Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a prawo do gruntu – Nr 36 (130)
W dniu 24 maja 2013 roku Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów rozpatrywał przedstawione mu przez Prokuratora Generalnego zagadnienie: Czy dopuszczalne jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste? W odpowiedzi Sąd Najwyższy podjął uchwałę:
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.
Sąd Najwyższy dokonał szczegółowego przeglądu dotychczasowych orzeczeń, w których prezentowano sprzeczne poglądy. Ostatecznie Sąd Najwyższy uznał jednak, że tworzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w razie nieprzysługiwania spółdzielni mieszkaniowej własności (współwłasności) gruntu lub prawa użytkowania wieczystego jest niedopuszczalne. Dotyczy to zarówno bezpośredniego utworzenia tego prawa (przez umowę członka ze spółdzielnią, tzw. przydział), jak i przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sąd Najwyższy powołał się tu m.in. na konstytucyjną ochronę prawa własności (art. 64 Konstytucji RP). Odmienne stanowisko prowadziłoby do naruszenia ogólnych reguł ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość. Doszłoby bowiem do ustanowienia takiego prawa bez udziału właściciela nieruchomości gruntowej. Pojawiałoby się także realnie zagrożenie bezpieczeństwa obrotu prawnego, gdyż obrót takim prawem – także ujawnionym w księdze wieczystej – nie byłby powiązany ze statusem własnościowym gruntu, na którym spółdzielnia wzniosła budynki mieszkaniowe i dokonała – w jej przekonaniu i przekonaniu członka – skutecznych „rozporządzeń rzeczowych”.
Sąd Najwyższy dopuścił jednocześnie możliwość powstania „ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu”. O ekspektatywie mówimy wtedy, gdy dana osoba dopiero oczekuje na powstanie prawa definitywnego, ale stan tego oczekiwania zasługuje już w pełni na ochronę prawną. Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powstaje po złożeniu wniosku przez uprawnionego i zawarciu umowy o przekształcenie. Uzyskanie przez spółdzielnię tytułu prawnego do nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, to ostatni etap, który umożliwia definitywne powstanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Taka sama konstrukcja ekspektatywy znajdzie zastosowanie również w przypadku umowy (przydziału), zawartej poza procedurą przekształcenia.
Co istotne, uzyskana ekspektatywa jest zbywalna i dziedziczna. Nie jest natomiast możliwe założenie księgi wieczystej dla samej ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 roku, sygn. akt III CZP 104/12, www.sn.pl
(6)Nie lubię tego!
(0)Własność czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? – Nr 35 (129)
Czytelnik zamierza kupić mieszkanie. Pyta, czy warto decydować się na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy lepiej na odrębną własność, gdy cena mkw. jest podobna?
Od 2004 r. obowiązuje zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nadal przysługuje jednak ono osobom, na rzecz których ustanowiono je przed tą datą i w związku z tym funkcjonuje w powszechnym obrocie. Na jego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia, tj. prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania nim.
Co istotne, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obejmuje więc możliwość wynajęcia lokalu lub oddania go w bezpłatne korzystanie. Prawo to (w przeciwieństwie do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu) jest też prawem zbywalnym. Oznacza, że podlega zarówno egzekucji, jak i dziedziczeniu. Można zapisać je w testamencie, przekazać w formie darowizny czy obciążyć hipoteką. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga formy aktu notarialnego. Uprawnienia wynikające z tytułu prawa odrębnej własności i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na pierwszy rzut oka wydają się więc podobne. Czy zatem różnice są tak istotne, by starać się o nabycie odrębnej własności?
Własność jest najszerszym i podstawowym prawem rzeczowym, pozwalającym właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z pominięciem innych osób. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy natomiast do kategorii ograniczonych praw rzeczowych, tzw. praw na rzeczy cudzej. Pomimo wynikających z niego szerokich uprawnień właścicielem mieszkania pozostaje spółdzielnia. Jedynie prawo odrębnej własności daje tytuł własności zarówno do lokalu, jak i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej. Nabywając odrębną własność, stajemy się pełnoprawnymi właścicielami mieszkania, a także proporcjonalnej części gruntu oraz budynku, w którym to mieszkanie się znajduje.
