Prawa i obowiązki INSPEKTORA – Nr 59 (249)
Prawo Budowlane
Art. 25
Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy:
- reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
- sprawdzanie jakości wykonywanych robót (…), a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie.
- sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających (…);
- potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.
Art. 26
Inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:
- wydać kierownikowi budowy polecenia, potwierdzone, wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, oraz przedstawienie ekspertyz dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń.
Rola inspektora nadzoru inwestorskiego jest całkowicie odmienna od tej, jaką odgrywa kierownik budowy. Kierownik budowy pełni funkcję organizatorsko-kierowniczą, związaną z procesem budowlanym już od przejęcia od inwestora i odpowiedniego zabezpieczenia terenu budowy aż do zakończenia faktycznego budowy i przygotowania jej do prawnego zakończenia.
Inspektor nadzoru inwestorskiego jest uczestnikiem procesu budowlanego, który pełni w imieniu i na rzecz inwestora funkcję nadzoru nad prawidłowym prowadzeniem budowy.
Biorąc powyższą regulację prawną pod uwagę należy wskazać na dwa istotne obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego w procesie budowlanym:
- kontrola zgodności robót budowlanych z projektem,
- żądania przedstawienia ekspertyz dopuszczenia do stosowania w budownictwie określonych wyrobów budowlanych.
Bezsporne jest, że Zarząd przystąpił do remontów dachów za kwotę ok. 900 000,00 zł bez projektu.
Bezsporne jest, że inspektor nadzoru ten nieprawidłowy stan rzeczy zaakceptował, powodując tym samym, że kontrola realizacji robót budowlanych była iluzoryczna.
Bezsporne jest, że wykonawca nie przedstawił ekspertyzy dotyczącej ponownego wykorzystania starej, 20-letniej, zdegradowanej wełny, tym bardziej, że w przeglądach okresowych stwierdzono:
- zawilgocenie wełny mineralnej,
- brak wentylacji pod pokryciem dachowym,
- zbyt mała ilość oraz wadliwie ułożona wełna mineralna.
Inspektor nadzoru inwestorskiego miał obowiązek zażądać od wykonawcy ekspertyzy stwierdzającej, że ponownie użyta stara, zdegradowana wełna posiada nadal odpowiednie parametry termoizolacyjne i zachowa je przez okres przynajmniej 20 lat; w ten jedyny sposób można byłoby uniknąć zastosowania wyrobów budowlanych wadliwych.
Inspektorem nadzoru inwestorskiego w okresie, kiedy były prowadzone roboty budowlane związane z remontem dachu był Mirosław Kruczyński.
Należy podkreślić, że inwestorem była Spółdzielnia tzn. mieszkańcy Osiedla i inspektor Kruczyński działający w imieniu i na rzecz Spółdzielni miał obowiązek zabezpieczenia naszego interesu poprzez należyty nadzór nad robotami prowadzonymi przez Tymińskiego.
W mojej opinii z tego obowiązku się nie wywiązał ponieważ:
- zalecenia wynikające z audytu termomodernizacyjnego, na podstawie którego został zaciągnięty kredyt nie zostały zrealizowane,
- dopuszczenie robót budowlanych bez projektu,
- użycie starej, zdegradowanej wełny, bez wykonania ekspertyzy dopuszczającej jej do ponownego wykorzystania.
Z podpisanej umowy wynika, że Mirosław Kruczyński złożył oświadczenie, iż przez cały okres realizacji umowy będzie posiadał ważną polisę OC odpowiedzialności zawodowej na kwotę min. 200 000,00 zł.
Abstrahując od dziwnego zapisu w umowie dot. złożenia oświadczenia o posiadaniu polisy OC zamiast złożenia samej wykupionej polisy Zarząd w składzie Jacek Liebert, Michał Starzewski, Julita Złotek powinien wystąpić z roszczeniem do Mirosława Kruczyńskiego o niedopełnienie ciążących na nim obowiązków. Ze sprawozdań Zarządu oraz podjętych uchwał wynika, że z takim roszczeniem nie wystąpiono.
