Czarek Meszyński
Spółdzielcza mafia bezkarna w Łodzi – Nr 62 (156)
W Łodzi jak w soczewce widać mafijne struktury obecnego, chorego systemu. Przestępcy są chronieni przez organa powołane do ich ścigania. I nie ważne czy dzieje się tak z powodu zaniedbań, zaniechań czy świadomego współdziałania. System po prostu nie działa! Oto historia, która w państwie prawa nie mogłaby się zdarzyć.
O defraudacji gigantycznego majątku, ograbionych spółdzielcach i spółdzielczej mafii w zeszłym roku usłyszała cała Polska. O Łodzi zrobiło się głośno.
Wieloletnie prywatne śledztwo doprowadziło do ujawnienia krok po kroku i nagłośnienia zorganizowanego przestępczego procederu. Dobrze zorganizowana grupa przestępcza, w której skład wchodzili prezesi Spółdzielni Mieszkaniowej ” Śródmieście ” wyłudzała od miasta bonifikaty przy zakupie gruntów pod pretekstem uwłaszczenia na nich spółdzielców. Tym ostatnim uwłaszczenia blokowano, a w tym czasie podzielonymi ponownie działkami władze spółdzielni spekulowały na wolnym rynku. Pieniądze z tego procederu rozpływały się nie wiadomo gdzie. Podobnie było z wpłacanymi czynszami mieszkańców.
Proceder trwał kilka lat, a alarmowane w tej sprawie instytucje nie reagowały. Tymczasem przy pomocy tej konkretnej spółdzielni legalizowano też podejrzane pieniądze (spółdzielnia rzekomo pożyczała 3 mln ale oddawała w działkach 12 !).
Już po postawieniu zarzutów byłemu prezesowi komornicy zajęli konta SM „Śródmieście” w Łodzi, a na łódzkim Manhattanie stanęły windy, brakło prądu i ciepłej wody. Miasto latami nie reagowało na możliwe łamanie prawa co ułatwiało przestępczą spekulację gruntami. Urzędnicy doskonale wiedzieli, co prezes z nimi robi. Wiedzę o wyłudzanych bonifikatach mieli też politycy. Tak przynajmniej wynika z zeznań samego byłego prezesa złożonych przed łódzkim sądem. Kiedy sprawa została nagłośniona Miasto szybciutko zgłosiło wniosek o upadłość likwidacyjną spółdzielni za pośrednictwem Zakładu Wodociągów i Kanalizacji – spółki miejskiej.
Fakt ten jednak ukryto na wiele tygodni przed opinią publiczną. Co ciekawe – Dyrektor Biura Prawnego UMŁ Marcin Górski zasiadał jednocześnie w Radzie Nadzorczej tej spółki, prezydent miasta Hanna Zdanowska zapewniała zaś zbulwersowanych mieszkańców, że miasto o upadłość spółdzielni wystąpić nie może.
W październiku 2014 na wniosek ZWIK sąd ogłosił upadłość likwidacyjną spółdzielni.
Od tamtego momentu trochę się wydarzyło. Były prezes SM „Śródmieście” w Łodzi zwany „Królem Manhattanu” po wielu staraniach został zdetronizowany ale nadal dzierży berło i koronę. Prokuratura postawiła mu zarzuty defraudacji wielomilionowego majątku spółdzielni i wprawdzie nie jest już prezesem ale ma swobodny wpływ na to co dzieje się w spółdzielni. W tej gigantycznej aferze zarzuty do tej pory usłyszały tylko dwie osoby – on sam i zastępca (choć śledztwo trwa 3 lata). Trzeci członek zarządu zarzutów nie usłyszała, mimo iż to właśnie ona stawała do wszystkich aktów notarialnych, w których poświadczano nieprawdę. Prokuratura nie potrafi odpowiedzieć dlaczego zarzutami objęto nie wszystkich członków zarządu. Nie wyjaśniła też do tej pory roli poszczególnych członków Rady Nadzorczej w oszustwach, wyłudzeniach i doprowadzeniu spółdzielni do upadku. Uporczywie blokowano wyjaśnienie udziału urzędników w procederze spekulacji gruntami.
Nadal swobodnie działa podejrzana firma Vasco Project, w której prokurentami byli zatrzymani prezesi. Teraz w zarządzie tej przedziwnej firmy (100 procent udział spółdzielni) jest Elżbieta Szymańska wieloletni członek Rady Nadzorczej i jednocześnie (z wyboru syndyka !) prezes SM „Śródmieście”. Jej rola w wyprowadzeniu majtku spółdzielni i doprowadzeniu jej do upadłości nadal nie jest wyjaśniona.
Pytana publicznie na zwołanych w kuriozalny sposób i z naruszeniem prawa tegorocznych zebraniach o swoją rolę w firmie Vasco Project Elżbieta Szymańska najpierw wypierała się i twierdziła, że nie ma ze spółką nic wspólnego, później przypomniała sobie, że rzekomo w niej była ale w grudniu 2014 podobno się wycofała. Poniżej zamieszczamy KRS spółdzielni i spółki. W obydwu Elżbieta Szymańska widnieje w rejestrze do dziś! Pełnienie jakichkolwiek funkcji przez osobę, której rola w przestępczym procederze nie została jeszcze wyjaśniona budzi ogromne emocje mieszkańców. Za aprobatą wskazanego przez sąd syndyka spółdzielnią rządzą wciąż ludzie dawnego prezesa, oraz swobodnie sam oskarżony. Są zainteresowani pozostaniem przy władzy i uniknięciem odpowiedzialności dlatego posuwają się do kolejnych niezgodnych z prawem działań. Łódzka Prokuratura od trzech lat nie potrafi postawić zarzutów kolejnym osobom i jak wynika z wypowiedzi jej przedstawicieli zupełnie sobie ze śledztwem nie radzi.
Były prezes (z zarzutami) wpada na narady do rządzących obecnie spółdzielnią, i konsultuje działania. Na porządku dziennym wciąż łamane jest prawo. Mieszkańcy są straszeni i szantażowani, że jak się nie dogadają z przedziwnie działającym syndykiem to ten posprzedaje im np. schody, parkingi dojścia do ulicy i ruszyć się nie będą mogli z własnych mieszkań (!)
Dobrze zorganizowana grupa przestępcza zmierza w sposób oczywisty do tego aby były prezes i jego szemrani kompanii uniknęli odpowiedzialności, a długi za nich latami spłacali niewinni, już wcześniej oszukani i ograbieni spółdzielcy.
Łodzianie żartują, że korpulentna sylwetka byłego prezesa to złudzenie optyczne: spodnie po prostu są wypchane bo w kieszeni prezes ma wszystkich!
Sędziowie, prokuratorzy, policjanci, adwokaci i inni pracownicy instytucji powołanych do przestrzegania praworządności i walki z przestępczością mieszkają w tym samym mieście, czytają te same gazety, chodzą po tych samych ulicach. Ale niewiele robią w tej sprawie. Wody w usta nabrały też władze Łodzi.
Dziennikarze TVP INFO uznali, że TO JEST TEMAT! I nie mylili się. Gdy tylko pojawili się na terenie SM Śródmieście uzbrojeni ochroniarze firmy Mossberg kręcący się po osiedlu, nie chcieli wpuścić publicznej telewizji na płatny parking, mimo iż wcześniej parkingowy zapewniał, że parkować może każdy (3 zł za godzinę). Nadgorliwi ochroniarze próbowali też zakłócić prace publicznej telewizji, która robiła audycje z drugiej strony bloków na terenach miejskich. Powoływali się przy tym na polecenia szefa parkingu K. Sokołowskiego – właściciela firmy ochroniarskiej Mossberg wykonującej usługi ochroniarskie na terenie spółdzielni oraz dzierżawiącego od niej parkingi. W ten oto sposób dziennikarze mogli się osobiście przekonać o tym, że w centrum Łodzi bezkarnie łamane jest prawo.
Agnieszka Wojciechowska van Heukelom
O autorze:
Agnieszka Wojciechowska van Heukelom – filolog, była działaczka opozycji antykomunistycznej, za działalność na rzecz przemian demokratycznych odznaczona Złotym Krzyżem Zasługi i medalem „Solidarności”. Prezes Europejskiego Centrum Inicjatyw Obywatelskich, społecznik od lat pomagający łodzianom w trudnych sprawach.
(7)Nie lubię tego!
(0)Żelbetonowy uścisk – Nr 61 (155)
„Osiedle za Żelazną Bramą” znalazło się w żelbetonowym uścisku Wielkiego Biznesu.
Foto: C. Meszyński
Wszystko wskazuje na to, że Wielki Biznes upodobał sobie warszawską ulicę Jana Pawła II. Tu są wznoszone najwyższe wieżowce w Stolicy, a działki budowlane osiągają niebotyczne ceny. Tu jest realizowana w praktyce twórcza destrukcja Schumpetera – austriackiego ekonomisty mieszkającego od 1932 r. w USA – polegająca na tym, że „stare” zastępowane jest przez „nowe”. Hotel Mercure Fryderyk Chopin został wyburzony by zrobić miejsce dla 195 metrowej więży Q22. Wielkie Pieniądze nie lubią ograniczeń, a przeszkody stojące im na drodze muszą zostać usunięte.
„Osiedle za Żelazną Bramą” należące do Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej stanowi taką właśnie przeszkodę. Obecnie wieżowce „wciskane” są pomiędzy budynkami mieszkalnymi, ale jest to rozwiązanie doraźne, idealnym rozwiązaniem byłoby częściowe wyburzenie Osiedla.
Foto: C. Meszyński
Od dłuższego czasu głośno zrobiło się w Polsce o mieszkańcach warszawskiego Śródmieścia. Media opisują spółdzielcze patogeny. Profesor Łętowska wszędzie, gdzie tylko może, chodzi i nagłaśnia krytyczną sytuację spółdzielców. Wszyscy się dziwią i zadają sobie pytanie: Jak to było możliwe, że tak wielka i bogata spółdzielnia działająca pod „czujną” kontrolą Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP mogła popaść w wielomilionowe długi, tak że Sąd musiał ogłosić jej upadłość?
Czy możliwe jest by Zarząd mógł w „pojedynkę” doprowadzić Spółdzielnię do bankructwa, a spółdzielców do możliwości utraty mienia? Niestety współczesna historia kapitalizmu opisuje wiele podobnych historii polegających na eliminowaniu prawowitych właścicieli z ich majątku. Ponieważ ten proceder odbywa się pod auspicjami Wielkiego Biznesu i inercyjnej Państwowej Administracji nie nazywa się tego rabunkiem tylko rugami.
Jaki będzie los mieszkańców „Osiedla za Żelazną Bramą”? Czy ich budynki spotka podobny los jak Hotelu Mercure? Przekonamy się o tym niewątpliwie w najbliższej przyszłości. Warto jednak pamiętać, że Wielki Biznes działa systematycznie i skutecznie, mając rozpisany scenariusz na kolejne dekady.
