Finansowanie budownictwa mieszkaniowego w Niemczech – Nr 40 (134)
Budownictwo mieszkaniowe jest nie tylko kapitałochłonne, ale ze względu na aspekt społeczny powinno podlegać szczególnym regulacjom prawnym. W wielu krajach europejskich wpierane jest przez specjalnie dla tego celu opracowany system państwowych subsydiów bezpośrednich i pośrednich udzielanych z budżetu centralnego lub budżetów gmin na budowę mieszkań i poprawę jakości istniejących zasobów mieszkaniowych.
W roku 1997 dla Kancelarii Sejmu Biuro Studiów i Ekspertyz, Wydział Analiz Ekonomicznych i Społecznych zostało przygotowane opracowania autorstwa Eugeniusza Zawadzkiego pt. „Rola środków publicznych w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w Niemczech”
Czytamy tam m.in.: „Zgodnie z Konstytucją Niemiec odpowiedzialność za politykę mieszkaniową spoczywa na władzach krajów związkowych (landów – 16 jednostek administracyjnych). Niemniej jednak ramy ustawodawstwa dotyczącego budownictwa i gospodarki mieszkaniowej są określone przez ustawy ogólnokrajowe, a także Kodeks cywilny (Bürgerliches Gesetzbuch) i ustawę o podatkach (Einkommensteuergesetz). Landy niezależnie decydują o sposobach subsydiowania budownictwa socjalnego, takich jak niskie oprocentowanie rat kapitałowych lub globalna suma kwot dofinansowania budownictwa. Uczestniczą także w kształtowaniu ustawodawstwa federalnego.
Na szczeblu federalnym odpowiedzialność za politykę mieszkaniową spoczywa na Federalnym Ministerstwie Planowania Przestrzennego, Budownictwa i Urbanistyki (Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau). Politykę mieszkaniową krajów związkowych zgodnie z linią polityki federalnej koordynuje Zespół Roboczy Ministrów i Senatorów Krajów Związkowych Odpowiedzialnych za Budownictwo i Gospodarkę Mieszkaniową (Arbeitsgemeinschaft der für das Bau – und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der Länder).
Pomoc państwa w budowie i eksploatacji mieszkań w Niemczech, tak jak i w innych krajach o gospodarce rynkowej, jest trwałym elementem polityki mieszkaniowej i ważnym źródłem wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Przybiera ona formę subsydiów. Subsydia te poszerzają przede wszystkim pole dostępności mieszkań dla ludności o niskich i średnich dochodach. Subsydia mieszkaniowe, w zależności od ich celu i formy nie tylko obniżają inwestorski koszt budowy, względnie cenę kupna bądź najmu mieszkania, lecz także przyczyniają się do wzrostu popytu na kredyty hipoteczne w efekcie wzrostu popytu na mieszkania, zarówno czynszowe jak i własnościowe.
Reforma subsydiów budowlanych, podjęta w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych w Niemczech, zakłada ograniczenie, ale nie likwidację tej formy finansowego wspierania popytu mieszkaniowego. Ograniczenie polega na płytszym subsydiowaniu, a ściślej ujmując na niższych dopłatach budżetowych do programów mieszkaniowych realizowanych w ramach społecznych mieszkań czynszowych. Działaniu temu towarzyszy jednocześnie ostrzejsza selekcja gospodarstw domowych uprawnionych do tańszych mieszkań czynszowych.
Wniosek o przyznanie środków publicznych na budowę domu rodzinnego lub mieszkania własnościowego użytkowanego przez właściciela nie może zostać odrzucony, jeżeli inwestor lub osoba ubiegająca się o środki publiczne wnosi pracę własną porównywalną z wymaganą przy budowie mieszkań czynszowych. Jej wysokość winna pokryć koszt gruntu pod budowę bez kosztów uzbrojenia.
Jeżeli praca własna ma być wniesiona częściowo lub całkowicie jako samopomoc, należy to uwiarygodnić poprzez pisemne oświadczenie przedsiębiorstwa prowadzącego budowę lub w inny sposób. Za samopomoc uważa się świadczenia pracy, które zostaną wykonane:
a) przez samego inwestora,
b) przez członków jego rodziny,
c) przez inne osoby nieodpłatnie lub na zasadzie wzajemności.
Wartość samopomocy należy uznać za pracę własną jako kwotę, jaka zostałaby zaoszczędzona w stosunku do zwyczajowych kosztów świadczeń przedsiębiorców. Przy korzystaniu ze środków publicznych gwarantuje się, że na pierwszym miejscu wspierana będzie:
Budowa mieszkań dla kobiet ciężarnych, rodzin wielodzietnych, młodych małżeństw, samotnych rodziców, osób starszych, inwalidów. Za młode małżeństwa uważane są takie, w których żadne z małżonków nie ukończyło 40 roku życia; jako starsze osoby uwzględnia się te, które ukończyły 60 rok życia.
Bez własnych środków nie można w Niemczech uzyskać mieszkania. Instytucje kredytowe wymagają na ogół posiadania własnego kapitału w wysokości 20% ceny mieszkania. Pożądaną formą oszczędzania jest zawarcie umowy o oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Umowa ta daje pewność przy otrzymywaniu odsetek od oszczędzanego kapitału, których poziom jest subsydiowany przez państwo. Wkłady oszczędnościowe mogą być odliczane od dochodu przed opodatkowaniem lub też mogą być tytułem do uzyskania premii.
Społeczne budownictwo czynszowe jest realizowane w Niemczech przez przedsiębiorstwa budowlane nie nastawione na zysk. Są one zrzeszone w Ogólnokrajowej Federacji Przedsiębiorstw Mieszkaniowych nie Nastawionych na Zysk, zwanej również Ogólnym Związkiem Przedsiębiorstw Mieszkaniowych Powszechnej Użyteczności. Organizacja ta zrzesza około 2 tys. członków, z czego ponad 65% stanowią spółdzielnie mieszkaniowe, około 30% towarzystwa mieszkaniowe, ponad 3% spółki akcyjne i około 2% inne organizacje.