W życiu codziennym różnica co do tytułu prawnego daje się odczuć m.in. w kwestii wykorzystania lokalu. Przeznaczenie go na cele niemieszkaniowe, w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, będzie wymagało zgody spółdzielni. Przy odrębnej własności taka zgoda, ani nawet poinformowanie spółdzielni, nie jest wymagane. Warto na to zwrócić uwagę, gdy planujemy rozpocząć działalność gospodarczą. Łatwiej także uzyskać kredyt lub pożyczkę, której zabezpieczeniem jest własne mieszkanie. Nie każdy bank jest skłonny udzielić kredytu pod zabezpieczenie oparte na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Wyodrębniony lokal nie może też nigdy zostać obciążony hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. Właściciel mieszkania nie odpowiada więc za długi spółdzielni.
Należy jednak pamiętać, że odrębna własność lokalu to nie tylko zalety. Wyodrębnieniu prawa własności, z mocy prawa towarzyszy powstanie wspólnoty mieszkaniowej. Nie znika więc kwestia zarządu nieruchomością wspólną.
Praktyka pokazuje, że w wielu wspólnotach trudno o jednomyślność czy nawet kompromis. Właściciel mieszkania zobowiązany jest ponadto bezpośrednio opłacać podatek od nieruchomości. Jest możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność, co nie jest procesem bardzo kosztownym.
Autor: Aleksander Grabecki, prawnik
Warto wiedzieć
- Prawo własności jest mocniejszym prawem do nieruchomości niż własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Własność mieszkania wiąże się z ustanowieniem udziałów w nieruchomości wspólnej. Zapewnia właścicielowi większy wpływ na kwestie zarządzania, eksploatacji i przeprowadzania inwestycji w budynku.
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. W jego przypadku właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia. Oznacza to m.in. konieczność uzyskania jej zgody w przypadku zmiany przeznaczenia lokalu.
- Przy rozważaniu kupna podobnego lokalu we wspólnocie lub w spółdzielni nie warto zakładać z góry, że jedna z form zarządzania nieruchomością jest lepsza. Warto się przyjrzeć funkcjonowaniu i kondycji finansowej konkretnej wspólnoty albo spółdzielni.
http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/1080238.html
(6)Nie lubię tego!(0)Śmietnik – Nr 34 (128)
W kwestii śmietnika, to po upływie siedmiu miesięcy od ostatniej publikacji nic się nie zmieniło. Jak był bajzel tak jest. Zmieniła się firma zarządzająca Spółdzielnią, administrator, ekipa sprzątająca, a śmietnik constans.
Zdjęcia wykonane w marcu 2015 r.
Zgodni z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2001 r. § 24. pkt. 1 i 2 Na terenach niezurbanizowanych dopuszcza się stosowanie zbiorników na odpady stałe, przystosowane do okresowego opróżniania (…) Zbiorniki powinny mieć nieprzepuszczalne ściany i dno, szczelnie przykryte z zamykanym otworem wsypowym (…).
Innymi słowy, na wsi pojemniki muszą mieć zamknięte klapy, a w mieście nie. Skądinąd takie podejście wydaje się słuszne, na terenach niezurbanizowanych powietrze powinno być czyste, a w mieście i tak to nie ma znaczenia – jeszcze jeden dodatkowy smrodek nikomu nie zaszkodzi.
Kompostownik na odpady ulegające biodegradacji i pojemniki na segregowane odpady – marzec 2015 r.
Jak widać na załączonych zdjęciach, wszystkie klapy zgodnie z rozporządzeniem MIR są zamknięte; w mojej Leśniczówce musi być świeże powietrze. W altanie śmietnikowej panuje porządek – zarząd właścicielski, a nie przymusowy!
Autor: Czarek Meszyński
(12)Nie lubię tego!(2)W spółdzielni drogo musi być! – Nr 32 (126)
Oto 7 powodów, dlaczego w spółdzielni musi być DROGO:
- Spółdzielni prowadzi księgowość pełną, a nie uproszczoną tak jak wspólnoty.
- W spółdzielni dodatkowo występuje organ – Rada Nadzorcza, którą również należy obsługiwać.
- Spółdzielnie funkcjonują głównie w oparciu o regulaminy, w każdej możliwej materii, prawidłowość naliczeń czy innych decyzji zarządczych zależy od prawidłowości sporządzonych regulaminów. Natomiast ustawa o własności lokali nie uzależnia prawidłowości funkcjonowania wspólnoty, czy też podejmowania uchwał np. planów gospodarczych od istnienia regulaminów. A to oznacza, że w spółdzielni jest podwójna praca, najpierw trzeba stworzyć prawidłowy regulamin, a dopiero w oparciu o taki regulamin, należy tworzyć uchwały, czy to Rady Nadzorczej czy też Walnego Zgromadzenia.
