Get Adobe Flash player

spółdzielnie mieszkaniowe w niemczech

Stagnacja w spółdzielczości niemieckiej – Nr 39 (133)

Spółdzielczość w Niemczech od dłuższego czasu jest w stagnacji. Jakie są tego przyczyny? Odpowiedź nie jest ani łatwa, ani jednoznaczna. Związane to jest ze zmianą ekosystemu finansowo-gospodarczego i ze zmianą polityki państwa w zakresie dotowania trzeciego sektora zwanego sektorem gospodarki społecznej. By odpowiednio naświetlić tę problematykę pozwolę sobie posłużyć się znakomitym opracowaniem „Warunki rozwoju ekonomii społecznej w Niemczech” autorstwa Ralpha Böhlke.

 

Spółdzielnia

Według Międzynarodowego Związku Spółdzielczego (ICA) spółdzielnia jest autonomicznym stowarzyszeniem osób łączących się ze sobą dobrowolnie w celu zaspokajania wspólnych potrzeb i aspiracji ekonomicznych, społecznych i kulturowych poprzez przedsiębiorstwo stanowiące ich wspólną własność i podlegające ich demokratycznej kontroli.

Z prawnego punktu widzenia spółdzielnia stanowi związek osób fizycznych i/lub prawnych, które wspólnie prowadzą działalność podmiotu gospodarczego na równych prawach. Decyzje podejmowane są kolektywnie i demokratycznie.

Jedyną obowiązującą formą spółdzielni w Niemczech jest zarejestrowana spółdzielnia (eingetragene Genossenschaft lub eG). Jej struktura jest zbliżona do struktury zarejestrowanego stowarzyszenia (e.V.) i/lub do struktury spółki akcyjnej (AG).

Podstawową korzyścią płynącą z przyznania takiego statusu prawnego jest możliwość ograniczenia odpowiedzialności za transakcje gospodarcze zawierane przez spółdzielnię do wartości kapitału zakładowego. W takim przypadku członkowie spółdzielni nie odpowiadają swoim majątkiem prywatnym. Jednak statut może także wymagać dodatkowych wpłat od członków.page14image15648

Ramy prawne działalności w Niemczech reguluje Ustawa o spółdzielniach (Genossenschaftsgesetz lub GenG), która obowiązuje od dnia 1 maja 1889 r. Ostatnia ważniejsza poprawka weszła w życie dnia 16 października 2006 r.
Zmiana ustawy o spółdzielniach z roku 2006 zapewnia założycielom nowych spółdzielni (szczególnie mniejszych) różnorodne ułatwienia:

  • minimalna liczba członków założycieli: 3 (wcześniej 7);
  • cel działania spółdzielni był początkowo ograniczony do działalności gospodarczej, obecnie zaś dopuszczalne są także cele o charakterze kulturalnym i społecznym;
  • w przypadku małych spółdzielni (których suma bilansowa jest niższa od 1 mln euro) można stosować uproszczone wymagania w zakresie audytu.Zgodnie ze zmienioną ustawą różne średnie przedsiębiorstwa mogą z łatwością łączyć swe siły w pewnych ograniczonych obszarach działalności, jak np. marketing i/lub sprawy administracyjne.Wymagania związane z założeniem: spółdzielnia musi mieć przynajmniej trzech członków, zobowiązana jest do posiadania statutu zgodnie z minimalnymi wytycznymi zawartymi w GenG §§ 5 ff i musi się zarejestrować we właściwym miejscowo sądzie. Ponadto każda spółdzielnia musi należeć do spółdzielczego stowarzyszenia kontrolnego (Prüfungsverband).Organy prawne: spółdzielnia ma zwykle trzy organy – zarząd, radę nadzorczą i walne zgromadzenie.W przypadku banków spółdzielczych, spółdzielni mieszkaniowych i spółdzielni konsumenckich członkowie są jednocześnie użytkownikami lub klientami. W spółdzielniach handlowych, rolniczych i rzemieślniczych członkowie są przedsiębior- cami lub innymi osobami prawnymi.”