Występuje ścisła współpraca pomiędzy organizacjami mieszkaniowymi nie nastawionymi na zysk, a władzami lokalnymi, zwłaszcza gminami. Władze lokalne stwarzają zachęty i inicjują powstawanie wielu organizacji mieszkaniowych. Przedstawiciele samorządów lokalnych są z reguły członkami organów zarządzających lub nadzorujących. Rządy i samorządy udzielają organizacjom mieszkaniowym nie nastawionym na zysk szerokiego poparcia wyrażającego się między innymi w postaci:
- udostępniania terenów budowlanych, często w przetargach zamkniętych,
- przyznawanie preferencyjnych kredytów mieszkaniowych,
- przyznawanie pierwszeństwa w zleceniach na budowę mieszkań ujętych rządowymi bądź samorządowymi programami budowy lub modernizacji mieszkań,
- ulg podatkowych,
- udzielania gwarancji i poręki na pożyczki zaciągane na prywatnym rynku kapitałowym.”*
Wnioski
Budownictwo mieszkaniowe może być sfinansowane z następujących źródeł:
- środki własne inwestora,
- kredyt bankowy,
- subsydia.
Budowanie/kupowanie nieruchomości z własnych funduszów ograniczone jest zazwyczaj dla grupy zamożnych obywateli (milionerów). Kredyty bankowe dostępne są dla grupy osób średnio zamożnych. Największym kredytodawcą w tym zakresie są w Niemczech komunalne kasy oszczędnościowe 23% udziału w rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego. Na drugim miejscu znajdują się banki hipoteczne z 20,6% udziałem w rynku. Na trzecim miejscu z 11,9% udziałem są kasy budowlano-oszczędnościowe, a tuż za nimi banki spółdzielcze (11,7%).
Przez długie lata budownictwo mieszkaniowe dla osób mniej zamożnych było wspierane przez subsydia polegających na preferencyjnych kredytach, dostępu do tanich (przetarg ograniczony) terenów budowlanych, ulgach podatkowych. Beneficjentem tych subsydiów były przede wszystkim spółdzielnie mieszkaniowe w liczbie 1300 budujące lokatorskie mieszkania. Niestety od drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych nastąpiło znaczne ograniczeni tej formy finansowego wspierania popytu mieszkaniowego – płytkie subsydiowaniu. To z kolei wyhamowało oddawanie nowych lokali przez spółdzielnie. Obecnie działalność spółdzielni mieszkaniowych ograniczona jest do administrowania i remontów dotychczasowych zasobów mieszkaniowych. Państwowy program wsparcia budownictwa mieszkaniowego preferuje budownictwo własnościowe poprzez budowę domów rodzinnych i mieszkań własnościowych. Nastąpiła zmiana paradygmatu z budownictwa spółdzielczego na własnościowe.
Autor: Monika Blum
* Eugeniusz Zawadzki – „Rola środków publicznych w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w Niemczech”
(7)Nie lubię tego!
(0)Stagnacja w spółdzielczości niemieckiej – Nr 39 (133)
Spółdzielczość w Niemczech od dłuższego czasu jest w stagnacji. Jakie są tego przyczyny? Odpowiedź nie jest ani łatwa, ani jednoznaczna. Związane to jest ze zmianą ekosystemu finansowo-gospodarczego i ze zmianą polityki państwa w zakresie dotowania trzeciego sektora zwanego sektorem gospodarki społecznej. By odpowiednio naświetlić tę problematykę pozwolę sobie posłużyć się znakomitym opracowaniem „Warunki rozwoju ekonomii społecznej w Niemczech” autorstwa Ralpha Böhlke.
Spółdzielnia
„Według Międzynarodowego Związku Spółdzielczego (ICA) spółdzielnia jest autonomicznym stowarzyszeniem osób łączących się ze sobą dobrowolnie w celu zaspokajania wspólnych potrzeb i aspiracji ekonomicznych, społecznych i kulturowych poprzez przedsiębiorstwo stanowiące ich wspólną własność i podlegające ich demokratycznej kontroli.
Z prawnego punktu widzenia spółdzielnia stanowi związek osób fizycznych i/lub prawnych, które wspólnie prowadzą działalność podmiotu gospodarczego na równych prawach. Decyzje podejmowane są kolektywnie i demokratycznie.
Jedyną obowiązującą formą spółdzielni w Niemczech jest zarejestrowana spółdzielnia (eingetragene Genossenschaft lub eG). Jej struktura jest zbliżona do struktury zarejestrowanego stowarzyszenia (e.V.) i/lub do struktury spółki akcyjnej (AG).
Podstawową korzyścią płynącą z przyznania takiego statusu prawnego jest możliwość ograniczenia odpowiedzialności za transakcje gospodarcze zawierane przez spółdzielnię do wartości kapitału zakładowego. W takim przypadku członkowie spółdzielni nie odpowiadają swoim majątkiem prywatnym. Jednak statut może także wymagać dodatkowych wpłat od członków.
Ramy prawne działalności w Niemczech reguluje Ustawa o spółdzielniach (Genossenschaftsgesetz lub GenG), która obowiązuje od dnia 1 maja 1889 r. Ostatnia ważniejsza poprawka weszła w życie dnia 16 października 2006 r.
Zmiana ustawy o spółdzielniach z roku 2006 zapewnia założycielom nowych spółdzielni (szczególnie mniejszych) różnorodne ułatwienia:
- minimalna liczba członków założycieli: 3 (wcześniej 7);
- cel działania spółdzielni był początkowo ograniczony do działalności gospodarczej, obecnie zaś dopuszczalne są także cele o charakterze kulturalnym i społecznym;
- w przypadku małych spółdzielni (których suma bilansowa jest niższa od 1 mln euro) można stosować uproszczone wymagania w zakresie audytu.Zgodnie ze zmienioną ustawą różne średnie przedsiębiorstwa mogą z łatwością łączyć swe siły w pewnych ograniczonych obszarach działalności, jak np. marketing i/lub sprawy administracyjne.Wymagania związane z założeniem: spółdzielnia musi mieć przynajmniej trzech członków, zobowiązana jest do posiadania statutu zgodnie z minimalnymi wytycznymi zawartymi w GenG §§ 5 ff i musi się zarejestrować we właściwym miejscowo sądzie. Ponadto każda spółdzielnia musi należeć do spółdzielczego stowarzyszenia kontrolnego (Prüfungsverband).Organy prawne: spółdzielnia ma zwykle trzy organy – zarząd, radę nadzorczą i walne zgromadzenie.W przypadku banków spółdzielczych, spółdzielni mieszkaniowych i spółdzielni konsumenckich członkowie są jednocześnie użytkownikami lub klientami. W spółdzielniach handlowych, rolniczych i rzemieślniczych członkowie są przedsiębior- cami lub innymi osobami prawnymi.”
