Wspólnota – Nr 29 (282)
Poseł niezależny Janusz Sanocki o wspólnocie mieszkaniowej:
WSPÓLNOTA JEST NAJLEPSZĄ FORMĄ ZARZĄDZANIA PONIEWAŻ LUDZIE DBAJĄ O SWOJE
(21)Nie lubię tego!
(0)Wygrał rozsądek – Nr 28 (281)
21 czerwca 2017 r. miało odbyć się Walne Zgromadzenie członków Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze”. Walne jednak się nie odbyło z przyczyn formalnych, a mianowicie, Zarząd nie wywiązał się z ustawowego obowiązku wynikającego z art. 8^3 ust. 6 u.s.m. i nie wyłożył wszystkich sprawozdań i projektów uchwał, które będą przedmiotem, obrad w terminie 21 dni. Spółdzielcy wykazali się zdrowym rozsądkiem i zagłosowali za zakończeniem nierozpoczętego jeszcze Walnego Zgromadzenia. I bardzo dobrze, bo sprawozdanie finansowe za rok 2016 zostało sporządzone przez kolejną nową księgową niezgodnie z ustawą o rachunkowości.
Na marginesie należy wskazać, że od roku 2011 Spółdzielnia zatrudniła już kolejną, ósmą księgową (Krystyna Mróz, Maria Baltes, Renata Borowska, Beata Tańska, Joanna Burek-Opioła, Grażyna Szewczyk, Jolanta Świerżewska, Marzenna Zawistowska).
To jest wynik! OSIEM KSIĘGOWYCH w ciagu 6 lat.
Zarząd zmieniał w tym czasie przynajmniej 3-krotnie oprogramowanie:
w roku 2011:
- program finansowo-księgowy firmy CRON
- program do środków trwałych firmy RAKS
- program kadrowo – płacowy firmy RAKS
w roku 2012:
- Mieszczanin
- SŁONIE (System Łatwej Obsługi Nieruchomości)
- e-Kartoteka
w roku 2016
- program księgowy Comarch ERP Optima,
- SYSTEmSM dedykowany do obsługi Spółdzielni i Wspólnot.
Nie muszę dodawać, że te powyższe programy komputerowe są ze sobą niekompatybilne. W tym „szaleństwie” jest metoda!
Jak powszechnie wiadomo, najważniejsza w każdym przedsiębiorstwie jest KASA. Proponuję, abyśmy razem sprawdzili czy kasa w naszej Spółdzielni się zgadza według ostatniego sprawozdania finansowego.
W roku 2016 nadwyżka przychodu nad kosztami wyniosła 117 914,72 zł.
W roku 2015 nadwyżka przychodu nad kosztami wyniosła 31 349,27 zł.
W roku 2016 skumulowany fundusz remontowy wyniósł 401 568,08 zł.
Razem 550 832,07 zł
Taka kwota powinna być zdeponowana na rachunku bankowym.
Niestety środki pieniężne w kasie i na rachunkach zostały wykazane w bilansie w wysokości 476 993,27 zł. Tylko w roku 2016 powstało manko o wartości 73 838,80 zł.
W ciągu 12 miesięcy zabrakło w kasie ponad 73 tys. zł.
Ale to nie koniec jeszcze! Pani Księgowa Zawistowska zgubiła fundusz udziałowy w wysokości 39 000.00 (stan na 31/12/2015 r.) i nie wykazała 347 317,98 zł tytułem wpłaconego wpisowego w funduszu zasobowym. Należy podkreślić, że jedynym dysponentem funduszy własnych jest Walne Zgromadzenie. W tej kwestii nie zapadła żadna uchwała zmniejszająca te wartości. W związku z tym te kwoty powinny być zgromadzone na lokatach bankowych.
Podsumujmy środki pieniężne jakie powinny być na rachunku:
550 832,07 + 39 000,00 + 347 317,98 = 937 150,05 zł, a jest niestety tylko 476 993,27, a to oznacza, że mamy manko w wysokości 460 156,78 zł.
Gdzie podziały się nasze pieniądze? Sprawozdanie finansowe na ten temat milczy. Sprawozdanie Zarządu również. Sprawozdanie Rady Nadzorczej nic na ten temat nie wspomina.
Czy to możliwe, że organy spółdzielni (Zarząd i Rada Nadzorcza) nie zauważyły, że „zawieruszyło” się im prawie pół miliona złotych?
Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o rachunkowości:
Jednostki przeprowadzają na ostatni dzień każdego roku obrotowego inwentaryzację zgromadzonych aktywów pieniężnych.
A to oznacza nic innego, że każda pozycja wykazywana w bilansie musi być ustawowo zinwentaryzowana.
Gospodarka w spółdzielniach mieszkaniowych ma charakter dualny:
- podstawowa działalność gospodarcza w zakresie zarządzania nieruchomościami – jest to przychód bezwynikowy (nie występują straty ani zysk) i nie jest opodatkowana,
- pozostała działalność gospodarcza (wynajem lokali użytkowych, parkingów, sprzedaż OC i OW z własnej kotłowni podmiotom trzecim itd.) jest opodatkowana.
W naszej Spółdzielni mamy tylko przychód z podstawowej gospodarki.
Są to środki pieniężne powierzone Zarządowi przez mieszkańców Osiedla, nad którymi sprawuje nadzór Rada Nadzorcza. Zarząd każdego roku musi „co do złotówki” rozliczyć się z tych powierzonych pieniędzy, prowadząc ewidencję przychodu i kosztów dla każdej nieruchomości oddzielnie. Taki stan rzeczy obowiązuje od 10 lat.
A u nas Zarząd wrzuca wszystkie pieniądze do wspólnego „WORKA” i jeszcze gubi przy tym prawie pół miliona złotych przy aprobacie Rady Nadzorczej.
Na najbliższym Walnym członkowie powinni zrobić porządek z nieudolnym Zarządem i spolegliwą Radą Nadzorczą.
Spółdzielnia Mieszkaniowa nie może być jak Trójkąt Bermudzki, w której z niewyjaśnionych powodów giną powierzone pieniądze członków.
Autor: Czarek Meszyński
Członek SM nr 102
(31)Nie lubię tego!(2)SpM Solidarność i Westminster -Nr 27 (280)
Co ma wspólnego założona 22 sierpnia 2016 r. z siedzibą we Wrocławi Spółka Mieszkaniowa „Solidarność” Sp. z o.o. z niemiecką firmą Westminster Vermögensverwaltung GmbH?
Łączy ich ta sama osoba, a mianowicie Marian Ziburske, który jest prezesem SpM „Solidarność” i Geschäftsführerem /dyrektorem zarządzającym w Westminster Vermögensverwaltung GmbH.
Marian Ziburske, Westminster Immobilien GmbH
36-letni Marian Ziburske – syn kierownika wydawnictwa – w wywiadzie prasowym mówi o sobie, że kocha nieruchomości, angielskie samochody, a zwłaszcza Jaguary, szybkie konie i włoską operę.
Występuje często w programie „Rozmowy ekspertów” berlińskiej TV.
Znany jest z hurtowych zakupów lokali mieszkalnych. Pod koniec 2010 r. Westminster kupił po bankructwie holenderskiego funduszu 2 400 mieszkań w Halle, Lipsku i Berlinie.
Ziburske ma wyraźnie określoną strategię: kupuje tylko mieszkania od podmiotów, które popadły w tarapaty finansowe, lokale przeznaczone są wyłącznie na wynajem.
Zasoby firmy Westminster to obecnie 27 000 lokali mieszkalnych na terenie byłego NRD.
Marian Ziburske wybrał się również na zakupy do Polski.
W Mysłowicach Ziburske kupił za pośrednictwem Sp.M „Solidarność” zabytkową kamienice Bauverein.
