Get Adobe Flash player

finansowanie budownictwa mieszkaniowego w niemczech

Finansowanie budownictwa mieszkaniowego w Niemczech – Nr 40 (134)

Budownictwo mieszkaniowe jest nie tylko kapitałochłonne, ale ze względu na aspekt społeczny powinno podlegać szczególnym regulacjom prawnym. W wielu krajach europejskich wpierane jest przez specjalnie dla tego celu opracowany system państwowych subsydiów bezpośrednich i pośrednich udzielanych z budżetu centralnego lub budżetów gmin na budowę mieszkań i poprawę jakości istniejących zasobów mieszkaniowych.

W roku 1997 dla Kancelarii Sejmu Biuro Studiów i Ekspertyz, Wydział Analiz Ekonomicznych i Społecznych zostało przygotowane opracowania autorstwa Eugeniusza Zawadzkiego pt. „Rola środków publicznych w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w Niemczech”

Czytamy tam m.in.: „Zgodnie z Konstytucją Niemiec odpowiedzialność za politykę mieszkaniową spoczywa na władzach krajów związkowych (landów – 16 jednostek administracyjnych). Niemniej jednak ramy ustawodawstwa dotyczącego budownictwa i gospodarki mieszkaniowej są określone przez ustawy ogólnokrajowe, a także Kodeks cywilny (Bürgerliches Gesetzbuch) i ustawę o podatkach (Einkommensteuergesetz). Landy niezależnie decydują o sposobach subsydiowania budownictwa socjalnego, takich jak niskie oprocentowanie rat kapitałowych lub globalna suma kwot dofinansowania budownictwa. Uczestniczą także w kształtowaniu ustawodawstwa federalnego. 

Na szczeblu federalnym odpowiedzialność za politykę mieszkaniową spoczywa na Federalnym Ministerstwie Planowania Przestrzennego, Budownictwa i Urbanistyki (Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau). Politykę mieszkaniową krajów związkowych zgodnie z linią polityki federalnej koordynuje Zespół Roboczy Ministrów i Senatorów Krajów Związkowych Odpowiedzialnych za Budownictwo i Gospodarkę Mieszkaniową (Arbeitsgemeinschaft der für das Bau – und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der Länder). 

Pomoc państwa w budowie i eksploatacji mieszkań w Niemczech, tak jak i w innych krajach o gospodarce rynkowej, jest trwałym elementem polityki mieszkaniowej i ważnym źródłem wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Przybiera ona formę subsydiów. Subsydia te poszerzają przede wszystkim pole dostępności mieszkań dla ludności o niskich i średnich dochodach. Subsydia mieszkaniowe, w zależności od ich celu i formy nie tylko obniżają inwestorski koszt budowy, względnie cenę kupna bądź najmu mieszkania, lecz także przyczyniają się do wzrostu popytu na kredyty hipoteczne w efekcie wzrostu popytu na mieszkania, zarówno czynszowe jak i własnościowe. 

Reforma subsydiów budowlanych, podjęta w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych w Niemczech, zakłada ograniczenie, ale nie likwidację tej formy finansowego wspierania popytu mieszkaniowego. Ograniczenie polega na płytszym subsydiowaniu, a ściślej ujmując na niższych dopłatach budżetowych do programów mieszkaniowych realizowanych w ramach społecznych mieszkań czynszowych. Działaniu temu towarzyszy jednocześnie ostrzejsza selekcja gospodarstw domowych uprawnionych do tańszych mieszkań czynszowych. 

Wniosek o przyznanie środków publicznych na budowę domu rodzinnego lub mieszkania własnościowego użytkowanego przez właściciela nie może zostać odrzucony, jeżeli inwestor lub osoba ubiegająca się o środki publiczne wnosi pracę własną porównywalną z wymaganą przy budowie mieszkań czynszowych. Jej wysokość winna pokryć koszt gruntu pod budowę bez kosztów uzbrojenia.

Jeżeli praca własna ma być wniesiona częściowo lub całkowicie jako samopomoc, należy to uwiarygodnić poprzez pisemne oświadczenie przedsiębiorstwa prowadzącego budowę lub w inny sposób. Za samopomoc uważa się świadczenia pracy, które zostaną wykonane:

a) przez samego inwestora,
b) przez członków jego rodziny,
c) przez inne osoby nieodpłatnie lub na zasadzie wzajemności.
Wartość samopomocy należy uznać za pracę własną jako kwotę, jaka zostałaby zaoszczędzona w stosunku do zwyczajowych kosztów świadczeń przedsiębiorców. Przy korzystaniu ze środków publicznych gwarantuje się, że na pierwszym miejscu wspierana będzie:

Budowa mieszkań dla kobiet ciężarnych, rodzin wielodzietnych, młodych małżeństw, samotnych rodziców, osób starszych, inwalidów. Za młode małżeństwa uważane są takie, w których żadne z małżonków nie ukończyło 40 roku życia; jako starsze osoby uwzględnia się te, które ukończyły 60 rok życia.