Autor: Czarek Meszyński
(9)Nie lubię tego!(1)„WRZODY” warszawskich SM – Nr 60 (154)
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle Zacisze”
„Bardzo przebojowa pani Prezes zarządu (spoza Warszawy), unikająca jednak obowiązków związanych z tym zarządem. Czy odpowiedzialności też uda się jej uniknąć, to się dopiero okaże.”
http://temidacontrasm.info/wrzody-warszawskich-sm/#respond
(10)Nie lubię tego!(0)Do Spółdzielców SM „Osiedle Zacisze” – Nr 59 (153)
Szanowni Państwo,
po zapoznaniu się z raportem biegłego rewidenta i listu polustracyjnego chciałbym ze swej strony zwrócić uwagę na kilka istotnych faktów:
- Spółdzielnia wykazała stratę na pozostałej działalności gospodarczej w wysokości 289 tys. zł – problem w tym, że Spółdzielnia nie prowadzi takiej działalności.
- Spółdzielnia wykazała zobowiązania w wysokości 262 tys. zł w stosunku do FR – problem w tym, że jest to niezgodne z ustawą i z naszymi regulaminami, a także brak jest uchwał do wydatkowania zgromadzonych środków na FR na inne cele niż remonty.
- Spółdzielnia wydała 116 tys. zł na budowę domów, które nigdy nie powstały wbrew ustawie i naszym regulaminom – taką inwestycje można prowadzić tylko z wniesionych przez członków spółdzielni wkładów budowlanych.
SĄ TO BARDZO DUŻE KWOTY I POWAŻNE NIEPRAWIDŁOWOŚCI.
Nie trzeba być księgowym, ekonomistą czy prawnikiem, nie potrzebne jest również wyższe wykształcenie by dostrzec te nieprawidłowości.
Biorąc pod uwagę przepisy prawa, że członkowie RN solidarnie wraz z Zarządem ponoszą pełną odpowiedzialność przed Spółdzielnią i odpowiadają całym swym majątkiem za powstałe nieprawidłowości, a także ponoszą odpowiedzialność karną, napisałem zdanie odrębne do sprawozdania RN za rok 2014 wraz z raportem z badania sprawozdania finansowego za rok 2014, który stanowi jego integralną część. Dołożyłem wszelkich starań by zgodnie ze Statutem rozszerzyć porządek obrad WZ o zdanie odrębne i by poinformować uczestników WZ o zaistniałych nieprawidłowościach. I nie jest to materiał prywatny – jakby tego sobie życzyła Pani Florczuk – tylko dokument przygotowany na WZ przez prawidłowo wybranego członka Rady Nadzorczej.
Pani Agnieszka Florczuk, jak diabeł święconej wody boi się podjęcia merytorycznej dyskusji i alergicznie reaguje na krytyczne opinie. Zamówiona opinia prawna i stanowisko Zarządu jest tego najlepszym przykładem. Jest to celowe wprowadzanie w błąd spółdzielców! Albowiem sprawozdania Rady Nadzorczej i Zarządu w naszej Spółdzielni nie są zatwierdzane w oparciu o uchwały, o czym Zarząd i Radca Prawny doskonale wiedzą.
Każdy członek organu lub ciała kolegialnego może wnieść zdanie odrębne, jeżeli nie zgadza się z pozostałymi członkami gremium. Nasze wewnętrzne akty prawne (statut i regulaminy) tego nie zabraniają.
Zdaję sobie sprawę, że członek Rady Nadzorczej, który wnikliwie patrzy na „ręce” Zarządu i poważnie traktuje funkcję kontrolną i nadzorczą RN jest niewygodny.
Proszę zwrócić uwagę, że w ciągu 2 lat z Rady Nadzorczej – w tej kadencji składa się ona z 5 członków – odeszło aż 5 osób. Takiej fluktuacji członków RN w 20-letniej historii tej Spółdzielni jeszcze nie było.
NASZA SPÓŁDZIELNIA WYMAGA WPROWADZENIA NIEZBĘDNYCH i NATYCHMIASTOWYCH PREZEKSZTAŁCEŃ, KTÓRE UMOŻLIWIĄ PRAWIDŁOWE JEJ FUNKCJONOWANIE w NAJBLIŻSZEJ PRZYSZŁOSĆI.
Z poważaniem,
(-) Cezary Meszyński
(16)Nie lubię tego!(3)Raport – Nr 58 (152)
RAPORT
z badania sprawozdania finansowego
Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze”
z siedzibą: 03-699 Warszawa, ul. Wolińska 17 lok. A
za rok obrotowy 2014
-
Wstęp
Badanie sprawozdania finansowego zostało przeprowadzono w dniach od 15 maja 2015 r. do 22 maja 2015 r. Badanie przeprowadził ekonomista Cezary Meszyński, członek Rady Nadzorczej na podstawie dokumentów otrzymanych pocztą elektroniczną w dniu 14 maja 2015 r. o godz. 19.07 w postaci:
-
Wprowadzenie do sprawozdania finansowego,
-
Bilansu,
-
Rachunku zysku i strat,
-
Informacji dodatkowej
oraz dokumentu otrzymanego pocztą elektroniczną w dniu 16 maja 2015 r. w postaci:
-
Sprawozdania Zarządu
W badaniu sprawozdania finansowego wykorzystano również:
-
Raport z weryfikacji ksiąg rachunkowych i sprawozdania finansowego Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze” za rok obrotowy 2013 r.
-
Protokół z lustracji pełnej działalności Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze” za okres 2007 r. do 2013 r.
-
Plan Kosztów statutowych 2015
-
Plan remontowy 2015
W sporządzonym raporcie uwzględniono przepisy:
-
Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości Dz.U.2013.330 j.t. (dalej zwana u.r.),
-
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych Dz.U.2013.1222 j.t. (dalej zwana u.s.m.),
-
Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze Dz.U.2013.1443 j.t. (dalej zwana u.p.s.)
-
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Dz.U.2014.121 j.t. (dalej zwana k.c.)
Podstawa prawna na jakiej zostało przeprowadzone niniejsze badanie sprawozdania finansowego: art.46. § 1 pkt 2) a) u.p.s., § 43 pkt 2 statutu, art.4a. ust.1, 2 art. 52. ust. 1. u.r.
Celem badania sprawozdania finansowego jest wyrażenie pisemnej opinii o tym, czy sprawozdanie finansowe jest zgodne z zastosowanymi zasadami (polityką) rachunkowości oraz czy rzetelnie i jasno przedstawia sytuację majątkową i finansową, jak też wynik finansowy badanej jednostki.
Sprawozdanie finansowe za rok 2014 zostało sporządzone w dniu 11 maja 2015 r. i zostało częściowo zatwierdzony przez Zarząd; zatwierdzono bilans i rachunek zysków i strat, informacja dodatkowa nie została zatwierdzona na dzień przesłania dokumentów.
Przy podpisach Zarządu brak jest daty zatwierdzenie – niezgodność z art.52. ust.2 u.r.
Sprawozdanie finansowe zostało dostarczone Radzie Nadzorczej z opóźnieniem 44 dni.
Zgodnie z art. 52. 1. u.r. Kierownik jednostki zapewnia sporządzenie rocznego sprawozdania finansowego nie później niż w ciągu 3 miesięcy od dnia bilansowego (dzień bilansowy dla Spółdzielni przypada na 31 grudnia, sprawozdanie finansowe Radzie Nadzorczej powinno być przekazane najpóźniej 31 marca) i przedstawia je właściwym organom, zgodnie z obowiązującymi jednostkę przepisami prawa, postanowieniami statutu lub umowy.
Ustawa nakłada na kierownika jednostki obowiązek zapewnienia terminowego sporządzenia sprawozdania finansowego i przedstawienia go właściwym organom, którego niedopełnienie grozi odpowiedzialnością karną, określoną w art. 77 pkt 2 i art. 79. Kierownik jednostki jest odpowiedzialny za stworzenie właściwych warunków organizacyjnych, by sprawozdanie finansowe zostało zestawione nie później niż w ciągu 3 miesięcy od momentu bilansowego, a nie za „fizyczne” jego sporządzenie. W przypadku gdy sprawozdanie podlega badaniu przez biegłego rewidenta, nie ma jeszcze charakteru ostatecznego, mimo że jest kompletne. Na skutek uwag audytora może ono zostać zmienione.
Art. 77. Kto wbrew przepisom ustawy dopuszcza do: 1) nieprowadzenia ksiąg rachunkowych, prowadzenia ich wbrew przepisom ustawy lub podawania w tych księgach nierzetelnych danych, 2) niesporządzenia sprawozdania finansowego, sporządzenia go niezgodnie z przepisami ustawy lub zawarcia w tym sprawozdaniu nierzetelnych danych – podlega grzywnie lub karze pozbawienia wolności do lat 2, albo obu tym karom łącznie.
- Wprowadzenie do sprawozdania finansowego
We wprowadzeniu do sprawozdania finansowego nie podana została stawka umorzenia gruntów.
Nie wykazano wszystkich utworzonych Funduszy Spółdzielni – § 62 statut.
- fundusz udziałowy
- fundusz zasobowy,
- fundusz wkładów budowlanych ,
- fundusz remontowy,
- fundusz na wykup nieruchomości gruntowych,
W sprawozdaniu finansowym wykazywany jest nieuchwalony fundusz remontów terenów zewnętrznych – Protokół z lustracji str. 44.
Zadłużenie członków spółdzielni z tytułu niezapłaconych w terminie opłat eksploatacyjnych wykazano w bilansie w poz. B.II.2. Należności od pozostałych jednostek, a powinno być w poz. B.II.1.
Natomiast w bilansie dodatni wynik finansowy Spółdzielni prezentowany jest w pozycji Pasywa VIII pod nazwą „zyska(strat netto) roku obrotowego” – informacja błędna, spółdzielnia prowadzi działalność w zakresie GZM bezwynikowo zgodnie art. 6 ust.1 u.s.m. W bilansie w pasywach poz. A.VIII. Prezentowany jest wynik z rachunku zysków i strat N. Zyska (strata) netto jako wynik na pozostałej działalności operacyjnej.
- Bilans
Bilans otwarcia sporządzony na dzień 01/01/2014 r. jest niezgodny z bilansem zamknięcia sporządzonym na dzień 31/12/2013 r. w następujących pozycjach:
AKTYWA
- B. Aktywa obrotowe ( 449 671,04 / 377 674,14)
- II Należności krótkoterminowe / 2. Należności od pozostałych jednostek powiązanych / a) z tytułu dostaw i usług, okres spłaty do 12 miesięcy (16 659, 85 / 24 187,62), powyżej 12 miesięcy (7 527,77 / 0),
- IV. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe (212 631,89 / 140 634,99),
PASYWA
- B. Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania (459 016,92 / 387 020,02),
- III Zobowiązania krótkoterminowe / 2. Wobec pozostałych jednostek (368 532,46 / 171 952,89),
- IV Rozliczenia międzyokresowe (36 734,32 / 18 487,86),
- IV Rozliczenia międzyokresowe / 2. Inne rozliczenia międzyokresowe krótkoterminowe (85 324,76 / 13 327,86).
Suma bilansowa niezgodna. W bilansie za rok 2013 suma bilansowa w poz. 2013 wyniosła 12 810 850,35, natomiast w bilansie za rok 2014 pozycja 2013 wyniosła 12 738 853,45.
Nie zostały zachowane nadrzędne zasady rachunkowości:
- Zasada ciągłości nakazuje przyjęte w przedsiębiorstwie zasady (polityki) rachunkowości stosować w sposób ciągły. Zasada ta zapewnia porównywalność informacji zawartych w sprawozdaniach finansowych za kolejne lata obrotowe. Zgodnie z nią bilans otwarcia kolejnego roku obrotowego musi być identyczny z bilansem zamknięcia roku poprzedniego.