Bauverein wzniesiony został w 1915 roku przez Niemieckie Towarzystwo Budowlane na fali rozwoju miasta Mysłowice. Budynek wpisany jest do rejestru zabytków jako cenny zespół zabudowy mieszkalnej z I ćw. XX wieku. Zajmuje ponad 10 000 m². Przez wiele lat popadł on w ruinę, w 2005 roku doszło w budynku do pożaru, który strawił około 600 m² dachu. W 2007 roku przeszedł on remont generalny, podczas którego wymieniono wszystkie okna, tynki oraz dach. Obecnie znajduje się w nim ponad 170 lokal.
Portal Mysłowice wiadomości i aktualności podał:
„Dzisiaj (14 marca 2017) w Sądzie Rejonowym Katowice-Wschód odbyło się otwarcie ofert, jakie wpłynęły na przetarg na sprzedaż Bauvereinu. Wpłynęła tylko jedna ważna oferta – od spółki zarejestrowanej we Wrocławiu. Wbrew wcześniejszym zapowiedziom, gminna spółka Śląskie TBS nie przystąpiła do przetargu.
Śląskie TBS złożyło jedynie pismo do sądu, aby w przypadku, gdy kamienica nie zostanie sprzedana, sąd dał spółce więcej czasu na przygotowanie oferty. TBS nie było w stanie uzyskać na czas kredytu na zakup nieruchomości.
W zeszły czwartek została zwołana nadzwyczajna sesja Rady Miasta Mysłowice, na której gmina zgodziła się na poręczenie Śląskiemu TBS takiego kredytu. Formalności z jego uzyskaniem nie udało się jednak dopełnić przez upływem terminu złożenia ofert na przetarg, który to upływał 14 marca. Jak poinformował „CT” prezes Zbigniew Augustyn, jeszcze w dniu składania ofert bank nie dawał pełnej gwarancji na sfinansowanie zakupu. Nie mając pewności co do uzyskania kredytu, TBS nie mógł wystartować w przetargu. Przetarg został ogłoszony z 14-dniowym wyprzedzeniem. Poprzedni, nierozstrzygnięty, odbył się w styczniu.
Jedyną ofertę kupna złożyła (…) Spółka Mieszkaniowa „Solidarność”, która została zarejestrowana we Wrocławiu w sierpniu 2016 roku. Oferta została uznana przez sąd za ważną. Ta sama spółka startowała w styczniowym przetargu, lecz wtedy sąd odrzucił jej ofertę.
Mieszkańcy kamienicy są pełni obaw o swoją przyszłość. Mieli wielkie nadzieje, że budynek znajdzie się w rękach gminy, co da im wreszcie poczucie stabilizacji. Nie mają pojęcia czego mogą się spodziewać po nowym właścicielu.
Zainwestujemy siedmiocyfrową kwotę – mówi nowy właściciel. Spółka Mieszkaniowa „Solidarność” jest spółką córką niemieckiego przedsiębiorstwa Westminster Unternehmensgruppe, jednego z największych niemieckich przedsiębiorstw typu „family office”. Jak poinformował „CT” Józef Borek, reprezentant przedsiębiorstwa na Polskę, kamienica przy Mikołowskiej została nabyta przez spółkę „Solidarność” wraz ze spółką dominującą z własnego kapitału i budynek pozostanie w dłuższej perspektywie w zasobach spółki.
– Odsprzedaż mieszkań nie jest strategią przedsiębiorstwa. Niezamieszkałe mieszkania będą remontowane i ponownie przeznaczane do wynajmu. Przedsiębiorstwo planuje zainwestowanie w obiekt kwoty siedmiocyfrowej w celu jego renowacji i modernizacji. W obiekcie tym zostanie utworzony oddział dla danego regionu, aby najemcy mieli na miejscu punkt kontaktowy – informuje Józef Borek.”
Gazeta Ostrowiecka podała:
„- Co do Ostrowca Świętokrzyskiego to faktycznie był taki epizod – mówi Józef Borek, reprezentant na Polskę Westminster Unternehmensgruppe. Jesteśmy spółką, która zajmuje się nabywaniem i zarządzaniem obiektami mieszkaniowymi. W Internecie natrafiliśmy na informację, że Spółdzielnia Mieszkaniowa „Hutnik” w Ostrowcu Świętokrzyskim przeżywa problemy finansowe. Wówczas to przedstawiciel spółki spotkał się zarówno z zarządem, jak i radą nadzorczą ostrowieckiej spółdzielni.
– Zależało nam na nawiązaniu współpracy oraz znalezieniu wspólnej płaszczyzny do rozmów mających na celu rozwiązanie problemu – wyjaśnia reprezentant przedsiębiorstwa. Nie ukrywam, że chcieliśmy, aby spółdzielnia wzięła pod uwagę możliwość przekształcenia się i została częścią struktury nowego podmiotu, który z automatu spłaciłby zadłużenia, nabywając wszystkie wierzytelności i wyprowadziłby spółdzielnię na prostą. Nie przystano na to, co właściciela z Niemiec zaskoczyło, mając na uwadze sytuację spółdzielni. Władze „Hutnika” bardziej przychylały się do opcji ogłoszenia upadłości.
Chcieliśmy przedstawić możliwe rozwiązania oraz doprowadzić do spotkania z grupą osób ze strony firmy, kompetentnych w różnych zakresach. Otrzymaliśmy jednak pisemną odpowiedź, że SM „Hutnik” nie jest zainteresowana kontynuacją rozmów.
Jak twierdzi przedstawiciel Westminster Unternehmensgruppe, ich propozycja rozwiązania sytuacji nie wywołała w Ostrowcu Świętokrzyskim optymizmu.
– Poczuliśmy nieprzychylność i tym samym stwierdziliśmy, że jest to nieodpowiedni moment na te rozmowy – uważa Józef Borek. Nasz scenariusz, mam wrażenie, nie do końca został zrozumiany, ale nie mieliśmy możliwości przedstawienia szczegółów. Oczywiście, mogliśmy rozpocząć rozmowy z syndykiem dotyczącą zakupu wierzytelności, ale na ten moment nas to nie interesowało. Wyczuwaliśmy, że reprezentanci spółdzielni nie chcą rozmawiać.
Po co mieć docelowych najemców niechętnie do nas nastawionych. Wówczas też od całego przedsięwzięcia odstąpiliśmy. Mieszkańcy Ostrowca Świętokrzyskiego muszą wiedzieć, że reprezentuję przedsiębiorcę z dużym doświadczeniem i ogromnym zapleczem finansowym. Widzieliśmy realną szansę na powodzenie przedsięwzięcia. Westminster Unternehmensgruppe przywołuje przykład niemiecki, gdzie po obaleniu muru wschodnia część Niemiec miała te same problemy ze spółdzielniami mieszkaniowymi. Tam sobie z tym poradzono.
– Proszę spojrzeć na opinie niemieckich mieszkańców spółki Westminster wyrażane w Internecie, gdzie każdy przyznaje, iż jest to podmiot godny zaufania i bardzo profesjonalny.
W Niemczech Westminster aż pięciokrotnie został wybrany najbardziej przychylną mieszkańcowi spółką.
To spółka, która integruje się z miastami, w których inwestuje, wspomaga lokalny sport, czy kulturę. Niemiecki właściciel nie wziął jednak w tym przypadku pod uwagę faktu, że polskie prawo spółdzielcze jest jeszcze bardziej skomplikowane, a czynsze, których właściwie nie ma, ze strony ekonomicznej są również problemem. Uznaliśmy, że nie widzimy szansy porozumienia się z zarządem i radą nadzorczą, dlatego też odstąpiliśmy od tematu.
Przedstawiciele Westminster Unternehmensgruppe nie ukrywali, że na całe przedsięwzięcie patrzyli również z biznesowego punktu widzenia.