- Dodatkowo trzeba prowadzić rejestry członków, oraz lokali spółdzielczych, dla których założono księgi wieczyste.
- W spółdzielni występuje proces wyodrębniania lokali, a to oznacza kompletowanie dokumentów niezbędnych dla notariusza i monitorowanie procesów przekształcania.
- Rozliczaniu podlegają również podatki, które obciążają spółdzielnię, jako właściciela nieruchomości, we wspólnotach współwłaściciele płacą sami bezpośrednio na rachunek urzędu. Co oznacza, że trzeba składać dodatkowe deklaracje w spółdzielniach.
- Spółdzielnia ma obowiązek posiadania strony internetowej i publikowania na niej aktów wewnętrznych obowiązujących członków.
Opracowanie: Czarek Meszyński
(12)Nie lubię tego!(3)Moja Spółdzielnia – Nr 31 (125)
Moja Spółdzielnia powstała zupełnie przypadkowo. Było to w czerwcu 1995 roku. Na dobrą sprawę nikt jej nie chciał, nie było jej w planach. To burzliwe życie gospodarcze z pierwszej połowy lat 90. XX w. spowodowało, że Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle Zacisze” została założona. Miała odegrać rolę „SŁUPA”. Bankructwo prywatnego inwestora pociągało przykre konsekwencje dla wszystkich stron: dewelopera, generalnego wykonawcy, podwykonawców, banków i przede wszystkim dla nas – przyszłych właścicieli mieszkań i domów. Utworzenie spółdzielni miało wymiar szerszy, prospołeczny i dawało szansę na uratowanie Osiedla. Udało się! Jak na tamte czasy odnieśliśmy sukces. Sceptykom zawsze wskazuje przykład Florydy – osiedla przy Al. Jerozolimskich.
Spółdzielnia miała istnieć do czasu zakończenia inwestycji „Dolcan I”, a następnie przekształcić się we wspólnoty sprawnie zarządzane przez profesjonalny podmiot. W sprawozdaniu Rady Nadzorczej za rok 1998 czytamy:
Mając na uwadze dyspozycyjność Sądu liczymy, że rzeczywiste uwłaszczenie, tzn. z czystą hipoteką, nie będzie możliwe wcześniej niż w II półroczu 2000 r. Do tego też momentu Spółdzielnia w dzisiejszej formie, może nieco uszczuplona personalnie, istnieć musi. (…) Istniejący Zarząd praktycznie zakończył tę inwestycję, z bardzo trudnej sytuacji prawnej uzyskaliśmy gwarancję swojego stanu posiadania, naszym nieruchomością nic w tej chwili nie zagraża, musimy jednak wykazać trochę cierpliwości, aby się przewłaszczyć.
Niestety Spółdzielnia nie chciała być efemerydą. Spółdzielnia dla pewnych osób stała się dobrym sposobem na życie. Powstał proces „układowy” i jak czytamy w sprawozdaniu Zarządu za okres 2001/02:
Zakończenie prac przy rozliczeniu końcowym będzie mogło nastąpić dopiero po wyjaśnieniu sprawy spornej związanej z ostatecznym rozliczeniem finansowym z Firmą „Dolcan”, która mimo odbytych kilku spraw sądowych, nadal nie została ostatecznie rozstrzygnięta. Dopiero po zakończeniu sprawy z Firmą „Dolcan” będzie możliwe sfinalizować prace przy rozliczeniu końcowym i dokonać rozliczenia finansowego z członkami. O wynikach rozliczenia wszyscy członkowie Spółdzielni zostaną powiadomieni na piśmie.
Był to chyba najdłuższy proces w historii polskiego sądownictwa o niezapłaconą fakturę – sprawa toczyła się przez 8 lat. Uwłaszczenie pierwszego zadania inwestycyjnego było możliwe dopiero w 2007 roku, najpierw upragnione akty notarialne otrzymały domki, a od 2009 r. w budynkach wielorodzinnych można było ustanowić wyodrębnioną własność. Później – jak grom z jasnego nieba – wyszła sprawa zasypanego rowu melioracyjnego, którego wykup – tak na dobrą sprawę – nie wiadomo kiedy nastąpi.
Symbolem mojej Spółdzielni jest jej logo – ROZCHWIANE DOMKI.
A wizytówką Osiedla – widoczna od samego wjazdu – jest fasada przy ul. Wolińskiej 13.
