Get Adobe Flash player

spółdzielnia mieszkaniowa „osiedle zacisze”

3-OSOBOWY ZARZĄD -Nr 10 (351)

Spółdzielnia „Osiedle Zacisze” powstała całkowicie przez przypadek w roku 1995. Jej celem było przejęcie majątku i długu od dewelopera oraz dokończenie budowy Osiedla. Było to zdarzenie gospodarcze bez precedensu, albowiem był to pierwszy i chyba jedyny przypadek w Polsce. O ile 3-osobowy Zarząd miał swoje uzasadnienie na początku działalności Spółdzielni – negocjacje z bankiem, wierzycielami, nadzór inwestorski, zawieranie umów itd. – obecnie, kiedy to Spółdzielnia sprawuje tylko funkcje administratora tak rozbudowany stan osobowy Zarządu nie znajduje w praktyce uzasadnienia. Od 2012 r. publicznie twierdziłem, że w tak małej Spółdzielni, 143 lokale mieszkalne, Zarząd powinien być jednoosobowy, przy silnej, profesjonalnej Radzie Nadzorczej. Nie ma żadnego racjonalnego wytłumaczenia taki przerost administracyjny, który pociąga za sobą olbrzymie koszty:

  • Wynagrodzenie Zarządu – 166 800,00 zł,
  • Obsługa księgowa – 72 000,00 zł,
  • Administracja – 89 999,10 zł.

Razem 328 799, 10 zł rocznie.

Są to astronomiczne koszty, które można tylko rozważać w kategorii absurdu.

Czym zajmuje się Zarząd tak sowicie opłacany? Na dobrą sprawę trudno jest powiedzieć, ponieważ „zabunkrował się” w piwniczce (siedziba Spółdzielni) i tylko zdalnie zajmuje się problemami mieszkańców. Nie ma też pewności, czy w ogóle przychodzi/przyjeżdża do pracy. A może „siedzi sobie na tarasie” popijając chłodną lemoniadę i tylko sporadycznie odbiera telefony lub odpisuje na maile. Agnieszka Żebrowska – Wiceprezeska – regularnie widziana jest na spacerach z psem. Mieszkańcy Osiedla w sposób humorystyczny określają ją jako specjalistkę od odpadów komunalnych, gdyż zna się na śmieciach. Niezła fucha za 4 500,00 zł brutto miesięcznie, w skali roku to kwota 54 000,00 zł. Od wielu lat członkowie Zarządu są nieprawidłowo zatrudniani na podstawie  uchylonego przepisu o powołaniu. W tym miejscu warto jest przytoczyć stanowisko Krajowej Rady Spółdzielczej wyrażone przez lustratora:

  • „(…)umowa o pracę wprowadza większą stabilność relacji zarówno dla spółdzielni jak i dla zatrudnionego członka zarządu. Krajowa rada Spółdzielcza stoi na stanowisku, że członkowie Zarządu powinni być zatrudnieni na etacie i wynagradzani na warunkach rynkowych. Dopiero taka relacja właściwie zabezpiecza interesy Spółdzielni.” – pisownia oryginalna.

Gwoli wyjaśnienia należy wskazać, że przez wiele lat wynagrodzenie pobierał tylko prezes Zarządu, który był zatrudniony na umowę o pracę, pozostali członkowie pracowali społecznie. To się zmieniło od połowy 2011 r.

PORÓWNANIE

Porównajmy dwie warszawskie spółdzielnie mieszkaniowe:

  • Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zwycięzców” z siedzibą na Saskiej Kępie. Powierzchnia użytkowa osiedla to 14.551,45 m2. W skład jego jako odrębnej nieruchomości wchodzi 5 budynków mieszkalnych oraz pawilon usługowy z garażami i administracją z pomieszczeniami do ćwiczeń rehabilitacyjnych. Klub, w którym znajdują się urządzenia rehabilitacyjne tj. bieżnia, rowerki, stepper, orbitek magnetyczny oraz atlas dostępne są dla mieszkańców osiedla codziennie w godzinach otwarcia Spółdzielni. Dodatkowo prowadzona jest gimnastyka oraz wykonywane masaże lecznicze. Zaletą Spółdzielni jest jej położenie, połączone ze środkami komunikacji miejskiej. Ponadto SM ma pożytki w postaci przychodów z umieszczonych na elewacji bilbordów, anten GSM oraz czynszu z pawilonu usługowego.
  • Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle Zacisze” z siedzibą na Zaciszu/Targówek. Powierzchnia użytkowa 143 lokali mieszkalnych wraz z garażami jest zbliżona. Brak jest lokali usługowych, klubu osiedlowego, ćwiczeń rehabilitacyjnych oraz nie jest prowadzona gimnastyka i masaże lecznicze.

Na pierwszy rzut oka widać, że czynności są o wiele większe w zarządzaniu w pierwszej spółdzielni niż w drugiej.

Dlaczego dokonałem zestawienia tych dwóch SM? Z prostego powodu, a mianowicie zakończył się trzyetapowy konkurs na członka Zarządu, który wyłonił Jacka Popławskiego.

Pan Jacek Popławski był swego czasu prezesem SM „Zwycięzców” i piastował to stanowisko w pojedynkę, nie potrzebował pomagierów w postaci wiceprezesa i członka Zarządu. Można? Można! Tylko trzeba chcieć i umieć.