– Jeżeli ktoś miałby wyłożyć ponad 20 mln zł, aby pokryć zadłużenie, chciałby je odzyskać. Nie było to jednak celem krótkodystansowym, zwrot był oczekiwany po ok. 15 latach. Nie ma też w polityce firmy opcji odsprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Jak dotąd w żadnym z niemieckich przypadków tak się nie zdarzyło. Westminster w swoich zasobach posiada wyłącznie mieszkania czynszowe – kwituje Józef Borek, reprezentant Westminster Unternehmensgruppe.”
Westminster inwestuje nie tylko w nieruchomości, wspiera finansowo również różne dyscypliny sportowe oraz sztukę.
Piłka nożna
Koszykówka
Hokej
Wyścigi konne
Skoki
Zaprzęgi konne
36-letni Marian Ziburske w wywiadzie prasowym mówi o sobie, że kocha (…) szybkie konie
Opera
A to wszystko pod flagą Westminster
Wybór nazwy firmy – to nie tylko miłość i szlachetność angielskiego stylu; w branży nieruchomości jest ważnym symbolem: The Duke of Westminster jest największym w Anglii potentatem nieruchomości. „Byłem zaskoczony, że nazwa Westminster nie była chroniona”, powiedział Ziburske.
Oczywiście nazwa spółki mieszkaniowej Solidarność z Wrocławia też nie była przypadkiem.
Biorąc pod uwagę sponsoring na tak szeroką skalę to nie należy się dziwić, że przedstawiciel SpM „Solidarność” stwierdził, że polskie prawo spółdzielcze jest jeszcze bardziej skomplikowane, a czynsze, których właściwie nie ma, ze strony ekonomicznej są również problemem.
Prezesi spółdzielni mieszkaniowych, co by o nich nie powiedzieć, nie sponsorują na taką skalę lokalnego sportu i kultury, stąd też opłaty za użytkowanie lokali są jeszcze umiarkowane.
Ale czy taki stan rzeczy się utrzyma?
Tym bardziej, że Westminster to firma „z dużym doświadczeniem i ogromnym zapleczem finansowym”, a w Polsce coraz więcej spółdzielni mieszkaniowych popada w kłopoty finansowe.
Rynek mieszkaniowy to lukratywny sektor w gospodarce każdego kraju. Według opinii przedstawiciela Westminster na Polskę „czynsze, których właściwie nie ma” klasyfikuje naszą mieszkaniówkę jako rynek o dużym potencjale wzrostu. Każda firma z branży nieruchomosci ma szansę na biznes z wysoką marżą poprzez wprowadzenie podwyżki opłat tj. urealnienie czynszów, dostosowanie wysokości opłat do cen wolnorynkowych, innymi słowy systematyczny drenaż kieszeni spółdzielców na skalę o jakiej się prezesom nie śniło.
Czy polskie spółdzielnie mieszkaniowe staną się „łatwym łupem” dla kapitału niemieckiego? Czy SM zachowają swoją podmiotowość? Czy przekształcą się w czynszówki, a spółdzielcy w najemców?
Niewątpliwie na rynku polskim dochodzi do nowego rozdania. Wielki kapitał międzynarodowy zainteresowany jest kolejnymi zakupami w naszym kraju.
Po sprzedaży fabryk, banków, mediów przyszedł czas na sprzedaż mieszkaniówki. Czy będzie to epizod, czy też sprzedaż hurtowa? Wszystko zależy od ustawowej ochrony.
Niestety liczne sofizmaty prawne w ustawach spółdzielczych ułatwiają przejmowanie mieszkań przez osoby trzecie. Czy ustawodawca to zmieni? Czy posłowie, ministrowie i spółdzielcy są świadomi zagrożenia jakie w tym roku się pojawiło?
Czarek Meszyński
Źródło:
http://www.moz.de/artikel-ansicht/dg/0/1/278174
http://www.pnn.de/brandenburg-berlin/340418/
(35)Nie lubię tego!(0)Spółki Mieszkaniowe – Nr 26 (279)
Na rynku polskim oprócz spółdzielni mieszkaniowych, deweloperów, wspólnot mieszkaniowych działają również spółki mieszkaniowe.
Zakres działalności spółek mieszkaniowych zbliżony jest do pozostałych podmiotów rynkowych tj. zarządzają własnymi nieruchomościami, w których lokale przeznaczone są na wynajem ewentualnie prowadzą działalność deweloperską.
Do najbardziej znanych należą:
- ŚDSM – Śląsko – Dąbrowska Spółka Mieszkaniowa Sp. z o.o.,
- Nadwiślańska Spółka Mieszkaniowa Sp. z o.o.
- Mysłowice Spółka Mieszkaniowa Sp. z o.o.,
- Spółka mieszkaniowa Idol Sp. z o.o.,
- Spółka Mieszkaniowa Salwator Sp. z o.o.,
- Kazimierz-Juliusz Spółka Mieszkaniowa Sp. z o.o.,
- Wrębowa Spółka Mieszkaniowa Sp. z o.o.,
- Spółka Mieszkaniowa Paryż Sp. z o.o.
- Spółka Mieszkaniowa Podgórze Sp. z o.o.,
- Spółka Mieszkaniowa Solidarność Sp. z o.o.
Należy podkreślić, że Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) są także spółkami prawa handlowego (Sp. z o.o.).
Wszystko wskazuje, że pierwszy etap mieszkanie plus będzie realizowany za pośrednictwem spółek mieszkaniowych.
Spółki Mieszkaniowe mają na ziemiach polskich starszą tradycję niż spółdzielnie mieszkaniowe. Pierwsze spółki mieszkaniowe powstały w roku 1890 w Poznaniu i Bydgoszczy.
Dokument pochodzi z WBC (Wielkopolska Biblioteka Cyfrowa).
W dniu 27 marca 1890 założono w Poznaniu towarzystwo „Pomoc” Spółka budowlana z ograniczoną poręką ( Eingetragene Genossenschaft mit beschr. Hafpflicht). Jednym z udziałowców był znany przemysłowiec Stefan Cegielski (syn Hipolita Cegielskiego), a swego wsparcia udzieliła światowej sławy aktorka Helena Modrzejewska.
Foto: reprezentacyjne, bydgoskie kamienice
W 1890 r. powstaje w Bydgoszczy spółka „Beamten-Wohnungsverein” eingetragen Genossenschaft mit beschränkter Haftung (GmBH – odpowiednik Sp. z o.o.), do której Polaków w zasadzie nie przyjmowano. Spółka przekazana jest na mocy Traktatu Wersalskiego pod zarząd polski w 1920 r. W 1925 r. zarejestrowana jest jako „Towarzystwo Mieszkaniowe Spółdzielnia”. Reaktywowana w 1945 r. a od 1949 r. działa pod nazwę – Bydgoska Spółdzielnia Mieszkaniowa. Bydgoszcz była wówczas ważnym ośrodkiem administracyjnym tj. stolicą regencji w państwie pruskim. Do wybuchu I-szej wojny światowej zbudowano 33 kamienice, które stanowiły całość jej zasobów mieszkaniowych aż do roku 1959. Do dziś BSM zarządza 28 kamienicami z pierwszego okresu jej działalności, w których znajduje się 278 lokali mieszkalnych. Część kamienic zostały przekazane w latach 70. XX w. do zasobów miasta, gdzie do dziś pełnią ważną funkcję obiektów użyteczności publicznej.
4 października 1902 r. powołano Beamten – Wohnungsbauvereine zu Thorn GmBH / Stowarzyszenie Urzędników dla budowy domów i mieszkań – Zarejestrowana spółdzielnia z ograniczoną odpowiedzialnością w Toruniu działająca obecnie pod nazwą SM Kopernik. W przeciwieństwie do spółek kapitałowych powstałych w Poznaniu i Bydgoszczy forma prawna Stowarzyszenia Urzędników w Toruniu oparta była na pruskiej ustawie o spółdzielczości z 20 maja 1898 r.*
Na uwagę zasługuje fakt, że w Niemczech do dnia dzisiejszego obowiązuje ustawa o spółdzielniach (Genossenschaftsgesetz lub GenG), która weszła w życie 1 maja 1889 r.
