Ustawa – Nr 24 (214)
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych została znowelizowana przez ustawę z dnia 3 czerwca 2005 r., a następnie z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Ustawa z roku 2007 była to tzw. duża nowelizacja, jak na warunki polskie bym rzekł rewolucyjna. Dawała spółdzielcom dobre narzędzia do bezpośredniej kontroli nad spółdzielniami oraz nadzór nad zarządami.
A oto najważniejsze zmiany:
- art. 4 zawiera katalog zamknięty kosztów do pokrywania do jakich zobowiązany jest członek; został wykreślony poprzedni zapis: oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu,
- art. 4 ust. 4¹ Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencje i rozliczenie przychodów i kosztów,
- art. 4 ust. 6^4 Spółdzielnia jest obowiązana przedstawić kalkulację wysokości opłat,
- art. 4 ust. 8 Członkowie mogą kwestionować zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienie na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmian spoczywa na spółdzielni.
- art. 6 ust. 1 Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymaniem danej nieruchomości zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.
- art. 8¹ podaje katalog enumeratywny (zamknięty) dokumentów, do których członek ma mieć bezwzględny dostęp, i które powinny być dostępne na stronie internetowej,
- art. 8² ust. 2 w skład rady nadzorczej nie mogą wchodzić osoby, będące pracownikami spółdzielni,
- art. 8³ członkowie otrzymali prawo zwoływania walnych zgromadzeń, zgłaszania projektu uchwał i poprawek do projektów uchwał,
- art. 10 ust. 1 pkt zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal; zostało wykreślone oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową,
- art. 12 ust. 1 spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu na żądanie członka zostaje przekształcone we własność po spłacie przypadającej na jego lokal części kosztów budowy,
- art. 12 ust. 1 ¹ Spółdzielnia zawiera umowę o przeniesienie własności w terminie 3 miesięcy,
- art. 27² (…) spółdzielnia nie zawiera umowy o przeniesienia własności lokalu podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny.
- art. 42 ust.3 pkt 1 i 2 podział na nieruchomości jednobudynkowe i określenie szczególnego przypadku powstanie nieruchomości wieelobudynkowej.
Ustawa weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r.
Spróbujmy przełożyć ten język prawniczy na potoczny zrozumiały dla szerokiej rzeszy spółdzielców.
Ad. art. 4 Przed nowelizacją ustawa dopuszczała dopisywania do opłat za lokale różnych składników, które wynikały z zaciągnięcia zobowiązań spółdzielni z innych tytułów. To dawało prezesom szerokie pole do nadużyć i wprowadzanie do statutów fantazyjnych często zapisów np. inwestycje w giełdę, finansowanie obiektów przemysłowych itd. Po nowelizacji w sposób klarowny zostało określone za co należy wnosić opłaty: pokrywanie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadające na lokale i nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni. Innymi słowy, jestem zobowiązany do ponoszenia kosztów przypadające na mój lokal, części wspólne budynku i mienie spółdzielni tj. tereny do wspólnego użytkowania (ciągi komunikacyjne, parkingi, place zabaw itd.) oraz siedzibę spółdzielni.
Ad. art. 4 ust. 4¹ Zarząd nie może prowadzić ewidencji kosztów na zasadzie „wspólnego worka”. Każda nieruchomość powinna być rozliczana odrębnie tzn. każdy mieszkaniec nieruchomości (co do zasady powinna być jednobudynkowa) powinien otrzymać w pierwszym kwartale każde roku zestawienie wpływów i wydatków z podziałem na składniki opłat dla całej nieruchomości i w części przypadającej na jego lokal. Jest to świetne narzędzie do kontrolowania wysokości kosztów. Niestety zarządy unikają jak ognia prowadzenia rzetelnej ewidencji na poszczególne budynki, a spółdzielcy taki stan tolerują z krzywdą dla własnych portfeli.
Ad. art. 6 ust. 1 Spółdzielnia mieszkaniowa to nie bank i nie może kumulować środków pieniężnych swoich członków, nie może też „magazynować” latami niedoborów powstałych na gospodarce mieszkaniowej. Spółdzielnia, jeżeli chodzi o zarządzanie nieruchomościami prowadzi gospodarkę bezwynikową tj. nie ma zysków ani strat. Jeżeli okaże się, że w danym roku była nadwyżka przychodu nad kosztami (więcej wpłacono niż wydano) to opłaty w roku następnym powinny się zmniejszyć i na odwrót jeżeli koszty przewyższyły przychody to opłaty powinny wzrosnąć. Jest to świetne narzędzie do kontrolowania kosztów i skutecznego rozliczania prezesów.
