwych ludzi, chcących z sobą współpracować i wspólnie rozwiązywać własne problemy. Ale w życiu rzadko to się zdarza.

W PRL spółdzielnie obrosły siatką układów i układzików, na miarę swoich czasów. Gdy czasy się zmieniły, sądzono, że wystarczy albo zmienić ludzi w zarządach, albo zrezygnować ze spółdzielni, skoro są symbolem starego, i uwłaszczyć spółdzielców, czyniąc z nich właścicieli.

Wyszło średnio, bo sama zmiana władz, nawet wybranych najbardziej demokratycznie, ale pozbawionych talentów menedżerskich i kompletnie nieradzących sobie z zarządzaniem ogromnymi (za dużymi zazwyczaj) molochami – to droga do katastrofy. I lepiej gdy się to propaguje, nie stosować metody: najpierw rozbierzemy piec, a potem gdzieś, może, kupimy maszynkę spirytusową. Bo uwłaszczenie spółdzielców tam, gdzie problem tkwi nie w tytule do mieszkania, ale w sposobie sprawowania zarządu, to użycie niewłaściwego środka do błędnie oznaczonego celu.

Ale miało być o rugach. Otóż w tej chwili jesteśmy świadkami takich rugów spółdzielczych: w Warszawie, w Łodzi, w Poznaniu. Pewno gdzie indziej też. I jak się to odbywa?

Ano jak w westernie, chodzi o wyskubanie nieruchomości – gruntowych i lokalowych.

Oto modus procedendi. Wyobraźmy sobie (piszemy oczywiście scenariusz filmowy!), że nieostrożna (lekkomyślna, niekompetentna) rada nadzorcza upoważni zarząd do „obciążania wszelkich nieruchomości stanowiących zasoby spółdzielni, co do których spółdzielnia posiada tytuły prawne lub w stosunku do których tytuł prawny na rzecz spółdzielni zostanie ustanowiony”. Albo „upoważni zarząd spółdzielni do dysponowania majątkiem spółdzielni na zasadach i według uznania zarządu”.

Przesadzam, że to nie może być? Ejże! No to wtedy można uznać każdy dług, np. wygórowane rachunki za usługi – powiedzmy windykacyjne albo doradztwo prawne. Albo (i) taki dług można poddać dobrowolnie egzekucji w akcie notarialnym w trybie art. 777 k.p.c. Mając taką blankietową zgodę na wszystko, można uznawać długi z bardzo skomplikowanych i niekorzystnych dla spółdzielni transakcji, przewidujących pozbycie się nieruchomości czy ustanowienie użytkowania wieczystego. Żaden sąd tego nie sprawdzi. Potem jeszcze dodatkowo takie uznanie długu i poddanie się egzekucji uzupełnić można zgodą na ustanowienie hipote- ki. To nie koniec filmu. Potrzebny zwrot akcji.

Nazywa się on: mechanizm przerzucania długów korporacji (spółdzielnia) na spółdzielców.

Robimy tak. Wytworzone wedle wskazanej wyżej recepty długi, w stosunku do których istnieje możliwość egzekucji na podstawie uznania i art. 777 k.p.c. oraz możliwość ustanowienia hipoteki, trafiają do portfela fachowca, który je nabywa od spółdzielni. Fachowiec udaje się do księgi wieczystej wybranych nieruchomości spółdzielczych i uzyskuje wpis egzekucji (dział III) lub/i hipoteki (dział IV) na udziale spółdzielni mieszkaniowej w użytkowaniu wieczystym. Nie żałuje sobie. Dokonuje nad-zabezpieczeń. Wybiera takie nieruchomości, gdzie istnieją spółdzielcze prawa do lokalu (one bowiem w rzeczywistości składają się na ów udział spółdzielni) i się przyczaja. Nie wszczyna egzekucji. Spółdzielczego prawa do lokalu nie można jej poddać. Trzeba zatem wyczekać, aż spółdzielca będzie chciał je przekształcić we własność. Gdy to uczyni, a zatem dojdzie do podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, z urzędu pojawi się wpis w księdze dotyczącej nowo wyodrębnionego prawa własności do lokalu. Ono już egzekucji podlega.