Cyryl Parkinson sformułował następujące prawo:

„Klasa urzędników jest rodzajem raka społecznego, który rozrasta się kosztem zdrowego organizmu i – jak rak – zabije go, jeżeli się nie położy tamy jego rozwojowi”

Zaś francuski pisarz i polityk Andre Malraux pisał:  „tak trudno jest się pozbyć biurokratów, ponieważ należą oni najprawdopodobniej do narodowych zabytków.”

Thorstein Veblen zdefiniował klasę próżniaczą, określaną niekiedy też jako klasę pasożytniczą nastawioną na konsumpcję a nie na pracę.

Na koniec chciałbym zacytować słowa prezydenta Ronalda Reagana, które celnie ujmują zjawisko rozbudowanej administracji:

„Biurokracja ze wszystkich rzeczy ziemskich jest najbliższa życiu wiecznemu: raz ustanowiona, nigdy się nie kończy”.

REASUMUJĄC

Moja mała Spółdzielnia, by nie rzec, że jest w skali mikro ma rozbudowaną administrację pochłaniającą każdego roku bajońskie sumy. Pod przewodniczącą Urszulą Srebrowskiej zwaną SOŁTYSOWĄ Rada Nadzorcza akceptuje ten proceder. Jak określić te niekompetentne organy? Klasą próżniaczą? Klasą pasożytniczą? Klasą darmozjadów? Klasą urzędniczą, która jest rodzajem raka społecznego/spółdzielczego? W mojej ocenie wszystkie powyższe terminy adekwatne są do dysfunkcyjnej Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze”.

Czarek Meszyński

 

Lubię to!(21)Nie lubię tego!(1)

ANDRONY -Nr 4 (345)

25 czerwca 2019 roku odbyło się Walne Zgromadzenie SM „Osiedle Zacisze”. W protokole WZ znajdujemy następujące perełki:

  • Urszula Uchmańska (upoważniona przez członka 377, a prywatnie córka prezeski Ryszardy Uchmańskiej) powiedziała –” słyszałam taką rzecz, że Spółdzielnia sprzedawała taniej mieszkania „na rowie”
  • Zaś Julita Złotek (długoletni członek Rady Nadzorczej oraz Zarządu, a prywatnie żona wysokiego funkcjonariusza milicji obywatelskiej Mirosława Złotek) stwierdziła – ” Oczywiście. Tak było”.

To są androny. Ok. 80% lokali „na rowie” były sprzedawane przez PB „DOLCAN” po normalnej cenie, a tylko ok. 20% mieszkań było sprzedane przez Spółdzielnie po rynkowej cenie. Różnica w cenie wynikała tylko z faktu, że ci co podpisali umowę w roku 1992 za metr kwadratowy płacili 400 USD z powodu, że kupowali „dziurę w ziemi” (tak jak ja), a gdy budynki już stały cena wzrosła do 500 USD.

Albo Urszula Uchmańska jest tak zakręcona, że nie kojarzy faktów, albo jest klakierem swojej matki i wygaduje farmazony. Dlaczego tak twierdzę? Ponieważ mieszka w lokalu należącym do swoich rodziców, a oni kupili cesję od mojego rodzonego brata, zaś on podpisał umowę z PB „DOLCAN”. Innymi słowy, z faktów wynika, że rodzina Uchmańskich  ma pełną wiedzę, kto wybudował Osiedle, a kto je dokończył. Pikanterii dodaje fakt, że prezeska Uchmańska na wniosek czterech członków Spółdzielni dotyczącym wykupu rowu odpowiedziała:

  • Aktualnie nie ma na to funduszy. W 2012 r. był wniosek na Walnym Zgromadzeniu, żeby utworzyć fundusz na wykup rowu, ale nie został utworzony. Ubolewam nad tym, ale pieniędzy na ten cel nie ma.

KOMENTARZ

Ryszarda Uchmańska mija się z prawdą, ponieważ taki fundusz został utworzony i wpisany do Statutu. To, że poszczególne Zarządy nie wyliczyły należnej kwoty, a następnie jej nie pobierały jest to dowodem na niedopełni obowiązków, gdyż to jest czynem zabronionym w celu osiągnięcia korzyści majątkowej stypizowanym w art. 155 kk, oraz przez analogię do art. 231 kk. przedstawienie nierzetelnych dokumentów, które stypizowane jest w art. 271 § 1 kk  Funkcjonariusz publiczny lub inna osoba uprawniona do wystawienia dokumentu, która poświadcza w nim nieprawdę co do okoliczności mającej znaczenie prawne, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5?

Gamonie Zarządu nie potrafili przez 9 lat naliczyć przybliżonych stawek. Załóżmy, że każdy lokal by płacił na fundusz na wykup nieuregulowanych tylko po 20 zł to byśmy otrzymali następującą kwotę: 20 zł x 143 (lokale) x 12 miesięcy x 9 lat = 308 880 zł.

W mojej opinii takie rozwiązanie byłoby sprawiedliwe i solidarne.

A gdyby nawet założyć, że by został przyjęty inne algorytm, to „ROWIANIE” wpłacając chociażby tylko po 50 zł przez 9 lat też by uzbierali kwotę na wykup rowu.

Z powyższego wynika, że Spółdzielnia nie jest zainteresowana wykupem rowu z prostego powodu: Zarząd by stracił ciepłe posadki i dlatego przez 26 lat pozoruje działania z wykupem rowu, mataczy i w sposób bezczelny oszukuje spółdzielców.

