Osiedle Zacisze – moja mała ojczyzna

ROZWAŻANIA

W ŚWIETLE WYROKU TRYBUNAŁU KONSTYTUCYJNEGO

CZY USTAWODAWCA MOŻE DOKONAĆ PODZIAŁU SPÓŁDZIELCZYCH MOLOCHÓW NA MNIEJSZE SPÓŁDZIELNIE?

Coraz głośniej mówi się o patologii w spółdzielniach mieszkaniowych. Największą patologię spotykamy w dużych spółdzielniach, popularnie zwanych „molochami”. Powszechne jest zdanie, że tych molochów nie można z mocy prawa podzielić na mniejsze jednostki ponieważ spółdzielnie są korporacjami i państwo nie może ingerować w ich wewnętrzny system. Jest to zdaniem autora niniejszych rozważań wybieg grup interesów nawzajem się popierających, które z tego patologicznego systemu czerpią ogromne korzyści.

Tymczasem w wyrokach Trybunału Konstytucyjnego można znaleźć zdania świadczące o możliwości podjęcia ustawowych działań przez państwo w celu doprowadzenia do zmiany tego patologicznego systemu.

Na uwagę zasługuje tu stanowisko Trybunału Konstytucyjnego wyrażone w uzasadnieniu wyroku z dnia 20. 04. 2005 roku (sygn. K 42/02) (OTK-A 2005, nr 4, poz. 38),

„Trybunał Konstytucyjny podtrzymuje wyrażone już w poprzednio wydanych wyrokach stanowisko, iż ochrona własności i innych praw majątkowych przysługujących spółdzielni jest uzasadniona w takim tylko zakresie, w jakim przyczynia się to do ochrony praw przysługujących członkom tej spółdzielni (wyrok z 29 maja 2001 r., sygn. K 5/01, OTK ZU nr 4/2001, poz. 87 i z 30 marca 2004 r., sygn. K 32/03, OTK ZU nr 3/A/2004, poz. 22).”

Istotne zdanie:

„(….)ochrona własności i innych praw majątkowych przysługujących spółdzielni jest uzasadniona w takim tylko zakresie, w jakim przyczynia się to do ochrony praw przysługujących członkom tej spółdzielni (….)”. (podkr. autor art.)

Wniosek:

Jeśli spółdzielnia nie zapewnia członkom należytej ochrony praw przysługujących jej członkom to państwo ma konstytucyjny obowiązek tę ochronę zapewnić. Zatem nie może dojść do sprzeczności stanowionego prawa z Konstytucją, jeśli ustawodawca podejmie działania zapewniające członkom spółdzielni należytą ochronę poprzez podział „molochów” na mniejsze spółdzielnie, bo będzie to urzeczywistnieniem praw konstytucyjnych. Domniemam zatem, że interwencja ustawodawcy jest dopuszczalna, a w świetle powszechnie znanych faktów – konieczna.

Powyższego uzasadnienia można doszukać się także w zdaniu Trybunału Konstytucyjnego opartego o art. 76 Konstytucji:

Cytat: „Art. 76 Konstytucji, zobowiązujący władze publiczne do ochrony „konsumentów, użytkowników i najemców”, m. in. „przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi”, ma także znaczenie dla spółdzielców zrzeszonych w spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten traktować należy jako konkretyzację ogólnych zasad sprawiedliwości społecznej i nie można ograniczać jego zastosowania do konsumentów, najemców i użytkowników w ustawowym, cywilnoprawnym rozumieniu tych pojęć. Chodzi tu w istocie o ochronę interesów osób będących „słabszą” stroną różnego rodzaju stosunków prawnych. Jest faktem powszechnie znanym, że spółdzielnie mieszkaniowe są jednostkami organizacyjnymi, które z racji swego majątku, doświadczenia osób nimi kierującymi, a zwłaszcza z uwagi na służące im z reguły zaplecze administracyjne (techniczne i osobowe), są podmiotami „silniejszymi” niż poszczególni członkowie spółdzielni, jak również osoby ubiegające się o członkostwo i związane z nim prawo do lokalu.

Poza tym interes tych osób ma analogicznie jak w przypadku konsumentów charakter rozproszony, co utrudnia im jego ochronę. Wobec powyższego stwierdzić należy, iż interesy te podlegają ochronie konstytucyjnej i uzasadniają uregulowanie ustawowe precyzujące jej zakres.” (podkr. autor art.).

Prawo kontrolowania skutków zarządzania spółdzielnią przez jej członków podniósł także Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13. 08. 2013 r. (sygn. SN III CZP 21/13 ) cytat:

„(….) Zgodnie z art. 1 ust.1 u.s.m. spółdzielnia mieszkaniowa nie prowadzi bowiem działalności zorientowanej na realizację własnych celów, a jedynie taką, które realizuje potrzeby mieszkaniowe jej członków. W tym znaczeniu spółdzielnia pełni w stosunku do członków funkcję pomocniczą. Przy takim ujęciu zadań spółdzielni, tym bardziej konieczne i usprawiedliwione staje się zapewnienie spółdzielcom możliwości jej kontroli bieżącej, prowadzonej w toku działalności spółdzielni. Ma to doniosłe znaczenie, gdyż kontrola sprawowana w ramach rocznych sprawozdań finansowych, czy okresowych lustracji spółdzielni,  jest z reguły kontrolą następczą, prowadzoną ex post.