1 listopada 1934 roku polskie władze (na podstawie uchwały Komitetu Ekonomicznego Rady Ministrów) powołują Towarzystwo Osiedli Robotniczych (TOR), spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, która ma budować i finansować mieszkania „społecznie najpotrzebniejsze”. Zasady, którymi kieruje się spółka, są nadzwyczaj proste. Mieszkania mają być małe, suche, jasne, ale co najważniejsze – tanie. Kwota miesięcznego komornego nie może przekroczyć 20 zł miesięcznie, czyli mniej więcej jednej dziesiątej dochodu robotnika.
Foto: Osiedle TOR na warszawskim Kole, zdjęcie druga połowa lat 30. XX w.
Osiedle TOR na warszawskim Kole – eksperyment taniego, dostępnego budownictwa. W 1935 roku prace nad budową osiedla ruszają pełną parą. Zaprojektował je architekt Roman Piotrowski, związany wcześniej z grupą Praesens skupiającą architektów modernistycznych. Działały w niej takie architektoniczne znakomitości jak Helena i Szymon Syrkusowie, Bohdan Lachert, Józef Szanajca, Barbara i Stanisław Brukalscy. Piotrowski budynki na swoim osiedlu ustawi szczytowymi ścianami do ulicy, jeden obok drugiego, w zabudowie grzebieniowej. Nie ma tu czasu i pieniędzy na finezję czy ekstrawagancję. Rządzi nimi modernistyczna prostota i funkcjonalność. Pomiędzy blokami znajdzie się miejsce na niewielkie placyki zabaw dla dzieci.
Foto: Osiedle TOR na Grochowie, zdjęcie współczesne
Osiedle TOR-u na rogu Podskarbińskiej i Kobielskiej na warszawskim Grochowie zaprojektowali Mirosław Szabuniewicz i Natalia Hiszpańska. Otwarto je w 1938 roku. Mieszkania są nieduże – dla robotników. Mimo upływu czasu osiedle zaskakuje wysmakowaną formą i miłym dla człowieka otoczeniem. Mało znany warszawski funkcjonalizm. Na pewno w miejscu, w którym nikt się go nie spodziewa. W Berlinie podobne osiedla wymuskali „na cacuszko” i postarali się o wpis na listę światowego dziedzictwa UNESCO.
Jak z tego krótkiego rysu historycznego widać, potrzeby mieszkaniowe mogą być zaspokajane nie tylko przez spółdzielnie mieszkaniowe, ale również przez spółki mieszkaniowe.
Lobby prezesowskie ogromny dorobek przedwojennych Towarzystw Mieszkaniowych (Sp. z o.o.) próbuje zawłaszczyć przedstawiając go jako swój własny. Prezesi próbują wykreować sytuację, że tylko spółdzielnie mieszkaniowe są stworzone do budowania mieszkań. A przecież art. 75 ust. 1 Konstytucji RP mówi, że władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.
Ponadto mamy wolny rynek i konkurencyjne ceny i tylko od sprawności organizacyjnej podmiotu zależy kto będzie dostarczał obywatelom mieszkań. Póki co spółdzielnie przegrywają z deweloperami i TBS.
Czarek Meszyński
*
- Pruska ustawa o spółdzielczości z 20 maja 1898 r pochodzie ze statutu „Stowarzyszenie Urzędników dla budowy domówi mieszkań Zarejestrowana spółdzielnia z ograniczoną odpowiedzialnością w Toruniu”.
- W piśmiennictwie podawana jest data 1867 r. – pruska ustawa o spółdzielczości, a od 1871 r. obowiązująca w całej Rzeszy Niemieckiej.
(28)Nie lubię tego!(1)Suplement – Zmasowany atak – Nr 25 (278)
Lobby prezesowskie oprócz mediów ogólnopolskich ma do dyspozycje swoje własne, czyli spółdzielcze (prywatne) media w postaci lokalnej TV, gazety osiedlowej, strony internetowej, oraz przeróżne media społecznościowe i kanał You Tube.
To silny oręż w walce z reformatorami spółdzielni mieszkaniowych.
W rozmowach dnia redaktor Przemek Budzik zadał pytanie:
-Panie prezesie co oznacza faktycznie ten projekt? Czy przed nami stoi rzeczywiście likwidacja spółdzielni?
–W praktyce przegłosowanie tej propozycji Kukiz’15 jest jednoznaczne z likwidacją spółdzielni mieszkaniowych, jako że z mocy prawa spółdzielnie mają być zastąpione wspólnotami mieszkaniowymi.
-Niedawno odbył się Kongres Spółdzielczości, czy na tym kongresie rozmawiano o tym projekcie, czy też było zaskoczenie dla spółdzielców?
-Ani jednym słowem nikt nie wspomniał, że taka rzecz, taka propozycja może zaistnieć. W najgorszych snach delegaci na tym kongresie nie przewidzieli takiego rozwoju sytuacji karkołomnej – jak powiedział prezes – powodującej nieprawdopodobne skutki gospodarcze dla 4 mln. ludzi w Polsce.
-Gdyby to nowe prawo weszło w życie to do czego może doprowadzić?
–Likwidację spółdzielni i zostawienie ogromnych długów spoczywających na członkach spółdzielni . (…) To grupa niekompetentych ludzi opracowała ten projekt. (…) Ja zakładam, że ten projekt Kukiza pójdzie do kosza. (…) To ludzie oderwani od rzeczywistości tworzyli. (…) Nawet niemożna na ten temat dyskutować, bo poziom głupoty autorów tego przerasta wszelkie wyobrażenia – odpowiada Szymon Rosiak prezes SMLW w Legionowie.
W spółdzielczej gazecie „Miedzy nami spółdzielcami” – Pismo Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej – napisano:
„Kukizowcy proponują również podział dużych spółdzielni na mniejsze, żeby powstała swobodna konkurencja rynkowa między spółdzielniami. Panie i panowie parlamentarzyści, może zaproponujcie podział dużych spółek państwowych na mniejsze, to wtedy wg Was konkurencja spowoduje, że będziemy mieli tańsze produkty tych spółek. Szkoda, że zapomnieliście o tym, że małe nie zawsze jest piękne i często bywa brzydsze i droższe. Pamiętajcie, że nas spółdzielców jest kilka milionów i nasze głosy przy kolejnych wyborach będą bardzo ważne.„
Podałem tylko 4 przykłady jak lobby prezesowskie jest świetnie zorganizowane. W tym samym czasie prezesi wystąpili z takim samym przekazem na rzecz obrony spółdzielczości. Proszę zwrócić uwagę, że mamy do czynienia z jednokierunkowym przekazem tj. wypowiadają się tylko prezesi i działacze używając tylko dla nich wygodnych argumentów – jest to monolog, sprawiający wrażenie, że wypowiadają się eksperci. Nie ma dyskusji, nie ma kontrargumentów. Rzeczywistość przedstawiana przez prezesów jest jedyną słuszną wizją polskiej spółdzielczości.
Prezesi są kreowani na wojowników,
którzy walczą z głupotą, nieuczciwością i z pomysłami różnego anturażu mające na celu zniszczenia spółdzielczości mieszkaniowej.
Tym jest im łatwiej, że mają często bliskie kontakt z władzą.