Gdy sami spółdzielcy jakoś nie mają ochoty na przekształcenie, trzeba ich do tego skłonić. Strachem lub fałszywymi informacjami. Albo pogłoskami o złej kondycji spółdzielni, albo osaczaniem jej przez wierzycieli. Gdy zajęte rachunki, gdy zarząd nie płaci za media, gdy nie ma na naprawę windy, gdy mają wyłączyć ciepło, gdy kolejni komornicy zajmują to, co lokatorzy mają płacić zarządowi, spółdzielcy myślą, że ochroni ich przekształcenie we własność. To nieprawda, bo nawet najlepszy tytuł własności nie ochroni przed groźbą zamiany domu w slums. Gdy takie przekształcenie nastąpi, mieszkaniec wtedy własnymi rękami powoduje, że odporne na egzekucję prawo spółdzielcze do lokalu przekształca się we własność, już całkowicie na egzekucję otwartą. I to z automatu. Bo następuje w takim wypadku podział nieruchomości obciążonej. Tym sposobem dług spółdzielni staje się długiem egzekwowanym od spółdzielców.

I nie liczcie, proszę, na to, że notariusze będą ostrzegali nieopatrznych przed grożącym niebezpieczeństwem. Może niektórzy tak czynią. Ja, niestety, spotykałam wielu, którzy tego nie robili.

Rugi spółdzielcze nie weszły jeszcze w fazę finalną (kierowanie egzekucji do mieszkań), już jednak się zaczynają przygotowania do nich – okrążanie (skupowanie długów spółdzielni, wpisy w księgach).

Spółdzielcy, obejrzyjcie księgi wieczyste nieruchomości, w których mieszkacie – czy nie ma tam aby hipotek umownych zdziałanych przez zarządy spółdzielni, na zabezpieczenie osób prywatnych, które wykupiły długi spółdzielni?

A jak działa hipoteka łączna? Proszę: wierzyciel hipoteczny może się zaspokajać z tego z mieszkań, obciążonego taką hipoteką, które sobie wybierze. Jednego lub kilku. Oczywiście ten, kto zapłaci (albo kogo zlicytują), ma zwrotne roszczenie do innych (w odpowiedniej części), na których mieszkaniach taka hipoteka ciążyła. Tyle że będzie już wyrugowany i będzie miał na głowie te regresy.

Tego, że zaczęły się rugi spółdzielni, niestety nie widzą ani politycy, ani samorządowcy, ani prawnicy.

Nie widzą, jak manipuluje się uznaniem długu, poddaniem pod egzekucję i zgodą na wpis hipoteki. Że nie chodzi o zabezpieczenie długów wynikających z nakładów czy kredytów zaciągniętych na nieruchomość obciążaną. Tu z tą odpowiedzialnością łączną byłoby wszystko w porządku.

Ale tu idzie o lewar przerzucający odpowiedzialność ze spółdzielni – na spółdzielców. I to mimo formalnie ciągle obowiązującej zasady, że członek korporacji za długi korporacji co do zasady nie odpowieda.

Tu jest to szczególnie rażące, bo dotyka prawa do mieszkania, rzekomo chronionego konstytucyjnie. Tymczasem to, co opisano, służy legalizacji nadużycia zasady. Oczywiście że przed rugami można się bronić. Ale wymaga to wysiłku i wiedzy.

Rugi w westernie były malownicze i zawsze się dobrze kończyły. Zło zostało ukarane, a dobro i prawda triumfują. Ale w życiu nie jest jak w kinie. Obym nie była Kasandrą, w której wróżby nikt nie wierzył.

Spółdzielnie mieszkaniowe są świetną instytucją dla uczciwych ludzi, chcących z sobą współpracować i wspólnie rozwiązywać własne problemy.

Ale w życiu rzadko to się zdarza.

