Już piszą o nas w gazetach – Nr 48 (142)
Marcin Kos w artykule „Tłuste Muchy”* opisał szerzącą się patologie w polskich spółdzielniach mieszkaniowych. „W naszym kraju funkcjonuje około 3,6 tys. księstw udzielnych zwanych spółdzielniami mieszkaniowymi. Na ich terytoriach zamieszkuje ponad 20 proc. ogółu ludności.”
Do tuzów spółdzielczości mieszkaniowej dołączyła pani prezes SM „Osiedle Zacisze” Agnieszka Florczuk, która jak się okazało jest osobą bardzo wrażliwą i wyczuloną na krytykę. Nie spodobały jej się artykułu publikowane w naszym periodyku i za pośrednictwem kancelarii prawnej domagała się przeprosin, które miały być umieszczone „na plakatach o formacie A3 rozwieszonych na tablicach ogłoszeń wszystkich budynków spółdzielni i uzupełniane przez okres 60 dni w przypadku zerwania lub zniszczenia. (…) Ilustracją następstw kneblowania, zastraszenia oraz dezinformowania członków spółdzielni są spektakularne bankructwa.”
No cóż, prezesi wychodzą widocznie z założenia, że lepiej jest zbankrutować niż być poddanym krytyce. Dlaczego tak się dzieje? Po części na to pytanie odpowiedział Marcin Kos pisząc na wstępie:
„7 milionów Polaków żyje pod władzą prezesów spółdzielni mieszkaniowych – często skorumpowanych, cynicznych, bezkarnych oszustów, sprytnie używających pieniędzy mieszkańców przeciwko nim samym. A podobno to spółdzielcy są pracodawcami prezesów…”
Czarek Meszyński
* FAKTY i mity nr 15 (788), www.faktyimity.pl
Cały tekst: http://temidacontrasm.info/tluste-muchy-w-fim/
(30)Nie lubię tego!
(0)Własność powietrza – Nr 46 (140)
Jak bumerang powraca rozumowanie, które w ujęciu syntetycznym można wyrazić w słowach:
„…skoro zapłaciłem za mieszkanie to jestem właścicielem tego mieszkania…”
Otóż uprawniony do spółdzielczego prawa do lokalu jest tylko POSIADACZEM ograniczonego prawa rzeczowego zwanego także prawem na rzeczy cudzej (iura in re aliena), a jednocześnie jest tylko LOKATOREM.
Właścicielem takiego lokalu jest spółdzielnia (jest to forma własności kolektywnej).
Dodam, że spółdzielnia mieszkaniowa to ogół jej członków…!
Potwierdzenie kto jest właścicielem, a kto uprawnionym znajduje się w dziale II księgi wieczystej, jeżeli w ogóle taka została założona dla spółdzielczego prawa do lokalu. Przecież żaden posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu nigdy nie zapłacił ceny sprzedaży lokalu tylko każdy wnosił odpowiedni wkład (budowlany lub mieszkaniowy).
Każdy posiadacz spółdzielczego prawa uzyskał tytuł prawny do lokalu na podstawie umowy ustanowienia spółdzielczego prawa lub w poprzednim systemie na podstawie decyzji przydziału. W żadnym przypadku nie zaistniała umowa, której treścią było by przeniesienie prawa własności (np. sprzedaż czy darowizna).Nawet, gdy ktoś na rynku wtórnym nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, to nie nabył prawa własności lokalu tylko ograniczone prawo rzeczowe. Dlatego nieporozumieniem jest twierdzenie, że posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu jest właściciele takiego lokalu.
Osobnym zagadnieniem jest prawo do wkładu budowlanego czy mieszkaniowego.
Prawo do wkładu mieszkaniowego jest innym prawem majątkowym, któremu należy zapewnić ochronę zgodnie z art. 64 ust. 1 Konstytucji.
Czyli w dużym uproszczeniu można przyjąć, że posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu jest „właścicielem” wniesionego wkładu, ale nie jest właścicielem mieszkania. Natomiast wykładnia prawna art. 3 ustawy – Prawo spółdzielcze stanowi treść uzasadnienia wielu orzeczeń różnych sądów.
Nawet Trybunał Konstytucyjny w ostatnim orzeczeniu kolejny raz wyjaśnił to zagadnienie prawne bardzo precyzyjnie cyt.:
WYROK z dnia 5 lutego 2015 r. Sygn. akt K 60/13
UZASADNIENIE
(…) III
Trybunał Konstytucyjny zważył, co następuje:
7.2. W orzecznictwie sądów i w doktrynie podtrzymywany jest pogląd, że mimo brzmienia art. 3 prawa spółdzielczego – „majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków” – przepis ten nie mówi o własności w rozumieniu cywilnoprawnym.
„W treści tego przepisu zawarto bowiem sformułowanie «majątek», a nie cywilnoprawne określenie «mienie», co prowadzi do jednoznacznego wniosku, że chodzi w nim o ekonomiczne, a nie prawne znaczenie słowa «własność»” (wyrok WSA w Bydgoszczy z 6 listopada 2013 r., sygn. akt I SA/Bd 677/13, Lex nr 1437020) .Spółdzielnia jako osoba prawna jest podmiotem prawa cywilnego, w tym również prawa własności rzeczy.
Dlatego też uznaje się, że art. 3 prawa spółdzielczego nie statuuje zasady, iż członkowie spółdzielni są współwłaścicielami nieruchomości spółdzielczych czy innych praw, a jedynie zawiera określenie majątku spółdzielczego, traktowanego dawniej jako mienie społeczne i to tylko z ekonomicznego punktu widzenia (zob. uchwała SN: z 9 stycznia 1996 r., sygn. akt III CZP 152/95, OSNC nr 4/1996, poz. 52 i z 6 lutego 1996 r., sygn. akt III CZP 4/96, OSNC nr 4/1996, poz. 58). Przepis ten nie pozbawia spółdzielni własności jej majątku i nie czyni spółdzielców współwłaścicielami w rozumieniu prawa cywilnego. „Regulacja ta bowiem jedynie zalicza własność należącą do spółdzielni, jako osoby prawnej, do kategorii własności prywatnej, a nie spółdzielczej. Własność taka w rozumieniu przepisów prawa pozostaje jednak własnością cudzą, a jej przedmiot jest mieniem cudzym, także dla członka tej spółdzielni” (A. Stefaniak, op. cit.).
7.4. Jak już wyżej wskazano, własność i inne prawa stanowiące majątek spółdzielni są z ekonomicznego punktu widzenia własnością grupową osób będących członkami tej spółdzielni, ale podmiotem tych praw jest spółdzielnia jako osoba prawna… (…).
Autor: Fix
(10)Nie lubię tego!(0)Właściciele powietrza – Nr 45 (139)
Każdy kto posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tak na dobrą sprawę właścicielem powietrza, ponieważ właścicielem mieszkania, budynku (części wspólnej) i gruntu jest spółdzielnia.
Każdy kto się wspina po górach zna taki termin jak okno pogodowe, które umożliwia zdobycie szczytu. W tej chwili mamy okno ustawowe umożliwiające wyodrębnienie własności. Wszystko wskazuje na to, że „za chwilę” to okno ustawowe zostanie zamknięte.
Oto kilka komentarzy które zostały opublikowane na stronie Temidy pod wpisem „Spółdzielcy w potrzasku”:
Pani prof. Ewa Łętowska jak się wydaje ma okazję konsumować dziś owoce swojego własnego orzecznictwa. W słynnym wyroku TK z dnia 17 grudnia 2008 r. w sprawie sygnatura akt P16/08 Pani Profesor uczestniczyła w charakterze sędziego sprawozdawcy. Wyrokiem tym Trybunał wykosił z ustawy możliwość przekształcania spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność lokalu.
W rok później nowelą z dn. 18 grudnia 2009 r. Sejm wykoszone przepisy przywrócił do ustawy. Ale wtedy PO i PiS jakoś się ze sobą porozumiewały, co na chwilę obecną należy już do odległej historii. Jakby tego było mało, teraz te same przepisy czekają w kolejce na ponowną resekcję.
Na dodatek ostatnim wyrokiem koledzy po fachu poważnie utrudnili Pani Profesor zadanie. Gdyby nie ten wyrok znacznie łatwiejsza byłaby zmiana formy zarządu członkowskimi lokalami ze spółdzielczej na realizowaną w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Tę formę, ku mojemu zaskoczeniu, Pani Profesor preferuje jako sposób na zabezpieczenie interesu członków zbankrutowanej spółdzielni.