Pomimo bezspornego faktu, że Osiedle zostało wybudowane za nasze prywatne pieniądze, kolejne Zarządy Spółdzielni „przyspawały” się do naszych nieruchomości i uważają, że są to zasoby Spółdzielni i nie w głowie im by nam je dobrowolnie przekazać.
Autor: Czarek Meszyński
(15)Nie lubię tego!(1)Bubel-remont – Nr 30 (124)
Takie przykłady zaniedbań remontowych budynków, niechlujności i braku dbałości zarządów spółdzielni za powierzone im mienie, jakie pokazałeś na zdjęciach z Osiedla Zacisze (wpis Nr 22 z 19 lutego), można znaleźć prawdopodobnie we wszystkich spółdzielniach mieszkaniowych.
W S. M. w Piastowie termomodernizacja była robiona w latach 2003-2014, więc stosunkowo niedawno. Wiele z tych 70-ciu „odremontowanych” budynków po kilku latach ma elewacje, ganki i balkony w tak złym stanie, że już przeszły rewitalizację, czyli powtórny remont elewacji, lub jest to konieczne.
Poniżej kilka zdjęć z mojego najbliższego sąsiedztwa.
Tak wyglądała w lutym 2015 r. elewacja budynku termomodernizowanego w 2008 r. Te zielone pionowe pasy to glony i pleśń. Zdjęcie na szczęście nie przekazuje smrodu.
Jeśli ktoś uważa, że od 2008 r. budynek mógł zapleśnieć, to na następnym zdjęciu jest przykład podobnego procesu na budynku wyremontowanym w 2010 r.
A jeśli ktoś uważa, że 2010r. to jeszcze zbyt zamierzchłe czasy, to poniżej są zdjęcia budynku, z którego rusztowania po termomodernizacji zdjęto w grudniu 2014 r. W lutym 2015 r. (czyli po dwóch miesiącach) duże części elewacji wyglądają tak:
Nawet elewacja na budynku siedziby zarządu S. M. w Piastowie wygląda po dwóch miesiącach od położenia tak:
Takie zdjęcia rdzewiejących barierek balkonowych, pleśniejących ścian, odpadających tynków itd. można zrobić właściwie każdemu budynkowi. Jeśli doda się do tego okropne kolorki elewacji (w większości różowo-pomarańczowe), tandetne materiały z których wykonano poszczególne elementy zewnętrzne budynków (balkony, przepierzenia, drzwi wejściowe …) to jawi się bardzo nieciekawy obraz spółdzielnianych budynków.
Dla przypomnienie: wejścia do mojego budynku, który wspólnota mieszkaniowa przejęła od S.M. w Piastowie wyglądały w 2012 r. tak:
W 2013 r., po 1.5 roku pod zarządem właścicielskim, te same wejścia wyglądają tak:
Wnioski z powyższego każdy racjonalnie myślący właściciel nieruchomości wyciągnie z pewnością sam.
Autor: MSC
(11)Nie lubię tego!(0)Spółdzielnia mieszkaniowa to wspólna własność czy prywatny folwark? – Nr 29 (123)
W ujęciu formalno-prawnym spółdzielnia mieszkaniowa to wspólna własność jej członków. Pierwsza ustawa o spółdzielniach z roku 1920 określiła ją mianem wspólnego przedsiębiorstwa. Obowiązująca dziś prawo spółdzielcze z 1982 r. w art.3. stwierdza: Majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków. Jest to ujęcie czysto teoretyczne bo już w orzecznictwie panuje pogląd: quod universitatis est, non est singulorum – co należy do korporacji (spółdzielni), nie należy do jej poszczególnych członków.*
Spółdzielnia mieszkaniowa jest zatem osobą prawną typu korporacyjnego (stowarzyszeniowego, zrzeszeniowego), której działalność winna być podporzdkowana realizacji zadań mających na celu dbanie o wspólne dobro jej wacicieli, czyli wszystkich czonków. (…)
Z przytoczonych przepisów wynika, że prowadzona przez spódzielni mieszkaniow działalność gospodarcza jest ukierunkowana na zaspokajanie potrzeb swoich czonków, a jej nadrzędnym celem powinno by dążenie do zapewnienia jak najwyższej jakości oferowanych usług. Jako priorytet podejmowanych przez zarząd działań należy uznać racjonalizację i optymalizację kosztów utrzymania infrastruktury technicznej, przy jednoczesnym dążeniu do efektywnego wykorzystywania posiadanych zasobów – gruntów, lokali uytkowych, itp.**
Tyle na ten temat mówi teoria. Ta piękna wizja, będąca od 125 lat sterem spółdzielczości – wizja prawdziwej wspólnoty – w komercyjnej rzeczywistości, a zwłaszcza po roku 2007 całkowicie się nie sprawdza. W ujęciu teoretycznym spółdzielczość określa się jako formę zbiorowej zaradności w praktyce jest zbiorową bezradnością.