Autor: Ewa Łętowska

 

Prof. Ewa Łętowska prawniczka, pierwszy polski rzecznik praw obywatelskich, sędzia Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku. Artykuł opublikowano za zgodą „Dziennik Gazeta Prawna” z dnia 08.05.2015r.

Lubię to!(10)Nie lubię tego!(0)

Hashtag „CoNaToPrezes?” cz.2 – Nr 53 (147)

sketch_business_woman_by_esfenico-d2a2m57 2

– Pani Prezes, czy można by tak oszczędniej?

– Nie, ponieważ nastąpiłoby obniżeniem standardu – mojego!

——-

– Pani Prezes od 10 lat klatka była nie malowana.

– Ale 5 lat temu była szorowana.

——-

– Pani Prezes żarówki przepalone, ciemno mamy na klatkach.

– Proszę kupić sobie latarki czołowe, będzie wygodniej.

——-

– Pani Prezes znowu mamy nieodśnieżone.

– Ale za to jest odświeżone, wszędzie biało i czysto.

——-

– Pani Prezes ściany mi przemarzają.

– To dobrze; termo-cyrkulacja sprawnie działa.

——-

– Pani Prezes głośno jest w nocy pod blokiem.

– Antyspołecznik! Młodość ma swoje prawa.

——-

– Pani Prezes pod klatką piją piwo.

– W porządku, piwosze płacą mi podatek od spożycia.

——-

– Pani Prezes w opłatach pojawił się podatek katastralny niezatwierdzony jeszcze przez Sejm.

– Zatwierdzą nie zatwierdzą a pobierać trzeba.

——-

– Pani Prezes pojawił się nowy składnik w opłatach – od luksusu.

– Zgadza się, mieszkanie obecnie jest luksusem.

——-

– Pani Prezes czy na Walnym mogę głosować według własnego uznania?

– Tak, jeżeli jest ono zgodne z moim.

——-

– Pani Prezes czy głosowanie nad absolutorium będzie jawne czy tajne.

– Oczywiście, że jawne! Muszę przecież wiedzieć komu zrobić karny remont.

——-

– Pani Prezes jak mam głosować w tym roku na Walnym?

– Rada Nadzorcza – bezgranicznie mi oddana – pisze właśnie instrukcję.

——-

– Pani Prezes czy w tym roku mogę sobie pozwolić na absencję na Walnym?

– Tak, ale na własne ryzyko!

Lubię to!(10)Nie lubię tego!(0)

A śledczym przybyło wiele roboty – Nr 52 (146)

z6411626Q,Osiedle-za-Zelazna-Brama---hol-bloku-przy-ul--Granicznej

Foto: Osiedle za Żelazną Bramą, hol bloku przy ul. Granicznej

 

„Jedna z najbogatszych warszawskich spółdzielni zbankrutowała. Śledztwo jej upadku znacznie się rozrosło.

Prawie rok temu ujawniliśmy, że Prokuratura Okręgowa w Warszawie wszczęła śledztwo w sprawie nadużycia uprawnień i działania na szkodę Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej (ŚSM) przez jej zarząd. Napisaliśmy także, że sąd najpierw ogłosił jej upadłość, a za trzy miesiące tę decyzję uchylił.

Pod koniec kwietnia ŚSM, już z nowym zarządem, znów ugięła się pod brzemieniem długów i upadła (patrz ramka). A śledczym przybyło wiele roboty — pod lupą mają już nie kilka, ale kilkadziesiąt różnych czynności dokonanych przez byłe władze ŚSM. Pomocną dłoń do syndyka i prokuratury postanowiła wyciągnąć profesor Ewa Łętowska, była rzecznik praw obywatelskich (RPO) oraz sędzia Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) i Trybunału Konstytucyjnego (TK), a jednocześnie… członek ŚSM.

Zajmuję się dysfunkcjami prawa, a los sprawił, że taka dysfunkcja dotknęła spółdzielnię, której jestem członkiem. Przerzucanie na spółdzielców skutków wyprowadzania z ŚSM pieniędzy i majątku w sposób niezgodny z prawem sprawia, że wszystko się we mnie burzy — tłumaczy swoje motywacje Ewa Łętowska.