Cytując Wojciecha Cejrowskiego: WSZYSCY VON!!!

  • Z dokumentów Spółdzielni wynika, że nadwyżka budżetowa w okresie istnienia Spółdzielni wyniosła ok. 1 500 000,00 zł i te pieniądze przez poszczególne Zarządy zostały zdefraudowane! Ponadto należy wskazać, że pocztą pantoflową organy Spółdzielni rozpowszechniały nieprawdziwą informację, że ci którzy nabyli mieszkania z wadą prawną, gdyż ich lokale były posadowione na nieuregulowanym gruncie były świadome i zapłaciły mniej.

Agnieszka Żebrowska – Wiceprezes, ponoć zaprzecza, że Spółdzielnia nie jest następcą prawnym PB „DOLCAN. To ja mam pytanie: Jakim cudem Spółdzielnia stała się posiadaczem Osiedla? Proponuję: więcej pokory i pracowitości, te wszystkie dokumenty są w zasobach Spółdzielni. Ponadto jest taka instytucja jak Księgi Wieczyste, z których jednoznacznie wynika, że Spółdzielnia przejęła Osiedle za dług i zobowiązania. Mieszkańcy lokali „na rowie” są obecnie wierzycielami Spółdzielni. Czy to jest takie trudne do zrozumienia? Czy Pani musi opowiadać ciągle hocki-klocki?

APELUJĘ: Ryszardo Uchmańska przestań pleść trzy po trzy, dobrze wiesz, co masz na sumieniu, ukryłaś znaczną kwotę ze sprzedaży działek inwestycyjnych w wysokości 400 000,00 zł netto, biorąc pod uwagę fakt, że jest to nadwyżka bilansowa, a taka uchwała na tę kwotę nie została przygotowana przez Zarząd. Jak komuś się wydaję, że my członkowie Spółdzielni na to się zgodzimy – to się grubo mylicie. Jeżeli jedna złotówka zniknie to poniesiecie tego konsekwencje. A na koniec mam pytanie: a gdzie jest Rada Nadzorcza? Rada jest organem nadzoru i kontroli nad prawidłowym funkcjonowaniem Spółdzielni, a w szczególności zobowiązana jest sprawować kontrolę nad Zarządem. Za chwile miną dwa lata, a Rada Nadzorcza nie ma kontroli nad nadwyżką bilansową w wysokości ponad 400 000,00 zł.

Czarek Meszyński

Lubię to!(40)Nie lubię tego!(1)

Opinia Prawna – Nr 3 (344)

W roku 2020 Zarząd Spółdzielni zamówił opinię prawną, w której zadał 5 szczegółowych pytań. Kluczowe pytania to są dwa pierwsze:

Pytanie nr 1: Kto ponosi koszt wykupu gruntu pod budynkami Spółdzielni w świetle obowiązujących przepisów (…)? Czy koszt obciąża wszystkich członków, czy tylko członków, których lokale znajdują się na nieuregulowanym gruncie i według jakiego klucza te koszty należy podzielić?

Pytanie  nr 2: Z jakich środków Spółdzielnia może sfinansować zakup gruntów, zakładając, że termin wykupu może być sprawą niezbyt odległą, a Spółdzielnia nie ma na ten cel zgromadzonych środków? Ewentualnie jak i z jakiego tytułu przeprowadzić zebranie potrzebnych środków od członków Spółdzielni?

Opinia została sporządzona przez Kancelarię Radcy Prawnego Dariusza Wocióra i  oparta jest na aktualnych przepisach prawa.

KONKLUZJA

Spółdzielnia powinna sfinansować nabycie gruntów z wpłat osób, którym przysługuje prawo do lokali na podstawie Statutu i regulaminów (…).

Wyliczenie na każdą osobę, które przysługuje prawo do lokalu kosztów nabycia gruntów w jej nieruchomości (proporcjonalnie do powierzchni każdego lokalu), podjęcie przez Radę Nadzorczą uchwał o obciążeniu finansowym ww. osób i poinformowanie pisemne ww. osób o  konieczności i zasadach zapłaty.

Opinia pod względem de jury jest pod pewnym zastrzeżeniem prawidłowa, natomiast pod względem de facto – chybiona, ponieważ jest nieadekwatna do rzeczywistego stanu faktycznego.

Osiedle Zacisze zostało wybudowane ze środków własnych, kredytów oraz wpłat klientów PB „DOLCAN”. Pierwszy etap został zakończony na przełomie 1994/95 „pod klucz” w postaci budynków przy ul. Uznamskiej, Wyspowej, Wolińskiej – w sumie 9 klatek.

Budynki przy ul. Wyspowa nr 9-19 –  był to stan surowy zamknięty. Budynki przy Wilków Morskich i Róży Wiatrów – stan częściowo zamknięty. A zatem developerem był PB „DOLCAN”, a Spółdzielnia jedynie dokończyła budowę tylko kilku budynków i to w nienajlepszym standardzie. Jedynym „autorskim” projektem Spółdzielni była budowa pięciu bliźniaków przy ul. Korsarskiej i wybudowanie dwóch domów wolnostojących w tym jeden posadowiony na nieuregulowanym gruncie.