- Zasada istotności, według której wszystkie zdarzenia wpływające znacząco na działalność i sytuację finansową jednostki powinny być wykazane w sprawozdaniu finansowym. Jeśli natomiast ich waga jest nieznaczna, można je księgować w sposób uproszczony i pomijać w sprawozdaniu, o ile nie zniekształca to obrazu sytuacji majątkowo-finansowej danego podmiotu gospodarczego. Zasada istotności została uregulowana w art. 4 ust. 4 u.r. : Jednostka może w ramach przyjętych zasad (polityki) rachunkowości stosować uproszczaniem jeżeli nie wywiera to istotnie ujemnego wpływu na realizacje obowiązku określonego w ust. 1.
W informacji dodatkowej podano: Suma bilansowa uległa zmniejszeniu i wynosi 12 738 853,45 zł.
Nie zostały podane przyczyny zmniejszenia sumy bilansowej o 71 996,90 zł.
Z Raportu Biegłego Rewidenta wynika:
Wyliczenie wyniku GZM i na działalności opodatkowanej w CIT-8 nie jest zgodny z rachunkiem zysków i strat. W rachunkach zysku i strat w pozycji B.X. Stratę roku obrotowego na GZM w wysokości 19 891,95 oraz w pozycji A.VI. Zysku roku obrotowego w wysokości 71 996,90 zł (różnica 122 895,05).
Nie zastosowano się do Zaleceń Biegłego Rewidenta: Należy dokonać korekt sprawozdań finansowych za rok 2013 i w informacji dodatkowej pokazać w sposób rzetelny i czytelny wyliczenie obu wyników do opodatkowania.
W pozycji A.II.1.b) budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej nie uwzględniono zgodnie z art. 31.1. u.r. wzrostu wartości budynków, który powstał w wyniku przeprowadzonej termomodernizacji dachów.
Art. 31.1. u.r. Wartość początkową stanowiącą cenę nabycia lub koszt wytworzenia środka trwałego powiększają koszty jego ulepszenia, polegającego na przebudowie, rozbudowie, modernizacji lub rekonstrukcji i powodującego, że wartość użytkowa tego środka po zakończeniu ulepszenia przewyższa posiadaną przy przyjęciu do używania wartość użytkową, mierzoną okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych przy pomocy ulepszonego środka trwałego, kosztami eksploatacji lub innymi miarami.
Strata wykazana w wysokości 289 243,55 zł niezgodna ze stanem faktycznym. Spółdzielnia nie prowadzi pozostałej działalności operacyjnej. W sprawozdania finansowych Spółdzielnia deklaruje prowadzenie tylko działalności statutowej – GZM. W sprawozdania finansowych nie są wykazywane koszty jakie Spółdzielnia miała ponieść z tytułu z pozostałej działalności operacyjnej. Ujemny wynik powstał w podstawowej działalności operacyjnej GZM i zgodnie z art. 6. 1. u.r. Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 1 ust. 3, a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1-2 i 4, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.
Na ujemny wynik znaczący wpływ miał odpis aktualizujący należności w wysokości 97 569,38 zł.
Zgodnie z zaleceniem Biegłego Rewidenta „Nie można odnieść się do wysokości i prawidłowości odpisu aktualizacyjnego należności na dzień 31.12.2013 r., gdyż w Polityce rachunkowości brak jest zapisów na temat tworzenia odpisów aktualizujących należności.” Raport str. 10.
Odpis aktualizujący powinien zostać poddany weryfikacji – brak informacji w inf. dodat.
Wartość środków trwałych w budowie została zweryfikowana i zwiększyła się o kwotę 16 211,81 z tytułu podatku naliczonego VAT, który nie został uwzględniony w rozliczeniu podatku VAT z lat ubiegłych. Kwota brutto wyniosła 116 376,21 zł.
Należy podkreślić, że Zarząd niezgodnie z prawem prowadził inwestycję budowlaną na działkach 46 i 47 – III zadanie inwestycyjne. Zgodnie z REGULAMINEM rozliczania kosztów inwestycji mieszkaniowych i ustalania wysokości wkładów budowlanych na lokale nowooddane do użytku w Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze” § 5 Inwestycje Spółdzielni finansowane są wyłącznie ze środków wnoszonych przez osoby zainteresowane uzyskaniem lokali/domów.
Również Biegły Rewident zwrócił uwagę na zaistniałą nieprawidłowość: „Brak uchwały Walnego Zgromadzenia dotyczącej rozpoczęcia inwestycji i wskazania źródła jej finansowania.”
Wydatkowanie przez Zarząd kwoty 116 376,21 jest niezgodna również z REGULAMINEM tworzenia i wykorzystywania funduszu wkładów budowlanych w Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze”.
Wykazana kwota w bilansie niezgodna z uchwałami Rady Nadzorczej:
- nr 1/02/2012 z dnia 07/02/2012 r. – zgoda na przeksięgowanie kwoty 40 000,00 zł z funduszu zasobowego na poczet funduszu związanego z rozliczeniem kosztów zadania inwestycyjnego,
- nr 3/05/2012 z dnia 24/05/2012 r. – zgoda na przeksięgowanie kwoty 89 666,76 zł z funduszu zasobowego na poczet funduszu związanego z rozliczeniem kosztów zadania inwestycyjnego. Jednocześnie RN zobowiązuje Zarząd do przeksięgowanie zwrotnego na fundusz zasobowy z funduszu zadania inwestycyjnego ww. kwoty najpóźniej do dnia 31/12/2012 r. Protokół z lustracja str. 24
Uchwały nierealne ze względu na:
- Łączna kwota uchwalona przez RN 129 666,76 nie została zaksięgowana na funduszu zasobowym.
- Fundusz związany z rozliczeniem kosztów zadania inwestycyjnego jest nieistniejącym funduszem w Funduszach Spółdzielni – Protokół z lustracja str. 44.
Zobowiązania krótkoterminowe wzrosły w porównaniu do 2013 r. o 13,5% do kwoty 418 378,86 zł. Nadpłaty właścicieli lokali w wysokości 37 491,06 zł powinny być wykazane w poz. B.III. 1. W poz.B.III.2.d) z tytułu dostaw i usług, o okresie wymagalności do 12 miesięcy wykazano kwotę 138 463,45 zł. Jest niezgodna z inf. dodat. str. 4.
Zobowiązania z tytułu funduszu specjalnego (fundusz remontowy) wzrosło o 66 029,23 do roku poprzedniego do wartości 262 608,50. Brak wyjaśnienia z jakiego tytułu powstały zobowiązania do FR. Wydatkowanie kwoty 262 608,50 na inne cele niż prace remontowe niezgodne jest z art. 4. ust. 63. u.s.m. Opłaty, o których mowa w ust. 1-2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach.
Wykazana wartość funduszu remontowego 232 215,00* – stan 31/12/2014 – niezgodna ze stanem faktycznym:
- W roku 2013 Spółdzielnia dysponowała środkami FR (+)323 947,12**
- W roku 2013 nakłady (-) 91 603,82***
- W roku 2014 naliczenia (+)296 799,94****
- W roku 2014 nakłady (-)230 770,71****
Razem 298 372,53
Brakująca kwota FR 66 157,53 zł (298 372,53 – 232 215,00)
* Plan remontów 2015
** Protokół lustracji
*** Sprawozdanie zarządu za rok 2013
****Sprawozdanie Zarządu za rok 2014
Poz. B.II.2. Należności od pozostałych jednostek – zadłużenie członków spółdzielni z tytułu niezapłaconych w terminie opłat eksploatacyjnych na kwotę 108 129,40 wzrost o 447,04 % do roku poprzedniego. Wykazana wartość 24 187,62 za rok 2013 nierealna, niezgodna ze sprawozdaniem Zarządu za rok 2013 – stan zadłużenia na 31/12/2013 wyniósł 80 141,55. Wykazana wartość 108 129,40 za rok 2014 niezgodna ze sprawozdaniem Zarządu za rok 2014 – stan zadłużenia na 31/12/2014 wyniósł 111 018,82.
Nastąpił znaczący wzrost w pozycji B. Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania do kwoty
839 660,81 zł.
W poz. B. II Zobowiązania długoterminowe wykazana wartość 399 060,73 jest niezgodna z raportem Zarządu – 496 373,00 kredyt na remont dachów 9 klatek w budynkach wielorodzinnych – str. 1 pkt. 2.
Zaległości właścicieli lokali powinny być wykazane w poz. B.II.1.
- Rachunek zysków i strat
Pozycji A.II. Zmiana stanu produktu rok 2013 – wykazano niezgodnie z przyjętą Polityką niedobór w GZM w ujęciu rocznym zamiast narastającym. Łączny niedobór z lat poprzednich o wartości 122 895,05 nie został w sprawozdaniu finansowym wykazany. Nie został wykazany również niedobór GZM w ujęciu narastającym w wysokości 80 808,59 – stan na 31/12/2014 r.
Pozycja B.II. Zużycie materiałów i energii – wykazano wartość 236 038,63, wzrost o 311,80% do roku poprzedniego – niezgodna wykazanymi kosztami w tabeli Koszty statutowe i eksploatacyjne Spółdzielni w latach 2012 – 2014 – inf. dodat. Brak wyjaśnienia przyczyny wzrostu i jakie koszty zostały uwzględnione (zużycie materiałów podstawowych i pomocniczych, zużycie materiałów biurowych, zużycie energii elektrycznej i cieplnej, zużycie ciepłej i zimnej wody, zużycie gazów).
Pozycji B.III. Usługi obce – wykazano wartość 566 738,79 za rok 2014, zmniejszenie o 25,52% do roku poprzedniego i nie pokrywa się z tabelą Koszty statutowe i eksploatacyjne Spółdzielni w latach 2012 – 2014 – inf. dodat.
Pozycji B.IV. Podatki i usługi – wykazano wartość 70 004,73 za rok 2014, wzrost o 115,28 % do roku poprzedniego. Podana wartość niezgodna z tabelą 6/Przychody, Koszty, Wynik GZM Nieruchomości bieżącego roku – inf. dodat. Str. 7.
Pozycja B.VII. Pozostałe koszty rodzajowe wykazano wartość 302 232,36 za rok 2014, wzrost o 24,10% do roku poprzedniego. Brak wyjaśnienia przyczyny wzrostu i jakie koszty zostały uwzględnione (ubezpieczenia majątkowe, koszty krajowych i zagranicznych podróży służbowych, koszty reprezentacji i reklamy, wypłaty ryczałtów za używanie przez pracowników własnych samochodów dla celów służbowych).
Pozycja A.II. Zmiana stanu produktu jest niezgodna z pozycją w bilansie A.IV. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe – wprowadzenie do sprawozdania str. 4
W poz. C. Zysk (starta) ze sprzedaży (A-B) wykazano wartość (-) 186,07 – brak wyjaśnienia dlaczego postała wartość ujemna skoro działalność GZM jest bezwynikowa – błąd metodologiczny.
- Informacja dodatkowa
Wykazane wartości w tabeli Wartość początkowa brutto Majątku Trwałego na dzień 31/12/2014 r. (str. 1) pozycje 1, c, d, e, f, z, niezgodna z bilansem.