Warszawa, 21.03.2017. Udzial Prezydenta RP Andrzeja Dudy w uroczystosci wreczenia nagrod i certyfikatow w IX edycji „Pracodawca Przyjazny Pracownikom”. Fot. Krzysztof Sitkowski/KPRP
Nagrodę otrzymał Jan Marciniak prezes PSM „Winogrady”
Czarek Meszyński
Polecam obejrzeć:
———————————————————————————-
A jak było 6 lat temu?
https://www.youtube.com/watch?v=4ONDmbWe3bk
(29)Nie lubię tego!(0)Donek i Lidia – Nr 23 (276)
Lidia Staroń nazywana lokomotywą PO, pracowita, inteligentna i rozpoznawalna – w partii Tuska od 2005 r. Donald Tusk, chętnie pokazywał się w jej towarzystwie, mówił o niej: „to mój najbardziej pracowity poseł”. Jej wielkim sukcesem była nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w roku 2007. Efektem wprowadzonych zmian była możliwość uzyskania prawa własności mieszkania przez osobę, której przysługiwało lokatorskie bądź własnościowe prawo do lokalu na korzystniejszych warunkach finansowych niż to miało miejsce przed nowelizacją tj. bez haraczu prezesa. Medialnym hasłem było mieszkanie za złotówkę. To między innymi zapewniło wyborczy sukces PO.
Lobby prezesowskie było takim obrotem sprawy zaskoczone. Sprężyli się i pobiegli do Trybunału Konstytucyjnego zaskarżyć uchwałę. TK wydał salomonowy wyrok (sygn. akt P 16/08) uchylił zakwestionowane przepisy i jednocześnie wykonanie ich odroczył.
Lobby prezesowskie przystąpiło do kontrofensywy. Retoryka była następująca:
- PO chce zlikwidować spółdzielnie,
- PO chce wyprowadzić majątek ze spółdzielni,
- PO chce tworzyć wspólnoty by zaspokoić żądania zarządców,
- PO wspiera deweloperów eliminując z rynku spółdzielnie mieszkaniowe.
Jak wiadomo powszechne kłamstwo powtarzane tysiąc razy staje się prawdą.
18/6/2011 autokarami z całej Polski przywieziono 4 tys. spółdzielców. Sala Kongresowa pękała w szwach.
Powodem tego pospolitego ruszenia spółdzielców są procedowane w Sejmie z inicjatywy posłów Platformy obywatelskiej m. in. ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawa o spółdzielniach mająca zastąpić obecne prawo spółdzielcze.
„Projektowane ustawy godzą w ruch spółdzielczy w naszym kraju i są po prostu drogą do likwidacji sektora spółdzielczego w Polsce.”
Zabierający głos w debacie podkreślali, że projektowane przepisy zawierają rozwiązania niekorzystne nie dla prezesów, związków rewizyjnych czy Krajowej Rady Spółdzielczej, lecz dla zwykłych członków spółdzielni, którym chce się odebrać prawo decydowania o ich własności, o ich spółdzielni. Poparcia spółdzielczemu protestowi udzielili goście Forum, a przedstawiciele międzynarodowych organizacji spółdzielczych poinformowali, że skierują odpowiednie wnioski do Komisji Europejskiej.
„W przyjętej Rezolucji i Apelu skierowanych do władz Rzeczypospolitej Polskiej zwrócono się o zaprzestanie prac nad ustawami, które są zamachem na demokrację, samorządność, prywatną własność i autonomię spółdzielczą.”*
O nowej ustawie szeroko rozpisywały się też w tym czasie polskie dzienniki. Jak dziennikarze widzą cel nowej ustawy. Świadczą o tym choćby tytuły prasowe z ostatnich dni:
- „Likwidacja spółdzielni mieszkaniowych”,
- „Koniec spółdzielni mieszkaniowych”,
- „Spółdzielnie mieszkaniowe do likwidacji?”,
- „PO chce przekształcić spółdzielnie we wspólnoty mieszkaniowe”.
W Sejmie powstaje Komisja Nadzwyczajna do rozpatrzenia projektów ustaw z zakresu prawa spółdzielczego (NPS). Lidia Staroń zostaje powołana 25/1/2013 do komisji (zastępca przewodniczącego), przewodniczącym został Marek Gos z PSL – rolnik. To już był pierwszy sygnał, że dzieje się coś niedobrego. NPS działała, proceduje, przeciąga, zrywa obrady z powodu braku kworum, a przede wszystkim wydaje pieniądze na ekspertów i niczego nie uchwala. W roku wyborczym Lidia Staroń 20/2/2015 zostaje odwołana z Komisji. W sierpniu 2015 żegna się z PO.
Co się stało, że Donald Tusk pozbył się popularnego posła?
Może otrzymał od lobby prezesowskiego ultimatum, że jak nie pozbędzie się walecznej posłanki to mu zrobią takie wybory, że się nie pozbiera.
Donald Tusk pozbył się Lidii Staroń i wybory przegrał.
Jak wiemy historia lubi się powtarzać. 20/1/2017 został złożony projekt nowelizujący ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych przez Klub Poselski Kukiz’15.
Powstał rwetes, lobby spółdzielcze uderzyło w te same nuty. Likwidacja spółdzielni, wyprowadzanie majątku, wspieranie deweloperów. Zaczęto zbieranie podpisów wśród członków w proteście przeciw kukizowej ustawie.
Czy posłowie z Klubu Kukiz’15 poddadzą się naciskom
lobby prezesów? Czy pójdą w ślady PO?
Najbliższy czas pokaże.
Czarek Meszyński
* Źródło:
(32)Nie lubię tego!(0)Kadencja RN – Nr 14 (267)
Jak długo trwa kadencja rady nadzorczej w spółdzielni mieszkaniowej? Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w przepisie zawartym w art. 8^2 ust. 4 reguluje to w ten sposób:
Kadencja rady nadzorczej nie może trwać dłużej niż 3 lata.
Ma tu zastosowanie wykładnia literalna tj. kadencja nie może trwać dłużej niż trzy lata, a to oznacza, że po upływie 3 lat, jeżeli nie dokona się nowych wyborów, organ spółdzielni jakim jest rada nadzorcza jest organem nieistniejącym.
Ten prosty do zrozumienia przepis okazał się dla Zarządu (Liebert/Starzewski/Złotek) zbyt trudny by go samodzielnie pojąć. Zamówili więc opinię prawną u M. Sybilskiego – radcy prawnego.
Teza w opinii została oparta na § 39 ust. 3 Statutu Spółdzielni:
Kadencja Rady Nadzorczej rozpoczyna się w roku, w którym odbyły się wybory od dnia następnego po zakończeniu się Walnego Zgromadzenia, a kończy się po trzech latach w dniu po zakończeniu Walnego Zgromadzenia.
Opinia prawna jest zgodna ze stanem prawnym przed rokiem 2007.
Do tego czasu jedyna ustawowa regulacja oparta była na art. 45 § § 4 Prawo spółdzielcze:
Kadencję rady określa statut
(przepis w brzmieniu przed nowelizacją w 2007 r.).
W związku z tym, że w spółdzielniach mieszkaniowych dochodziło do licznych wypaczeń, niektórzy członkowie rady pełnili swe obowiązki „dożywotnie” ustawodawca postanowił wprowadzić zmiany. Nowelizacja z 2007 dodała art. 8^2 ust. 3 i ust. 4 wprowadzając tym samym istotne ograniczenia w funkcjonowaniu rad nadzorczych w postaci:
- Nie można być członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez 2 kolejne kadencje rady nadzorczej.
- Kadencja nie może trwać dłużej niż 3 lata.
Taka regulacja nie spodobała się lobby prezesowskiemu i za pośrednictwem posłów z SLD zaskarżono ją do Trybunału Konstytucyjnego.
15 lipca 2009 Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok (K 64/07), w którym stwierdził, że w/w przepisy są zgodne z Konstytucją.
Ewidentnie mamy nieścisłość pomiędzy ustawą a statutem. Ustawa mówi, że kadencja nie może trwać dłużej niż 3 lata, a w statucie zapisane jest, że kadencja kończy się po trzech latach.