No cóż, wybór gościa programu był mistrzowski, pytania dziennikarza bardzo trafne, sytuacja Pani Profesor niezręczna a odwaga i pokora puenty imponująca. Pozostaje mieć tylko nadzieję, że nie był to spektakl na poczet kampanii wyborczej. Życzymy Pani Profesor powodzenia.
Temida
„Wywłaszczenie dopuszczalne jest tylko w razie spełnienia dwóch przesłanek: istnienia publicznego celu wywłaszczenia oraz dokonania wywłaszczenia za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 Konstytucji i art. 1 zdanie drugie Protokołu nr 1 do Konwencji).
Spółdzielniom nie zapewniono bowiem „słusznego” (silnie nawiązującego do wartości rynkowej lokalu w chwili przekształcenia) ekwiwalentu za utracone na rzecz spółdzielcy mienie.
Jest to szczególnie rażące w sytuacji, gdy przemiany własnościowe dokonują się obligatoryjnie, bez udziału organów spółdzielni.
Uwłaszczenia w u.s.m. jako nadmierne wkroczenie w autonomię osoby prawnej.”
Takie perełki możemy znaleźć w uzasadnieniu wyroku TK sygn. akt P16/08.
Innymi słowy, spółdzielnia jest właścicielem, a członek tylko użytkownikiem, wyodrębnienie lokalu wiąże się ze stratą ekonomiczną spółdzielni, a członek wzbogaca się bezprawnie.
Za chwile TK ponownie będzie rozpatrywał kwestię: Spółdzielnie mieszkaniowe; przeniesienie własności lokalu.
K 47/13.
Biorąc pod uwagę stanowisko TK z dnia 17 grudnia 2008 r.:
„Orzekając w niniejszej sprawie, Trybunał nie widzi podstaw do odstąpienia od swego wcześniejszego stanowiska i uznaje, że obligatoryjność uwłaszczenia i wykluczenie jakiejkolwiek autonomii spółdzielni w zakresie kształtowania zasad uwłaszczenia oznacza nieproporcjonalną ingerencję w prawa majątkowe osoby prawnej, jaką jest spółdzielnia.”
Pragnę skierować apel do wszystkich Spółdzielców by jak najszybciej złożyli wniosek o wyodrębnienie lokalu, bo za chwilę będzie to niemożliwe!
Czarek Meszyński
Ustanowienie odrębnej własności lokalu powinno być najważniejszą i najpilniejszą sprawą do załatwienia dla wszystkich posiadaczy spółdzielczych praw do lokali.
Przecież jeżeli Trybunał Konstytucyjny wyda orzeczenie w sprawie K 47/13 to koszty mogą być dla niektórych spółdzielców istotną barierą w uzyskaniu odrębnej własności lokalu.
Jeżeli np. przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu trzeba będzie zapłacić różnicę między aktualną ceną rynkową lokalu, a wysokością wniesionego wkładu to trochę „będzie bolało”.
Dlatego „kumaci” właściciele lokali w byłych budynkach spółdzielczych główny wysiłek powinni skupić na przekonywanie sąsiadów i znajomych do występowania z żądaniem ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Trzeba także do znudzenia ostrzegać posiadaczy spółdzielczych praw do lokali o realnym zagrożeniu w tym zakresie. Tutaj nie sprawdzi się dewiza, że „jakoś to będzie”.
Jak będzie to w zasadzie można wywnioskować z poprzedniego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 16/08
Fix
Bardzo wymowne są fragmenty orzeczenia TK z 2008 roku, przytoczone przez Pana Czarka.
Trybunał nie wiedział, że lokale , mieszkalne od poczatku finasowane i spłacone w całości wyłącznie przez mieszkańców?! Mimo to stały się wlasnością spółdzielni, która nie wydała trwale na ich budowę ani grosza!
Przy tym ustawowo majątek sm jest prywatną własnością członków. Jakie tu pokrętne interpretacje.
TK uważał, że spółdzielnia ma mieć pełną autonomię w zakresie OKREŚLANIA ZASAD UWŁASZCZANIA! Gniot oczywisty. Zasady te muszą być określone i to bardzo precyzyjnie społecznie uczcwie PRZEZ USTAWY. Nie przez spółdzielnie, czyli zarząd.
Odrębną kwestią jest zbywanie nie poprzez uwłaszczenie mienia wspólnego sm – tego w rozumieniu art. 40 USM. Te obiekty powstały na koszt ogółu spółdzielców plus ewentualne wsparcie państwa. Nie powinno się na tym mieniu uwłaszczać kogokolwiek. A uwłaszczano właśnie przez prezesowsko autonomiczne ustalanie zasad uwłaszczania, dziwnie korzystne dla beneficjentów. W razie uzasadnionej potrzeby i za zgodą najlepiej większości i właścicieli czyli członków zbycie tego majątku na zasadach rynkowych. W przejrzysty dla wszystkich członków sposób.
Dziwadłem jest przyzwolenie TK na nadpłacanie przez mieszkańców za lokale przez nich indywidualnie wcześniej całkowicie spłacone!
Problemem dla niemałej liczby mieszkańców jest nieuregulowany stan prawny gruntów pod budynkami.
W stolicy wiele budynków postawiono na takim gruncie. Czyli bloki lewitują gdzieś ponad ziemią? Brak woli na rozwiązanie tego cudeńka PRL/PL. Tam wnioski mieszkańców na wyodrębnienie własności nie są możliwe do zrealizowania.
W wielu sm zarządy spowodowały wykup działek od gmin z wielką bonifikatą. Dzięki temu około połowy mieszkań w skali kraju już nie jest spółdzielczych. Ciekawe, że lobby negatywne nie żąda i za przypadające na lokale cześci działki horrendalnycch kwot rynkowych, a tych faktycznie poniesionych /z bonifikatą/! Inaczej, niż chcą urynkowić uwłaszczenia za dawno spłacone mieszkania.
Ni ładu, ni składu, ni logiki, ni uczciwości w tym nie ma.
Endriu
Nie spłacałam swojego lokalu, ponieważ na wolnym rynku kupiłam za własne pieniądze (własnościowe spółdzielcze).
Okazało się, że TOWAR ZA KTÓRY ZAPŁACIŁAM W CAŁOŚCI NIE JEST MOJĄ WŁASNOŚCIĄ!
Petarda
(13)Nie lubię tego!(0)Osiedle Za Żelazną Bramą – Nr 44 (138)
Osiedle Za Żelazną Bramą w Warszawie wybudowano w latach 1965–1972 na obszarze otoczonym przez ulice Graniczną, Twardą, Prostą, Żelazną, Chłodną i Ptasią. Ogromy teren — 63 ha — gdzie wcześniej znajdowało się tzw. „Małe Ghetto”, w latach 1943–44 został kompletnie zniszczony przez wojnę. Na jego miejscu postanowiono zbudować osiedle dla ok. 25 000 mieszkańców. To, o czym Le Corbusier mógł tylko marzyć, stało się w Warszawie.
Papież modernizmu pracował w latach 1922–29 nad planem Voisin — wyburzenia części zabytkowej architektury Paryża i zastąpienie ją nowoczesnymi, jednakowymi blokami mieszkalnymi. Uwzględniał on co prawda pozostawienie paru starych budowli jako pamiątek po starym świecie, jednak celem nadrzędnym było zbudowanie dzięki architekturze „nowego świata”. „MUSIMY BUDOWAĆ NA OCZYSZCZONYM TERENIE” wielkimi literami postulował Corbu. Działanie architekta jedynie wtedy miało być skuteczne, gdy było bezwzględne. Zniszczenia II wojny światowej, które ostudziły zapał wielu modernistom, Le Corbusierowi wydawały się szansą na projektowanie bez konieczności oglądania się na przeszłość, stary bieg ulic czy zabytki. Teren pod zabudowę wyglądał niczym biała kartka na biurku architekta.
