Własność czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? – Nr 35 (129)

Czytelnik zamierza kupić mieszkanie. Pyta, czy warto decydować się na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy lepiej na odrębną własność, gdy cena mkw. 
jest podobna?

Od 2004 r. obowiązuje zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nadal przysługuje jednak ono osobom, na rzecz których ustanowiono je przed tą datą i w związku z tym funkcjonuje w powszechnym obrocie. Na jego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia, tj. prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania nim.

Co istotne, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obejmuje więc możliwość wynajęcia lokalu lub oddania go w bezpłatne korzystanie. Prawo to (w przeciwieństwie do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu) jest też prawem zbywalnym. Oznacza, że podlega zarówno egzekucji, jak i dziedziczeniu. Można zapisać je w testamencie, przekazać w formie darowizny czy obciążyć hipoteką. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga formy aktu notarialnego. Uprawnienia wynikające z tytułu prawa odrębnej własności i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na pierwszy rzut oka wydają się więc podobne. Czy zatem różnice są tak istotne, by starać się o nabycie odrębnej własności?

Własność jest najszerszym i podstawowym prawem rzeczowym, pozwalającym właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z pominięciem innych osób. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy natomiast do kategorii ograniczonych praw rzeczowych, tzw. praw na rzeczy cudzej. Pomimo wynikających z niego szerokich uprawnień właścicielem mieszkania pozostaje spółdzielnia. Jedynie prawo odrębnej własności daje tytuł własności zarówno do lokalu, jak i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej. Nabywając odrębną własność, stajemy się pełnoprawnymi właścicielami mieszkania, a także proporcjonalnej części gruntu oraz budynku, w którym to mieszkanie się znajduje.

W życiu codziennym różnica co do tytułu prawnego daje się odczuć m.in. w kwestii wykorzystania lokalu. Przeznaczenie go na cele niemieszkaniowe, w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, będzie wymagało zgody spółdzielni. Przy odrębnej własności taka zgoda, ani nawet poinformowanie spółdzielni, nie jest wymagane. Warto na to zwrócić uwagę, gdy planujemy rozpocząć działalność gospodarczą. Łatwiej także uzyskać kredyt lub pożyczkę, której zabezpieczeniem jest własne mieszkanie. Nie każdy bank jest skłonny udzielić kredytu pod zabezpieczenie oparte na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Wyodrębniony lokal nie może też nigdy zostać obciążony hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. Właściciel mieszkania nie odpowiada więc za długi spółdzielni.

Należy jednak pamiętać, że odrębna własność lokalu to nie tylko zalety. Wyodrębnieniu prawa własności, z mocy prawa towarzyszy powstanie wspólnoty mieszkaniowej. Nie znika więc kwestia zarządu nieruchomością wspólną.

Praktyka pokazuje, że w wielu wspólnotach trudno o jednomyślność czy nawet kompromis. Właściciel mieszkania zobowiązany jest ponadto bezpośrednio opłacać podatek od nieruchomości. Jest możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność, co nie jest procesem bardzo kosztownym.

Autor: Aleksander Grabecki, prawnik

Warto wiedzieć

• Prawo własności jest mocniejszym prawem do nieruchomości niż własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Własność mieszkania wiąże się z ustanowieniem udziałów w nieruchomości wspólnej. Zapewnia właścicielowi większy wpływ na kwestie zarządzania, eksploatacji i przeprowadzania inwestycji w budynku.
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. W jego przypadku właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia. Oznacza to m.in. konieczność uzyskania 
jej zgody w przypadku zmiany przeznaczenia lokalu.
• Przy rozważaniu kupna podobnego lokalu we wspólnocie lub w spółdzielni nie warto zakładać z góry, że jedna z form zarządzania nieruchomością jest lepsza. Warto się przyjrzeć funkcjonowaniu 
i kondycji finansowej konkretnej wspólnoty albo spółdzielni.

http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/1080238.html

Lubię to!(6)Nie lubię tego!(0)