Jaka regulacja ma w tym przypadku pierwszeństwo?
Statut jest umową i jest wiążący tylko dla członków i tylko w tym zakresie jeżeli jego zapisy są zgodne ze stanowionym prawem.
Warto podkreślić, że dwukrotnie w listach polustracyjnych ZRSM RP wskazał na niezgodność zapisów w statucie i regulaminach z obowiązującym porządkiem prawnym oraz na wewnętrzne sprzeczności. Te mankamenty niestety nie zostały usunięte i dlatego uchwała w sprawie zmian w Statucie Spółdzielni została zaskarżona. Sam fakt zarejestrowania statutu przez KRS nie oznacza jego konwalidacji.
Spełnianie wymogów statutowych został zakwestionowany przez TK, należy spełniać tylko ustawowe.
W dniu 6 lutego 2017 r. referendarz sądowy Dominika Ciszewska wydała postanowienie:
stwierdzić brak podstaw do wszczęcia z urzędu postępowania w przedmiocie wykreślenia z rejestru członka zarządu Jacka Lieberta.
W uzasadnieniu możemy przeczytać: Okres trzech lat należy jednak rozumieć w ten sposób, że kadencja członków rady nadzorczej wygasa po trzech latach od rozpoczęcia z dniem Walnego Zgromadzenia zatwierdzającego sprawozdanie finansowe.
I tu referendarz sądowy popełnił wszelkie możliwe błędy jakie można było popełnić:
- Nie zastosował wykładni celowościowej – celem nowelizacji była ustawowa zmiana przepisu dot. długości trwania kadencji; przed nowelizacją regulowały to statuty i długość kadencji rady mogła być dowolna. Warto wspomnieć, że to ograniczenie dotyczy tylko i wyłącznie spółdzielni mieszkaniowych, w stosunku do innych branż w dalszym ciągu reguluje to statut.
- Nie zastosował wykładni gramatycznej (językowej, literalnej) – Kadencja nie może trwać dłużej niż 3 lata. A to oznacza dokładnie 3 lata i ani jeden dzień dłużej. Określony w tym przepisie okres 3 lat jest zatem terminem w rozumieniu art. 112 kodeksu cywilnego, kończącym się z upływem dnia, który datą odpowiada początkowemu dniowi terminu.
- Nie zastosował wykładni historycznej, na podstawie kontekstu historycznego.
- Nie zastosował wykładni logicznej – żaden przepis nie wskazuje, że wybory do rady nadzorczej muszą odbywać się na Walnym Zgromadzeniu, podczas którego zatwierdzane jest sprawozdanie finansowe. Tak zazwyczaj bywa, ale tak być nie musi. Jeżeli spółdzielnia zostanie założona np. we wrześniu i pierwsze Walne Zgromadzeni odbędzie się też we wrześniu to dla tej spółdzielni kadencja rady będzie się rozpoczynać we wrześniu i kończyć też w tym samym miesiącu, chyba że Walne podejmie uchwałę o skróceniu kadencji.
W tym miejscu warto przywołać wyrok SN z dnia 12 czerwca 2015 r., sygn. akt II 518/14
Sąd Najwyższy zaznaczył, że odstępstwo od brzmienia przepisu jest niedopuszczalną wykładnią prawotwórczą, jeśli ma miejsce z naruszeniem powszechnie akceptowanych reguł wykładni. Nie jest bowiem dopuszczalnym, aby w drodze interpretacji norm prawnych sądy tworzyły prawo .
Od tego kuriozalnego postanowienia referendarza sądowego przysługuje skarga.
Biorąc okoliczności jakie towarzyszyły powołaniu na prezesa Jacka Lieberta opisane tu:
uchwała w sprawie powołania Jacka Lieberta będzie zaskarżona.
Czarek Meszyński
Członek SM „Osiedle Zacisze”
(21)Nie lubię tego!(0)KONFERENCJA – Nr 12 (265)
Konferencja w sprawie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Konferencja 19/2/2017 w Sali Kolumnowej Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej przejdzie do historii. Tak samo jak nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych napisana przez SPÓŁDZIELCÓW. Członkowie spółdzielni mieszkaniowych wzięli sprawę we własne ręce i sami napisali nowelizację, bez polityków, bez ekspertów, bez Krajowej Rady Spółdzielczej i związków rewizyjnych.
Ta nowelizacja została stworzona z potrzeby serca. SPÓŁDZIELCY mieli dość bezprawia i niegodziwości. Na konferencję przyjechała liczna grupa administracji SM wspierana przez prawników, lustratorów, księgowych i nawet przez jednego doktoranta z UJ, która próbowała storpedować obrady. Nie dali rady, mieli słabe argumenty, wykazali się nieznajomością prawa.
Konferencja, która została nagrana, ujawniła głęboką patologię w polskich spółdzielniach mieszkaniowych.
Czy ustawodawca będzie miał na tyle siły by ją zlikwidować?
Czas pokaże.
Od prawej
- Janusz Okurowski
- Jerzy Kazimierz Solarczyk,
- Leokadia Rybicka Nau
- Cezary Meszyński
Jerzy Jankowski – Przewodniczący Zgromadzenia Ogólnego KRS
Konferencja została zarejestrowana: http://www.sejm.gov.pl/Sejm8.nsf/transmisje_arch.xsp?unid=61CB7C09EA8C2985C12580C3003E4102
A wszystko zaczęło się 22 lutego 2016 r.
w gabinecie posła Jarosława Sachajko.
Gdyby nie ogromna energia i wielki zapał Iwony Możejko (nasza prawdziwa Petarda) ustawa by tak szybko nie powstała.
22/2/2016 Sejm
HARMONOGRAM PRAC NAD PROJEKTEM USTAWY
22/2/2016 List otwarty do posłów VIII Kadencji Sejmu RP klubu poselskiego Kukiz’15
22/2/2016 rozpoczęcie prac nad projektem ustawy,
20/1/2017 projekt został złożony do laski marszałkowskiej,
8/2/2017 skierowano do pierwszego czytania do Komisji Infrastruktury,
19/2/2017 konferencja w sprawie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Więcej na ten temat:
Opracował: Czarek Meszyński
(32)Nie lubię tego!(1)CO MUSI SIĘ STAĆ (…)? – Nr 10 (263)
CO MUSI SIĘ STAĆ, ABY ZAPIS KONSTYTUCYJNY
„Polska jest państwem prawa”
nie był dla członków spółdzielni mieszkaniowych fikcją literacką, „prawem papierowym”, tylko żeby był realna wartością?
