Do Rady Nadzorczej… – Nr 66
Słowa te kieruję do Rady Nadzorczej, a raczej do szczątkowej formy jaka z niej pozostała. Z informacji pozyskanej od Zarządu wynika, że Rada pracuje w składzie 2 osobowym, gdyż trzecia w ogóle sie nie pojawia, ponadto jeden z członków RN nie miał pojęcia, o remontach na swojej klatce, na niebagatelną kwotę kilku tysięcy złotych.
Czy dwie osoby mogą decydować o losach Spółdzielni?
W ostatnim czasie doszło do poważnych naruszeń prawa (prawo spółdzielcze, uosm) przez RN:
- brak kontroli sprawozdań finansowych,*
- brak lustracji,
- przewłaszczenie wyłącznych uprawnień Walnego Zgromadzenia dot. oznaczenia najwyższej kwoty zobowiązań,
- nadanie uprawnień Zarządowi do zadłużania Spółdzielni do 500 tys. zł – regulamin Zarządu,
- niepublikowanie na stronie Internetowej protokołów z obrad,**
- nieuchwalanie planów gospodarczych wieloletnich, a nawet rocznych (2013), brak harmonogramu prac remontowych,***
- scedowanie zarządzania Spółdzielnią na Midem Sp. z o.o.,
- akceptacja inwestycji/remontów dachu bez uchwały Walnego Zgromadzenia,****
- brak rozliczania kosztów i przychodów dla każdej nieruchomości oddzielnie.
Aż 9 uchybień wynikających z litery prawa!
Ale inne decyzję podjęte przez RN również stawiają pod znakiem zapytania Państwa kompetentność do sprawowania funkcji kontroli i nadzoru nad działalnością Spółdzielni.
Dla przykładu podam dwie:
- Podwyżka opłat – w jednym czasie RN „zaserwowała” nam trzy duże podwyżki z tytułu: FR 66%, eksploatacja 26% (suma z dwóch lat) i garaży o 460% (w niektórych w wypadkach nawet o 1000%)
- Zakres zaplanowanych prac remontowych.
Ad 1. Takie drakońskie podwyżki nie były podyktowane rzeczywistymi kosztami czy potrzebami mieszkańców tylko wynikały z przepłacania usług przez Zarząd, wprowadzenia kosztów zewnętrznych (np. II etap inwestycji), które nie są kosztami GZM, czy też akceptowanie bliżej nieokreślonych a wysokich wydatków takich jak: koszty poprzednich okresów, pozostałe usługi w tym koszty przeniesienia własności, materiały i przedmioty.
Ad 2. Z planu gospodarczego i finansowego na rok 2014, który po 9 miesiącach został w końcu opublikowany, wynika, że RN wraz z Zarządem zaplanowała m.in. takie remonty jak remont dachów w cenie 9 000 zł za klatkę czy też remont schodów wejściowych 9 225 zł. To niezbicie dowodzi, że obecna inwestycja dot. dachów w cenie 66 000***** plus odsetki jest wykonywany nie tylko bez uchwały Walnego, ale również niezgodnie z planem remontów przyjętym przez RN. Także remont schodów budzi duże kontrowersje, ponieważ nieruchomości mają pilniejsze potrzeby tak jak docieplenie budynków od fundamentów i parteru, czy wyeliminowanie wilgoci i pleśni w piwnicach.
Uważam to za duże nieporozumienie, że RN uchwala „jakieś tam sobie plany” bez konsultacji z mieszkańcami, bez ustalenia rzeczywistych potrzeb ich nieruchomości, i bez uchwalenie kierunków rozwoju działalności gospodarczej przez Walnego Zgromadzenia.
W tym miejscu należy zadać pytanie postawione przez Anię:
Kompromitacja czy celowe działanie?
Szanowni Państwo mam ogromną prośbę, abyście jutro złożyli swe mandaty i pozwolili nowo wybranej RN uporządkować nasze sprawy. Nie jest mi łatwo pisać te słowa, ponieważ z niektórymi z Was łączą mnie dobrosąsiedzkie stosunki, a wiadomo przecież, że dobry sąsiad to jak rodzina.
Autor: Czarek Meszyński
Polecam również post:
Sprawa ważna – Wybrać PRAWDZIWĄ Radę Nadzorczą
* Tak jak niegdyś posłanka Jakubowska wprowadziła zapis lub czasopism to na podobnej zasadzie dodano słowo może do Statutu § 47 ust.1: Rada Nadzorcza może powołać ze swego grona Komisję Rewizyjną oraz może powołać inne komisje stałe lub czasowe.
Związku z tym, że może, ale nie musi Komisja Rewizyjna nie była powoływana od 2 lat, co oznacza nieprzeprowadzanie kontroli, a tym samym nie wywiązywanie się z ustawowego obowiązku przez RN.
** Art 8 ust. 3 nakłada taki obowiązek na SM.
*** Plan remontów był w praktyce utajniony, dopiero zmiana porządku obrad (wniosek podpisany przez 32 członków) zmusiła Zarząd i RN do jego opublikowania na stronie Internetowej. Ze względu na jego nieczytelność (drobny druk, przy powiększeniu dane się rozmazują) – nawet szkło powiększające nie pomaga! – jest on dla większości z nas nadal „tajny”.
**** Spółdzielnia na głowie postawiona
***** Prace są finansowane w 20% ze środków własnych a w 80% z 3 kredytów z premią termomodernizacyjną w wysokości 476.000 pln – mail od Zarządu.
(12)Nie lubię tego!
(0)Ja poszukuję informacji… – Nr 65
Ja poszukuję informacji, gdzie znajduje się ekspertyza techniczna na podstawie, której została ustalona kolejność prac związanych z wymianą dachów.
