Osiedle Zacisze – moja mała ojczyzna

STARY FILM W NOWYM KINIE CZYLI O RUGACH W SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH PROF. EWA ŁĘTOWSKA

Tego, że zaczęły się rugi spółdzielni, niestety nie widzą ani politycy, ani samorządowcy, ani prawnicy. Nie widzą, jak manipuluje się uznaniem długu, poddaniem pod egzekucję i zgodą na wpis hipoteki

Ileż ja się napatrzyłam w kinie, wczasach młodości, westernów, gdzie bogaty właściciel rancha, nierzadko wynajmując zbirów, odcinał uboższym sąsiadom dostęp do wodopoju! I jak osaczał biedaków, wykupując sąsiednie działki, zastraszał, nakłaniając per fas et nefas do sprzedaży za grosz dobytku życia? Szantaż, siła, podstęp, kończyło się to strzelaniną, ale sprawiedliwość triumfowała automatycznie, bo to było kino z epoki poczciwości.

W historii i dającej jej świadectwo literaturze już nie bywało tak sielankowo. Rugi pruskie, rugi irlandzkie… Rugi chłopskie, to przecież były przymusowe wysiedlenia, pozbawianie chłopów ziemi w celu powiększenia areału gruntów folwarcznych. Pamiętają państwo, o czym jest „Placówka” Bolesława Prusa?

W starym kinie nowy film. O tym, czym jest „czyszczenie kamienic”, wiedzą już wszyscy. Chociaż ogromnie długo to trwało, zanim prawnicy się połapali, że prawo i jego instrumenty niekoniecznie muszą służyć do tego, do czego je wymyślono, ale że mogą pozostawać w służbie nadu- życia czy zgoła przestępstwa. No i ten paraliż prokuratury przez wolę właściciela, boć „wolno Tomku w swoim domku”, nawet jeśli owa wola łamie prawa innych i elementarne zasady współżycia. Tak się składa, że olśnienie przeważnie przychodzi zbyt późno.

Ostatnimi czasy uczestniczyłam w ramach obserwacji towarzyszącej w scenariuszu, który powinien być sfilmowany, pod tytułem „Rugi w mieście, czyli o prawniczej sztuce przewidywania”. I teraz będzie już serio.

Spółdzielnie mieszkaniowe nie mają dobrej prasy. To świetna instytucja dla uczciwych ludzi, chcących z sobą współpracować i wspólnie rozwiązywać własne problemy. Ale w życiu rzadko to się zdarza.

W PRL spółdzielnie obrosły siatką układów i układzików, na miarę swoich czasów. Gdy czasy się zmieniły, sądzono, że wystarczy albo zmienić ludzi w zarządach, albo zrezygnować ze spółdzielni, skoro są symbolem starego, i uwłaszczyć spółdzielców, czyniąc z nich właścicieli.

Wyszło średnio, bo sama zmiana władz, nawet wybranych najbardziej demokratycznie, ale pozbawionych talentów menedżerskich i kompletnie nieradzących sobie z zarządzaniem ogromnymi (za dużymi zazwyczaj) molochami – to droga do katastrofy. I lepiej gdy się to propaguje, nie stosować metody: najpierw rozbierzemy piec, a potem gdzieś, może, kupimy maszynkę spirytusową. Bo uwłaszczenie spółdzielców tam, gdzie problem tkwi nie w tytule do mieszkania, ale w sposobie sprawowania zarządu, to użycie niewłaściwego środka do błędnie oznaczonego celu.

Ale miało być o rugach. Otóż w tej chwili jesteśmy świadkami takich rugów spółdzielczych: w Warszawie, w Łodzi, w Poznaniu. Pewno gdzie indziej też. I jak się to odbywa?

Ano jak w westernie, chodzi o wyskubanie nieruchomości – gruntowych i lokalowych.

Oto modus procedendi. Wyobraźmy sobie (piszemy oczywiście scenariusz filmowy!), że nieostrożna (lekkomyślna, niekompetentna) rada nadzorcza upoważni zarząd do „obciążania wszelkich nieruchomości stanowiących zasoby spółdzielni, co do których spółdzielnia posiada tytuły prawne lub w stosunku do których tytuł prawny na rzecz spółdzielni zostanie ustanowiony”. Albo „upoważni zarząd spółdzielni do dysponowania majątkiem spółdzielni na zasadach i według uznania zarządu”.

Przesadzam, że to nie może być? Ejże! No to wtedy można uznać każdy dług, np. wygórowane rachunki za usługi – powiedzmy windykacyjne albo doradztwo prawne. Albo (i) taki dług można poddać dobrowolnie egzekucji w akcie notarialnym w trybie art. 777 k.p.c. Mając taką blankietową zgodę na wszystko, można uznawać długi z bardzo skomplikowanych i niekorzystnych dla spółdzielni transakcji, przewidujących pozbycie się nieruchomości czy ustanowienie użytkowania wieczystego. Żaden sąd tego nie sprawdzi. Potem jeszcze dodatkowo takie uznanie długu i poddanie się egzekucji uzupełnić można zgodą na ustanowienie hipote- ki. To nie koniec filmu. Potrzebny zwrot akcji.

Nazywa się on: mechanizm przerzucania długów korporacji (spółdzielnia) na spółdzielców.