W tym miejscu dochodzimy do konstatacji:

Następcom prawnym PB „DOLCAN” była SM ” Osiedle Zacisze”, która przejęła aktywa i pasywa tzn. przejęła nakłady inwestycyjne w postaci nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, przyłączy do mediów, roszczeń prawnych wobec dłużników oraz długu wobec Banku PBK, Skarbu Państwa, ZUS-u, UNIBUD-u, prywatnych wierzycieli ( ok. 20 osób, w tym Henryka Niewiadomskiego „DZIADA”) oraz klientów PB „DOLCAN”, z którymi zostały zawarte umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości (przyrzeczenia przeniesienia własności do zakontraktowanych lokali). Ten stan prawny wynika z dwóch zawartych umów przejęcia długów w formie aktów notarialnych, które znajdują się w moim archiwum prywatnym. Należy wskazać, że w stosunku do wszystkich wierzycieli my członkowie SM „Osiedle Zacisze” finansowo się wywiązaliśmy. Jedynie dysfunkcyjny Zarząd Spółdzielni w  stosunku do grupy osób, z którymi PB „Dolcan zawarł  przedwstępne umowy Spółdzielnia przez 26 lat nie chciała/nie potrafiła/nie życzyła sobie by „rów” został uregulowany. Dlaczego? Bo Spółdzielnia ma trwać, nieudolny, niekompetentny, nieuczciwy, pozbawiony kwalifikacji zawodowej/profesjonalnej Zarząd nie znalazby dobrze płatnej pracy na wolnym rynku. Jedyne miejsce to ciepła synekura w Zarządzie. Spółdzielnię zakładaliśmy na 2 lub 3 lata potem miały powstać wspólnoty. Obecnie Spółdzielnia trwa już 26 lat i nie ma zamiaru się zlikwidować. Przez 26 lat miała 1 500 000,00 zł nadwyżki budżetowej, co pozwolimy na ok. 10-krotne wykupienie „rowu”. Pieniądze zniknęły, a „rów” pozostał, pomimo że UNIBUD na sąsiednim osiedlu potrafił uregulować „rów” na początku lat 2000.

Opinię radcy prawnego Dariusza Wocióra uważam za rzetelną ze względu na fakt:

Powyższa opinia oparta została na informacjach dostarczonych przez Spółdzielnię, co powoduję, iż zawarte w niej stwierdzenia są aktualne pod warunkiem prawdziwości, poprawności i aktualności przekazanych analizy danych.

Bezspornym jest, że Zarząd nie przekazał pełnej wiedzy o rzeczywistym stanie faktycznym dotyczącym Osiedla w celu sporządzenie opinii prawnej w sposób prawidłowy.

W protokole lustracji za lata 2000 -2006 na stronie 22 czytamy: Stan prawny gruntów został uregulowany. Jak twierdzą spółdzielcy o rowie dowiedzieli się dopiero w roku 2007 tj. po 13 latach od powstania Spółdzielni.

Ponadto należy dodać, że Zarząd w latach 1995-2006 ukrywał fakt istnienia nieuregulowanych gruntów. Potwierdzają to dwa protokoły z lustracji, które na podstawie oświadczenia Zarządu stwierdzają, że wszystkie grunty są uregulowane. Dlaczego taka sytuacja powstała? Czytelnicy muszą już sami na to pytanie odpowiedzieć.

Przeglądając i archiwizując dokumenty Spółdzielni natrafiłem na Sprawozdanie Zarządu za okres od 01.06.2002 r. do 31.05.2003 podpisane przez Ewę Kustrę noszącą później nazwisko Dąbrowa – Prezesa Zarządu, Jerzego Kobylińskiego – V-ce Prezesa, Roberta Grabowskiego – Członka Zarządu na ostatniej stronie czytamy: „W minionym  roku Zarząd Spółdzielni wielokrotnie występował do Urzędu m.st. Warszawy o przyznanie prawa wieczystego użytkowania do działki gruntu o pow. 2 440,0 m kw, dla której urządzono Księgę Wieczystą nr 139364 – wszyscy znają tę działkę jako rów melioracyjny.”

W liście prolustracyjnym z dnia 31.03.2007 r. na stronie 4, akapit 3 czytamy: Z ustaleń lustracji wynika, że stan prawny gruntów będących we władaniu Spółdzielni jest uregulowany, co umożliwiło realizację przez Zarząd postanowień ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczącą określenia przedmiotu odrębnej własności lokali.”

Jest to dobitny dowód, że Zarząd celowo wprowadzał w błąd podmiot przeprowadzający lustrację i członków Spółdzielni.

Na koniec należy stwierdzić: Zgodnie z ustawą Prawo budowlane jeśli składamy wniosek o pozwolenie na budowę lub też działamy na podstawie zgłoszenia, to musimy mieć prawo do dysponowania nieruchomością. Oznacza to dokładnie tyle, że nie musimy być formalnie właścicielem gruntu. Warto jednak mieć pozwolenie na budowę od formalnego właściciela. I to najlepiej na piśmie. Miasto wydając pozwolenie na budowę PB „DOLCAN” – który budował w systemie deweloperskim tj. po przekazaniu lokalu musi nastąpić przeniesienie własności w formie aktu notarialnego – zakładało na podstawie ustaleń z inwestorem przeniesienia prawa do zasypanego rowu melioracyjnego. Taka procedura została zastosowana przez Miasto w stosunku do sąsiedniego osiedla wybudowanego przez UNIBUD.