Istotnym warunkiem wykonywania realnej kontroli przez spółdzielców jest m. in. posiadanie pełnej informacji o gospodarowaniu majątkiem spółdzielni, w tym o wydawaniu środków z tego majątku. Przewidziane w art. 8^1 u.s.m. uprawnienie członka spółdzielni do udostępniania mu kopii określonych dokumentów związanych z jej działalnością trzeba więc traktować jako instrumentarium umożliwiające zdobycie podstawowej wiedzy o działaniach organów spółdzielni, a przede wszystkim zarządu, który ma przemożny wpływ na działalność całej spółdzielni. (….)”.

Konkluzja:

Oczywistym jest, że rozproszenie osiedli, a co za tym idzie walne zgromadzenia odbywane w częściach, nie dają możliwości jednoczesnej, jednoznacznej oceny skutków zarządzania majątkiem spółdzielni. Istnienie spółdzielczych molochów jest zaprzeczeniem idei ochrony interesu członków spółdzielni wynikającej z Deklaracji Spółdzielczej Tożsamości. Przywołując wyjątek ze stanowiska Trybunału Konstytucyjnego, że „(…) interes członków spółdzielni ma analogicznie jak w przypadku konsumentów charakter rozproszony, co utrudnia im jego ochronę. (…)” można moim zdaniem artykułem 76 Konstytucji uzasadnić wniosek o ustawowy podział molochów na spółdzielnie o wielkości w granicach społecznie i gospodarczo uzasadnionych.

Do takiej konkluzji upoważniają stanowiska Trybunału Konstytucyjnego i Sądu Najwyższego – mimo, że nie zostało to wypowiedziane wprost.

Zatem twierdzenie lobbystów, że spółdzielcze molochy są nie do ruszenia uznać należy za nieuprawnione.

Należy więc zrewidować dotychczasowe twierdzenia, że molochy nie można z mocy prawa podzielić, są to twierdzenia demagogiczne, ukute na potrzeby określonych kręgów władających tymi molochami.

Od lewej:

• Janusz Okurowski – Krajowy Związek Lokatorów i Spółdzielców
• Jerzy Kazimierz Solarczyk – Mazowieckie Stowarzyszenie Obrony Praw Lokatorów i Spółdzielców „Nasz Dom”

Autor: Jerzy Kazimierz Solarczyk

W uzupełnieniu:

Ważny, bardzo ważny głos w sprawie podziału USTAWOWEGO „molochów”. W zasadzie od strony prawnej uzasadniającej ingerencję ustawową  państwa w tę tematykę, to i wcześniej, nawet nie znając tych wyroków, nie miałem wątpliwości, ze jest możliwa.

Problem widzę całkiem gdzie indziej, a mianowicie:

Majątek wszystkich SM w Polsce w postaci naniesień, czyli bloki i wszystkie inne budynki, oraz działki na których są posadowione, jest szacowany  na 140 mld złotych. Wartość samych bloków mieszkalnych z działkami na których stoją, szacowany jest na 95 -105 mld. Wartość całego majątku wszystkich SM w Polsce jest szacowana na 220-240 do 300 mld. Ja uważam, że najbliższy prawdy jest ten szacunek 240mld.

Podział:

O ile bardzo prosto jest przeprowadzić podział tego majątku „blokowego”, czyli w zaokrągleniu te 100 mld, to jak w sposób uczciwy, nie krzywdzący nikogo przeprowadzić podział tych pozostałych 120-200 mld? Oczywiści, że ponieważ mówimy tylko o „molochach” (od jakie wielkości można tak mówić? Ja uważam, ze powyżej 900-1000, ale znam bloki, np. słynny „falowiec” w Gdyni, czy inny, gdzie w jednym bloku jest 1000 i więcej mieszkań (w bloku gdzie urodziła się i wychowała moja synowa, jest 1080 mieszkań – Wrocław. W Tarnowie znam wieżowce po 1500 mieszkań), ten majątek do podzielenia będzie mniejszy, ale dalej będzie bardzo znaczny – oceniam na jakieś 70 mld. Przecież to są kotłownie, pawilony handlowe stojące na całkiem odrębnych działkach, lasy i grunty orne, parki place zabaw, DZIAŁKI I TERENY INWESTYCYJNE, drogi i parkingi (w tym wielokondygnacyjne). Budynki techniczne i administracyjne, garaże, domy kultury i jeszcze wiele innych, a także  majątek ruchomy (np. samochody). Na ten majątek składali się wszyscy spółdzielcy danego molocha. Dla przykładu: RSM „Praga” posiada zabudowane nieruchomości w kilku dzielnicach W-wy, ale też w miejscowościach obok W-wy (Rembertów).

Jak jednocześnie nie dopuścić aby na tym majątku  uwłaszczyło się „lobby prezesowskie” ( przykład z Samostrzela)?

W SM „Mokotów” u Pana Swiderskiego od lat chcą wyodrębnić się 4 osiedla jako SM. I nikt z nich nie myśli o tym, ze i inny majątek niż związany z tymi ich osiedlami tez im się należy. Gdyby się wyodrębniły, każda SM będzie liczyła powyżej 1000 członków.

Tym samym, gdy się chce być poważnym, proponując ustawowy podział molochów, a uważam to za warunek sine qua non naprawy patologii w polskich SM, musi się mieć w miarę jasną koncepcję tego podziału. Ja na chwilę obecną jej nie mam. Dyskusję jednak w tym temacie należy podjąć – może jakieś stanowisko uda się wypracować.

Autor: Marcus

Lubię to!(19)Nie lubię tego!(0)