Z tabeli wynika, że w ewidencji Majątku Trwałego Spółdzielni pojawiły się następujące maszyny i urządzenia:
- maszyny i urządzenia ogólnego zastosowania 24 968,70
- maszyny i urządzenia specjalistyczne 4 259,34
- urządzenia techniczne 49 284,08
- pozostałe środki trwałe 27 242,86
Razem 105 754,98
W sprawozdaniu finansowym za rok 2013 (inf. dodatkowa str 5) wartość przypisana do pozycji: urządzenia techniczne i maszyny wyniosła zero.
Brak informacji, że Spółdzielnia nabyła nowe środki trwałe, jak również brak informacji o korekcie.
Tabela – str. 4 Fundusz zasobowy, wpłacone wpisowe – 635 661,53 – saldo nierealna, wpisowe wynosi 100 zł – § 22 statut.
Nie zostało wykazane zobowiązanie krótkoterminowe z tytułu funduszu remontowego – 262 608,50 zł – str 4.
Tabela 2/ Struktura rzeczowa kosztów rodzajowych w roku 2014, pozycje nr 1,2,3, str 6 – patrz: 4. Rachunek zysków i strat.
Tabela 6/ Przychody, Koszty, Wynik GZM Nieruchomości bieżącego roku – nadwyżka przychodu nad kosztami w GZM w wysokości 41 900,39 niezgodna z rachunkiem zysków i strat 42 086,46 – str 7.
„Sprawozdanie Spółdzielni podlega badaniu przez biegłego rewidenta” – str. 8; informacja błędna, sprawozdanie finansowe za 2014 r. z mocy ustawy nie podlega badaniu przez biegłego rewidenta – art. 64. u.r., Raport Biegłego Rewidenta– str 4. Sprawozdanie finansowe podlega badaniu przez Radę Nadzorczą – § 42 ust.1 pkt. 2. statut.
Nie wykazano przychodów z tytułu opłat za garaże i domki.
Brak propozycji pokrycia straty w wysokości 289 243,55 zł – stan na 01/01/2014.
Brak wyjaśnienia pochodzenia darowizny w wysokości 1000,00. Darowizna błędnie została zaksięgowana na funduszu udziałowym zamiast na funduszu zasobowym – art. 26 § 1, § 2, art. 78 § 1, § 2 u.p.s. (fundusz zasobowy powstaje z: wpłat wpisowego, części nadwyżki bilansowej, darowizn, spadków, zapisów dokonanych na rzecz spółdzielni, innych źródeł określonych w odrębnych przepisach).
Stan Funduszu Remontowego na 31/12/2014 – nierealny. Spółdzielnia wykazała naliczenia FR w sprawozdaniu finansowym za rok 2012 bilansem otwarcia stan początkowy na 01/01/2012 na 13 samodzielnych nieruchomości o wartości (-)14 778,71. Rozpiętość naliczeń osiągnęła 1 410% (przedział: od – 40 160,10 do + 91 260,14). Wykazane wartości są niezgodne ze stanem faktycznym – Spółdzielnia nie jest w stanie przedstawić faktur uzasadniających prawidłowość naliczeń oraz zdarzeń gospodarczych zarejestrowanych na kontach: 452 „Odpis na fundusz remontowy”, 490 „Rozliczenie kosztów”.
Zostało to potwierdzone przez Biegłego Rewidenta:
(…) brak podziału kosztów i przychodu dla nieruchomości – Raport str. 5.
oraz Lustratora:
W latach 2007 – 2013 Spółdzielnia nie dostosowała ewidencji księgowej do postanowienia art. 4¹9* ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – obowiązującej od dnia 31/07/2007 r. – stosownie do których Spółdzielnia prowadzi ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, odrębnie dla każdej nieruchomości.
ewidencją taką zaprowadzono dopiero od 01.01.2014 r. – str 27 Protokołu lustracji.
*Błąd: art. 4¹9 nie istniej, zastosowanie ma art. 4 ust.4¹
Uchwała nr 1/12/2014 Zarządu w sprawie podziału zasobów Spółdzielni na nieruchomości w celu prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów GZM odrębnie dla każdej nieruchomości w celu wypełnienia zapisów art. 4 ust. 4¹ została podjęta w dniu 4 grudnia 2014 r.
Garaże – nie zostały wykazane koszty eksploatacji garaży. Zgodnie ze stanem faktycznym Spółdzielnia nie ponosi kosztów z tytułu eksploatacji przypisanych do garaży z prostej przyczyny: taki koszt w SM „Osiedle Zacisze” nie występują.
Zgodnie art. 4.1. u.s.m. członkowie mają obowiązek pokrywania rzeczywistych kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni.
Zgodnie z art. 58 § 1, 2, 3 k.c. Rada Nadzorcza może podejmować uchwały jedynie w granicach swego działania (art. 46 u.p.s.). Przekroczenie tego zakresu lub podjęcie uchwały sprzecznej z zasadami współżycia społecznego oznacza naruszenie prawa, a uchwała podjęta niezgodnie z ustawą jest bezwzględnie nieważna. Pobieranie opłat za eksploatację garaży bez ponoszenia kosztów zgodnie art. 405 i 406 jest bezpodstawnym wzbogaceniem, a z art. 410 § 1 k.c jest świadczeniem nienależnym.
Zgodnie z przyjętą linią orzecznictwa zawartych w wyrokach sądowych oddalających powództwo SM „Osiedle Zacisze” Sąd wielokrotnie podkreślał:
- W ocenie Sądu należy zwrócić uwagę, że opisane obowiązki w zakresie wnoszenia opłat, przewidziane przepisem art. 4 ust. 1 u.s.m, nie mogą być rozpatrywane w oderwaniu od zasady, że opłaty te powinny odpowiadać ponoszonym kosztom. Odniósł się do tej kwestii m. in.Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 stycznia 2007 r. III CSK 439/2006, LexPolonica Nr 1192703, w którym orzekł, że w spółdzielniach mieszkaniowych opłaty eksploatacyjne za lokale użytkowe, tak samo mieszkalne, powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania.
- (…) powódka nie może żądać od pozwanego dowolnie ustalonej przez siebie kwot, lecz kwoty te muszą wynikać z określonych w ustawie zapisów statutu spółdzielni.
Uchwała nr 6/03/2014 Rady Nadzorczej powinna być niezwłocznie „skorygowana”.W przeciwnym wypadku może to skutkować kolejnymi przegranymi procesami przez Spółdzielnie, a w konsekwencji ponoszeniem dodatkowych, niezasadnych kosztów sądowych, koniecznością tworzenia nowych odpisów aktualizacyjnych oraz złożeniem wniosku z art. 203 k.c. o wyznaczenie przez sąd zarządcy.
Do podanej informacja na str. 4, że w Spółdzielni: ewidencja kosztów prowadzona jest w układzie kalkulacyjnym z podziałem na:
- koszty poszczególnych nieruchomości,
- koszty terenów wspólnych,
- kosztów ogólnych
nie można się odnieść, ponieważ Spółdzielnia do dnia sporządzenia raportu takiej ewidencji nie przedstawiła pomimo wysłania monitu w dniu 18/05/2015 r.
Deklaracja: W Bilansie Pasywa 2013 roku z poz. Rozliczeń międzyokresowych przychodów przeniesiono kwotę 71 996,90 zł z tytułem nadwyżek GZM Garaże na Aktywa w poz. Rozliczeń międzyokresowych kosztów – błędna.
Zapis księgowo niemożliwy.
W bilansie za rok 2013 w poz. Pasywa, Rozliczeń międzyokresowych nie wykazano kwoty 71 996,90. W bilansie za rok 2014 zarówno w aktywach poz. B.IV. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe jak i w pasywach B.IV Rozliczenia międzyokresowe nastąpiło zmniejszenie o kwotę 71 996,90 zł – podana informacja w inf. dodat. nieprawdziwa.
W raporcie biegła wyjaśniła, że kwota nadpłaty z tytułu otrzymanych zaliczek na koncie 204 – rozliczenie z mieszkańcami z tytułu opłat winno być wykazywane w bilansie w pozycji „zobowiązania z tytułu dostaw i usług” – Raport str. 14.
Tabela 6/Przychody, Koszty,Wynik GZM Nieruchomości bieżącego roku w pozycjach 3, 6, 7, 8, 9, 10, 12 jest niezgodna z tabelą Koszty statutowe i eksploatacyjne Spółdzielni w latach 2012 – 2014 i sprawozdaniem Zarządu. Wartość 41 900,39 w kolumnie „Wynik” (nadwyżka przychodu nad kosztami) jest niezgodna z rachunkiem zysków i strat 42 068,46 i z danymi w tabeli Koszty statutowe, na podstawie których otrzymujemy wartość 38 085,82.
Tabela Stan Funduszu Remontowego na 31/12/2014 r. Budynki mieszkalne i Garaże – tabela metodologicznie niepoprawnie sporządzona: w funduszu remontowym terenów zewnętrznych brak naliczeń i wydatków, poz. I Razem budynki mieszkalne błędna wartość.
Brak wyjaśnienia powstałej różnicy w kwocie 217 505,58 zł pomiędzy zespołem „4” Koszty według rodzaju i ich rozliczenie a zespołem „5” Koszty działalności i jej rozliczenia.
W informacji dodatkowej nie ma odniesienia do konkluzji Biegłego Rewidenta:
Brak prawidłowego podziału kosztów i przychodów uniemożliwia wyliczenie faktycznego wyniku finansowego Spółdzielni na działalności GZM i na pozostałej działalności opodatkowanej – Raport st. 17.
- Zalecenia i uwagi Biegłego Rewidenta
Księgi rachunkowe w roku 2013 r. nie były prowadzone zgodnie z przyjętą polityką prowadzenia rachunkowości i Regulaminem rozliczenia kosztów GZM, uchwalonym decyzją Rady Nadzorczej nr 1 z dnia 13/12/2010 r. § 2.1.2. w szczególności:
- brak podziału kosztów i przychodów dla nieruchomości,
- brak ewidencji szczegółowej kont zespołu „4” (energia elektryczna, woda, gospodarka odpadami) w przekroju kosztów niezbędnych do podejmowania decyzji związanych z zarządzaniem kosztami.
- Brak ewidencji szczegółowej kont zespołu „5” na miejsce ich powstawania (koszty ogólnoadministracyjne, koszty sprzedaży opodatkowanej, koszty bezpośrednie nieruchomości).
Zespół „4” i zespół „5” w księgach nierówny. Na podstawie ewidencji szczegółowej jest brak możliwości ustalenia wysokości ponoszonych kosztów na poszczególne nieruchomości (lokale mieszkalne, domki jednorodzinne, garaże), a co za tym – rozliczenie mediów i kalkulacji opłat w programie.
Przychody ze sprzedaży usług 1 110 060,99 zł w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego zmniejszyły się o 14 471,38 zł tj. o 1,29% (pomimo podwyżki opłat) – brak wyjaśnienia.
Wartość gruntu i prawa użytkowania wieczystego wynosi netto 1 601 814,82 i jest niezgodna z funduszem finansującym. Fundusz zasobowy Spółdzielni wykazuje wartość prawa użytkowania wieczystego w wysokości 287 414,40 zł.
Umorzenie budynków nie jest księgowane w odniesieniu do poszczególnych lokali i garaży.
Wartość majątku trwałego wykazywanego w aktywach bilansu i wartość funduszy je finansujących wykazanych w pasywach bilansu jest niezgodna.
Brak tabel amortyzacyjnych na inne środki trwałe.