Późniejsza nowelizacja wprowadziła przepis zawarty w art. 1 ust. 1¹ Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. A to oznacza, że spółdzielnia musi się rozliczać 1:1 (jeden do jednego), nie może do składników opłat za używanie lokali doliczać swojej „marży”. To sprawia, że członkowie mają podstawę prawną, by zmuszać zarządy do wykazywania rzeczywistych, zgodnych ze stanem faktycznym kosztów występujących w ich nieruchomościach i przypadające na ich lokale.
Podsumowanie
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z roku 2007 dała spółdzielcom bardzo dobre narzędzie do kontrolowania wpływów i kosztów. Koszt jaki przypada na poszczególny lokal powinien wynikać z kosztów ogólnobudynkowych, a wpływy to suma opłat wszystkich lokali. Każdy spółdzielca może sprawdzić czy koszty są zasadne, a wpływy zgodne z naliczeniami. Niestety z niezrozumiałych dla mnie względów członkowie tego nie czynią, a prezesi za wszelką cenę unikają prowadzenia ewidencji odrębnie dla każdej nieruchomości, a jeżeli są już do tego przymuszeni to tak komplikują wyliczenia, że z pewnością laureat nagrody Nobla z matematyki lub ekonomii miałby z tym nie lada problem. c.d.n
Autor: Czarek Meszyński
(13)Nie lubię tego!
(0)Państwo w państwie – Nr 19 (209)
Poseł Andrzej Maciejewski zaapelował do premier Szydło: Spółdzielnie mieszkaniowe to państwo w państwie; to kolejna grupa moich wyborców, którzy się dobijają i proszą: zróbmy z tym porządek! Myślę, że wszyscy bedą mieli tam co robić i CBA i prokurator…
(7)Nie lubię tego!(0)O co walczą prezesi? – Nr 11 (201)
Lapidarnie rzecz ujmując o pieniądze płynące szerokim strumieniem od spółdzielców. Jak szeroki to jest strumień? To w zasadzie nie strumień tylko potężna rzeka.
Rocznik statystyczny 2014 na stronie 333 TABL. 17 (233). Mieszkania według stosunków własnościowych – stan w dniu 31 XII 2013 r. podaje:
- w zasobach spółdzielni mieszkaniowych jest 2 249 000 lokali mieszkalnych,
- łączna powierzchnia użytkowa mieszkań wynosi 111 522 000 m2.
Na podstawie otrzymanych zestawień opłat od spółdzielców z całej Polski – przy zastosowaniu metody wyrywkowej – ustaliłem, że najniższe opłaty (eksploatacja, utrzymanie, media) za 1 m2 mieszkania wynoszą 6,75 zł a najwyższe 13,68 zł: średnia = 10,22 zł/m2.
Dla wariantu ostrożnościowego można oszacować:
- 111 522 000 m2 (całkowita powierzchnia spółdzielczych lokali mieszkalnych) x 10,22 zł = 1 139 754 840 zł x 12 miesięcy = 13 677 058 080 zł (13,677 mld zł) – taka kwota przepływa przez „ręce” prezesów z tytułu wnoszonych opłat przez mieszkańców,
- niech z tej astronomicznej kwoty prezesi uszczkną tylko 1 złotówkę z metra kwadratowego to w skali całego kraju otrzymamy 111 mln złotych,
Dla wariantu zbliżonego do rzeczywistości można oszacować:
- 111 522 000 m2 (całkowita powierzchnia spółdzielczych lokali mieszkalnych) + 22 300 000 m2 (przyjąłem, że przeciętnie SM zarządza ok. 20% lokali wyodrębnionych) = 133 822 000 m2 x 10,22 zł (nadpłata) x 12 miesięcy = 16 411 930 080 zł (16,412 mld zł),
- garaże, miejsca postojowe i parkingi mogą wygenerować przychód na poziomie 10% przychodu z mieszkań = 1,64 mld zł,
- lokale użytkowe mogą wygenerować przychód na poziomie 15% = 2,46 mld zł,
- pożytki to ok. 3% przychodu z mieszkań = 0,492 mld zł,
- pozostała działalność gospodarcza to ok. 5% przychodu z mieszkań = 0,820 mld zł,
- przychody finansowe (np. od lokat) = 2% przychodu z mieszkań = 0,328 mld zł,
- przychód z tytułu inwestycji (nowe lokale) = 0,250 mld zł,
- termomodernizacja = 3,28 mld zł
RAZEM 16,412 +1,64 + 2,46 + 0,492 + 0,820 + 0.328 + 0.250 + 3.28 = 25,683 mld zł.
