Osiedle Zacisze – moja mała ojczyzna

W spółdzielniach mieszkaniowych ciągle rządzi postkomunistyczny typ aparatczyków, którzy na początku transformacji stali się właścicielami tych „folwarków” i z nich żyją.

Rozmawiam z dr. Arkadiuszem Peisertem, autorem książki „Spółdzielnie mieszkaniowe: pomiędzy wspólnotą obywatelską i alienacją”.

Jaka jest skala spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce?

Osiedla zarządzane przez spółdzielnie mieszkaniowe zamieszkuje dziś ok. 12 mln ludzi. Z tego 10 mln osób żyje na osiedlach z czasów Polski Ludowej. Spółdzielnie te zarządzają olbrzymim majątkiem, wartym co najmniej 1,5 bln zł.

Zarządzają w sposób bardzo patologiczny…

Spółdzielczość, także mieszkaniowa, jest na całym świecie interesującą alternatywą dla rozwiązań wolnorynkowych. Jednak ta rodzima została skażona w epoce PRL, w latach 60. i 70., szczególnie w drugiej połowie siódmej dekady, gdy do spółdzielni wprowadzono partyjną nomenklaturę i stały się one quasi-państwowymi kombinatami. W 60 proc. budynki, które obejmują dzisiejszą spółdzielczość mieszkaniową, powstały w tamtym właśnie okresie, w czasach „wielkiej płyty”.

Już w latach 90. doszło do uwłaszczenia, ale raczej byłej nomenklatury niż członków spółdzielni. Zlikwidowano centralne struktury spółdzielczości, ale pozostały lokalne „księstwa spółdzielcze”, które w dużej mierze trwają do dziś. Oznacza to, że w większości przypadków mieszkańcy nadal nie mają de facto żadnej demokratycznej kontroli nad tymi rzekomymi spółdzielniami. Ciągle rządzi tam po-PRL-owski typ aparatczyków, którzy na początku transformacji stali się właścicielami „folwarków” i z nich żyją. Moim zdaniem na początku lat 90. należało na fali aktywności obywatelskiej i ożywienia społecznego zmierzać do jak najdalszego oddolnego uwłaszczenia obywateli.

Ale przecież następuje wymiana pokoleniowa…

Tak. Jednak władze spółdzielni nauczyły się przez ten czas wykorzystywać wszystkie formalne mechanizmy demokratyczne na własną korzyść. Z kolei pokolenie dzisiejszych trzydziestolatków, członków tych struktur, często mało interesuje się społecznym wymiarem spółdzielni mieszkaniowych, których są członkami. Traktują mieszkanie wyłącznie jako towar konsumpcyjny. Ale owszem, pojawiają się też bardziej świadome osoby, częściej niż kiedyś pojawiają się protesty wobec samowoli władz spółdzielczych.

Problemem ogólnospołecznym jest klientelizm wobec władzy. Jak to się objawia na gruncie spółdzielczości mieszkaniowej?

To istota problemu. W znanej mi dobrze spółdzielni próba demokratyzacji jej struktur zderzyła się nawet nie z oporem prezesa, ale mniej więcej setki pracowników spółdzielni, ich rodzin i znajomych, którzy się temu przeciwstawili. Mówiąc pół żartem, pół serio: to bardziej spółdzielnia pracy dla pewnej grupy, która robi wszystko, by zapewnić sobie zatrudnienie kosztem całej reszty spółdzielców. I to powtarza się w skali kraju. W dużych spółdzielniach mieszkaniowych powstał mechanizm destrukcyjny wobec aktywności obywatelskiej, oparty na układach wpływowych grup interesu.

A może nie ma w tym nic złego, że ludzie chcą mieć po prostu święty spokój w czterech ścianach mieszkania?

To pytanie po części socjologiczne, lecz także ekonomiczne. To znaczy: na ile ludzie wolą ponosić określone straty finansowe, byle nie zaprzątać sobie głowy pewnymi sprawami. Wyliczyłem, że w mojej spółdzielni mieszkaniowej można by obniżyć czynsz o 1/4, gdyby ludzie uważnie patrzyli na ręce jej zarządowi i angażowali się.

Wszyscy by zyskali na większym zaangażowaniu, regularnej, dużej obecności członków spółdzielni na zebraniach. Tak się nie dzieje. I kliki stojące na czele wielu spółdzielni dobrze o tym wiedzą i z tej bierności korzystają.

W swojej książce przedstawia pan kilka studiów przypadków funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, które można uznać za modelowe. Proszę je przybliżyć.

Z jednej strony mamy spółdzielnie, które „administrują biedą”. W takim przypadku wielu członków spółdzielni jest zadłużonych, dzięki nim kierownictwo, klika utrzymuje swoją kontrolę nad całością. Załóżmy, że w spółdzielni w której skład wchodzi 3 tys. osób, 15 proc. jest trwale zadłużonych. Jeśli pojawia się jakaś opozycja, protest nielicznej zwykle grupy mieszkańców, zarząd jest w stanie przeciągnąć tych zadłużonych na swoją stronę, obiecując choćby umorzenie długów lub rozłożenie ich na raty. Ten typ spółdzielni dominuje w mniejszych i biedniejszych miastach.

