Prawa i obowiązki INSPEKTORA – Nr 59 (249)
Prawo Budowlane
Art. 25
Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy:
- reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
- sprawdzanie jakości wykonywanych robót (…), a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie.
- sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających (…);
- potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.
Art. 26
Inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:
- wydać kierownikowi budowy polecenia, potwierdzone, wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, oraz przedstawienie ekspertyz dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń.
Rola inspektora nadzoru inwestorskiego jest całkowicie odmienna od tej, jaką odgrywa kierownik budowy. Kierownik budowy pełni funkcję organizatorsko-kierowniczą, związaną z procesem budowlanym już od przejęcia od inwestora i odpowiedniego zabezpieczenia terenu budowy aż do zakończenia faktycznego budowy i przygotowania jej do prawnego zakończenia.
Inspektor nadzoru inwestorskiego jest uczestnikiem procesu budowlanego, który pełni w imieniu i na rzecz inwestora funkcję nadzoru nad prawidłowym prowadzeniem budowy.
Biorąc powyższą regulację prawną pod uwagę należy wskazać na dwa istotne obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego w procesie budowlanym:
- kontrola zgodności robót budowlanych z projektem,
- żądania przedstawienia ekspertyz dopuszczenia do stosowania w budownictwie określonych wyrobów budowlanych.
Bezsporne jest, że Zarząd przystąpił do remontów dachów za kwotę ok. 900 000,00 zł bez projektu.
Bezsporne jest, że inspektor nadzoru ten nieprawidłowy stan rzeczy zaakceptował, powodując tym samym, że kontrola realizacji robót budowlanych była iluzoryczna.
Bezsporne jest, że wykonawca nie przedstawił ekspertyzy dotyczącej ponownego wykorzystania starej, 20-letniej, zdegradowanej wełny, tym bardziej, że w przeglądach okresowych stwierdzono:
- zawilgocenie wełny mineralnej,
- brak wentylacji pod pokryciem dachowym,
- zbyt mała ilość oraz wadliwie ułożona wełna mineralna.
Inspektor nadzoru inwestorskiego miał obowiązek zażądać od wykonawcy ekspertyzy stwierdzającej, że ponownie użyta stara, zdegradowana wełna posiada nadal odpowiednie parametry termoizolacyjne i zachowa je przez okres przynajmniej 20 lat; w ten jedyny sposób można byłoby uniknąć zastosowania wyrobów budowlanych wadliwych.
Inspektorem nadzoru inwestorskiego w okresie, kiedy były prowadzone roboty budowlane związane z remontem dachu był Mirosław Kruczyński.
Należy podkreślić, że inwestorem była Spółdzielnia tzn. mieszkańcy Osiedla i inspektor Kruczyński działający w imieniu i na rzecz Spółdzielni miał obowiązek zabezpieczenia naszego interesu poprzez należyty nadzór nad robotami prowadzonymi przez Tymińskiego.
W mojej opinii z tego obowiązku się nie wywiązał ponieważ:
- zalecenia wynikające z audytu termomodernizacyjnego, na podstawie którego został zaciągnięty kredyt nie zostały zrealizowane,
- dopuszczenie robót budowlanych bez projektu,
- użycie starej, zdegradowanej wełny, bez wykonania ekspertyzy dopuszczającej jej do ponownego wykorzystania.
Z podpisanej umowy wynika, że Mirosław Kruczyński złożył oświadczenie, iż przez cały okres realizacji umowy będzie posiadał ważną polisę OC odpowiedzialności zawodowej na kwotę min. 200 000,00 zł.
Abstrahując od dziwnego zapisu w umowie dot. złożenia oświadczenia o posiadaniu polisy OC zamiast złożenia samej wykupionej polisy Zarząd w składzie Jacek Liebert, Michał Starzewski, Julita Złotek powinien wystąpić z roszczeniem do Mirosława Kruczyńskiego o niedopełnienie ciążących na nim obowiązków. Ze sprawozdań Zarządu oraz podjętych uchwał wynika, że z takim roszczeniem nie wystąpiono.
Po dwóch latach od przeprowadzonego remontu dachów mieszkańcy poddaszy mają latem „saunę” – temperatura osiąga nawet 40 st. Celsjusza, zimą „krioterapię”. Wszystko wskazuje, że stara, zdegradowana wełna utraciła swoje właściwości izolacyjne i z każdym rokiem będzie coraz gorzej.
