Spółdzielnie Mieszkaniowe w Niemczech – Nr 38 (132)

Na czym polega członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej w Niemczech?

Mieszkanie w mieszkaniu spółdzielczym jest obok mieszkania w mieszkaniach wynajmowanych lub własnościowych trzecią najważniejszą formą zamieszkiwania w Niemczech. W kraju działa ponad 2000 spółdzielni mieszkaniowych, które liczą w sumie około trzech milionów członków i dysponują ponad dwoma milionami mieszkań. Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe liczą już ponad 100 lat, inne tylko kilka. Podstawy spółdzielczości reguluje prawo spółdzielcze. Poza tym każda ze spółdzielni ma własny statut, w którym zawarte są szczegóły dotyczące celów działania, wspierania, praw i obowiązków członków, struktury organizacyjnej, zasad przyznawania mieszkań, warunków przystąpienia do spółdzielni itd.

Czym właściwie jest spółdzielnia mieszkaniowa?

Podstawowym celem działania spółdzielni mieszkaniowych jest zapewnienie swoim członkom stałych i dobrych mieszkań w przystępnej cenie. Jednocześnie, niezależnie od charakteru spółdzielni, tego czy jest duża czy mała, raczej tradycyjna czy nowoczesna, wspólnym i decydującym atutem bycia członkiem spółdzielni mieszkaniowej jest dożywotnie prawo do zamieszkiwania lub korzystania. Przede wszystkim pewność podobna do pewności właściciela, która wyklucza jednostronne wypowiedzenie umowy przez właściciela, usprawiedliwia motto „Wynajmujący we własnym domu”, nawet jeżeli pojedynczy członek w rzeczywistości jest właścicielem jedynie małej części udziału w wysokości kilkuset euro. Współwłasność członków spółdzielni nie dotyczy używanego przez danego członka mieszkania, ale całości majątku spółdzielni. Spółdzielnia pozostaje właścicielem działek, domów i mieszkań, niezależnie od tego, kto ile posiada udziałów.

Jak zorganizowane są spółdzielnie mieszkaniowe?

Każdy członek spółdzielni posiada prawo głosu, niezależnie od tego, ile posiada udziałów. Tymi głosami wybiera się w większych spółdzielniach mieszkaniowych przedstawicieli, którzy podczas danej kadencji, reprezentują interesy członków. Zgromadzenie członków wybiera ze swojego grona radę nadzorczą, która doradza i kontroluje zarząd, który zarządza pracą spółdzielni. Każdy członek ma aktywne i bierne prawo wyborcze, to oznacza, że może sam ubiegać się o pozycję przedstawiciela lub miejsce w radzie nadzorczej.

W jaki sposób zostać członkiem?

Każdy kto chce zamieszkać w mieszkaniu spółdzielczym, musi zostać członkiem, to znaczy przedłożyć wniosek o przyjęcie do spółdzielni i wykupić przynajmniej jeden udział.

Taki udział kosztuje we frankfurckiej spółdzielni mieszkaniowej „Wohnungsbaugenossenschaft Frankfurt (Oder) e. G.“ (krótko: „WohnBau Frankfurt“) 155,00 euro. Dodatkowo należy wykupić udziały odpowiednio do ilości wynajmowanych pokoi (koszt każdego udziału to również 155,00 euro). Statut Wohnbau Frankfurt reguluje, jakie udziały należy nabyć w przypadku mieszkania danej wielkości:

Mieszkanie 1-pokojowe z wnęką kuchenną                  - 2 udziały
Mieszkanie 1-pokojowe z kuchnią                         - 3 udziały
Mieszkanie 2-pokojowe (w tym jeden pokój poniżej 10 m2) - 4 udziały
Mieszkanie 2-pokojowe                                   - 5 udziałów
Mieszkanie 3-pokojowe (w tym jeden pokój poniżej 10 m2) - 6 udziałów     
Mieszkanie 3-pokojowe                                   - 7 udziałów
Mieszkanie 4-pokojowe (w tym dwa pokoje poniżej 10 m2)  - 7 udziałów
Mieszkanie 4-pokojowe (w tym jeden pokój poniżej 10 m2) - 8 udziałów
Mieszkanie 4-pokojowe                                   - 9 udziałów
Mieszkanie 5-pokojowe (w tym 3 pokoje poniżej 10 m2)    - 8 udziałów
Mieszkanie 5-pokojowe (w tym 2 pokoje poniżej 10 m2)    - 9 udziałów
Mieszkanie 5-pokojowe (w tym 1 pokój poniżej 10 m2)     -10 udziałów
Mieszkanie 5-pokojowe                                   -11 udziałów

Co dzieje się z udziałami w spółdzielni?