SPOŁECZNY PROJEKT W TYM CELU PRZEWIDUJE m. in. NASTĘPUJĄCE ZMIANY:
- pełna jawność i transparentność działalności spółdzielni ( obowiązkowa publikacja na stronie internetowej spółdzielni dokumentów na walne i innych ważnych dokumentów np. umowy usługowe, protokoły z posiedzeń organów itp),
- zakaz zlecania osobom trzecim obsługi czynności administracyjnych należących do zadań spółdzielni,
- likwidacja sztucznych członków,
- wysokość wpisowego nie może przekroczyć 1/8 najniższego wynagrodzenia,
- obowiązek kalkulowania opłat na podstawie kosztów bezpośrednio powiązanych z miejscem ich powstawania,
- obowiązek prowadzenia oddzielnego rachunku bankowego dla każdego budynku spółdzielczego,
- wynagrodzenia i nagrody członków zarządu są jawne,
- kadencja zarządu, rady i innych wybieralnych organów trwa 3 lata,
- członkowie zarządu wybierani są w drodze konkursu ofert i wybór każdego członka zarządu musi być oddzielnie zatwierdzony przez walne,
- walne może być podzielone na części, jeśli liczba członków spółdzielni przekracza 2000 osób,
- prawo żądania udostępnienia dokumentów spółdzielczych przysługuje nie tylko radzie nadzorczej jako organowi kolegialnemu ale także każdemu jej członkowi indywidualnie,
- rada nadzorcza musi podjąć czynności kontrolne na wniosek 10 członków spółdzielni we wnioskowanym przez nich zakresie,
- rada nadzorcza udostępnia terminarz swoich posiedzeń z porządkiem obrad na stronie internetowej spółdzielni,
- członek spółdzielni ma prawo uczestniczenia w posiedzeniu rady w charakterze obserwatora z prawem złożenia wniosku o udzielenie mu głosu o charakterze doradczym,
- każdy członek może uczestniczyć w innych częściach walnego, może zabierać głos ale nie może głosować ( może głosować tylko w trakcie obrad swojej części),
- spór prawny na drodze sądowej nie może być przyczyną pozbawienia członkostwa,
- każdy członek spółdzielni ma interes prawny w rozumieniu art 189 kpc w skarżeniu przed sądami powszechnymi uchwał i działań organów spółdzielni,
- spór prawny pomiędzy członkiem spółdzielni a członkiem jej organu nie może być finansowany ze środków spółdzielni (prawników w takim procesie członkowie zarządu muszą opłacić z własnej kieszeni),
- zarząd i rada w trakcie walnego korzystają z pomocy prawnej lub eksperckiej na własny koszt. Osoba, z której pomocy korzystają organy nie ma prawa do osobistego zabierania głosu w trakcie walnego,
- w spółdzielczym budynku wspólnota powstaje z mocy prawa jeśli udziały przekształconych w odrębną własność lokali wyniosą 20% ogólnej liczby udziałów,
- zarząd wypłaca powstałej wspólnocie niewykorzystane środki funduszu remontowego,
- za szkody wyrządzone spółdzielni lub członkowi spółdzielni, członkowie zarządu odpowiadają osobistym majątkiem. Roszczenie o naprawienie szkody przysługuje każdemu członkowi spółdzielni i posiadaczowi prawa do lokalu zarządzanego przez spółdzielnię,
- za odmowę wykonania obowiązku nałożonego przez ustawę członkowie zarządu podlegają grzywnie nie mniejszej niż 5 tyś,
- za uchylanie się od wykonania prawomocnego wyroku członkowie zarządu podlegają grzywnie nie niższej niż 10 tyś zł,
- opłata od pozwu o nałożenie grzywny i roszczenie o naprawienie wyrządzonej szkody wynosi 30 zł,
- udzielanie przez członków zarządu organom państwa nieprawdziwych informacji o działalności spółdzielni (np. fałszywe zeznania w sądzie) jest przestępstwem, do którego zastosowanie mają art. 272 i 296 KK,
- przywrócona zostaje wycofana z ustawy możliwość uzyskania przez spółdzielnię prawa do gruntu pod budynkiem przez zasiedzenie (chodzi o otwarcie zablokowanej możliwości uwłaszczenia się spółdzielców w budynkach stojących do tej pory na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym),
- zniesiona zostaje możliwość przenoszenia się hipoteki na wyodrębniane mieszkanie jeśli spółdzielca nie jest zadłużony w spółdzielni,
- przywrócona zostaje możliwość nabywania odrębnej własności lokalu przez najemców w spółdzielniach mieszkaniowych, które przejęły nieodpłatnie zakładowe budynki mieszkalne,
- opłata od pozwu o przeniesienie na spółdzielcę odrębnej własności lokalu jest stała i wynosi 30 zł (a nie jak do tej pory – stosunkowa w kwocie 5% rynkowej wartości lokalu),
- sąd rejestrowy ma obowiązek badania zgodności z prawem zgłoszonego do rejestru statutu lub jego zmian,
- walne ma prawo odebrać na rok dodatki do wynagrodzenia tym członkom organów, którzy w sposób udokumentowany narazili spółdzielnię na straty,
- lustratorem nie może być osoba pełniąca aktualnie funkcję w organach spółdzielni mieszkaniowych. Krajowa Rada Spółdzielcza ma obowiązek ujawnia na swojej stronie rejestru lustratorów,
- Minister Infrastruktury nadzoruje środki publiczne kierowane do spółdzielni mieszkaniowych. Jeśli otrzyma ze strony spółdzielców sygnał o niegospodarności w zakresie sposobu wykorzystania tych środków ma obowiązek skierowania do Najwyższej Izby Kontroli wniosku o przeprowadzenie stosownej kontroli,
- jest też przepis zabezpieczający wprowadzenie proponowanych zmian ustawowych do statutów i zgłoszenie zmian do rejestru sądowego tak aby zarządy nie mogły zlekceważyć tego obowiązku (co miało już miejsce w przeszłości i uchodziło bezkarnie).
Autor: Marcus
(20)Nie lubię tego!(1)Czy można dokonać podziału spółdzielczych molochów na mniejsze spółdzielnie? – Nr 9 (262)
ROZWAŻANIA
W ŚWIETLE WYROKU TRYBUNAŁU KONSTYTUCYJNEGO
CZY USTAWODAWCA MOŻE DOKONAĆ PODZIAŁU SPÓŁDZIELCZYCH MOLOCHÓW NA MNIEJSZE SPÓŁDZIELNIE?
Coraz głośniej mówi się o patologii w spółdzielniach mieszkaniowych. Największą patologię spotykamy w dużych spółdzielniach, popularnie zwanych „molochami”. Powszechne jest zdanie, że tych molochów nie można z mocy prawa podzielić na mniejsze jednostki ponieważ spółdzielnie są korporacjami i państwo nie może ingerować w ich wewnętrzny system. Jest to zdaniem autora niniejszych rozważań wybieg grup interesów nawzajem się popierających, które z tego patologicznego systemu czerpią ogromne korzyści.
Tymczasem w wyrokach Trybunału Konstytucyjnego można znaleźć zdania świadczące o możliwości podjęcia ustawowych działań przez państwo w celu doprowadzenia do zmiany tego patologicznego systemu.
Na uwagę zasługuje tu stanowisko Trybunału Konstytucyjnego wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 20. 04. 2005 roku (sygn. K 42/02) (OTK-A 2005, nr 4, poz. 38),
„Trybunał Konstytucyjny podtrzymuje wyrażone już w poprzednio wydanych wyrokach stanowisko, iż ochrona własności i innych praw majątkowych przysługujących spółdzielni jest uzasadniona w takim tylko zakresie, w jakim przyczynia się to do ochrony praw przysługujących członkom tej spółdzielni (wyrok z 29 maja 2001 r., sygn. K 5/01, OTK ZU nr 4/2001, poz. 87 i z 30 marca 2004 r., sygn. K 32/03, OTK ZU nr 3/A/2004, poz. 22).”
Istotne zdanie:
„(….)ochrona własności i innych praw majątkowych przysługujących spółdzielni jest uzasadniona w takim tylko zakresie, w jakim przyczynia się to do ochrony praw przysługujących członkom tej spółdzielni (….)”. (podkr. autor art.)
Wniosek:
Jeśli spółdzielnia nie zapewnia członkom należytej ochrony praw przysługujących jej członkom to państwo ma konstytucyjny obowiązek tę ochronę zapewnić. Zatem nie może dojść do sprzeczności stanowionego prawa z Konstytucją, jeśli ustawodawca podejmie działania zapewniające członkom spółdzielni należytą ochronę poprzez podział „molochów” na mniejsze spółdzielnie, bo będzie to urzeczywistnieniem praw konstytucyjnych. Domniemam zatem, że interwencja ustawodawcy jest dopuszczalna, a w świetle powszechnie znanych faktów – konieczna.