Jeżeli weźmiemy pod uwagę ranking FORBES-a 100 największych w firm w Polsce to przy wariancie 1. spółdzielnie mieszkaniowe zajęłyby pozycję 12 , a przy wariancie 2. pozycję 6.
W każdym razie pierwsza 20! W takim doborowym towarzystwie jak: PKN Orlen, PGNIG, Jeronimo Martins, PGE, Grupa Lotos, KGHM, PZU, PKO BP, FIAT Auto Poland, Orange Grupa, BP Europe, Tesco, PKP, Bank Pekao i Lidl Polska* Spółdzielczość Mieszkaniowa w Polsce ma się zapewnie świetni.
Jeżeli prezesom udałoby się „uszczknąć”, a zapewniam Państwa, że w tej dziedzinie są mistrzami, tylko 10% z tytułu zwyczajowego bakszyszu to „fundusz swobodnego wykorzystania – FSW” wyniósłby 2,5 mld zł w skali roku. W Polsce jest 3600 spółdzielni mieszkaniowych**, to średnio FSW na spółdzielnię wyniósłby ok. 700 tys. zł.
Jest o co walczyć?
Autor: Czarek Meszyński
* http://www.forbes.pl/100-najwiekszych-firm-w-polsce-2014,ranking,175066,1,1.html
** http://www.krs.org.pl/index.php?option=com_content&view=article&id=35&Itemid=291
(17)Nie lubię tego!(0)Prawo nie chroni naszej własności przed dewastacją – Nr 43 (137)
Polecam bardzo dobry wywiad z Panią Profesor Ewą Łętowską dotyczący sytuacji w polskich spółdzielniach mieszkaniowych:
http://www.ipla.tv/Prawy-do-lewego-lewy-do-prawego-kampania-prezydenc/vod-6228989
(wywiad zaczyna się w 29 minucie audycji).
Została postawiona trafna diagnoza naszej ułomnej spółdzielczości mieszkaniowej.
Jak się okazuje w praktyce, własność i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie chroni przed dewastacją. Cóż z tego, że nasze mieszkania prawnie są chronione skoro budynki niszczeją i przekształcają się w rudery, a osiedla w slumsy.
Zarządy często lekceważą sobie obowiązek wynikający z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Art. 185. ust. 1 stwierdza: utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.* Zarządy często z własnej niekompetencji i opieszałości doprowadzają substancję mieszkaniową do głębokiej degradacji, o czym sam mogłem się przekonać obserwują jak Spółdzielnia doprowadza moją własność do stanu dewastacji, co zostało opisane w artykule „Mój dom”.
Co się stanie jak spółdzielnia utraci płynność finansową, albo zbankrutuje? W wywiadzie został podany przykład Detroit, miasta które zbankrutowało. Czy za pięć, dziesięć lat nasze osiedla spółdzielcze też tak będą wyglądać?
Foto: Detroit, 2013
Czy moje Osiedle podlega również procesowi slumsowienia? W Detroit domy się rozsypały, zostały skorupy, nie zadbano o tereny wspólne, nastąpiła dewastacja. To trwało latami, jeżeli taki proces puści się w ruch to piekielnie trudno go jest zatrzymać.
Prof. Łętowska: nasze mieszkania prawnie są dobrze chronione, ale nie są chronione przed zniszczeniem.
Bardzo smutna konstatacja, nasze mieszkania przecież nie są w powietrzu, tkwią w budynkach, jeżeli budynki się rozpadną to cóż nam z tych tytułów własności? Własność jest na to zjawisko nieodporna, ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Prawo to jedna rzecz, ale uczynienie z tego prawa użytku wymaga czasami ogromnego wysiłku – wyszarpania! Ochrona prawna, które nam prawo gwarantuje musi być wyszarpana na siłę i to właśnie robimy.
Coś wiem na ten temat, w czerwcu minie 2 lata jak wyszarpuję od Spółdzielni należne mi prawa jako WŁAŚCICIELOWI.
Autor: Czarek Meszyński
* Ustęp 1 uchylony został z dniem 1 stycznia 2014 r. przez art. 8 pkt 12 lit. a ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. poz. 829).
