Czarek Meszyński
Mieszkania w bloku nie sprzedaż tak łatwo – Nr 16 (206)
Zamieszanie na rynku nieruchomości dotyczy nawet kilkudziesięciu tysięcy mieszkańców naszej dzielnicy. Mogę mieć kłopot ze sprzedażą mieszkania. Sprawa ciągnie się już od kilku miesięcy, ale coraz częściej dostajemy sygnały o kłopotach ze sprzedażą mieszkań w blokach należących do spółdzielni. Powodem jest uchwała Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 roku, który orzekł, że:
„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.”
Nie muszą się martwić osoby, które po prostu sobie mieszkają i nie zamierzają się wyprowadzać. Gorzej, jeśli planowaliście sprzedać mieszkanie w bloku albo kupić. Po orzeczeniu sądy odmawiają założenia ksiąg wieczystych, a bez nich banki nie chcą udzielać kredytów na zakup takich mieszkań. Jak wiadomo, mało kto kupuje mieszkanie za gotówkę, więc znalezienie kupca stało się bardzo trudne.
Zdarza się też, że notariusze odmawiali sporządzenia aktu notarialnego, choć akurat samorząd notarialny zdecydował już o wznowieniu ich podpisywania.
A co to wszystko ma wspólnego z Targówkiem? Niestety bardzo wiele. W blokach spółdzielczych w naszej dzielnicy mieszka nawet sto tysięcy osób. Obie największe spółdzielnie: RSM Praga i SM Bródno, wciąż mają wiele gruntów o nieuregulowanej sytuacji. Szczegóły znamy, dzięki odpowiedzi na interpelację radnej Warszawy Iwony Wujastyk:
Bródno
W ostatnich latach uregulowano grunty o powierzchni ok. 69 ha, głównie na północ od ul. Kondratowicza i Bazyliańskiej, do Trasy Toruńskiej i Wysockiego. Do uregulowania pozostaje jednak wciąż 50,5 ha. Są to grunty o skomplikowanym stanie prawnym, bo nawet połowa z nich leży na terenie objętym sławnym dekretem Bieruta. To oznacza, że o zwroty mogą się ubiegać byli właściciele lub ich następcy prawni. W dokumencie czytamy, że znaczna część zgłoszonych roszczeń obejmuje bezpośrednio tereny pod blokami.
Targówek
Dekret Bieruta obejmuje niemal cały obecny Targówek Mieszkaniowy, który w 1945 roku znajdował się w granicach Warszawy. Tutaj spółdzielnia Praga ma uregulowany status 27 ha, do uregulowania zostało 20 ha gruntów. Sytuacja jest o tyle trudniejsza, że spółdzielnia wystąpiła przeciwko miastu do sądu o ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego. Do czasu zakończenia postępowania miasto nie może więc ustanowić użytkowania w drodze umowy.
Ile to jeszcze potrwa, nie wiadomo. Które dokładnie grunty są uregulowane, a w których mogą być problemy ze sprzedażą mieszkania, dowiecie się w swoich spółdzielniach.
Artykuł został opublikowany 15 grudnia 2013 r.
Autor: Ankh
http://www.targowek.info/2013/12/mieszkania-w-bloku-nie-sprzedasz-tak-latwo/
Dekret Bieruta – potoczna nazwa Dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy wydanego w dniu 26 października 1945. Na jego mocy na własność gminy m.st. Warszawy przechodziły wszelkie grunty w przedwojennych granicach miasta. Dekret w założeniach miał ułatwić odbudowę stolicy, zwłaszcza dzielnic zrównanych z ziemią. Nie dotyczył budynków, a tylko gruntów – budynki znajdujące się na nich miały pozostać własnością dotychczasowych właścicieli. W praktyce jednak zabierano właścicielom również kamienice lub poddawano je obowiązkowi kwaterunku – dotyczyło to zwłaszcza dzielnic centralnych, gdzie znajdowały się grunty o dużej wartości, jak Śródmieście, Mokotów, Ochota. Na peryferiach ograniczano się do przejęcia gruntów. (…) dekret zmuszający właścicieli do renowacji zniszczonych przez wojnę domów. Jeśli właściciel zwlekał z odbudową lub remontem dokonywało tego miasto na jego koszt. Do czasu spłacenia należności, dom taki stawał się własnością gminy. W ten sposób przejęto wiele nieruchomości. Wskutek dekretu warszawiacy utracili (według różnych źródeł) 20–40 tysięcy nieruchomości, mogło to stanowić nawet 94% nieruchomości miasta w przedwojennych granicach. Całość odebranego dekretem mienia szacowana jest na ok. 40 mld zł. W miejsce własności gruntów dekret przewidywał wieczystą dzierżawę albo odszkodowanie w miejskich papierach wartościowych. Na blisko 24 330 budynków i 40 tys. prywatnych parceli, miasto miało wcześniej zaledwie 853 nieruchomości (zaliczano do nich nawet publiczne szalety i grunty niezabudowane).
Wiara w siłę komunizm i lekceważenie norm prawnych powodowały, że nie przestrzegano obowiązujących w PRL przepisów. Nacjonalizowano kamienice z naruszeniem prawa. Nie dokonywano też odpowiednich wpisów w księgach wieczystych, pozostawiając wcześniejszych właścicieli. Umożliwiało to im w latach 90. XX w. odzyskanie swojej własności.
Po upadku PRL dekret Bieruta pozostał w mocy, a poszczególne nieruchomości są zwracane po procesach sądowych. Wskutek braku ustawy reprywatyzacyjnej w Warszawie skupowano roszczenia od przedwojennych właścicieli. Obecnie ok. 2/3 gruntów w przedwojennych granicach miasta objęte są już ujawnionymi lub potencjalnymi roszczeniami. Ich wartość wzrasta – przy założeniu 20-procentowego zwrotu wartości nieruchomości na odszkodowania wynoszą obecnie ok. 15 mld zł.
W latach 2011 i 2012 r. miasto zapłaciło łącznie ponad 415 mln zł odszkodowań za nieruchomości dekretowe. W 2013 roku w Warszawie toczyło się ok. 8 tys. postępowań dotyczących dekretu Bieruta.
Źródło: Wikipedia
Koniec z patologiami w warszawskich nieruchomościach? Sejm uchwalił ustawę dot. dekretu Bieruta.
Celem nowelizacji jest likwidacja patologii związanych z nieuregulowaniem własnościowym nieruchomości warszawskich. Chodzi m.in. o handel roszczeniami – w procederze tym kancelarie prawne skupują od byłych właścicieli za przysłowiowe grosze roszczenia do nieruchomości, a potem zarabiają na ich sprzedaży po cenie rynkowej.
Nowela wprowadza obowiązek, by takie umowy miały charakter notarialny, co pozwoli na ujawnienie kwot, za jakie roszczenia zostały kupione. Ponadto nowe przepisy stanowią, że miasto st. Warszawa będzie miało prawo pierwokupu gruntu od nabywcy roszczenia (właściciela gruntu wywłaszczonego dekretem Bieruta) po cenie z nim ustalonej. Chodzi o grunty, na których znajdują się budynki użyteczności publicznej – rozwiązanie zakładające takie prawo pierwokupu zabezpieczyć ma interesy warszawiaków i uchroni ich przed likwidacją takich placówek jak szpitale czy szkoły.
(12)Nie lubię tego!
(0)Użytkownik – Nr 15 (205)
Od zaprzyjaźnionych Spółdzielców otrzymałem skan pozwu napisanego przez profesjonalnego pełnomocnika pewnej Spółdzielni Mieszkaniowej pod Warszawą.