Oto styl w jakim są przeprowadzane remonty w Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze” w Warszawie
Tak wyglądają elewacje po przeprowadzonej pierwszej termomodernizacji – docieplenie ścian. Elewacja jak gąbka chłonie wodę, pokryta jest przy tym plechami glonów, a w budynkach rozwija się grzyb.
W tym czasie Spółdzielnia zatrudniała inspektora nadzoru, którego zadaniem było reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem, trzyosobowy Zarząd i Rada Nadzorcza. Kontrola i nadzór nad robotami budowlanymi był iluzoryczny, remont został przeprowadzony w stylu badziewnym.
Toteż nic dziwnego, że mieszkańcy mają dosyć badziewa remontowego i skrupulatnie zaczęli kontrolować poczynania Zarządu.
Autor: Czarek Meszyński
(21)Nie lubię tego!
(2)Obowiązki INWESTORA – Nr 58 (248)
Zgodnie z art. 18 Prawa budowlanego do obowiązków inwestora należy:
- opracowanie projektu budowlanego,
- objęcie kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
- odbioru robót budowlanych,
- inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie,
- inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.
Kodeks cywilny w art. 647 również reguluje zakres obowiązków inwestora:
Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonawca zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
A jak było u nas?
Zarząd w składzie: Agnieszka Florczuk, Michał Starzewski, Henryk Górniewski przystąpił do robót budowlanych (remont dachów) na kwotę ok. 900 000,00 zł bez projektu. Zarząd nawet nie poczuwał się do tego by odebrać roboty budowlane od D. Tymińskiego; nie chciał/obawiał się złożyć swój podpis pod protokółem odbioru.
Generalnie Zarząd SM „Osiedle Zacisze” wykonuje roboty budowlane na Osiedlu bez projektów (po co komu projekt?), na zasadzie radosnej twórczości, kto pierwszy wstanie ten rządzi…
A oto efekty „radosnej twórczości” Zarządu:
Tam, gdzie mieszkała dawna Prezeska położono tynki akrylowe (odporne na wilgoć), tam gdzie mieszkali jej sąsiedzi położono tynki zwykłe, mineralne – chłonące deszczówkę w dużych ilościach.
Projekt nie został wykonany.
Zawsze można się wytłumaczyć promocją – jak tynkowano u Prezeski była akurat promocja na tynki akrylowe…
Autor: Czarek Meszyński
(20)Nie lubię tego!(0)Kosztorysy – ZAWYŻONE – NR 57 (247)
Co to jest kosztorys? Kosztorys to dokument finansowy realizacji określonego zadania.
Kosztorys sporządza się w celu:
- określenia kosztów wykonania określonego zadania: przez inwestora w celu określenia możliwości i opłacalności realizacji zadania, kontroli złożonych ofert, uzyskania kredytu i kontroli rozliczeń finansowych,
- przez wykonawcę: w celu złożenia oferty inwestorowi,
- rozstrzygania sporów,
- w celach dowodowych.
Kosztorys sporządzany jest przez kosztorysanta w procesie kosztorysowania.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. (Dz.U. 2004.130.1389) wartość kosztorysowa robót – należy przez to rozumieć wartość wynikającą z kosztorysu inwestorskiego stanowiącą podstawę określenia wartości zamówienia.
Innymi słowy kolejność przy składaniu zamówienia jest następująca:
- inwestor zamawia projekt,
- na podstawie projektu wykonywany jest kosztorys inwestorski,
- na bazie projektu i kosztorysu sporządza się zapytanie ofertowe, na podstawie którego wyłania się wykonawcę.
A jak było u nas z remontem dachów? Zarząd bez projektu i bez kosztorysu inwestorskiego* przystąpił do wyłonienia generalnego wykonawcy. Wyboru dokonał na podstawie zapytania ofertowego – bardzo ogólnego – przygotowanego przez administratorów (bez wiedzy techniczno – inżynierskiej) i otrzymanych kosztorysów dołączonych do oferty.
Zarząd wybrał tak jak wybrał. Problem polega na tym, że kosztorys może wykonać każdy, nawet osoba z podstawowym lub zawodowym wykształceniem i z tego tytułu nie ponosi żadnej odpowiedzialności w myśl prostej zasady „widziały gały co brały”.
Kiedyś kosztorysant musiał mieć przynajmniej średnie techniczne, kierunkowe wykształcenie tak jak technik budowlany Maliniak w serialu Czterdziestolatek.**
A co zrobił nowy prezes Liebert?