Po dwóch latach od przeprowadzonego remontu dachów mieszkańcy poddaszy mają latem „saunę” – temperatura osiąga nawet 40 st. Celsjusza, zimą „krioterapię”. Wszystko wskazuje, że stara, zdegradowana wełna utraciła swoje właściwości izolacyjne i z każdym rokiem będzie coraz gorzej.
Oto styl w jakim są przeprowadzane remonty w Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze” w Warszawie
Tak wyglądają elewacje po przeprowadzonej pierwszej termomodernizacji – docieplenie ścian. Elewacja jak gąbka chłonie wodę, pokryta jest przy tym plechami glonów, a w budynkach rozwija się grzyb.
W tym czasie Spółdzielnia zatrudniała inspektora nadzoru, którego zadaniem było reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem, trzyosobowy Zarząd i Rada Nadzorcza. Kontrola i nadzór nad robotami budowlanymi był iluzoryczny, remont został przeprowadzony w stylu badziewnym.
Toteż nic dziwnego, że mieszkańcy mają dosyć badziewa remontowego i skrupulatnie zaczęli kontrolować poczynania Zarządu.
Autor: Czarek Meszyński
(21)Nie lubię tego!
(2)Obowiązki INWESTORA – Nr 58 (248)
Zgodnie z art. 18 Prawa budowlanego do obowiązków inwestora należy:
- opracowanie projektu budowlanego,
- objęcie kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
- odbioru robót budowlanych,
- inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie,
- inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.
Kodeks cywilny w art. 647 również reguluje zakres obowiązków inwestora:
Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonawca zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
A jak było u nas?
Zarząd w składzie: Agnieszka Florczuk, Michał Starzewski, Henryk Górniewski przystąpił do robót budowlanych (remont dachów) na kwotę ok. 900 000,00 zł bez projektu. Zarząd nawet nie poczuwał się do tego by odebrać roboty budowlane od D. Tymińskiego; nie chciał/obawiał się złożyć swój podpis pod protokółem odbioru.
Generalnie Zarząd SM „Osiedle Zacisze” wykonuje roboty budowlane na Osiedlu bez projektów (po co komu projekt?), na zasadzie radosnej twórczości, kto pierwszy wstanie ten rządzi…
A oto efekty „radosnej twórczości” Zarządu:
Tam, gdzie mieszkała dawna Prezeska położono tynki akrylowe (odporne na wilgoć), tam gdzie mieszkali jej sąsiedzi położono tynki zwykłe, mineralne – chłonące deszczówkę w dużych ilościach.
Projekt nie został wykonany.
Zawsze można się wytłumaczyć promocją – jak tynkowano u Prezeski była akurat promocja na tynki akrylowe…
Autor: Czarek Meszyński
(20)Nie lubię tego!(0)Kosztorysy – ZAWYŻONE – NR 57 (247)
Co to jest kosztorys? Kosztorys to dokument finansowy realizacji określonego zadania.
Kosztorys sporządza się w celu:
- określenia kosztów wykonania określonego zadania: przez inwestora w celu określenia możliwości i opłacalności realizacji zadania, kontroli złożonych ofert, uzyskania kredytu i kontroli rozliczeń finansowych,
- przez wykonawcę: w celu złożenia oferty inwestorowi,
- rozstrzygania sporów,
- w celach dowodowych.
Kosztorys sporządzany jest przez kosztorysanta w procesie kosztorysowania.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. (Dz.U. 2004.130.1389) wartość kosztorysowa robót – należy przez to rozumieć wartość wynikającą z kosztorysu inwestorskiego stanowiącą podstawę określenia wartości zamówienia.