Czarek Meszyński

Lubię to!(38)Nie lubię tego!(0)

113 TYSIĘCY – Nr 1 (342)

W piśmie z dnia 20 marca 2020 r. podpisane przez Ryszardę Uchmańską, drugi podpis nieczytelny, bez pieczątki, pismo utrzymane w żargonie księgowym – taka nowomowa finansowa, aby nikt nie mógł zrozumieć o co chodzi.- Ryszarda Uchmańska upiera się, że musiała ponownie pobrać 113 099,82 zł by w rozrachunkach był porządek.

A jak było naprawdę? W roku 2014 Zarząd dwukrotnie złamał prawo.

  • Pierwszy raz, w trybie art.  20 ust. 2 u.s.m nie miał prawa do wypowiedzenia umowy o budowę bliźniaków.
  • Drugi raz, koszty związane z projektem budowlanym z powództwa Leszka Zaremby, według sprawozdania Zarządu za rok 2012 zostały uregulowane w całości, były bezprawnie pokryty z funduszu remontowego lub z eksploatacji.
  • Potwierdza to bilans ze sprawozdania finansowego za 2012 r. środki pieniężne w kasie i na rachunkach wynosiły tylko 15 825,21 zł (poz .Aktywa, B Aktywa obrotowe III 1. c) a w roku 2010 w kasie było 231 070.91 zł. Ponad 200 tys. zniknęło w ciągu  dwóch lat. Żeby nie utracić płynności finansowej Spółdzielnia zwróciła się do banku o otwarcie lini kredytowej w rachunku bieżącym.

Zgodnie z ustawą o rachunkowości, każde zdarzenie gospodarcze powinno być zaksięgowane w terminie jego wystąpienia. Spłata należności w stosunku do architekta i inwestora zastępczego zostały niewątpliwie wyksięgowane w roku 2012.

Z tego wynika prosty wniosek, że należności związane z zaniechaną inwestycją zostały pokryte 8 lat temu, a Ryszarda Uchmaeńska ponownie chce zapłacić za architekta i inwestora zastępczego pomimo, że dawno oni dostali już tę forsę. Mamy dowód, jak Zarząd pod przywództwem Ryszardy Uchmańskiej chce bezprawnie wyprowadzić 113 tys. zł.

Uchmańska pisze: Spółdzielnia nie pokryła po raz drugi kosztów w wysokości 113 099,82 zł, jedynie dokonała ich rozksięgowanie.Tylko „Biedaczka” zapomniała na jakie konto nastąpiło to rozksięgowanie.

A najlepsza jest teza Uchmańskiej: Kwota 113 099,,02 zł powróciła do środków przeznaczonych na pokrycie bieżących zobowiązań Spółdzielni.

A ja się pytam, jakie Spółdzielnia ma zobowiązania? Nie prowadzi pozostałej działalności gospodarczej, jedynym jej  zadaniem jest zarządzanie nieruchomościami uprawnionych.  Jest zwykłym zarządcą nieruchomościami, co dostanie od uprawnionych to zgodnie z prawem może wydać. Nie ma własnych pieniędzy, ani własnych kosztów.

Pismo z dnia 20 marca 2020 r. jest jednoznacznym dowodem, że Zarząd patologicznej i dysfunkcyjnej Spółdzielni pod przywództwem Ryszardy Uchmańskiej chce wyprowadzić z  kasy 113 tys. zł złotych.

Spółdzielcy obudźcie się, jak długo pozwalacie się być okradani.

Czarek Meszyński

Lubię to!(46)Nie lubię tego!(9)

Tercet Egzotyczny – Nr 7 (341)

Tercet Egzotyczny w składzie: Ryszarda Uchmańska, Julita Złotek, Joanna Limanowska  z preparowały bezwątpienia sprawozdanie finansowe za rok 2018. Celowo używam tego terminu, ponieważ trudno jest powiedzieć, że sprawozdanie to zostało sporządzone w sposób rzetelny, zgodnie z obowiązującym prawem, wręcz przeciwnie – nosi wszelkie znamiona oszustwa. Sprawozdanie zostało podpisane przez Ryszardę Uchmańską, Julitę Złotek i Joanne Limanowską, a następnie przedstawione Walnemu Zgromadzeniu, które odbyło się w dniu 25 czerwca 2019 r. Spółdzielcy nie mając świadomości podjęli uchwałę nr 3/WZ/25/06/2019 w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok 2018.

Powyższe tabele rachunku zysku i strat są tego dowodem. Nadwyżka kosztów nad przychodami w gospodarce zasobami mieszkaniowymi w wysokości 96 521,47 zł raz została podana ze znakiem minus (2018), a drugi raz ze znakiem plus (2019) – przedostatnia pozycja w tabelach. W ten kuriozalny sposób niedobory zostały przekształcone w zysk, bo jak powszechnie wiadomo  dwa minusy dają plus. Z punktu widzenia ekonomii jest to nonsens. W korespondencji mailowej zwracałem Zarządowi na to uwagę. Zarząd Spółdzielni zlecił wydanie opinii dotyczącej prawidłowości sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2018. Opinia była negatywna i Zarząd ją ukrył. Oczywiste jest, gdyby opinia była znana Walnemu Zgromadzeniu to sprawozdanie finansowe nie byłoby zatwierdzone, a Zarząd nie otrzymałby absolutorium. W tym miejscu należy zadać pytania:

  • Co powodowało Uchmańską/Złotek/Limanowską, że dopuściły się takiego występku, a mianowicie przedstawienie nierzetelnych dokumentów, które stypizowane jest w art. 271 § 1 kk. Funkcjonariusz publiczny lub inna osoba uprawniona do wystawienia dokumentu, która poświadcza w nim nieprawdę co do okoliczności mającej znaczenie prawne, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5?
  • Jaka była motywacja dla Uchmańskiej/Złotek/Limanowskiej, że postawiły na szwank swoją reputacje?