Spółdzielnia posiada ewidencję finansową majątku trwałego – amortyzacja księgowa za rok 2013 w zapisie alfabetycznym z podaniem wartości księgowej, zmniejszenie, zwiększenie wartości odpis amortyzacyjny na kwotę 13 572 880,52 zł i jest ona niezgodna z wartością aktywów trwałych wykazanych w bilansie.
W księgach brak podziału na okresy spłaty do 12 m-cy i powyżej 12 m-cy, a są wykazywane w bilansie.
Saldo nierealne. Należności do Urzędu Skarbowego nie jest wykazywane w deklaracjach VAT, dotyczy faktur z tytułu inwestycji z lat ubiegłych.
Nie można odnieść się do prawidłowości salda, gdyż w Polityce rachunkowości brak zapisów kiedy występuje się na drogę sądową w przypadku zaległości w regulowaniu należności i dokonuje się odpisów aktualizacyjnych.
Inwestycje krótkoterminowe w wysokości 133 157,93 zostały wykazane w bilansie nieprawidłowo, do uzgodnienia w roku 2014.
Pokrycie salda lokali wyodrębnionych jest zapisem nierealnym i wynika błędnie sporządzonego polecenia księgowania nr 11/09 z dnia 30/05/2009 r. dotyczącym wyniesienia z ksiąg odrębnej własności. Błędne księgowanie spowodowało oprócz nieprawidłowego zapisu na funduszu zasobowym, niezgodność wartości budynków i gruntów z funduszami je finansującymi. Do wyjaśnienia i uzgodnienia w roku 2014.
Podatek dochodowy od osób prawnych CIT-8 do uzgodnienia i wyjaśnienia w księgach roku 2014.
Saldo nierealne – brak zobowiązań wobec ZUS.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.s.m. niedobór /nadwyżkę GZM należy rozliczyć w roku następnym.
Kwota nadpłaty z tytułu otrzymanych zaliczek na koncie 204 – rozliczenie z mieszkańcami z tytułu opłat winno być wykazywane w bilansie w pozycji „zobowiązania z tytułu dostaw i usług”.
Z powodu prowadzenia w księgach zapisów sprzedaży brak możliwości wykazywania sprzedaży opodatkowanej i dotyczącej GZM, jak również wpływów na danej nieruchomości w podziale na składniki opłat wnoszonych przez mieszkańców.
Koszty ewidencjonowane są w układzie rodzajowym – zespół „4” oraz w układzie kalkulacyjnym – zespół „5”; brak ewidencji oddzielnie na każdą nieruchomość. Zespół „4” nierówny zespołowi „5” – różnica wynosi 217 505,58.
Z zapisów w księgach brak podziału na koszty GZM i koszty działalności gospodarczej. Działalność GZM nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
Strata brutto z działalności gospodarczej Spółdzielni wykazana w rachunku zysków i start w kwocie 159 582,47 zł. Należny podatek wykazano w rachunku zysków i strat 3 919,00 zł. W dodatkowych informacjach i objaśnieniach brak wyliczeń podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych. Deklaracja podatkowa CIT-8 niezgodna z rachunkiem zysków i strat – sporządzona nieprawidłowo.
Wyliczenie wyniku GZM i na działalności opodatkowanej w CIT-8 nie jest zgodna z rachunkiem zysków i strat. W rachunkach zysku i strat w pozycji B.X. Stratę roku obrotowego na GZM w wysokości 19 891,95 oraz w pozycji A.VI. Zysku roku obrotowego w wysokości 71 996,90 zł (różnica 122 895,05)
Wynik na działalności gospodarczej wykazany w CIT -8 to zysk 20 626,91 zł. W rachunku zysków i strat wykazano stratę 163 501,47 zł.
Brak prawidłowego podziału kosztów i przychodów uniemożliwia wyliczenie faktycznego wyniku finansowego Spółdzielni na działalności GZM i na pozostałej działalności opodatkowanej.
Należy dokonać korekt sprawozdań finansowych za rok 2013 i w informacji dodatkowej pokazać w sposób rzetelny i czytelny wyliczenie obu wyników do opodatkowania.
W dodatkowych informacjach i objaśnieniach brak informacji o wypełnieniu zaleceń Biegłego Rewidenta.
- Podsumowanie przeprowadzonego badania
Sprawozdanie finansowe za rok 2014 nie spełnia ustawowych wymagań wynikających z art. 4 ust.1, 2 i 5, art. 4a ust.1 i 2, art. 5 ust. 1, art.20 Ust.1, art. 22 ust. 1, art.24 ust. 1 i 2, art. 31 ust.1 art.35b ust. 2 i 3, art. 48 ust.1 pkt. 2), b) art.52 ust. 1 i 2, art. 77 u.r., art. 4.1, art. 4¹, art. 4¹ ust 6³, art. 6.1 u.s.m. Brak rekomendacji do zatwierdzenia sprawozdania finansowego przez Walne Zgromadzenie.
W SM „Osiedle Zacisze” w okresie sprawozdawczym nasiliło się negatywne zjawisko z poprzednich lat polegające na lewarowaniu kosztów niewynikających z art. 4.1 u.s.m. funduszem remontowym. Zarząd działa na nieprawidłowo skonstruowanym „otwartym budżecie” to znaczy pokrywa koszty nie związane z GZM takie jak III zadanie inwestycyjne, dodatkowe koszty związane z II zadaniem inwestycyjnym, operaty i opinie, które nie są przypisane do konkretnych nieruchomości i są niezgodne z Regulaminem GZM § 1.1 z funduszu remontowego budynków z I zadania inwestycyjnego – niezgodność z art. 4¹ ust 6³ u.o.m.
W tabeli nr 1 Zobowiązania z tytułu pobranych zaliczek na fundusz remontowy zostały wykazane kwoty jakie wydatkowano z funduszu remontowego na inne cele niż remonty. Siła tego zjawisko z roku na rok wzrasta. W roku 2014 stratę w wysokości 287 777,49 zł w rzeczywistości pokryto w 91,25% z funduszu remontowego. Świadczy to o dysfunkcyjnym zarządzaniu Spółdzielnią.
W ten sposób powstały zobowiązania w stosunku do funduszu remontowego, które w roku 2014 osiągnęły wartość 262 608,50 zł, co stanowi 20,94% przychodu netto ze sprzedaży produktów. Odzyskanie zobowiązań z tytułu funduszu remontowego jest w praktyce niemożliwe.
Tabela nr 1 Zobowiązania z tytułu pobranych zaliczek na fundusz remontowy w porównaniu od straty
| Lata | Fundusze specjalne (fundusz remontowy) poz. III.3. bilans | Strata poz. A. VII. I VIII |
| Rok 2008 | 22 155,90 | 4 873,16 |
| Rok 2009 | 45 716,27 | 3 905,04 |
| Rok 2010 | 57 712,93 | 9 828,76 |
| Rok 2011 | 47 635,29* | 125 742,08 |
| Rok 2012 | 106 441,55 | 163 501,47 |
| Rok 2013 | 196 579,27 | 289 243,55 |
| Rok 2014 | 262 608,50 | 287 777,49 |
*Sprawozdanie za rok 2011 niemiarodajne, wykazano niezgodną ze stanem faktycznym sprzedaż w rachunku zysku i strat B.VIII. Wartość sprzedanych towarów i materiałów na kwotę 149 184,80 zł.
Zobowiązania krótkoterminowe zwiększyły się o 49 846,70 zł do roku poprzedniego i osiągnęły wartość 418 378,86 zł.
Finansowanie kosztów niestanowiących GZM jest nie tylko niezgodne z ustawą, ale generuje dodatkowe zadłużenie wynikające z konieczności uzupełnienia funduszu remontowego kredytem bankowym. Zobowiązania długoterminowe wynikające zaciągniętego kredytu wyniosły 399 060,73, co stanowi 31,8% przychodu netto ze sprzedaży produktów. Taka polityka Zarządu powoduje systematyczne zadłużanie Spółdzielni. Nastąpił znaczący wzrost zobowiązania i rezerwy na zobowiązania do kwoty 839 660,81 zł – finansowanie działalności Spółdzielni kapitałem obcym.
Kondycję finansową SM „Osiedle Zacisze” w badanym okresie ilustruje wskaźnik bieżącej płynności finansowej (current ratio) jako relacja aktywa obrotowe do zobowiązania krótkoterminowych. W roku 2014 wskaźnik otrzymał wartość 1,01 (424772,04 : 418378,86).
Jest to najniższa wartość jaką Spółdzielnia osiągnęła w latach 2007 – 2014.
Jeżeli wskaźnik w następnych latach będzie nadal spadał i osiągnie wartość poniżej 1 w takim wypadku Spółdzielnia może mieć problemy z regulowaniem bieżących zobowiązań, co w konsekwencji może doprowadzić ją nawet do bankructwa.
Rada Nadzorcza w roku 2014 nie otrzymywała od Zarządu danych finansowych niezbędnych do optymalizacji finansów i z zarządzaniem kosztami.
W ROKU 2014 i 2015 NIEZBĘDNYM JEST:
- wdrożyć program oszczędnościowy i obniżyć koszty wynikające z eksploatacji,
- wprowadzić podział kosztów i przychodów dla poszczególnych nieruchomości i udostępnić je mieszkańcom w celu wypełnienia dyspozycji zawartej w art. 6 ust. 1 u.s.m. by zamieszczać w sprawozdaniach finansowych dane ukazujące różnicę między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 1 ust. 3, a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1–2 i 4.
- wyeliminować niezgodne z ustawą koszty podwójnego zarządu,
- środki uzyskane z tytułu zaliczek na FR deponować na oddzielnym koncie i wydatkować tylko na cele związane z remontami budynków, po wcześniejszej akceptacji właścicieli nieruchomości*,
- restrukturyzacja kosztów, która pozwoli na finansowanie remontów ze środków własnych,
- systematyczna i kompleksowa kontrola finansów Spółdzielni – raz na kwartał,
*Wiele spółdzielni wprowadziło taką procedurę, faktury są opłacane po akceptacji rady nieruchomości.
Restrukturyzacja kosztów i naliczeń konieczna jest również ze względu na zaległości w opłatach wnoszonych przez mieszkańców Osiedla.
Stan zadłużenia na 31/12/2014 r. osiągnął wartość 111 018,82 zł, co stanowi 8,85% przychodu netto ze sprzedaży produktów.
Waeszawa, dnia 22 maja 2014 r.
Cezary Meszyński
EKONOMISTA
(12)Nie lubię tego!(1)Wyodrębnienie własności lokalu -Nr 57 (151)
Co należy uczynić by uzyskać wyodrębnienie lokalu?
Spółdzielca, który posiada ułomne spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub lokatorskie prawo do lokalu powinien:
- złożyć pisemny wniosek do SM zawierający żądanie ustanowienia odrębnej własności przedmiotowego lokalu i przeniesienia jego własności.
Następnie SM powinna przed przystąpieniem do aktu notarialnego przedłożyć:
- prawomocną uchwałę Zarządu w sprawie określenia przedmiotu własności lokali,
- odpis zwykły z księgi wieczystej,
- wypis z kartoteki budynków,
- wypis z kartoteki lokali (opis lokalu; powierzchnia, ilość izb i pomieszczeń przynależnych),
- zaświadczenie stwierdzające, że podmiotowy lokal jest lokalem samodzielnym,
- rzut architektoniczny z naniesionym przekrojem poziomym przedmiotowego lokalu i piwnicy.