Innymi słowy kolejność przy składaniu zamówienia jest następująca:
- inwestor zamawia projekt,
- na podstawie projektu wykonywany jest kosztorys inwestorski,
- na bazie projektu i kosztorysu sporządza się zapytanie ofertowe, na podstawie którego wyłania się wykonawcę.
A jak było u nas z remontem dachów? Zarząd bez projektu i bez kosztorysu inwestorskiego* przystąpił do wyłonienia generalnego wykonawcy. Wyboru dokonał na podstawie zapytania ofertowego – bardzo ogólnego – przygotowanego przez administratorów (bez wiedzy techniczno – inżynierskiej) i otrzymanych kosztorysów dołączonych do oferty.
Zarząd wybrał tak jak wybrał. Problem polega na tym, że kosztorys może wykonać każdy, nawet osoba z podstawowym lub zawodowym wykształceniem i z tego tytułu nie ponosi żadnej odpowiedzialności w myśl prostej zasady „widziały gały co brały”.
Kiedyś kosztorysant musiał mieć przynajmniej średnie techniczne, kierunkowe wykształcenie tak jak technik budowlany Maliniak w serialu Czterdziestolatek.**
A co zrobił nowy prezes Liebert?
NIC, nawet do głowy mu nie przyszło, że należy dokonać weryfikacji kosztorysów.
Jemu to nie przyszło, ale redakcji i owszem. Zamówiła u profesjonalnej jednostki weryfikację dwóch kosztorysów dla Wyspowej 11-19 i Wolińskiej 15-17.
I co się okazało? Kosztorys dla Wyspowej 11-19 został zawyżony o 28 tys. zł tj. 9,4 %; tyle by kosztowała wymiana wełny o podwyższonych izolacyjności, np. ISOVER Super-Mata na powierzchni całego dachu.
Dla Wolińskiej 15-17 kosztorys został zawyżony o 23 tys. zł tj. o 22,5%.
Spółdzielnia zaciągnęła kredyt na termomodernizację w wysokości 476 393 zł + 20% wkład własny, w sumie 571 671,60 zł. Ze środków własnych Spółdzielnia wyremontowała dachy Róży Wiatrów, Wilków Morskich oraz dokonała wymiany i naprawy obróbek blacharskich garaży wolnostojących. Całkowity dotychczasowy koszt remontów dachów wyniósł ok. 900 tys. zł
Takie zamówienie otrzymał (cesja+zamówienie) Dariusz Tymiński. Jeżeli przyjmiemy, że kosztorysy zostały średnio zawyżone o ok. 20% to Zarząd nadpłacił Tymińskiemu ok. 180 tys. zł.
Czy taki Zarząd traktuje poważnie powierzone mu obowiązki i z szacunkiem odnosi się do opłat wnoszonych przez członków spółdzielni?
Taki Zarząd jest jak Gang Olsena: niekompetentny, nieudolny, ale za to śmieszny. Niestety śmieszny za nasze pieniądze.
W protokole lustracji za lata 2014-2015 na str. 37 czytamy: Pełnego projektu budowlanego dla przedmiotowych prac nie sporządzono…
A czy występuje niepełny projekt?
W Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i form projektu budowlanego z dnia 15 kwietnia 2012 r. (Dz.U. z 2012 r., poz. 462) są podane wymagania dla projektu budowlanego i nie ma tam mowy o niepełnym projekcie budowlanym. A czy Lustratorowi został okazany niepełny projekt budowlany?
Na tej samej stronie czytamy, że kosztorys ofertowy został zweryfikowany przez Spółdzielnię. Szkopuł w tym, że jako członek Rady Nadzorczej nie stwierdziłem sporządzenia takiego dokumentu, a wszystkie dokumenty związane z robotami budowlanymi dot. dachów przeglądałem. Lustrator weryfikacji kosztorysów do protokołu lustracji też nie dołączył.
Dziwię się Lustratorowi, że w protokole umieścił takie androny bez pisemnego oświadczenia Zarządu. Protokół lustracji jest dokumentem urzędowym i wszystkie informacje muszą być poświadczone w dokumentach.