(15)Nie lubię tego!(0)Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a prawo do gruntu – Nr 36 (130)
W dniu 24 maja 2013 roku Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów rozpatrywał przedstawione mu przez Prokuratora Generalnego zagadnienie: Czy dopuszczalne jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste? W odpowiedzi Sąd Najwyższy podjął uchwałę:
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.
Sąd Najwyższy dokonał szczegółowego przeglądu dotychczasowych orzeczeń, w których prezentowano sprzeczne poglądy. Ostatecznie Sąd Najwyższy uznał jednak, że tworzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w razie nieprzysługiwania spółdzielni mieszkaniowej własności (współwłasności) gruntu lub prawa użytkowania wieczystego jest niedopuszczalne. Dotyczy to zarówno bezpośredniego utworzenia tego prawa (przez umowę członka ze spółdzielnią, tzw. przydział), jak i przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sąd Najwyższy powołał się tu m.in. na konstytucyjną ochronę prawa własności (art. 64 Konstytucji RP). Odmienne stanowisko prowadziłoby do naruszenia ogólnych reguł ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość. Doszłoby bowiem do ustanowienia takiego prawa bez udziału właściciela nieruchomości gruntowej. Pojawiałoby się także realnie zagrożenie bezpieczeństwa obrotu prawnego, gdyż obrót takim prawem – także ujawnionym w księdze wieczystej – nie byłby powiązany ze statusem własnościowym gruntu, na którym spółdzielnia wzniosła budynki mieszkaniowe i dokonała – w jej przekonaniu i przekonaniu członka – skutecznych „rozporządzeń rzeczowych”.
Sąd Najwyższy dopuścił jednocześnie możliwość powstania „ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu”. O ekspektatywie mówimy wtedy, gdy dana osoba dopiero oczekuje na powstanie prawa definitywnego, ale stan tego oczekiwania zasługuje już w pełni na ochronę prawną. Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powstaje po złożeniu wniosku przez uprawnionego i zawarciu umowy o przekształcenie. Uzyskanie przez spółdzielnię tytułu prawnego do nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, to ostatni etap, który umożliwia definitywne powstanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Taka sama konstrukcja ekspektatywy znajdzie zastosowanie również w przypadku umowy (przydziału), zawartej poza procedurą przekształcenia.
Co istotne, uzyskana ekspektatywa jest zbywalna i dziedziczna. Nie jest natomiast możliwe założenie księgi wieczystej dla samej ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 roku, sygn. akt III CZP 104/12, www.sn.pl
(6)Nie lubię tego!(0)Polskie Spółdzielnie Mieszkaniowe są niereformowalne? – Nr 27 (121)
Myślę, że należy raczej być ostrożnym w formułowaniu takiego osądu:
„ Polskie SM-y są niereformowalne i dlatego należy je zlikwidować i przekształcić we wspólnoty.” To zdanie jest nieprawdziwe z powodu dwóch pierwszych słów; „polskie SM-y”. Po prostu nie ma takiego tworu w naszej rzeczywistości publiczno – społecznej, bo to co kryje się pod tą nazwą, to nie są żadne Spółdzielnie Mieszkaniowe. To przecież post-sowieckie twory, oparte o sowieckie prawo kołchozowe.
W Polsce jest brak ok. 3,5 mln mieszkań dla młodych osób w wieku 25-35 lat. Aby je wybudować, realnie mogą być podjęte takie działania:
- deweloperzy: cena mieszkania = koszt budowy + 35-85%-owa marża deweloperska, przy realnej dla tych młodych płacy „na rękę” rzędu 1,5-2,5 tys. zł, jest ceną ZAPOROWĄ;
- budownictwo indywidualne – ile spośród tych osób stać na to, zakładając nawet, że mają działkę budowlaną?;
- mieszkania komunalne i TBS-y – praktyka pokazuje to, że oni nie wypełnią tego rynku;
- mieszkania na wynajem – jakoś nie widać chętnych do budowy takich mieszkań;
- wspólnoty – przecież one nie mogą budować nowych mieszkań.
Co jeszcze pozostaje, jeżeli założymy, że KAŻDA SM jest z natury rzeczy patogenna? A przecież przykłady z Niemiec i Francji, krajów skandynawskich i Kanady, Szwajcarii i Włoch, a także z wielu innych NORMALNYCH krajów, świadczą o tym, ze wcale tak nie musi być. Nawet przykład polskich SM-ów z okresu międzywojnia także świadczy o tym. Świadczy też o tym ta osobiście znana mi SM, sąsiadka tej w której mieszkam.