Sektory spółdzielcze w Niemczech
„Niemcy w XIX wieku zaliczały się do prekursorów idei spółdzielczości – wspomnieć tu należy choćby Friedricha Wilhelma Raiffeisena (1818-1888) czy Franza Hermanna Schulze-Delitzscha (1808-1883). Pierwszy założył towarzystwo pomocy wzajemnej dla społeczności wiejskiej, drugi – kasę kredytową dla rzemieślników. Idea spółdzielczości odgrywała ważną rolę w całym XX wieku.
Natomiast w ciągu ostatnich 25 lat liczba spółdzielni stale spada. W roku 2008 w Niemczech działa około 7 500 czynnych spółdzielni. Zatrudniają one około 650 000 pracowników. Niemal połowa z nich zatrudniona jest w sektorze bankowości spółdzielczej, a większość drugiej połowy pracuje w sektorze produkcji żywności (rolnictwie) i handlu detalicznego artykułami spożywczymi. Spółdzielczość mieszkaniowa stanowi margines w niemieckiej spółdzielczości – uwaga autora.
Większość spółdzielni zorganizowanych jest pod auspicjami DGRV, czyli Niemieckiej Konfederacji Spółdzielni i Raiffeisen.16 Organizacja ta pełni także funkcje kontrolne wobec całej sieci spółdzielni.
Sieć DGRV jest w Niemczech największą organizacją gospodarczą pod względem liczby członków – niemal 17 milionów jej członków należy do około 5 500 spółdzielni. Jedyną wartą odnotowania grupą, która nie należy do DGRV, jest sektor niemieckich spółdzielni mieszkaniowych, do którego należy 3,8 mln członków. DGRV reprezentuje niemiecki sektor spółdzielczości na szczeblu europejskim i ogólnoświatowym.”
|
Liczba zarejestrowanych spółdzielni w Niemczech (1980-2005) |
||||||
|
1980 |
1990 |
2000 |
2003 |
2004 |
2005 |
|
|
Łączna liczba spółdzielni |
11.681 |
8.769 |
9.094 |
8.126 |
7.927 |
7.763 |
|
Źródło: AlSCHER, Mareike / PRilleR, Eckhard, 2007 r. |
||||||
Spółdzielnie mieszkaniowe w Niemczech
„Spółdzielczość mieszkaniowa w Niemczech istnieje od schyłku XIX wieku. Współcześnie istnieje około 2 000 spółdzielni mieszkaniowych, do których należy ponad 3 mln członków. W Berlinie ponad 80 spółdzielni mieszkaniowych administruje ok. 180 000 mieszkań (ponad 10% łącznej liczby mieszkań w mieście).
Liczba mieszkań w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych wzrasta w ostatnich dziesięcioleciach, szczególnie po zjednoczeniu Niemiec. Wiele formalnie państwowych mieszkań w byłych Niemczech wschodnich zostało po zjednoczeniu przekazanych spółdzielniom mieszkaniowym. Jednak obecnie spółdzielnie mieszkaniowe nie rozwijają się już tak intensywnie i weszły w fazę stagnacji związanej z nowymi ograniczeniami finansowymi: w ostatnich latach wzrosły koszty napraw i utrzymania, a także presja na modernizację budynków, przy jednoczesnym zmniejszaniu się wsparcia ze strony państwa.
Poza wspieraniem mieszkalnictwa spółdzielczego organy władz lokalnych w Niemczech udzielały pomocy przy budowie mieszkań dostępnych na kredyt preferencyjny, a w zamian za taką pomoc właściciel budynku zobowiązany był wynajmować mieszkania według określonej stawki “socjalnej”. W roku 1987 w Niemczech było 3,9 mln lokali socjalnych. Ze względu na znaczne zmiany właściwych przepisów oraz upływ ważności programów dopłat, liczba ta w 2001 roku spadła do 1,8 mln i szacuje się, że nadal spada w tempie 100 000 rocznie.
Po upadku muru berlińskiego wiele starych domów w Berlinie Wschodnim zostało zajętych przez dzikich lokatorów, którzy modernizowali budynki w stopniu umożliwiającym zamieszkanie. W późniejszym terminie niektóre z tych budynków zostały zwrócone przedwojennym właścicielom, jednak w wielu przypadkach identyfikacja lub znalezienie właścicieli było niemożliwe. Wówczas domy były oferowane na sprzedaż mieszkańcom. Jednak w większości przypadków lokatorzy zajmujący mieszkania nie mieli finansowych możliwości wykupu lokali. Wprowadzono nowe formy kredytów z dopłatą budżetową i kredytów długoterminowych, których celem było udzielenie pomocy byłym “dzikim lokatorom” w legalnym nabyciu “domów”. Stowarzyszenia lub spółdzielnie mieszkaniowe często zakładane były jako podmioty prawne, których celem było uzyskanie kredytu długoterminowego. W zamian za to mieszkańcy musieli przeprowadzić (często własnymi siłami) dużą część niezbędnych prac renowacyjnych. Wiele spośród takich przedsięwzięć zakończyło się pomyślnie, np.: http://www.syndikat.org„*
Podsumowanie
Trzeci sektor (sektor gospodarki społecznej) odgrywał ważną rolę w gospodarce niemieckiej. Niestety obecnie spółdzielczość jest w odwrocie. Spółdzielnie mieszkaniowe administrują ok. 10% mieszkań w Berlinie i ok. 5% w landach. Współczesne podmioty trzeciego sektora podchodzą do swojej działalności raczej w sposób pragmatyczny aniżeli ideologiczny – istnieją, ponieważ działają, koncentrując się na zachowaniem status quo niż na tworzeniu nowych inwestycji. Związane to jest z niskim poziomem świadomości ich cech szczególnych jako podmiotów gospodarczych działających na rzecz poprawy jakości życia społecznego. Druga przyczyna spadku ilości spółdzielni (tylko w latach 1980 – 2005 liczba podmiotów spółdzielczych zmniejszyła się prawie dwukrotnie, wynik byłby jeszcze bardziej niekorzystny, gdyby nie ustawowe przekazanie zasobów mieszkaniowych do spółdzielni/stowarzyszeń we wschodnich landach) spowodowana jest zmianą polityki państwa w zakresie finansowania i dotowania spółdzielni, a zwłaszcza spółdzielni mieszkaniowych, co będzie tematem mojego następnego artykułu.