NIC, nawet do głowy mu nie przyszło, że należy dokonać weryfikacji kosztorysów.
Jemu to nie przyszło, ale redakcji i owszem. Zamówiła u profesjonalnej jednostki weryfikację dwóch kosztorysów dla Wyspowej 11-19 i Wolińskiej 15-17.
I co się okazało? Kosztorys dla Wyspowej 11-19 został zawyżony o 28 tys. zł tj. 9,4 %; tyle by kosztowała wymiana wełny o podwyższonych izolacyjności, np. ISOVER Super-Mata na powierzchni całego dachu.
Dla Wolińskiej 15-17 kosztorys został zawyżony o 23 tys. zł tj. o 22,5%.
Spółdzielnia zaciągnęła kredyt na termomodernizację w wysokości 476 393 zł + 20% wkład własny, w sumie 571 671,60 zł. Ze środków własnych Spółdzielnia wyremontowała dachy Róży Wiatrów, Wilków Morskich oraz dokonała wymiany i naprawy obróbek blacharskich garaży wolnostojących. Całkowity dotychczasowy koszt remontów dachów wyniósł ok. 900 tys. zł
Takie zamówienie otrzymał (cesja+zamówienie) Dariusz Tymiński. Jeżeli przyjmiemy, że kosztorysy zostały średnio zawyżone o ok. 20% to Zarząd nadpłacił Tymińskiemu ok. 180 tys. zł.
Czy taki Zarząd traktuje poważnie powierzone mu obowiązki i z szacunkiem odnosi się do opłat wnoszonych przez członków spółdzielni?
Taki Zarząd jest jak Gang Olsena: niekompetentny, nieudolny, ale za to śmieszny. Niestety śmieszny za nasze pieniądze.
W protokole lustracji za lata 2014-2015 na str. 37 czytamy: Pełnego projektu budowlanego dla przedmiotowych prac nie sporządzono…
A czy występuje niepełny projekt?
W Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i form projektu budowlanego z dnia 15 kwietnia 2012 r. (Dz.U. z 2012 r., poz. 462) są podane wymagania dla projektu budowlanego i nie ma tam mowy o niepełnym projekcie budowlanym. A czy Lustratorowi został okazany niepełny projekt budowlany?
Na tej samej stronie czytamy, że kosztorys ofertowy został zweryfikowany przez Spółdzielnię. Szkopuł w tym, że jako członek Rady Nadzorczej nie stwierdziłem sporządzenia takiego dokumentu, a wszystkie dokumenty związane z robotami budowlanymi dot. dachów przeglądałem. Lustrator weryfikacji kosztorysów do protokołu lustracji też nie dołączył.
Dziwię się Lustratorowi, że w protokole umieścił takie androny bez pisemnego oświadczenia Zarządu. Protokół lustracji jest dokumentem urzędowym i wszystkie informacje muszą być poświadczone w dokumentach.
W protokole Zarządu nr 18_2016 można przeczytać: Omawiano kwestię kosztorysów na prace bieżące oraz planowane remonty. Dyskutowano ich rzetelność i kompletność…
I do jakiego wniosku dyskutanci doszli? Czy kosztorysy są kompletne i rzetelne? To już z protokołu nie wynika. Jedno jest pewne, współczesna gospodarka w spółdzielniach mieszkaniowych oparta jest na pisemnej dokumentacji podpisanej przez uprawnione osoby, a nie na „potoku słów”. Ale widocznie Zarząd tego nie wie!
Zarząd podjął uchwałę: biorąc pod uwagę dotychczasową bezproblemową współpracę, wysoką jakość prac oraz rzetelność postanowił zlecić firmie Roboty Budowlane Dariusz Tymiński z wolnej ręki, remont dachu budynku przy ul. Wilków Morskich o wartości 71 470,49 zł brutto.
Przewrotność? Szydzenie z uczciwości? Bezczelność? Tupet? Można by tak długo wymieniać…
Fakty są następujące:
- Nikt z Zarządu nie chce się przyznać, kto podjął decyzję o fragmentarycznej wymianie wełny, ale jest to bezznaczenia, ponieważ Zarząd jako organ kolegialny determinuje, że wszyscy członkowie ponoszą odpowiedzialność.
- Nikt z Zarządu nie chce wyjaśnić dlaczego zamiast przeprowadzonej termomodernizacji (ulepszenia w postaci docieplenia stropów), na którą został zaciągnięty celowy kredyt bankowy został przeprowadzony „prostacki remont”.