Robimy tak. Wytworzone wedle wskazanej wyżej recepty długi, w stosunku do których istnieje możliwość egzekucji na podstawie uznania i art. 777 k.p.c. oraz możliwość ustanowienia hipoteki, trafiają do portfela fachowca, który je nabywa od spółdzielni. Fachowiec udaje się do księgi wieczystej wybranych nieruchomości spółdzielczych i uzyskuje wpis egzekucji (dział III) lub/i hipoteki (dział IV) na udziale spółdzielni mieszkaniowej w użytkowaniu wieczystym. Nie żałuje sobie. Dokonuje nad-zabezpieczeń. Wybiera takie nieruchomości, gdzie istnieją spółdzielcze prawa do lokalu (one bowiem w rzeczywistości składają się na ów udział spółdzielni) i się przyczaja. Nie wszczyna egzekucji. Spółdzielczego prawa do lokalu nie można jej poddać. Trzeba zatem wyczekać, aż spółdzielca będzie chciał je przekształcić we własność. Gdy to uczyni, a zatem dojdzie do podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, z urzędu pojawi się wpis w księdze dotyczącej nowo wyodrębnionego prawa własności do lokalu. Ono już egzekucji podlega.

Gdy sami spółdzielcy jakoś nie mają ochoty na przekształcenie, trzeba ich do tego skłonić. Strachem lub fałszywymi informacjami. Albo pogłoskami o złej kondycji spółdzielni, albo osaczaniem jej przez wierzycieli. Gdy zajęte rachunki, gdy zarząd nie płaci za media, gdy nie ma na naprawę windy, gdy mają wyłączyć ciepło, gdy kolejni komornicy zajmują to, co lokatorzy mają płacić zarządowi, spółdzielcy myślą, że ochroni ich przekształcenie we własność. To nieprawda, bo nawet najlepszy tytuł własności nie ochroni przed groźbą zamiany domu w slums. Gdy takie przekształcenie nastąpi, mieszkaniec wtedy własnymi rękami powoduje, że odporne na egzekucję prawo spółdzielcze do lokalu przekształca się we własność, już całkowicie na egzekucję otwartą. I to z automatu. Bo następuje w takim wypadku podział nieruchomości obciążonej. Tym sposobem dług spółdzielni staje się długiem egzekwowanym od spółdzielców.

I nie liczcie, proszę, na to, że notariusze będą ostrzegali nieopatrznych przed grożącym niebezpieczeństwem. Może niektórzy tak czynią. Ja, niestety, spotykałam wielu, którzy tego nie robili.

Rugi spółdzielcze nie weszły jeszcze w fazę finalną (kierowanie egzekucji do mieszkań), już jednak się zaczynają przygotowania do nich – okrążanie (skupowanie długów spółdzielni, wpisy w księgach).

Spółdzielcy, obejrzyjcie księgi wieczyste nieruchomości, w których mieszkacie – czy nie ma tam aby hipotek umownych zdziałanych przez zarządy spółdzielni, na zabezpieczenie osób prywatnych, które wykupiły długi spółdzielni?

A jak działa hipoteka łączna? Proszę: wierzyciel hipoteczny może się zaspokajać z tego z mieszkań, obciążonego taką hipoteką, które sobie wybierze. Jednego lub kilku. Oczywiście ten, kto zapłaci (albo kogo zlicytują), ma zwrotne roszczenie do innych (w odpowiedniej części), na których mieszkaniach taka hipoteka ciążyła. Tyle że będzie już wyrugowany i będzie miał na głowie te regresy.

Tego, że zaczęły się rugi spółdzielni, niestety nie widzą ani politycy, ani samorządowcy, ani prawnicy.

Nie widzą, jak manipuluje się uznaniem długu, poddaniem pod egzekucję i zgodą na wpis hipoteki. Że nie chodzi o zabezpieczenie długów wynikających z nakładów czy kredytów zaciągniętych na nieruchomość obciążaną. Tu z tą odpowiedzialnością łączną byłoby wszystko w porządku.

Ale tu idzie o lewar przerzucający odpowiedzialność ze spółdzielni – na spółdzielców. I to mimo formalnie ciągle obowiązującej zasady, że członek korporacji za długi korporacji co do zasady nie odpowieda.

Tu jest to szczególnie rażące, bo dotyka prawa do mieszkania, rzekomo chronionego konstytucyjnie. Tymczasem to, co opisano, służy legalizacji nadużycia zasady. Oczywiście że przed rugami można się bronić. Ale wymaga to wysiłku i wiedzy.

Rugi w westernie były malownicze i zawsze się dobrze kończyły. Zło zostało ukarane, a dobro i prawda triumfują. Ale w życiu nie jest jak w kinie. Obym nie była Kasandrą, w której wróżby nikt nie wierzył.

Spółdzielnie mieszkaniowe są świetną instytucją dla uczciwych ludzi, chcących z sobą współpracować i wspólnie rozwiązywać własne problemy.

Ale w życiu rzadko to się zdarza.

Prof. Ewa Łętowska prawniczka, pierwszy polski rzecznik praw obywatelskich, sędzia Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku. Artykuł opublikowano za zgodą „Dziennik Gazeta Prawna” z dnia 08.05.2015r.