Wszystkie powyższe dokumenty znajdują się w siedzibie Spółdzielni, ponieważ przed zasiedleniem budynku musiał nastąpić jego odbiór. Jedyny dokument jaki musi wytworzyć Spółdzielnia to uchwała Zarządu, ale z tym nie powinno być problemu – przynajmniej teoretycznie.
Prezesi, zdając sobie sprawę, że wyodrębnienie lokalu to poważne zagrożenie dla ich lukratywnych posad, wykorzystują ustawowy termin w jakim należy dokonać przeniesienia własności, albo idą nawet „na całość” i pod różnymi „obiektywnymi” pretekstami w nieskończoność opóźniają uwłaszczenie lokatorów.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych art. 12 ust. 12. Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny (…).
Ta sama ustawa jeszcze do końca 2009 roku określała ten termin na trzy miesiące. Moja dysfunkcyjna Spółdzielnia jeszcze w tamtym roku potrafiła wyodrębnić lokal w 3 miesiące, a w tym roku nie mogą się „wyrobić” w 7 miesięcy.
Spółdzielco!
Jeżeli nie chcesz mieć w przyszłości problemów to złóż wniosek z żądaniem wyodrębnienia własności jak najszybciej. Wyodrębnienie lokalu nie wiąże się z żadnymi trudnościami jak to przedstawiają prezesi. Spółdzielnia w dalszym ciągu może administrować Twoim budynkiem na zasadzie zarządu powierzonego. Jedyna zmiana to bezpośrednie wnoszenie przez właściciela podatku od nieruchomości.
Autor: Czarek Meszyński
(18)Nie lubię tego!(0)Jak sprawdzić kondycję finansową SM? – Nr 56 (150)
Czerwiec to tradycyjny miesiąc zwoływania walnych zgromadzeń w spółdzielniach mieszkaniowych. Pomimo obowiązku zatwierdzenia sprawozdania finansowego do końca marca – dla tych jednostek, gdzie rok obrotowy pokrywa się z rokiem kalendarzowym – prezesi skrupulatnie wykorzystują ustawowy przepis i zwołują walne zgromadzenia w ostatnim ustawowym terminie tj. do końca czerwca.
Spółdzielcy żyją już wakacjami i urlopami i nie mają głowy ani czasu do czytania sprawozdań. I o to w tym całym biznesie spółdzielczym chodzi – by nie dociekać. Wnikliwy spółdzielca to wróg numer jeden prezesa. Dodatkowej komplikacji dostarcza pełna księgowość wynikająca z ustawy o rachunkowości. Mało kto ze spółdzielców potrafi prawidłowo przeczytać bilans, rachunek zysków i strat oraz informację dodatkową i objaśnienia. Należy nadmienić, że sprawozdania finansowe spółdzielni mieszkaniowych są bardziej skomplikowane niż spółek kapitałowych, ze względu na to, że podstawowa działalność GZM jest bezwynikowa (spółdzielnia to organizacja non profit) i która w zasadniczej części nie podlega opodatkowaniu. Podatek dochodowy w zasadzie nalicza się tylko od odsetek od lokat i odsetek uzyskanych od nieterminowych wpłat wnoszonych przez spółdzielców. Do tego dochodzą pożytki i przychody z pozostałej działalności operacyjnej. Konia z rzędem temu, kto w tym wszystkim się połapie, tym bardziej, że prezesi mają w głębokim poważaniu obligatoryjny obowiązek rozliczania eksploatacji i funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości. Wolą rozliczać metodą „wspólnego worka”, w ten sposób łatwiej jest ukryć pewne „zdarzenia gospodarcze”. Prezesi, księgowi i rady nadzorcze czują się bezkarne, ponieważ ze względu na charakter non profit urzędy skarbowe nie interesują się spółdzielniami mieszkaniowymi, a szkoda, bo wiele ciekawych rzeczy można by tam odkryć.
Dzisiaj podam prostą metodę jak sprawdzić czy nasza spółdzielnia jest w dobrej czy złej kondycji finansowej. Do tego celu możemy zastosować dwa wskaźniki ekonomiczne:
- wskaźnik bieżącej płynności finansowej CR (ang. current ratio),
- wskaźnik ogólnego zadłużenia DR (ang. debt ratio) stanowiący stosunek kapitałów obcych (zobowiązania ogółem i rezerwy na zobowiązania) do przychodu.
Wskaźnik bieżącej płynności finansowej CR pokazuje możliwości podmiotu gospodarczego do regulowania zobowiązań posiadanymi środkami obrotowymi. Wartość tego mnożnika powinna się mieścić w granicy <1,2-2,0>.W przypadku gdy jego wartość spada poniżej 1,0 – może to wskazywać na kłopoty przedsiębiorstwa z regulowaniem zobowiązań w terminie. Wartość wskaźnika powyżej 3,0 wskazuje na złą kondycje finansową firmy i problemy z obrotem majątku.
CR = aktywa obrotowe poz. B w bilansie w aktywach / zobowiązania krótkoterminowe poz. III w pasywach
Wskaźnik ogólnego zadłużenia DR jest najbardziej ogólnym obrazem struktury finansowania aktywów jednostki. Im większa jest wartość tego wskaźnika tym wyższe ryzyko ponosi kredytodawca. Stąd często przyjmuje się, że jego wartość powyżej 0,67 wskazuje na nadmierne ryzyko. Niski poziom wskaźnika świadczy o samodzielności finansowej przedsiębiorstwa. Dla potrzeb spółdzielni mieszkaniowych aktywa ogółem ze względu na to, że zgodnie ustawą fundusz w postaci wkładów budowlanych jest niepłynny należałoby zastąpić przychodem netto.
DR = zobowiązania ogółem i rezerwy na zobowiązania poz. B w bilansie w pasywach / przychód netto ze sprzedaży produktów poz. I. w rachunku zysków i strat
A teraz czas na praktyczne zastosowanie tych wskaźników. Dla porównania zrobię zestawienie dla dwóch spółdzielni mieszkaniowych warszawskiej i bialskiej:
- SM „Osiedle Zacisze” – Warszawa
- BSM „Zgoda” – Biała Podlaska
Dla SM „Osiedle Zacisze”:
CR = 424 772,03 : 418 378,86 = 1,01
DR = 839 660,81 : 1 254 178,47 = 0,67
Obydwa wskaźniki dla SM „Osiedle Zacisze” są bardzo niekorzystne. Pierwszy z nich CR pokazuje, że spółdzielnia za chwilę może stracić płynność finansową i może mieć problemy z regulacją zobowiązań, a drugi z nich DR wskazuje, że występuje nadmierne ryzyko finansowe i jednostka w praktyce nie ma zdolności kredytowej.
Dla BSM „Zgoda”
CR = 12 530 075,99 :5 822 695,04 = 2,15
DR = 6 676 775,52 : 30 506 678,25 = 0,22
Obydwa wskaźniki dla BSM „Zgoda” są niezwykle korzystne. CR wskazuję na dużą płynność finansową tj. zdolność do regulowania zobowiązań posiadanymi środkami obrotowymi. Niski poziom wskaźnika DR świadczy o samodzielności finansowej przedsiębiorstwa.
Ekonomia i sprawozdania finansowe nie są aż tak skomplikowane by ich nie móc opanować.
Spółdzielco jako właściciel swojej spółdzielni nie masz innego wyjścia jak wnikliwie kontrolować swoich pracowników zatrudnionych w zarządzie. Jeżeli chcesz uniknąć kłopotów w psotaci spektakularnego bankructwa i zajęcia Twoich pieniędzy w postaci wnoszonych comiesięcznych opłat przez komornika musisz sprawdzać czy prawidłowo jest zarządzany Twój majątek. Dzisiaj pokazałem w sposób praktyczny jak sprawdzić kondycję finansową Twojej spółdzielni mieszkaniowej przy pomocy dwóch prostych wskaźników ekonomicznych.
Autor: Czarek Meszyński
Zlustruj swoją SM | TEMIDA contra SM
(15)Nie lubię tego!(0)Współdzielcy długu – Nr 55 (149)
Sędziowie Sądu Najwyższego, sędziowie Trybunału Konstytucyjnego, włącznie z pierwszą rzecznik praw obywatelskich, na własnej skórze sprawdzają, jak w realnym świecie funkcjonuje państwo prawa.
I przecierają oczy.
Gdyby każdy: sędzia, urzędnik, notariusz czy referendarz sądowy robił, co powinien, z należytą starannością, nie byłoby tej całej afery – mówi prof. Ewa Łętowska, była RPO i wieloletnia sędzia Trybunału Konstytucyjnego.
Chodzi o dużą i bogatą Śródmiejską Spółdzielnię Mieszkaniową z działkami i blokami w samym środku Warszawy. Profesor, podobnie jak wielu wybitnych warszawskich prawników, jest członkiem tej spółdzielni. Wyprowadzono z niej ogromne pieniądze. Sprawa zrobiła się głośna pod koniec ubiegłego roku. Były wejścia komorników, groźba wyłączenia prądu, co skutkowałoby m.in. choćby zatrzymaniem wind (w wielopiętrowych blokach – jak przy Jana Pawła II – oznaczałoby to uwięzienie setek starszych ludzi w ich mieszkaniach), wyłączeniem ciepłej wody i centralnego ogrzewania tuż przed zimą. Potem miało być przejęcie zadłużonych nieruchomości spółdzielni, w tym mieszkań. Obmyślono nawet patent, jak obejść prawo chroniące mieszkania spółdzielcze i mówiące o tym, że członkowie spółdzielni za jej długi nie odpowiadają. Rzecz prowadzono w białych rękawiczkach, z udziałem kancelarii prawnych, gubiąc tropy w gąszczu umów, aneksów i niezrozumiałych dla zwykłego człowieka prawniczych zwrotów. Ale też przecież sporo było do wzięcia. I prawie by się udało, gdyby nie mieszkała tam uparta Łętowska. Każdy tydzień dopisuje do tej historii nowe kartki.
Dziś długi spółdzielni – a więc w perspektywie i wszystkich spółdzielców – sięgają 58 mln zł. Pierwsze z ujawnionych dotyczyły firmy budującej dla spółdzielni apartamentowiec przy Grzybowskiej. Złożyła wniosek o upadłość spółdzielni, bo nie dostała zapłaty za wykonaną robotę. Do spółdzielni wszedł wtedy syndyk. Twierdził potem, że takiego bałaganu w papierach, jak żyje, nie widział. Nikt wcześniej z zewnątrz w dokumentację nie zaglądał. Najpierw przez kilkadziesiąt lat prezesował spółdzielni pan R., zwany „prezesem od zawsze”, a gdy zmarł przed kilku laty, prezesem została jego żona – lat 57, o której mieszkańcom nie wiadomo nic więcej ponad to, że również „od zawsze” była żoną prezesa.
To ona, od 2012 r., pozwoliła na wyprowadzanie pieniędzy, wspierana przez wybieranych przez mieszkańców na zebraniach członków rady nadzorczej. Oficjalnie przed mieszkańcami nazywali to inwestycjami; w ogromnej spółdzielni, wśród ludzi zajętych swoimi sprawami, i tak mało kto się tym interesował.