Zgłaszałem ~6 lat temu problem z dachem u mnie (woda wlewała się do mieszkania), przyszli jacyś Panowie, mieli wrócić – ale oczywiście nie wrócili. Sprawę rozwiązałem połowicznie uszczelniając od wewnątrz (od strony ściany kolankowej i jej łączenia), woda już się nie leje, ale straty ciepła mam ogromne, ściana jest permanentnie lodowata.
Kolejna sprawa, o której pisałem do Spółdzielni kilkukrotnie to kwestia zamknięcia osiedla. Nie rozumiem idei opłacania ochrony, w przypadku gdy wjazd na osiedle jest otwarty, a co sprytniejsi kierowcy zrobili sobie skrót między Łodygową a Radzymińską, nie wspominając już o tym, że całe tabuny ludzi z poza osiedla mają klucze do furtki. Czy nie da się założyć zamków takich jak np. do śmietnika? Wtedy wystarczy skierować kamery z monitoringu na furtki zamiast na trawniki i ewentualnie jeżeli nasza osiedlowa młodzież będzie je niszczyć to po prostu obciążać rodziców kosztami napraw (dowód – nagranie z monitoringu – nie sądzę, żeby ktoś go podważał).
Tak samo uważam, że należałoby ujednolicić elektroniczne systemy kontroli dostępu – ten sam brelok/karta powinien służyć do otwierania furtek, bram i śmietnika – przecież obecnie można nadawać uprawnienia per karta/czytnik dla poszczególnych osób.
Wydaje mi się, że przy opłatach jakie ponosimy na utrzymanie naszego osiedla takie rozwiązanie jest wykonalne w perspektywie roku może dwóch.
Otwieranie osiedla dla osób z domków (szeregowców) za bramą uważam za paranoję – ten kto kupił tam nieruchomość powinien się liczyć z tym, że jedyny dojazd jest od strony ul. Łodygowej. A, że mieszka tam ktoś ważny – trudno, mało mnie to obchodzi, jeżeli mieszkańcy tych szeregowców będą partycypować w utrzymaniu części wspólnych osiedla – ogrodzenia, bramy, chodniki to proszę bardzo dajmy im klucze.
Ogólnie uważam, że na dzień dzisiejszy ochrona na naszym osiedlu jest zbędna, osiedle jest z dwóch stron całkowicie otwarte, jakakolwiek kontrola osób wjeżdżających ma miejsce tylko przy bramie głównej, a najlepiej strzeżonym obszarem jest śmietnik.
Autor: PawelB
(11)Nie lubię tego!(0)Wieczorowy prezes, nocne zarządzanie – Nr 64
Czy ktoś z nas by wsiadł do samolotu pasażerskiego pilotowanego hobbistycznie przez pilota, który postanowiłby sobie popilotować pomiędzy jedną a drugą pracą? Pytanie jest czysto retoryczne, ponieważ nikt z nas by z pewnością nie zaryzykował takiego lotu, ponadto taki pilot by nie został w ogóle w puszczony na pokład, gdyż prawo lotnicze na to nie pozwala.
A jak jest z naszym majątkiem? Według ostatniego bilansu wartość jego wyniosła 12 361 179,31 zł . Czy takim majątkiem można zarządzać wieczorowo, albo pomiędzy niedzielnym śniadaniem a obiadem?
Prezes Florczuk, która jest zatrudniona na pełny etat w europejskiej korporacji a do tego prowadzi aktywną, indywidualną działalność gospodarczą, czy może jeszcze zarządzać naszą spółdzielnią? Czy może scedować zarządzanie Spółdzielnią na obcy podmiot gospodarczy jakim jest Midem Sp. z o.o. – co zostało opisane:
Spółdzielnia z dysfunkcją
Odpowiedź brzmi: NIE
- Dlatego nie zgadzam się by moim majątkiem zarządzał „wieczorowy Prezes”.
- Nie zgadzam się by zarządzanie Spółdzielnią – niezgodnie z ustawą – powierzyć obcej firmie.
- Jako Współwłaściciel Spółdzielni nie wyrażam zgody na tajne protokoły z obrad organów spółdzielni, na tajne plany remontów, na „likwidację” komisji rewizyjnej, na przewłaszczenie kompetencji należących wyłącznie do Walnego Zgromadzenia przez RN i Zarząd. Nie zgadzam się na dysfunkcje jaka ogarnęła Spółdzielnię i na patologię.
Za autorką Anią pragnę powtórzyć:
Przecież stać Nas na stworzenie niezależnej i kompetentnej grupy, która pozwoli wyprostować wszystkie problemy i cieszyć się naszym osiedlem. To wyzwanie dla tych, którzy pragną zmian na lepsze i chcą w nich uczestniczyć. To praca dla tych, którzy kochają to Osiedle i chcą je ratować.
A od siebie dodam: stać nas w końcu na profesjonalnego prezesa, który będzie oddany naszym interesom i w pełni przez nas kontrolowany, który jako nasz pracownik będzie pracował dla nas i przez nas będzie rozliczany z wydanej każdej złotówki.
Czas na zmiany!
Autor: Czarek Meszyński
Post Scriptum
Szanowni Państwo, wieczorowo to można skończyć studia, lub w inny sposób uzupełnić wykształcenie. Hobbistycznie można zbierać znaczki…
Ale jednego jestem pewny, że na pewno nie można zarządzać majątkiem o wartości ponad 12 mln. złotych.
(7)Nie lubię tego!(3)Agawa – Nr 63
W dniu 1 października 2012 r. pani Agnieszka Florczuk rozpoczęła wykonywanie indywidualnej działalności gospodarczej pod nazwą Agawa Agnieszka Florczuk. Rozpoczęcie tej działalności zbiegło się ze zmianą zarządcy (07.2012) z Admus Sp. z .o.o., który został wybrany w konkursie na Midem Sp. z o.o. (była nazwa Marcel Serwis Sp. z o.o.). Zmiana Zarządcy odbyła się w bliżej nieznanych okolicznościach.*
Przeważająca działalność gospodarcza to: Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek.