Odpowiedzi należy szukać w pieniądzach, albowiem Zarząd sprzedał działki inwestycyjne za kwotę 615 000,00 zł brutto. Po odliczeniu stosownych podatków, na konto Spółdzielni wpłynęło 442 278,00 zł, co stanowi nadwyżkę budżetową. Jedynym dysponentem tej nadwyżki jest Walne Zgromadzenie. Zarząd zdawał sobie sprawę, że gdyby taka uchwała zapadła to nie miałby „swobodnego” dostępu do tej kwoty. Postanowił przygotować uchwałę wydmuszkę nr 10/WZ/25/06/2019 w sprawie podziału nadwyżki bilansowej za rok 2018, gdzie została podana wirtualna wartość – niedobory/strata na GZM została przekształcona w zysk (w sumie 174 290,80 zł w tym (-) 96 521,47 niedobory GZM – to prawdziwa aberracja księgowa), aby odwrócić uwagę spółdzielców od kwoty, która wpłynęła ze sprzedaży działek. Bezspornym jest, że nadwyżka bilansowa powstała w wyniku sprzedaży działek inwestycyjnych nie była w konsekwencji tego przedmiotem uchwały.

Biorąc powyższe pod uwagę, uchwała w sprawie nadwyżki budżetowej powinna zawierać wartość 520 049,33 zł (442 278,00 + 77 769,33)

W tym miejscu należy postawić hipotezę graniczącą z pewnością, że Zarząd chciał mieć „swobodny” dostęp do tych pieniędzy, by stosownym czasie je wyprowadzić. Dowód? Pismo Zarządu z dnia 20/3/2020 r. w sprawie 113 000,00 zł, które prawem kaduka zostały wyprowadzone z kwoty głównej ze sprzedaży działek na rzekome pokrycie bieżących zobowiązań Spółdzielni – to będzie przedmiotem następnego wpisu.

Mamy tu do czynienia ze spektakularną próbą wyprowadzenia ponad 400 000,00 zł. Należy dodać, że nie jest to pierwsza próba wyprowadzenia pieniędzy w ten sposób. Przed laty skutecznie wyprowadzono 700 000,00 zł, ale o tym w następnych wpisach.

Wydaje się, że kieszonkowiec z Brzeskiej ma więcej finezji niż Tercet Egzotyczny: Uchmańska/Złotek/Limanowska.

Czarek Meszyński

Lubię to!(47)Nie lubię tego!(6)

Moja największa porażka życiowa – Nr 6 (340)

Ryszardę Uchmańską poznałem w drugiej połowie lat 90.XX wieku. Kupiła wtedy cesję mieszkania na Róży Wiatrów od mojego brata. Sławomir Doliński zbankrutował, pozostawił nam niedokończone Osiedle – widok był przykry, sterczące słupy, stropy niezabudowane,  wszechobecny rozgardiasz budowlany…

Byliśmy razem w Radzie Nadzorczej, naszym celem było uratowanie pieniędzy spółdzielców poprzez dokończenie inwestycji. Po wielu latach znowu się zbliżyliśmy. Jest rok 2014, Walne Zgromadzenie i przekręty finansowe. Wtedy napisałem na 40 stron Analizę Finansową Prawną uwidaczniającą patologię naszej Spółdzielni. Przy pomocy Ryszardy i jej męża – na sześć rąk – zrobiliśmy archiwizację wszystkich dokumentów Spółdzielni od 1995 r.

FOTO: siedziba Sekanu, ówczesnego Zarządcy/Administratora Osiedla

Zapoznanie się z tymi dokumentami było bardzo ważne, gdyż udowodniły jak poszczególne Zarządy „kantowały” Spółdzielców. Razem  byliśmy w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa, czego efektem było postawienie zarzutów prokuratorskich ówczesnym członkom Zarządu.

Zastraszanie ŚWIADKA – Nr 62 (252)

 

W dniu 11 czerwca 2018 Ryszarda Uchmańska została powołana na prezesa Spółdzielni. Wtedy poręczyłem za nią. Wydawało mi się, że będzie normalnie, uczciwie, rzetelnie. I to była niestety moja największa porażka życiowa. Ryszarda Uchmańska przeszła na „ciemną stronę mocy”. 

Fałszowanie sprawozdania finansowego, ukrycie sprzedaży trzech działek, nieudostępnianie dokumentów itd. Prawdziwy dramat. Ryszarda Uchmańska okazała się zwykłą „SZACHRAJKĄ”.

Wydawało mi się, że znam się na ludziach, mam dobrą intuicję, że potrafię rozeznać, kto idzie prawą drogą – niestety okazało się, że jak każdy człowiek jestem omylny. Tak bywa, czegoś nowego o sobie się dowiedziałem i o ludziach.