Autor: Monika Blum
* Warunki rozwoju ekonomii społecznej w Niemczech – Ralph Böhlke
Opracowanie autorstwa Ralpha Böhlke powstało na zlecenie Banku DnB NORD Polska SA,w ramach realizacji projektu “W poszukiwaniu polskiego modelu ekonomii społecznej”.
Zapraszam Państwa na moją stronę na Facebook
(17)Nie lubię tego!(0)Spółdzielnie Mieszkaniowe w Niemczech – Nr 38 (132)
Na czym polega członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej w Niemczech?
Mieszkanie w mieszkaniu spółdzielczym jest obok mieszkania w mieszkaniach wynajmowanych lub własnościowych trzecią najważniejszą formą zamieszkiwania w Niemczech. W kraju działa ponad 2000 spółdzielni mieszkaniowych, które liczą w sumie około trzech milionów członków i dysponują ponad dwoma milionami mieszkań. Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe liczą już ponad 100 lat, inne tylko kilka. Podstawy spółdzielczości reguluje prawo spółdzielcze. Poza tym każda ze spółdzielni ma własny statut, w którym zawarte są szczegóły dotyczące celów działania, wspierania, praw i obowiązków członków, struktury organizacyjnej, zasad przyznawania mieszkań, warunków przystąpienia do spółdzielni itd.
Czym właściwie jest spółdzielnia mieszkaniowa?
Podstawowym celem działania spółdzielni mieszkaniowych jest zapewnienie swoim członkom stałych i dobrych mieszkań w przystępnej cenie. Jednocześnie, niezależnie od charakteru spółdzielni, tego czy jest duża czy mała, raczej tradycyjna czy nowoczesna, wspólnym i decydującym atutem bycia członkiem spółdzielni mieszkaniowej jest dożywotnie prawo do zamieszkiwania lub korzystania. Przede wszystkim pewność podobna do pewności właściciela, która wyklucza jednostronne wypowiedzenie umowy przez właściciela, usprawiedliwia motto „Wynajmujący we własnym domu”, nawet jeżeli pojedynczy członek w rzeczywistości jest właścicielem jedynie małej części udziału w wysokości kilkuset euro. Współwłasność członków spółdzielni nie dotyczy używanego przez danego członka mieszkania, ale całości majątku spółdzielni. Spółdzielnia pozostaje właścicielem działek, domów i mieszkań, niezależnie od tego, kto ile posiada udziałów.
Jak zorganizowane są spółdzielnie mieszkaniowe?
Każdy członek spółdzielni posiada prawo głosu, niezależnie od tego, ile posiada udziałów. Tymi głosami wybiera się w większych spółdzielniach mieszkaniowych przedstawicieli, którzy podczas danej kadencji, reprezentują interesy członków. Zgromadzenie członków wybiera ze swojego grona radę nadzorczą, która doradza i kontroluje zarząd, który zarządza pracą spółdzielni. Każdy członek ma aktywne i bierne prawo wyborcze, to oznacza, że może sam ubiegać się o pozycję przedstawiciela lub miejsce w radzie nadzorczej.
W jaki sposób zostać członkiem?
Każdy kto chce zamieszkać w mieszkaniu spółdzielczym, musi zostać członkiem, to znaczy przedłożyć wniosek o przyjęcie do spółdzielni i wykupić przynajmniej jeden udział.
Taki udział kosztuje we frankfurckiej spółdzielni mieszkaniowej „Wohnungsbaugenossenschaft Frankfurt (Oder) e. G.“ (krótko: „WohnBau Frankfurt“) 155,00 euro. Dodatkowo należy wykupić udziały odpowiednio do ilości wynajmowanych pokoi (koszt każdego udziału to również 155,00 euro). Statut Wohnbau Frankfurt reguluje, jakie udziały należy nabyć w przypadku mieszkania danej wielkości:
Mieszkanie 1-pokojowe z wnęką kuchenną - 2 udziały Mieszkanie 1-pokojowe z kuchnią - 3 udziały Mieszkanie 2-pokojowe (w tym jeden pokój poniżej 10 m2) - 4 udziały Mieszkanie 2-pokojowe - 5 udziałów Mieszkanie 3-pokojowe (w tym jeden pokój poniżej 10 m2) - 6 udziałów Mieszkanie 3-pokojowe - 7 udziałów Mieszkanie 4-pokojowe (w tym dwa pokoje poniżej 10 m2) - 7 udziałów Mieszkanie 4-pokojowe (w tym jeden pokój poniżej 10 m2) - 8 udziałów Mieszkanie 4-pokojowe - 9 udziałów Mieszkanie 5-pokojowe (w tym 3 pokoje poniżej 10 m2) - 8 udziałów Mieszkanie 5-pokojowe (w tym 2 pokoje poniżej 10 m2) - 9 udziałów Mieszkanie 5-pokojowe (w tym 1 pokój poniżej 10 m2) -10 udziałów Mieszkanie 5-pokojowe -11 udziałów
Co dzieje się z udziałami w spółdzielni?
Suma udziałów tworzy, łącznie ze zgromadzonymi oszczędnościami, kapitał własny spółdzielni i w ten sposób podstawę jej działania. Wygospodarowane nadwyżki są wciąż na nowo inwestowane lub gromadzone jako oszczędności. Wykorzystywanie nadwyżek, jak w przypadku przedsiębiorstwa komercyjnego, nie ma zatem miejsca. Osoba wyprowadzająca się ze swojego mieszkania przestaje być członkiem spółdzielni i otrzymuje swoje udziały bez oprocentowania z powrotem. Wypłata udziałów następuje według zasad aktualnego statutu.
Poręczenie
Spółdzielnia jest wspólnotą opartą na solidarności w dobrych i złych czasach. To oznacza, że w przypadku bankructwa członkowie spółdzielni odpowiadają do wysokości swojego udziału. Dalej idąca odpowiedzialność lub obowiązek dopłaty mogą być wykluczone, jak ma to np. miejsce w przypadku WohnBau Frankfurt.
