W odpowiedzi Pani z Walnego – Nr 62
Na ostatnim Walnym Zgromadzeniu (17.062014) Pani, która przedstawiła się jako szefowa wszystkich księgowych w korporacji, a która prawem kaduka próbowała mi odebrać głos, zarzuciła mi, że w mojej Analizie posłużyłem się manipulacją, ponieważ zestawiłem skumulowaną stratę z przychodem z ostatniego roku.
Pragnę Panią poinformować, że taka metodologia jest zasadna, ze względu na fakt, że zarówno strata bilansowa i niedobory w GZM nie są pokrywane w następnym roku obrotowym. Taka polityka finansowa Spółdzielni jest niezgodna z ustawą. Ze względu na specyfikę spółdzielni mieszkaniowej (gospodarka zasobami mieszkaniowymi prowadzona jest bezwynikowo) przychód w danym roku nie jest w stanie pokryć skumulowanej straty i to w wysokości 412 tys. zł!
Jak mniemam ustawa o rachunkowości jest Pani dobrze znana, a zatem dobrze Pani wie, że informacja dodatkowa w sprawozdaniu finansowym powinna zawierać propozycję, co do sposobu pokrycia straty – art.48 ust.1 pkt.2, b). Niestety w sprawozdaniu Spółdzielni jej brakowało. Do wyłącznej kompetencji Walnego należy bowiem podejmowanie uchwał dot. pokrycia strat, taka uchwała nie zapadła z winy Zarządu i RN. Wykazywanie każdego roku dużej straty i nie pokrywanie jej a tylko „magazynowanie” to poważna nieprawidłowość w zarządzaniu spółdzielnią, która może doprowadzić do jej upadłości.
Dla każdego finansisty ostatnie sprawozdanie Spółdzielni ze względu na oczywiste błędy – wykazane w poprzednich moich postach – nadaje się tylko do kosza.
Proszę zwrócić uwagę tylko na jeden z nich, o którym jeszcze nie pisałem:
W sprawozdaniu za rok 2012 na str.9 czytamy: 802 – Fundusz zasobowy zmniejszenie wynika z odpisu umorzeniowego prawa wieczystego użytkowania gruntów – zgodnie z nowelizacją ustawy o rachunkowości oszacowana wartość prawa wieczystegoużytkowania gruntów w kwocie 718.536,00 zł, podlega umorzeniu w wysokości 5% rocznie .
W sprawozdaniu za rok 2013 na str. 8 (tabela) wartość prawo wieczystegoużytkowania nagle zmniejszyła się do kwoty 287 414,40 zł. Z pewnościom nie mamy tu do czynienia z umorzeniem na poziomie 5%.
Kompromitacja czy celowe działanie?*
Autor: Czarek Meszyński
*Cytat pochodzie:
Dzisiaj z ulgą przyjęłabym ich dymisję
(6)Nie lubię tego!
(1)Opłata za garaż – Nr 61
Spółdzielnia w latach 2007 do 2013
wykazała następujące koszty poniesione z tytułu garaży:
- 2007 – zero
- 2008 – zero
- 2009 – zero
- 2010 – 2500,90
- 2011 – 2471,00
- 2012 – zero
- 2013 – zero
W ciągu 7 lat Spółdzielnia poniosła koszty związane z garażami w wysokości 4 971,90 zł. Całkowita powierzchnia garaży w budynkach i wolnostojących wynosi 1 507,06 m2. Łączny (7-letni) koszt przypadający na 1 m2 garażu wyniósł 3,30 zł, natomiast miesięcznie o,o4 zł.
Taki jest stan faktyczny: 4 grosze z 1 metra kwadratowego miesięcznie wydatkowała Spółdzielnia, a pobrała 1,20 zł. Co się stało z nadpłatą, sprawozdania Spółdzielni milczą na ten temat. Art. 4 ust 6 Prawo Spółdzielcze nie zezwala na swobodne wydatkowanie pobranych zaliczek, przeznacza się wyłącznie na cele określone przez składniki opłat.
W piśmie z dnia 25 marca 2014 r Zarząd stwierdził: Wzorem innych spółdzielni mieszkaniowych opłaty za garaże zostały skalkulowane wg. struktury kosztów (…). Tak jak wykazałem koszty związane z garażami wyniosły 4 grosze / 1 m2 miesięcznie, czyli są na poziomie symbolicznym, bezpośrednie koszty związane z eksploatacją wynoszą zero.
Na szczególną uwagę zasługuje stwierdzenie Zarządu: Wzorem innych spółdzielni mieszkaniowych…
podpowiem:
Zarząd może wprowadzić wzorem innych spółdzielni mieszkaniowych dodatkową jeszcze opłatę za CO i ciepłą wodę i będzie to tak samo zasadne jak wprowadzenie opłaty za eksploatację garaży.*
W piśmie z dnia 26 czerwca 2014 r. Zarząd podniósł następującą kwestię: (…) zmniejszenie udziału garaży w pokryciu kosztów, spowoduje zwiększenie udziału lokali mieszkalnych, ponieważ koszty muszą być pokryte w całości.**
Należy podkreślić, że zarówno powyższe stwierdzenie, jak również przedstawiona kalkulacja stawek eksploatacji 2014 lokale i garaże jest niezgodna z prawem, gdyż art. 4 ust. 4 pkt.1 i 2 uosm nakłada obowiązek na zarząd spółdzielni prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów. Taka kalkulacja winna być zrobiona dla każdej nieruchomości. Spółdzielnia z tego obowiązku się nie wywiązuje i wszystko rozlicza na zasadzie „wspólnego” worka.
Wnioski:
- Absurdalność wyliczeń i argumentacji Zarządu przy pełnej aprobacie RN polega na tym, że Spółdzielnia podniosła opłaty za garaże nawet o 1000 % przy supersymbolicznych rzeczywistych kosztach poniesionych na poziomie 4 grosze z 1 m2 i przy braku rozliczenia się z pobranych zaliczek w wysokości 152 528,94 od 2007 r.