- Po 2 latach od przeprowadzonej pseudomodernizacji dachów mieszkańcy lokali na poddaszu latem mają „prawdziwą saunę” – temperatura sięga prawie 40 st. Celsjusza, a zimą trzymają się „za kieszeń” z powodu wysokich opłat za ogrzewanie.
- Tymiński na rozprawie w dniu 29 lutego 2016 r. przed Sądem Okręgowym, wyparł się, że jego pracownicy trzepali starą, zdegradowaną, dwudziestoletnią wełnę. Twierdził, że tylko dokonywali przeglądu. Wszystko wskazuje na to, że wytrzepana, stara, zdegradowana wełna opadła i teraz może jest jej o grubości ok. 5 cm zamiast 15 cm.
- W wyniku przeprowadzonej pseudomodernizacji zostały przez ekipę Tymńskiego naruszone rynny, które zalewają elewację.
Zarząd nie zważając na powyższe okoliczności podpisał nową umowę z Tymińskim. Jeżeli zostanie zachowany dotychczasowy zakres robót to za blisko 72 tys. zł mieszkańcy otrzymają najtańszą blachodachówkę z 10 letnią gwarancją, ruszt z łat i kontr łat, folię pierwszego krycia i fragmentaryczną wymianę wełny. Normalnie kosztowałoby by to ok. 45 tys. zł, tylko po co wykonywać taki tandetny, fragmentaryczny remont?
Zarząd koniecznie, po raz kolejny, chce przepłacić za roboty budowlane, tzn. dba bardziej o portfel Tymińskiego niż spółdzielców.
Na szczęście Zarząd wykazał się gamoniowatością*** i nie wie, gdzie należy dokonać zgłoszenia robót budowlanych. Myśli, że roboty zgłasza się do PINB (Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego) – protokół Zarządu nr 21/2016.
Redakcja Zarządu z tego błędu nie będzie wyprowadzała.
Autor: Czarek Meszyński
*Sprawozdanie Zarządu za rok 2013 informuje, że dla Wolińskiej 15 i 17 zostały wykonane kosztorysy – oddzielnie dla każdej nieruchomości – w cenie 800 zł za każdy kosztorys. Kosztorysy te nie zostały dołączone do dokumentów dot. remontu dachu (umowa, kosztorys ofertowy, protokół odbioru), ani do dokumentacji dot. wyłonienia wykonawcy oraz nie zostały okazane mi jako członkowi Rady Nadzorczej. Na pozostałe obiekty Wyspowa 11-19 i Uznamska 32-34 ze sprawozdania Zarządu wynika, że kosztorysy inwestorskie nie zostały wykonane.
** Kosztorysant – Stowarzyszenie Kosztorysantów Budowlanych od 1998 roku starało się, aby zawód ten został umieszczony w klasyfikacji zawodów i specjalności. Udało się w grudniu 2002 ( załącznik do rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Społecznej z dnia 10 grudnia 2002 r. Dz.U. Nr 222, poz.1868). Kosztorysant budowlany był sklasyfikowany pod nr 311 201. Niniejsze Rozporządzeniu z dniem 1 stycznia 2005 r. zostało uchylone.
*** Gamoń – człowiek nierozgarnięty, niezaradny.
(19)Nie lubię tego!(1)Lieberta bubel – Nr 44 (234)
Pięcioletni plan remontów miał być sztandarowym projektem nowego prezesa Zarządu Jacka Lieberta. Niestety okazał się zwykłym bublem. Realizacja tego planu nie tylko nie zapobiegnie degradacji budynków, ale wręcz przeciwnie zintensyfikuje proces slumsowienia. Dlatego też plan został zaskarżony do Sądu Okręgowego.
Termin rozprawy został wyznaczony na 4 października 2016 o godz. 10:00 sala 175 – Al. Solidarności 127. Ponieważ pięcioletni plan remontów dotyczy wszystkich mieszkańców Osiedla zapraszam członków Spółdzielni o przybycie na rozprawę.
Z ostrożności procesowej podam tylko dwa przykłady, dlaczego ten plan remontów uważam za bubel.
Przykład nr 1
Z przeglądów technicznych (kontrola okresowa raz na 5 lat) wynika, że fundamenty podciągają wilgoć powodując odparzenia ścian piwnic a nawet rozwój domowego grzyba.