 

Sektory spółdzielcze w Niemczech

„Niemcy w XIX wieku zaliczały się do prekursorów idei spółdzielczości – wspomnieć tu należy choćby Friedricha Wilhelma Raiffeisena (1818-1888) czy Franza Hermanna Schulze-Delitzscha (1808-1883). Pierwszy założył towarzystwo pomocy wzajemnej dla społeczności wiejskiej, drugi – kasę kredytową dla rzemieślników. Idea spółdzielczości odgrywała ważną rolę w całym XX wieku.

Natomiast w ciągu ostatnich 25 lat liczba spółdzielni stale spada. W roku 2008 w Niemczech działa około 7 500 czynnych spółdzielni. Zatrudniają one około 650 000 pracowników. Niemal połowa z nich zatrudniona jest w sektorze bankowości spółdzielczej, a większość drugiej połowy pracuje w sektorze produkcji żywności (rolnictwie) i handlu detalicznego artykułami spożywczymi. Spółdzielczość mieszkaniowa stanowi margines w niemieckiej spółdzielczości – uwaga autora.

Większość spółdzielni zorganizowanych jest pod auspicjami DGRV, czyli Niemieckiej Konfederacji Spółdzielni i Raiffeisen.16 Organizacja ta pełni także funkcje kontrolne wobec całej sieci spółdzielni.

Sieć DGRV jest w Niemczech największą organizacją gospodarczą pod względem liczby członków – niemal 17 milionów jej członków należy do około 5 500 spółdzielni. Jedyną wartą odnotowania grupą, która nie należy do DGRV, jest sektor niemieckich spółdzielni mieszkaniowych, do którego należy 3,8 mln członków. DGRV reprezentuje niemiecki sektor spółdzielczości na szczeblu europejskim i ogólnoświatowym.”

page24image896page23image17216

Liczba zarejestrowanych spółdzielni w Niemczech (1980-2005)

1980

1990

2000

2003

2004

2005

Łączna liczba spółdzielni

11.681

8.769

9.094

8.126

7.927

7.763

Źródło: AlSCHER, Mareike / PRilleR, Eckhard, 2007 r.

 

Spółdzielnie mieszkaniowe w Niemczech

„Spółdzielczość mieszkaniowa w Niemczech istnieje od schyłku XIX wieku. Współcześnie istnieje około 2 000 spółdzielni mieszkaniowych, do których należy ponad 3 mln członków. W Berlinie ponad 80 spółdzielni mieszkaniowych administruje ok. 180 000 mieszkań (ponad 10% łącznej liczby mieszkań w mieście).

Liczba mieszkań w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych wzrasta w ostatnich dziesięcioleciach, szczególnie po zjednoczeniu Niemiec. Wiele formalnie państwowych mieszkań w byłych Niemczech wschodnich zostało po zjednoczeniu przekazanych spółdzielniom mieszkaniowym. Jednak obecnie spółdzielnie mieszkaniowe nie rozwijają się już tak intensywnie i weszły w fazę stagnacji związanej z nowymi ograniczeniami finansowymi: w ostatnich latach wzrosły koszty napraw i utrzymania, a także presja na modernizację budynków, przy jednoczesnym zmniejszaniu się wsparcia ze strony państwa. 

Poza wspieraniem mieszkalnictwa spółdzielczego organy władz lokalnych w Niemczech udzielały pomocy przy budowie mieszkań dostępnych na kredyt preferencyjny, a w zamian za taką pomoc właściciel budynku zobowiązany był wynajmować mieszkania według określonej stawki “socjalnej”. W roku 1987 w Niemczech było 3,9 mln lokali socjalnych. Ze względu na znaczne zmiany właściwych przepisów oraz upływ ważności programów dopłat, liczba ta w 2001 roku spadła do 1,8 mln i szacuje się, że nadal spada w tempie 100 000 rocznie.