Zgadzam się z tym, że obecne twory, umownie nazywane „Spółdzielnia Mieszkaniowa”, są trudno reformowalne i tak naprawdę bez zdecydowanych działań ze strony polityków ich transformacja do prawidłowej postaci spółdzielczej może trwać bardzo długo. Jeżeli jeszcze dołożymy do tego postawę „homosowieticus-a” dominującą wśród członków tych obecnych „kołchozów” i „molochów”, którą reprezentuje moim zdaniem ok. 95% tych członków, no to już mamy obraz pełny.
Nie twierdzę, że mam absolutną rację w tym co napisałem wyżej, ale wydaje mi się, że bez takiego też spojrzenia na tą sprawę, każde inne nie uwzględniające go, może nosić cechy dogmatyzmu.
Autor: Marcus
(8)Nie lubię tego!(0)Wyrok TK – Nr 12 (106)
Sygn. akt K 60/13Warszawa, dnia 5 lutego 2015 r.
WYROK w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej
Trybunał Konstytucyjny w składzie:
Sławomira Wronkowska-Jaśkiewicz – przewodniczący
Leon Kieres – sprawozdawca
Marek Kotlinowski
Teresa Liszcz
Małgorzata Pyziak-Szafnicka,
protokolant: Krzysztof Zalecki,
po rozpoznaniu, z udziałem wnioskodawcy oraz Sejmu i Prokuratora Generalnego, na rozprawie w dniach 16 grudnia 2014 r., 15 stycznia i 5 lutego 2015 r., wniosku grupy posłów o zbadanie zgodności:
1) art. 27 w związku z art. 241 i art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, ze zm.) z art. 2, art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32, art. 58 ust. 1 i art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,
2) art. 271 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim odsyła do art. 241, art. 26 ust. 1 i art. 27 tej ustawy, z art. 2, art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32, art. 58 ust. 1 i art. 64 Konstytucji,
3) art. 171 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim do powstania członkostwa nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta, wymaga ubiegania się przez te osoby o przyjęcie w poczet członków, z art. 2, art. 21 ust. 1, art. 32, art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 2 i 3 Konstytucji,
4) art. 19 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 16 § 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848) z art. 21, art. 58 i art. 64 Konstytucji,
5) art. 3 ust. 1 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim pozwala na przyjęcie osób fizycznych i prawnych do spółdzielni mieszkaniowej bez związku z przysługiwaniem prawa do lokalu bądź ubieganiem się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo odrębnej własności lokalu, z art. 2, art. 21, art. 32 i art. 64 Konstytucji,
6) art. 16 § 1 zdanie pierwsze ustawy – Prawo spółdzielcze w zakresie, w jakim wymaga od nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową złożenia deklaracji w celu przystąpienia do spółdzielni, z art. 21, art. 58 i art. 64 Konstytucji,
7) art. 26 § 2 ustawy – Prawo spółdzielcze z art. 21, art. 31 ust. 3, art. 32, art. 58 i art. 64 Konstytucji,
8) art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z art. 2 Konstytucji,
orzeka:
1. Art. 3 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222) w zakresie, w jakim dopuszcza członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej podmiotów, którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu lub ekspektatywa odrębnej własności lokalu, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz nie jest niezgodny z art. 32 ust. 1 i art. 64 ust. 2 Konstytucji.
2. Art. 171 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim do powstania członkostwa spółdzielni nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta wymaga spełnienia innych przesłanek niż złożenie przez te osoby deklaracji przystąpienia do spółdzielni, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
3. Art. 19 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 16 § 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2013 r. poz. 1443) w zakresie, w jakim uzależnia skuteczne nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu od przyjęcia w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej, jest niezgodny z art. 58 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji.
4. Art. 16 § 1 zdanie pierwsze ustawy – Prawo spółdzielcze w zakresie, w jakim wymaga od nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i nabywcy ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową złożenia deklaracji przystąpienia do spółdzielni, jest zgodny z art. 21 ust. 1, art. 58 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji.
5. Art. 27 ust. 1 w związku z art. 241 ust. 1 oraz z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie jest niezgodny z art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1, art. 58 ust. 1 i art. 64 Konstytucji.