W klatce przy ul. Wolińskiej stan piwnic jest tragiczny.
W lipcu 2015 r. mieszkańcy zawiadomili Zarząd, że ich cierpliwość się wyczerpała.
I co myślicie Państwo, że serce Jacka Liebeta się uwrażliwiło na niedolę spółdzielców?
Otóż pięcioletni plan nie przewiduje wykonania opaski – odkrywki fundamentów oprócz budynku Wolińska 15 i 17, gdzie mieszka kolega Lieberta z Zarządu Michał Starzewski. Dla niego J. Liebert zrobił wyjątek jako „nadczłonkowi”, a pozostali szeregowi członkowie może doczekają się hydroizolacji i docieplenie fundamentów w latach 2021 – 2025, kiedy to zostanie opracowana nowa pięciolatka, ale czy ich nieruchomości to przetrwają?
Pikanterii dodaje fakt, że przewidziany koszt wykonania opaski dla Wolińskiej 15 i 17 wynosił w sumie 10 tys. zł, a po 5 miesiącach wzrósł o 100% do kwoty 20 tys. zł. Takie tylko drobne niedoszacowanie.
Przykład nr 2
Pięcioletni plan Lieberta przewiduje wymianę w roku 2016 oświetlenia standard na LED na terenach przeznaczonych do wspólnego użytkowania w cenie 40 tys.zł, natomiast odwodnienie terenów w kwocie 10 tys. zł. Nie można wykluczyć, że i tu pan Liebert niedoszacował, a ostateczny koszt może znów się podwoić. I tu dochodzimy do kolejnej pikanterii! Jak wiecie Państwo z pewnością, największe i główne ulice Osiedla tj. Wolińska i Wyspowa mają statut ulic miejskich. Wykonywanie jakiejkolwiek modernizacji oświetlenia ulic, które nie stanowią naszej własności można rozpatrywać tylko w kategoriach absurdu.
I w ten sposób dochodzimy do smutnej konstatacji, taki bubel w postaci pięcioletniego planu mógł zostać przygotowany tylko przez dyletanta i to dyletanta zadufanego w sobie.
Autor: Czarek Meszyński
Postscriptum
Bubel: towar złej jakości, posiadający wady.
Dyletant: człowiek zajmujący się jakąś dziedziną albo wypowiadający się o niej bez fachowej wiedzy lub odpowiedniego przygotowania.
Dyletant zadufany w sobie – porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 1968 r. sygn II CR 291/68. Teza: Krytyka jest działaniem społecznie pożytecznym i pożądanym, jeżeli podjęta została w interesie społecznym, jeżeli jej celem nie jest dokuczenie innej osobie oraz jeżeli ma cechy rzetelności i rzeczowości.
(23)Nie lubię tego!(0)Oświadczenie – Nr 39 (229)
(14)Nie lubię tego!(0)Powódź na Wyspowej – Nr 34 (224)
(10)Nie lubię tego!(0)Śmietnik – Constans – Nr 29 (219)
Z nadesłanej korespondencji do naszej redakcji – MMS z 5 kwietnia 2016 r. – wynika, że w Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze” stan altany śmietnikowej jest stabilny i praktycznie od 2 lat nic się nie zmienia. Zmieniają się członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej, administratorzy, a śmietnik jest constans. Redakcja składa gratulacje organom Spółdzielni za sprawne zarządzanie zasobami Spółdzielni, a w szczególności altaną śmietnikową.
Foto: członek Spółdzielni – 5/4/2016 r.
A jak było wcześniej?
Foto: członek Spółdzielni – 27/12/2015
Proszę zwrócić uwagę na oryginalną reklamę piwa Łomża.
(10)Nie lubię tego!(2)Sprostowanie i uzupełnienie do wpisu nr 10 – Nr 28 (218)
Po przejrzeniu dokumentów z archiwum Spółdzielni okazało się, że w roku 1997 i 2000 zostały podpisane umowy na dzierżawę zasypanego, melioracyjnego rowu. Każda umowa zawarta była na okres 3 lat. Zarząd nie poinformowała ani Radę Nadzorczą ani członków Walnego Zgromadzenia o zawarciu umowy na dzierżawę rowu. Z protokołów lustracji za lata 1997-1999 i 2000 – 2006 wynika, że Zarząd celowo wprowadzał lustratora w błąd, albowiem czytamy: „Stan prawny gruntów został uregulowany. Informacja o gruntach zawiera Tabela nr 2 (wraz z załącznikami 1,2 i 3) do niniejszego protokołu.”