- Doprowadzenie do degradacji garaży poprzez zaniechanie jakichkolwiek napraw i remontów. Został naruszony w stopniu poważnym obowiązek wynikający z Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. art. 185 utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczaniem.
Autor: Czarek Meszyński
Post Scriptum
Zarząd wyliczył wirtualne miesięczne koszty mojego garażu wraz z piwnicą na kwotę 186,82 zł (bez ogrzewania, wody, sprzątania, konserwacji i remontów) Za inną nieruchomość – apartament w Kołobrzegu 54 m2 – płacę 209 zł wraz z ogrzewaniem i ciepłą wodą, sprzątaniem, remontami itd.
Zamiast komentarza fragment tekstu piosenki Andrzeja Mogielnickiego:
Coś się pokręciło…
Pokreciło mi się w głowie
Od wydarzeń i od dat
Niech mi wreszcie ktoś odpowie
Kto zwariował – ja czy świat?
Ostatni wers należało zmienić: Kto zwariował ja czy spółdzielnia? – co prawda nie ma tu rymu, ale jest rzeczywistość.
*Błąd w argumentacji Zarządu polega na tym, że inne spółdzielnie ponoszą rzeczywiste koszty z garażami, a w zasadzie z podziemnymi miejscami parkingowymi w postaci: energii elektrycznej, sprzątania, konserwacji bram, wentylacji, malowania itd.
Dla osób niemieszkających na naszym osiedlu a odwiedzających nasz blog spieszę poinformować, że każdy lokal mieszkalny ma oddzielny piec gazowy dostarczający CO i ciepłą wodę; rachunki płacone są indywidualnie.
**Bardzo wysokie koszty zarządu nieruchomością wspólną wynikają z przepłacania usług, wprowadzania niezasadnych kosztów, niezgodnie z prawem ewidencjonowanie kosztów na zasadzie „wspólnego worka”, a w naszym przypadku jest to worek bez dna i pospolita niegospodarności.
(8)Nie lubię tego!(1)Dzisiaj z ulgą przyjęłabym ich dymisję – Nr 60
Z pewnością ten blog nie jest zachęta dla zainteresowanych zakupem mieszkania na naszym osiedlu, ale tylko upublicznianie faktów daje szanse na zmiany.
Z uwagi na nieobecność na najbliższym WZ, chciałabym wyrazić swoją opinię.
Swego czasu kibicowałam p. Agnieszce Florczuk, p. Dorocie Kozielskiej i p. Michałowi Starzewskiemu w przejęciu zarządzania po poprzedniej Prezes. P. Agnieszka Florczuk zatrudniona wówczas w firmie zarządzającej DTZ, jako profesjonalny zarządca budziła we mnie nadzieje na bezpieczny, zdrowy dom i optymalne stawki czynszowe. Zdrowy i bezpieczny dom, bo to mój majątek, a optymalny czynsz, bo ten Zarząd to nie nowicjusze.
Dzisiaj z ulgą przyjęłabym ich dymisję. I mówię to, bez szczegółowego wnikania w bilanse spółdzielni, bo na tym się nie znam, ale na podstawie obserwacji zdarzeń dotyczących bezpośrednio mojej nieruchomości. Nasze nieszczęście polega na tym, ze jesteśmy Spółdzielnią, pokomunistycznym tworem, ze skomplikowanym prawem, co wykorzystują kolejne Zarządy. Im sprytniejsze, tym sprawniej im to idzie. Jeżeli ktoś określa nas filantropami czy matołkami, to….niestety ale ma racje i to bardziej ze wskazaniem na matołków.
Po trzech latach mamy w składnikach czynszu, zależnych od Spółdzielni, jedne z najwyższych opłat eksploatacyjnych w Warszawie, w tym bezpodstawnie zawyżone opłaty za zarządzanie. W Warszawie jest 300 firm zarządzających,
te stawki to kompromitacja lub celowe działanie.
W 2012 r na burzliwym WZ, podjęliśmy uchwałę o sprzedaży w drodze przetargu, działek budowlanych 46 i 47, wypowiadając jednocześnie umowy dotychczasowym zainteresowanym kupcom. Po czym Zarząd wspomniany przetarg unieważnił, pod pretekstem nieznajomości stanu prawnego działek a dokładnie konieczności opłacenia podatku od zmiany przeznaczenia użytkowania i podatku VAT od sprzedaży. A 24 stycznia 2014 r zamieścił informację o zaproszeniu do współinwestycji na tychże działkach z terminem składania ofert do 15 lutego2014!
Ale nie przypominam sobie, abyśmy, jako WZ podejmowali jakakolwiek uchwałę o współinwestowaniu. Niewiedzę Zarządu w kwestii stanu prawnego tego gruntu również całkowicie wykluczam. Zarząd działał ze wsparciem p. Radcy Prawnego Jarosława Makucha, przy czym przygotowując uchwały, pozwolenie na budowę czy przetarg, musiał zapoznać się z umową dzierżawy gruntu, tym bardziej, ze zarówno p. Florczuk jak i p. Starzewski kontynuowali działalności zarówno jako członek Zarządu jak i RN.
Nieruchomości z wadą prawną sprzedaje się zazwyczaj poniżej ceny rynkowej. Sprzedając w 2012 r działki po proponowanej wówczas cenie, otrzymalibyśmy ok. 650 tys zł.
Dzisiaj mamy tylko ryzyko współinwestycji, o której zadecydowano bez naszej zgody i wiedzy, i o której nic zupełnie nie wiemy.
Kompromitacja czy celowe działanie?
Kto poza developerem zarobi na tej współinwestycji?
Na mojej klatce naprawiono opaski okienne, naprawa polegała na prawidłowym, zgodnie ze sztuką budowlaną,wypoziomowaniu kąta nachylenia, bo wykonawca ocieplenia zapomniał użyć poziomicy i woda spływała w przeciwnym kierunku aniżeli powinna. Zlecenie wykonano, wykonawcą była firma EXPERT VOLTBUD, czyli dawny Voltbud, ten sam, który ocieplał nasze budynki, a właściwie, we współdziałaniu z poprzednią p. prezes Ewa Dąbrową doprowadził je do degradacji. To ten sam, którego robotnicy w reakcji na moja reklamacje, skacząc po naszym dachu jak po trampolinie, próbowali udowodnić, ze woda pod styropianem jest za przyczyną nie tylko ich partactwa ale również dziurawego od tego momentu dachu.