Powyższego uzasadnienia można doszukać się także w zdaniu Trybunału Konstytucyjnego opartego o art. 76 Konstytucji:
Cytat: „Art. 76 Konstytucji, zobowiązujący władze publiczne do ochrony „konsumentów, użytkowników i najemców”, m. in. „przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi”, ma także znaczenie dla spółdzielców zrzeszonych w spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten traktować należy jako konkretyzację ogólnych zasad sprawiedliwości społecznej i nie można ograniczać jego zastosowania do konsumentów, najemców i użytkowników w ustawowym, cywilnoprawnym rozumieniu tych pojęć. Chodzi tu w istocie o ochronę interesów osób będących „słabszą” stroną różnego rodzaju stosunków prawnych. Jest faktem powszechnie znanym, że spółdzielnie mieszkaniowe są jednostkami organizacyjnymi, które z racji swego majątku, doświadczenia osób nimi kierującymi, a zwłaszcza z uwagi na służące im z reguły zaplecze administracyjne (techniczne i osobowe), są podmiotami „silniejszymi” niż poszczególni członkowie spółdzielni, jak również osoby ubiegające się o członkostwo i związane z nim prawo do lokalu.
Poza tym interes tych osób ma analogicznie jak w przypadku konsumentów charakter rozproszony, co utrudnia im jego ochronę. Wobec powyższego stwierdzić należy, iż interesy te podlegają ochronie konstytucyjnej i uzasadniają uregulowanie ustawowe precyzujące jej zakres.” (podkr. autor art.).
Prawo kontrolowania skutków zarządzania spółdzielnią przez jej członków podniósł także Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13. 08. 2013 r. (sygn. SN III CZP 21/13 ) cytat:
„(….) Zgodnie z art. 1 ust.1 u.s.m. spółdzielnia mieszkaniowa nie prowadzi bowiem działalności zorientowanej na realizację własnych celów, a jedynie taką, które realizuje potrzeby mieszkaniowe jej członków. W tym znaczeniu spółdzielnia pełni w stosunku do członków funkcję pomocniczą. Przy takim ujęciu zadań spółdzielni, tym bardziej konieczne i usprawiedliwione staje się zapewnienie spółdzielcom możliwości jej kontroli bieżącej, prowadzonej w toku działalności spółdzielni. Ma to doniosłe znaczenie, gdyż kontrola sprawowana w ramach rocznych sprawozdań finansowych, czy okresowych lustracji spółdzielni, jest z reguły kontrolą następczą, prowadzoną ex post.
Istotnym warunkiem wykonywania realnej kontroli przez spółdzielców jest m. in. posiadanie pełnej informacji o gospodarowaniu majątkiem spółdzielni, w tym o wydawaniu środków z tego majątku. Przewidziane w art. 8^1 u.s.m. uprawnienie członka spółdzielni do udostępniania mu kopii określonych dokumentów związanych z jej działalnością trzeba więc traktować jako instrumentarium umożliwiające zdobycie podstawowej wiedzy o działaniach organów spółdzielni, a przede wszystkim zarządu, który ma przemożny wpływ na działalność całej spółdzielni. (….)”.
Konkluzja:
Oczywistym jest, że rozproszenie osiedli, a co za tym idzie walne zgromadzenia odbywane w częściach, nie dają możliwości jednoczesnej, jednoznacznej oceny skutków zarządzania majątkiem spółdzielni. Istnienie spółdzielczych molochów jest zaprzeczeniem idei ochrony interesu członków spółdzielni wynikającej z Deklaracji Spółdzielczej Tożsamości. Przywołując wyjątek ze stanowiska Trybunału Konstytucyjnego, że „(…) interes członków spółdzielni ma analogicznie jak w przypadku konsumentów charakter rozproszony, co utrudnia im jego ochronę. (…)” można moim zdaniem artykułem 76 Konstytucji uzasadnić wniosek o ustawowy podział molochów na spółdzielnie o wielkości w granicach społecznie i gospodarczo uzasadnionych.
Do takiej konkluzji upoważniają stanowiska Trybunału Konstytucyjnego i Sądu Najwyższego – mimo, że nie zostało to wypowiedziane wprost.
Zatem twierdzenie lobbystów, że spółdzielcze molochy są nie do ruszenia uznać należy za nieuprawnione.
Należy więc zrewidować dotychczasowe twierdzenia, że molochy nie można z mocy prawa podzielić, są to twierdzenia demagogiczne, ukute na potrzeby określonych kręgów władających tymi molochami.
Od lewej:
- Janusz Okurowski – Krajowy Związek Lokatorów i Spółdzielców
- Jerzy Kazimierz Solarczyk – Mazowieckie Stowarzyszenie Obrony Praw Lokatorów i Spółdzielców „Nasz Dom”
Autor: Jerzy Kazimierz Solarczyk
W uzupełnieniu:
Ważny, bardzo ważny głos w sprawie podziału USTAWOWEGO „molochów”. W zasadzie od strony prawnej uzasadniającej ingerencję ustawową państwa w tę tematykę, to i wcześniej, nawet nie znając tych wyroków, nie miałem wątpliwości, ze jest możliwa.
Problem widzę całkiem gdzie indziej, a mianowicie:
Majątek wszystkich SM w Polsce w postaci naniesień, czyli bloki i wszystkie inne budynki, oraz działki na których są posadowione, jest szacowany na 140 mld złotych. Wartość samych bloków mieszkalnych z działkami na których stoją, szacowany jest na 95 -105 mld. Wartość całego majątku wszystkich SM w Polsce jest szacowana na 220-240 do 300 mld. Ja uważam, że najbliższy prawdy jest ten szacunek 240mld.
Podział:
O ile bardzo prosto jest przeprowadzić podział tego majątku „blokowego”, czyli w zaokrągleniu te 100 mld, to jak w sposób uczciwy, nie krzywdzący nikogo przeprowadzić podział tych pozostałych 120-200 mld? Oczywiści, że ponieważ mówimy tylko o „molochach” (od jakie wielkości można tak mówić? Ja uważam, ze powyżej 900-1000, ale znam bloki, np. słynny „falowiec” w Gdyni, czy inny, gdzie w jednym bloku jest 1000 i więcej mieszkań (w bloku gdzie urodziła się i wychowała moja synowa, jest 1080 mieszkań – Wrocław. W Tarnowie znam wieżowce po 1500 mieszkań), ten majątek do podzielenia będzie mniejszy, ale dalej będzie bardzo znaczny – oceniam na jakieś 70 mld. Przecież to są kotłownie, pawilony handlowe stojące na całkiem odrębnych działkach, lasy i grunty orne, parki place zabaw, DZIAŁKI I TERENY INWESTYCYJNE, drogi i parkingi (w tym wielokondygnacyjne). Budynki techniczne i administracyjne, garaże, domy kultury i jeszcze wiele innych, a także majątek ruchomy (np. samochody). Na ten majątek składali się wszyscy spółdzielcy danego molocha. Dla przykładu: RSM „Praga” posiada zabudowane nieruchomości w kilku dzielnicach W-wy, ale też w miejscowościach obok W-wy (Rembertów).
Jak jednocześnie nie dopuścić aby na tym majątku uwłaszczyło się „lobby prezesowskie” ( przykład z Samostrzela)?
W SM „Mokotów” u Pana Swiderskiego od lat chcą wyodrębnić się 4 osiedla jako SM. I nikt z nich nie myśli o tym, ze i inny majątek niż związany z tymi ich osiedlami tez im się należy. Gdyby się wyodrębniły, każda SM będzie liczyła powyżej 1000 członków.
Tym samym, gdy się chce być poważnym, proponując ustawowy podział molochów, a uważam to za warunek sine qua non naprawy patologii w polskich SM, musi się mieć w miarę jasną koncepcję tego podziału. Ja na chwilę obecną jej nie mam. Dyskusję jednak w tym temacie należy podjąć – może jakieś stanowisko uda się wypracować.
Autor: Marcus
(19)Nie lubię tego!(0)
Najnowsze komentarze