6. Art. 27 ust. 2, 4 i 5 w związku z art. 241 ust. 1 oraz z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1 i art. 64 Konstytucji.
7. Art. 27 ust. 2-5 w związku z art. 241 ust. 1 oraz z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 58 ust. 1 Konstytucji.
8. Art. 26 § 2 ustawy – Prawo spółdzielcze w zakresie, w jakim nie przewiduje prawa byłego członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje odrębna własność lokalu, do odpowiedniej części funduszu remontowego, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 21 ust. 1 i z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
9. Art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z art. 2 Konstytucji.
Ponadto postanawia:
na podstawie art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz. U. Nr 102, poz. 643, z 2000 r. Nr 48, poz. 552 i Nr 53, poz. 638, z 2001 r. Nr 98, poz. 1070, z 2005 r. Nr 169, poz. 1417, z 2009 r. Nr 56, poz. 459 i Nr 178, poz. 1375, z 2010 r. Nr 182, poz. 1228 i Nr 197, poz. 1307 oraz z 2011 r. Nr 112, poz. 654) umorzyć postępowanie w pozostałym zakresie.
Sławomira Wronkowska-Jaśkiewicz
Leon Kieres
Marek Kotlinowski
Teresa Liszcz
Małgorzata Pyziak-Szafnicka
Art. 26. Ustawy Prawo Spółdzielcze
§ 1. Udział byłego członka wypłaca się na podstawie zatwierdzonego sprawozdania finansowego za rok, w którym członek przestał należeć do spółdzielni. Sposób i terminy wypłaty określa statut.
§ 2. Byłemu członkowi nie przysługuje prawo do funduszu zasobowego oraz do innego majątku spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 125 § 5a. (artykuł dotyczy spółdzielni w likwidacji)
(15)Nie lubię tego!(2)Przymusowy zarząd – Nr 5 (99)
Istota problemu polega na tym, że ustawodawca nowelą czerwcową z 2007r. nadał niczym nie uzasadniony przywilej spółdzielniom mieszkaniowym w zakresie wykonywania zarządu nieruchomością wspólną wg. reżimu spółdzielczego (lex specialis – art. 27 u.s.m).
W rezultacie prawo do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności nie są w pełni realizowane, albowiem właściciele zostali pozbawieni prawa samodzielnego decydowania o sposobie zarządzania wyodrębnionymi lokalami i nieruchomością wspólną w której posiadają przymusowy udział.
To jest sytuacja patologicznego uprzywilejowania organów spółdzielczej nomenklatury ze szkodą dla ponad 1,2 ml właścicieli odrębnych nieruchomości lokalowych!!!.
Ignorantów kojarzących określenie „nomenklatura” tylko z okresem PRL-u odesłać należy do encyklopedycznej definicji tego określenia.
Czy obrońcy art. 27 u.s.m. potrafią racjonalnie uzasadnić z jakiego powodu zupełnie inne są prawa i obowiązki majątkowe właściciela lokalu w budynku pod zarządem spółdzielni mieszkaniowej, a inne obowiązki i prawa właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej ?
Moim zdaniem zasadniczym powodem zawziętej obrony art. 27 u.s.m. jest ochrona interesów funkcjonariuszy organów spółdzielczych, którzy jak ognia boją się przejścia na wykonywanie zarządu nieruchomościami wspólnymi wg. powszechnych reguł z ustawy o własności lokali.
Panu Kaliszowi, który „nie pamięta” warto przypomnieć triadę uprawnień właściciela !
Otóż przedmiotem własności może być tylko rzecz (ruchoma lub nieruchomość).
Wyróżnia się 3 uprawnienia właściciela:
1. posiadanie (ius possidendi)
2. korzystanie, a w nim:
a. używanie rzeczy (ius utendi)
b. pobieranie pożytków
c. i innych dochodów (ius fruendi)
d. zużycie rzeczy (ius abutendi)
3. rozporządzanie rzeczą (ius disponendi) a w nim:
a. wyzbycie się własności (skutkujące przejściem prawa na inne podmioty)
b. obciążenie własności
c. zniesienie własności
Są to prawa skuteczne erga omnes = właściciel może wykonywać swoje uprawnienia z wyłączeniem innych osób.
Granice korzystania z uprawnień właściciela wyznacza:
• ustawa (np. immisje – art. 144 k.c., stan wyższej konieczności art. 142 k.c., ustanowienie drogi koniecznej art. 145 k.c.),
• zasady współżycia społecznego (tylko w absolutnie wyjątkowych przypadkach),
• społeczno –gospodarcze przeznaczenie.