W latach 60. gdy na świecie ogłaszano śmierć modernizmu, u nas w Polsce corbusierowski szał dopiero się rodził. Nic więc dziwnego, że na konkurs na osiedle Za Żelazną Bramą nadesłano aż 75 prac. Zwyciężyła wizja zespołu architektów Andrzeja Skopińskiego, Jerzego Czyża, Jana Furmana i Jerzego Józefowicza. Ci znani z nowoczesnych pomysłów i przebojowości twórcy widzieli w os. ZŻB szansę na zbudowanie osiedla wielkości niemal miasta według kartezjańskiej zasady jasności i absolutnej matematycznej pewności. Doskonale skonstruowaną maszynę, która wykształci „nowego człowieka”. „Nowy człowiek, człowiek przyszłości” — to przecież hasło wykreowane przez Partię Komunistyczną na fali optymizmu pierwszych rewolucji. W pierwszych latach istnienia PRL-u popularna była koncepcja „osiedla społecznego”, planowano odbudowę Warszawy według postulatów Karty Ateńskiej. Modernistyczna koncepcja miasta-ogrodu z wieżowcami była dla komunistów wielce nęcąca, gdyż po pierwsze była tożsama z ich wizją równości społecznej, a po drugie była zwyczajnie tania i szybka. Tragizm pokolenia polskich architektów, do których należeli twórcy os. ZŻB, polega na tym, że wychowani na modernistycznych ideałach musieli być świadkami ich upadku i kompromitacji. Byli narzędziami władzy i stali się jej ofiarami, bo mało z tego, co miało powstać, faktycznie wybudowano.
Osiedle Za Żelazną składa się z dziewiętnastu 15-piętrowych bloków, 5 niższych budynków i plomb. Bloki osiedla były wzorowane na Jednostce Marsylskiej Le Corbusiera. Każdy z bloków miał 15 pięter (choć były planowane też niższe), 2 klatki schodowe, 2 lub 3 windy i przeszklony hol (zaplanowany jako miejsce spotkań mieszkańców). Początkowe mieszkania wyposażone były w parkiety. Każdy korytarz i mieszkanie wyposażone było w tzw. „okno francuskie” (o wysokości całej kondygnacji) — novum w PRL-u. Klatki schodowe oświetlały pionowe pasma luksferów (obecnie zamurowane). Zamontowano suche piony do celów przeciwpożarowych, czyli puste rury dla zaworów hydrantów do rozprowadzania wody na każde piętro.
Bloki wybudowano za pomocą monolitycznych betonów wylewanych, a nie, jak się powszechnie sądzi, z wielkiej płyty. Prosta bryła budynku została zrytmizowana z zewnątrz przez kwadratowe białe płyty dzielące każde mieszkanie oraz prostokątne listwy podkreślające linię okien i zamykające balustrady. Okna na parterze miały ramy w eleganckiej czerni, co dawało kontrast z bielą elewacji. Podkreślały to latarnie święcące białym światłem (w latach 90. zmieniono kolorystykę, wprowadzono też światło żółto-rude). Osiedle usytuowano na osi północ–południe, tak by zagwarantować jak najwięcej słońca w mieszkaniach. Wokół osiedla odseparowano ruch pieszy od kołowego. Między blokami pozostawiono (tak jak w planie Voisin) część przedwojennej ocalałej architektury — koszary i hale mirowskie, synagogę, obszar placu Lubomirskich, kościół św. Karola przy Chłodnej i kamienice przy placu Grzybowskim. Często jednak te zabytki były zmorą dla mieszkańców osiedla — w kamienicach zaczął rozwijać się element społeczny, a ze zsypów, które prowadziły do przedwojennych piwnic, wychodziły robaki.
Wielu rzeczy nie udało się zrealizować. Każdy blok miał mieć dach rekreacyjny — z ogrodem i kafejkami, na pierwszym piętrze miały działać sklepy spożywcze, ostatnie piętro miało pełnić funkcję pralni i suszarni, a mieszkania miały mieć balkony czy przeszklone loggie (do dziś ich brak jest chyba największą bolączką lokatorów). Planowano centrum usługowe — wzdłuż ul. Marchlewskiego (teraz Jana Pawła II). W przestrzeniach między blokami miały być zieleńce, szkoły, przedszkola, żłobki i przychodnie. W planach były rzeźby stojące w parkach. Gdy wybudowano osiedle, otaczała je pustka. Instytucje potrzebowały czasu, by zacząć funkcjonować, a zieleń — aby wyrosnąć.
Architekci osiedla byli ograniczani przez DEBOR — Dyrekcję Osiedli Robotniczych. „Resortem budownictwa” kieruje wtedy wicepremier Julian Tokarski, który naciska na rezygnację z wielu pierwotnych pomysłów — każe dobudować do planowanych 12 wieżowców jeszcze 7, nie daje zezwolenia na balkony oraz zmusza architektów do projektowania „ślepych kuchni”, oświetlanych jedynie przez okno łączące ją z salonem. Zespół Skopińskiego walczy jednak o swoje i udaje im się uratować np. kiosk znajdujący się na parterze budynków (Tokarski przekonywał, że może on jednocześnie pełnić funkcję portierni) oraz rozciągnąć gomułkowską normę 11 m² na osobę — w M2 do 27 m², a w M3 do 38 m². Mimo to ciasnota mieszkań to główny zarzut wobec os. Za Żelazną Bramą. Gospodarka planowa, która była natchnieniem dla pierwszych prac urbanistycznych po wojnie, w efekcie wielu takim pracom zaszkodziła.
A jednak dla pierwszych lokatorów mieszkania te wydają się być luksusem. Mają kilka pokoi i łazienkę. W krótkich czasie wszystkie zostają zajęte — wiele osób zwyczajnie nie ma gdzie indziej mieszkać. W blokach mieszkał cały przekrój społeczny — obok robotników mieszka też inteligencja, artyści, przedstawiciele wolnych zawodów. Starsi mieszkańcy wciąż lubią wspominać żyjące obok nich sławy. Jednak wśród lokatorów nie wykształca się silna więź. Powodów zdaje się być wiele. Po pierwsze: rozmiar osiedla. Trudno zaznajomić się z ludźmi ze swojego korytarza, a poznanie wszystkich ludzi z bloku (około tysiąca) wydaje się być kompletną abstrakcją. Po drugie: jego układ. Nie sprawdziło się lobby na parterze, ludzie bowiem wolą się spotykać w centrum niż przed blokiem. A jak już było mówione, wyraźne centrum usługowe zostało na papierze. Trzecim powodem jest wątpliwość, czy w ogóle idea wielkiego kartezjańskiego osiedla mogła się sprawdzić.
DZISIAJ
Jeśliby spojrzeć na osiedle Za Żelazną Bramą oczami Oskara Hansena, zapewne ujrzelibyśmy wzorcowy przykład Formy Zamkniętej. Wielkość bloków nie ma nic wspólnego z ludzką miarą, a ich układ otacza i dominuje nad człowiekiem. Ich architektura ignoruje przeszłość terenu, na którym się znajdują, jego historię — tak ważną dla Polaków i Żydów. Tak jak PKiN, są to budowle-pomniki nowego porządku, wybudowane na gruncie obdartym z przeszłości. Z założenia są więc opresyjne w swojej wymowie. Są architekturą z zewnątrz, OBCYM w zbiorowej tożsamości (nie ważne, czy uznamy, że ideowo pochodzącym z zachodu czy wschodu), w każdym razie nie-polskim, bo ignorującym to, co było przed wojną. Dodatkowo osiedle nie pozwala na indywidualność mieszkań. Lokatorzy często zamurowywali okno francuskie dzielące kuchnię od salonu albo ją kompletnie burzyli; wielu sadziło samemu zieleń wokół bloków — to jedynie dowód zaradności mieszkańców, a słabości projektu.
W psychologii jest na to termin „luki” — różnicy pomiędzy wizjami projektanta a mieszkańca. Architekt nie ma narzędzi, by poznać potrzeby tak ogromnej grupy, to jasne. Jego celem powinno być jednak umożliwienie wyrażania przez lokatora swojej osobowości i personalizacji mieszkania. Heidegger — jeden z chyba najważniejszych filozofów dla współczesnego myślenia o architekturze — w swoim eseju „Budować, mieszkać, myśleć” wykazał związek słowa „budować” (bauen) z „być” (bist). Architekt-modernista ignoruje ten związek, projektuje w izolacji od miejsca, gdzie ma powstać budynek, i od ludzi, którzy mają w nim mieszkać. A budować znaczy również zamieszkiwać. Moderniści widzieli w kartezjańskiej harmonii uniwersalny przepis na miasto — celem miasta jest w nim mieszkać, a ta potrzeba jest u każdego taka sama, więc wszędzie powinna być ta sama architektura — z takiego równania wykształcił się modernistyczny „styl międzynarodowy”. Ta receptura miała usprawiedliwiać autonomię architekta, jego brak kontaktu z mieszkańcami. Jednak ta maszyna okazała się być niesprawna. Wystarczy ulubiony przykład postmodernistów — modernistycznego osiedla Pruit Igoe w St. Louis zburzonego w latach 70. na skutek rosnącej tam przestępczości i przemiany mieszkań w slumsy.