Bez własnych środków nie można w Niemczech uzyskać mieszkania. Instytucje kredytowe wymagają na ogół posiadania własnego kapitału w wysokości 20% ceny mieszkania. Pożądaną formą oszczędzania jest zawarcie umowy o oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Umowa ta daje pewność przy otrzymywaniu odsetek od oszczędzanego kapitału, których poziom jest subsydiowany przez państwo. Wkłady oszczędnościowe mogą być odliczane od dochodu przed opodatkowaniem lub też mogą być tytułem do uzyskania premii. 

Społeczne budownictwo czynszowe jest realizowane w Niemczech przez przedsiębiorstwa budowlane nie nastawione na zysk. Są one zrzeszone w Ogólnokrajowej Federacji Przedsiębiorstw Mieszkaniowych nie Nastawionych na Zysk, zwanej również Ogólnym Związkiem Przedsiębiorstw Mieszkaniowych Powszechnej Użyteczności. Organizacja ta zrzesza około 2 tys. członków, z czego ponad 65% stanowią spółdzielnie mieszkaniowe, około 30% towarzystwa mieszkaniowe, ponad 3% spółki akcyjne i około 2% inne organizacje. 

Występuje ścisła współpraca pomiędzy organizacjami mieszkaniowymi nie nastawionymi na zysk, a władzami lokalnymi, zwłaszcza gminami. Władze lokalne stwarzają zachęty i inicjują powstawanie wielu organizacji mieszkaniowych. Przedstawiciele samorządów lokalnych są z reguły członkami organów zarządzających lub nadzorujących. Rządy i samorządy udzielają organizacjom mieszkaniowym nie nastawionym na zysk szerokiego poparcia wyrażającego się między innymi w postaci:page30image1184

  • udostępniania terenów budowlanych, często w przetargach zamkniętych,
  • przyznawanie preferencyjnych kredytów mieszkaniowych,
  • przyznawanie pierwszeństwa w zleceniach na budowę mieszkań ujętych rządowymi bądź samorządowymi programami budowy lub modernizacji mieszkań,
  • ulg podatkowych,
  • udzielania gwarancji i poręki na pożyczki zaciągane na prywatnym rynku kapitałowym.”*

 

Wnioski 

Budownictwo mieszkaniowe może być sfinansowane z następujących źródeł:

  1. środki własne inwestora,
  2. kredyt bankowy,
  3. subsydia.

Budowanie/kupowanie nieruchomości z własnych funduszów ograniczone jest zazwyczaj dla grupy zamożnych obywateli (milionerów). Kredyty bankowe dostępne są dla grupy osób średnio zamożnych.  Największym kredytodawcą w tym zakresie są w Niemczech komunalne kasy oszczędnościowe 23%  udziału w rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego. Na drugim miejscu znajdują się banki hipoteczne z 20,6% udziałem w rynku. Na trzecim miejscu z 11,9% udziałem są kasy budowlano-oszczędnościowe, a tuż za nimi banki spółdzielcze (11,7%).

Przez długie lata budownictwo mieszkaniowe dla osób mniej zamożnych było wspierane przez subsydia polegających na preferencyjnych kredytach, dostępu do tanich (przetarg ograniczony) terenów budowlanych, ulgach podatkowych. Beneficjentem tych subsydiów były przede wszystkim spółdzielnie mieszkaniowe w liczbie 1300 budujące lokatorskie mieszkania. Niestety od drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych nastąpiło znaczne ograniczeni tej formy finansowego wspierania popytu mieszkaniowego – płytkie subsydiowaniu. To z kolei wyhamowało oddawanie nowych lokali przez spółdzielnie. Obecnie działalność spółdzielni mieszkaniowych ograniczona jest do administrowania i remontów dotychczasowych zasobów mieszkaniowych. Państwowy program wsparcia budownictwa mieszkaniowego preferuje budownictwo własnościowe poprzez budowę domów rodzinnych i mieszkań własnościowych. Nastąpiła zmiana paradygmatu z budownictwa spółdzielczego na własnościowe.

Autor: Monika Blum 

* Eugeniusz Zawadzki – „Rola środków publicznych w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w Niemczech”

Lubię to!(6)Nie lubię tego!(0)