Działalność spółdzielni jest oparta na wyzysku lokatorów w wyniku pobierania zawyżonych opłat czynszowych, a istnienie organizacji charakteryzuje się nieusuwalnością i nietykalnością władz, nadmierną konsumpcją środków finansowych przez tzw. „zaprzyjanione firmy”. Głównym źródłem czerpania zysków przez tzw. mafię spółdzielczą i rozszerzania jej wpywów jest mechanizm wyprowadzania środków finansowych ze spódzielni poprzez stosowanie systemu zakupu towarów i usług w zawyżonych cenach oraz księgowania fikcyjnych faktur usługowych. Legalizacja procederu jest możliwa dzięki kreatywnej księgowości i skutecznemu pozbawieniu czonków spódzielni możliwości realnego nadzoru nad wydatkami i polityką finansową dzięki kontroli nad obsadą stanowisk w zarządzie i organach SM. Organizacja, manipulując kryteriami wyboru dostawców w praktyce eliminuje z zaopatrzenia spódzielni oferentów z wolnego rynku. Dostęp do intratnych zlece i stałych umów zachowuje jedynie wyselekcjonowana, uprzywilejowana grupa tzw. „zaprzyjaźnionych firm” – często są to firmy członków rad nadzorczych, rad osiedli, pracowników spódzielni, członków rodzin zarządu, osób powiązanych z wpływowymi środowiskami. Organizacja w celu zapewnienia sobie bezkarności i hegemonii w lokalnej społeczności przenika do struktur organów wymiaru sprawiedliwoci, samorządu, jednostek administracji państwowej, środowisk naukowych i biznesu. Ważnym narzędziem wywierania wpływu i pozyskiwania zwolenników jest uznaniowe rozdawnictwo, bądź sprzedaż po zaniżonych cenach lokali i mieszkań z zasobów spódzielni, a także organizowanie „przedsięwzięć biznesowych” opartych na zawyżaniu cen zakupu. Organizacja zniechęca zwykłych członków do brania udziału w życiu spółdzielni. Fałszuje głosowania i manipuluje wyborami do organów SM zapewniając nieusuwalność prezesom oraz stałe członkostwo w radzie nadzorczej osobom odpowiedzialnym za chronienie systemu. ***
Od dwudziestu lat biorę aktywny udział w pracach mojej Spółdzielni. Mam możliwość bezpośredniego uczestnictwa w strukturach i obserwacji danej zbiorowości ludzkiej. Moje spostrzeżenia dotyczące procedur spółdzielczych, realnych procesów nadzoru, postaw, zachowań i działań ludzkich są niestety negatywne. Obecnie spółdzielnie mieszkaniowe – z dużym prawdopodobieństwem – w 95 % są dysfunkcyjne. Są to organizacje niezdolne do samokorygowania i wyeliminowania patologicznych zjawisk. Nie realizują fundamentalnego celu dbania o wspólne dobro tylko są nastawione na zaspokojenie partykularnych interesów wąskiej grupy decydentów. W polskich spółdzielniach mieszkaniowych rozpowszechniło się destrukcyjne zjawisko polegające na tym, że mniejszość wykorzystuje większość. Zawyżone ceny usług, szkodliwy system prowizji, stosowanie najtańszych a przy tym niskiej jakości materiałów, niegospodarność i zadłużanie powoduje, że spółdzielczość pogrążyła się w kryzysie. Jeżeli w najbliższym czasie to zjawisko nie zostanie zahamowane to można spodziewać się w najbliższych latach fali bankructw, degradacji, przejmowanie zasobów przez spekulantów i aktywnej działalności „czyścicieli” bloków.