Na początek syndyk doliczył się 900 tys. zł zaległości wobec ZUS, 400 tys. wobec urzędu skarbowego, do tego niezapłacony gaz, prąd, użytkowanie wieczyste na 5 mln zł – w sumie 40 mln zł długów. A obok znalazł dziwne wypłaty, m.in. 675 tys. zł za pismo procesowe dla kancelarii członka rady nadzorczej, plus jeszcze jeden przelew dla niego – na 500 tys. zł.Syndyk zawiadomił prokuraturę, sprawa trafiła do rejonu – i tam zaległa. Po trzech miesiącach pani prezes wynajęła kancelarię Piotra Zimmermana, byłego szefa stołecznego sądu upadłościowego, który skutecznie podważył wniosek o upadłość i zarząd odzyskał władzę. Na zaledwie kilka miesięcy, ale to wystarczyło, by wpędzić spółdzielnię w najpoważniejsze długi.
Te pierwsze sensacyjne odkrycia syndyka okazały się bowiem drobiazgami wobec kolejnych długów, w które zarząd wpędził spółdzielnię przez tych odzyskanych kilka miesięcy. Chodzi m.in. o umowę przedwstępną spółdzielni o sprzedaży firmie G. części działki przy ul. Jana Pawła II 20 za 35 mln zł. Czyli za kwotę zdumiewająco niską jak na lokalizację. Co więcej, kwota ta została jeszcze znacznie obniżona poprzez wprowadzenie do umowy horrendalnie wysokich kar i odsetek dla spółdzielni za byle co. A i to jeszcze nie koniec, bo w owej umowie spółdzielnia zabezpieczyła wypłacenie przyszłych kar hipoteką na działce na kwotę 29 mln zł (co oznacza, że przy każdej sprzedaży działki, także komorniczej, zabezpieczone sumy powędrowałyby do wierzyciela, a nie właściciela, czyli spółdzielców). Po co to było? Okazało się, że pół roku wcześniej, w lipcu 2014 r., zarząd dobrowolnie poddał się egzekucji z hipoteki za rzekome kary na 20 mln zł. W efekcie spółdzielnia może dostać za swoją działkę na Jana Pawła – gdzie ma teraz powstać biurowiec – najwyżej ok. 5 mln zł z umówionych 35 mln, czyli cenę jednego porządnego apartamentu w tym miejscu. A to nie koniec długów.
Był też drugi przekręt, który polegał na powielaniu hipotek. Ten sam dług obciążał jedną hipotekę, potem drugą, kolejną. Tak się stało np. w przypadku jednego z ważniejszych polskich intelektualistów, któremu spółdzielnia musiała oddać 2 mln zł wkładu za mieszkanie. Dług wykupił od wierzyciela współpracownik zarządu (m.in. windykator spółdzielni) Andrzej K., sam stając się wierzycielem. – Na tym roszczeniu wyhodowano dużo różnych rzekomych wierzytelności – mówi Łętowska. – Dług w wysokości 2 mln ostatecznie został zabezpieczony hipotekami w wysokości 11 mln zł. A roszczeń wobec spółdzielni Andrzej K. ma wiele – równie dobrze zabezpieczonych. Są i takie, w których wysokość roszczeń nie jest jasno sprecyzowana, ale są zabezpieczone jakąś hipoteką.
Gdy do spółdzielni hurtem weszli komornicy, zapanowała panika. Część ludzi rzuciła się do przewłaszczeń swoich mieszkań, żeby odseparować się od zadłużonej spółdzielni, tym samym wpadając w jeszcze większą pułapkę. – Pisałam, dzwoniłam po ludziach, wywieszałam kartki na klatkach, żeby tego nie robili! Żeby nie przewłaszczali mieszkań! –opowiada prof. Łętowska. Wbite ludziom przekonanie, że prawo własności jest święte, tu było błędem. Okazało się, że jest wąska szczelina w prawie, której nikt, nawet Sąd Najwyższy, nie dostrzegł. – Za to dostrzegli ją i postanowili wykorzystać ci cwaniacy, żeby przejąć także nieruchomości mieszkańców – uważa prof. Łętowska. Normalnie spółdzielca nie odpowiada za długi spółdzielni. Ale sytuacja diametralnie się zmienia, gdy mieszkanie spółdzielcze przekształcone zostanie w tzw. pełną własność w momencie istnienia obciążenia spółdzielni. Wtedy ważniejszy staje się wierzyciel i zaspokojenie jego roszczeń. I tak się, niestety, stało. Starszych państwa L. z Grzybowskiej nie udało się ostrzec. Dziś mają na hipotece swojego mieszkanka dług całego bloku – 2 mln zł wobec Adama K. Syn boi się im nawet o tym powiedzieć. Do ich kłopotów przyczynił się notariusz. Gdy podpisywali akt przewłaszczenia, hipoteka bloku była czysta. Ale notariusz nie dokonał w ciągu wymaganych trzech dni wpisu w księdze wieczystej, a wkrótce potem komornik złożył w niej wpis o wszczęcie z ich bloku egzekucji. Gdy tylko, po pół roku, po monitach notariusz zaniósł akt własności ich mieszkania, sąd z miejsca wpisał im egzekucję komorniczą. Co gorsza, pozostanie dysponentem mieszkania spółdzielczego to żaden ratunek, problemy jedynie odsuwają się w czasie. Spółdzielnia jest w upadłości. Syndyk zajmuje się zwracaniem długów. I jeżeli uzna, że trzeba spółdzielnię sprzedać, to wszystkie mieszkania o statusie spółdzielczych własnościowych przekształcą się w pełną własność wraz z odpowiedzialnością za długi. Wpadną wówczas w ręce wierzyciela. Komornik może sprzedać tyle mieszkań (być może przypadkowych pechowców), aby spłacić długi. – Wierzyciel nic już nie musi robić, kręci palcami młynka i tylko liczy zajęte hipoteki – mówi Ewa Łętowska.
Łętowska przyznaje, że państwo nie zadziałało w przypadku spółdzielni śródmiejskiej tak, jak powinno. – Zajmując się tą sprawą, bez przerwy mam do czynienia z sytuacjami, w których nikt nie robi tego, co do niego należy, a dziesiątki drobnych błędów zadziałały na korzyść oszustów – oburza się. Opowiada o notariuszach sporządzających akty, w lekkomyślny sposób podchodzących do własnych obowiązków, jak choćby w przypadku państwa L. czy też umowy z firmą G., gdy cały ogromny dług bierze w imieniu spółdzielców – wbrew prawu, jednoosobowo – pani prezes. Nie mówiąc już o tym, że ten sam notariusz bez zmrużenia oka akceptuje, że kary umowne, zapisywane pod jego okiem, to oczywisty przekręt.
Z kolei w sądach wieczysto-księgowych referendarz nie reaguje, widząc akt notarialny sprzed pół roku. Ani też, gdy K. żąda wpisu trzech hipotek na tę samą wierzytelność (bez dokonania repartycji i bez zrobienia hipoteki łącznej – choć zgodnie z prawem powinien). – Oni pewnie powiedzą dziś, że zrobili wszystko, co do nich należało. Ale nie zrobili ani grama więcej, żeby pomyśleć, jakie mogą być konsekwencje ich działań dla bardzo wielu ludzi –denerwuje się pani profesor.
Postanowiła zabrać się za porządkowanie spraw. Próbuje wykazać, że te długi to fikcja. Skrzyknęły się do pomocy sędziowskie tuzy zamieszkujące w spółdzielni; doc. Małgorzata Bednarek, wychowanka prof. Łętowskiej, wczytuje się w orzecznictwo i prowadzi drobiazgowe analizy prawne dokumentów spółdzielni. Śledztwo tymczasem przekazano do prokuratury okręgowej, liczy 130 tomów i – jak mówi Przemysław Nowak, rzecznik prokuratury – na razie toczy się w sprawie, a nie przeciw komuś. – Ludzie płaczą, narzekają, boją się, to zrozumiałe, ale to nic nie daje. Patrzymy w dokumenty i szukamy wyjścia – mówi Ewa Łętowska. – Trzeba ich ratować. Efekty jej analiz, trzeba przyznać, już są. Memorandum z dokładną wykładnią prawną i oceną każdej umowy dla prokuratora liczy ponad 70 stron, są też mniejsze „bryki”. Skrzyknięci przez profesor prawnicy wynajdują te wszystkie detale, które mogą pomóc obalić całość konstrukcji. W hipotekach znaleźli aż sześć przyczyn, dla których można je uznać za wadliwe. Tyle tylko, że ktoś musi zaskarżyć obciążenia hipotek. – Sama nie mam legitymacji, by je podważyć – opowiada Łętowska. – Dzisiaj byłam u rzecznika praw obywatelskich, prosząc, żeby zechciał wystąpić w naszym imieniu. RPO ma tę legitymację, podobnie jak prokurator. Zarząd jest w upadłości, musiałby w jego miejsce wystąpić syndyk, a nie wiem, czy to zrobi, bo on zajmuje się przede wszystkim spłacaniem wierzycieli. Chodzi więc Łętowska i kołacze. Pokornie się kłania i prosi. Jeśli nikt z proszonych nie zechce zaskarżyć hipotek, to ma w planach namówić po jednym człowieku z każdej nieruchomości z obciążoną hipoteką, żeby wystąpili na drogę sądową – będzie ich prowadzić za rękę. W Biurze RPO nad sprawą spółdzielni prof. Ewy Łętowskiej pracują dwa zespoły – od spraw cywilnych i karnych. Kilka dni temu rzecznik wniósł do sądu pozew o stwierdzenie nieważności siedmiu uchwał rady nadzorczej, w tym tej z 2012 r., zezwalającej zarządowi na podejmowanie wszelkich decyzji i działań samodzielnie, bez konieczności konsultowania ich z kimkolwiek. Rzecznik uznał, że uchwały te są niezgodne z prawem spółdzielczym i sprzeczne z funkcjami kontrolnymi. To przełom, bo – jak tłumaczy Kamila Dołowska, dyrektor Zespołu Prawa Cywilnego w Biurze Rzecznika – stwierdzenie przez sąd ich nieważności otwiera drogę do zakwestionowania ważności decyzji zarządu, w wyniku których spółdzielnia popadła w ogromne kłopoty. Ale nie udałoby się zapewne nic zrobić, gdyby kosa nie trafiła na kamień. Albo prawnicy na prawników.