CEIDG – Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej Rzeczpospolitej Polskiej (www.firma.gov.pl)
Niniejszy wydruk jest zgodny z art.38 ust. 4 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej z dnia 2 lipca 2004 r.
Rejestr przedsiębiorców jest jawny.
Autor: Czarek Meszyński
* Sprawozdanie Zarządu za rok 2011 i 2012
(7)Nie lubię tego!(2)W odpowiedzi Pani z Walnego – Nr 62
Na ostatnim Walnym Zgromadzeniu (17.062014) Pani, która przedstawiła się jako szefowa wszystkich księgowych w korporacji, a która prawem kaduka próbowała mi odebrać głos, zarzuciła mi, że w mojej Analizie posłużyłem się manipulacją, ponieważ zestawiłem skumulowaną stratę z przychodem z ostatniego roku.
Pragnę Panią poinformować, że taka metodologia jest zasadna, ze względu na fakt, że zarówno strata bilansowa i niedobory w GZM nie są pokrywane w następnym roku obrotowym. Taka polityka finansowa Spółdzielni jest niezgodna z ustawą. Ze względu na specyfikę spółdzielni mieszkaniowej (gospodarka zasobami mieszkaniowymi prowadzona jest bezwynikowo) przychód w danym roku nie jest w stanie pokryć skumulowanej straty i to w wysokości 412 tys. zł!
Jak mniemam ustawa o rachunkowości jest Pani dobrze znana, a zatem dobrze Pani wie, że informacja dodatkowa w sprawozdaniu finansowym powinna zawierać propozycję, co do sposobu pokrycia straty – art.48 ust.1 pkt.2, b). Niestety w sprawozdaniu Spółdzielni jej brakowało. Do wyłącznej kompetencji Walnego należy bowiem podejmowanie uchwał dot. pokrycia strat, taka uchwała nie zapadła z winy Zarządu i RN. Wykazywanie każdego roku dużej straty i nie pokrywanie jej a tylko „magazynowanie” to poważna nieprawidłowość w zarządzaniu spółdzielnią, która może doprowadzić do jej upadłości.
Dla każdego finansisty ostatnie sprawozdanie Spółdzielni ze względu na oczywiste błędy – wykazane w poprzednich moich postach – nadaje się tylko do kosza.
Proszę zwrócić uwagę tylko na jeden z nich, o którym jeszcze nie pisałem:
W sprawozdaniu za rok 2012 na str.9 czytamy: 802 – Fundusz zasobowy zmniejszenie wynika z odpisu umorzeniowego prawa wieczystego użytkowania gruntów – zgodnie z nowelizacją ustawy o rachunkowości oszacowana wartość prawa wieczystegoużytkowania gruntów w kwocie 718.536,00 zł, podlega umorzeniu w wysokości 5% rocznie .
W sprawozdaniu za rok 2013 na str. 8 (tabela) wartość prawo wieczystegoużytkowania nagle zmniejszyła się do kwoty 287 414,40 zł. Z pewnościom nie mamy tu do czynienia z umorzeniem na poziomie 5%.
Kompromitacja czy celowe działanie?*
Autor: Czarek Meszyński
*Cytat pochodzie:
Dzisiaj z ulgą przyjęłabym ich dymisję
(6)Nie lubię tego!(1)Opłata za garaż – Nr 61
Spółdzielnia w latach 2007 do 2013
wykazała następujące koszty poniesione z tytułu garaży:
- 2007 – zero
- 2008 – zero
- 2009 – zero
- 2010 – 2500,90
- 2011 – 2471,00
- 2012 – zero
- 2013 – zero
W ciągu 7 lat Spółdzielnia poniosła koszty związane z garażami w wysokości 4 971,90 zł. Całkowita powierzchnia garaży w budynkach i wolnostojących wynosi 1 507,06 m2. Łączny (7-letni) koszt przypadający na 1 m2 garażu wyniósł 3,30 zł, natomiast miesięcznie o,o4 zł.
Taki jest stan faktyczny: 4 grosze z 1 metra kwadratowego miesięcznie wydatkowała Spółdzielnia, a pobrała 1,20 zł. Co się stało z nadpłatą, sprawozdania Spółdzielni milczą na ten temat. Art. 4 ust 6 Prawo Spółdzielcze nie zezwala na swobodne wydatkowanie pobranych zaliczek, przeznacza się wyłącznie na cele określone przez składniki opłat.
W piśmie z dnia 25 marca 2014 r Zarząd stwierdził: Wzorem innych spółdzielni mieszkaniowych opłaty za garaże zostały skalkulowane wg. struktury kosztów (…). Tak jak wykazałem koszty związane z garażami wyniosły 4 grosze / 1 m2 miesięcznie, czyli są na poziomie symbolicznym, bezpośrednie koszty związane z eksploatacją wynoszą zero.
Na szczególną uwagę zasługuje stwierdzenie Zarządu: Wzorem innych spółdzielni mieszkaniowych…
podpowiem:
Zarząd może wprowadzić wzorem innych spółdzielni mieszkaniowych dodatkową jeszcze opłatę za CO i ciepłą wodę i będzie to tak samo zasadne jak wprowadzenie opłaty za eksploatację garaży.*
W piśmie z dnia 26 czerwca 2014 r. Zarząd podniósł następującą kwestię: (…) zmniejszenie udziału garaży w pokryciu kosztów, spowoduje zwiększenie udziału lokali mieszkalnych, ponieważ koszty muszą być pokryte w całości.**
Należy podkreślić, że zarówno powyższe stwierdzenie, jak również przedstawiona kalkulacja stawek eksploatacji 2014 lokale i garaże jest niezgodna z prawem, gdyż art. 4 ust. 4 pkt.1 i 2 uosm nakłada obowiązek na zarząd spółdzielni prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów. Taka kalkulacja winna być zrobiona dla każdej nieruchomości. Spółdzielnia z tego obowiązku się nie wywiązuje i wszystko rozlicza na zasadzie „wspólnego” worka.