W pozwie przeczytać można między innymi:
Powódka (Spółdzielnia Mieszkaniowa) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej przy ulicy Pewnej w mieście Pewnym oraz właścicielem posadowionego na niej budynku, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr WA xxx.
Pozwany (użytkownik lokalu) użytkuje lokal nr xx znajdujący się w ww. budynku na podstawie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.
Zastanawiam się jak to jest możliwe, że w naszym kraju funkcjonuje prawo, które prawowitym właścicielom narzuca zgodnie art. 244 § 1 kodeksu cywilnego ograniczone prawo rzeczowe w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Co to w praktyce oznacza? Że członek spółdzielni, który sfinansował w 100 % budowę własnego lokalu nie jest jego właścicielem tylko użytkownikiem, a spółdzielnia, która nie wyłożyła ani złotówki jest właścicielem „pełną gębą” i widnieje w księdze wieczystej.
Abstrahując od norm prawnych taki stan rzeczy jest sprzeczny z podstawowymi prawami ekonomii i zdrowym rozsądkiem. Bo jeżeli ktoś za prawdziwe pieniądze kupuje prawdziwą nieruchomość to nie może być „ułomnym właścicielem” tylko pełnoprawnym.
Niestety w Polsce żyje kilka milionów użytkowników, którzy są właścicielami powietrza we własnych lokalach. Dopóki nie nastąpią zmiany własnościowe zgodne ze stanem faktycznym, które będą regulowane ustawą o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. to nie wyeliminujemy patologii w polskich spółdzielniach mieszkaniowych.
Pierwsze rozporządzenie o własności lokali z dnia 24 października 1934 r. w sposób wzorcowy regulowało wszystkie kwestie związane z nieruchomościami, częściami wspólnymi i zarządem i to przy pomocy tylko 23 artykułów. Na szczególną uwagę zasługuje art. 4 (1) Prawo kontroli służy każdemu ze współwłaścicieli. Tak jak powiada niemieckie przysłowie Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser – ufaj, ale sprawdzaj. Rozporządzenie obowiązywało przez 30 lat.
23 kwietnia 1964 r. został uchwalony Kodeks cywilny, który wprowadził przepis w art. 244 § 1 Ograniczonymi prawami rzeczowymi są (…) spółdzielcze prawo do lokalu w spółdzielniach budowlano-mieszkaniowych.
Przepis ten sankcjonuje wypaczenie pojęcia własności, a mianowicie ten kto zapłacił za towar nie jest jego właścicielem. Stoi to w kolizji z podstawowymi zasadami prawa cywilnego zawartymi w Kodeksie Napoleona z 1804 r. Liberalny kodeks zakładał minimalną ingerencję państwa w stosunki cywilno-prawne i regulowanie spraw z punktu widzenia możliwie nieskrępowanych interesów jednostki. Wszystko z zachowaniem naczelnej zasady prawa cywilnego – świętej i nienaruszalnej własności prywatnej.
Autor: Czarek Meszyński
(10)Nie lubię tego!(0)Spółdzielnie mieszkaniowe – co dalej? – Nr 14 (204)
Artykuł autorstwa Ewy Bończak-Kucharczyk* został opublikowany 18/4/2013 r. Pomimo upływu blisko 3 lat wiele problemów poruszonych przez autorkę są niestety nadal aktualne a tekst jest godny polecenia.
Wtedy chodziło głównie o to, by to. co się dzieje w spółdzielniach, w większym stopniu zależało od woli ich członków. Celem było też ograniczenie ewentualnych samowoli administracji spółdzielczych oraz wdrożenie mechanizmów docelowej zamiany praw własnościowych we własność. Jednak nie myślano wówczas o jak najszybszym zastąpieniu spółdzielni wspólnotami mieszkaniowymi. Te mają bowiem zupełnie inne cele. Głównym jest sprawne zarządzanie współwłasnością wielu osób. Wprawdzie ustawa wprowadzając własność lokali w spółdzielniach mieszkaniowych, od samego początku dopuszczała aktywizację wspólnoty w budynku spółdzielczym następującą z woli właścicieli lokali, ale rzadko korzystano z tej możliwości. Był to raczej rodzaj straszaka wymuszającego na władzach spółdzielni lepsze działanie.
Spółdzielnie te miały w dalszym ciągu zaspokajać potrzeby mieszkaniowe swoich członków. Tyle tylko że w poprzedniej dekadzie istniał system wspierania spółdzielni w budowaniu mieszkań lokatorskich za pomocą preferencyjnych kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. W 2009 r. ten fundusz został zlikwidowany. Spółdzielnie budują więc mieszkania za pieniądze ich przyszłych właścicieli i coraz bardziej upodabniają się do deweloperów.
W dodatku za częstymi zmianami ustawy nie nadążała świadomość mieszkańców spółdzielni. Przeciętny spółdzielca nie bardzo się orientuje, co mówią aktualnie obowiązujące przepisy i jakie są ich skutki. Ba, część osób nie zdaje sobie sprawy, że spółdzielnie mieszkaniowe stanowią własność prywatną, a własność społeczna jako odrębna kategoria już dość dawno przestała istnieć. W tej sytuacji nie można traktować spółdzielni mieszkaniowych w sposób znacząco różniący się od tego, jak traktuje się inne podmioty prywatne.
A jednak w pracach ustawodawczych można obserwować tendencję do nadmiernej ingerencji w tę prywatną własność. Np. w przekonaniu wielu osób korzyści z pomocy finansowej udzielonej kiedyś przez państwo na budowę mieszkań spółdzielczych powinny przypaść nie spółdzielniom jako osobom prawnym (często utożsamianym z tzw. aparatem spółdzielczym), lecz bezpośrednio osobom zajmującym te lokale. I politycy doprowadzili do tego, że osoby te mogą przejmować lokale na własność, jednak rozwiązania prawne umożliwiające nabywanie lokali za symboliczną kwotę uznane zostały za niezgodne z konstytucją, co nie przeszkadzało posłom wprowadzać kolejnych takich samych lub podobnych. Radykalne zmiany przepisów oraz uwłaszczenie kosztem spółdzielni napotykają na opór zarządów części spółdzielni, a także związków i organizacji spółdzielczych. Odbierają one te zmiany jako zamach na niezależność spółdzielni bądź jako dążenie do wcześniejszej lub późniejszej likwidacji spółdzielczości mieszkaniowej.
W Sejmie trwa więc nieustający lobbing środowisk reprezentujących oba skonfliktowane poglądy. Kością niezgody jest m.in. kwestia przekształcenia spółdzielczych praw do lokali (własnościowych i lokatorskich) w prawo odrębnej własności oraz to, czy i jak długo mają istnieć własnościowe prawa. Tak więc kolejne zmiany ustawy to likwidują, to przywracają możliwość ustanawiania nowych spółdzielczych praw własnościowych. Problem w tym, że zmiany własnościowe (ale też nie tylko takie) politycy próbują często wymóc w sposób niezgodny z konstytucją (o czym świadczą liczne wyroki Trybunału Konstytucyjnego). Forsuje się też nieosadzone w polskim systemie prawnym rozwiązania bez skorelowania ich z innymi ustawami. Zarówno ustawa z 2000 r., jak i większość jej nowelizacji to skutek poselskich projektów ustaw, podczas procedowania których posłowie bardziej dążyli do postawienia na swoim niż do prawidłowych rozwiązań legislacyjnych. Co gorsza, każda kolejna nowelizacja pogłębiała chaos prawny oraz powiększała liczbę przepisów sprzecznych ze sobą i podejrzewanych o niezgodność z konstytucją.