Zlecenie wykonano nie w ramach zadośćuczynienia, ale za następujące kwoty: 5 opasek – 5 928, 60 zł, podnośnik 984,00zł, uszczelnienie rynny 3 780,00 zł.
Firma Extra Voltbud na swojej stronie internetowej wymienia wiele zrealizowanych inwestycji, w tym bliźniaki na Korsarskiej ale nie chwali się ociepleniem naszego osiedla, a szkoda, bo to byłaby właściwa dla niej rekomendacja. W moim mniemaniu, ta firma nie powinna mieć nawet prawa dotykania naszych budynków.
Kompromitacja czy celowe działanie?
Na ostatnim WZ, p. Dorota Kozielska wówczas przewodnicząca RN złożyła wniosek o prawo przechodu i przejazdu dla mieszkańców sąsiedniego osiedla domków z Wolińskiej 20. Wniosek poparła p. prezes Agnieszka Florczuk z sugestią, aby przejazd odbywał się zamkniętą dotychczas brama na ul. Wolińskiej przy placu zabaw. Brama na ul. Wolińskiej nigdy i dla nikogo nie była jeszcze otwarta, odkąd tu mieszkam, tzn od 1995 r., bo byłoby to zaproszeniem dla całej dzielnicy, i żeby Prezes osiedla występował z takim wnioskiem? Przeciwko interesom mieszkańców swojego??? osiedla?
Kompromitacja czy celowe działanie?
A może jedno i drugie, bo jak chodzą słuchy na osiedlu domków mieszka ktoś ważny z Urzędu czy tez rady Gminy Targówek a p. Dorota Kozielska, w czerwcu, czyli krótko przed zgłoszonym wnioskiem została świeżo nominowanym wiceburmistrzem ds. kultury.
Od kilku ostatnich lat mamy nieprzerwanie zagrzybiałe, wilgotne piwnice. Spółdzielnia nic z tym nie robi, w oczekiwaniu na kanalizację deszczową czy remont Łodygowej. A może się mylę, może czeka na katastrofę budowlaną? W każdym razie traktuję to jako rażące zaniedbanie.
Niektóre rynny spustowe z dachu naszego budynku kończą się bezpośrednio przy ścianie fundamentowej. Niektóre, w liczbie mnogiej, wkopane pod gruntem, skupiają się w jednym punkcie, bez dalszego drenażu i możliwości odpływu, zalewając piwnice.
Nikt nie pomyślał, ze regulacja odpływu wody deszczowej to wymóg dla suchych piwnic.
A może warto wrocić do oryginalnego projektu Dolcanu i w słynnym już miejscu planowanej plantacji pomidorów zrobić sadzawkę, tak jak było w projekcie? Pozwoliłoby to osuszyć Wilków Morskich.. A drugą sadzawkę na części placu zabaw, przenieść dwie huśtawki i ogrodzić jeden bok? A może warto zamiast kostki chodnikowej na długości garaży na Wolińskiej zrobić płyty ażurowe, aby osuszyć Wolińską ?
Tu mi brakuje celowego działania, brakuje nawet pomysłu, a to już kompromitacja, bo uderza w nasze fundamenty.
Z uznaniem podziwiałam, z jakim pietyzmem robiono dach na Wolińskiej 15, 17. Ale pozostałym adresom już nie zazdroszczę. Zarząd może tłumaczyć, ze to ta sama firma, nie wiem, może warto przeczytać uchwałę dotyczącą wyboru wykonawcy, ale widać znaczną różnice w jakości prac, nawet w jakości zaplecza.
Czyżby powtarzał się scenariusz z ocieplenia? Wystarczy przyjrzeć się niektórym klatkom, niektórym połowom klatek, tam, gdzie mieszkają zasłużeni dla poprzedniej prezes jak np. Wyspowa 11, Wolińska 17, Wyspowa 31 czy Uznamska 32. Na klatce p. Moskwy nie ma zacieków, korozji biologicznej, jest dobry tynk. Pan Michał Starzewski, odkąd sięgam pamięcią był we władzach Spółdzielni, naprzemiennie RN i Zarząd. Swoje doświadczenie zdobywał przy p. Ewie Dąbrowie. Dla „swoich” robimy dobrze, dla innych jakkolwiek.
I nie przemawia przeze mnie zazdrość, ale świadomość, ze do tych zrobionych nie lepiej a należycie, dopłacają ci, którym spartaczono. A to jest nasz majątek.
Zamkniecie osiedla. Szkoda, ze w piśmie o zmianie porządku obrad zabrakło tego punktu. Może jednak Zarząd zechce się wypowiedzieć, bo według zapowiedzi p. Prezes z ostatniego WZ wszystkie zgody są. Na co zatem czekamy?
Wybory do Rady Nadzorczej. Nadzór, jak sama nazwa wskazuje raczej niemożliwy jest w wykonaniu przyjaciółki z piaskownicy, jak to było do tej pory, zawsze istnieje ryzyko, ze mogłyby się wzajemnie po obrażać.
Niemożliwy jest też w wykonaniu członka rady, który szczerze przyznał się na ostatnim WZ, ze nie miał pojęcia, o remontach na swojej klatce, na niebagatelna kwotę kilku tysięcy złotych.
Może potraktujmy te wybory serio. Przecież stać Nas na stworzenie niezależnej i kompetentnej grupy, która pozwoli wyprostować wszystkie problemy i cieszyć się naszym osiedlem. To wyzwanie dla tych, którzy pragną zmian na lepsze i chcą w nich uczestniczyć. To praca dla tych, którzy kochają to Osiedle i chcą je ratować
Stawiajmy na uczciwość i etykę, na nasze dobre imię, bo wszyscy się przecież znamy. Cwaniactwo i chciwość niech rządzi w korporacjach.