Wnioski:
- Absurdalność wyliczeń i argumentacji Zarządu przy pełnej aprobacie RN polega na tym, że Spółdzielnia podniosła opłaty za garaże nawet o 1000 % przy supersymbolicznych rzeczywistych kosztach poniesionych na poziomie 4 grosze z 1 m2 i przy braku rozliczenia się z pobranych zaliczek w wysokości 152 528,94 od 2007 r.
- Doprowadzenie do degradacji garaży poprzez zaniechanie jakichkolwiek napraw i remontów. Został naruszony w stopniu poważnym obowiązek wynikający z Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. art. 185 utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczaniem.
Autor: Czarek Meszyński
Post Scriptum
Zarząd wyliczył wirtualne miesięczne koszty mojego garażu wraz z piwnicą na kwotę 186,82 zł (bez ogrzewania, wody, sprzątania, konserwacji i remontów) Za inną nieruchomość – apartament w Kołobrzegu 54 m2 – płacę 209 zł wraz z ogrzewaniem i ciepłą wodą, sprzątaniem, remontami itd.
Zamiast komentarza fragment tekstu piosenki Andrzeja Mogielnickiego:
Coś się pokręciło…
Pokreciło mi się w głowie
Od wydarzeń i od dat
Niech mi wreszcie ktoś odpowie
Kto zwariował – ja czy świat?
Ostatni wers należało zmienić: Kto zwariował ja czy spółdzielnia? – co prawda nie ma tu rymu, ale jest rzeczywistość.
*Błąd w argumentacji Zarządu polega na tym, że inne spółdzielnie ponoszą rzeczywiste koszty z garażami, a w zasadzie z podziemnymi miejscami parkingowymi w postaci: energii elektrycznej, sprzątania, konserwacji bram, wentylacji, malowania itd.
Dla osób niemieszkających na naszym osiedlu a odwiedzających nasz blog spieszę poinformować, że każdy lokal mieszkalny ma oddzielny piec gazowy dostarczający CO i ciepłą wodę; rachunki płacone są indywidualnie.
**Bardzo wysokie koszty zarządu nieruchomością wspólną wynikają z przepłacania usług, wprowadzania niezasadnych kosztów, niezgodnie z prawem ewidencjonowanie kosztów na zasadzie „wspólnego worka”, a w naszym przypadku jest to worek bez dna i pospolita niegospodarności.
(8)Nie lubię tego!(1)Dzisiaj z ulgą przyjęłabym ich dymisję – Nr 60
Z pewnością ten blog nie jest zachęta dla zainteresowanych zakupem mieszkania na naszym osiedlu, ale tylko upublicznianie faktów daje szanse na zmiany.
Z uwagi na nieobecność na najbliższym WZ, chciałabym wyrazić swoją opinię.
Swego czasu kibicowałam p. Agnieszce Florczuk, p. Dorocie Kozielskiej i p. Michałowi Starzewskiemu w przejęciu zarządzania po poprzedniej Prezes. P. Agnieszka Florczuk zatrudniona wówczas w firmie zarządzającej DTZ, jako profesjonalny zarządca budziła we mnie nadzieje na bezpieczny, zdrowy dom i optymalne stawki czynszowe. Zdrowy i bezpieczny dom, bo to mój majątek, a optymalny czynsz, bo ten Zarząd to nie nowicjusze.
Dzisiaj z ulgą przyjęłabym ich dymisję. I mówię to, bez szczegółowego wnikania w bilanse spółdzielni, bo na tym się nie znam, ale na podstawie obserwacji zdarzeń dotyczących bezpośrednio mojej nieruchomości. Nasze nieszczęście polega na tym, ze jesteśmy Spółdzielnią, pokomunistycznym tworem, ze skomplikowanym prawem, co wykorzystują kolejne Zarządy. Im sprytniejsze, tym sprawniej im to idzie. Jeżeli ktoś określa nas filantropami czy matołkami, to….niestety ale ma racje i to bardziej ze wskazaniem na matołków.
Po trzech latach mamy w składnikach czynszu, zależnych od Spółdzielni, jedne z najwyższych opłat eksploatacyjnych w Warszawie, w tym bezpodstawnie zawyżone opłaty za zarządzanie. W Warszawie jest 300 firm zarządzających,
te stawki to kompromitacja lub celowe działanie.
W 2012 r na burzliwym WZ, podjęliśmy uchwałę o sprzedaży w drodze przetargu, działek budowlanych 46 i 47, wypowiadając jednocześnie umowy dotychczasowym zainteresowanym kupcom. Po czym Zarząd wspomniany przetarg unieważnił, pod pretekstem nieznajomości stanu prawnego działek a dokładnie konieczności opłacenia podatku od zmiany przeznaczenia użytkowania i podatku VAT od sprzedaży. A 24 stycznia 2014 r zamieścił informację o zaproszeniu do współinwestycji na tychże działkach z terminem składania ofert do 15 lutego2014!
Ale nie przypominam sobie, abyśmy, jako WZ podejmowali jakakolwiek uchwałę o współinwestowaniu. Niewiedzę Zarządu w kwestii stanu prawnego tego gruntu również całkowicie wykluczam. Zarząd działał ze wsparciem p. Radcy Prawnego Jarosława Makucha, przy czym przygotowując uchwały, pozwolenie na budowę czy przetarg, musiał zapoznać się z umową dzierżawy gruntu, tym bardziej, ze zarówno p. Florczuk jak i p. Starzewski kontynuowali działalności zarówno jako członek Zarządu jak i RN.