Nie udało się też spowodować, by w powszechnym odczuciu spółdzielnie służyły swoim członkom. Członkowie często nadal skarżą się na wyalienowanie organów spółdzielni i ich władcze postawy, często czują się oszukiwani przez swoje spółdzielnie i są bierni, bo nie wierzą, że sami mogliby coś zmienić.
Obecnie większość specjalistów uważa, że nie ma sensu poprawiać starej ustawy, że potrzeba jest nowa. Pytanie tylko: jaka ma ona być? W Sejmie pracuje się obecnie nad trzema projektami ustaw, tradycyjnie wszystkie są poselskie. Najbardziej radykalny, i uważany za mający największe szanse uchwalenia, to projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wniesiony przez grupę posłów Platformy Obywatelskiej (PO). Nową ustawę o działalności spółdzielni mieszkaniowych proponują także posłowie Sojuszu Lewicy Demokratycznej (SLD). Z kolei posłowie Prawa i Sprawiedliwości (PiS) proponują nowelizację obowiązującej ustawy.
Wszystkie te projekty przeszły pierwsze czytanie i mają być przedmiotem prac tej samej komisji nadzwyczajnej. Ma ona twardy orzech do zgryzienia, bo projekty są tak różne, że nie da się z nich stworzyć spójnej całości.
Zakres proponowanych zmian jest zbyt duży, by je tu omówić w całości. Odniosę się więc tylko do niektórych propozycji.
Projekt posłów PO generalnie koncentruje się na jak najszybszym przejściu własności mieszkań ze spółdzielni na posiadaczy lokatorskich i własnościowych praw do lokali. Stąd pomysł, by przeniesienie własności nie wymagało zawarcia aktu notarialnego. Wystarczyłyby obowiązująca uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości oraz zaświadczenie wystawione przez spółdzielnię, że spełnione zostały wymogi finansowe. A jeśli do wejścia w życie nowej ustawy nie byłoby obowiązującej uchwały zarządu określającej przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości, to uchwałę taką miałaby podjąć rada nadzorcza w ciągu trzech miesięcy od dnia jej wejścia w życie (co nie zawsze da się wykonać). Po tym terminie członek miałby prawo wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego taką uchwałę.
Aby umożliwić spółdzielniom zbywanie mieszkań w budynkach wzniesionych przez nie na cudzym gruncie, sięga się po raz kolejny do rozwiązań zapewne niezgodnych z konstytucją – tym razem w postaci nabycia przez spółdzielnie gruntów (i publicznych, i prywatnych) po upływie dwóch lat od wejścia w życie ustawy „przez przemilczenie”, które ma być stwierdzane przez sąd.
Ponadto posłowie PO proponują zasadniczą zmianę zakresu stosowania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie miałaby już ona zastosowania do nieruchomości, w których spółdzielnia przeniosła własność choćby jednego lokalu. Tam obowiązywały przepisy ustawy o własności lokali. Spółdzielnia stałaby się jednym z właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej i byłaby traktowana jak każdy inny właściciel. Przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych określałyby tylko relacje między spółdzielnią i członkami korzystającymi z lokali o statusie spółdzielczym.
W takiej wspólnocie mieszkaniowej właściciele mieszkań muszą zadecydować o wyborze formy zarządu nieruchomością wspólną, a także aktywnie uczestniczyć w zarządzaniu nią. Opłaty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wpływają już nie na konto spółdzielni, ale wspólnoty mieszkaniowej. Każdy płaci proporcjonalnie do swoich udziałów we własności tej nieruchomości.
Jeśli zarządzanie pozostanie w rękach spółdzielni, co nie jest całkiem wykluczone, to zamieni się ona w zwykłego zarządcę. Do jej obowiązków będzie należało m.in. zwoływanie zebrania właścicieli lokali i przygotowywanie projektów ich uchwał. Spółdzielnia musiałaby uzyskiwać zgodę właścicieli na podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu oraz składać roczne sprawozdania ze swojej działalności i uzyskiwać absolutorium.
Oczywiście wspólnota z woli większości właścicieli lokali mogłaby pozbawić spółdzielnię możliwości zarządzania budynkiem i powierzyć go np. prywatnemu zarządcy lub wybrać zarząd składający się z osób fizycznych.
Najciekawszym pomysłem PO wydaje się związanie członkostwa w spółdzielni z prawem do lokalu, przy czym nie chodzi tu o uzależnienie prawa do lokalu od członkostwa, lecz odwrotnie, o automatyczne nabywanie i utratę członkostwa wraz z nabywaniem i pozbywaniem się prawa do lokalu. Ma to być remedium na zróżnicowanie sytuacji prawnej osób mających takie sama prawa do lokali w zależności od tego, czy są, czy nie są członkami spółdzielni. Ale też na sytuację, gdy spółdzielnie mieszkaniowe w coraz większym stopniu zaspokajają potrzeby mieszkaniowe nieczłonków (bo właściciele lokali i posiadacze praw własnościowych nie muszą być członkami), oraz zapewne na bierność członków (widoczną zwłaszcza w dużych spółdzielniach).
Nie udało się jednak pogodzić w projekcie idei spółdzielczości mieszkaniowej jako dobrowolnego i samorządnego zrzeszania się osób w celu zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych z pomysłem, by osoby, których potrzeby mieszkaniowe spółdzielnia zaspokaja, były jej członkami. Pozostawiono zasady dobrowolnego zrzeszania się tylko na okoliczność tworzenia spółdzielni, ale później już nie, i nie bacząc na dotychczasowe prawa członków do jej majątku, sięgnięto po możliwość przymusowej utraty członkostwa jako skutku pozbycia się prawa do lokalu. Nie wprowadzono odpowiednich rozwiązań organizacyjnych, które umożliwiłyby sprawne funkcjonowanie spółdzielni, np. odbywanie walnych zgromadzeń, w sytuacji gwałtownego wzrostu liczby członków.
Ważnym pomysłem projektu jest odejście od wnoszenia udziałów członkowskich i uiszczania wpisowego. Wniesione wcześniej udziały miałyby zostać przez spółdzielnię zwrócone członkom, co oznaczałoby faktyczną likwidację funduszy udziałowych spółdzielni mieszkaniowych. Tylko że udziały członkowskie określają zakres odpowiedzialności finansowej członków w pokrywaniu strat spółdzielni, a fundusz udziałowy stanowi majątek spółdzielni, który według projektu byłby jej przymusowo odebrany. Osłabia to pozycję spółdzielni mieszkaniowych względem innych podmiotów gospodarczych oraz różnicuje sytuację spółdzielni mieszkaniowych względem innego rodzaju spółdzielni. Brak obowiązku wpłacania wpisowego spowoduje niemożność pokrycia nawet kosztów organizacyjnych przez nowo tworzone spółdzielnie mieszkaniowe.
Inne godne odnotowania zmiany to np. zmiany opłat wnoszonych do spółdzielni przez osoby korzystające z lokali, likwidacja obowiązku wpłacania na fundusz remontowy, umożliwienie nabywania prawa lokatorskiego przez wiele osób i pozbawianie tego prawa tylko na drodze sądowej.
Mimo radykalności rozwiązań projekt PO nie kreuje nowej formuły funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Przyspiesza rozpoczęty wcześniej proces ograniczania spółdzielczości mieszkaniowej i wprowadza nowe rozwiązania mogące prowadzić do likwidacji spółdzielni. Powodujące, że staną się one w zasadzie zbędne. Rozpoczynanie własnych inwestycji i podejmowanie działalności gospodarczej przez nowe spółdzielnie raczej nie będzie możliwe, bo ustawa pozbawi je funduszu udziałowego. A tworzenie spółdzielni budujących mieszkania finansowane ze środków ich przyszłych właścicieli może być zbędne, o ile nie będą budowały taniej niż deweloperzy (co może nie być możliwe). Z chwilą przeniesienia własności wszystkich lokali na członków spółdzielnie nie będą też miały żadnego własnego majątku. Mogłyby jedynie zarządzać nieruchomością wspólnoty (będąc zwykłym zarządcą) albo zarządzać innymi nieruchomościami na zlecenie ich właścicieli.