Autorka: Ania
(16)Nie lubię tego!(1)Tereny wspólnego użytku – Nr 59
Zgodnie z art. 4 ust. 2 uosm: Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiacych mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniem statutu.
Innymi słowy opłaty naliczane przez Spółdzielnie powinny obejmować tylko i wyłącznie następujące składniki:
- eksploatacją i utrzymaniem lokali – w naszym przypadku jest tylko rozliczenie wody i śmieci, pozostałe opłaty jak za energię, CO i podgrzanie ciepłej wody właściciele wnoszą bezpośrednio do dostawców,
- utrzymanie nieruchomości wspólnych – tj. sprzątanie, konserwacja, przeglądy, wspólna energia elektryczna,*
- eksploatacja i utrzymanie nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni – tj. lokali wynajmowanych (Spółdzielnia nie jest właścicielem lokalu), terenów w postaci ciągów komunikacyjnych placu zabaw i boiska.**
Zapis w Statucie § 67 ust. 7 doprecyzowywał koszty eksploatacyjne, które obejmują:
- administrowania nieruchomością,
- koszty z tytułów: dostawy energii elektrycznej pomieszczeń i terenów wspólnego użytku, dostawy gazu, wody i odprowadzania ścieków,
- wywozu nieczystości,
- konserwacji domofonów,
- koszty ochrony osiedla,
- użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości,
- odpisy na fundusz remontowy Spółdzielni,
- koszty ubezpieczenia.
W Statucie występuje termin tereny wspólnego użytku i Statut precyzyjnie określił koszty związane terenami wspólnego użytku tj.: ciągów komunikacyjnych, utrzymaniem zieleni, boiska, placu zabaw, śmietnika.
Zgodnie z podjętą uchwała Rady Nadzorczej uchwała nr 1 z dnia 25 maja 2009 r. dot. przystąpienia do realizacji budowy domów w zabudowie bliźniaczej na działkach nr 46 i 47 zostały one wyłączone z terenów wspólnego użytku i stały się działkami inwestycyjnymi; zgodnie z obowiązującymi przepisami koszty związane z nimi nie stanowią składnika opłat wnoszonych przez mieszkańców z tytułu eksploatacji.
W związku z tym, że Zarząd pod pretekstem*** nie posiadania (aktualnego) pozwolenia na budowę odstąpił od umów na wybudowanie 2 bliźniaków pieniądze uzyskane z zaliczek na wkłady budowlane zostały Inwestorom zwrócone. Ponieważ koszty związane z budową zostały poniesione przez Spółdzielnie i nie zostały zapłacone poszkodowane firmy złożyły pozew przeciwko Spółdzielni.
Koszty jakie zostały poniesiony tytułem inwestycji budowlanej według Bilansu wyniosły 100 164,40 zł, a według sprawozdania Zarządu 113 000 zł.
Ponieważ budowa nie została sfinansowana z wkładów budowlanych (zgodnie z cytowaną uchwałą RN nr 1) tylko z zaliczek pobranych z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego doszło do poważnego naruszenia prawa wynikających z art. 4 ust 6: Opłaty, o których mowa 1-2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach.
Ze względu na okoliczności, że doszło do nielegalnego finansowania budowy**** Zarząd pod pretekstem rozliczeń z domkami wprowadził do Statutu zapis: oraz koszty inwestycji w tereny zewnętrzne. Była to próba, zresztą sprzeczna z ustawą (art 42 § 2 Prawo Spółdzielcze: Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna), legalizacji wydanych naszych pieniędzy na nieudaną inwestycję budowlaną.
Zarząd we Wniosku do WZ sprawie zmiany w Statucie podnosi następującą kwestię: Pozycja ta jest odpowiednikiem funduszu remontowego dla budynków i dotyczy remontów i ulepszeń na nieruchomościach niezabudowanych osiedla Spółdzielni (…)
Po pierwsze: ustawodawca nie przewidział potrzeby tworzenia funduszu remontowego na tereny wspólnego użytku, na których znajdują się ciągi komunikacyjne, plac zabaw itd. Tereny wspólne nie wymagają remontu tylko utrzymania i eksploatacji. Pozycja eksploatacja w opłatach pokrywa te wydatki. Wprowadzenie dodatkowej opłaty jest niezgodne z ustawą. Ponadto tworzy niebezpieczny precedens, że pod jakimkolwiek pozorem będzie można wprowadzać nowe składniki opłat niezgodnie z ustawą.
Po drugie: termin nieruchomości niezabudowane (tak samo jak tereny zewnętrzne) jest terminem zbyt szerokim i niedoprecyzowanym i może powodować nakładanie dodatkowych opłat, które będą związane z utrzymaniem terenów nie wchodzących w skład terenów wspólnych Osiedla tak jak działki inwestycyjne nr 46 i 47 czy też terenów leżących poza terenem Osiedla.
Po trzecie: nakłady poniesione na rozgrodzenie a następnie zamknięcie Osiedla (co Zarządowi nie udało się dokonać od 2011 r.) są to inwestycje a nie remonty i miały być finansowane zgodnie z uchwałą RN nr 1 ze sprzedaży działek). Decyzja i inwestycjach nie leży w kompetencjach Zarządu.
Po czwarte: nie jest prawdą jak twierdzi Zarząd,
że usuniecie ze Statutu pozycji inwestycji w tereny zewnętrzne pociągnie za sobą poważne konsekwencje finansowe, ponieważ nie będzie technicznej możliwości (…) rozliczania kosztów remontów infrastruktury zewnętrznej,
ponieważ koszty związane z terenami wspólnymi są rozliczane na podstawie umów cywilno-prawnych z domkami zgodnie informacją Zarządu:
Koszty miesięczne terenów zewnętrznych zostały oszacowane na 21.000 zł i podzielono na 180 lokali (143 mieszkania i 37 domów) = 117 zł na lokal domy płaca 117 zł + 62,50 zł za ochronę = 179,50 zł miesięcznie/dom część przypadająca na mieszkania została podzielona wg mkw powierzchni mieszkań i przypisana do mieszkań.