Nieruchomości z wadą prawną sprzedaje się zazwyczaj poniżej ceny rynkowej. Sprzedając w 2012 r działki po proponowanej wówczas cenie, otrzymalibyśmy ok. 650 tys zł.
Dzisiaj mamy tylko ryzyko współinwestycji, o której zadecydowano bez naszej zgody i wiedzy, i o której nic zupełnie nie wiemy.
Kompromitacja czy celowe działanie?
Kto poza developerem zarobi na tej współinwestycji?
Na mojej klatce naprawiono opaski okienne, naprawa polegała na prawidłowym, zgodnie ze sztuką budowlaną,wypoziomowaniu kąta nachylenia, bo wykonawca ocieplenia zapomniał użyć poziomicy i woda spływała w przeciwnym kierunku aniżeli powinna. Zlecenie wykonano, wykonawcą była firma EXPERT VOLTBUD, czyli dawny Voltbud, ten sam, który ocieplał nasze budynki, a właściwie, we współdziałaniu z poprzednią p. prezes Ewa Dąbrową doprowadził je do degradacji. To ten sam, którego robotnicy w reakcji na moja reklamacje, skacząc po naszym dachu jak po trampolinie, próbowali udowodnić, ze woda pod styropianem jest za przyczyną nie tylko ich partactwa ale również dziurawego od tego momentu dachu.
Zlecenie wykonano nie w ramach zadośćuczynienia, ale za następujące kwoty: 5 opasek – 5 928, 60 zł, podnośnik 984,00zł, uszczelnienie rynny 3 780,00 zł.
Firma Extra Voltbud na swojej stronie internetowej wymienia wiele zrealizowanych inwestycji, w tym bliźniaki na Korsarskiej ale nie chwali się ociepleniem naszego osiedla, a szkoda, bo to byłaby właściwa dla niej rekomendacja. W moim mniemaniu, ta firma nie powinna mieć nawet prawa dotykania naszych budynków.
Kompromitacja czy celowe działanie?
Na ostatnim WZ, p. Dorota Kozielska wówczas przewodnicząca RN złożyła wniosek o prawo przechodu i przejazdu dla mieszkańców sąsiedniego osiedla domków z Wolińskiej 20. Wniosek poparła p. prezes Agnieszka Florczuk z sugestią, aby przejazd odbywał się zamkniętą dotychczas brama na ul. Wolińskiej przy placu zabaw. Brama na ul. Wolińskiej nigdy i dla nikogo nie była jeszcze otwarta, odkąd tu mieszkam, tzn od 1995 r., bo byłoby to zaproszeniem dla całej dzielnicy, i żeby Prezes osiedla występował z takim wnioskiem? Przeciwko interesom mieszkańców swojego??? osiedla?
Kompromitacja czy celowe działanie?
A może jedno i drugie, bo jak chodzą słuchy na osiedlu domków mieszka ktoś ważny z Urzędu czy tez rady Gminy Targówek a p. Dorota Kozielska, w czerwcu, czyli krótko przed zgłoszonym wnioskiem została świeżo nominowanym wiceburmistrzem ds. kultury.
Od kilku ostatnich lat mamy nieprzerwanie zagrzybiałe, wilgotne piwnice. Spółdzielnia nic z tym nie robi, w oczekiwaniu na kanalizację deszczową czy remont Łodygowej. A może się mylę, może czeka na katastrofę budowlaną? W każdym razie traktuję to jako rażące zaniedbanie.
Niektóre rynny spustowe z dachu naszego budynku kończą się bezpośrednio przy ścianie fundamentowej. Niektóre, w liczbie mnogiej, wkopane pod gruntem, skupiają się w jednym punkcie, bez dalszego drenażu i możliwości odpływu, zalewając piwnice.
Nikt nie pomyślał, ze regulacja odpływu wody deszczowej to wymóg dla suchych piwnic.
A może warto wrocić do oryginalnego projektu Dolcanu i w słynnym już miejscu planowanej plantacji pomidorów zrobić sadzawkę, tak jak było w projekcie? Pozwoliłoby to osuszyć Wilków Morskich.. A drugą sadzawkę na części placu zabaw, przenieść dwie huśtawki i ogrodzić jeden bok? A może warto zamiast kostki chodnikowej na długości garaży na Wolińskiej zrobić płyty ażurowe, aby osuszyć Wolińską ?
Tu mi brakuje celowego działania, brakuje nawet pomysłu, a to już kompromitacja, bo uderza w nasze fundamenty.
Z uznaniem podziwiałam, z jakim pietyzmem robiono dach na Wolińskiej 15, 17. Ale pozostałym adresom już nie zazdroszczę. Zarząd może tłumaczyć, ze to ta sama firma, nie wiem, może warto przeczytać uchwałę dotyczącą wyboru wykonawcy, ale widać znaczną różnice w jakości prac, nawet w jakości zaplecza.
Czyżby powtarzał się scenariusz z ocieplenia? Wystarczy przyjrzeć się niektórym klatkom, niektórym połowom klatek, tam, gdzie mieszkają zasłużeni dla poprzedniej prezes jak np. Wyspowa 11, Wolińska 17, Wyspowa 31 czy Uznamska 32. Na klatce p. Moskwy nie ma zacieków, korozji biologicznej, jest dobry tynk. Pan Michał Starzewski, odkąd sięgam pamięcią był we władzach Spółdzielni, naprzemiennie RN i Zarząd. Swoje doświadczenie zdobywał przy p. Ewie Dąbrowie. Dla „swoich” robimy dobrze, dla innych jakkolwiek.
