Osiedle Zacisze – moja mała ojczyzna

Czerwiec to tradycyjny miesiąc zwoływania walnych zgromadzeń w spółdzielniach mieszkaniowych. Pomimo obowiązku zatwierdzenia sprawozdania finansowego do końca marca – dla tych jednostek, gdzie rok obrotowy pokrywa się z rokiem kalendarzowym – prezesi skrupulatnie wykorzystują ustawowy przepis i zwołują walne zgromadzenia w ostatnim ustawowym terminie tj. do końca czerwca.

Spółdzielcy żyją już wakacjami i urlopami i nie mają głowy ani czasu do czytania sprawozdań. I o to w tym całym biznesie spółdzielczym chodzi – by nie dociekać. Wnikliwy spółdzielca to wróg numer jeden prezesa. Dodatkowej komplikacji dostarcza pełna księgowość wynikająca z ustawy o rachunkowości. Mało kto ze spółdzielców potrafi prawidłowo przeczytać bilans, rachunek zysków i strat oraz informację dodatkową i objaśnienia. Należy nadmienić, że sprawozdania finansowe spółdzielni mieszkaniowych są bardziej skomplikowane niż spółek kapitałowych, ze względu na to, że podstawowa działalność GZM jest bezwynikowa (spółdzielnia to organizacja non profit) i która w zasadniczej części nie podlega opodatkowaniu. Podatek dochodowy w zasadzie nalicza się tylko od odsetek od lokat i odsetek uzyskanych od nieterminowych wpłat wnoszonych przez spółdzielców. Do tego dochodzą pożytki i przychody z pozostałej działalności operacyjnej. Konia z rzędem temu, kto w tym wszystkim się połapie, tym bardziej, że prezesi mają w głębokim poważaniu obligatoryjny obowiązek rozliczania eksploatacji i funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości. Wolą rozliczać metodą „wspólnego worka”, w ten sposób łatwiej jest ukryć pewne „zdarzenia gospodarcze”. Prezesi, księgowi i rady nadzorcze czują się bezkarne, ponieważ ze względu na charakter non profit urzędy skarbowe nie interesują się spółdzielniami mieszkaniowymi, a szkoda, bo wiele ciekawych rzeczy można by tam odkryć.

Dzisiaj podam prostą metodę jak sprawdzić czy nasza spółdzielnia jest w dobrej czy złej kondycji finansowej. Do tego celu możemy zastosować dwa wskaźniki ekonomiczne:

• wskaźnik bieżącej płynności finansowej CR (ang. current ratio),
• wskaźnik ogólnego zadłużenia DR (ang. debt ratio) stanowiący stosunek kapitałów obcych  (zobowiązania ogółem i rezerwy na zobowiązania) do przychodu.

Wskaźnik bieżącej płynności finansowej CR pokazuje możliwości podmiotu gospodarczego  do regulowania zobowiązań posiadanymi środkami obrotowymi. Wartość tego mnożnika powinna się mieścić w granicy <1,2-2,0>.W przypadku gdy jego wartość spada poniżej 1,0 – może to wskazywać na kłopoty przedsiębiorstwa z regulowaniem zobowiązań w terminie.  Wartość wskaźnika powyżej 3,0 wskazuje na złą kondycje finansową firmy i problemy z obrotem majątku.

CR = aktywa obrotowe  poz. B w bilansie w aktywach / zobowiązania krótkoterminowe poz. III w pasywach

Wskaźnik ogólnego zadłużenia DR jest najbardziej ogólnym obrazem struktury finansowania aktywów jednostki. Im większa jest wartość tego wskaźnika tym wyższe ryzyko ponosi kredytodawca. Stąd często przyjmuje się, że jego wartość powyżej 0,67 wskazuje na nadmierne ryzyko. Niski poziom wskaźnika świadczy o samodzielności finansowej przedsiębiorstwa. Dla potrzeb spółdzielni mieszkaniowych aktywa ogółem ze względu na to, że zgodnie ustawą fundusz w postaci wkładów budowlanych jest niepłynny należałoby zastąpić przychodem netto.

DR = zobowiązania ogółem i rezerwy na zobowiązania poz. B w bilansie w pasywach / przychód netto ze sprzedaży produktów poz. I. w rachunku zysków i strat

A teraz czas na praktyczne zastosowanie tych wskaźników. Dla porównania zrobię zestawienie dla dwóch spółdzielni mieszkaniowych warszawskiej i  bialskiej:

• SM „Osiedle Zacisze” – Warszawa
• BSM „Zgoda” – Biała Podlaska

Dla SM „Osiedle Zacisze”:

CR = 424 772,03 : 418 378,86 = 1,01

DR = 839 660,81 : 1 254 178,47 = 0,67

Obydwa wskaźniki dla  SM „Osiedle Zacisze” są bardzo niekorzystne. Pierwszy z nich CR pokazuje, że spółdzielnia za chwilę może stracić płynność finansową i może mieć problemy z regulacją zobowiązań, a drugi z nich DR wskazuje, że występuje nadmierne ryzyko finansowe i jednostka w praktyce nie ma zdolności kredytowej.

Dla BSM „Zgoda”

CR = 12 530 075,99 :5 822 695,04 = 2,15

DR = 6 676 775,52 : 30 506 678,25 = 0,22

Obydwa wskaźniki dla BSM „Zgoda” są niezwykle korzystne. CR wskazuję na dużą płynność finansową tj. zdolność do regulowania zobowiązań posiadanymi środkami obrotowymi. Niski poziom wskaźnika DR świadczy o samodzielności finansowej przedsiębiorstwa.

Ekonomia i sprawozdania finansowe nie są aż tak skomplikowane by ich nie móc opanować.

Spółdzielco jako właściciel swojej spółdzielni nie masz innego wyjścia jak wnikliwie kontrolować swoich pracowników zatrudnionych w zarządzie. Jeżeli chcesz uniknąć kłopotów w psotaci spektakularnego bankructwa i zajęcia Twoich pieniędzy w postaci wnoszonych comiesięcznych opłat przez komornika musisz sprawdzać czy prawidłowo jest zarządzany Twój majątek. Dzisiaj pokazałem w sposób praktyczny jak sprawdzić kondycję finansową Twojej spółdzielni mieszkaniowej przy pomocy dwóch prostych wskaźników ekonomicznych.

Autor: Czarek Meszyński

 Zlustruj swoją SM | TEMIDA contra SM

Lubię to!(15)Nie lubię tego!(0)