Jednak dzieła zespołu Skopińskiego nie spotkał los wspomnianego osiedla. Stała się rzecz szczególna — Forma Zamknięta stała się niemal Formą Otwartą. Już w 1986 roku na VI Warszawskich Konfrontacjach Architektonicznych projektanci z krajów bloku wschodniego i Skandynawii debatowali nad tym, jak uzdrowić osiedle Za Żelazną Bramą. Główną receptą miało być dogęszczenie architektury. To, jak osiedle wygląda dzisiaj, jest w dużej mierze dziełem kapitalizmu, jednak tym razem wyszło to miastu na dobre.
Foto: Widok na Osiedle Za Żelazną Bramą dogęszczone nową zabudową
Niewiele zostało z oryginalnego układu osiedla, potraktowano go jak matrycę, którą da się wypełnić nowymi treściami. Szarość bloków stała się tłem do zdarzeń — nowej architektury. Czasem są to budynki próbujące nawiązać z nimi kontakt (jak postmodernistyczne Atrium), czasem zupełnie nie. Może paść oskarżenie, że jest to chaos wizualny, a osiedle zostało wchłonięte przez centrum. Nie musi to być jednak wada — na osiedlu żyje się ciekawiej i wygodniej. Ewa Rewers w swoje książce „Post-polis. Wstęp do filozofii ponowoczesnego miasta” podkreśla, że współczesny mieszkaniec miasta to już nie przechadzający się flâner, a pasażer metra, wiecznie się gdzieś spieszący. Centrum przestały być place, a zaczęły skrzyżowania ulic. Społeczeństwo stało się multikulturowe, co dobitnie widać na przykładzie opisywanego osiedla — żyją tu mniejszości wietnamskie (które wybierają te mieszkania ze względu na stosunkowo niższe ceny) oraz żydowskie (które przekonuje bliskość do synagogi). Choć zdarzają się przykre sytuacje, to jednak żyje im się tam dosyć dobrze. Podobnie jak i innym mieszkańcom (o czym mówią w dokumencie Heidrun Holzfeind „Za Żelazną Bramą”). Bo jest tam zielono i wszędzie blisko. Ale oczywiście — część wciąż czeka na obiecane balkony.
Na wspomnianych VI Warszawskich Konfrontacjach Architektonicznych przewodniczący jury Jerzy Szczepanik-Dzikowski wypowiedział znaczące słowa: A jednak miasto musi się odrodzić! Społeczna negacja osiedla Żelaznej Bramy nie dotyczy jedynie standardów mieszkań czy środowiska mieszkaniowego. Społeczna negacja nie jest również jedynie stwierdzeniem istnienia koniecznej do uzupełnienia luki w Śródmieściu. (…) Gdzieś w podświadomości jest ona wyrazem tęsknoty za historią. Za Warszawą, jaka była. Ostatnie zdanie tłumaczy wciąż obecną niechęć wobec osiedla Za Żelazną Bramą. Może też wyjaśniać niedawne zainteresowanie modernizmem i też istnienie tego bloga — wynika ono z chęci przyjrzenia się architekturze, wokół której się wychowaliśmy, która nie kojarzy się już tylko z PRL-em, nie jest dla nas czymś obcym. Jest częścią naszej tożsamości. Dzięki temu możemy dostrzec chociażby to, że mamy w centrum Warszawy spełnione marzenie Le Corbusiera, które na szczęście przystosowało się do nowych czasów.
Autor: Andrzej Brzózka
Bibliografia:
Holzfeind Heidrun, Behind the Iron Gate / Za Żelazną Bramą (film).
Piątek Grzegorz, Betonowy pantofelek kopciuszka, CSW, Warszawa 2009.
Fryze Magdalena, Próba analizy osiedla Za Żelazną Brama w Warszawie, w: Artifex nr 11, 2009.
Trybuś Jarosław, Przewodnik po warszawskich blokowiskach, Muzeum Powstania Warszawskiego, Warszawa 2011.
Rewers Ewa, Post-polis. Wstęp do filozofii ponowoczesnego miasta, Universitas, Kraków 2005.
Wikipedia: http://pl.wikipedia.org/wiki/Za_%C5%BBelazn%C4%85_Bram%C4%85.
Andrzej Brzózka (1993) Student Wydziału Etnologii i Antropologii Kulturowej na Uniwersytecie Warszawskim, muzyk i dj. Interesuje się zagadnieniami z pogranicza przestrzeni miejskiej, urbanistyki, antropologii miasta oraz kulturą wizualną. Prowadzi antropologiczne badania na Grochowie. Interesuje się architekturą powojenną, gdyż wychodzi z przekonania, że nie wszystko trzeba burzyć.
(8)Nie lubię tego!(0)Prawo nie chroni naszej własności przed dewastacją – Nr 43 (137)
Polecam bardzo dobry wywiad z Panią Profesor Ewą Łętowską dotyczący sytuacji w polskich spółdzielniach mieszkaniowych:
http://www.ipla.tv/Prawy-do-lewego-lewy-do-prawego-kampania-prezydenc/vod-6228989
(wywiad zaczyna się w 29 minucie audycji).
Została postawiona trafna diagnoza naszej ułomnej spółdzielczości mieszkaniowej.
Jak się okazuje w praktyce, własność i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie chroni przed dewastacją. Cóż z tego, że nasze mieszkania prawnie są chronione skoro budynki niszczeją i przekształcają się w rudery, a osiedla w slumsy.
Zarządy często lekceważą sobie obowiązek wynikający z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Art. 185. ust. 1 stwierdza: utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.* Zarządy często z własnej niekompetencji i opieszałości doprowadzają substancję mieszkaniową do głębokiej degradacji, o czym sam mogłem się przekonać obserwują jak Spółdzielnia doprowadza moją własność do stanu dewastacji, co zostało opisane w artykule „Mój dom”.
Co się stanie jak spółdzielnia utraci płynność finansową, albo zbankrutuje? W wywiadzie został podany przykład Detroit, miasta które zbankrutowało. Czy za pięć, dziesięć lat nasze osiedla spółdzielcze też tak będą wyglądać?
Foto: Detroit, 2013
Czy moje Osiedle podlega również procesowi slumsowienia? W Detroit domy się rozsypały, zostały skorupy, nie zadbano o tereny wspólne, nastąpiła dewastacja. To trwało latami, jeżeli taki proces puści się w ruch to piekielnie trudno go jest zatrzymać.
Prof. Łętowska: nasze mieszkania prawnie są dobrze chronione, ale nie są chronione przed zniszczeniem.
Bardzo smutna konstatacja, nasze mieszkania przecież nie są w powietrzu, tkwią w budynkach, jeżeli budynki się rozpadną to cóż nam z tych tytułów własności? Własność jest na to zjawisko nieodporna, ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Prawo to jedna rzecz, ale uczynienie z tego prawa użytku wymaga czasami ogromnego wysiłku – wyszarpania! Ochrona prawna, które nam prawo gwarantuje musi być wyszarpana na siłę i to właśnie robimy.
Coś wiem na ten temat, w czerwcu minie 2 lata jak wyszarpuję od Spółdzielni należne mi prawa jako WŁAŚCICIELOWI.
Autor: Czarek Meszyński
* Ustęp 1 uchylony został z dniem 1 stycznia 2014 r. przez art. 8 pkt 12 lit. a ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. poz. 829).
(15)Nie lubię tego!(0)Nie może sprzedać mieszkania – Nr 42 (136)
Moja siostra mieszka w SM Górnik w Katowicach. Nie może sprzedać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, bo ich blok częściowo stoi na gruncie parafii. Na takie mieszkanie nie można założyć księgi wieczystej w związku z czym banki odmawiają potencjalnym nabywcom kredytu na zakup takiego mieszkania, bo nie mają gdzie wpisać hipoteki zabezpieczającej spłatę tego kredytu. Proboszcz nie chce pieniędzy za ten kawałek gruntu, na którym stoi budynek mieszkalny, tylko chce w zamian upatrzoną działkę w innej części miasta. Decyzję w tej sprawie powinna podjąć Gmina. Prezydent miasta chyba nie jest zainteresowany życzeniami proboszcza, więc sprawa się ślimaczy.
