Bałagan w księgach rachunkowych! – Nr 85
Cechą charakterystyczną dla niektórych spółdzielni mieszkaniowych jest – gdzie indziej niespotykany – bałagan w księgach rachunkowych.
Krzysztof Gołąb były syndyk ŚSM, który oszacował zadłużenie spółdzielni na co najmniej 40 mln zł, twierdzi:
że z takim bałaganem w księgach rachunkowych, jak w tej spółdzielni, jeszcze się nie spotkał, choć był syndykiem kilkudziesięciu podmiotów.
Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa to popularne w Warszawie Osiedle za Żelazną Bramą z kilkoma tysiącami członków, która ostatnio boryka się z olbrzymimi problemami finansowymi .
Funkcjonowanie ŚSM to kpina ze spółdzielczości — uważa prezes Krajowej Rady Spółdzielczej, która rozważa wniosek o postawienie jej w stan likwidacji.
Zawsze znajdą się ludzie, którym się nie chce pilnować własnych spraw i ci niestety będą zawsze ofiarami wyzysku. Ale budynek jest najmniejszą jednostką w strukturze wszelkich form zarządu majątkiem wspólnym (mniejszej już nie ma), w związku z tym logika jest prosta. Łatwiej jest skontrolować na co poszły pieniądze z jednego budynku niż z 670 budynków ( jak w mojej spółdzielni) – napisała Leokadia Rybicka-Nau ze Stowarzyszenia TEMIDA.
Nieporządnie prowadzone księgi rachunkowe, nierozliczanie kosztów na poszczególne nieruchomości to chleb powszedni w naszych spółdzielniach. Prezesi przy spolegliwych Radach Nadzorczych nic sobie z tego zupełnie nie robią na zasadzie starego powiedzonka: Nie mamy pańskiego płaszcza i co nam Pan zrobi?*
Pamiętaj Spółdzielco, jeżeli jesteś w patologicznej Spółdzielni to w zasadzie jest to Twoja wina:
- zawsze znajdują się ludzie, którym się nie chce pilnować własnych spraw i ci niestety będą zawsze ofiarami wyzysku – Temida
- kijem tego, kto nie pilnuje swego – syndyk masy upadłościowej SM „Śródmieście” w Łodzi
* Cytat pochodzi z filmu „Miś” Stanisława Barei
Autor: Czarek Meszyński
(7)Nie lubię tego!
(0)Balkony i barierki – Nr 84
Balkony służące do wyłącznego użytku właścicieli lokali.
W związku z tym, iż od 2007 r. znacznie przybyło właścicieli lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, powraca jak bumerang temat balkonów. Kwestia ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem balkonów była wielokrotnie przedmiotem zainteresowania sądów administracyjnych oraz Sądu Najwyższego.
Pomimo występujących w orzecznictwie sądowym sprzeczności, za utrwaloną należy uznać tezę, iż balkony służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Orzecznictwo to, budziło dalsze kontrowersje i pytania w praktyce, gdyż utrzymanie balkonu nie sprowadza się tylko do elementów, na które może mieć wpływ wyłącznie właściciel lokalu tj. do elementów wewnętrznych. Wydaje się, że dopiero uchwała Sądu Najwyższego w tym temacie, podjęta w dniu 7.03.2008r. III CZP 10/08 potraktowała ten problem w sposób kompleksowy.
Zgodnie z ww. orzeczeniem: „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.”
Z przytoczonego fragmentu orzeczenia wynika, iż balkon nie ma jednolitego charakteru pod względem prawnym. SN uznał, że balkon, na który wejście jest tylko z danego lokalu, z jednej strony stanowi pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w danym lokalu. W konsekwencji, wydatki związane z jego utrzymaniem w należytym stanie ponosi właściciel lokalu. Jednakże balkon trwale z budynkiem połączony jest jednocześnie, z reguły częścią budynku, tj jego elementem konstrukcyjnym trwale z nim związanym, czyli jest również częścią nieruchomości wspólnej, a wydatki na remonty i bieżącą konserwację takiego budynku obciążają wspólnotę mieszkaniową. Mieszkańcy lokalu korzystają bowiem wyłącznie z przestrzeni wewnętrznej balkonu. Nie korzystają natomiast z tego, co jest elementem konstrukcji budynku – elementem nieruchomości wspólnej.