Po upadku muru berlińskiego wiele starych domów w Berlinie Wschodnim zostało zajętych przez dzikich lokatorów, którzy modernizowali budynki w stopniu umożliwiającym zamieszkanie. W późniejszym terminie niektóre z tych budynków zostały zwrócone przedwojennym właścicielom, jednak w wielu przypadkach identyfikacja lub znalezienie właścicieli było niemożliwe. Wówczas domy były oferowane na sprzedaż mieszkańcom. Jednak w większości przypadków lokatorzy zajmujący mieszkania nie mieli finansowych możliwości wykupu lokali. Wprowadzono nowe formy kredytów z dopłatą budżetową i kredytów długoterminowych, których celem było udzielenie pomocy byłym “dzikim lokatorom” w legalnym nabyciu “domów”. Stowarzyszenia lub spółdzielnie mieszkaniowe często zakładane były jako podmioty prawne, których celem było uzyskanie kredytu długoterminowego. W zamian za to mieszkańcy musieli przeprowadzić (często własnymi siłami) dużą część niezbędnych prac renowacyjnych. Wiele spośród takich przedsięwzięć zakończyło się pomyślnie, np.: http://www.syndikat.org„*

Podsumowanie

Trzeci sektor (sektor gospodarki społecznej) odgrywał  ważną rolę w gospodarce niemieckiej. Niestety obecnie spółdzielczość jest w odwrocie. Spółdzielnie mieszkaniowe administrują ok. 10% mieszkań w Berlinie i ok. 5% w landach. Współczesne podmioty trzeciego sektora podchodzą do swojej działalności raczej w sposób pragmatyczny aniżeli ideologiczny – istnieją, ponieważ działają, koncentrując się na zachowaniem status quo niż na tworzeniu nowych inwestycji.  Związane to jest z niskim poziomem świadomości ich cech szczególnych jako podmiotów gospodarczych działających na rzecz poprawy jakości życia społecznego. Druga przyczyna spadku ilości spółdzielni (tylko w latach 1980 – 2005 liczba podmiotów spółdzielczych zmniejszyła się prawie dwukrotnie, wynik byłby jeszcze bardziej niekorzystny, gdyby nie ustawowe przekazanie zasobów mieszkaniowych do spółdzielni/stowarzyszeń we wschodnich landach) spowodowana jest zmianą polityki państwa w zakresie finansowania i dotowania spółdzielni, a zwłaszcza spółdzielni mieszkaniowych, co będzie tematem mojego następnego artykułu.

 

Autor: Monika Blum

* Warunki rozwoju ekonomii społecznej w Niemczech – Ralph Böhlke

Opracowanie autorstwa Ralpha Böhlke powstało na zlecenie Banku DnB NORD Polska SA,w ramach realizacji projektu “W poszukiwaniu polskiego modelu ekonomii społecznej”.

 

Zapraszam Państwa na moją stronę na Facebook

Lubię to!(16)Nie lubię tego!(0)

Spółdzielnie Mieszkaniowe w Niemczech – Nr 38 (132)

Na czym polega członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej w Niemczech?

Mieszkanie w mieszkaniu spółdzielczym jest obok mieszkania w mieszkaniach wynajmowanych lub własnościowych trzecią najważniejszą formą zamieszkiwania w Niemczech. W kraju działa ponad 2000 spółdzielni mieszkaniowych, które liczą w sumie około trzech milionów członków i dysponują ponad dwoma milionami mieszkań. Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe liczą już ponad 100 lat, inne tylko kilka. Podstawy spółdzielczości reguluje prawo spółdzielcze. Poza tym każda ze spółdzielni ma własny statut, w którym zawarte są szczegóły dotyczące celów działania, wspierania, praw i obowiązków członków, struktury organizacyjnej, zasad przyznawania mieszkań, warunków przystąpienia do spółdzielni itd.

 

Czym właściwie jest spółdzielnia mieszkaniowa?