W protokole Zarządu nr 18_2016 można przeczytać: Omawiano kwestię kosztorysów na prace bieżące oraz planowane remonty. Dyskutowano ich rzetelność i kompletność…
I do jakiego wniosku dyskutanci doszli? Czy kosztorysy są kompletne i rzetelne? To już z protokołu nie wynika. Jedno jest pewne, współczesna gospodarka w spółdzielniach mieszkaniowych oparta jest na pisemnej dokumentacji podpisanej przez uprawnione osoby, a nie na „potoku słów”. Ale widocznie Zarząd tego nie wie!
Zarząd podjął uchwałę: biorąc pod uwagę dotychczasową bezproblemową współpracę, wysoką jakość prac oraz rzetelność postanowił zlecić firmie Roboty Budowlane Dariusz Tymiński z wolnej ręki, remont dachu budynku przy ul. Wilków Morskich o wartości 71 470,49 zł brutto.
Przewrotność? Szydzenie z uczciwości? Bezczelność? Tupet? Można by tak długo wymieniać…
Fakty są następujące:
- Nikt z Zarządu nie chce się przyznać, kto podjął decyzję o fragmentarycznej wymianie wełny, ale jest to bezznaczenia, ponieważ Zarząd jako organ kolegialny determinuje, że wszyscy członkowie ponoszą odpowiedzialność.
- Nikt z Zarządu nie chce wyjaśnić dlaczego zamiast przeprowadzonej termomodernizacji (ulepszenia w postaci docieplenia stropów), na którą został zaciągnięty celowy kredyt bankowy został przeprowadzony „prostacki remont”.
- Po 2 latach od przeprowadzonej pseudomodernizacji dachów mieszkańcy lokali na poddaszu latem mają „prawdziwą saunę” – temperatura sięga prawie 40 st. Celsjusza, a zimą trzymają się „za kieszeń” z powodu wysokich opłat za ogrzewanie.
- Tymiński na rozprawie w dniu 29 lutego 2016 r. przed Sądem Okręgowym, wyparł się, że jego pracownicy trzepali starą, zdegradowaną, dwudziestoletnią wełnę. Twierdził, że tylko dokonywali przeglądu. Wszystko wskazuje na to, że wytrzepana, stara, zdegradowana wełna opadła i teraz może jest jej o grubości ok. 5 cm zamiast 15 cm.
- W wyniku przeprowadzonej pseudomodernizacji zostały przez ekipę Tymńskiego naruszone rynny, które zalewają elewację.
Zarząd nie zważając na powyższe okoliczności podpisał nową umowę z Tymińskim. Jeżeli zostanie zachowany dotychczasowy zakres robót to za blisko 72 tys. zł mieszkańcy otrzymają najtańszą blachodachówkę z 10 letnią gwarancją, ruszt z łat i kontr łat, folię pierwszego krycia i fragmentaryczną wymianę wełny. Normalnie kosztowałoby by to ok. 45 tys. zł, tylko po co wykonywać taki tandetny, fragmentaryczny remont?
Zarząd koniecznie, po raz kolejny, chce przepłacić za roboty budowlane, tzn. dba bardziej o portfel Tymińskiego niż spółdzielców.
Na szczęście Zarząd wykazał się gamoniowatością*** i nie wie, gdzie należy dokonać zgłoszenia robót budowlanych. Myśli, że roboty zgłasza się do PINB (Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego) – protokół Zarządu nr 21/2016.
Redakcja Zarządu z tego błędu nie będzie wyprowadzała.