Suma udziałów tworzy, łącznie ze zgromadzonymi oszczędnościami, kapitał własny spółdzielni i w ten sposób podstawę jej działania. Wygospodarowane nadwyżki są wciąż na nowo inwestowane lub gromadzone jako oszczędności. Wykorzystywanie nadwyżek, jak w przypadku przedsiębiorstwa komercyjnego, nie ma zatem miejsca. Osoba wyprowadzająca się ze swojego mieszkania przestaje być członkiem spółdzielni i otrzymuje swoje udziały bez oprocentowania z powrotem. Wypłata udziałów następuje według zasad aktualnego statutu.

Poręczenie

Spółdzielnia jest wspólnotą opartą na solidarności w dobrych i złych czasach. To oznacza, że w przypadku bankructwa członkowie spółdzielni odpowiadają do wysokości swojego udziału. Dalej idąca odpowiedzialność lub obowiązek dopłaty mogą być wykluczone, jak ma to np. miejsce w przypadku WohnBau Frankfurt.

Umowa użytkowania i opłata za użytkowanie

Osoba wprowadzająca się do mieszkania spółdzielczego nie zawiera ze spółdzielnią umowy najmu w klasycznym rozumieniu, ale długotrwałą umowę użytkowania. Ta umowa użytkowania odpowiada co do treści umowie najmu, to znaczy zawarte są w niej wszystkie prawa i obowiązki użytkownika w kontekście użytkowania mieszkania, napraw, kosztów dodatkowych itd. W umowie użytkowania ustala się m.in. miesięczną opłatę za użytkowanie, która odpowiada czynszowi. Wysokość opłaty zależy od wielu czynników: szczególnie od wielkości, położenia i stanu mieszkania. Z poziomu wymagań i szerokiego spektrum mieszkań spółdzielczych wynika jednak również, że – szczególnie nowe i dużym nakładem wyremontowane mieszkania – nie są zawsze automatycznie tanie. Ponieważ również spółdzielnie podlegają prawom rynku i muszą odpowiednio gospodarować, jeśli chcą odnosić sukcesy. Ponieważ jednak celem spółdzielni nie jest spekulacja i odnoszenie najwyższych możliwych zysków, nawet świeżo wyremontowane mieszkania są tańsze od porównywalnych mieszkań na prywatnym rynku mieszkaniowym.

Czy mieszkanie spółdzielcze może zostać wypowiedziane?

Członka spółdzielni chroni zapisane w statucie i w umowie prawo długotrwałego użytkowania dużo silniej przed wypowiedzeniem ze strony wynajmującego ze względu np. na własne potrzeby. Jednakże to prawo nie upoważnia do dowolnego obchodzenia się z mieszkaniem. W przypadku ciężkich wykroczeń przeciwko statutowi spółdzielni i / lub umowie użytkowania – np. kiedy nie jest opłacany czynsz albo mieszkanie nie jest użytkowane zgodnie z umową – także członkowie spółdzielni muszą liczyć się z sankcjami, włącznie z wypowiedzeniem umowy. Najemca może wypowiedzieć zarówno umowę użytkowania/najmu jak również członkostwo w spółdzielni. Należy przy tym uwzględnić jedynie ustalone w statucie terminy wypowiedzenia (członkostwo) jak również uregulowane prawnie terminy wypowiedzenia umowy użytkowania.

Czy mieszkanie spółdzielcze może być dziedziczone?

Ponieważ prawo do mieszkania spółdzielczego nie jest prawem własności, ale długotrwałego użytkowania, mieszkanie nie może być dziedziczone. Jedynie udziały mogą być dziedziczone, a tym samym z reguły prawo do mieszkania. Może to być albo to samo mieszkanie, w którym spadkobiercy – a zatem zwykle małżonek lub małżonka albo dzieci – już mieszkają, ewentualnie jakieś inne, bardziej odpowiednie, o ile jest do dyspozycji.

Co obowiązuje: prawo najmu czy prawo spółdzielcze?

Poza statutem i umową użytkowania w przypadku mieszkań spółdzielczych obowiązuje także „normalne” prawo najmu (prawo cywilne). Czy chodzi o ochronę przed wypowiedzeniem, rozliczenie dodatkowych kosztów użytkowania, remonty, braki w mieszkaniu i inne – spółdzielnie jako wynajmujący są tak samo zobowiązane ustaleniami prawa jak wszyscy inni właściciele mieszkań, państwowi czy prywatni. Także w przypadku podwyżek czynszu obowiązują odpowiednie zapisy prawa wynajmu (w zależności od tego, czy chodzi o mieszkanie dotowane ze strony państwa czy nie).

Tekst pochodzi: WohnBau Frankfurt

Monika Blum

Zapraszam Państwa na moją stronę na Facebook