I podkreśla, że w tej sprawie nie występuje jako były sędzia NSA i TK czy RPO, ale „profesor prawa” i „mieszkaniec”. W aktach upadłościowych „PB” odnalazł memorandum o objętości ponad 50 stron, w którym wykazano wadliwość wielu umów, zawartych przez były zarząd ŚSM. Autorki dokumentu, prof. Ewa Łętowska i dr hab. Małgorzata Bednarek, opisują w nim „mechanizm wyprowadzania pieniędzy i działania na szkodę ŚSM i spółdzielców”.

W memorandum znajduje się dużo ciekawych analiz i wniosków, które z pewnością wezmę pod uwagę. Na rozmowę o szczegółach jest jednak za wcześnie. Ze względu na potworny bałagan w księgach ŚSM jestem dopiero na etapie porządkowania i katalogowania dokumentacjimówi Wiesław Ostrowski, syndyk ŚSM.”

 

Źródło: Puls Biznesu

http://www.pb.pl/4061093,73263,na-klopoty-letowska

Lubię to!(13)Nie lubię tego!(0)

Hashtag „CoNaToPrezes?” – Nr 51 (145)

Strong-business-woman 2

 

– Pani Prezes zniknęły nasze pieniądze z funduszu remontowego!
– Nic nie szkodzi, zaczniecie zbierać od początku 🙂

——-
– Pani Prezes mamy takie wysokie czynsze.
– Proszę kupić sobie namiot będzie taniej.

——-
– Pani Prezes to nasze Osiedle takie zaniedbane.
– Fawele wyglądają jeszcze gorzej.

——-
– Pani Prezes mam grzyba w domu!
– To proszę przestawić się na hodowlę pieczarek.

——-

– Pani Prezes cieknie mi na głowę.
– No to ma Pan darmowy prysznic.

——-
– Pani Prezes z tego śmietnika roznosi się brzydki zapach.
– Proszę pójść do Sephory i zakupić perfumy.

——-
– Pani Prezes moja klatka od lat nie widziała remontu.
– Niech uda się do okulisty lub do optyka.

——-
– Pani Prezes nie mogę doliczyć się naszych pieniędzy na funduszu remontowym.
– Bo teraz ich tam nie ma. Ale kiedyś wrócą.

 ——-
– Pani Prezes mam niedocieplony mieszkanie na parterze, moja rodzina marźnie.
– Hibernacja wstrzymuje proces starzenia, przedłuża życie.

 ——-
– Pani Prezes nie mogę sprzedać mieszkania ponieważ grunt jest nieuregulowany.
– To proszę spróbować najpierw sprzedać meble.

——-
– Pani Prezes te nasze garaże takie zapuszczone.
– Bo lokatorzy intensywnie je eksploatują.

 ——-
– Pani Prezes te nasze elewacje takie zmarnowane.
– Zamówiłam już SPA – dla siebie.

——-
– Czy moja klatka w tym roku będzie objęta remontem.
– Objęta będzie, ale podwyżką.

 ——-
– Pani Prezes mało co nie wypadłam z balkonu – barierki zmurszałe.
– To proszę zabić drzwi balkonowe gwoździami i nie wychodzić.

 ——-
– Pani Prezes obcy ludzie na strzeżonym Osiedlu.
– To proszę się z nimi zaprzyjaźnić.

 ——-
– Pani Prezes te moje mieszkanie zrobiło się takie drogie.
– Tańsze nie będzie; w tym już moja głowa.

 ——-
– Pani Prezes czy mógłbym pokornie poprosić o mały remont?
– Drobnicą się nie zajmuję.

——-

– Pani Prezes już nie chcę by Pani dalej rządziła spółdzielnią.
– Mam zapewnione dożywocie.

——-

– Pani Prezes, z rachunków wynika, że Pani więcej pobrała niż wydała na naszą nieruchomość.