Zbywanie mieszkań przez stare spółdzielnie może doprowadzić do tego, że ich własnością pozostaną głównie mieszkania zajmowane przez osoby uboższe (które z braku środków finansowych lub z innych powodów nie nabędą ich własności). Spowoduje to starzenie się zasobów spółdzielczych i wzrost kosztów eksploatacji, a ich stan pogorszy się dodatkowo na skutek braku środków funduszy remontowych. Członkowie spółdzielni będą musieli wnosić coraz większe opłaty, więc wzrośnie zadłużenie członków o niższych dochodach.
Za to przejście pod rządy ustawy o własności lokali może być dla członków korzystne finansowo, gdyż już obecnie roczne koszty utrzymania zasobów mieszkaniowych w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych są relatywnie mniejsze.
Procesy te i projektowane zmiany przepisów osłabią pozycję istniejących spółdzielni mieszkaniowych na rynku w porównaniu z innymi podmiotami gospodarczymi (i w porównaniu ze stanem obecnym). Zmniejszą możliwości zaspokajania przez spółdzielnie potrzeb mieszkaniowych członków (zwłaszcza uboższych) i zapewne spowodują kolejne konflikty związane z niejasnymi lub po prostu złymi przepisami.
Także SLD nie proponuje nowego modelu spółdzielczości mieszkaniowej, co oznacza, że twórcy projektu akceptują dalszy rozwój procesu ograniczania spółdzielczości mieszkaniowej, ale próbują go spowolnić za pomocą nowych rozwiązań prawnych. Próbują też porządkować, poprawiać i uzupełniać przepisy oraz usuwać rozwiązania niezgodne z konstytucją.
SLD ponawia próbę przywrócenia możliwości ustanawiania spółdzielczych praw własnościowych. Ale tym razem próbuje uzasadnić różnicę między własnościowym prawem a własnością innymi obciążeniami finansowymi. Koszty ponoszone przy nabyciu własnościowego prawa do lokalu mają nie obejmować gruntu. Ten ma być składnikiem kosztów uzyskania własności.
Projekt zezwala, by o finansowych warunkach uzyskiwania praw do konkretnych lokali w większym stopniu decydowały postanowienia statutu spółdzielni. Statut lub uchwały odpowiednich organów spółdzielni mają też rozstrzygać rozliczanie kosztów (a tym samym opłat) pomiędzy poszczególne lokale.
Ponadto SLD chce znów umożliwić organizowanie zebrań przedstawicieli członków w sytuacji, gdy ich liczba przekroczy określoną w statucie.
Z kolei PiS chce zmodyfikować obowiązującą ustawę, ale używa przy tym niezdefiniowanych terminów, np. nie bardzo wiadomo, co to jest „mienie wspólne” czy „mienie ogólne spółdzielni”.
Posłowie PiS zaproponowali ograniczenie wysokości wpisowego, wydzielenie z kosztów eksploatacyjnych wynagrodzeń zarządu spółdzielni i pracowników jej administracji, a także dziwaczne zebrania tzw. użytkowników lokali w danej nieruchomości, które mają decydować np. o zwiększeniu funduszu remontowego lub o wpłatach na tzw. mienie wspólne i mienie ogólne spółdzielni.
Sporo uwagi poświęcono przepisom dotyczącym organów spółdzielni, ich obowiązków lub zasad funkcjonowania albo uprawnień członków względem tych organów. A także przepisom regulującym organizację walnych zgromadzeń podzielonych na części.
W projekcie pojawiła się też możliwość przeniesienia własności lokalu bez zawierania umowy w formie aktu notarialnego, czyli na zasadach podobnych jak w projekcie posłów PO.
Równocześnie PiS nie chce likwidacji możliwości zastosowania tradycyjnego sposobu przenoszenia własności. Generalnie projekt ten nie zmienia obecnego modelu funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych.
Jak widać, nikt – ani posłowie, ani rząd – nie stawia wprost pytań o cel i sens istnienia spółdzielni mieszkaniowych. Chociaż twórcy projektu PO o tym nie mówią, przyświeca im zapewne przekonanie, że obecnie spółdzielnie mieszkaniowe są w zasadzie niepotrzebne lub niezdolne do właściwego pełnienia przypisanych im funkcji. Tylko że nie wiadomo, jakie argumenty stoją za taką oceną, nie wiadomo, czy i co ewentualnie dałoby się zrobić, by pomóc spółdzielniom w realizacji ustawowych celów. I nie wiadomo, jakie dałoby się wtedy osiągnąć skutki.
Tymczasem, decyzje ważne dla dalszych losów spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce nie powinny być podejmowane po cichu lub w sposób dorozumiany. Twórcy zmian ustawowych powinni więc wprost przesądzić, jaką rolę odgrywać mają spółdzielnie mieszkaniowe, czy i do czego są potrzebne, co i jak należy zmienić, by pełniły swoją funkcję dobrze. Na tym polu teoretycznie istnieje wiele możliwości, z których żadna nie została poddana analizie. Gdyby zaś z analiz wynikało, że w obecnych realiach spółdzielnie nie są w stanie realizować pożądanych celów, to także należałoby to wprost powiedzieć, podając przy tym, dlaczego tak jest. Wypadałoby też wtedy zadbać o to, by mieszkańcy spółdzielni nie odczuli negatywnych skutków ich likwidacji.
* Ewa Bończak-Kucharczyk jest specjalistką w zakresie mieszkalnictwa, byłą wiceprezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w rządzie Jerzego Buzka, autorką licznych publikacji naukowych, m.in. komentarzy do przepisów dotyczących spółdzielni mieszkaniowych, własności lokali i wspólnot mieszkaniowych.
(13)Nie lubię tego!(1)Polska ma strukturę państwa kolonialnego! – Nr 13 (203)
(11)Nie lubię tego!(0)Spółdzielnie w ręce Spółdzielców – Ryszard Tkacz – Nr 12 (202)
(10)Nie lubię tego!(0)O co walczą prezesi? – Nr 11 (201)
Lapidarnie rzecz ujmując o pieniądze płynące szerokim strumieniem od spółdzielców. Jak szeroki to jest strumień? To w zasadzie nie strumień tylko potężna rzeka.
Rocznik statystyczny 2014 na stronie 333 TABL. 17 (233). Mieszkania według stosunków własnościowych – stan w dniu 31 XII 2013 r. podaje:
- w zasobach spółdzielni mieszkaniowych jest 2 249 000 lokali mieszkalnych,
- łączna powierzchnia użytkowa mieszkań wynosi 111 522 000 m2.
Na podstawie otrzymanych zestawień opłat od spółdzielców z całej Polski – przy zastosowaniu metody wyrywkowej – ustaliłem, że najniższe opłaty (eksploatacja, utrzymanie, media) za 1 m2 mieszkania wynoszą 6,75 zł a najwyższe 13,68 zł: średnia = 10,22 zł/m2.