Wykreślenie ze statutu inwestycje w tereny zewnętrzne niczego nie zmieni w rozliczeniach z domkami ponieważ koszty są związane z terenami wspólnego użytku a taki termin już się znajduje w Statucie.
Konkluzja: Inwestycje w tereny zewnętrzne, czy proponowany przez Zarząd remonty i ulepszenia na nieruchomościach niezabudowanych jest zapisem niezgodnym ustawą. Spółdzielnia nie ma podstaw do pobierania opłat z tego tytułu tak samo jak w innych spółdzielniach wprowadzono bezprawne zapisy do statutów na podstawie których inwestowano w rurociągi naftowe czy papiery wartościowe.
Pomimo wprowadzenia dodatkowego składnika opłat w postaci inwestycje w terenu zewnętrzne naliczenia z tytułu przychodu w GZM systematycznie spadają:
- 2011 – 1 189 956,30
- 2012 – 1 124 532,37
- 2013 – 1 110 060,99
Autor: Czarek Meszyński
*Art. 4 ust. 4 pkt.1 i 2 uosm nakłada obowiązek na zarząd spółdzielni prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów. Spółdzielnia z tego obowiązku się nie wywiązuje i wszystko rozlicza na zasadzie „wspólnego” worka.
**objęte są umową użytkowania wieczystego nr 501/94 zawartą w dniu 28/01/1994 na okres 40 lat; działki, na których znajduje się plac zabaw i boisko użytkowane są niezgodnie z umową użytkowania wieczystego – zgodnie zapisem w umowie powinny być wybudowane pawilony usługowe.
*** Sprawozdanie Zarządu za rok 2012 pkt 3.3.4 W związku z faktem iż na dzień 30.04.2012 Spółdzielnia nie posiadała pozwolenia na budowę Zarząd nie mógł podpisać przyrzeczonych umów o wybudowanie domów i odstąpił od tych umów.
Decyzją 78/T/12 z dnia 5.06.2012 został zatwierdzony zamienny projekt budowlany i udzielam pozwolenia na budowę.
Od odstąpienia od umów do uzyskania pozwolenia na budowę minął nieco więcej niż miesiąc (35 dni).
**** W sprawozdaniu RN za okres 17.06.20111 do 31.05.2012 r. pkt.8 czytamy: Na wniosek Zarządu udzielenie zgody na czasowe przeksięgowanie środków z funduszu zasobowego na fundusz związany z inwestycją w celu uregulowania zobowiązań względem architekta.
Wszystko wskazuje, że doszło prawdopodobnie do poświadczenia nieprawdy, ponieważ sprawozdania finansowego tego nie potwierdzają. Pomniejszenie funduszu zasobowego wynikało: z odpisu umorzeniowego prawa wieczystego użytkowania gruntów – zgodnie z nowelizacją ustawy o rachunkowości oszacowana wartość prawa wieczystego użytkowania gruntów w kwocie 718.536,00 zł, podlega umorzeniu w wysokości 5% rocznie – inf. dodat. za rok 2012.
(5)Nie lubię tego!(0)Spółdzielnia na głowie postawiona – Nr 58
Zgodnie z obowiązującym prawem spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi działalność m.in. według następujących zasad:
- Walne – do kompetencji należy uchwalania kierunków rozwoju działalności gospodarczej (…) art 38 § 1 pkt. 1 Prawo Spółdzielcze
- RN – do kompetencji należy uchwalanie planów gospodarczych (…) – art 46 § 1 pkt.1 Prawo Spółdzielcze
- Zarząd – do kompetencji należy sporządzanie projektów kierunków rozwoju działalności gospodarczej (…) oraz wieloletnich i rocznych planów działalności gospodarczej – § 51 ust. 3 pkt 3 Statut.
A to w naszym przypadku oznacza:
Walne uchwala, że z uwagi na stan techniczny dachów, Zarząd i RN są zobowiązane dokonać w okresie najbliższych trzech lat remontu dachów w postaci docieplenia, usunięcia wciekania wody pod elewację wymianę poszycia miękkiego oraz blachodachówki itd. To stanowi podstawę dla Zarządu, do przygotowania projektu jak zamierza, kiedy i za co wykonać tę uchwałę, a RN ma to „przerobić” i zatwierdzić konkretny plan działania dla Zarządu.
Konkluzja
Jeżeli Walne nie podjęło uchwały o remoncie (termomodernizacji) dachów*, to aby być w zgodzie z prawem, nikt bez takiej uchwały nie może jej zacząć!
W Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze” mamy całkowicie odwróconą, bezprawną strukturę działania:
Zarząd podejmuje decyzję o inwestycji/remoncie i zaciąga kredyt, Rada Nadzorcza post factum legalizuje działanie Zarządu, a Walnemu przedstawia się szczątkowe informacje.**
Taka sytuacja świadczy o głębokiej dysfunkcji Spółdzielni i całkowitej niekompetencji jej organów. Za ten stan rzeczy oczywiście odpowiedzialne są zgodnie z literą prawa Rada Nadzorcza i Zarząd. Nie są to bezosobowe organy – za nimi kryją się konkretne postacie:
Dorota Kozielska – Przewodnicząca RN do 31.08.2014,
Agnieszka Florczuk – Prezes Zarządu
Autor: Czarek Meszyński
* W piśmiennictwie ocieplenie dachów (termomodernizacja) i w orzecznictwie sądowym kwalifikowane jest jako inwestycja a nie remont.
** W latach 2007 – 2012 były przedstawiane szczegółowe plany remontów i plany finansowy, a następnie zatwierdzane przez Walne,
w roku 2013 – plan finansowo-gospodarczy nie został przygotowany przez Zarząd,
w roku 2014 – plan finansowo-gospodarczy został utajniony przed Walnym (17.06.2014)
Autor pragnie złożyć podziękowania za konsultacje i merytoryczne wsparcie Marcusowi z TEMIDY contra SM.