Umowa użytkowania i opłata za użytkowanie
Osoba wprowadzająca się do mieszkania spółdzielczego nie zawiera ze spółdzielnią umowy najmu w klasycznym rozumieniu, ale długotrwałą umowę użytkowania. Ta umowa użytkowania odpowiada co do treści umowie najmu, to znaczy zawarte są w niej wszystkie prawa i obowiązki użytkownika w kontekście użytkowania mieszkania, napraw, kosztów dodatkowych itd. W umowie użytkowania ustala się m.in. miesięczną opłatę za użytkowanie, która odpowiada czynszowi. Wysokość opłaty zależy od wielu czynników: szczególnie od wielkości, położenia i stanu mieszkania. Z poziomu wymagań i szerokiego spektrum mieszkań spółdzielczych wynika jednak również, że – szczególnie nowe i dużym nakładem wyremontowane mieszkania – nie są zawsze automatycznie tanie. Ponieważ również spółdzielnie podlegają prawom rynku i muszą odpowiednio gospodarować, jeśli chcą odnosić sukcesy. Ponieważ jednak celem spółdzielni nie jest spekulacja i odnoszenie najwyższych możliwych zysków, nawet świeżo wyremontowane mieszkania są tańsze od porównywalnych mieszkań na prywatnym rynku mieszkaniowym.
Czy mieszkanie spółdzielcze może zostać wypowiedziane?
Członka spółdzielni chroni zapisane w statucie i w umowie prawo długotrwałego użytkowania dużo silniej przed wypowiedzeniem ze strony wynajmującego ze względu np. na własne potrzeby. Jednakże to prawo nie upoważnia do dowolnego obchodzenia się z mieszkaniem. W przypadku ciężkich wykroczeń przeciwko statutowi spółdzielni i / lub umowie użytkowania – np. kiedy nie jest opłacany czynsz albo mieszkanie nie jest użytkowane zgodnie z umową – także członkowie spółdzielni muszą liczyć się z sankcjami, włącznie z wypowiedzeniem umowy. Najemca może wypowiedzieć zarówno umowę użytkowania/najmu jak również członkostwo w spółdzielni. Należy przy tym uwzględnić jedynie ustalone w statucie terminy wypowiedzenia (członkostwo) jak również uregulowane prawnie terminy wypowiedzenia umowy użytkowania.
Czy mieszkanie spółdzielcze może być dziedziczone?
Ponieważ prawo do mieszkania spółdzielczego nie jest prawem własności, ale długotrwałego użytkowania, mieszkanie nie może być dziedziczone. Jedynie udziały mogą być dziedziczone, a tym samym z reguły prawo do mieszkania. Może to być albo to samo mieszkanie, w którym spadkobiercy – a zatem zwykle małżonek lub małżonka albo dzieci – już mieszkają, ewentualnie jakieś inne, bardziej odpowiednie, o ile jest do dyspozycji.
Co obowiązuje: prawo najmu czy prawo spółdzielcze?
Poza statutem i umową użytkowania w przypadku mieszkań spółdzielczych obowiązuje także „normalne” prawo najmu (prawo cywilne). Czy chodzi o ochronę przed wypowiedzeniem, rozliczenie dodatkowych kosztów użytkowania, remonty, braki w mieszkaniu i inne – spółdzielnie jako wynajmujący są tak samo zobowiązane ustaleniami prawa jak wszyscy inni właściciele mieszkań, państwowi czy prywatni. Także w przypadku podwyżek czynszu obowiązują odpowiednie zapisy prawa wynajmu (w zależności od tego, czy chodzi o mieszkanie dotowane ze strony państwa czy nie).
Tekst pochodzi: WohnBau Frankfurt
Monika Blum
Zapraszam Państwa na moją stronę na Facebook
(17)Nie lubię tego!(0)Niewidzialna Ręka w akcji – Nr 37 (131)
Niewidzialna Ręka wczoraj rozwiesiła po klatkach ogłoszenie o następującej treści:
Na uwagę zasługuje pkt. 1. Psy na spacer należy wyprowadzać w kagańcu i na smyczy. A to oznacza, że jamniki, yorki, pekińczyki, maltańczyki i chihuahua powinny być wyprowadzane w kagańcu (!), tylko gdzie można kupić takie kagańce w rozmiarze super-ekstra XS?
Zobaczmy, co na ten temat mówi:
Uchwała Nr LXXVII/2427/2006
Rady miasta stołecznego Warszawy
z dnia 22 czerwca 2006 roku
w sprawie Regulaminu utrzymania czystości i porządku
na terenie miasta stołecznego Warszawy
§ 29
-
Na tereny przeznaczone do wspólnego użytku psy należy wyprowadzać na smyczy, a agresywne nadto w kagańcach.
Uchwała wyraźnie nakłada obowiązek wyprowadzania psów w kagańcu tylko w stosunku do psów agresywnych, a takie milusińskie zwierzaki jak yorki (najpopularniejsza rasa na Osiedlu) i im podobne mogą sobie biegać bez „chomąta” na pyszczku.
Niewidzialna Ręka może ma i dobre intencje tylko intelektu jej nie staje!
Jeżeli już jesteśmy przy Uchwała Nr LXXVII/2427/2006 to pragnę zwrócić uwagę na § 15
1. Dla potrzeb selektywnej zbiórki odpadów surowcowych stosuje się pojemniki odpowiadające ogólnym warunkom określonym w regulaminie, oznakowane następującymi kolorami:
1) niebieskim – przeznaczone na odpadowe opakowania z papieru i tektury oraz papier i tekturę nieopakowaniowe,
2) białym – przeznaczone na odpadowe opakowania ze szkła bezbarwnego,
3) zielonym – przeznaczone na odpadowe opakowania zeszkła kolorowego,
4) żółtym – przeznaczone na odpadowe opakowania z metali, tworzyw sztucznych oraz wielomateriałowe,
5) czerwonym – przeznaczone na zbierane łącznie odpady surowcowe,
oraz
6) brązowym – przeznaczone na odpady ulegające biodegradacji.
Niewidzialna Ręka zajmuje się bezustannie problemami naszych mniejszych braci (oj coś mi się wydaje, że Niewidzialna Ręka nie kocha zwierzaczków), a w głębokim poważaniu ma selektywną zbiórkę odpadów.
A tak przy okazji to chciałbym postawić pytanie:
Kto w końcu zarządza naszym Osiedlem: Zarząd, Sekan czy Niewidzialna Ręka?
Autor: Czarek Meszyński
(10)Nie lubię tego!(0)Śmietnik – Nr 34 (128)
W kwestii śmietnika, to po upływie siedmiu miesięcy od ostatniej publikacji nic się nie zmieniło. Jak był bajzel tak jest. Zmieniła się firma zarządzająca Spółdzielnią, administrator, ekipa sprzątająca, a śmietnik constans.