Z tabeli wynika, że w użytkowaniu wieczystym było 3 948 m2, a własność stanowiło 40 880 m2 razem 44 828 m2. Zarząd protokół z lustracji podpisał bez uwag. Zarząd zataił przed lustratorem, że grunt o powierzchni 2 490 m2 nr 2/3-cz, 2/5-cz obręb 4-09-09 nie jest w posiadaniu Spółdzielni.
Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze” dopuścił się przestępstwa. W ustawie Prawo spółdzielcze z 16 września 1982 r. w Części II a Przepisy karne w art. 267 d § 1 czytamy:
Kto, będąc członkiem organu spółdzielni albo likwidatorem, ogłasza dane nieprawdziwe albo przedstawia je organom spółdzielni, władzom państwowym, członkom spółdzielni lub lustratorowi podlega, grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do 2 lat.
Należy podkreślić, że takie działanie jest nie tylko penalizowane, ale podlega również wpisowi do kartoteki karnej Krajowego Rejestru Karnego. Osoby, które dopuściły się takiego czynu nie mogą pełnić funkcji publicznych oraz zarządzać mieniem innych.
Pikanterii dodaje fakt, że w roku 2009 został wykonany operat szacunkowy, który wycenił rów na kwotę 376 900,00 zł minus poniesione nakłady w wysokości 125 000,00 zł tj. 251 700,00 zł. Spółdzielnia sprzedała przyłącze aktem notarialnym dla Dom Development za kwotę 250 000,00 zł. Spółdzielnia w roku 2007 dysponowała środkami na wykup rowu. Niestety członkowie Walnego Zgromadzenia – obecnych było tylko 15 członków – podjęło uchwałę nr 8 w sprawie m.in. przekazania 202 310,87 zł na pokrycie niedoborów GZM. Wszystko wskazuje na to, że strata w ciągu 3 lat została sztucznie wykreowana. W roku 2015 Walne Zgromadzenie podjęło uchwałę nr 4/WZ/18/06/2015 w sprawie pokrycia straty bilansowej o łącznej wysokości 289 243,55 zł z funduszu zasobowego.
Czy nie można było tego samego zrobić na Walnym w roku 2008, a nadwyżkę bilansową przeznaczyć na wykup rowu?
42 lokale posiadają ekspektatywę ze względu na nieuregulowany grunt. 42 uprawnionych do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stało się zakładnikiem własnych nieruchomości – ich mieszkania są niesprzedawalne, a to wszystko dzięki Zarządowi Spółdzielni, który nie chciał? nie potrafił?, nie mógł? uregulować stanu prawnego gruntów.
Autor: Czarek Meszyński
(10)Nie lubię tego!(0)Ściana płaczu – Nr 20 (210)
Po pierwszej nieudanej termomodernizacji /docieplenie murów, koszt 1, 419 mln zł (1 134 901,33 kredyt + 284 107,29 udział własny)/ – elewacje domów, gdy pada deszcz przypominają ścianę płaczu – nastąpiła druga mająca na celu eliminację zaciekania ścian zewnętrznych.
Przyczyną zalewania fasad była likwidacja okapów dachu; teraz podczas deszczu wody opadowe leje się po murach. Płacą i płaczą mieszkańcy, a z nimi razem ściany płaczu.
Druga termomodernizacja (nominalna bo bez docieplenia) za 595 tys. zł (476 3993 kredyt + 119 000 udział własny) w postaci generalnego remontu dachów wykonanego pod kierownictwem dekarza Dariusza Tymińskiego i pod nadzorem inspektora Mirosława Kruczyńskiego miała zapobiec biodegradacji budynków.
Jak widać na powyższych zdjęciach nic się nie zmieniło, mury jak wchłaniały wodę tak wchłaniają dalej.
Aktyw mieszkańców rozpoczął zbieranie podpisów by zmienić nazwę SM „Osiedle Zacisze” na SM „Ściana Płaczu”. Redakcja popiera tę inicjatywę, gdyż uważamy, że w tym względzie obowiązuje zasada PRAWDA CZASU PRAWDA EKRANU.
Autor: Czarek Meszyński
Post scrptum
Tak wygląda prywatny majątek po 21 latach zarządu w reżimie spółdzielczym.
Redakcja składa „kondolencje” mieszkańcom!