Dla wariantu ostrożnościowego można oszacować:
- 111 522 000 m2 (całkowita powierzchnia spółdzielczych lokali mieszkalnych) x 10,22 zł = 1 139 754 840 zł x 12 miesięcy = 13 677 058 080 zł (13,677 mld zł) – taka kwota przepływa przez „ręce” prezesów z tytułu wnoszonych opłat przez mieszkańców,
- niech z tej astronomicznej kwoty prezesi uszczkną tylko 1 złotówkę z metra kwadratowego to w skali całego kraju otrzymamy 111 mln złotych,
Dla wariantu zbliżonego do rzeczywistości można oszacować:
- 111 522 000 m2 (całkowita powierzchnia spółdzielczych lokali mieszkalnych) + 22 300 000 m2 (przyjąłem, że przeciętnie SM zarządza ok. 20% lokali wyodrębnionych) = 133 822 000 m2 x 10,22 zł (nadpłata) x 12 miesięcy = 16 411 930 080 zł (16,412 mld zł),
- garaże, miejsca postojowe i parkingi mogą wygenerować przychód na poziomie 10% przychodu z mieszkań = 1,64 mld zł,
- lokale użytkowe mogą wygenerować przychód na poziomie 15% = 2,46 mld zł,
- pożytki to ok. 3% przychodu z mieszkań = 0,492 mld zł,
- pozostała działalność gospodarcza to ok. 5% przychodu z mieszkań = 0,820 mld zł,
- przychody finansowe (np. od lokat) = 2% przychodu z mieszkań = 0,328 mld zł,
- przychód z tytułu inwestycji (nowe lokale) = 0,250 mld zł,
- termomodernizacja = 3,28 mld zł
RAZEM 16,412 +1,64 + 2,46 + 0,492 + 0,820 + 0.328 + 0.250 + 3.28 = 25,683 mld zł.
Jeżeli weźmiemy pod uwagę ranking FORBES-a 100 największych w firm w Polsce to przy wariancie 1. spółdzielnie mieszkaniowe zajęłyby pozycję 12 , a przy wariancie 2. pozycję 6.
W każdym razie pierwsza 20! W takim doborowym towarzystwie jak: PKN Orlen, PGNIG, Jeronimo Martins, PGE, Grupa Lotos, KGHM, PZU, PKO BP, FIAT Auto Poland, Orange Grupa, BP Europe, Tesco, PKP, Bank Pekao i Lidl Polska* Spółdzielczość Mieszkaniowa w Polsce ma się zapewnie świetni.
Jeżeli prezesom udałoby się „uszczknąć”, a zapewniam Państwa, że w tej dziedzinie są mistrzami, tylko 10% z tytułu zwyczajowego bakszyszu to „fundusz swobodnego wykorzystania – FSW” wyniósłby 2,5 mld zł w skali roku. W Polsce jest 3600 spółdzielni mieszkaniowych**, to średnio FSW na spółdzielnię wyniósłby ok. 700 tys. zł.
Jest o co walczyć?
Autor: Czarek Meszyński
* http://www.forbes.pl/100-najwiekszych-firm-w-polsce-2014,ranking,175066,1,1.html
** http://www.krs.org.pl/index.php?option=com_content&view=article&id=35&Itemid=291
(17)Nie lubię tego!(0)Głupota? – Nr 10 (200)
W jaki inny sposób można wytłumaczyć to co się wydarzyło w roku 2012 w naszej Spółdzielni jak nie pospolitą głupotą?* W sprawozdaniu Zarząd za okres 2/6/2011 do 31/5/2012 czytamy:
Zarząd kontynuował działania zmierzające do uregulowania stanu prawnego gruntów leżących w granicach Osiedla. Odbyły się dwa oficjalne spotkania Zarządu z władzami Gminy. W efekcie w lutym 2012 roku doszło do podpisania Umowy dzierżawy tzw. rowu pod budynkami, jak również ustalono, iż Spółdzielnia złoży wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie dróg publicznych planowanych przez teren osiedla Spółdzielni.
Został popełniony kardynalny błąd! Podpisując umowę dzierżawy tzw. rowu pod budynkami Spółdzielnia z posiadacza samoistnego stała się posiadaczem zależnym. Co to oznacza?, że została utracona bezpowrotnie szansa na uregulowanie gruntów w trybie zasiedzenia.
Zasiedzenie – sposób nabycia określonego prawa wskutek upływu czasu. Funkcją zasiedzenia jest uregulowanie stanu prawnego i stanu posiadania. Przedmiotem zasiedzenia mogą być niektóre z praw rzeczowych. Podstawą zasiedzenia jest posiadanie samoistne, czyli faktyczne władanie rzeczą jak właściciel, jednocześnie formalnie nim nie będąc. Kodeks cywilny (art. 172) do zasiedzenia nieruchomości wymaga upływu, od momentu objęcia rzeczy w posiadanie, lat dwudziestu dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze a lat trzydziestu przy złej wierze. Dobrą lub złą wiarę ocenia się na stan z momentu obejmowania w posiadanie. Posiadacz samoistny nie musi udowadniać swojej dobrej wiary, gdyż ustawodawca wprowadził domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.). Domniemanie to musi obalić właściciel broniący swojej własności przed zasiedzeniem. Do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie samoistne. Musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie. Dlatego też nie może doprowadzić do zasiedzenia posiadanie zależne – wynikające z objęcia rzeczy w wyniku zawarcia umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia.
Posiadanie samoistne musi być również nieprzerwane. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Do zasiedzenia mają zastosowanie przepisy regulujące posiadanie (art. 336-352 Kodeksu cywilnego). Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpi przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika.
Podsumowanie
Przesłanki konieczne do zasiedzenia nieruchomości, służebności gruntowych i użytkowania wieczystego:
- nieprzerwane posiadanie samoistne,
- upływ czasu (20 lat przy dobrej wierze posiadacza a 30 przy złej, ocenianej w momencie objęcia w posiadanie).
Zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa możliwe od 1/10/2005 r.
Data 1.10.2005 r. nie jest przypadkowa. Wcześniej zasiedzenie nieruchomości państwowych i komunalnych było niemożliwe. Przez długie lata, do 1.10.1990 r., obowiązywał absolutny zakaz nabywania na tej drodze własności państwowych gruntów, budynków itp. Zniesiony został przez ustawę z 28.7.1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321), na mocy której skreślony został art. 177 KC. W myśl art. 10 noweli na poczet okresu zasiedzenia zalicza się okres posiadania nieruchomości państwowej sprzed 1.10.1990 r., ale nie więcej niż 1/2 aktualnego okresu zasiedzenia. W praktyce zasadnicze znaczenie miało stanowisko Sądu Najwyższego, zgodnie z którym w świetle tych przepisów tak samo traktuje się nieruchomości państwowe, które 27.5.1990 r., w związku z powstaniem gmin, stały się majątkiem komunalnym.
Trzeba jeszcze zaznaczyć, że owo posiadanie przez cały okres niezbędny do zasiedzenia musi być samoistne. Osoba zajmująca nieruchomość musi władać nią jak właściciel, z wyłączeniem innych osób. Ponadto nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa, a postanowienie sądu w tej kwestii ma charakter deklaratoryjny. Jednak postanowienie to jest o tyle istotne, że jednoznacznie reguluje stan prawny nieruchomości i na jego podstawie można dokonać stosownych zmian w księdze wieczystej. Po uprawomocnieniu się postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia, oprócz kosztów związanych z ujawnieniem zmian własnościowych w księdze wieczystej, właściciel będzie musiał uiścić podatek od zasiedzenia w wysokości 7% ceny nieruchomości z dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu. Wyłącza się z niej wartość nakładów poczynionych w czasie biegu terminu zasiedzenia, a jeśli dotychczasowy posiadacz wzniósł na niej budynek, wyłącza się także jego wartość. Podatek zasila budżet gminy, na której terenie znajduje się nieruchomość.