I nie przemawia przeze mnie zazdrość, ale świadomość, ze do tych zrobionych nie lepiej a należycie, dopłacają ci, którym spartaczono. A to jest nasz majątek.
Zamkniecie osiedla. Szkoda, ze w piśmie o zmianie porządku obrad zabrakło tego punktu. Może jednak Zarząd zechce się wypowiedzieć, bo według zapowiedzi p. Prezes z ostatniego WZ wszystkie zgody są. Na co zatem czekamy?
Wybory do Rady Nadzorczej. Nadzór, jak sama nazwa wskazuje raczej niemożliwy jest w wykonaniu przyjaciółki z piaskownicy, jak to było do tej pory, zawsze istnieje ryzyko, ze mogłyby się wzajemnie po obrażać.
Niemożliwy jest też w wykonaniu członka rady, który szczerze przyznał się na ostatnim WZ, ze nie miał pojęcia, o remontach na swojej klatce, na niebagatelna kwotę kilku tysięcy złotych.
Może potraktujmy te wybory serio. Przecież stać Nas na stworzenie niezależnej i kompetentnej grupy, która pozwoli wyprostować wszystkie problemy i cieszyć się naszym osiedlem. To wyzwanie dla tych, którzy pragną zmian na lepsze i chcą w nich uczestniczyć. To praca dla tych, którzy kochają to Osiedle i chcą je ratować
Stawiajmy na uczciwość i etykę, na nasze dobre imię, bo wszyscy się przecież znamy. Cwaniactwo i chciwość niech rządzi w korporacjach.
Autorka: Ania
(16)Nie lubię tego!(1)Tereny wspólnego użytku – Nr 59
Zgodnie z art. 4 ust. 2 uosm: Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiacych mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniem statutu.
Innymi słowy opłaty naliczane przez Spółdzielnie powinny obejmować tylko i wyłącznie następujące składniki:
- eksploatacją i utrzymaniem lokali – w naszym przypadku jest tylko rozliczenie wody i śmieci, pozostałe opłaty jak za energię, CO i podgrzanie ciepłej wody właściciele wnoszą bezpośrednio do dostawców,
- utrzymanie nieruchomości wspólnych – tj. sprzątanie, konserwacja, przeglądy, wspólna energia elektryczna,*
- eksploatacja i utrzymanie nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni – tj. lokali wynajmowanych (Spółdzielnia nie jest właścicielem lokalu), terenów w postaci ciągów komunikacyjnych placu zabaw i boiska.**
Zapis w Statucie § 67 ust. 7 doprecyzowywał koszty eksploatacyjne, które obejmują:
- administrowania nieruchomością,
- koszty z tytułów: dostawy energii elektrycznej pomieszczeń i terenów wspólnego użytku, dostawy gazu, wody i odprowadzania ścieków,
- wywozu nieczystości,
- konserwacji domofonów,
- koszty ochrony osiedla,
- użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości,
- odpisy na fundusz remontowy Spółdzielni,
- koszty ubezpieczenia.
W Statucie występuje termin tereny wspólnego użytku i Statut precyzyjnie określił koszty związane terenami wspólnego użytku tj.: ciągów komunikacyjnych, utrzymaniem zieleni, boiska, placu zabaw, śmietnika.
Zgodnie z podjętą uchwała Rady Nadzorczej uchwała nr 1 z dnia 25 maja 2009 r. dot. przystąpienia do realizacji budowy domów w zabudowie bliźniaczej na działkach nr 46 i 47 zostały one wyłączone z terenów wspólnego użytku i stały się działkami inwestycyjnymi; zgodnie z obowiązującymi przepisami koszty związane z nimi nie stanowią składnika opłat wnoszonych przez mieszkańców z tytułu eksploatacji.
W związku z tym, że Zarząd pod pretekstem*** nie posiadania (aktualnego) pozwolenia na budowę odstąpił od umów na wybudowanie 2 bliźniaków pieniądze uzyskane z zaliczek na wkłady budowlane zostały Inwestorom zwrócone. Ponieważ koszty związane z budową zostały poniesione przez Spółdzielnie i nie zostały zapłacone poszkodowane firmy złożyły pozew przeciwko Spółdzielni.
Koszty jakie zostały poniesiony tytułem inwestycji budowlanej według Bilansu wyniosły 100 164,40 zł, a według sprawozdania Zarządu 113 000 zł.
Ponieważ budowa nie została sfinansowana z wkładów budowlanych (zgodnie z cytowaną uchwałą RN nr 1) tylko z zaliczek pobranych z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego doszło do poważnego naruszenia prawa wynikających z art. 4 ust 6: Opłaty, o których mowa 1-2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach.
Ze względu na okoliczności, że doszło do nielegalnego finansowania budowy**** Zarząd pod pretekstem rozliczeń z domkami wprowadził do Statutu zapis: oraz koszty inwestycji w tereny zewnętrzne. Była to próba, zresztą sprzeczna z ustawą (art 42 § 2 Prawo Spółdzielcze: Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna), legalizacji wydanych naszych pieniędzy na nieudaną inwestycję budowlaną.
Zarząd we Wniosku do WZ sprawie zmiany w Statucie podnosi następującą kwestię: Pozycja ta jest odpowiednikiem funduszu remontowego dla budynków i dotyczy remontów i ulepszeń na nieruchomościach niezabudowanych osiedla Spółdzielni (…)
Po pierwsze: ustawodawca nie przewidział potrzeby tworzenia funduszu remontowego na tereny wspólnego użytku, na których znajdują się ciągi komunikacyjne, plac zabaw itd. Tereny wspólne nie wymagają remontu tylko utrzymania i eksploatacji. Pozycja eksploatacja w opłatach pokrywa te wydatki. Wprowadzenie dodatkowej opłaty jest niezgodne z ustawą. Ponadto tworzy niebezpieczny precedens, że pod jakimkolwiek pozorem będzie można wprowadzać nowe składniki opłat niezgodnie z ustawą.