(13)Nie lubię tego!(0)Głupota? – Nr 10 (200)
W jaki inny sposób można wytłumaczyć to co się wydarzyło w roku 2012 w naszej Spółdzielni jak nie pospolitą głupotą?* W sprawozdaniu Zarząd za okres 2/6/2011 do 31/5/2012 czytamy:
Zarząd kontynuował działania zmierzające do uregulowania stanu prawnego gruntów leżących w granicach Osiedla. Odbyły się dwa oficjalne spotkania Zarządu z władzami Gminy. W efekcie w lutym 2012 roku doszło do podpisania Umowy dzierżawy tzw. rowu pod budynkami, jak również ustalono, iż Spółdzielnia złoży wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie dróg publicznych planowanych przez teren osiedla Spółdzielni.
Został popełniony kardynalny błąd! Podpisując umowę dzierżawy tzw. rowu pod budynkami Spółdzielnia z posiadacza samoistnego stała się posiadaczem zależnym. Co to oznacza?, że została utracona bezpowrotnie szansa na uregulowanie gruntów w trybie zasiedzenia.
Zasiedzenie – sposób nabycia określonego prawa wskutek upływu czasu. Funkcją zasiedzenia jest uregulowanie stanu prawnego i stanu posiadania. Przedmiotem zasiedzenia mogą być niektóre z praw rzeczowych. Podstawą zasiedzenia jest posiadanie samoistne, czyli faktyczne władanie rzeczą jak właściciel, jednocześnie formalnie nim nie będąc. Kodeks cywilny (art. 172) do zasiedzenia nieruchomości wymaga upływu, od momentu objęcia rzeczy w posiadanie, lat dwudziestu dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze a lat trzydziestu przy złej wierze. Dobrą lub złą wiarę ocenia się na stan z momentu obejmowania w posiadanie. Posiadacz samoistny nie musi udowadniać swojej dobrej wiary, gdyż ustawodawca wprowadził domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.). Domniemanie to musi obalić właściciel broniący swojej własności przed zasiedzeniem. Do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie samoistne. Musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie. Dlatego też nie może doprowadzić do zasiedzenia posiadanie zależne – wynikające z objęcia rzeczy w wyniku zawarcia umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia.
Posiadanie samoistne musi być również nieprzerwane. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Do zasiedzenia mają zastosowanie przepisy regulujące posiadanie (art. 336-352 Kodeksu cywilnego). Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpi przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika.
Podsumowanie
Przesłanki konieczne do zasiedzenia nieruchomości, służebności gruntowych i użytkowania wieczystego:
- nieprzerwane posiadanie samoistne,
- upływ czasu (20 lat przy dobrej wierze posiadacza a 30 przy złej, ocenianej w momencie objęcia w posiadanie).
Zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa możliwe od 1/10/2005 r.
Data 1.10.2005 r. nie jest przypadkowa. Wcześniej zasiedzenie nieruchomości państwowych i komunalnych było niemożliwe. Przez długie lata, do 1.10.1990 r., obowiązywał absolutny zakaz nabywania na tej drodze własności państwowych gruntów, budynków itp. Zniesiony został przez ustawę z 28.7.1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321), na mocy której skreślony został art. 177 KC. W myśl art. 10 noweli na poczet okresu zasiedzenia zalicza się okres posiadania nieruchomości państwowej sprzed 1.10.1990 r., ale nie więcej niż 1/2 aktualnego okresu zasiedzenia. W praktyce zasadnicze znaczenie miało stanowisko Sądu Najwyższego, zgodnie z którym w świetle tych przepisów tak samo traktuje się nieruchomości państwowe, które 27.5.1990 r., w związku z powstaniem gmin, stały się majątkiem komunalnym.
Trzeba jeszcze zaznaczyć, że owo posiadanie przez cały okres niezbędny do zasiedzenia musi być samoistne. Osoba zajmująca nieruchomość musi władać nią jak właściciel, z wyłączeniem innych osób. Ponadto nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa, a postanowienie sądu w tej kwestii ma charakter deklaratoryjny. Jednak postanowienie to jest o tyle istotne, że jednoznacznie reguluje stan prawny nieruchomości i na jego podstawie można dokonać stosownych zmian w księdze wieczystej. Po uprawomocnieniu się postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia, oprócz kosztów związanych z ujawnieniem zmian własnościowych w księdze wieczystej, właściciel będzie musiał uiścić podatek od zasiedzenia w wysokości 7% ceny nieruchomości z dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu. Wyłącza się z niej wartość nakładów poczynionych w czasie biegu terminu zasiedzenia, a jeśli dotychczasowy posiadacz wzniósł na niej budynek, wyłącza się także jego wartość. Podatek zasila budżet gminy, na której terenie znajduje się nieruchomość.