Zdjęcia wykonane w marcu 2015 r.
Zgodni z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2001 r. § 24. pkt. 1 i 2 Na terenach niezurbanizowanych dopuszcza się stosowanie zbiorników na odpady stałe, przystosowane do okresowego opróżniania (…) Zbiorniki powinny mieć nieprzepuszczalne ściany i dno, szczelnie przykryte z zamykanym otworem wsypowym (…).
Innymi słowy, na wsi pojemniki muszą mieć zamknięte klapy, a w mieście nie. Skądinąd takie podejście wydaje się słuszne, na terenach niezurbanizowanych powietrze powinno być czyste, a w mieście i tak to nie ma znaczenia – jeszcze jeden dodatkowy smrodek nikomu nie zaszkodzi.
Kompostownik na odpady ulegające biodegradacji i pojemniki na segregowane odpady – marzec 2015 r.
Jak widać na załączonych zdjęciach, wszystkie klapy zgodnie z rozporządzeniem MIR są zamknięte; w mojej Leśniczówce musi być świeże powietrze. W altanie śmietnikowej panuje porządek – zarząd właścicielski, a nie przymusowy!
Autor: Czarek Meszyński
(12)Nie lubię tego!(2)Podziemie lokatorskie – Nr 33 (127)
Zarząd ze smutkiem stwierdził, że na Osiedlu powstało podziemie lokatorskie. Spotykają się, krytykują, czytają, analizują i piszą. Zarząd mógłby jeszcze przymknąć oko na te niecne działania gdyby nie fakt, że podziemie lokatorskie zaczęło coraz śmielej sobie poczynać. Czarę goryczy przepełniło zwołanie Nadzwyczajnego Zbiegowiska Lokatorów. Zarząd nie mógł przecież dopuścić do tego by jego władza nad Osiedlem mogła zostać ograniczona, a nawet odebrana. Zarząd wychodzi skądinąd ze słusznego założenia:
„WŁADZY RAZ ZDOBYTEJ NIE ODDAMY NIGDY”
Nie po to Zarząd sześć lat temu przejmował po ciężkich bojach władzę nad Osiedlem by teraz bez walki ją oddać swoim oponentom.
Zarząd zdaje sobie sprawę, że w minionym czasie nie podołał wielu wyzwaniom, ale Zarząd pilnie się uczy i jest szansa, że za dwadzieścia lat uda się opanować trudną sztukę zarządzania Osiedlem i będzie można rozwiązać wiele bolesnych spraw dręczących lokatorów. Do tego czasu systematycznie będą wzrastać czynsze, gdyż potrzeby Zarządu i Osiedla są ogromne. Aktyw lokatorski przyjął galopujące podwyżki ze zrozumieniem i będzie mieszkańców Osiedla usilnie namawiał do zaciskania pasa.
Na ostatnie lokatorskie Zbiegowisko przybyli licznie mieszkańcy z ulicy Owczarków Nizinnych oraz elita lokatorska z ulicy Piratów. Każdy lojalny lokator otrzymał od Zarządu instrukcje jak głosować:
Zarząd był usatysfakcjonowany z przebiegu głosowania. Biorąc jednak pod uwagę, że licho nie śpi, Zarząd wynajął znaną kancelarię jurydyczną MSW (My Skutecznie Wykluczamy) do ostatecznego rozwiązania kwestii podziemia lokatorskiego. Kancelaria zaproponowały by wykluczenie następowało dożywotnio lub czasowo. Wykluczeniem dożywotnim – zgodnie z rozporządzeniem Zarządu – będą objęci wszyscy przywódcy podziemia lokatorskiego. Dla pozostałych rebeliantów przewidziane będzie wykluczenie czasowe, to jest na okres od 1 roku do 7 lat. Każdy wykluczony lokator będzie zobowiązany do złożenia publicznie samokrytyki i do przepracowania społecznie 300 godzin w miesiącu na rzecz Osiedla. To oznacza, że Zarząd będzie mógł rozwiązać umowę z firmą strzegącą, porządkującą, zarządzającą itd. Wszyscy wykluczeni czasowo lokatorzy będą objęci specjalnym programem samodoskonalenia zawodowego. W ten sposób zaoszczędzone pieniądze Zarząd będzie mógł wydać na swoje pilne wydatki oraz na bliżej nieokreślone inwestycje. By zapewnić stały dopływ wykluczanych Zarząd zlecił drobiazgowe opracowanie Kodeksu Wykroczeń Lokatorskich (KWL) oraz powołanie Kolegium do Spraw Wykroczeń. Kolegium będzie pracować 24 h na dobę. Powyższe działania Zarządu spotkały się z wielką aprobatą aktywu lokatorskiego.
Autorka: Marusia Raksa
(20)Nie lubię tego!(4)W spółdzielni drogo musi być! – Nr 32 (126)
Oto 7 powodów, dlaczego w spółdzielni musi być DROGO:
- Spółdzielni prowadzi księgowość pełną, a nie uproszczoną tak jak wspólnoty.
- W spółdzielni dodatkowo występuje organ – Rada Nadzorcza, którą również należy obsługiwać.
- Spółdzielnie funkcjonują głównie w oparciu o regulaminy, w każdej możliwej materii, prawidłowość naliczeń czy innych decyzji zarządczych zależy od prawidłowości sporządzonych regulaminów. Natomiast ustawa o własności lokali nie uzależnia prawidłowości funkcjonowania wspólnoty, czy też podejmowania uchwał np. planów gospodarczych od istnienia regulaminów. A to oznacza, że w spółdzielni jest podwójna praca, najpierw trzeba stworzyć prawidłowy regulamin, a dopiero w oparciu o taki regulamin, należy tworzyć uchwały, czy to Rady Nadzorczej czy też Walnego Zgromadzenia.
- Dodatkowo trzeba prowadzić rejestry członków, oraz lokali spółdzielczych, dla których założono księgi wieczyste.
- W spółdzielni występuje proces wyodrębniania lokali, a to oznacza kompletowanie dokumentów niezbędnych dla notariusza i monitorowanie procesów przekształcania.
- Rozliczaniu podlegają również podatki, które obciążają spółdzielnię, jako właściciela nieruchomości, we wspólnotach współwłaściciele płacą sami bezpośrednio na rachunek urzędu. Co oznacza, że trzeba składać dodatkowe deklaracje w spółdzielniach.
