Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a prawo do gruntu – Nr 36 (130)
W dniu 24 maja 2013 roku Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów rozpatrywał przedstawione mu przez Prokuratora Generalnego zagadnienie: Czy dopuszczalne jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste? W odpowiedzi Sąd Najwyższy podjął uchwałę:
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.
Sąd Najwyższy dokonał szczegółowego przeglądu dotychczasowych orzeczeń, w których prezentowano sprzeczne poglądy. Ostatecznie Sąd Najwyższy uznał jednak, że tworzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w razie nieprzysługiwania spółdzielni mieszkaniowej własności (współwłasności) gruntu lub prawa użytkowania wieczystego jest niedopuszczalne. Dotyczy to zarówno bezpośredniego utworzenia tego prawa (przez umowę członka ze spółdzielnią, tzw. przydział), jak i przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sąd Najwyższy powołał się tu m.in. na konstytucyjną ochronę prawa własności (art. 64 Konstytucji RP). Odmienne stanowisko prowadziłoby do naruszenia ogólnych reguł ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość. Doszłoby bowiem do ustanowienia takiego prawa bez udziału właściciela nieruchomości gruntowej. Pojawiałoby się także realnie zagrożenie bezpieczeństwa obrotu prawnego, gdyż obrót takim prawem – także ujawnionym w księdze wieczystej – nie byłby powiązany ze statusem własnościowym gruntu, na którym spółdzielnia wzniosła budynki mieszkaniowe i dokonała – w jej przekonaniu i przekonaniu członka – skutecznych „rozporządzeń rzeczowych”.
Sąd Najwyższy dopuścił jednocześnie możliwość powstania „ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu”. O ekspektatywie mówimy wtedy, gdy dana osoba dopiero oczekuje na powstanie prawa definitywnego, ale stan tego oczekiwania zasługuje już w pełni na ochronę prawną. Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powstaje po złożeniu wniosku przez uprawnionego i zawarciu umowy o przekształcenie. Uzyskanie przez spółdzielnię tytułu prawnego do nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, to ostatni etap, który umożliwia definitywne powstanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Taka sama konstrukcja ekspektatywy znajdzie zastosowanie również w przypadku umowy (przydziału), zawartej poza procedurą przekształcenia.
Co istotne, uzyskana ekspektatywa jest zbywalna i dziedziczna. Nie jest natomiast możliwe założenie księgi wieczystej dla samej ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 roku, sygn. akt III CZP 104/12, www.sn.pl
(6)Nie lubię tego!
(0)2 Odpowiedzi na Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a prawo do gruntu – Nr 36 (130)
Dodaj komentarz
Musisz się zalogować, aby móc dodać komentarz.
Ekspektatywa (śrdw.łac. exspectativa, expectativa z łac. expectare 'wypatrywać; oczekiwać')[1] „oczekiwanie prawne” (wierzytelność przyszła) – jest to sytuacja, w której niektóre wymogi prawne dotyczące powstania wierzytelności lub innego uprawnienia zostały częściowo spełnione. Warunkami tymi mogą być m.in.:
wykonanie pewnych czynności przez osoby trzecie,
upłynięcie terminu przewidzianego prawem,
wystąpienie wypadku ubezpieczeniowego.
O ekspektatywie odrębnej własności lokalu wspomina ustawodawca w art. 19 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[2]. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest roszczeniem o ustanowienie przez spółdzielnię odrębnej własności lokalu na rzecz osoby, z którą spółdzielnia zawarła umowę o budowę lokalu (o której mowa w art. 18 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach). Roszczenie to powstaje z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu podlega też egzekucji, a zatem może w drodze egzekucji przejść na inne osoby[3]. Istnieje możliwość scedowania ekspektatywy wierzytelności na inne podmioty (umowa przyrzeczona zbywalna).
W języku staropolskim znaczy tyle, co „nadzieja”, „widok na przyszłość”. Tak nazywno też pismo królewskie przyrzekające nadanie godności lub stanowisk w razie wakatu.[4] Prawo od 1717 roku zabraniało wydawania takich pism.[5] - Wikipedia
W ten sposób została uprawomocniona następna forma posiadania/użytkowania nieruchomości, albowiem oprócz:
- prawa własności,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
została stworzona:
- ekspektatywa, innymi słowy nadzieja na własność.