Autor: Ryszard Stolarz
Radca Prawny
http://www.spółdzielnia-mieszkaniowa.pl
(6)Nie lubię tego!(1)Osiedle zamknięte – kontynuacja – Nr 83
Przez kilkanaście lat mieszkańcy żyli w przekonaniu, że Osiedle będzie zawsze strzeżone i ogrodzone. Poprzednia pani Prezes z charakterystyczną dla siebie werwą zapewniała, że do rozgrodzenia nie dopuści. W czerwcu 2011 r. nastąpiło ku zdziwieniu spółdzielców częściowe rozgrodzenie Osiedla. Miasto uwarunkowało wydanie pozwolenie na budowę dostępem do działki nr 270 co wiązało się z demontażem części ogrodzenia.
W moim piśmie z dnia 9 października 2012 r. skierowanym do Prezesa Zarządu i Przewodniczącej RN podnosiłem następujące kwestie:
Po usunięciu ogrodzenia w roku 2011 ulice Wyspowa/Uznamska, które do tej pory spełniały wymagania: ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. § 14. 3. „Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m”. Droga ta została przekształcona w drogę dojazdową. Z tego wjazdu zaczęli korzystać zarówno osoby z zewnątrz kierując samochodami dostawczymi i osobowymi jak również mieszkańcy naszego osiedla. W ten sposób powstał ”dziki wjazd i wyjazd” na osiedle i z osiedla.
Ponieważ w/w ulice nie spełniają wymagań technicznych dla dróg dojazdowych określonych § 4.7 ROZPORZĄDZENIE MINISTRA TRANSPORTU I GOSPODARKI MORSKIEJ z dnia 2 marca 1999 r. Dz.U.1999.43.430 nie może za tym pełnić funkcji drogi dojazdowej do naszego osiedla.
Obecny ruch stanowi poważne zagrożenie dla mieszkańców, brak ”spowalniaczy” powoduje, że samochody rozwijają niedozwoloną prędkość, a na zakręcie gdzie zazwyczaj parkują samochody przejazd wynosi zaledwie 2 m. Ponieważ na całej długości ulic Wyspowa/Uznamska parkowane są wzdłuż samochody nie ma możliwości wyminięcia samochodu nadjeżdżającego z naprzeciwka, co może spowodować czołowe zderzenie. Ponadto na ulicy Wyspowej nie ma chodnika i ruch pieszy odbywa się po drodze razem z ruchem kołowym.
Biorąc pod uwagę właściwe normy prawne i nasze bezpieczeństwo proszę o bezzwłoczne usunięcie ”dzikiego wjazdu” na nasze osiedle.
Jak wiemy w tej sprawie nic się nie zmieniło. Po Walnym Zgromadzeniu z czerwca br. sytuacja się jeszcze pogorszyła, ponieważ umożliwiono przejazd mieszkańcom szeregowców przy ulicy Wolińskiej.
Autor: Czarek Meszyński
(7)Nie lubię tego!(0)Osiedle zamknięte – Nr 82
W związku z tym, że wśród czytelników bloga pojawia się coraz więcej pytań dotyczących zamknięcia Osiedla a raczej jego braku, pragnę tę problematykę usystematyzować.
Firma Dolcan sprzedając mieszkania na Zaciszu na początku lat 90. XX wieku oferowała lokale na terenie osiedla zamkniętego. Równocześnie z budową rozpoczęto grodzenie całego osiedla. Latem 1994 r. ogrodzenie zaczęto przenosić w taki sposób, że każda nieruchomość miała mieć swój indywidualny płot, a ulice Wolińska i Wyspowa miały być ogólnodostępne. Dolcan tłumaczył się tym, że taki wymógł postawił Urząd Miasta. Po podpisaniu ugody z Dolcanem Spółdzielnia przystąpiła do realizacji pierwotnego projektu i ogrodziła całe osiedle.
Poważny problem powstał w roku 2006 po uchwaleniu MPZP dla Zacisza-Elsnerów – Uchwała Nr LXXXIV/2865/2006 Rady m. st. Warszawy z dnia 26 października 2006 r. Ul. Wolińska oznaczona jest symbolem 35 KD-D, a ul. Wyspowa 34KD-D – tereny dróg publicznych.
W Załączniku nr 3 Do Uchwały nr LXXXIV/2865/2006 Rady m.st. Warszawy z dnia 26 października 2006 czytamy :
Wniosek SM „Osiedle Zacisze” z dnia 14.06.2006 dot. zakwalifikowania ul. Wyspowej i Wolińskiej jako dróg wewnątrzosiedlowych na odcinkach w granicy osiedla podpisanych przez 180 osób został:
Nieuwzględniony – niemożliwe zamknięcie ulic Wyspowej i Wolińskiej ze względu na konieczność zapewnienia prawidłowego funkcjonowania obszaru.