Czarek Meszyński

Lubię to!(40)Nie lubię tego!(8)

Iluzoryczna kontrola – Nr 5 (339)

Grzegorz Braun członek Komisji Obrony Narodowej przy pustawych ławach sejmowych uchylił kulisy jak jest procedowane posiedzenie  Komisji w sprawie absolutorium wydatków budżetowych. Na Komisję wpada Minister Obrony Narodowej i pyta się Przewodniczącego jak długo to potrwa. Przewodniczący odpowiada, że jedną godzinę, w tym momencie Wiceprzewodniczący licytuje, że to będzie pół godziny. Absolutorium dotyczyło ok. 40 miliardów złotych tj. co 1/10 złotówka, którą Rząd wydaje. Większość Komisji przegłosowała wniosek, że nie będzie dyskusji tzn. żadnych odpowiedzi, ale również  nie będzie pytań.

Poseł Braun stwierdził: Kontrola parlamentarna nad wydatkami budżetowymi to fikcja.

Skąd to ja znam? Oczywiście z mojej dysfunkcyjnej Spółdzielni. Przez 4 kadencje byłem członkiem Rady Nadzorczej. Co prawda moja Spółdzielnia nie dysponuje tak gigantycznym budżetem jak Ministerstwo Obrony – w porównanium z nim jest „malusia”. Przychody z GZM to ok. 1,4 mln zł rocznie. Dlaczego za tym Rada nie spełnia ustawowej funkcji organu kontroli i nadzoru, skoro ma tak mało pieniędzy do sprawdzenia? Z moich długoletnich doświadczeń jednoznacznie wynika, że Zarząd nie chce żadnej rzeczywistej kontroli. Jak to mu się udaje? Podam tylko kilka przyczyn:

  • gdy zbliżają się wybory do RN Zarząd kaperuje swoich lojalnych spółdzielców,
  • większość członków RN nie wie na czym ma polegać ich praca,
  • Rada z organu kontroli i nadzoru przekształcana jest w organ doradczy,
  • Zarząd zarzuca Radę mało istotnymi problemami,
  • zbyt wnikliwy członek jest natychmiast pacyfikowany.

A jak powinna przebiegać praca RN by spełniła swoje ustawowe i statutowe obowiązki? Od około dwudziestu lat na rynku dostępne są nowoczesne programy księgowe, które nie tylko umożliwiają elektroniczne zapisy w księgach rachunkowych, ale również dostarczają ważne informacje zarządcze. Rada powinna się spotykać – w mojej opinii – raz na kwartał. Zarząd wraz z główną księgową powinien przygotować następujące dokumenty,

  • Bilans wraz z RZiS – np. za I kwartał,
  • Stan środków pieniężnych w kasie i na rachunkach, potwierdzony inwentaryzacją i saldami wynikającymi z wyciągów bankowych,
  • Sprawozdanie Zarządu za dany kwartał.

To są podstawowe dokumenty, na których Rada powinna pracować. Niestety Zarządy w zasadzie tych dokumentów nie udostępniaja, co sprawia, że kontrola Rady jest fikcją. Mój Zarząd już od 25 lat zwołuje sprawozdawcze WZ w czerwcu tuż przed wakacjami. Wiadomo, że spółdzielcy myślą w tym czasie o wakacjach swoich dzieci, o urlopach, działkach itd. Frekwencja na walnych jest niska, a dokumenty są trudne do weryfikacji, ponieważ dotyczą poprzedniego roku, a jak wiadomo pamięć jest ulotna.

Zupełnie inaczej jest w mojej Wspólnocie Mieszkaniowej, tam sprawozdania zazwyczaj udostępniane są już w lutym następnego roku, a zebrania mieszkańców organizowane są marcu. Można? Jak widać można.

Konkluzja: ryba psuje się od głowy.

Czarek Meszyński

Lubię to!(36)Nie lubię tego!(2)

Mini wykład o kalkulacji wysokości opłat – Nr 4 (338)

Na wstępie należy podkreślić specyfikę spółdzielni mieszkaniowej. Jest to szczególny podmiot gospodarczy oparty na zasadzie non profit tzn. podstawowa działalność gospodarcza polegająca na zarządzaniu nieruchomościami jest bezwynikowa – nie występuje zysk ani strata. W art. 1 ust. 1 pkt 1^1 u.s.m. ustawodawca stwierdził: Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków (…). Innymi słowy zaliczki na opłaty powinny być  tak skalkulowane by nie wystąpiła nadpłata ani niedopłata – krótko mówiąc obowiązuje tu zasada balansu. Oczywiście rzeczywistość gospodarcza jest bardziej złożona niż teoria i dlatego w art. 6 ust. 1 cytowanej ustawie została ustanowiona reguła ekwiwalentności. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 1990 r. (III CZP 31/90) czytamy: Sąd Najwyższy zwracał uwagę już poprzednio, akcentując regułę ekwiwalentności między świadczeniami dostarczonymi przez spółdzielnię a zwrotem ich kosztów.”

Kluczową rolę odgrywa tu rada nadzorcza, która pełni funkcję nadzoru i kontroli nad działalnością spółdzielni – art. 46 § 1 pkt 2 u.p.s. Niestety ten organ stosunkowo rzadko korzysta z tej swojej prerogatywy. Sam byłem jako nieliczny w Polsce, a na pewno jedyny w swojej spółdzielni członkiem rady nadzorczej przez cztery kadencje. Swoją wiedzę czerpię nie tylko z teorii, ale również z praktyki. Niestety rada nadzorcza nie wypełnia ustawowego obowiązku. Dlaczego? A to już jest temat na inny wpis.