Autor: Fix
Więcej na ten temat na stronie TEMIDY
http://temidacontrasm.info/prawo-wlasnosci/#comments
(13)Nie lubię tego!(3)Trybunał Konstytucyjny – sygn. akt K 60/13 – Nr 4 (98)
Sędzia Trybunału Konstytucyjnego
Sławomira Wronkowska – Jaśkiewicz
Przewodnicząca Składu Orzekającego
w sprawie sygn. akt K 60/13
Szanowna Pani Sędzio
Czasopismo internetowe „Osiedle Zacisze – moja mała ojczyzna” http://osiedlezaciszewaw.pl zarejestrowane w sądowym rejestrze prasy w dniu 17/11/ 2014 r. przez Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie, poz. Pr 3464 działając na rzecz swoich czytelników kieruje na Pani ręce, jako Przewodniczącej składu orzekającego w sprawie K 60/13, sprzeciw dotyczący opinii wniesionych do akt sprawy przez Sejm RP oraz Prokuratora Generalnego.
Nasz niepokój wywołuje nierzetelne i jednostronne, a przez to w konsekwencji wyraźnie tendencyjne stanowisko instytucji reprezentujących władzę ustawodawczą i wykonawczą naszego państwa w sprawie praw nieporównywalnej z uwagi na swój ogrom grupy społecznej, która liczy niemal 1/3 obywateli naszego kraju. Mieszkańcy osiedli w spółdzielniach mieszkaniowych stanowią potężną rzeszę mocodawców dla osób wykonujących mandat posła oraz pełniących funkcje w organach administracji państwa. Dlatego jesteśmy wręcz zgorszeni postawą autorów obydwu ekspertyz opiniujących na szkodę swojego elektoratu zastrzeżenia do przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zgłoszone w naszym interesie przez grupę posłów dostrzegających wagę problemów, które skutkują skłonnością do stałego pogarszania się standardów usług świadczonych członkom przez spółdzielnie mieszkaniowe. Znajduje to swoje odbicie w rosnącej liczbie ogłaszanych przez sądy postępowań upadłościowych i naprawczych tych podmiotów.
Straty ponoszone przez członków spółdzielni postawionej w stan upadłości są wynikiem kompletnego braku nadzoru nad procesem jej zarządzania. W spółdzielniach mieszkaniowych zupełnie nie sprawdzają się bowiem wszelkie mechanizmy kontroli wewnętrznej takie jak instytucje rad nadzorczych i związków rewizyjnych.
Nie działa również system bezpośredniej kontroli członkowskiej, ponieważ dla trafnej oceny decyzji zarządu, członkom spółdzielni niezbędny jest bezwarunkowy dostęp do spółdzielczych dokumentów. Tymczasem przepisy zarówno aktualnie obowiązujące, jak również te projektowane przez Komisję pracującą nad nowym kształtem prawa spółdzielczego, zakładają warunkowy dostęp członków do źródłowych dokumentów spółdzielczych. Nasze wieloletnie doświadczenia wskazują, że taki stan prawny jest mechanizmem całkowicie blokującym członkom spółdzielni dostęp do wiedzy niezbędnej dla właściwej oceny pracy organu, któremu powierzyli w opiekę swój majątek oraz nieodzownej dla podejmowania w stosownym czasie działań zapobiegających niekorzystnym skutkom powodowanym przez błędne, bezmyślne a czasami nawet rozmyślnie szkodliwe decyzje spółdzielczych organów. Praktyka pokazuje, że tylko bezpośredni nadzór właścicielski osób posiadających własność wyodrębnioną własnego mieszkania może być skutecznym nadzorem w rzeczywistości naszych SM.
Ze statystyk wynika, że proces przekształcenia spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność tych lokali zbliża się do poziomu 50% spółdzielczych zasobów mieszkaniowych. Z uwagi na ten aspekt sytuacji pora wydaje się więc bardzo odpowiednia dla weryfikacji wcześniejszego stanowiska Trybunału sformułowanego w wyroku z dn. 28 października 2010 r. sygn. akt SK 19/09 i otwarcia szerokiej rzeszy właścicieli lokali w spółdzielniach mieszkaniowych dostępu do wiedzy dotyczącej przychodów i kosztów w nieruchomościach, w których znajdują się ich lokale. Droga do pozyskania takiej wiedzy prowadzi przez uchylenie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wykluczających możliwość stosowania w budynkach spółdzielczych mechanizmów zarządu nieruchomością wspólną wynikających z ustawy o własności lokali z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu, przepisów tworzącego de facto nową grupę społeczną, tj. właścicieli bez pełni praw do swojej własności.