- Spółdzielnia ma obowiązek posiadania strony internetowej i publikowania na niej aktów wewnętrznych obowiązujących członków.
Opracowanie: Czarek Meszyński
(12)Nie lubię tego!(3)Moja Spółdzielnia – Nr 31 (125)
Moja Spółdzielnia powstała zupełnie przypadkowo. Było to w czerwcu 1995 roku. Na dobrą sprawę nikt jej nie chciał, nie było jej w planach. To burzliwe życie gospodarcze z pierwszej połowy lat 90. XX w. spowodowało, że Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle Zacisze” została założona. Miała odegrać rolę „SŁUPA”. Bankructwo prywatnego inwestora pociągało przykre konsekwencje dla wszystkich stron: dewelopera, generalnego wykonawcy, podwykonawców, banków i przede wszystkim dla nas – przyszłych właścicieli mieszkań i domów. Utworzenie spółdzielni miało wymiar szerszy, prospołeczny i dawało szansę na uratowanie Osiedla. Udało się! Jak na tamte czasy odnieśliśmy sukces. Sceptykom zawsze wskazuje przykład Florydy – osiedla przy Al. Jerozolimskich.
Spółdzielnia miała istnieć do czasu zakończenia inwestycji „Dolcan I”, a następnie przekształcić się we wspólnoty sprawnie zarządzane przez profesjonalny podmiot. W sprawozdaniu Rady Nadzorczej za rok 1998 czytamy:
Mając na uwadze dyspozycyjność Sądu liczymy, że rzeczywiste uwłaszczenie, tzn. z czystą hipoteką, nie będzie możliwe wcześniej niż w II półroczu 2000 r. Do tego też momentu Spółdzielnia w dzisiejszej formie, może nieco uszczuplona personalnie, istnieć musi. (…) Istniejący Zarząd praktycznie zakończył tę inwestycję, z bardzo trudnej sytuacji prawnej uzyskaliśmy gwarancję swojego stanu posiadania, naszym nieruchomością nic w tej chwili nie zagraża, musimy jednak wykazać trochę cierpliwości, aby się przewłaszczyć.
Niestety Spółdzielnia nie chciała być efemerydą. Spółdzielnia dla pewnych osób stała się dobrym sposobem na życie. Powstał proces „układowy” i jak czytamy w sprawozdaniu Zarządu za okres 2001/02:
Zakończenie prac przy rozliczeniu końcowym będzie mogło nastąpić dopiero po wyjaśnieniu sprawy spornej związanej z ostatecznym rozliczeniem finansowym z Firmą „Dolcan”, która mimo odbytych kilku spraw sądowych, nadal nie została ostatecznie rozstrzygnięta. Dopiero po zakończeniu sprawy z Firmą „Dolcan” będzie możliwe sfinalizować prace przy rozliczeniu końcowym i dokonać rozliczenia finansowego z członkami. O wynikach rozliczenia wszyscy członkowie Spółdzielni zostaną powiadomieni na piśmie.
Był to chyba najdłuższy proces w historii polskiego sądownictwa o niezapłaconą fakturę – sprawa toczyła się przez 8 lat. Uwłaszczenie pierwszego zadania inwestycyjnego było możliwe dopiero w 2007 roku, najpierw upragnione akty notarialne otrzymały domki, a od 2009 r. w budynkach wielorodzinnych można było ustanowić wyodrębnioną własność. Później – jak grom z jasnego nieba – wyszła sprawa zasypanego rowu melioracyjnego, którego wykup – tak na dobrą sprawę – nie wiadomo kiedy nastąpi.
Symbolem mojej Spółdzielni jest jej logo – ROZCHWIANE DOMKI.
A wizytówką Osiedla – widoczna od samego wjazdu – jest fasada przy ul. Wolińskiej 13.
Pomimo bezspornego faktu, że Osiedle zostało wybudowane za nasze prywatne pieniądze, kolejne Zarządy Spółdzielni „przyspawały” się do naszych nieruchomości i uważają, że są to zasoby Spółdzielni i nie w głowie im by nam je dobrowolnie przekazać.
Autor: Czarek Meszyński
(15)Nie lubię tego!(1)Bubel-remont – Nr 30 (124)
Takie przykłady zaniedbań remontowych budynków, niechlujności i braku dbałości zarządów spółdzielni za powierzone im mienie, jakie pokazałeś na zdjęciach z Osiedla Zacisze (wpis Nr 22 z 19 lutego), można znaleźć prawdopodobnie we wszystkich spółdzielniach mieszkaniowych.
W S. M. w Piastowie termomodernizacja była robiona w latach 2003-2014, więc stosunkowo niedawno. Wiele z tych 70-ciu „odremontowanych” budynków po kilku latach ma elewacje, ganki i balkony w tak złym stanie, że już przeszły rewitalizację, czyli powtórny remont elewacji, lub jest to konieczne.
Poniżej kilka zdjęć z mojego najbliższego sąsiedztwa.
Tak wyglądała w lutym 2015 r. elewacja budynku termomodernizowanego w 2008 r. Te zielone pionowe pasy to glony i pleśń. Zdjęcie na szczęście nie przekazuje smrodu.
Jeśli ktoś uważa, że od 2008 r. budynek mógł zapleśnieć, to na następnym zdjęciu jest przykład podobnego procesu na budynku wyremontowanym w 2010 r.
A jeśli ktoś uważa, że 2010r. to jeszcze zbyt zamierzchłe czasy, to poniżej są zdjęcia budynku, z którego rusztowania po termomodernizacji zdjęto w grudniu 2014 r. W lutym 2015 r. (czyli po dwóch miesiącach) duże części elewacji wyglądają tak:
Nawet elewacja na budynku siedziby zarządu S. M. w Piastowie wygląda po dwóch miesiącach od położenia tak:
Takie zdjęcia rdzewiejących barierek balkonowych, pleśniejących ścian, odpadających tynków itd. można zrobić właściwie każdemu budynkowi. Jeśli doda się do tego okropne kolorki elewacji (w większości różowo-pomarańczowe), tandetne materiały z których wykonano poszczególne elementy zewnętrzne budynków (balkony, przepierzenia, drzwi wejściowe …) to jawi się bardzo nieciekawy obraz spółdzielnianych budynków.