Autor: Czarek Meszyński
*Sprawozdanie Zarządu za rok 2013 informuje, że dla Wolińskiej 15 i 17 zostały wykonane kosztorysy – oddzielnie dla każdej nieruchomości – w cenie 800 zł za każdy kosztorys. Kosztorysy te nie zostały dołączone do dokumentów dot. remontu dachu (umowa, kosztorys ofertowy, protokół odbioru), ani do dokumentacji dot. wyłonienia wykonawcy oraz nie zostały okazane mi jako członkowi Rady Nadzorczej. Na pozostałe obiekty Wyspowa 11-19 i Uznamska 32-34 ze sprawozdania Zarządu wynika, że kosztorysy inwestorskie nie zostały wykonane.
** Kosztorysant – Stowarzyszenie Kosztorysantów Budowlanych od 1998 roku starało się, aby zawód ten został umieszczony w klasyfikacji zawodów i specjalności. Udało się w grudniu 2002 ( załącznik do rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Społecznej z dnia 10 grudnia 2002 r. Dz.U. Nr 222, poz.1868). Kosztorysant budowlany był sklasyfikowany pod nr 311 201. Niniejsze Rozporządzeniu z dniem 1 stycznia 2005 r. zostało uchylone.
*** Gamoń – człowiek nierozgarnięty, niezaradny.
(19)Nie lubię tego!(1)Ściana płaczu – Nr 20 (210)
Po pierwszej nieudanej termomodernizacji /docieplenie murów, koszt 1, 419 mln zł (1 134 901,33 kredyt + 284 107,29 udział własny)/ – elewacje domów, gdy pada deszcz przypominają ścianę płaczu – nastąpiła druga mająca na celu eliminację zaciekania ścian zewnętrznych.
Przyczyną zalewania fasad była likwidacja okapów dachu; teraz podczas deszczu wody opadowe leje się po murach. Płacą i płaczą mieszkańcy, a z nimi razem ściany płaczu.
Druga termomodernizacja (nominalna bo bez docieplenia) za 595 tys. zł (476 3993 kredyt + 119 000 udział własny) w postaci generalnego remontu dachów wykonanego pod kierownictwem dekarza Dariusza Tymińskiego i pod nadzorem inspektora Mirosława Kruczyńskiego miała zapobiec biodegradacji budynków.
Jak widać na powyższych zdjęciach nic się nie zmieniło, mury jak wchłaniały wodę tak wchłaniają dalej.
Aktyw mieszkańców rozpoczął zbieranie podpisów by zmienić nazwę SM „Osiedle Zacisze” na SM „Ściana Płaczu”. Redakcja popiera tę inicjatywę, gdyż uważamy, że w tym względzie obowiązuje zasada PRAWDA CZASU PRAWDA EKRANU.
Autor: Czarek Meszyński
Post scrptum
Tak wygląda prywatny majątek po 21 latach zarządu w reżimie spółdzielczym.
Redakcja składa „kondolencje” mieszkańcom!
(13)Nie lubię tego!(0)Fuszerka – Nr 26
Zarząd Spółdzielni zaciągnął kredyt w wysokości 476 393,00 zł na remont dachów. W piśmie z dnia 30 czerwca 2014 r., które zostało podpisane przez Prezesa Zarządu Agnieszkę Florczuk czytamy: Zakres prac obejmuje wymianę wszystkich elementów pokrycia dachowego (łaty, kontrłaty, ocieplenie, folia, blacha) (…).
W bliżej nieokreślonych okolicznościach Zarząd powierzył wykonanie tych prac firmie Usługi Ogólne Budowlane Dariusz Tymiński.
Foto: Końcówki membrany powiewają swobodnie na wietrze, Czarek Meszyński
Zgodnie z instrukcją producenta folii Ventia®:
Zalecanym sposobem montażu membrany dachowej na dachu jest montaż równoległy do okapu (poziomy). Montaż membrany dachowej Ventia rozpoczyna od ułożenia pierwszego pasa membrany równolegle do okapu rozpoczynając od najniższej części dachu, posuwając się w górę w stronę kalenicy. Niezależnie od sposobu wyprowadzenia membrany do rynny lub pod rynnę, skrajną część membrany należy nałożyć na obróbkę blacharską i połączyć pasem kleju butylowego, celem zapobiegnięcia podwiewaniu i ewentualnemu uszkodzeniu membrany.