Dolcan rozpoczął budowę w 1992 roku, a to oznacza, że przynajmniej od 1992 był właścicielem działek budowlanych. Zasypując rów melioracyjny działał z pewnością w dobrej wierze, ponieważ budowę prowadził na podstawie aktualnego zezwolenia na budowę. Spółdzielnia przejmując budynki wraz z gruntami za dług działała również w dobrej wierze.
Biorąc powyższe okoliczności pod uwagę w roku 2012 Zarząd powinien wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie z mocy prawa, a postanowienie Sadu ma tu charakter deklaratoryjny.
Dlaczego Zarząd tego nie zrobił? Czyżby profesjonalistka prezeska Agnieszka Florczuk tego nie wiedziała? Dlaczego do podpisania umowy o dzierżawę gruntu dopuścił prawnik Michał Sybilski?
Jedno jest pewne właściciele 42 lokali mieszkalne utraciły bezpowrotnie możliwość usunięcia wady prawnej ze swej własności przez zasiedzenie.
Dariusz Śmierzyński Prezes SM Ruda w Warszawie, która nie ma tytułu prawnego do części swoich gruntów powiedział o dwóch wyrokach, które wydał Naczelny Sąd Administracyjny (sygnatura akt II OSK 1396/14, II OSK 1997/14) „to ważne orzeczenie w sprawie załatwienia formalności budowlanych niezbędnych do przeprowadzenia remontów. Z tego powodu miasto odmawia nam wydania pozwoleń na budowę. Tymczasem bloki są stare i wymagają remontów. Miasto proponuje, że wydzierżawi wąskie skrawki gruntu przy blokach, by można było przeprowadzić roboty. Nie godzimy się na to. Od lat walczymy w sądzie o zasiedzenie gruntu. Gdy przystaniemy na dzierżawę, to z posiadacza samoistnego staniemy się zależnym i nie będziemy mogli zasiedzieć gruntów.”
Źródło: http://temidacontrasm.info/wygral-rozsadek/
Pozwolenie na budowę jest potrzebne, jeśli remont dachu lub elewacji jest połączony z ociepleniem ścian budynku (stropu) o wysokości powyżej 12 m. W budynkach do 12 m ani remont elewacji, ani ocieplenie budynku nie będzie wymagało pozwolenia na budowę, tylko zgłoszenia. Trzeba je złożyć co najmniej 30 dni przed planowanym rozpoczęciem robót. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Trzeba też dołączyć oświadczenie o prawie do nieruchomości.
Z dokumentacji wynika, że na polecenie Zarządu zostały dwukrotnie rozesłane zapytania ofertowe dotyczące remontów dachów w marcu 2012 r. i we wrześniu 2012 r. W związku z tym, że do zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o prawie do nieruchomości Zarząd podjął decyzję o podpisaniu umowy dzierżawy gruntów. Silne parcie Zarządu na remonty dachów spowodowało udaremnienie uregulowania gruntów przez zasiedzenie.
Na zdjęciu dwie nieruchomości Wyspowa 9 i 11 wybudowane w tym samym czasie. Dach przy Wyspowej 9 nie wymaga remontu, a dach na sąsiedniej nieruchomości musiał przejść remont na cito. Jak to wytłumaczyć?
A może to nie głupota tylko zwykłe wyrafinowanie i perfidia spowodowała, że uregulowanie gruntów przez zasiedzenie jest już nie możliwe.
Autor: Czarek Meszyński
*Głupota: brak wiedzy o życiu, umiejętności jej stosowania, brak rozumu, bystrości; bezmyślność.
Postscriptum
„iż Spółdzielnia złoży wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie dróg publicznych planowanych przez teren osiedla Spółdzielni.”
Następne sprawozdania Zarządu milczą na ten temat, czy Zarząd faktycznie złożył wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie dróg publicznych planowanych przez teren osiedla?
Ulica Wolińska i Wyspowa mają status dróg publicznych i w każdej w chwili grozi nam rozgrodzenie.
(14)Nie lubię tego!(0)Walne – Nr 9 (199)
Teoretycznie Walne Zgromadzenie jest najwyższym organem w Spółdzielni Mieszkaniowej służący realizacji uprawnień Spółdzielców do kierowania działalnością Spółdzielni.
Prawo Spółdzielcze wyróżnia dwa rodzaje walnego zgromadzenia zwyczajne ZWZ i nadzwyczajne NWZ.
W praktyce zaś jest to maszynka legalizująca działanie Zarządu. Prezesi niechętnie dzielą się władzą, a członków traktują nie jako właścicieli Spółdzielni tylko jako „mięso armatnie” czyli nierozumnych wyborców. Sami Spółdzielcy ułatwiają to Prezesom, ponieważ zazwyczaj nie interesują się własnymi sprawami, nie znają prawa i podstawowych zagadnień związanych z księgowością Spółdzielni.
A jak próbują być dociekliwi to szybko są spacyfikowani.
Przykład? Proszę bardzo, protokół z Walnego Zgromadzenia – 2013 rok:
Członkini Spółdzielni stwierdził, że przez 15 lat płaciła na fundusz remontowy i zapytała, gdzie są pieniądze, które wpłacała, skoro nie było u nich remontów. Prezes Agnieszka Florczuk powiedziała, że zaprezentowany stan funduszy remontowych jest taki jak wynika z ksiąg, a Walne Zgromadzenia w poprzednich latach akceptowały sprawozdania finansowe.
Innymi słowy sami jesteście winni bo nie dopilnowaliście swoich interesów i głosowaliście za przyjęciem sprawozdań.
Walne Zgromadzenia zwoływane w trybie zwyczajnym tj. w terminie sześciu miesięcy po upływie roku obrotowego jest stosunkowo łatwe do kontrolowania jego przebiegu, ze względu na obfitość i różnorodność wyłożonych materiałów. Znaczniej trudniej jest o kontrolę przy Nadzwyczajnych Walnych Zgromadzeniach, gdzie porządek obrad jest bardziej spójny a zagadnienia są ograniczone do dwóch, trzech tematów.
Zobaczmy jak to było w SM „Osiedle Zacisze”. Został przygotowany wniosek ze szczegółowym porządkiem obrad, mający na celu m.in. powołanie Rad Nieruchomości, Nadzwyczajnej Komisji Finansów, czy pokrycie wydatków w inwestycje.
Należy podkreślić, że zmiany w statucie czy pokrycie 116 tys. wydanych na nieudaną inwestycje budowlaną wynikały z listu polustracyjnego i z raportu biegłego rewidenta.
Przepis z § 24 ust.10 Statutu określa odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej: członek Zarządu i Rady Nadzorczej winny czynu lub zaniedbania, przez które Spółdzielnia poniosła szkodę, odpowiada za nie osobiście.
To oczywiście nie spodobało się osobą z Zarządu i Rady Nadzorczej i fortelem próbują udaremnić zwołanie NWZ. Wystraszyli się, że poniosą konsekwencję. Przez 20 lat istnienia Spółdzielni nikt nie został pociągnięty do odpowiedzialności za popełnione błędy, członkowie Zarządu i Rad Nadzorczych żyli w przeświadczeniu o bezkarności, gdyż są to organy, które pracują kolegialnie. Nic bardziej błędnego, każdy osobiście odpowiada za zaniechania, działanie na szkodę Spółdzielców, czy też za niegospodarność. Zastosowanie tu powinna mieć łacińska zasada prawna conditio iuris – warunek prawny – rozliczenie Rady Nadzorczej i Zarządu z ich „osiągnięć.