– A fryzjera, kosmetyczkę i projektanta Pan doliczył?

——-

– Pani Prezes czy jest szansa na obniżenia kosztów zarządu?

– Skąpiradło! Żałuje kasy na własny Zarząd!

——-

– Pani Prezes czy musi Pani tylu prawnik zatrudniać?

– A co ja zrobię, że mam do nich słabość.

——-

– Pani Prezes czy na klatach schodowych musi być tak brudno?

– Nie musi! Proszę sobie samemu posprzątać.

——-

– Pani Prezes kiedy możemy liczyć na kompleksowy remont domu.

– W sprawie kompleksów proszę się udać do psychoterapeuty.

——-

– Pani Prezes, co Pani zrobi jak w tym roku nie otrzyma absolutorium.

– Zostanę Prezesem w innej spółdzielni.

——-

– Pani Prezes rozliczenie wody mi się nie zgadza.

– Gazet Pan nie czyta. Problem wody to problem globalny a nie tylko Pana osobisty.

——-

– Pani Prezes domofon mi się zepsuł.

– To niech Pan użyje komórki, konwersacja też może być miła.

——-

– Pani Prezes w piwnicy mam wilgoć.

– A ja mam sucho.

——-

– Pani Prezes w garażu mam wodę.

– Proszę sobie kupić gumiaki.

——-

– Pani Prezes, dlaczego co roku zmienia Pani księgowe?

– Bo za dokładnie liczą.

——-

– Pani Prezes, dlaczego tak często zmieniają się administratorzy?

– Bo mają własne zdanie.

——-

– Pani Prezes, dlaczego tak rzadko można Panią spotkać na Osiedlu.

– Bo mam uczulenie na brzydotę.

——-

– Pani Prezes mam nakaz eksmisji.

– Proszę się nie przejmować! Słyszałam, że lokale socjalne są wygodne, zaś pod mostem kwitnie życie towarzyskie.

——-

– Pani Prezes komornik mnie ściga.

– A mnie doradca inwestycyjny z City Gold.

——-

– Pani Prezes z bilansu wynika, że kasy brakuje w spółdzielni.

– Mi też brakuje w mojej portmonetce i nie rozpaczam z tego powodu.

——-

– Pani Prezes czy eksploatacja musi być tak wysoka?

– Tak, bo moje Porsche Cayenne dużo pali.

——-

– Pani Prezes fundusz remontowy, zasobowy, udziałowy – rozumiem – jest potrzebny, ale po co nam   reprezentacyjny?

– A za co będę jadła sushi, chateaubriand, homara i piła dobre Bordeaux?

——-

– Pani Prezes czy mogę prosić o umorzenie odsetek od zaległości?

– Nie, bo muszę sobie roczną premię wypłacić.

——-

– Pani Prezes znowu wzrosły opłaty.

– Majorka nam się już znudziła, teraz w modzie są Hawaje.

Po wczorajszej wypowiedzi Bronisława Komorowskiego, radzącego, jak przeżyć za 2 tys. złotych, internauci drwią z ubiegajacego się o reelekcję prezydenta. Hashtag „CoNaToBronek?” robi furorę na Twitterze.

Wczoraj prezydent podczas spotkania z wyborcami na ulicach Warszawy, został zapytany przez młodego chłopaka „jak żyć w Polsce za 2 tys. złotych”. Komorowski odpowiedział: „Znaleźć nową pracę i wziąć kredyt.”

Słowa prezydenta spotkały się z drwinami ze strony internautów. Na Twitterze pojawił się hashtag „CoNaToBronek?”, którym opatrywane są wpisy z wymyślonymi, absurdalnymi „dialogami” z prezydentem.

http://wiadomosci.onet.pl/kraj/conatobronek-internauci-bezlitosni-dla-komorowskiego/jf5svr

Dzisiaj do redakcji napłynęły hashtag „CoNaToPrezes?” – inwencja spółdzielców nie zna granic. Czekamy na następne wpisy.

Redakcja

Lubię to!(16)Nie lubię tego!(0)