Jedynym środkiem odwoławczym w roku 2006 było skierowanie sprawy przez organy Spółdzielni na drogę sądową; Spółdzielnie nie skorzystała z tego środka odwoławczego tym samym zamykając praktycznie sprawę w trybie administracyjnym.
Pełnomocnik Spółdzielni – Kancelaria Adwokacka Aleksander Majewski – w piśmie z dnia 9 lipca 2010 r. skierowanym do Urząd Miasta Stołecznego Warszawy, Biuro Gospodarki Nieruchomościami Delegatura w Dzielnicy Targówek podnosił następującą kwestię: Błędem jest traktowanie wewnętrznego ciągu komunikacyjnego Osiedla Zacisze, nazwanego „ul. Wyspową”, jako drogi publicznej. W tym pasie pieszo-jezdnym nigdy nie została we właściwym trybie utworzona droga publiczna.
Ulice Wyspowa i Wolińska na odcinkach przebiegających przez teren osiedla zostały wybudowane za pieniądze spółdzielców i nie spełniają wymogów stawianych dla dróg publicznych tej kategorii.
W przyszłym roku ma rozpocząć się modernizacja ulicy Łodygowej. Zgodnie MPZP ul. Wyspowa ma mieć bezpośrednie połączenie z ulicą Łodygową, a z ulicy Wolińskiej dojazd do Łodygowej będzie możliwy tylko przez ul. Mechaników – tuż przy granicy z Ząbkami.
Pewne porzekadło powiada: Jak nie wiadomo o co chodzi, to chodzi zawsze o pieniądze. Realizacja projektu modernizacji Łodygowej zgodnie z MPZP wiąże się z dodatkowymi kosztami dla Miasta związanymi z adaptacją ulic Wyspowej i Wolińskiej do dróg publicznych. Czy nastąpi modyfikacja projektu? Już wkrótce się o tym przekonamy.
Jutro druga część.
Autor: Czarek Meszyński
(8)Nie lubię tego!(0)Odpowiedzialność karna członków RN – Nr 81
Dzisiaj, króciutkie uzupełnienie poprzedniego wpisu o odpowiedzialności członków rady nadzorczej o odpowiedzialność karną tych osób. Mianowicie do nie tak dawna tytułowa odpowiedzialność nie była tak oczywista, albowiem dopiero od 2005r. ustawodawca wprowadził do systemu prawnego stosowne przepisy. W ustawie Prawo spółdzielcze, po części II dodano część IIa zatytułowaną „Przepisy karne” (art. 267a, 267b, 267c i 267d) dotyczące działań członków władz spółdzielni.
I tak obecnie przepisy ustawy Prawo spółdzielcze przewidują kary, z których minimalna to grzywna a maksymalna 2 lata pozbawienia wolności.
W praktyce członkowie rady nadzorczej spółdzielni ponosić będą najczęściej odpowiedzialność karną za następujące czyny:
– nie udzielanie lub udzielanie niezgodnych ze stanem faktycznym wyjaśnień lustratorowi,
– nie dopuszczanie lustratora do pełnienia obowiązków lub nie przedkładanie mu stosownych dokumentów,
– ogłaszanie danych nieprawdziwych albo przedstawianie je organom spółdzielni, władzom państwowym, członkom spółdzielni lub lustratorowi,
Na koniec tego krótkiego wpisu chciałem podkreślić, iż skupiłem się w nim wyłącznie na odpowiedzialności związanej wprost z działaniami właściwymi dla rady nadzorczej spółdzielni, wynikającej z ustawy prawo spółdzielcze. Oczywiście poza tymi przepisami istnieją jeszcze przepisy kodeksu karnego, które również mogą znaleźć w pewnych sytuacjach zastosowanie.
Autor: Ryszard Stolarz
Radca Prawny
(6)Nie lubię tego!(0)Przetarg – Nr 80
(9)Nie lubię tego!(1)Odpowiedzialność członków Rady Nadzorczej – kontynuacja – Nr 79
Poniżej kilka informacji o odpowiedzialności członków Rady Nadzorczej spółdzielni wynikającej z ustawy o rachunkowości.
Zgodnie z art. 4a) Ustawy o rachunkowości, członkowie Rady Nadzorczej odpowiedzialni są – wraz z członkami Zarządu – za zapewnienie, aby sprawozdanie finansowe oraz sprawozdanie z działalności spółdzielni spełniały wymagania przewidziane w tej ustawie. W przypadku naruszenia tego obowiązku, wszyscy członkowie zarządu i rady nadzorczej, odpowiadają solidarnie wobec Spółdzielni za wyrządzoną szkodę.