Ponieważ zaistniała sytuacja ma na celu blokadę restrukturyzacji Spółdzielni postanowiłem napisać w tej sprawie list do Sąsiadów – treść listu publikuję powyżej. Uważam, że sytuacja jest nadzwyczajna, ponieważ przy obecnym stanie prawnym nieruchomości może powstać w każdej chwili kilka Wspólnot, a Spółdzielnia zostanie ograniczona do członków, którzy mają lokale z nieuregulowanym gruntem tj. „na rowie”. Sprawa jest poważna 42 lokale zostaną obarczone wysokim kosztem wykupu zasypanego rowu melioracyjnego, który został wyceniony w operacie na kwotę 341 tys. zł. Kwestia kompensaty toczy się od roku 1995 r. z mizernym skutkiem i w najbliższej przyszłości nie można chyba liczyć na szybką decyzję. W tym miejscu należy przypomnieć, że w roku 2012 został utworzony fundusz celowy na wykup nieruchomości gruntowych; niestety ten fundusz jest martwy, ponieważ nie jest zasilany i zgromadzono na nim zero złotych.
Autor: Czarek Meszyński
(15)Nie lubię tego!(1)Spółdzielnie w rękach nomenklatury – Nr 8 (198)
W spółdzielniach mieszkaniowych ciągle rządzi postkomunistyczny typ aparatczyków, którzy na początku transformacji stali się właścicielami tych „folwarków” i z nich żyją.
Rozmawiam z dr. Arkadiuszem Peisertem, autorem książki „Spółdzielnie mieszkaniowe: pomiędzy wspólnotą obywatelską i alienacją”.
Jaka jest skala spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce?
Osiedla zarządzane przez spółdzielnie mieszkaniowe zamieszkuje dziś ok. 12 mln ludzi. Z tego 10 mln osób żyje na osiedlach z czasów Polski Ludowej. Spółdzielnie te zarządzają olbrzymim majątkiem, wartym co najmniej 1,5 bln zł.
Zarządzają w sposób bardzo patologiczny…
Spółdzielczość, także mieszkaniowa, jest na całym świecie interesującą alternatywą dla rozwiązań wolnorynkowych. Jednak ta rodzima została skażona w epoce PRL, w latach 60. i 70., szczególnie w drugiej połowie siódmej dekady, gdy do spółdzielni wprowadzono partyjną nomenklaturę i stały się one quasi-państwowymi kombinatami. W 60 proc. budynki, które obejmują dzisiejszą spółdzielczość mieszkaniową, powstały w tamtym właśnie okresie, w czasach „wielkiej płyty”.
Już w latach 90. doszło do uwłaszczenia, ale raczej byłej nomenklatury niż członków spółdzielni. Zlikwidowano centralne struktury spółdzielczości, ale pozostały lokalne „księstwa spółdzielcze”, które w dużej mierze trwają do dziś. Oznacza to, że w większości przypadków mieszkańcy nadal nie mają de facto żadnej demokratycznej kontroli nad tymi rzekomymi spółdzielniami. Ciągle rządzi tam po-PRL-owski typ aparatczyków, którzy na początku transformacji stali się właścicielami „folwarków” i z nich żyją. Moim zdaniem na początku lat 90. należało na fali aktywności obywatelskiej i ożywienia społecznego zmierzać do jak najdalszego oddolnego uwłaszczenia obywateli.
Ale przecież następuje wymiana pokoleniowa…
Tak. Jednak władze spółdzielni nauczyły się przez ten czas wykorzystywać wszystkie formalne mechanizmy demokratyczne na własną korzyść. Z kolei pokolenie dzisiejszych trzydziestolatków, członków tych struktur, często mało interesuje się społecznym wymiarem spółdzielni mieszkaniowych, których są członkami. Traktują mieszkanie wyłącznie jako towar konsumpcyjny. Ale owszem, pojawiają się też bardziej świadome osoby, częściej niż kiedyś pojawiają się protesty wobec samowoli władz spółdzielczych.
Problemem ogólnospołecznym jest klientelizm wobec władzy. Jak to się objawia na gruncie spółdzielczości mieszkaniowej?
To istota problemu. W znanej mi dobrze spółdzielni próba demokratyzacji jej struktur zderzyła się nawet nie z oporem prezesa, ale mniej więcej setki pracowników spółdzielni, ich rodzin i znajomych, którzy się temu przeciwstawili. Mówiąc pół żartem, pół serio: to bardziej spółdzielnia pracy dla pewnej grupy, która robi wszystko, by zapewnić sobie zatrudnienie kosztem całej reszty spółdzielców. I to powtarza się w skali kraju. W dużych spółdzielniach mieszkaniowych powstał mechanizm destrukcyjny wobec aktywności obywatelskiej, oparty na układach wpływowych grup interesu.
A może nie ma w tym nic złego, że ludzie chcą mieć po prostu święty spokój w czterech ścianach mieszkania?
To pytanie po części socjologiczne, lecz także ekonomiczne. To znaczy: na ile ludzie wolą ponosić określone straty finansowe, byle nie zaprzątać sobie głowy pewnymi sprawami. Wyliczyłem, że w mojej spółdzielni mieszkaniowej można by obniżyć czynsz o 1/4, gdyby ludzie uważnie patrzyli na ręce jej zarządowi i angażowali się.
Wszyscy by zyskali na większym zaangażowaniu, regularnej, dużej obecności członków spółdzielni na zebraniach. Tak się nie dzieje. I kliki stojące na czele wielu spółdzielni dobrze o tym wiedzą i z tej bierności korzystają.
W swojej książce przedstawia pan kilka studiów przypadków funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, które można uznać za modelowe. Proszę je przybliżyć.
Z jednej strony mamy spółdzielnie, które „administrują biedą”. W takim przypadku wielu członków spółdzielni jest zadłużonych, dzięki nim kierownictwo, klika utrzymuje swoją kontrolę nad całością. Załóżmy, że w spółdzielni w której skład wchodzi 3 tys. osób, 15 proc. jest trwale zadłużonych. Jeśli pojawia się jakaś opozycja, protest nielicznej zwykle grupy mieszkańców, zarząd jest w stanie przeciągnąć tych zadłużonych na swoją stronę, obiecując choćby umorzenie długów lub rozłożenie ich na raty. Ten typ spółdzielni dominuje w mniejszych i biedniejszych miastach.
Natomiast w zamożniejszych miastach funkcjonuje inny typ zarządzania spółdzielniami. Tutaj najczęściej zarząd/klika najcenniejszą część majątku wyprowadza na zewnątrz. Robi się to poprzez sprzedaż za niedoszacowane kwoty albo zlecenia dość kosztownych usług podstawionym firmom zewnętrznym, np. kilkukrotne docieplenia budynków czy instalacja drogich wind. Tutaj zarząd traktuje spółdzielnię jako bardzo intratny biznes.
Są także dobrze funkcjonujące spółdzielnie, zwykle mniejsze jednostki, gdzie łatwiej jest kontrolować zarząd, nawet jeśli to wciąż stara, po-PRL-owska klika.
Ale najczęściej występują chyba spółdzielcze „typy mieszane”?
Rzeczywiście, modele funkcjonowania spółdzielni nakładają się na siebie. Są spółdzielnie, gdzie w starych blokach mieszkają nierzadko starsi, ubodzy mieszkańcy, także patologiczne rodziny. Ale ich częścią są także nowe budynki, w których mieszkają młodsi, bardziej zamożni ludzie z większym kapitałem kulturowym, którzy nie pozwalają sobą manipulować i chcą kontrolować zarząd. Częstym modelem mieszanym jest równoczesne „zarządzanie biedą” i bogacenie się klik na wyprzedaży majątku spółdzielni.