Moja siostra mówi, że nie chce walczyć z systemem, bo to walka z wiatrakami. Chce tylko załatwić swój interes. Problem w tym, że dopóki moja siostra nie zrozumie, że jej interes to wspólny problem grupy osób jaką co najmniej stanowią wszyscy mieszkańcy tego bloku, w związku z czym sprawa wymaga ich wspólnego zaangażowania, to niestety jej osobisty interes będzie leżał odłogiem. Jeśli mieszkańcy tego budynku nie połączą swoich sił i nie zaczną RAZEM naciskać władzy spółdzielczej, parafialnej i samorządowej to prędzej się doczekają miejsca wiecznego spoczynku niż godziwych warunków w miejscu doczesnego bytu.
Ps. W 2012 r. ze Spółdzielni GÓRNIK wyprowadzeni zostali w kajdankach członkowie zarządu za łapówki. Prasa bębniła o tym przez dwa miesiące, żeby wmówić społeczeństwu, że władza czuwa, a potem temat został wyciszony. Na fotelu prezesa nowego zarządu usiadł dotychczasowy członek Rady Nadzorczej i szybą kuloodporną odgrodził biura zarządu od członków spółdzielni. Chcecie poznać prezesa SM Górnik – obejrzyjcie krótki film wideo. Przy okazji poznacie ciekawy temat – jak prostuje się wieżowce odchylone od pionu w wyniku szkód górniczych:
http://www.tvn24.pl/katowice,51/katowice-wyprostuja-katowicka-krzywa-wieze,525745.html
http://www.fliegera.fora.pl/korupcja-w-spoldzielni-gornik-w-katowicach,10/prezesi-lapowki-brali-a-co-na-to-rada-nadzorcza-sm-gornik,66.html
Autor: Temida
(12)Nie lubię tego!(0)Wspólnota czy Spółdzielnia? – Nr 41 (135)
Kupując mieszkanie spółdzielcze własnościowe musimy pamiętać, że będzie ono nadal własnością spółdzielni a my dokonujemy wyłącznie zakupu prawa do dysponowania danym lokalem. Prawo do dysponowania zakupionym mieszkaniem spółdzielczym czyli ograniczone prawo rzeczowe daje nam możliwość zamieszkania w nim, ale nie oznacza tego samego co prawo własności. Lokal ten jednak podlega dziedziczeniu i można go sprzedać lub wynająć. Jednak tylko i wyłącznie spółdzielnia jest właścicielem takiego lokalu.
Głównym problemem spółdzielni mieszkaniowych jest zbyt rozbudowana „administracja”, której koszty utrzymania całkowicie pokrywają jej członkowie. Tak jest w przypadku, gdy nie posiada ona żadnych zewnętrznych dochodów.
Zatem posiadacze mieszkań spółdzielczych oprócz utrzymania własnych lokali de facto opłacają koszty administracyjne nie mając jednocześnie żadnego wpływu na zarządzanie tymi środkami przez spółdzielnię. Ma to realny wpływ na ewentualne problemy – jeśli finanse instytucji w której posiadasz lokal mieszkalny i jesteś jej członkiem nie będą dobrze zagospodarowane trzeba liczyć się z konsekwencjami.
Można się na przykład spodziewać częstego podwyższania opłat (w dużych spółdzielniach wielu lokatorów nie reguluje terminowo opłat czynszowych przez co inni je pokrywają), kiepskiego stanu nieruchomości, w której znajduje się mieszkanie, trudności z wyegzekwowaniem napraw, czy remontów przestrzeni wspólnej lokatorów.
Wspólnota mieszkaniowa to zdecydowanie lepszy wybór! Nabycie lokalu we wspólnocie mieszkaniowej może być zdecydowanie lepszym pomysłem. Przede wszystkim są to małe organizacje ze zdecydowanie mniejszym aparatem administracyjnym. Co bardzo istotne bliższe relacje sąsiedzkie wpływają na poczucie odpowiedzialności wobec wspólnej nieruchomości w której żyją. Prościej jest również uzyskać realny wpływ na decyzje odnośnie budynku i kontrolę nad sprawami, które nas bezpośrednio dotyczą – sprawy zarządu, koszty utrzymania itp. Dodatkowo mieszkanie we wspólnocie daje nam gwarancję prawa własności lokalu, który w niej nabędziemy.
Nie zawsze oczywiście są to organizacje pozbawione wad. Zdarzają się również wspólnoty zarządzane źle. Jednak łatwiej to sprawdzić przed nabyciem nieruchomości niż przypadku spółdzielni, w której jest znacznie więcej lokali i trudno oszacować i ocenić stan finansów i jakość jej zarządzania.
Autor: Fix
(11)Nie lubię tego!(0)Finansowanie budownictwa mieszkaniowego w Niemczech – Nr 40 (134)
Budownictwo mieszkaniowe jest nie tylko kapitałochłonne, ale ze względu na aspekt społeczny powinno podlegać szczególnym regulacjom prawnym. W wielu krajach europejskich wpierane jest przez specjalnie dla tego celu opracowany system państwowych subsydiów bezpośrednich i pośrednich udzielanych z budżetu centralnego lub budżetów gmin na budowę mieszkań i poprawę jakości istniejących zasobów mieszkaniowych.
W roku 1997 dla Kancelarii Sejmu Biuro Studiów i Ekspertyz, Wydział Analiz Ekonomicznych i Społecznych zostało przygotowane opracowania autorstwa Eugeniusza Zawadzkiego pt. „Rola środków publicznych w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w Niemczech”
Czytamy tam m.in.: „Zgodnie z Konstytucją Niemiec odpowiedzialność za politykę mieszkaniową spoczywa na władzach krajów związkowych (landów – 16 jednostek administracyjnych). Niemniej jednak ramy ustawodawstwa dotyczącego budownictwa i gospodarki mieszkaniowej są określone przez ustawy ogólnokrajowe, a także Kodeks cywilny (Bürgerliches Gesetzbuch) i ustawę o podatkach (Einkommensteuergesetz). Landy niezależnie decydują o sposobach subsydiowania budownictwa socjalnego, takich jak niskie oprocentowanie rat kapitałowych lub globalna suma kwot dofinansowania budownictwa. Uczestniczą także w kształtowaniu ustawodawstwa federalnego.
Na szczeblu federalnym odpowiedzialność za politykę mieszkaniową spoczywa na Federalnym Ministerstwie Planowania Przestrzennego, Budownictwa i Urbanistyki (Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau). Politykę mieszkaniową krajów związkowych zgodnie z linią polityki federalnej koordynuje Zespół Roboczy Ministrów i Senatorów Krajów Związkowych Odpowiedzialnych za Budownictwo i Gospodarkę Mieszkaniową (Arbeitsgemeinschaft der für das Bau – und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der Länder).
Pomoc państwa w budowie i eksploatacji mieszkań w Niemczech, tak jak i w innych krajach o gospodarce rynkowej, jest trwałym elementem polityki mieszkaniowej i ważnym źródłem wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Przybiera ona formę subsydiów. Subsydia te poszerzają przede wszystkim pole dostępności mieszkań dla ludności o niskich i średnich dochodach. Subsydia mieszkaniowe, w zależności od ich celu i formy nie tylko obniżają inwestorski koszt budowy, względnie cenę kupna bądź najmu mieszkania, lecz także przyczyniają się do wzrostu popytu na kredyty hipoteczne w efekcie wzrostu popytu na mieszkania, zarówno czynszowe jak i własnościowe.
Reforma subsydiów budowlanych, podjęta w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych w Niemczech, zakłada ograniczenie, ale nie likwidację tej formy finansowego wspierania popytu mieszkaniowego. Ograniczenie polega na płytszym subsydiowaniu, a ściślej ujmując na niższych dopłatach budżetowych do programów mieszkaniowych realizowanych w ramach społecznych mieszkań czynszowych. Działaniu temu towarzyszy jednocześnie ostrzejsza selekcja gospodarstw domowych uprawnionych do tańszych mieszkań czynszowych.
Wniosek o przyznanie środków publicznych na budowę domu rodzinnego lub mieszkania własnościowego użytkowanego przez właściciela nie może zostać odrzucony, jeżeli inwestor lub osoba ubiegająca się o środki publiczne wnosi pracę własną porównywalną z wymaganą przy budowie mieszkań czynszowych. Jej wysokość winna pokryć koszt gruntu pod budowę bez kosztów uzbrojenia.