Autor: Czarek Meszyński
* http://osiedlezaciszewaw.pl/?p=1626
** Złożoność relacji pomiędzy organami spółdzielni mieszkaniowej – teoria i praktyka – Waldemar Walczak, Przegląd Corporate Governance, 4 (36) 2013
*** http://sm.mafia.mixxt.pl/networks/content/index.Defi nicja+mafii+sp%C3%B3%C5%82dzielczej
(12)Nie lubię tego!(0)Spółdzielnie Mieszkaniowe w latach 1919 – 1939 – Nr 28 (122)
Wizja wspaniałych, tanich szklanych domów, przedstawiona przez Stefana Żeromskiego w Przedwiośniu, ożywiła marzenia wielu Polaków, którzy wreszcie doczekali wolności. Lecz między marzeniami a rzeczywistością istniała przepaść. Szklane domy pisarza, podobnie jak miasta ogrody nie mogły się nawet śnić w ponurej powojennej scenerii. Zniszczone miasta, połowa substancji mieszkaniowej obrócona w perzynę, brak środków na budowę – oto, jaka była prawda. Przed młodym Państwem spiętrzyły się trudności – zda się – nie do pokonania. W pierwszym rzędzie musiano ujednolicić prawo, walutę, złączyć ekonomicznie trzy części rozerwanego przez zaborców kraju.
Sytuacja mieszkaniowa ludności przedstawiała się wręcz tragicznie. Nie było ani za co, ani z czego budować. Nie istniały normy przepisy, dobre i tanie projekty. Na to wszystko nałożyło się wysoki przyrost naturalny i nieustający napływ do miast ludności wiejskiej szukającej pracy i chleba. Zamieszkiwała ona w przyfabrycznych slumsach, w nędznych lepiankach na przedmieściach, w wynajętych izbach zagęszczonych do granic wytrzymałości, a nawet pod mostami czy na ulicach. Szczególnie źle się działo w miastach przemysłowych, jak na przykład w Łodzi. Te naturalne trendy oraz niebywała presja społeczna związana z pogłębiającym się niedostatkiem coraz szerszych grup ludności przyniosły w kilka lat po wojnie szybki rozwój spółdzielczości mieszkaniowej.
Dla zainteresowanych problemami mieszkaniowymi stało się oczywiste, że tylko masowy rozwój spółdzielczości da szansę na – choćby częściowe – rozwikłanie arcytrudnej sytuacji lokalowej. Aby to jednak nastąpiło, niezbędne były wpierw określone regulacje prawne i system ułatwień. Już 1 sierpnia 1919 roku Sejm Rzeczpospolitej wydał ustawę o Państwowym Funduszu Budowlanym, a 29 października 1920 roku ustawę o spółdzielniach, wprowadzając tym samym akty normatywne regulujące m.in. zasady budownictwa spółdzielczego. Od pory każda ze spółdzielni, po dokonaniu stosownej rejestracji, mogła liczyć na kredyt ze specjalnych funduszy państwowych. Początkowo kredyt ów sięgał nawet 95% kosztów budowy, a spłaty rozkładano na 20 lat, oprocentowując je niemal symbolicznie, bo od jednego do czterech procent. Po kilku latach kredyt zmalał dla spółdzielni lokatorskich do 90%, dla budowlano-mieszkaniowych do 80%. Utrzymał się jednak 20-letni okres spłaty przy oprocentowaniu 3%.
Po roku 1936 następuje skok rozwojowy spółdzielczości mieszkaniowej spowodowany ożywieniem gospodarczym na świecie i w Polsce. Ożywia się działalność Towarzystwa Osiedli Robotniczych (TOR). które pozyskując środki z Funduszu Pracy i Państwowego Funduszu Budowlanego – wspomaga nimi zarówno już istniejące, jak i nowo powstałe spółdzielnie. Propaguje przy tym budowanie mieszkań mniejszych i tańszych, by sprostać potrzebom grupy społecznej najbardziej „głodnej” mieszkań, a więc robotników, drobnych urzędników, niebogatych rzemieślników itp. Tym samym TOR wiąże się coraz częściej ze spółdzielniami lokatorskimi. Kredyty udzielane są na 25 do 50 lat, z rocznym oprocentowaniem 1,5%. Między rokiem 1924 a 1937 w oparciu o kredyty zbudowano blisko 96 tysięcy mieszkań z 259 tysiącami izb.*
Powyżej opisany rozwój budownictwa spółdzielczego po 1919 r. był możliwy nie tylko udzielanym przez Polskie Państwo preferencyjnym kredytom, ale również, a może przede wszystkim dobrej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 29 października 1920 roku (733). Ustawa ta była skutecznym narzędziem do kontrolowania gospodarności i finansów poszczególnych spółdzielni.