(9)Nie lubię tego!(3)Nielegalny kredyt – Nr 56
Na Walnym Zgromadzeniu, które odbyło się w dniu 13 czerwca 2013 r. Uchwałą nr 9/WZ/13/06/2013 zmieniono treść Statutu § 60
z
Spółdzielnia może korzystać z kredytów bankowych i pożyczek. Zaciągnięcie przez Spółdzielnie kredytu lub pożyczki wymaga zgody Rady Nadzorczej .
na
Spółdzielnia może korzystać z kredytów bankowych i pożyczek. Zaciągnięcie przez Spółdzielnię kredytu lub pożyczki przekraczającej kwotę 500 000 zł wymaga zgody Rady Nadzorczej.
Zarówno pierwszy zapis § 60 jak i drugi jest niezgodny z art. 38 § 1 pkt. 7) prawo spółdzielcze:
Do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy: oznaczenie najwyższej sumy zobowiązań, jaką spółdzielnia może zaciągnąć.
ponieważ
W pierwszym przypadku Rada Nadzorcza wyrażała zgodę na zaciągnięcie kredytu i określała jednocześnie górną granicę zobowiązań, w drugim zaś przypadku, Zarząd miał swobodę decydowania o wzięciu kredytu do 500 tys. zł, powyżej tej kwoty decydowała Rada Nadzorcza czyli też wyznaczała górną granicę.
Walne i tylko walne ma kompetencje ustalania najwyższej sumy zobowiązań, czyli kredytu, pożyczki w danym roku obrachunkowym. Ta kompetencja nie może być scedowana na inny organ spółdzielni! Zarząd występując z takim wnioskiem na Walne, winien bezwzględnie uzasadnić go i przedstawić sposób zabezpieczenia go.
Ekspert z Temidy napisał: „Jakim cudem – pomimo tak wysokiej straty Zarząd zdecydował się na zaciągnięcie kredytu w wysokości 476 000,00 zł? Zarząd mógł coś takiego zrobić bez zgody Walnego i RN?
Należy stwierdzić:
- W świetle powyższych przepisów zaciągnięcie kredytu w wysokości 476 000 zł bez zgody Walnego było niezgodne z prawem, ponieważ uchwała podjęta przez Walne w dniu 13.06.2013 jest sprzeczna z ustawą ponieważ na Radę Nadzorczą scedowana została wyłączna kompetencja Walnego w zakresie oznaczenie najwyższej sumy zobowiązań jaką Spółdzielnia może zaciągnąć. Należy pamiętać, że uchwała niezgodna z ustawą jest nieważna – art.42 §2 prawo spółdzielcze.
- Przekazanie kompetencji Zarządowi do zaciągania kredytu do 500 tys. zł jest sprzeczna z dobrym obyczajem.
- Wzięcie kredytu na kwotę 476 tys. zł jest niezgodne z rachunkiem ekonomicznym. Kredyt na 476 tys. zaciągnięty został przy przychodzie 1 mln 110 tys. zł i przy stracie w wysokości 412 tys. zł. Każde zobowiązanie powyżej 25% przychodu rocznego powinno być dobrze przemyślane i rzetelnie ekonomicznie uzasadnione by nie spowodować utraty płynności finansowej.
W niniejszym przypadku nastąpiło niedopełnienie obowiązku i przekroczenie uprawnień wynikających z przepisów ustaw ze strony Zarządu i RN.
Rysunek: Julian Bohdanowicz
Autor: Czarek Meszyński
(11)Nie lubię tego!(2)Zgubione pieniądze – Nr 54
Czy zdarzyło Ci się zgubić pieniądze? Od dziś możesz się pocieszyć, że Twojej Spółdzielni też to się przytrafiło. A oto fakty, porównajmy dwa dokumenty pochodzące ze sprawozdania za 2013 rok przygotowane na Walne Zgromadzenie – 17 czerwca 2014 r.
Zguba nr 1
Informacja dodat. 2013 – wyciąg Sprawozdanie Zarządu 2013 – wyciąg
„Przechodząc” z jednego dokumentu (Informacja dodat. kwota 196 579,27) do drugiego dokumentu (Sprawozdanie Zarządu kwota 125 907,07) Spółdzielnia zgubiła z funduszu remontowego 70 672,20 zł.
Niestety nie jest to jedyna zguba.
Zguba nr 2
Spółdzielnia pobrała z tytułu inwestycje w tereny zewnętrzne kwotę 7 184,88 (Inf. dodat. str 14), ale zapomniała dopisać tę kwotę w poz. 14/d naliczenia w 2013 (Inf. dodat. str 20).
Zguba nr 3
Ze Sprawozdania Zarządu wynika, że wydano razem na inwestycje w tereny zewnętrzne kwotę 25 382,54, która w cudowny sposób przy pomocy storna pani Tańskiej przekształciła się w kwotę 35 764,04 – poz. 14/e wydatki w okresie 01-12/2013.
Definicja: storno – zapis anulujący błędną operację księgową Sposób poprawiania błędów księgowych, polegający na usunięciu ich wpływu na końcowe saldo konta a w niektórych przypadkach też na obroty.
Wniosek: z tego wynika, że Prezes Florczuk się pomyliła i wydała 10 381,50 więcej tylko nie wiadomo na co? Albo wyliczenia Księgowej Tańskiej dot. funduszu remontowego terenów zewnętrznych 68 443,95 stan początkowy na 01/01/2013 był błędny.*
Podsumowanie: dokonując porównania czterech pozycji w dwóch dokumentach można niezbicie stwierdzić, że Spółdzielnia zgubiła 88 238,58 złotych (70 672,20 +7 184,88 +10 381,50).
Post Scriptum
W Bilansie (środki pieniężne w kasie i na rachunku) wykazano 133 157,93 zł, a pobrano i nie wydano z tytułu zaliczek na fundusz remontowy kwotę 214 145,93 (196 579,27 + 7 184,89 + 10 381,50) + 21 834,06 (opłaty za garaże) = 235 979,72, a zatem brakuje w kasie 102 821,79 zł nie licząc oczywiście środków, które powinny być z tytułu eksploatacji
Autor: Czarek Meszyński
*Biorąc pod uwagę zapis w Informacji dodatkowej str 20: Działając na podstawie art. 26 ust. 2 uosm (Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu) dokonano storna zapisów na naliczeniach funduszu remontowego na kwotę 35.764,04 zł. Z tego wynika, że w rozliczeniu wydatków związanych z terenami zewnętrznymi pomyliła się jednak Prezes Florczuk, tylko dlaczego nie naniesiono korekty w sprawozdaniu zarządu?