A przecież spółdzielczość zakłada solidaryzm. Jeśli zarząd dysponuje pewną nadwyżką finansową, także dzięki temu, że jest w posiadaniu bardziej intratnej i dochodowej nieruchomości, np. placu, to teoretycznie powinien przeznaczać zysk z tego choćby na obniżkę opłat eksploatacyjnych, co byłoby z największą korzyścią dla najuboższych członków takich spółdzielni. Ale odkąd badam spółdzielczość mieszkaniową, o czymś takim nie słyszałem. Za to niejednokrotnie spotkałem się ze zjawiskiem sprzedaży dużych działek i wartościowych części majątku spółdzielni firmom zewnętrznym, czasami podstawionym.
Jaka jest skala spółdzielczych patologii?
Nikt jej jeszcze dokładnie nie wyznaczył. Mogę jednak z pełną odpowiedzialnością stwierdzić, że wymienione patologie są w polskich spółdzielniach mieszkaniowych powszechne.
Czy zatem nie lepiej zlikwidować spółdzielczość mieszkaniową?
Dziś za likwidacją spółdzielczości mieszkaniowej optuje posłanka Lidia Staroń z Platformy Obywatelskiej. Tyle że to wylewanie dziecka z kąpielą. Po pierwsze, uważam, że możliwa jest efektywna spółdzielczość, i sądzę, iż zawsze będą ludzie zainteresowani taką formą społeczno-gospodarczej aktywności. Po drugie, to rozwiązanie niekonstytucyjne, a przynajmniej solidnie niedopracowane: jak można na zgodnie z ustawą zasadniczą rozwiązać jakiś typ spółdzielczości? Trzeba by na gruncie prawnym wprowadzić instrumenty zmuszające spółdzielnie do samorozwiązania. Po trzecie, zamiast likwidować spółdzielczość mieszkaniową, lepiej zastanowić się, jakimi metodami legislacyjnymi można stymulować zmiany na lepsze, choćby przez prawny zakaz łączenia funkcji członka i równoczesnego pracownika administracji spółdzielni.
Jest jeszcze inna, ważna sprawa. Na początku wywiadu mówiłem, że na osiedlach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe żyje 12 mln osób. Proszę sobie wyobrazić, jaki chaos wprowadzi ewentualna likwidacja tych spółdzielni. Zaczną się procesy o podział części wspólnych, o podział działek, użytkowanie dróg itd. Ciężko byłoby dojść do ładu z wieloma budynkami i nieruchomościami. A to przecież wiąże się ściśle z życiem wielu ludzi. Do tego mamy wciąż sporą grupę ludzi niezdolnych do odpowiedzialnego zarządzania majątkiem, co może w efekcie pociągnąć ogromną falę eksmisji. Bo nawet te spółdzielnie, które „administrują biedą”, ratują uboższych ludzi przed o wiele gorszym losem. Owszem, czasem mowa o rodzinach czy osobach patologicznych. Ale mamy także sporą grupę osób biednych, nierzadko starych, którym spółdzielnie często idą w jakiś sposób na rękę.
Powiem jeszcze rzecz paradoksalną: jest pewien pozytywny rys nawet tych klientelistycznych struktur dzisiejszych spółdzielni. Powiedzmy, że w bloku psuje się winda. Tam, gdzie nie ma spółdzielni, czasem są problemy ze zbiórką pieniędzy na pokrycie naprawy. Bo mieszkańcy niższych pięter twierdzą, że z windy nie korzystają. Do tego jakiś procent mieszkańców jest po prostu biedny albo patologiczny. No i pozostali muszą płacić więcej… A tam, gdzie działa spółdzielnia, fundusz remontowy jest lepiej pilnowany. Socjolog stwierdzi w takiej sytuacji: nie ma dysfunkcji bez funkcji, to znaczy, nawet niedoskonałe formy społeczne spełniają jakieś pozytywne funkcje.
Skoro nie likwidować, to jak można ograniczyć spółdzielcze patologie?
Jestem za reformowaniem spółdzielczości od środka, lecz także z udziałem przedstawicieli społeczności lokalnej, np. rad dzielnic.
Dziękuję za rozmowę.
Rozmawiał: Krzysztof Wołodźko – Consolamentum
http://consolamentum.salon24.pl/560446,spoldzielnie-w-rekach-nomenklatury
(14)Nie lubię tego!(0)Gorszy sort mieszkań. Bez księgi, bez kredytu, bez szans na sprzedaż – Nr 7 (197)
Wszystko przez uchwałę Sądu Najwyższego, którą w maju 2013 r. wydał w składzie siedmiu sędziów (syn. akt III CZP 104/12). Stwierdzili oni, że nie wolno założyć księgi wieczystej dla mieszkania wybudowanego przez spółdzielnię na gruncie, którego nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. To zaś oznacza, że bank odprawi z kwitkiem każdego, kto chciałby kupić takie mieszkanie za kredyt, którego miałoby być ono zabezpieczeniem.
Małgorzata Witkowska-Zwiep przyznaje, że zdarzają się sporadycznie takie transakcje, ale za gotówkę. Kupującymi są najczęściej inwestorzy polujący na okazje. Interesują ich głównie małe mieszkania na wynajem. Coraz więcej warszawiaków zaczęło zdawać sobie z tego sprawę. Tak jak nasza czytelniczka z warszawskiego Ursusa, która postanowiła kupić nowe, większe mieszkanie. Właśnie się dowiedziała, że najpewniej nie uda się jej sprzedać starej spółdzielczej kawalerki za cenę, która umożliwiłaby realizację tego planu.
Problem z gruntami
Po 1989 r. spółdzielnie zaczęły wyjaśniać sprawy gruntowe, ale wciąż wiele bloków stoi na cudzych działkach. Prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP Jerzy Jankowski ocenia, że problem dotyczy głównie Warszawy oraz w mniejszym stopniu Łodzi i niektórych miast na Mazowszu.
Dodajmy, że uregulowanie kwestii gruntów blokują roszczenia dawnych właścicieli lub ich spadkobierców. Miasto nie może przekazywać spółdzielniom zabudowanych przez nie działek w użytkowanie wieczyste. Barbara Różewska ze Stowarzyszenia Mieszkańców „Grunt to Warszawa” twierdzi, że roszczenia obejmują nawet 60 proc. terenów warszawskich spółdzielni. Nieuregulowaną kwestię własności części gruntów mają m.in. spółdzielnie na Ursynowie oraz: „Bródno”, „Praga”, „Wola” czy „Energetyka”. Tylko w tej ostatniej problem dotyczy ok. 4 tys. mieszkań.
Rząd zajmie się sprawą?
Pod koniec grudnia rzecznik praw obywatelskich Adam Bodnar zwrócił się do ministra infrastruktury i budownictwa Andrzeja Adamczyka z prośbą o „rozważenie potrzeby pilnego podjęcia działań legislacyjnych”. Rzecznik zwraca uwagę, że obecny stan prawny „nie może być akceptowany w praworządnym państwie”.
– Już nad tym pracujemy – zapewnił nas wiceminister infrastruktury i budownictwa Kazimierz Smoliński. Nie wykluczył, że projekt ustawy powstanie jeszcze w tym roku.
W poprzednim Sejmie uregulowanie kwestii własności gruntów proponowała grupa posłów PO z Lidią Staroń na czele (obecnie niezależna senator) w projekcie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Po dwóch latach uzyskałyby grunt na własność za darmo przez tzw. przemilczenie, gdyby w tym czasie nie zgłosili się właściciele. Gdyby było nim państwo lub gmina, mogłyby oddać spółdzielni grunt w użytkowanie wieczyste. Osoba prywatna miałaby zaś roszczenie o odszkodowanie. Rząd był przeciwny temu rozwiązaniu, a projekt trafił do kosza.
Autor: Marek Wielgo
http://temidacontrasm.info/troche-nasciemnial/
(12)Nie lubię tego!(0)
Najnowsze komentarze