Jak widzimy na dokumentacji zdjęciowej:
- pierwszy pas został ułożone ze sztukowanych skrawków membrany
- membrana została ułożona nad rynną, a nie jak to jest zalecane: wyprowadzenia membrany do rynny lub pod rynnę, skrajną część membrany należy nałożyć na obróbkę blacharską i połączyć pasem kleju butylowego
- łączenia pionowe – prostopadłe do okapu (wdłuż krowi) – nie zostały połączone taśmą reperacyjną celem szczelnego zamknięcia zakładu membrany.
Tak przeprowadzony remont dachu jest nie tylko nie zgodny ze sztuką dekarską, ale również nie wyeliminuje przyczyny zagrzybienia elewacji: W wyniku przeprowadzonych prac termomodernizacyjnych nastąpiła istotna zmiana konstrukcji dachu. Kołnierz z blachy falistej okalający elewację pod rynnami został usunięty a wypusty dachu znacznie zostały skrócone w ten sposób, że rynny się stykają bezpośrednio ze ścianą. To wszystko sprawia, że przy letnich ulewach nadmiar wody nieodprowadzony przez rynny – zbyt wąski przekrój – dostaje się pomiędzy ścianę a ocieplenie niszcząc skutecznie substancje budynku. Więcej szczegółów tu i tu.
Foto: Czarek Meszyński
Na zdjęciu są widoczne krople deszczu, które dostają się pod folię do ocieplenia – wełny mineralnej.
Brak zachowania należytej staranności ze strony Wykonawcy powoduje, że podstawowy cel remontu dachu jaki jest:
zapewnienie szczelności pokryć na dachach pochyłych powoduje, że wody opadowe, skropliny i przecieki sprowadzane są do okapu, a następnie poza obręb dachu
JEST NIE SPEŁNIONY.
Foto: Czarek Meszyński
Producent membrany nie dopuszcza:
- układania folii na łatach,
- układania folii w sposób mieszany raz równolegle, a raz prostopadle,
- układanie folii nienaprężonej tj, pofałdowanej.
Zgodnie zaleceniem producenta folia powinna być montowana w następujący sposób:
Foto: Instrukcja montażu Ventia®
Jak widzimy na zdjęciu membrana jest idealnie naprężona, nie jest pofaudowana, a końcówki nie fruwają na wietrze.
Foto: Taśma dwustronna, Instrukcja montażu Ventia®
Układanie membrany prostopadle do okapu (wzdłuż krokwi) spotykane przy kryciu blachą lub podczas renowacji wymaga łączenia pasm membrany taśmą reparacyjną celem szczelnego zamknięcia zakładu membrany.
Z informacji pozyskanych od dekarzy wynika, że wymieniają tylko do 20% ocieplenia (wełny mineralnej), co stoi w kolizji z pisemną deklaracją Prezes Florczuk.
Deszcz i wełna
Foto: Porzucona wełna na deszczu, Czarek Meszyński
Dekarze podczas ulewnego deszczu we wtorek 26.08.14 ok. godz 14.00 zostawili na dachu odkrytą paczkę wełny mineralne i niezabezpieczoną przed spadnięciem. Wełna mokra nie posiada żadnych własności termoizolacyjnych. Woda będzie z wełny wyciekać bardzo długo, nie ma pewności, że wełna wyschnie całkowicie. Prędzej stęchnie i zgnije.
Źródło:Ventia rodzina dyfuzyjnych membran dachowych
cdn
Post Scriptum
Słownik języka polskiego pod redakcją prof. Szymczaka tak definiuje fuszerkę: praca wykonana niedbale, niefachowo, po dyletancku, po fuszersku, partactwo; wytwór takiej pracy.
Autor: Czarek Meszyński
(20)Nie lubię tego!(5)
Najnowsze komentarze