(14)Nie lubię tego!(0)200 tys. gdzie jesteście? – Nr 53
W roku 2011 odchodząca Prezes Dąbrowa zostawiła na rachunkach bankowych kwotę 213 070,91 zł. Większa część – jeżeli nie całość – zgromadzonych środków pieniężnych pochodziła z zaliczek na fundusz remontowy. W ciągu 2 lat pod rządami Prezes Florczuk kwota ta stopniała do 15 825,21 zł. Wydano zatem 197 245,70 zł. Niestety ze sprawozdań składanych na Walne Zgromadzenie nie można się dowiedzieć na co te pieniądze zostały przeznaczone. Sprawozdawczość Zarządu, Rady Nadzorczej i Księgowej milczy na ten temat.
Wyciągi z bilansu za lata 2010 – 2012
„Pocztą pantoflową” kolportowana jest przez admiratorów Prezes Florczuk informacja, że niniejsze pieniądze zostały wydane na pokrycie straty, która została ukryta przez poprzednią panią Prezes.
Jest to absurd w czystej postaci!
Zgodnie art.38 § 1 pkt. 4 prawo spółdzielcze, który mówi, że do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie lub sposobu pokrycia strat. Jak wiemy taka uchwała o całkowitym pokryciu straty nie została podjęta. Została jedynie podjęta Uchwała nr 5/WZ/13/06/2013 mówiąca o: dokonać częściowego pokrycia straty z udziałów byłych członków Spółdzielni w łącznej kwocie 20.800 zł.*
W Protokołu z kontroli przeprowadzonej przez Komisję Rewizyjną (jeszcze wtedy Komisja działała) w dniach 28 i 29 maja 2012 r. czytamy:
Strata z działalności Spółdzielni za 2011 wynosi 76 045,42 zł.** (w 2010 r. strata wyniosła 9828,76, wcześniej osiągano nadwyżki) W porównaniu rokiem poprzednim zwiększyła się. Komisja poprosiła o wyjaśnienia skąd wzięła się tak duża strata. Pani Renata Borowska, księgowa, wyjaśniła, że Spółdzielnia miała w roku 2011 koszty, które nie były regulowane w latach poprzednich, np. faktura za nieumowne korzystanie z gruntu wystawiona przez Urząd Miasta za lata 2003-2011, koszty sądowe z 2010 roku (100000 zł rozłożone na raty na 3 lata), przedawnione należności wpisane w koszty roku 2011. Ad 7 str 3 i 4.
Z powyższego wynika, że koszty zostały zaksięgowane tylko nie zapłacone, więc nie występuje tu zjawisko w postaci ukrycia kosztów.
Ze sprawozdania finansowego wynika, że strata nie została pokryta, ale pieniądze z konta zniknęły.
W tym miejscu należy zadać publicznie pytanie Prezes Florczuk:
Na co zostały wydane nasze 200 000 złotych polskich?
Autor: Czarek Meszyński
*W roku 2013 podjęto uchwałę nr 5/WZ/13/06/2013
(…) dokonać częściowego pokrycia straty z lat ubiegłych powstałej na działalności zasobami mieszkaniowymi za lata 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 z udziałów byłych członków Spółdzielni w łącznej kwocie 20.800 zł zgodnie z załącznikiem do niniejszej uchwały.
** Strata 76 045,42 zł została błędnie zaksięgowana jako wynik na pozostałej działalności gospodarczej; z dokumentów wynika, że powstała ona na zasadniczej działalności gospodarczej GZM (nadwyżka kosztów nad przychodami) i powinna ona być pokryta w następnym okresie.
(12)Nie lubię tego!(2)Drogi Midem i drogie zarządzanie – Nr 47
Ze sprawozdania finansowego wynika, że Zarząd hojnie podniósł wynagrodzenie firmie Midem ze 109 326,68 (2012) do 148 000,00 (2013). Podwyżka o 36%. W normalnym układzie biznesowym takie podwyżki się nie zdarzają. Tym bardziej że stawka z m2 i tak była bardzo wysoka i wynosiła 0,76 zł. Po podwyżce wynosi 1,03 zł. Odbiega to znacząco od stawek obowiązujących na rynku warszawskim – 0,60 zł za m2.
Miesięcznie przekazujemy do Midemu tytułem zarządzania i administrowania Spółdzielnią kwotę 12 333,33 zł to równowartość prawie 3,5 etatu biorąc pod uwagę średnią krajową.
Co otrzymujemy w zamian za tak znaczną kwotę:
- administratora – wizytującego osiedle raz w tygodniu (przeważnie),
- księgową – obsługującą spółdzielnie w wymiarze 1/2 etatu,
- zarządce – obecnego raz w roku na Walnym (2014 r. należy do wyjątków; odbędą się 2 Walne) ,
- „piwniczkę” na archiwalne dokumenty.
Gołym okiem widać, że za serwis Midemu znacząco przepłacamy. Należy przy tym podkreślić, że usługi księgowe są świadczone na nieakceptowalnym poziomie. *
Niestety nie są to wszystkie koszty związane zarządzaniem i administrowaniem naszego Osiedla. Do kwoty 148 000,00 należy dodać jeszcze 30 000,00 (2014) wynagrodzenie dla Zarządu z tytułu pełnionych funkcji (ale fucha! Zarząd pobiera 30 tys rocznie za to, że nie zarządza – patrz poprzedni wpis), 15 500,00 za obsługę prawną, 5 801,18 zł ubezpieczenie budynków i mienia Spółdzielni.