Podstawowym celem działania spółdzielni mieszkaniowych jest zapewnienie swoim członkom stałych i dobrych mieszkań w przystępnej cenie. Jednocześnie, niezależnie od charakteru spółdzielni, tego czy jest duża czy mała, raczej tradycyjna czy nowoczesna, wspólnym i decydującym atutem bycia członkiem spółdzielni mieszkaniowej jest dożywotnie prawo do zamieszkiwania lub korzystania. Przede wszystkim pewność podobna do pewności właściciela, która wyklucza jednostronne wypowiedzenie umowy przez właściciela, usprawiedliwia motto „Wynajmujący we własnym domu”, nawet jeżeli pojedynczy członek w rzeczywistości jest właścicielem jedynie małej części udziału w wysokości kilkuset euro. Współwłasność członków spółdzielni nie dotyczy używanego przez danego członka mieszkania, ale całości majątku spółdzielni. Spółdzielnia pozostaje właścicielem działek, domów i mieszkań, niezależnie od tego, kto ile posiada udziałów.

 

Jak zorganizowane są spółdzielnie mieszkaniowe?

Każdy członek spółdzielni posiada prawo głosu, niezależnie od tego, ile posiada udziałów. Tymi głosami wybiera się w większych spółdzielniach mieszkaniowych przedstawicieli, którzy podczas danej kadencji, reprezentują interesy członków. Zgromadzenie członków wybiera ze swojego grona radę nadzorczą, która doradza i kontroluje zarząd, który zarządza pracą spółdzielni. Każdy członek ma aktywne i bierne prawo wyborcze, to oznacza, że może sam ubiegać się o pozycję przedstawiciela lub miejsce w radzie nadzorczej.


W jaki sposób zostać członkiem?

Każdy kto chce zamieszkać w mieszkaniu spółdzielczym, musi zostać członkiem, to znaczy przedłożyć wniosek o przyjęcie do spółdzielni i wykupić przynajmniej jeden udział.

Taki udział kosztuje we frankfurckiej spółdzielni mieszkaniowej „Wohnungsbaugenossenschaft Frankfurt (Oder) e. G.“ (krótko: „WohnBau Frankfurt“) 155,00 euro. Dodatkowo należy wykupić udziały odpowiednio do ilości wynajmowanych pokoi (koszt każdego udziału to również 155,00 euro). Statut Wohnbau Frankfurt reguluje, jakie udziały należy nabyć w przypadku mieszkania danej wielkości:

Mieszkanie 1-pokojowe z wnęką kuchenną                  - 2 udziały
Mieszkanie 1-pokojowe z kuchnią                         - 3 udziały
Mieszkanie 2-pokojowe (w tym jeden pokój poniżej 10 m2) - 4 udziały
Mieszkanie 2-pokojowe                                   - 5 udziałów
Mieszkanie 3-pokojowe (w tym jeden pokój poniżej 10 m2) - 6 udziałów     
Mieszkanie 3-pokojowe                                   - 7 udziałów
Mieszkanie 4-pokojowe (w tym dwa pokoje poniżej 10 m2)  - 7 udziałów
Mieszkanie 4-pokojowe (w tym jeden pokój poniżej 10 m2) - 8 udziałów
Mieszkanie 4-pokojowe                                   - 9 udziałów
Mieszkanie 5-pokojowe (w tym 3 pokoje poniżej 10 m2)    - 8 udziałów
Mieszkanie 5-pokojowe (w tym 2 pokoje poniżej 10 m2)    - 9 udziałów
Mieszkanie 5-pokojowe (w tym 1 pokój poniżej 10 m2)     -10 udziałów
Mieszkanie 5-pokojowe                                   -11 udziałów

 

Co dzieje się z udziałami w spółdzielni?

Suma udziałów tworzy, łącznie ze zgromadzonymi oszczędnościami, kapitał własny spółdzielni i w ten sposób podstawę jej działania. Wygospodarowane nadwyżki są wciąż na nowo inwestowane lub gromadzone jako oszczędności. Wykorzystywanie nadwyżek, jak w przypadku przedsiębiorstwa komercyjnego, nie ma zatem miejsca. Osoba wyprowadzająca się ze swojego mieszkania przestaje być członkiem spółdzielni i otrzymuje swoje udziały bez oprocentowania z powrotem. Wypłata udziałów następuje według zasad aktualnego statutu.