Stosowane w obu pismach sofistyka, a szczególnie w piśmie zatytułowanym „Stanowisko Sejmu”, w stosunku do tak istotnego dla nas wątku poselskiego wniosku związanego z zapisami art. 27 ust 2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, budzą nasz niesmak, zażenowanie, a także nasze liczne zastrzeżenia.
Liczymy zatem na orzeczenie niezawisłe, oparte o przesłanki merytoryczne i wolne od politycznych tendencji wyraźnie zauważalnych w obydwu opiniach, które są przedmiotem naszego protestu.
Redaktor Naczelny
Cezary Meszyński
Do wiadomości:
-
Marszałek Sejmu RP
-
Prokurator Generalny
(19)Nie lubię tego!(1)Trybunał Konstytucyjny – Nr 90
We wtorek (16.12.2014 r.) o godzinie 9:00 odbyła się rozprawa w sprawie K 60/13 dotycząca przepisów obowiązującego prawa spółdzielczego ograniczających prawa właścicieli lokali w spółdzielniach mieszkaniowych. Sprawa dotyczy tych, którzy nabyli od spółdzielni odrębną własność lokalu. Przedmiotem oceny będą zapisy art. 27 w związku z art. 241 oraz art. 26, ust 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zapisy te stanowią, że wspólnota mieszkaniowa może powstać w budynku spółdzielczym z mocy prawa dopiero wtedy, kiedy w takim budynku w odrębną własność zostaną przekształcone wszystkie lokale mieszkalne ( art. 26 ust 1 usm). Ponadto wspólnota może powstać w budynku spółdzielczym na wniosek tylko wtedy, kiedy właściciele ponad połowy lokali w budynku podejmą taką uchwałę ( art. 241 usm). Na dodatek, dopóki w budynku spółdzielczym nie powstanie wspólnota, mieszkaniami właścicieli przymusowo zarządza spółdzielnia mieszkaniowa ( art. 27 usm).
W każdych innych zasobach mieszkaniowych (deweloperskich, zakładowych, komunalnych, budowanych przez TBS-y i prywatnych kamienicach) wspólnota powstaje z mocy prawa po ustanowieniu odrębnej własności na pierwszym lokalu. Tylko nie w spółdzielniach mieszkaniowych.
Dlatego posłanka Lidia Staroń razem z 50-cioma innymi posłami PO zaskarżyła te przepisy jako niezgodne z konstytucyjną zasadą równości wszystkich obywateli wobec prawa.
Jeśli Trybunał stanie po naszej stronie będzie w spółdzielczych wspólnotach (dla każdej oddzielnie) obowiązywał ten przepis Ustawy o własności lokali:
Art. 30.
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
2) składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
Jak wynika z powyższych przepisów dla każdej wspólnoty w spółdzielni będzie musiał być prowadzony oddzielny rzchunek bankowy. Po zakończeniu roku obrachunkowego prezes będzie musiał przedstawić rozliczenie wpływów i wydatków każdej wspólnocie oddzielnie za poprzedni rok. Nie będzie już wspólnego wora, w którym nie można się niczego doliczyć, bo nam prezesi odmawiają dostępu do podstawowych dokumentów.
Źródło: http://temidacontrasm.info
Autorka: Temida
To, co musi się zmienić 15 stycznia 2015 r. godz. 9.00, to widok pustej sali, jaki mieli dziś przed sobą sędziowie TK.
Na 15 stycznia 2015 spółdzielcy muszą dopisać. Dziś byliśmy tylko Czarek Meszyński i niżej podpisana. Fatalnie!
Trybunał Konstytucyjny (TK) – organ sądownictwa konstytucyjnego w Polsce, znany także w ustrojach innych państw. Jego podstawowym zadaniem jest kontrolowanie zgodności norm prawnych niższego rzędu (rangi ustawowej lub podustawowej) z normami prawnymi wyższego rzędu, przede wszystkim z Konstytucją i niektórymi umowami międzynarodowymi (tzw. sąd nad prawem).
Trybunał ma siedzibę w Warszawie przy al. Jana Chrystiana Szucha 12A.
(12)Nie lubię tego!(0)
Najnowsze komentarze