Dolcan rozpoczął budowę w 1992 roku, a to oznacza, że przynajmniej od 1992 był właścicielem działek budowlanych. Zasypując rów melioracyjny działał z pewnością w dobrej wierze, ponieważ budowę prowadził na podstawie aktualnego zezwolenia na budowę. Spółdzielnia przejmując budynki wraz z gruntami za dług działała również w dobrej wierze.
Biorąc powyższe okoliczności pod uwagę w roku 2012 Zarząd powinien wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie z mocy prawa, a postanowienie Sadu ma tu charakter deklaratoryjny.
Dlaczego Zarząd tego nie zrobił? Czyżby profesjonalistka prezeska Agnieszka Florczuk tego nie wiedziała? Dlaczego do podpisania umowy o dzierżawę gruntu dopuścił prawnik Michał Sybilski?
Jedno jest pewne właściciele 42 lokali mieszkalne utraciły bezpowrotnie możliwość usunięcia wady prawnej ze swej własności przez zasiedzenie.
Dariusz Śmierzyński Prezes SM Ruda w Warszawie, która nie ma tytułu prawnego do części swoich gruntów powiedział o dwóch wyrokach, które wydał Naczelny Sąd Administracyjny (sygnatura akt II OSK 1396/14, II OSK 1997/14) „to ważne orzeczenie w sprawie załatwienia formalności budowlanych niezbędnych do przeprowadzenia remontów. Z tego powodu miasto odmawia nam wydania pozwoleń na budowę. Tymczasem bloki są stare i wymagają remontów. Miasto proponuje, że wydzierżawi wąskie skrawki gruntu przy blokach, by można było przeprowadzić roboty. Nie godzimy się na to. Od lat walczymy w sądzie o zasiedzenie gruntu. Gdy przystaniemy na dzierżawę, to z posiadacza samoistnego staniemy się zależnym i nie będziemy mogli zasiedzieć gruntów.”
Źródło: http://temidacontrasm.info/wygral-rozsadek/
Pozwolenie na budowę jest potrzebne, jeśli remont dachu lub elewacji jest połączony z ociepleniem ścian budynku (stropu) o wysokości powyżej 12 m. W budynkach do 12 m ani remont elewacji, ani ocieplenie budynku nie będzie wymagało pozwolenia na budowę, tylko zgłoszenia. Trzeba je złożyć co najmniej 30 dni przed planowanym rozpoczęciem robót. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Trzeba też dołączyć oświadczenie o prawie do nieruchomości.
Z dokumentacji wynika, że na polecenie Zarządu zostały dwukrotnie rozesłane zapytania ofertowe dotyczące remontów dachów w marcu 2012 r. i we wrześniu 2012 r. W związku z tym, że do zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o prawie do nieruchomości Zarząd podjął decyzję o podpisaniu umowy dzierżawy gruntów. Silne parcie Zarządu na remonty dachów spowodowało udaremnienie uregulowania gruntów przez zasiedzenie.
Na zdjęciu dwie nieruchomości Wyspowa 9 i 11 wybudowane w tym samym czasie. Dach przy Wyspowej 9 nie wymaga remontu, a dach na sąsiedniej nieruchomości musiał przejść remont na cito. Jak to wytłumaczyć?
A może to nie głupota tylko zwykłe wyrafinowanie i perfidia spowodowała, że uregulowanie gruntów przez zasiedzenie jest już nie możliwe.
Autor: Czarek Meszyński
*Głupota: brak wiedzy o życiu, umiejętności jej stosowania, brak rozumu, bystrości; bezmyślność.
Postscriptum
„iż Spółdzielnia złoży wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie dróg publicznych planowanych przez teren osiedla Spółdzielni.”
Następne sprawozdania Zarządu milczą na ten temat, czy Zarząd faktycznie złożył wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie dróg publicznych planowanych przez teren osiedla?
Ulica Wolińska i Wyspowa mają status dróg publicznych i w każdej w chwili grozi nam rozgrodzenie.
(14)Nie lubię tego!(0)
Najnowsze komentarze