Dla przypomnienie: wejścia do mojego budynku, który wspólnota mieszkaniowa przejęła od S.M. w Piastowie wyglądały w 2012 r. tak:
W 2013 r., po 1.5 roku pod zarządem właścicielskim, te same wejścia wyglądają tak:
Wnioski z powyższego każdy racjonalnie myślący właściciel nieruchomości wyciągnie z pewnością sam.
Autor: MSC
(11)Nie lubię tego!(0)Spółdzielnia mieszkaniowa to wspólna własność czy prywatny folwark? – Nr 29 (123)
W ujęciu formalno-prawnym spółdzielnia mieszkaniowa to wspólna własność jej członków. Pierwsza ustawa o spółdzielniach z roku 1920 określiła ją mianem wspólnego przedsiębiorstwa. Obowiązująca dziś prawo spółdzielcze z 1982 r. w art.3. stwierdza: Majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków. Jest to ujęcie czysto teoretyczne bo już w orzecznictwie panuje pogląd: quod universitatis est, non est singulorum – co należy do korporacji (spółdzielni), nie należy do jej poszczególnych członków.*
Spółdzielnia mieszkaniowa jest zatem osobą prawną typu korporacyjnego (stowarzyszeniowego, zrzeszeniowego), której działalność winna być podporzdkowana realizacji zadań mających na celu dbanie o wspólne dobro jej wacicieli, czyli wszystkich czonków. (…)
Z przytoczonych przepisów wynika, że prowadzona przez spódzielni mieszkaniow działalność gospodarcza jest ukierunkowana na zaspokajanie potrzeb swoich czonków, a jej nadrzędnym celem powinno by dążenie do zapewnienia jak najwyższej jakości oferowanych usług. Jako priorytet podejmowanych przez zarząd działań należy uznać racjonalizację i optymalizację kosztów utrzymania infrastruktury technicznej, przy jednoczesnym dążeniu do efektywnego wykorzystywania posiadanych zasobów – gruntów, lokali uytkowych, itp.**
Tyle na ten temat mówi teoria. Ta piękna wizja, będąca od 125 lat sterem spółdzielczości – wizja prawdziwej wspólnoty – w komercyjnej rzeczywistości, a zwłaszcza po roku 2007 całkowicie się nie sprawdza. W ujęciu teoretycznym spółdzielczość określa się jako formę zbiorowej zaradności w praktyce jest zbiorową bezradnością.
Działalność spółdzielni jest oparta na wyzysku lokatorów w wyniku pobierania zawyżonych opłat czynszowych, a istnienie organizacji charakteryzuje się nieusuwalnością i nietykalnością władz, nadmierną konsumpcją środków finansowych przez tzw. „zaprzyjanione firmy”. Głównym źródłem czerpania zysków przez tzw. mafię spółdzielczą i rozszerzania jej wpywów jest mechanizm wyprowadzania środków finansowych ze spódzielni poprzez stosowanie systemu zakupu towarów i usług w zawyżonych cenach oraz księgowania fikcyjnych faktur usługowych. Legalizacja procederu jest możliwa dzięki kreatywnej księgowości i skutecznemu pozbawieniu czonków spódzielni możliwości realnego nadzoru nad wydatkami i polityką finansową dzięki kontroli nad obsadą stanowisk w zarządzie i organach SM. Organizacja, manipulując kryteriami wyboru dostawców w praktyce eliminuje z zaopatrzenia spódzielni oferentów z wolnego rynku. Dostęp do intratnych zlece i stałych umów zachowuje jedynie wyselekcjonowana, uprzywilejowana grupa tzw. „zaprzyjaźnionych firm” – często są to firmy członków rad nadzorczych, rad osiedli, pracowników spódzielni, członków rodzin zarządu, osób powiązanych z wpływowymi środowiskami. Organizacja w celu zapewnienia sobie bezkarności i hegemonii w lokalnej społeczności przenika do struktur organów wymiaru sprawiedliwoci, samorządu, jednostek administracji państwowej, środowisk naukowych i biznesu. Ważnym narzędziem wywierania wpływu i pozyskiwania zwolenników jest uznaniowe rozdawnictwo, bądź sprzedaż po zaniżonych cenach lokali i mieszkań z zasobów spódzielni, a także organizowanie „przedsięwzięć biznesowych” opartych na zawyżaniu cen zakupu. Organizacja zniechęca zwykłych członków do brania udziału w życiu spółdzielni. Fałszuje głosowania i manipuluje wyborami do organów SM zapewniając nieusuwalność prezesom oraz stałe członkostwo w radzie nadzorczej osobom odpowiedzialnym za chronienie systemu. ***
Od dwudziestu lat biorę aktywny udział w pracach mojej Spółdzielni. Mam możliwość bezpośredniego uczestnictwa w strukturach i obserwacji danej zbiorowości ludzkiej. Moje spostrzeżenia dotyczące procedur spółdzielczych, realnych procesów nadzoru, postaw, zachowań i działań ludzkich są niestety negatywne. Obecnie spółdzielnie mieszkaniowe – z dużym prawdopodobieństwem – w 95 % są dysfunkcyjne. Są to organizacje niezdolne do samokorygowania i wyeliminowania patologicznych zjawisk. Nie realizują fundamentalnego celu dbania o wspólne dobro tylko są nastawione na zaspokojenie partykularnych interesów wąskiej grupy decydentów. W polskich spółdzielniach mieszkaniowych rozpowszechniło się destrukcyjne zjawisko polegające na tym, że mniejszość wykorzystuje większość. Zawyżone ceny usług, szkodliwy system prowizji, stosowanie najtańszych a przy tym niskiej jakości materiałów, niegospodarność i zadłużanie powoduje, że spółdzielczość pogrążyła się w kryzysie. Jeżeli w najbliższym czasie to zjawisko nie zostanie zahamowane to można spodziewać się w najbliższych latach fali bankructw, degradacji, przejmowanie zasobów przez spekulantów i aktywnej działalności „czyścicieli” bloków.
Autor: Czarek Meszyński
* http://osiedlezaciszewaw.pl/?p=1626
** Złożoność relacji pomiędzy organami spółdzielni mieszkaniowej – teoria i praktyka – Waldemar Walczak, Przegląd Corporate Governance, 4 (36) 2013
*** http://sm.mafia.mixxt.pl/networks/content/index.Defi nicja+mafii+sp%C3%B3%C5%82dzielczej
(12)Nie lubię tego!(0)
Najnowsze komentarze