Jeżeli praca własna ma być wniesiona częściowo lub całkowicie jako samopomoc, należy to uwiarygodnić poprzez pisemne oświadczenie przedsiębiorstwa prowadzącego budowę lub w inny sposób. Za samopomoc uważa się świadczenia pracy, które zostaną wykonane:
a) przez samego inwestora,
b) przez członków jego rodziny,
c) przez inne osoby nieodpłatnie lub na zasadzie wzajemności.
Wartość samopomocy należy uznać za pracę własną jako kwotę, jaka zostałaby zaoszczędzona w stosunku do zwyczajowych kosztów świadczeń przedsiębiorców. Przy korzystaniu ze środków publicznych gwarantuje się, że na pierwszym miejscu wspierana będzie:
Budowa mieszkań dla kobiet ciężarnych, rodzin wielodzietnych, młodych małżeństw, samotnych rodziców, osób starszych, inwalidów. Za młode małżeństwa uważane są takie, w których żadne z małżonków nie ukończyło 40 roku życia; jako starsze osoby uwzględnia się te, które ukończyły 60 rok życia.
Bez własnych środków nie można w Niemczech uzyskać mieszkania. Instytucje kredytowe wymagają na ogół posiadania własnego kapitału w wysokości 20% ceny mieszkania. Pożądaną formą oszczędzania jest zawarcie umowy o oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Umowa ta daje pewność przy otrzymywaniu odsetek od oszczędzanego kapitału, których poziom jest subsydiowany przez państwo. Wkłady oszczędnościowe mogą być odliczane od dochodu przed opodatkowaniem lub też mogą być tytułem do uzyskania premii.
Społeczne budownictwo czynszowe jest realizowane w Niemczech przez przedsiębiorstwa budowlane nie nastawione na zysk. Są one zrzeszone w Ogólnokrajowej Federacji Przedsiębiorstw Mieszkaniowych nie Nastawionych na Zysk, zwanej również Ogólnym Związkiem Przedsiębiorstw Mieszkaniowych Powszechnej Użyteczności. Organizacja ta zrzesza około 2 tys. członków, z czego ponad 65% stanowią spółdzielnie mieszkaniowe, około 30% towarzystwa mieszkaniowe, ponad 3% spółki akcyjne i około 2% inne organizacje.
Występuje ścisła współpraca pomiędzy organizacjami mieszkaniowymi nie nastawionymi na zysk, a władzami lokalnymi, zwłaszcza gminami. Władze lokalne stwarzają zachęty i inicjują powstawanie wielu organizacji mieszkaniowych. Przedstawiciele samorządów lokalnych są z reguły członkami organów zarządzających lub nadzorujących. Rządy i samorządy udzielają organizacjom mieszkaniowym nie nastawionym na zysk szerokiego poparcia wyrażającego się między innymi w postaci:
- udostępniania terenów budowlanych, często w przetargach zamkniętych,
- przyznawanie preferencyjnych kredytów mieszkaniowych,
- przyznawanie pierwszeństwa w zleceniach na budowę mieszkań ujętych rządowymi bądź samorządowymi programami budowy lub modernizacji mieszkań,
- ulg podatkowych,
- udzielania gwarancji i poręki na pożyczki zaciągane na prywatnym rynku kapitałowym.”*
Wnioski
Budownictwo mieszkaniowe może być sfinansowane z następujących źródeł:
- środki własne inwestora,
- kredyt bankowy,
- subsydia.
Budowanie/kupowanie nieruchomości z własnych funduszów ograniczone jest zazwyczaj dla grupy zamożnych obywateli (milionerów). Kredyty bankowe dostępne są dla grupy osób średnio zamożnych. Największym kredytodawcą w tym zakresie są w Niemczech komunalne kasy oszczędnościowe 23% udziału w rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego. Na drugim miejscu znajdują się banki hipoteczne z 20,6% udziałem w rynku. Na trzecim miejscu z 11,9% udziałem są kasy budowlano-oszczędnościowe, a tuż za nimi banki spółdzielcze (11,7%).
Przez długie lata budownictwo mieszkaniowe dla osób mniej zamożnych było wspierane przez subsydia polegających na preferencyjnych kredytach, dostępu do tanich (przetarg ograniczony) terenów budowlanych, ulgach podatkowych. Beneficjentem tych subsydiów były przede wszystkim spółdzielnie mieszkaniowe w liczbie 1300 budujące lokatorskie mieszkania. Niestety od drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych nastąpiło znaczne ograniczeni tej formy finansowego wspierania popytu mieszkaniowego – płytkie subsydiowaniu. To z kolei wyhamowało oddawanie nowych lokali przez spółdzielnie. Obecnie działalność spółdzielni mieszkaniowych ograniczona jest do administrowania i remontów dotychczasowych zasobów mieszkaniowych. Państwowy program wsparcia budownictwa mieszkaniowego preferuje budownictwo własnościowe poprzez budowę domów rodzinnych i mieszkań własnościowych. Nastąpiła zmiana paradygmatu z budownictwa spółdzielczego na własnościowe.
Autor: Monika Blum
* Eugeniusz Zawadzki – „Rola środków publicznych w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w Niemczech”
(7)Nie lubię tego!(0)Stagnacja w spółdzielczości niemieckiej – Nr 39 (133)
Spółdzielczość w Niemczech od dłuższego czasu jest w stagnacji. Jakie są tego przyczyny? Odpowiedź nie jest ani łatwa, ani jednoznaczna. Związane to jest ze zmianą ekosystemu finansowo-gospodarczego i ze zmianą polityki państwa w zakresie dotowania trzeciego sektora zwanego sektorem gospodarki społecznej. By odpowiednio naświetlić tę problematykę pozwolę sobie posłużyć się znakomitym opracowaniem „Warunki rozwoju ekonomii społecznej w Niemczech” autorstwa Ralpha Böhlke.
Spółdzielnia
„Według Międzynarodowego Związku Spółdzielczego (ICA) spółdzielnia jest autonomicznym stowarzyszeniem osób łączących się ze sobą dobrowolnie w celu zaspokajania wspólnych potrzeb i aspiracji ekonomicznych, społecznych i kulturowych poprzez przedsiębiorstwo stanowiące ich wspólną własność i podlegające ich demokratycznej kontroli.
Z prawnego punktu widzenia spółdzielnia stanowi związek osób fizycznych i/lub prawnych, które wspólnie prowadzą działalność podmiotu gospodarczego na równych prawach. Decyzje podejmowane są kolektywnie i demokratycznie.
Jedyną obowiązującą formą spółdzielni w Niemczech jest zarejestrowana spółdzielnia (eingetragene Genossenschaft lub eG). Jej struktura jest zbliżona do struktury zarejestrowanego stowarzyszenia (e.V.) i/lub do struktury spółki akcyjnej (AG).
Podstawową korzyścią płynącą z przyznania takiego statusu prawnego jest możliwość ograniczenia odpowiedzialności za transakcje gospodarcze zawierane przez spółdzielnię do wartości kapitału zakładowego. W takim przypadku członkowie spółdzielni nie odpowiadają swoim majątkiem prywatnym. Jednak statut może także wymagać dodatkowych wpłat od członków.
Ramy prawne działalności w Niemczech reguluje Ustawa o spółdzielniach (Genossenschaftsgesetz lub GenG), która obowiązuje od dnia 1 maja 1889 r. Ostatnia ważniejsza poprawka weszła w życie dnia 16 października 2006 r.
Zmiana ustawy o spółdzielniach z roku 2006 zapewnia założycielom nowych spółdzielni (szczególnie mniejszych) różnorodne ułatwienia:
- minimalna liczba członków założycieli: 3 (wcześniej 7);
- cel działania spółdzielni był początkowo ograniczony do działalności gospodarczej, obecnie zaś dopuszczalne są także cele o charakterze kulturalnym i społecznym;
- w przypadku małych spółdzielni (których suma bilansowa jest niższa od 1 mln euro) można stosować uproszczone wymagania w zakresie audytu.Zgodnie ze zmienioną ustawą różne średnie przedsiębiorstwa mogą z łatwością łączyć swe siły w pewnych ograniczonych obszarach działalności, jak np. marketing i/lub sprawy administracyjne.Wymagania związane z założeniem: spółdzielnia musi mieć przynajmniej trzech członków, zobowiązana jest do posiadania statutu zgodnie z minimalnymi wytycznymi zawartymi w GenG §§ 5 ff i musi się zarejestrować we właściwym miejscowo sądzie. Ponadto każda spółdzielnia musi należeć do spółdzielczego stowarzyszenia kontrolnego (Prüfungsverband).Organy prawne: spółdzielnia ma zwykle trzy organy – zarząd, radę nadzorczą i walne zgromadzenie.W przypadku banków spółdzielczych, spółdzielni mieszkaniowych i spółdzielni konsumenckich członkowie są jednocześnie użytkownikami lub klientami. W spółdzielniach handlowych, rolniczych i rzemieślniczych członkowie są przedsiębior- cami lub innymi osobami prawnymi.”