Po drugie: termin nieruchomości niezabudowane (tak samo jak tereny zewnętrzne) jest terminem zbyt szerokim i niedoprecyzowanym i może powodować nakładanie dodatkowych opłat, które będą związane z utrzymaniem terenów nie wchodzących w skład terenów wspólnych Osiedla tak jak działki inwestycyjne nr 46 i 47 czy też terenów leżących poza terenem Osiedla.
Po trzecie: nakłady poniesione na rozgrodzenie a następnie zamknięcie Osiedla (co Zarządowi nie udało się dokonać od 2011 r.) są to inwestycje a nie remonty i miały być finansowane zgodnie z uchwałą RN nr 1 ze sprzedaży działek). Decyzja i inwestycjach nie leży w kompetencjach Zarządu.
Po czwarte: nie jest prawdą jak twierdzi Zarząd,
że usuniecie ze Statutu pozycji inwestycji w tereny zewnętrzne pociągnie za sobą poważne konsekwencje finansowe, ponieważ nie będzie technicznej możliwości (…) rozliczania kosztów remontów infrastruktury zewnętrznej,
ponieważ koszty związane z terenami wspólnymi są rozliczane na podstawie umów cywilno-prawnych z domkami zgodnie informacją Zarządu:
Koszty miesięczne terenów zewnętrznych zostały oszacowane na 21.000 zł i podzielono na 180 lokali (143 mieszkania i 37 domów) = 117 zł na lokal domy płaca 117 zł + 62,50 zł za ochronę = 179,50 zł miesięcznie/dom część przypadająca na mieszkania została podzielona wg mkw powierzchni mieszkań i przypisana do mieszkań.
Wykreślenie ze statutu inwestycje w tereny zewnętrzne niczego nie zmieni w rozliczeniach z domkami ponieważ koszty są związane z terenami wspólnego użytku a taki termin już się znajduje w Statucie.
Konkluzja: Inwestycje w tereny zewnętrzne, czy proponowany przez Zarząd remonty i ulepszenia na nieruchomościach niezabudowanych jest zapisem niezgodnym ustawą. Spółdzielnia nie ma podstaw do pobierania opłat z tego tytułu tak samo jak w innych spółdzielniach wprowadzono bezprawne zapisy do statutów na podstawie których inwestowano w rurociągi naftowe czy papiery wartościowe.
Pomimo wprowadzenia dodatkowego składnika opłat w postaci inwestycje w terenu zewnętrzne naliczenia z tytułu przychodu w GZM systematycznie spadają:
- 2011 – 1 189 956,30
- 2012 – 1 124 532,37
- 2013 – 1 110 060,99
Autor: Czarek Meszyński
*Art. 4 ust. 4 pkt.1 i 2 uosm nakłada obowiązek na zarząd spółdzielni prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów. Spółdzielnia z tego obowiązku się nie wywiązuje i wszystko rozlicza na zasadzie „wspólnego” worka.
**objęte są umową użytkowania wieczystego nr 501/94 zawartą w dniu 28/01/1994 na okres 40 lat; działki, na których znajduje się plac zabaw i boisko użytkowane są niezgodnie z umową użytkowania wieczystego – zgodnie zapisem w umowie powinny być wybudowane pawilony usługowe.
*** Sprawozdanie Zarządu za rok 2012 pkt 3.3.4 W związku z faktem iż na dzień 30.04.2012 Spółdzielnia nie posiadała pozwolenia na budowę Zarząd nie mógł podpisać przyrzeczonych umów o wybudowanie domów i odstąpił od tych umów.
Decyzją 78/T/12 z dnia 5.06.2012 został zatwierdzony zamienny projekt budowlany i udzielam pozwolenia na budowę.
Od odstąpienia od umów do uzyskania pozwolenia na budowę minął nieco więcej niż miesiąc (35 dni).
**** W sprawozdaniu RN za okres 17.06.20111 do 31.05.2012 r. pkt.8 czytamy: Na wniosek Zarządu udzielenie zgody na czasowe przeksięgowanie środków z funduszu zasobowego na fundusz związany z inwestycją w celu uregulowania zobowiązań względem architekta.
Wszystko wskazuje, że doszło prawdopodobnie do poświadczenia nieprawdy, ponieważ sprawozdania finansowego tego nie potwierdzają. Pomniejszenie funduszu zasobowego wynikało: z odpisu umorzeniowego prawa wieczystego użytkowania gruntów – zgodnie z nowelizacją ustawy o rachunkowości oszacowana wartość prawa wieczystego użytkowania gruntów w kwocie 718.536,00 zł, podlega umorzeniu w wysokości 5% rocznie – inf. dodat. za rok 2012.
(5)Nie lubię tego!(0)Spółdzielnia na głowie postawiona – Nr 58
Zgodnie z obowiązującym prawem spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi działalność m.in. według następujących zasad:
- Walne – do kompetencji należy uchwalania kierunków rozwoju działalności gospodarczej (…) art 38 § 1 pkt. 1 Prawo Spółdzielcze
- RN – do kompetencji należy uchwalanie planów gospodarczych (…) – art 46 § 1 pkt.1 Prawo Spółdzielcze
- Zarząd – do kompetencji należy sporządzanie projektów kierunków rozwoju działalności gospodarczej (…) oraz wieloletnich i rocznych planów działalności gospodarczej – § 51 ust. 3 pkt 3 Statut.