Razem 199 301,18 zł (rocznie), 16 608,43 zł (miesięcznie), co daje nam 1,39 za m2 – jest to prawdopodobnie najdroższa stawka za zarządzanie osiedlem nie tylko w Warszawie ale i w całej Polsce!
Zirytowany tą szczodrością Zarządu i Rady Nadzorczej poprosiłem o ofertę na zarządzanie i administrowaniem naszym Osiedlem.
Oferta obejmuje następujące usługi:
- protokolarne przejęcie nieruchomości,
- prowadzenie ewidencji lokali,
- weryfikacja stanu prawnego i faktycznego lokali i części wspólnych,
- ubezpieczenie nieruchomości,
- obsługa nieruchomości,
- prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wymaganej przepisami prawa,
- zlecenie wykonywanych kontroli technicznych, okresowych przeglądów nieruchomości oraz urządzeń stanowiących ich wyposażenie zgodnie z wymogami prawa budowlanego, po uprzednim zaakceptowaniu przez Zarząd (…),
- kontrola nad zabezpieczeniem skutków ewentualnych awarii przez 24h,
- kontrola w zakresie dostawy mediów do nieruchomości,
- administracja nieruchomości,
- przygotowanie projektów planów gospodarczych,korekta planów,
- przygotowanie naliczeń – zaliczek uchwał właścicieli i przyjętych planów gospodarczych,
- prowadzenie ewidencji kosztów nieruchomości wspólnej,
- przygotowanie sprawozdań finansowych,
- prowadzenie windykacji należności od właścicieli lokali,
- obsługa bankowa,
- ogólny zakres czynności w zakresie podstawowej obsługi prawnej,
- ogólny zakres czynności w zakresie zebrań i walnych zgromadzeń,
- analiza i doradztwo według potrzeb.
Proponowana cena za usługę zarządzania 0,60 zł/m2
Najwyższa pora przystąpić do redukcji kosztów!
Autor: Czarek Meszyński
* od wtorku (23.09.14.) będą publikowane wpisy dot. sprawozdań finansowych
(9)Nie lubię tego!(3)Spółdzielnia z dysfunkcją – Nr 46
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle Zacisze”,
która została powołana do życia w roku 1995 jest dotknięta rozległą i silną dysfunkcją.
Dysfunkcje można zdefiniować jako permanentną niezdolność do prawidłowego funkcjonowania.
Dysfunkcja nr 1
Spółdzielnia w 1998 r. dokończyła budowę m.in budynku przy ulicy Wyspowej 11 do 19. Po 15 latach w opinii Zarządu zaszła konieczność niezwłocznej wymiany poszycia dachów wraz z jego pokryciem – pomimo, że gwarancja na blachodachówkę jeszcze obowiązuje.
Dysfunkcja nr 2
W latach 2004 – 05 przeprowadzono termomodernizację, która po latach okazała się porażką i zwykłą fuszerką.
Dysfunkcja nr 3
Spółdzielnia sprzedała 36 mieszkań obciążonych wadą prawną – grunt pod budynkami nie należy do Spółdzielni (rów) – co stanowi dla mieszkańców poważny problem; w praktyce ich mieszkania są niesprzedwalne (banki nie udzielają kredytu, nie można założyć KW). Prze 19 lat poszczególnym Zarządom nie udało się zakupić rowu (ok.1200 m2) i uporządkować spraw gruntowych.
Na mapie rów i tereny należące do Miasta zaznaczone są na żółto. Rów, który przechodził także przez sąsiednie osiedle został jeszcze na etapie budowy osiedla wykupiony przez dewelopera Budimex. Warto zwrócić uwagę, że dla Zarządu SM nie było problemu wykupienia fragmentu działki od Miasta o nieregularnym kształcie (potrzebny był geodezyjny podział) i przeniesienie własności na rzecz nieruchomości przy ul Korsarskiej – zielona strzałka. Władze miasta wyraziły zgodę na ten podział i sprzedaż gruntu pomimo, że powstała „wyrwa” w działce należącej do Maista.
Dysfunkcja nr 4
Zgodnie z art. 1.1 ust. 3 Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomością stanowiącą jej mienia lub nabyte na podstawie ustawy mienia jej członków.
Na moje pytanie skierowane do Midemu Sp. z o.o.:
Kto zarządza nieruchomościami należącymi do Spółdzielni?
otrzymałem następującą odpowiedź:
W piśmie stwierdzono, że Spółdzielnią zarządza pani Prokopiuk. Została wytworzona sytuacja, w której Spółdzielnia nie wywiązuje się z ustawowego obowiązku i nie zarządza (!):
- nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni,
- nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność,
- zarządzanie nieruchomościami niestanowiącymi jej mienia lub mienia członków Spółdzielni, usytuowanych na terenie Spółdzielni.
Spółdzielnia nie wywiązuje się również ze statutowych obowiązków określonych § 5, § 6, § 7 takich jak zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni, prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.
Wniosek
SM „Osiedle Zacisze” nie spełnia celów postawionych jej w statucie i nie wywiązuje się z obowiązków ustawowych. Jest bytem obciążonym poważną dysfunkcją, która nie tylko uniemożliwia jej prawidłowe działanie, ale sprawia, że przyczynia się do wyrządzania ewidentnej szkody jej członkom.
Autor: Czarek Meszyński
Post Scriptum
Dysfunkcja – pojęcie wprowadzone do socjologii przez Roberta Mertona, określające zjawiska wpływające w sposób negatywny (pomniejszający) na modyfikację lub adaptację systemu społecznego. W wyniku oddziaływania dysfunkcji system ulega ciągłym napięciom i deformacjom, które z kolei przy pomocy funkcji są redukowane. Nieustanne oddziaływanie funkcji i dysfunkcji sprawia, że system nigdy nie pozostaje niezmieniony i ulega ciągłym przekształceniom.
Dysfunkcje stanowią analityczną podstawę do badań nad dynamiką i zmianą, pozwalając analizować system społeczny nie tylko jako statyczną strukturę, lecz również przyglądać się zmianom jakie w nim zachodzą.
Źródło: Wikipedia
(9)Nie lubię tego!(6)
Najnowsze komentarze