 

Poręczenie

Spółdzielnia jest wspólnotą opartą na solidarności w dobrych i złych czasach. To oznacza, że w przypadku bankructwa członkowie spółdzielni odpowiadają do wysokości swojego udziału. Dalej idąca odpowiedzialność lub obowiązek dopłaty mogą być wykluczone, jak ma to np. miejsce w przypadku WohnBau Frankfurt.


Umowa użytkowania i opłata za użytkowanie

Osoba wprowadzająca się do mieszkania spółdzielczego nie zawiera ze spółdzielnią umowy najmu w klasycznym rozumieniu, ale długotrwałą umowę użytkowania. Ta umowa użytkowania odpowiada co do treści umowie najmu, to znaczy zawarte są w niej wszystkie prawa i obowiązki użytkownika w kontekście użytkowania mieszkania, napraw, kosztów dodatkowych itd. W umowie użytkowania ustala się m.in. miesięczną opłatę za użytkowanie, która odpowiada czynszowi. Wysokość opłaty zależy od wielu czynników: szczególnie od wielkości, położenia i stanu mieszkania. Z poziomu wymagań i szerokiego spektrum mieszkań spółdzielczych wynika jednak również, że – szczególnie nowe i dużym nakładem wyremontowane mieszkania – nie są zawsze automatycznie tanie. Ponieważ również spółdzielnie podlegają prawom rynku i muszą odpowiednio gospodarować, jeśli chcą odnosić sukcesy. Ponieważ jednak celem spółdzielni nie jest spekulacja i odnoszenie najwyższych możliwych zysków, nawet świeżo wyremontowane mieszkania są tańsze od porównywalnych mieszkań na prywatnym rynku mieszkaniowym.

 

Czy mieszkanie spółdzielcze może zostać wypowiedziane?

Członka spółdzielni chroni zapisane w statucie i w umowie prawo długotrwałego użytkowania dużo silniej przed wypowiedzeniem ze strony wynajmującego ze względu np. na własne potrzeby. Jednakże to prawo nie upoważnia do dowolnego obchodzenia się z mieszkaniem. W przypadku ciężkich wykroczeń przeciwko statutowi spółdzielni i / lub umowie użytkowania – np. kiedy nie jest opłacany czynsz albo mieszkanie nie jest użytkowane zgodnie z umową – także członkowie spółdzielni muszą liczyć się z sankcjami, włącznie z wypowiedzeniem umowy. Najemca może wypowiedzieć zarówno umowę użytkowania/najmu jak również członkostwo w spółdzielni. Należy przy tym uwzględnić jedynie ustalone w statucie terminy wypowiedzenia (członkostwo) jak również uregulowane prawnie terminy wypowiedzenia umowy użytkowania.

 

Czy mieszkanie spółdzielcze może być dziedziczone?

Ponieważ prawo do mieszkania spółdzielczego nie jest prawem własności, ale długotrwałego użytkowania, mieszkanie nie może być dziedziczone. Jedynie udziały mogą być dziedziczone, a tym samym z reguły prawo do mieszkania. Może to być albo to samo mieszkanie, w którym spadkobiercy – a zatem zwykle małżonek lub małżonka albo dzieci – już mieszkają, ewentualnie jakieś inne, bardziej odpowiednie, o ile jest do dyspozycji.

 

Co obowiązuje: prawo najmu czy prawo spółdzielcze?

Poza statutem i umową użytkowania w przypadku mieszkań spółdzielczych obowiązuje także „normalne” prawo najmu (prawo cywilne). Czy chodzi o ochronę przed wypowiedzeniem, rozliczenie dodatkowych kosztów użytkowania, remonty, braki w mieszkaniu i inne – spółdzielnie jako wynajmujący są tak samo zobowiązane ustaleniami prawa jak wszyscy inni właściciele mieszkań, państwowi czy prywatni. Także w przypadku podwyżek czynszu obowiązują odpowiednie zapisy prawa wynajmu (w zależności od tego, czy chodzi o mieszkanie dotowane ze strony państwa czy nie).

Tekst pochodzi: WohnBau Frankfurt

Monika Blum

Zapraszam Państwa na moją stronę na Facebook

Lubię to!(16)Nie lubię tego!(0)