A to w naszym przypadku oznacza:
Walne uchwala, że z uwagi na stan techniczny dachów, Zarząd i RN są zobowiązane dokonać w okresie najbliższych trzech lat remontu dachów w postaci docieplenia, usunięcia wciekania wody pod elewację wymianę poszycia miękkiego oraz blachodachówki itd. To stanowi podstawę dla Zarządu, do przygotowania projektu jak zamierza, kiedy i za co wykonać tę uchwałę, a RN ma to „przerobić” i zatwierdzić konkretny plan działania dla Zarządu.
Konkluzja
Jeżeli Walne nie podjęło uchwały o remoncie (termomodernizacji) dachów*, to aby być w zgodzie z prawem, nikt bez takiej uchwały nie może jej zacząć!
W Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze” mamy całkowicie odwróconą, bezprawną strukturę działania:
Zarząd podejmuje decyzję o inwestycji/remoncie i zaciąga kredyt, Rada Nadzorcza post factum legalizuje działanie Zarządu, a Walnemu przedstawia się szczątkowe informacje.**
Taka sytuacja świadczy o głębokiej dysfunkcji Spółdzielni i całkowitej niekompetencji jej organów. Za ten stan rzeczy oczywiście odpowiedzialne są zgodnie z literą prawa Rada Nadzorcza i Zarząd. Nie są to bezosobowe organy – za nimi kryją się konkretne postacie:
Dorota Kozielska – Przewodnicząca RN do 31.08.2014,
Agnieszka Florczuk – Prezes Zarządu
Autor: Czarek Meszyński
* W piśmiennictwie ocieplenie dachów (termomodernizacja) i w orzecznictwie sądowym kwalifikowane jest jako inwestycja a nie remont.
** W latach 2007 – 2012 były przedstawiane szczegółowe plany remontów i plany finansowy, a następnie zatwierdzane przez Walne,
w roku 2013 – plan finansowo-gospodarczy nie został przygotowany przez Zarząd,
w roku 2014 – plan finansowo-gospodarczy został utajniony przed Walnym (17.06.2014)
Autor pragnie złożyć podziękowania za konsultacje i merytoryczne wsparcie Marcusowi z TEMIDY contra SM.
(9)Nie lubię tego!(3)Niekompetentna RN – Nr 57
W dniu 6 października 2011 r. uchwałą Rady Nadzorczej został przyjęty nowy regulamin Zarządu, który dawał uprawnienia Zarząd do zaciągnięcia kredytu do kwoty 500 tys. zł – § 5 pkt 2.
Uchwalenie takiego regulaminu było sprzeczne z ówczesnym Statutem § 60 i z Prawem Spółdzielczym art. 38 § 1 pkt. 7. Rada Nadzorcza wykazała się niekompetencją i nieznajomością prawa. Zmiana regulaminu nastąpiła tuż po odwołaniu poprzedniej Prezes Spółdzielni.
Mamy następującą sekwencję zdarzeń:
- 6.10.2011 – zmiana regulaminu – nadano uprawnienia Zarządowi do zadłużania Spółdzielni do 500 tys. zł,
- 13.06.2013 – Uchwała nr 9/WZ/13/06/2013 zmieniono treść Statutu § 60 (dając uprawnienia Zarządowi do zadłużania Spółdzielni do 500 tys. zł) argumentując, że zmiana jest formalna bo to już regulamin umożliwia; zatajono przed Walnym Zgromadzeniem fakt, że regulamin był uchwalony niezgodnie z prawem,
- 2013 – Zarząd i RN nie wywiązuje się ze swoich ustawowych i statutowych obowiązków, plany gospodarcze nie zostały uchwalone,
- 22.08.2013 – Zarząd podjął uchwałę nr 1/08/2013 w sprawie wyboru wykonawcy remontu dachów budynków Wolińska 15 i 17; podjęcie tej uchwały było nielegalne,* ponieważ Walne nie uchwaliło kierunków rozwoju działalności gospodarczej, a RN nie uchwaliła planów gospodarczych – sprawozdanie Zarządu za rok 2013 pkt.22,
- 2014 zima – Zarząd zaciąga kredyt o wartości 476 tys. zł z premią termomodernizacyjną,
- 2014 wiosna – Zarząd przystępuje do inwestycji ocieplenia dachów.
Z powyższego wynika, że organy spółdzielni w postaci Zarządu i Rady Nadzorczej już w roku 2011 przystąpiły do odebrania ustawowych i wyłącznych właściwości Walnego Zgromadzenia nadając temu formę pseudo-legalizacji prawnej.
Na uwagę zasługuje pkt. 6 sprawozdania RN za okres 17.06.2011 do 31.05.2012, w którym m.in. czytamy: Opracowanie przez Komisję do spraw regulaminów i Statutu (…), wykreślającego punkty sprzeczne z Prawem Spółdzielczym i Statutem.
RN z całą pewnością wprowadziła do regulaminu Zarządu punkt sprzeczny ze Statutem i Prawem Spółdzielczym. Pisemne deklarowanie jednego a w prowadzanie w czyn czegoś zupełnie innego to nie tylko hipokryzja. ale przede wszystkim nadużycie zaufania jakim została obdarzona Rada Nadzorcza i Zarząd przez Spółdzielców.
W latach 2011 do 2014 Spółdzielnia wydała/wyda na obsługę prawną kwotę sięgającą blisko 90 tys. zł. Czy jest to możliwe, że przy tak wysokiej, wydanej kwocie organy spółdzielni posiadają tak niską znajomość prawa i popełniają tak kardynalne błędy?
Autor: Czarek Meszyński
* Zarząd art. 48 § 2 Prawo Spółdzielcze: Podejmowanie decyzji niezastrzeżonych w ustawie lub statucie innym organom należy do zarządu.
(7)Nie lubię tego!(2)
Najnowsze komentarze