Należy zwrócić uwagę na kilka zapisów tej ustawy:
Art. 41. Rada nadzorcza winna czuwać z całą starannościom nad prowadzeniem interesów przez zarząd, w szczególności badać roczne zamknięcie rachunków, a wyniki badań przedstawić walnemu zgromadzeniu. W tym celu może każdej chwili w pełnym składzie lub przez delegowanych członków przeglądać księgi i dowody oraz bezpośrednio sprawdzać stan wszelkich części majątku; może w razie potrzeby przybrać rzeczoznawców. (…) Rada nadzorcza w imieniu spółdzielni zawiera wszelkie umowy z członkami zarządu i prowadzi przeciw nim proces, o ile walne zgromadzenie nie wybrało osobnych pełnomocników.
Art. 53. (…) Inwentarz, bilans oraz rachunek strat i zysków winny być podpisane przez zarząd i radę nadzorczą. Odmówienie podpisania wraz z motywami odmowy winno być zaznaczone w zamknięciu rachunkowym.
Ustawa nakładała na radę nadzorczą obowiązek przeprowadzania szczegółowego badania finansów spółdzielni. Pod sprawozdaniem finansowym oprócz zarządu podpisywali się również członkowie rady nadzorczej.
Art. 60. Każda spółdzielnia przynajmniej raz na dwa lata winna poddać się rewizji przez kompetentnego rewidenta, nie należącego do spółdzielni. Rewizja odbywa się również podczas likwidacji.
Art. 62. (…) Do rewizji należy zawezwać radę nadzorczą.
Zapis ten oznacza ustawowy obowiązek badania ksiąg rachunkowych spółdzielni. Rada nadzorcza brała bezpośredni udział w pracach biegłego rewidenta.
Art. 107 . Rada Spółdzielcza
Celem współdziałania z Rządem w zakresie spraw spółdzielczych, utworzona będzie państwowa Rada Spółdzielcza przy Ministrze Skarbu.
Członków Rady Spółdzielczej powołuje na przeciąg dwóch lat Minister Skarbu z pośród osób, przedstawionych mu przez związki rewizyjne, z uwzględnieniem możliwie wszystkich działów ruchu spółdzielczego. Oprócz tego w skład jej wchodzą delegaci Ministerstwa Skarbu, Spraw Wewnętrznych, Sprawiedliwości, Rolnictwa i Dóbr Państwowych, Przemysłu i Handlu, Pracy i Opieki Społecznej tudzież Robót Publicznych, po jednym od każdego Ministerstwa. Liczba członków, powołanych z pośród osób, przedstawionych przez związki, winna stanowić co najmniej 2/3 ogółu członków Rady Spółdzielni. Przewodniczącego Rady Spółdzielni wyznacza Minister Skarbu z pośród urzędników swego Ministerstwa. Przewodniczący jest zarazem wykonawcą uchwał Rady przy pomocy osobnego biura, poddanego jego kierownictwu. Szczegółowe przepisy o organizacji Rady Spółdzielcze wyda Minister Skarbu w porozumieniu z Ministrem Sprawiedliwości.
Państwo przed 1939 rokiem sprawowało bezpośrednią kontrolę nad spółdzielniami mieszkaniowymi poprzez Radę Spółdzielczą, w której zasiadali przedstawiciele 6 ministerstw zapewniając tym samym nadzór nad wydatkowaniem kwot wynikających z otrzymania pomocy ze środków publicznych.
Wnioski
- Obecne BYTY w postaci spółdzielni mieszkaniowych w żaden sposób nie przypominają tych sprzed 1939, a Krajowa Rada Spółdzielczości nie ma nic spólnego z przedwojenną Radą.
- Po 1989 r. Państwo Polskie wycofało się ze wspierania budownictwa mieszkalnego – nie licząc krótkiego epizodu z TBS-ami. Budowanie mieszkań zostało powierzone prywatnym deweloperom.
- SM jeżeli już budują nowe obiekty to tylko na zasadzie deweloperskiej, korzystając albo ze środków własnych albo z kredytów komercyjnych.
Opracowanie: Czarek Meszyński
* Spółdzielczość Mieszkaniowa w Polsce, Bydgoszcz 2004
(8)Nie lubię tego!(0)Polskie Spółdzielnie Mieszkaniowe są niereformowalne? – Nr 27 (121)
Myślę, że należy raczej być ostrożnym w formułowaniu takiego osądu:
„ Polskie SM-y są niereformowalne i dlatego należy je zlikwidować i przekształcić we wspólnoty.” To zdanie jest nieprawdziwe z powodu dwóch pierwszych słów; „polskie SM-y”. Po prostu nie ma takiego tworu w naszej rzeczywistości publiczno – społecznej, bo to co kryje się pod tą nazwą, to nie są żadne Spółdzielnie Mieszkaniowe. To przecież post-sowieckie twory, oparte o sowieckie prawo kołchozowe.