Natomiast w zamożniejszych miastach funkcjonuje inny typ zarządzania spółdzielniami. Tutaj najczęściej zarząd/klika najcenniejszą część majątku wyprowadza na zewnątrz. Robi się to poprzez sprzedaż za niedoszacowane kwoty albo zlecenia dość kosztownych usług podstawionym firmom zewnętrznym, np. kilkukrotne docieplenia budynków czy instalacja drogich wind. Tutaj zarząd traktuje spółdzielnię jako bardzo intratny biznes.

Są także dobrze funkcjonujące spółdzielnie, zwykle mniejsze jednostki, gdzie łatwiej jest kontrolować zarząd, nawet jeśli to wciąż stara, po-PRL-owska klika.

Ale najczęściej występują chyba spółdzielcze „typy mieszane”?

Rzeczywiście, modele funkcjonowania spółdzielni nakładają się na siebie. Są spółdzielnie, gdzie w starych blokach mieszkają nierzadko starsi, ubodzy mieszkańcy, także patologiczne rodziny. Ale ich częścią są także nowe budynki, w których mieszkają młodsi, bardziej zamożni ludzie z większym kapitałem kulturowym, którzy nie pozwalają sobą manipulować i chcą kontrolować zarząd. Częstym modelem mieszanym jest równoczesne „zarządzanie biedą” i bogacenie się klik na wyprzedaży majątku spółdzielni.

A przecież spółdzielczość zakłada solidaryzm. Jeśli zarząd dysponuje pewną nadwyżką finansową, także dzięki temu, że jest w posiadaniu bardziej intratnej i dochodowej nieruchomości, np. placu, to teoretycznie powinien przeznaczać zysk z tego choćby na obniżkę opłat eksploatacyjnych, co byłoby z największą korzyścią dla najuboższych członków takich spółdzielni. Ale odkąd badam spółdzielczość mieszkaniową, o czymś takim nie słyszałem. Za to niejednokrotnie spotkałem się ze zjawiskiem sprzedaży dużych działek i wartościowych części majątku spółdzielni firmom zewnętrznym, czasami podstawionym.

Jaka jest skala spółdzielczych patologii?

Nikt jej jeszcze dokładnie nie wyznaczył. Mogę jednak z pełną odpowiedzialnością stwierdzić, że wymienione patologie są w polskich spółdzielniach mieszkaniowych powszechne.

Czy zatem nie lepiej zlikwidować spółdzielczość mieszkaniową?

Dziś za likwidacją spółdzielczości mieszkaniowej optuje posłanka Lidia Staroń z Platformy Obywatelskiej. Tyle że to wylewanie dziecka z kąpielą. Po pierwsze, uważam, że możliwa jest efektywna spółdzielczość, i sądzę, iż zawsze będą ludzie zainteresowani taką formą społeczno-gospodarczej aktywności. Po drugie, to rozwiązanie niekonstytucyjne, a przynajmniej solidnie niedopracowane: jak można na zgodnie z ustawą zasadniczą rozwiązać jakiś typ spółdzielczości? Trzeba by na gruncie prawnym wprowadzić instrumenty zmuszające spółdzielnie do samorozwiązania. Po trzecie, zamiast likwidować spółdzielczość mieszkaniową, lepiej zastanowić się, jakimi metodami legislacyjnymi można stymulować zmiany na lepsze, choćby przez prawny zakaz łączenia funkcji członka i równoczesnego pracownika administracji spółdzielni.

Jest jeszcze inna, ważna sprawa. Na początku wywiadu mówiłem, że na osiedlach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe żyje 12 mln osób. Proszę sobie wyobrazić, jaki chaos wprowadzi ewentualna likwidacja tych spółdzielni. Zaczną się procesy o podział części wspólnych, o podział działek, użytkowanie dróg itd. Ciężko byłoby dojść do ładu z wieloma budynkami i nieruchomościami. A to przecież wiąże się ściśle z życiem wielu ludzi. Do tego mamy wciąż sporą grupę ludzi niezdolnych do odpowiedzialnego zarządzania majątkiem, co może w efekcie pociągnąć ogromną falę eksmisji. Bo nawet te spółdzielnie, które „administrują biedą”, ratują uboższych ludzi przed o wiele gorszym losem. Owszem, czasem mowa o rodzinach czy osobach patologicznych. Ale mamy także sporą grupę osób biednych, nierzadko starych, którym spółdzielnie często idą w jakiś sposób na rękę.

Powiem jeszcze rzecz paradoksalną: jest pewien pozytywny rys nawet tych klientelistycznych struktur dzisiejszych spółdzielni. Powiedzmy, że w bloku psuje się winda. Tam, gdzie nie ma spółdzielni, czasem są problemy ze zbiórką pieniędzy na pokrycie naprawy. Bo mieszkańcy niższych pięter twierdzą, że z windy nie korzystają. Do tego jakiś procent mieszkańców jest po prostu biedny albo patologiczny. No i pozostali muszą płacić więcej… A tam, gdzie działa spółdzielnia, fundusz remontowy jest lepiej pilnowany. Socjolog stwierdzi w takiej sytuacji: nie ma dysfunkcji bez funkcji, to znaczy, nawet niedoskonałe formy społeczne spełniają jakieś pozytywne funkcje.

Skoro nie likwidować, to jak można ograniczyć spółdzielcze patologie?

Jestem za reformowaniem spółdzielczości od środka, lecz także z udziałem przedstawicieli społeczności lokalnej, np. rad dzielnic.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiał: Krzysztof  Wołodźko – Consolamentum

http://consolamentum.salon24.pl/560446,spoldzielnie-w-rekach-nomenklatury

Lubię to!(14)Nie lubię tego!(0)