Solidarny charakter odpowiedzialności oznacza, że spółdzielnia może domagać się zaspokojenia swoich roszczeń z tytułu szkody od wszystkich członków zarządu i rady nadzorczej łącznie, od niektórych z nich lub tylko od jednego. Nie jest to zatem indywidualna odpowiedzialność członków Rady Nadzorczej. Dla celów określenia odpowiedzialności, o której mowa w tym przepisie, Rada Nadzorcza traktowana jest jako jeden organ, którego działanie oceniane jest niezależnie od zachowań poszczególnych jego członków. Oznacza to, że sam fakt uczestnictwa w organie jest już przesłanką odpowiedzialności w przypadku zaistnienia naruszenia obowiązku.
Odpowiedzialności, którą normuje cytowany wyżej przepis nie może zostać uchylona ani ograniczona umową, uchwałą, regulaminem czy jakimkolwiek innym oświadczeniem woli z którego wynika np. podział kompetencji poszczególnych członków organu.
Z powyższego wynika, iż członkowie Rady Nadzorczej powinni nadzorować system rachunkowości w sposób faktyczny i z odpowiednią uwagą.
Autor: Ryszard Stolarz
Radca Prawny
http://www.spółdzielnia-mieszkaniowa.pl/odpowiedzialnosc-czlonkow-rady-nadzorczej-przyklad-1/
(6)Nie lubię tego!(0)Odpowiedzialność członków Rady Nadzorczej – Nr 78
Dzisiaj trochę informacji podstawowych. Wiele się mówi i pisze o odpowiedzialności zarządu spółdzielni, dla odmiany niniejszy wpis dotyczyć będzie członków organu kontrolnego i nadzorczego w spółdzielni mieszkaniowej jakim jest rada nadzorcza.
Członkowie rady nadzorczej wykonując swoje obowiązki ponoszą określoną odpowiedzialność za swoje działania i zaniechania, której źródłem jest art. 58 ustawy z dnia 16.09.1982r. – Prawo Spółdzielcze (dalej – pr.sp.). Przepis ten dotyczy również likwidatorów i członków zarządu ale ze względów usystematyzowania wiadomości celowo dzisiaj opisuję jedynie kwestie dotyczące rady nadzorczej.
Zanim jednak o tym, to wcześniej trochę historii. Mianowicie w pierwotnej wersji ustawy Prawo spółdzielcze, która weszła w życie 01.01.1983r., odpowiedzialność członków rady nadzorczej ograniczona była do sześciokrotności najniższego miesięcznego wynagrodzenia pracowników zatrudnionych w uspołecznionych zakładach pracy, określonego w odrębnych przepisach. Następnie w wyniku nowelizacji od dnia 26.09.1994r. odpowiedzialność członków rady nadzorczej ograniczono do trzykrotnego, przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w spółdzielni za ostatni kwartał.
Obecnie w związku z ostatnią nowelizacją art. 58 pr.sp. od 22.07.2005r. odpowiedzialność członków rady nadzorczej nie jest ograniczona zarówno co do zakresu jak i wysokości.
Innymi słowy zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 58 pr.sp. członek rady nadzorczej odpowiada wobec spółdzielni za szkodę wyrządzoną działaniem lub zaniechaniem sprzecznym z prawem lub postanowieniami statutu spółdzielni, chyba że nie ponosi winy.
Z treści tego przepisu wynika jakoby zakres odpowiedzialności członków rady nadzorczej w spółdzielni był tożsamy z tym, który obowiązuje członków rady nadzorczej w spółkach kapitałowych (Sp. z o.o. – art. 293 § 2 k.s.h. ; S.A. – art. 483 § 2 k.s.h.).
I tak należy stwierdzić, że członek rady nadzorczej odpowiada wobec spółdzielni za każde swoje zachowanie tj. działanie lub zaniechanie, które wyrządziło spółdzielni szkodę, czy to majątkową, czy to niemajątkową. Do tego aby przypisać odpowiedzialność członkom rady trzeba wykazać, że ich zachowanie jest sprzeczne z prawem lub postanowieniami statutu.
Ponadto odpowiedzialność ta oparta jest na zasadzie winy co znaczy w tym przypadku, że członkowie rady jeżeli chcą uniknąć odpowiedzialności za zachowania sprzeczne z prawem lub postanowieniami statutu, to muszą wykazać brak winy w swoim postępowaniu.
I w końcu o czym była mowa wyżej, z racji braku ograniczenia zakresu obowiązku odszkodowawczego obowiązek naprawienia szkody obejmuje zarówno stratę rzeczywistą, jak i utracone korzyści.