(14)Nie lubię tego!(0)Rugi w spółdzielniach mieszkaniowych – Nr 54 (148)
|
STARY FILM W NOWYM KINIE CZYLI O RUGACH W SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH PROF. EWA ŁĘTOWSKA Tego, że zaczęły się rugi spółdzielni, niestety nie widzą ani politycy, ani samorządowcy, ani prawnicy. Nie widzą, jak manipuluje się uznaniem długu, poddaniem pod egzekucję i zgodą na wpis hipoteki Ileż ja się napatrzyłam w kinie, wczasach młodości, westernów, gdzie bogaty właściciel rancha, nierzadko wynajmując zbirów, odcinał uboższym sąsiadom dostęp do wodopoju! I jak osaczał biedaków, wykupując sąsiednie działki, zastraszał, nakłaniając per fas et nefas do sprzedaży za grosz dobytku życia? Szantaż, siła, podstęp, kończyło się to strzelaniną, ale sprawiedliwość triumfowała automatycznie, bo to było kino z epoki poczciwości. |
|
W historii i dającej jej świadectwo literaturze już nie bywało tak sielankowo. Rugi pruskie, rugi irlandzkie… Rugi chłopskie, to przecież były przymusowe wysiedlenia, pozbawianie chłopów ziemi w celu powiększenia areału gruntów folwarcznych. Pamiętają państwo, o czym jest „Placówka” Bolesława Prusa? W starym kinie nowy film. O tym, czym jest „czyszczenie kamienic”, wiedzą już wszyscy. Chociaż ogromnie długo to trwało, zanim prawnicy się połapali, że prawo i jego instrumenty niekoniecznie muszą służyć do tego, do czego je wymyślono, ale że mogą pozostawać w służbie nadu- życia czy zgoła przestępstwa. No i ten paraliż prokuratury przez wolę właściciela, boć „wolno Tomku w swoim domku”, nawet jeśli owa wola łamie prawa innych i elementarne zasady współżycia. Tak się składa, że olśnienie przeważnie przychodzi zbyt późno. Ostatnimi czasy uczestniczyłam w ramach obserwacji towarzyszącej w scenariuszu, który powinien być sfilmowany, pod tytułem „Rugi w mieście, czyli o prawniczej sztuce przewidywania”. I teraz będzie już serio. |
|
Spółdzielnie mieszkaniowe nie mają dobrej prasy. To świetna instytucja dla uczciwych ludzi, chcących z sobą współpracować i wspólnie rozwiązywać własne problemy. Ale w życiu rzadko to się zdarza. W PRL spółdzielnie obrosły siatką układów i układzików, na miarę swoich czasów. Gdy czasy się zmieniły, sądzono, że wystarczy albo zmienić ludzi w zarządach, albo zrezygnować ze spółdzielni, skoro są symbolem starego, i uwłaszczyć spółdzielców, czyniąc z nich właścicieli. |
|
Wyszło średnio, bo sama zmiana władz, nawet wybranych najbardziej demokratycznie, ale pozbawionych talentów menedżerskich i kompletnie nieradzących sobie z zarządzaniem ogromnymi (za dużymi zazwyczaj) molochami – to droga do katastrofy. I lepiej gdy się to propaguje, nie stosować metody: najpierw rozbierzemy piec, a potem gdzieś, może, kupimy maszynkę spirytusową. Bo uwłaszczenie spółdzielców tam, gdzie problem tkwi nie w tytule do mieszkania, ale w sposobie sprawowania zarządu, to użycie niewłaściwego środka do błędnie oznaczonego celu. |
|
Ale miało być o rugach. Otóż w tej chwili jesteśmy świadkami takich rugów spółdzielczych: w Warszawie, w Łodzi, w Poznaniu. Pewno gdzie indziej też. I jak się to odbywa? Ano jak w westernie, chodzi o wyskubanie nieruchomości – gruntowych i lokalowych. Oto modus procedendi. Wyobraźmy sobie (piszemy oczywiście scenariusz filmowy!), że nieostrożna (lekkomyślna, niekompetentna) rada nadzorcza upoważni zarząd do „obciążania wszelkich nieruchomości stanowiących zasoby spółdzielni, co do których spółdzielnia posiada tytuły prawne lub w stosunku do których tytuł prawny na rzecz spółdzielni zostanie ustanowiony”. Albo „upoważni zarząd spółdzielni do dysponowania majątkiem spółdzielni na zasadach i według uznania zarządu”. Przesadzam, że to nie może być? Ejże! No to wtedy można uznać każdy dług, np. wygórowane rachunki za usługi – powiedzmy windykacyjne albo doradztwo prawne. Albo (i) taki dług można poddać dobrowolnie egzekucji w akcie notarialnym w trybie art. 777 k.p.c. Mając taką blankietową zgodę na wszystko, można uznawać długi z bardzo skomplikowanych i niekorzystnych dla spółdzielni transakcji, przewidujących pozbycie się nieruchomości czy ustanowienie użytkowania wieczystego. Żaden sąd tego nie sprawdzi. Potem jeszcze dodatkowo takie uznanie długu i poddanie się egzekucji uzupełnić można zgodą na ustanowienie hipote- ki. To nie koniec filmu. Potrzebny zwrot akcji. |
|
Nazywa się on: mechanizm przerzucania długów korporacji (spółdzielnia) na spółdzielców. |
|
Robimy tak. Wytworzone wedle wskazanej wyżej recepty długi, w stosunku do których istnieje możliwość egzekucji na podstawie uznania i art. 777 k.p.c. oraz możliwość ustanowienia hipoteki, trafiają do portfela fachowca, który je nabywa od spółdzielni. Fachowiec udaje się do księgi wieczystej wybranych nieruchomości spółdzielczych i uzyskuje wpis egzekucji (dział III) lub/i hipoteki (dział IV) na udziale spółdzielni mieszkaniowej w użytkowaniu wieczystym. Nie żałuje sobie. Dokonuje nad-zabezpieczeń. Wybiera takie nieruchomości, gdzie istnieją spółdzielcze prawa do lokalu (one bowiem w rzeczywistości składają się na ów udział spółdzielni) i się przyczaja. Nie wszczyna egzekucji. Spółdzielczego prawa do lokalu nie można jej poddać. Trzeba zatem wyczekać, aż spółdzielca będzie chciał je przekształcić we własność. Gdy to uczyni, a zatem dojdzie do podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, z urzędu pojawi się wpis w księdze dotyczącej nowo wyodrębnionego prawa własności do lokalu. Ono już egzekucji podlega. |
|
Gdy sami spółdzielcy jakoś nie mają ochoty na przekształcenie, trzeba ich do tego skłonić. Strachem lub fałszywymi informacjami. Albo pogłoskami o złej kondycji spółdzielni, albo osaczaniem jej przez wierzycieli. Gdy zajęte rachunki, gdy zarząd nie płaci za media, gdy nie ma na naprawę windy, gdy mają wyłączyć ciepło, gdy kolejni komornicy zajmują to, co lokatorzy mają płacić zarządowi, spółdzielcy myślą, że ochroni ich przekształcenie we własność. To nieprawda, bo nawet najlepszy tytuł własności nie ochroni przed groźbą zamiany domu w slums. Gdy takie przekształcenie nastąpi, mieszkaniec wtedy własnymi rękami powoduje, że odporne na egzekucję prawo spółdzielcze do lokalu przekształca się we własność, już całkowicie na egzekucję otwartą. I to z automatu. Bo następuje w takim wypadku podział nieruchomości obciążonej. Tym sposobem dług spółdzielni staje się długiem egzekwowanym od spółdzielców. I nie liczcie, proszę, na to, że notariusze będą ostrzegali nieopatrznych przed grożącym niebezpieczeństwem. Może niektórzy tak czynią. Ja, niestety, spotykałam wielu, którzy tego nie robili. |
|
Rugi spółdzielcze nie weszły jeszcze w fazę finalną (kierowanie egzekucji do mieszkań), już jednak się zaczynają przygotowania do nich – okrążanie (skupowanie długów spółdzielni, wpisy w księgach). Spółdzielcy, obejrzyjcie księgi wieczyste nieruchomości, w których mieszkacie – czy nie ma tam aby hipotek umownych zdziałanych przez zarządy spółdzielni, na zabezpieczenie osób prywatnych, które wykupiły długi spółdzielni? |
|
A jak działa hipoteka łączna? Proszę: wierzyciel hipoteczny może się zaspokajać z tego z mieszkań, obciążonego taką hipoteką, które sobie wybierze. Jednego lub kilku. Oczywiście ten, kto zapłaci (albo kogo zlicytują), ma zwrotne roszczenie do innych (w odpowiedniej części), na których mieszkaniach taka hipoteka ciążyła. Tyle że będzie już wyrugowany i będzie miał na głowie te regresy. Tego, że zaczęły się rugi spółdzielni, niestety nie widzą ani politycy, ani samorządowcy, ani prawnicy. Nie widzą, jak manipuluje się uznaniem długu, poddaniem pod egzekucję i zgodą na wpis hipoteki. Że nie chodzi o zabezpieczenie długów wynikających z nakładów czy kredytów zaciągniętych na nieruchomość obciążaną. Tu z tą odpowiedzialnością łączną byłoby wszystko w porządku. |
|
Ale tu idzie o lewar przerzucający odpowiedzialność ze spółdzielni – na spółdzielców. I to mimo formalnie ciągle obowiązującej zasady, że członek korporacji za długi korporacji co do zasady nie odpowieda. Tu jest to szczególnie rażące, bo dotyka prawa do mieszkania, rzekomo chronionego konstytucyjnie. Tymczasem to, co opisano, służy legalizacji nadużycia zasady. Oczywiście że przed rugami można się bronić. Ale wymaga to wysiłku i wiedzy. Rugi w westernie były malownicze i zawsze się dobrze kończyły. Zło zostało ukarane, a dobro i prawda triumfują. Ale w życiu nie jest jak w kinie. Obym nie była Kasandrą, w której wróżby nikt nie wierzył. Spółdzielnie mieszkaniowe są świetną instytucją dla uczciwych ludzi, chcących z sobą współpracować i wspólnie rozwiązywać własne problemy. |
|
Ale w życiu rzadko to się zdarza. Autor: Ewa Łętowska
Prof. Ewa Łętowska prawniczka, pierwszy polski rzecznik praw obywatelskich, sędzia Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku. Artykuł opublikowano za zgodą „Dziennik Gazeta Prawna” z dnia 08.05.2015r. |
(11)Nie lubię tego!(0)Hashtag „CoNaToPrezes?” cz.2 – Nr 53 (147)
– Pani Prezes, czy można by tak oszczędniej?
– Nie, ponieważ nastąpiłoby obniżeniem standardu – mojego!
——-
– Pani Prezes od 10 lat klatka była nie malowana.
– Ale 5 lat temu była szorowana.
——-
– Pani Prezes żarówki przepalone, ciemno mamy na klatkach.
– Proszę kupić sobie latarki czołowe, będzie wygodniej.
——-
– Pani Prezes znowu mamy nieodśnieżone.
– Ale za to jest odświeżone, wszędzie biało i czysto.
——-
– Pani Prezes ściany mi przemarzają.
– To dobrze; termo-cyrkulacja sprawnie działa.
——-
– Pani Prezes głośno jest w nocy pod blokiem.
– Antyspołecznik! Młodość ma swoje prawa.
——-
– Pani Prezes pod klatką piją piwo.
– W porządku, piwosze płacą mi podatek od spożycia.
——-
– Pani Prezes w opłatach pojawił się podatek katastralny niezatwierdzony jeszcze przez Sejm.
– Zatwierdzą nie zatwierdzą a pobierać trzeba.
——-
– Pani Prezes pojawił się nowy składnik w opłatach – od luksusu.
– Zgadza się, mieszkanie obecnie jest luksusem.
——-
– Pani Prezes czy na Walnym mogę głosować według własnego uznania?
– Tak, jeżeli jest ono zgodne z moim.
——-
– Pani Prezes czy głosowanie nad absolutorium będzie jawne czy tajne.
– Oczywiście, że jawne! Muszę przecież wiedzieć komu zrobić karny remont.
——-
– Pani Prezes jak mam głosować w tym roku na Walnym?
– Rada Nadzorcza – bezgranicznie mi oddana – pisze właśnie instrukcję.
——-
– Pani Prezes czy w tym roku mogę sobie pozwolić na absencję na Walnym?
– Tak, ale na własne ryzyko!
(12)Nie lubię tego!(0)
Najnowsze komentarze