W Polsce jest brak ok. 3,5 mln mieszkań dla młodych osób w wieku 25-35 lat. Aby je wybudować, realnie mogą być podjęte takie działania:
- deweloperzy: cena mieszkania = koszt budowy + 35-85%-owa marża deweloperska, przy realnej dla tych młodych płacy „na rękę” rzędu 1,5-2,5 tys. zł, jest ceną ZAPOROWĄ;
- budownictwo indywidualne – ile spośród tych osób stać na to, zakładając nawet, że mają działkę budowlaną?;
- mieszkania komunalne i TBS-y – praktyka pokazuje to, że oni nie wypełnią tego rynku;
- mieszkania na wynajem – jakoś nie widać chętnych do budowy takich mieszkań;
- wspólnoty – przecież one nie mogą budować nowych mieszkań.
Co jeszcze pozostaje, jeżeli założymy, że KAŻDA SM jest z natury rzeczy patogenna? A przecież przykłady z Niemiec i Francji, krajów skandynawskich i Kanady, Szwajcarii i Włoch, a także z wielu innych NORMALNYCH krajów, świadczą o tym, ze wcale tak nie musi być. Nawet przykład polskich SM-ów z okresu międzywojnia także świadczy o tym. Świadczy też o tym ta osobiście znana mi SM, sąsiadka tej w której mieszkam.
Zgadzam się z tym, że obecne twory, umownie nazywane „Spółdzielnia Mieszkaniowa”, są trudno reformowalne i tak naprawdę bez zdecydowanych działań ze strony polityków ich transformacja do prawidłowej postaci spółdzielczej może trwać bardzo długo. Jeżeli jeszcze dołożymy do tego postawę „homosowieticus-a” dominującą wśród członków tych obecnych „kołchozów” i „molochów”, którą reprezentuje moim zdaniem ok. 95% tych członków, no to już mamy obraz pełny.
Nie twierdzę, że mam absolutną rację w tym co napisałem wyżej, ale wydaje mi się, że bez takiego też spojrzenia na tą sprawę, każde inne nie uwzględniające go, może nosić cechy dogmatyzmu.
Autor: Marcus
(8)Nie lubię tego!(0)Spółdzielnia czy Wspólnota? – Nr 26 (120)
- Nie ulega najmniejszej wątpliwości, że tylko funkcjonowanie odrębnych nieruchomości jako Wspólnot Mieszkaniowych, pozwoli części dzisiejszych członków (również nie-członków) kontrolować część swoich pieniążków przekazywanych dziś na działalność konkretnych Spółdzielni Mieszkaniowych (czytaj: także Związków Rewizyjnych, Krajowej Rady Spółdzielczej, etc. etc..).
- Powyższe, w żaden sposób nie ogranicza pozostałej (poza ww. odrębną nieruchomością) części danej Spółdzielni Mieszkaniowej (majątku rzeczowego, środków finansowych i zasobów ludzkich) wprowadzeniu działalności określonej w ustawie i mającej na celu realizację „interesu” członków. WARUNEK jest oczywiście podstawowy taki, aby środki finansowe dla konkretnej nieruchomości (art. 4 usm) były ewidencjonowane i rozliczane na danej nieruchomości, co do grosza i okresach rozliczeniowych rocznych. Drugi WARUNEK jest oczywisty, aby pozostała działalność była precyzyjnie wyspecyfikowana, również co do środków finansowych jakie na jej działalność wpłacają członkowie.
- Dzięki powyższemu rozdzieleniu możemy uzyskać podstawę do działalności spółdzielczej typu” Barcelona, czy Credit Agricole, etc.etc.. Proszę jednak, aby wszyscy zauważyli, że takie „koncerny spółdzielcze” nie kontrolują się „walnymi zgromadzeniami”. Interes członka takiej „spółdzielni” kieruje się zupełnie innymi zasadami niż poziom „interesu mieszkaniowego członka” o którym najczęściej TU mówimy. Te pierwsze to faktycznie gra interesów z dużą dozą spółdzielczej swobody. Te drugie to zbiorowisko patologii i nieuzasadnionego drenażu Państwa i mojej kasy. NA TO ZGODY NIE MA!
(14)Nie lubię tego!(4)
Najnowsze komentarze