Sektory spółdzielcze w Niemczech
„Niemcy w XIX wieku zaliczały się do prekursorów idei spółdzielczości – wspomnieć tu należy choćby Friedricha Wilhelma Raiffeisena (1818-1888) czy Franza Hermanna Schulze-Delitzscha (1808-1883). Pierwszy założył towarzystwo pomocy wzajemnej dla społeczności wiejskiej, drugi – kasę kredytową dla rzemieślników. Idea spółdzielczości odgrywała ważną rolę w całym XX wieku.
Natomiast w ciągu ostatnich 25 lat liczba spółdzielni stale spada. W roku 2008 w Niemczech działa około 7 500 czynnych spółdzielni. Zatrudniają one około 650 000 pracowników. Niemal połowa z nich zatrudniona jest w sektorze bankowości spółdzielczej, a większość drugiej połowy pracuje w sektorze produkcji żywności (rolnictwie) i handlu detalicznego artykułami spożywczymi. Spółdzielczość mieszkaniowa stanowi margines w niemieckiej spółdzielczości – uwaga autora.
Większość spółdzielni zorganizowanych jest pod auspicjami DGRV, czyli Niemieckiej Konfederacji Spółdzielni i Raiffeisen.16 Organizacja ta pełni także funkcje kontrolne wobec całej sieci spółdzielni.
Sieć DGRV jest w Niemczech największą organizacją gospodarczą pod względem liczby członków – niemal 17 milionów jej członków należy do około 5 500 spółdzielni. Jedyną wartą odnotowania grupą, która nie należy do DGRV, jest sektor niemieckich spółdzielni mieszkaniowych, do którego należy 3,8 mln członków. DGRV reprezentuje niemiecki sektor spółdzielczości na szczeblu europejskim i ogólnoświatowym.”
|
Liczba zarejestrowanych spółdzielni w Niemczech (1980-2005) |
||||||
|
1980 |
1990 |
2000 |
2003 |
2004 |
2005 |
|
|
Łączna liczba spółdzielni |
11.681 |
8.769 |
9.094 |
8.126 |
7.927 |
7.763 |
|
Źródło: AlSCHER, Mareike / PRilleR, Eckhard, 2007 r. |
||||||
Spółdzielnie mieszkaniowe w Niemczech
„Spółdzielczość mieszkaniowa w Niemczech istnieje od schyłku XIX wieku. Współcześnie istnieje około 2 000 spółdzielni mieszkaniowych, do których należy ponad 3 mln członków. W Berlinie ponad 80 spółdzielni mieszkaniowych administruje ok. 180 000 mieszkań (ponad 10% łącznej liczby mieszkań w mieście).
Liczba mieszkań w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych wzrasta w ostatnich dziesięcioleciach, szczególnie po zjednoczeniu Niemiec. Wiele formalnie państwowych mieszkań w byłych Niemczech wschodnich zostało po zjednoczeniu przekazanych spółdzielniom mieszkaniowym. Jednak obecnie spółdzielnie mieszkaniowe nie rozwijają się już tak intensywnie i weszły w fazę stagnacji związanej z nowymi ograniczeniami finansowymi: w ostatnich latach wzrosły koszty napraw i utrzymania, a także presja na modernizację budynków, przy jednoczesnym zmniejszaniu się wsparcia ze strony państwa.
Poza wspieraniem mieszkalnictwa spółdzielczego organy władz lokalnych w Niemczech udzielały pomocy przy budowie mieszkań dostępnych na kredyt preferencyjny, a w zamian za taką pomoc właściciel budynku zobowiązany był wynajmować mieszkania według określonej stawki “socjalnej”. W roku 1987 w Niemczech było 3,9 mln lokali socjalnych. Ze względu na znaczne zmiany właściwych przepisów oraz upływ ważności programów dopłat, liczba ta w 2001 roku spadła do 1,8 mln i szacuje się, że nadal spada w tempie 100 000 rocznie.
Po upadku muru berlińskiego wiele starych domów w Berlinie Wschodnim zostało zajętych przez dzikich lokatorów, którzy modernizowali budynki w stopniu umożliwiającym zamieszkanie. W późniejszym terminie niektóre z tych budynków zostały zwrócone przedwojennym właścicielom, jednak w wielu przypadkach identyfikacja lub znalezienie właścicieli było niemożliwe. Wówczas domy były oferowane na sprzedaż mieszkańcom. Jednak w większości przypadków lokatorzy zajmujący mieszkania nie mieli finansowych możliwości wykupu lokali. Wprowadzono nowe formy kredytów z dopłatą budżetową i kredytów długoterminowych, których celem było udzielenie pomocy byłym “dzikim lokatorom” w legalnym nabyciu “domów”. Stowarzyszenia lub spółdzielnie mieszkaniowe często zakładane były jako podmioty prawne, których celem było uzyskanie kredytu długoterminowego. W zamian za to mieszkańcy musieli przeprowadzić (często własnymi siłami) dużą część niezbędnych prac renowacyjnych. Wiele spośród takich przedsięwzięć zakończyło się pomyślnie, np.: http://www.syndikat.org„*
Podsumowanie
Trzeci sektor (sektor gospodarki społecznej) odgrywał ważną rolę w gospodarce niemieckiej. Niestety obecnie spółdzielczość jest w odwrocie. Spółdzielnie mieszkaniowe administrują ok. 10% mieszkań w Berlinie i ok. 5% w landach. Współczesne podmioty trzeciego sektora podchodzą do swojej działalności raczej w sposób pragmatyczny aniżeli ideologiczny – istnieją, ponieważ działają, koncentrując się na zachowaniem status quo niż na tworzeniu nowych inwestycji. Związane to jest z niskim poziomem świadomości ich cech szczególnych jako podmiotów gospodarczych działających na rzecz poprawy jakości życia społecznego. Druga przyczyna spadku ilości spółdzielni (tylko w latach 1980 – 2005 liczba podmiotów spółdzielczych zmniejszyła się prawie dwukrotnie, wynik byłby jeszcze bardziej niekorzystny, gdyby nie ustawowe przekazanie zasobów mieszkaniowych do spółdzielni/stowarzyszeń we wschodnich landach) spowodowana jest zmianą polityki państwa w zakresie finansowania i dotowania spółdzielni, a zwłaszcza spółdzielni mieszkaniowych, co będzie tematem mojego następnego artykułu.
Autor: Monika Blum
* Warunki rozwoju ekonomii społecznej w Niemczech – Ralph Böhlke
Opracowanie autorstwa Ralpha Böhlke powstało na zlecenie Banku DnB NORD Polska SA,w ramach realizacji projektu “W poszukiwaniu polskiego modelu ekonomii społecznej”.
Zapraszam Państwa na moją stronę na Facebook
(17)Nie lubię tego!(0)Spółdzielnie Mieszkaniowe w Niemczech – Nr 38 (132)
Na czym polega członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej w Niemczech?
Mieszkanie w mieszkaniu spółdzielczym jest obok mieszkania w mieszkaniach wynajmowanych lub własnościowych trzecią najważniejszą formą zamieszkiwania w Niemczech. W kraju działa ponad 2000 spółdzielni mieszkaniowych, które liczą w sumie około trzech milionów członków i dysponują ponad dwoma milionami mieszkań. Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe liczą już ponad 100 lat, inne tylko kilka. Podstawy spółdzielczości reguluje prawo spółdzielcze. Poza tym każda ze spółdzielni ma własny statut, w którym zawarte są szczegóły dotyczące celów działania, wspierania, praw i obowiązków członków, struktury organizacyjnej, zasad przyznawania mieszkań, warunków przystąpienia do spółdzielni itd.