Ale wróćmy do kalkulacji opłat. Ewa Bończak-Kucharczyk w swej monografii poświęconej spółdzielniom mieszkaniowym (Spółdzielnie Mieszkaniowe – Komentarz, Wyd. Wolters Kluwer, Warszawa 2018) napisała:„Kalkulacja wysokości opłat powinna zatem wprost wynikać z ponoszonych przez spółdzielnię na te cele kosztów.(…) prawo do uzyskania wiedzy o tych kosztach, ale także pośrednie prawo do kontroli, czy spółdzielnia działa prawidłowo, nie żąda opłat „z sufitu” albo np. nie dolicza zysku.”

A jak jest w SM „Osiedle Zacisze”? Zarząd w składzie: Ryszarda Uchmańska, Agnieszka Żebrowska, Piotr Kubel wysyłają latem 2020 r. kalkulację kosztów z dnia 22 października 2019 r. Paranoja, kpina z mieszkańców czy zła wola?

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 7 ustawy o rachunkowości w przypadku mojej Spółdzielni zamknięcie ksiąg rachunkowych powinno nastąpić nie później niż do 31 marca. Czyli Zarząd powinien dysponować twardymi danymi dotyczącymi poniesionych kosztów i uzyskanych przychodów. w roku 2019. Mało tego na koniec lipca powinno być zaksięgowane pierwsze półrocze 2020 r. Nasz „Egzotyczny Zarząd” wysyła „lipną kalkulację” z października 2019 r. opartą na roku 2018. I tak dobrze, że nie cofnęli się do antyku i do judaszowskich srebrników.

Czarek Meszyński

Lubię to!(38)Nie lubię tego!(3)

Dobro Wspólne – Nr 2(336)

Sokrates – grecki filozof, jest uważany obok Platona i Arystotelesa za największego filozofa starożytności. Był twórcą terminu społecznego DOBRO WSPÓLNE. Termin oznaczający wartość zbiorową osiąganą przez wspólnoty ludzkie w związku z rozwijaniem naturalnych możliwości ich członków, zaspokajaniem ich indywidualnych interesów lub respektowaniem posiadanych przez nich uprawnień jednostkowych przy jednoczesnej dbałości o zbliżanie całej wspólnoty ku właściwym jej celom.

Zarządy spółdzielni mieszkaniowych mają dbać o dobro wspólne SUWERENA tj. na przykład właścicieli nieruchomości. A jak to jest w Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze”?

Sami się przekonajcie – oto dokumentacja zdjęciowa.


Leszek Zaremba, znakomity architekt, którego małem okazję poznać w latach 90. XX wieku zaprojektował osiedle na warzawskim Zaciszu, gdzie kupiłem sobie mieszkanie/apartament. Jak na tamte czasy projekt był przedni, wykonanie niestety nieco gorsze. Na klatkach schodowych było dużo elementów wykonanych z drewna: parapety, barierki schodowe i okna z firmy Sokółka. Również barierki balkonów i tarasów były wykonane z tego samego materiału.

Kolejne zarządy spółdzielni nie dbały przez 25 lat o dobro wspólne. Okna od ich osadzenie nigdy nie były konserwowane – ja swoje meble ogrodowe maluje każdego roku.

Elewacje budynków także w tragicznym stanie.

Ogrodzenie wykonane z pożądnych kątowników i niestety rdzewieją – nigdy nie było konserwowane.

Konkluzja: zarządy spółdzielni mieszkaniowych przeważnie w Polsce nie dbają o wspólne dobro tylko o własną kasę kosztem SUWERENA.

Czarek Meszyński

Lubię to!(33)Nie lubię tego!(0)

Odwodnienie – Nr 18 (332)

Dwa lata temu Zarząd SM „Osiedle Zacisze”, w składzie Jacek Liebert, Michał Starzewski i Julita Złotek przy pomocy Andrzeja Woźniaka z firmy Well Bud, przystąpił do odwodnienia naszego Osiedla. W protokóle Zarządu z dnia 28/7 i 4/8/2016 r. czytamy, że pan Woźniak omówił sprawę odwodnienia Osiedla (…), a następnie przystąpiono do realizacji prac odwodnieniowych.

Oto jaki mamy efekt po dwóch latach realizacji tych prac – zdjęcia zostały wykonane 25/6/2018 r.


Urządzenia ściekowe nie działają, ponieważ Well Bud ich nie wkopał do gruntu.

KONKLUZJA: Zarząd wydał mnóstwo pieniędzy na rzekome odwodnienie!

EFEKT: jest tak jak było.

No cóż, po raz kolejny zmarnowano pieniądze spółdzielców.

Czy tym razem odwołany Zarząd poniesie odpowiedzialność za niegospodarność?

To wszystko zależy od Rady Nadzorczej i nowego Zarządu.

Czarek Meszyński


W UZUPEŁNIENIU POWYŻSZEGO WPISU

Z rozmowy telefonicznej z Panem Andrzejem Woźniakiem z Well Bud wynika, że odwodnienie Osiedla zostało podzielone na trzy etapy. Pierwsze dwa etapy zostały zrealizowane, natomiast na trzeci etap Zarząd nie wystawił zlecenia i dlatego urządzenia ściekowe nie zostały wkopane.

Czarek Meszyński

Lubię to!(36)Nie lubię tego!(1)