Nie mniej jednak jeśli nie istnieją przesłanki odpowiedzialności z ww. art. 58 pr.sp., to spółdzielnia zawsze może domagać się naprawienia szkód przez powyższe osoby na tzw. zasadach ogólnych. Kodeksu cywilnego regulujące zasady odpowiedzialności deliktowej i odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązań.
Ważne również, że do członków rady mają zastosowanie zwykłe mierniki należytej staranności, czyli inaczej niż w stosunku do członków organów w spółkach kapitałowych, gdzie te wymagania podwyższono do staranności wynikającej z zawodowego charakteru swojej działalności. Zapewne wpływ na takie uregulowanie wzorca staranności ma okoliczność, że w składzie rady nadzorczej muszą zasiadać członkowie spółdzielni, którzy z kolei nie muszą mieć odpowiedniego przygotowania do pełnienia zawodowo podobnych funkcji. Oczywiście może się zdarzyć, że członkiem rady będzie profesjonalista wtedy i miernik odpowiedzialności powinien być inny.
Podkreślenia wymaga raz jeszcze, iż mowa o odpowiedzialności wobec spółdzielni, zatem tylko spółdzielnia może mieć roszczenie oparte o opisany wyżej przepis a nie poszczególni członkowie.
Autor: Ryszard Stolarz
Radca Prawny
http://www.spółdzielnia-mieszkaniowa.pl/odpowiedzialnosc-czlonkow-rady-nadzorczej/
(7)Nie lubię tego!(0)Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – Nr 76
Wywód na temat spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zacząć należy od generalnej uwagi, iż jest to jedno z ograniczonych praw rzeczowych wymienionych w art. 244 Kodeksu cywilnego. Szczegółowa regulacja tego prawa jest z kolei przedmiotem ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.) – dalej: u.s.m.
Dodać przy tym od razu należy, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest preferowanym przez ustawodawcę tytułem prawnym, w oparciu o które powinny być przyznawane lokale znajdujące się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Wręcz przeciwnie, w obecnym stanie prawnym ustanawianie nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali jest niedopuszczalne.
Fragment tekstu pochodzi z:
(7)Nie lubię tego!(0)Jak i na czym oszukują przy dociepleniu bloków spółdzielni? – Nr 74
Pisaliśmy już o procederze zawyżania cen, monopolizowania zaopatrzenia spółdzielni, księgowania fikcyjnych wydatków.
Teraz kolej na opis oszustw na materiałach i technologii wykonania. Poniżej przykład oszustw stwierdzonych przy docieplaniu spółdzielczych bloków (inwestycja o wartości 25 mln zł).
Kontrola robót wykazała następujące wady i błędy wykonawstwa:
– stosowano styropian zwykły zamiast ekstrudowanego w miejscach, gdzie według projektu wymagany był ekstrudowany;
– nie wymieniono zgodnie z projektem i kosztorysem rur spustowych z blachy ocynkowanej na rury spustowe z blachy powlekanej;
– wadliwie układano opaski z płytek chodnikowych wskutek czego dochodzi do osunięć i zapadania wokół ścian;
– blacha okapnikowa w górnej części cokołu nie posiada spadku w kierunku na zewnątrz powodując degradację elewacji;
– nie czyszczono, nie zmywano ścian;
– nie odgrzybiano i nie gruntowano powierzchni ścian;
– płyty styropianowe przyklejono do ściany niezgodnie z projektem ( zaniechano nałożenie wałka z masy klejącej na obwodzie płyt i zamiast ośmiu placków wykonano tylko pięć);
– wadliwie wtopiono siatkę zbrojącą w masę klejową;
– zastosowano nieodpowiednie kołki (przemarzające, tańsze) mocujące styropian niezgodnie z projektem;
– nie wyłożono styropianem grubości 2 cm na dolnych ościeżach okiennych, nie wzmocniono systemowymi aluminiowymi profilami kątowymi narożnika dolnych części ościeży;
– nie ocieplono stropodachu budynku granulatem z wełny mineralnej o grubości zgodnej z projektem;
– nie rozebrano starych rynien dachowych, pasów nadrynnowych i podrynnowych;
– nie zamontowano nowych rynien dachowych pasów nadrynnowych i podrynnowych z blachy powlekanej;
– tynk w narożach okiennych pęka (jest to początkowa faza odpadania wierzchniej warstwy wyprawy akrylowej typu „ kasza „) co wskazuje, że nie zastosowano dodatkowej warstwy siatki w narożach okiennych.”
Dane udostępnił projektant budowlany. W sprawie termomodernizacji trwa postępowanie prokuratorskie z udziałem biegłych.
Autor: Stanisław Bartnik
(10)Nie lubię tego!(0)
Najnowsze komentarze