Czym właściwie jest spółdzielnia mieszkaniowa?
Podstawowym celem działania spółdzielni mieszkaniowych jest zapewnienie swoim członkom stałych i dobrych mieszkań w przystępnej cenie. Jednocześnie, niezależnie od charakteru spółdzielni, tego czy jest duża czy mała, raczej tradycyjna czy nowoczesna, wspólnym i decydującym atutem bycia członkiem spółdzielni mieszkaniowej jest dożywotnie prawo do zamieszkiwania lub korzystania. Przede wszystkim pewność podobna do pewności właściciela, która wyklucza jednostronne wypowiedzenie umowy przez właściciela, usprawiedliwia motto „Wynajmujący we własnym domu”, nawet jeżeli pojedynczy członek w rzeczywistości jest właścicielem jedynie małej części udziału w wysokości kilkuset euro. Współwłasność członków spółdzielni nie dotyczy używanego przez danego członka mieszkania, ale całości majątku spółdzielni. Spółdzielnia pozostaje właścicielem działek, domów i mieszkań, niezależnie od tego, kto ile posiada udziałów.
Jak zorganizowane są spółdzielnie mieszkaniowe?
Każdy członek spółdzielni posiada prawo głosu, niezależnie od tego, ile posiada udziałów. Tymi głosami wybiera się w większych spółdzielniach mieszkaniowych przedstawicieli, którzy podczas danej kadencji, reprezentują interesy członków. Zgromadzenie członków wybiera ze swojego grona radę nadzorczą, która doradza i kontroluje zarząd, który zarządza pracą spółdzielni. Każdy członek ma aktywne i bierne prawo wyborcze, to oznacza, że może sam ubiegać się o pozycję przedstawiciela lub miejsce w radzie nadzorczej.
W jaki sposób zostać członkiem?
Każdy kto chce zamieszkać w mieszkaniu spółdzielczym, musi zostać członkiem, to znaczy przedłożyć wniosek o przyjęcie do spółdzielni i wykupić przynajmniej jeden udział.
Taki udział kosztuje we frankfurckiej spółdzielni mieszkaniowej „Wohnungsbaugenossenschaft Frankfurt (Oder) e. G.“ (krótko: „WohnBau Frankfurt“) 155,00 euro. Dodatkowo należy wykupić udziały odpowiednio do ilości wynajmowanych pokoi (koszt każdego udziału to również 155,00 euro). Statut Wohnbau Frankfurt reguluje, jakie udziały należy nabyć w przypadku mieszkania danej wielkości:
Mieszkanie 1-pokojowe z wnęką kuchenną - 2 udziały Mieszkanie 1-pokojowe z kuchnią - 3 udziały Mieszkanie 2-pokojowe (w tym jeden pokój poniżej 10 m2) - 4 udziały Mieszkanie 2-pokojowe - 5 udziałów Mieszkanie 3-pokojowe (w tym jeden pokój poniżej 10 m2) - 6 udziałów Mieszkanie 3-pokojowe - 7 udziałów Mieszkanie 4-pokojowe (w tym dwa pokoje poniżej 10 m2) - 7 udziałów Mieszkanie 4-pokojowe (w tym jeden pokój poniżej 10 m2) - 8 udziałów Mieszkanie 4-pokojowe - 9 udziałów Mieszkanie 5-pokojowe (w tym 3 pokoje poniżej 10 m2) - 8 udziałów Mieszkanie 5-pokojowe (w tym 2 pokoje poniżej 10 m2) - 9 udziałów Mieszkanie 5-pokojowe (w tym 1 pokój poniżej 10 m2) -10 udziałów Mieszkanie 5-pokojowe -11 udziałów
Co dzieje się z udziałami w spółdzielni?
Suma udziałów tworzy, łącznie ze zgromadzonymi oszczędnościami, kapitał własny spółdzielni i w ten sposób podstawę jej działania. Wygospodarowane nadwyżki są wciąż na nowo inwestowane lub gromadzone jako oszczędności. Wykorzystywanie nadwyżek, jak w przypadku przedsiębiorstwa komercyjnego, nie ma zatem miejsca. Osoba wyprowadzająca się ze swojego mieszkania przestaje być członkiem spółdzielni i otrzymuje swoje udziały bez oprocentowania z powrotem. Wypłata udziałów następuje według zasad aktualnego statutu.
Poręczenie
Spółdzielnia jest wspólnotą opartą na solidarności w dobrych i złych czasach. To oznacza, że w przypadku bankructwa członkowie spółdzielni odpowiadają do wysokości swojego udziału. Dalej idąca odpowiedzialność lub obowiązek dopłaty mogą być wykluczone, jak ma to np. miejsce w przypadku WohnBau Frankfurt.
Umowa użytkowania i opłata za użytkowanie
Osoba wprowadzająca się do mieszkania spółdzielczego nie zawiera ze spółdzielnią umowy najmu w klasycznym rozumieniu, ale długotrwałą umowę użytkowania. Ta umowa użytkowania odpowiada co do treści umowie najmu, to znaczy zawarte są w niej wszystkie prawa i obowiązki użytkownika w kontekście użytkowania mieszkania, napraw, kosztów dodatkowych itd. W umowie użytkowania ustala się m.in. miesięczną opłatę za użytkowanie, która odpowiada czynszowi. Wysokość opłaty zależy od wielu czynników: szczególnie od wielkości, położenia i stanu mieszkania. Z poziomu wymagań i szerokiego spektrum mieszkań spółdzielczych wynika jednak również, że – szczególnie nowe i dużym nakładem wyremontowane mieszkania – nie są zawsze automatycznie tanie. Ponieważ również spółdzielnie podlegają prawom rynku i muszą odpowiednio gospodarować, jeśli chcą odnosić sukcesy. Ponieważ jednak celem spółdzielni nie jest spekulacja i odnoszenie najwyższych możliwych zysków, nawet świeżo wyremontowane mieszkania są tańsze od porównywalnych mieszkań na prywatnym rynku mieszkaniowym.
Czy mieszkanie spółdzielcze może zostać wypowiedziane?
Członka spółdzielni chroni zapisane w statucie i w umowie prawo długotrwałego użytkowania dużo silniej przed wypowiedzeniem ze strony wynajmującego ze względu np. na własne potrzeby. Jednakże to prawo nie upoważnia do dowolnego obchodzenia się z mieszkaniem. W przypadku ciężkich wykroczeń przeciwko statutowi spółdzielni i / lub umowie użytkowania – np. kiedy nie jest opłacany czynsz albo mieszkanie nie jest użytkowane zgodnie z umową – także członkowie spółdzielni muszą liczyć się z sankcjami, włącznie z wypowiedzeniem umowy. Najemca może wypowiedzieć zarówno umowę użytkowania/najmu jak również członkostwo w spółdzielni. Należy przy tym uwzględnić jedynie ustalone w statucie terminy wypowiedzenia (członkostwo) jak również uregulowane prawnie terminy wypowiedzenia umowy użytkowania.
Czy mieszkanie spółdzielcze może być dziedziczone?
Ponieważ prawo do mieszkania spółdzielczego nie jest prawem własności, ale długotrwałego użytkowania, mieszkanie nie może być dziedziczone. Jedynie udziały mogą być dziedziczone, a tym samym z reguły prawo do mieszkania. Może to być albo to samo mieszkanie, w którym spadkobiercy – a zatem zwykle małżonek lub małżonka albo dzieci – już mieszkają, ewentualnie jakieś inne, bardziej odpowiednie, o ile jest do dyspozycji.
Co obowiązuje: prawo najmu czy prawo spółdzielcze?
Poza statutem i umową użytkowania w przypadku mieszkań spółdzielczych obowiązuje także „normalne” prawo najmu (prawo cywilne). Czy chodzi o ochronę przed wypowiedzeniem, rozliczenie dodatkowych kosztów użytkowania, remonty, braki w mieszkaniu i inne – spółdzielnie jako wynajmujący są tak samo zobowiązane ustaleniami prawa jak wszyscy inni właściciele mieszkań, państwowi czy prywatni. Także w przypadku podwyżek czynszu obowiązują odpowiednie zapisy prawa wynajmu (w zależności od tego, czy chodzi o mieszkanie dotowane ze strony państwa czy nie).
Tekst pochodzi: WohnBau Frankfurt
Monika Blum
Zapraszam Państwa na moją stronę na Facebook
(17)Nie lubię tego!(0)
Najnowsze komentarze