Tereny wspólnego użytku – Nr 59

Zgodnie z art. 4 ust. 2 uosm: Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiacych mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniem statutu.  

Innymi słowy opłaty naliczane przez Spółdzielnie powinny obejmować tylko i wyłącznie następujące składniki:

• eksploatacją i utrzymaniem lokali – w naszym przypadku jest tylko rozliczenie wody i śmieci, pozostałe opłaty jak za energię, CO i podgrzanie ciepłej wody właściciele wnoszą bezpośrednio do dostawców,
• utrzymanie nieruchomości wspólnych – tj. sprzątanie, konserwacja, przeglądy, wspólna energia elektryczna,*
• eksploatacja i utrzymanie nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni – tj. lokali wynajmowanych (Spółdzielnia nie jest właścicielem lokalu), terenów w postaci ciągów komunikacyjnych placu zabaw i boiska.**

Zapis w Statucie  § 67 ust. 7 doprecyzowywał koszty eksploatacyjne, które obejmują:

• administrowania nieruchomością,
• koszty z tytułów: dostawy energii elektrycznej pomieszczeń i terenów wspólnego użytku, dostawy gazu, wody i odprowadzania ścieków,
• wywozu nieczystości,
• konserwacji domofonów,
• koszty ochrony osiedla,
• użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości,
• odpisy na fundusz remontowy Spółdzielni,
• koszty ubezpieczenia.

W Statucie występuje termin tereny wspólnego użytku i Statut  precyzyjnie określił koszty związane terenami wspólnego użytku tj.: ciągów komunikacyjnych, utrzymaniem zieleni, boiska, placu zabaw, śmietnika.

Zgodnie z podjętą uchwała Rady Nadzorczej  uchwała nr 1 z dnia 25 maja 2009 r. dot. przystąpienia do realizacji budowy domów w zabudowie bliźniaczej na działkach nr 46 i 47  zostały one wyłączone z terenów wspólnego użytku i stały się działkami inwestycyjnymi; zgodnie z obowiązującymi przepisami koszty związane z nimi nie stanowią składnika opłat wnoszonych przez mieszkańców z tytułu eksploatacji.

W związku z tym, że Zarząd pod pretekstem*** nie posiadania  (aktualnego) pozwolenia na budowę  odstąpił od umów na wybudowanie 2 bliźniaków pieniądze uzyskane z zaliczek na wkłady budowlane zostały Inwestorom zwrócone. Ponieważ koszty związane z budową zostały poniesione przez Spółdzielnie i nie zostały zapłacone poszkodowane firmy złożyły pozew przeciwko Spółdzielni. 

Koszty jakie zostały poniesiony tytułem inwestycji budowlanej według Bilansu wyniosły 100 164,40 zł, a według sprawozdania Zarządu 113 000 zł.

Ponieważ budowa nie została sfinansowana z wkładów budowlanych (zgodnie z cytowaną uchwałą RN nr 1) tylko z zaliczek pobranych z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego doszło do poważnego naruszenia prawa wynikających z art. 4 ust 6: Opłaty, o których mowa 1-2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach.

Ze względu na okoliczności, że doszło do nielegalnego finansowania budowy**** Zarząd pod pretekstem rozliczeń z domkami wprowadził do Statutu zapis: oraz koszty inwestycji w tereny zewnętrzne. Była to próba, zresztą sprzeczna z ustawą (art 42 § 2 Prawo Spółdzielcze: Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna), legalizacji wydanych naszych pieniędzy na nieudaną inwestycję budowlaną. 

Zarząd we Wniosku do WZ sprawie zmiany w Statucie podnosi następującą kwestię: Pozycja ta jest odpowiednikiem funduszu remontowego dla budynków i dotyczy remontów i ulepszeń na nieruchomościach niezabudowanych osiedla Spółdzielni (…)

Po pierwsze: ustawodawca nie przewidział potrzeby tworzenia funduszu remontowego na tereny wspólnego użytku, na których znajdują się ciągi komunikacyjne, plac zabaw itd.  Tereny wspólne nie wymagają remontu tylko utrzymania i eksploatacji. Pozycja eksploatacja w opłatach pokrywa te wydatki.  Wprowadzenie dodatkowej opłaty jest niezgodne z ustawą. Ponadto tworzy niebezpieczny precedens, że pod jakimkolwiek pozorem będzie można wprowadzać nowe składniki opłat niezgodnie z ustawą.

Po drugie: termin nieruchomości niezabudowane (tak samo jak tereny zewnętrzne) jest terminem zbyt szerokim i niedoprecyzowanym i może powodować nakładanie dodatkowych opłat, które będą związane z utrzymaniem terenów nie wchodzących w skład terenów wspólnych Osiedla tak jak działki inwestycyjne nr 46 i 47 czy też terenów leżących poza terenem Osiedla.

Po trzecie: nakłady poniesione na rozgrodzenie a następnie zamknięcie Osiedla (co Zarządowi nie udało się dokonać od 2011 r.) są to inwestycje a nie remonty i miały być finansowane zgodnie z uchwałą RN nr 1 ze sprzedaży działek). Decyzja i inwestycjach nie leży w kompetencjach Zarządu.

Po czwarte: nie jest prawdą jak twierdzi Zarząd,

że usuniecie ze Statutu pozycji inwestycji w tereny zewnętrzne  pociągnie za sobą poważne konsekwencje finansowe, ponieważ nie będzie technicznej możliwości (…) rozliczania kosztów remontów infrastruktury zewnętrznej,

ponieważ koszty związane z terenami wspólnymi są rozliczane na podstawie umów cywilno-prawnych z domkami zgodnie informacją Zarządu:

Koszty miesięczne terenów zewnętrznych zostały oszacowane na 21.000 zł i podzielono na 180 lokali (143 mieszkania i 37 domów) = 117 zł na lokal domy płaca 117 zł + 62,50 zł za ochronę = 179,50 zł miesięcznie/dom część przypadająca na mieszkania została podzielona wg mkw powierzchni mieszkań i przypisana do mieszkań. 

Wykreślenie ze statutu inwestycje w tereny zewnętrzne niczego nie zmieni w rozliczeniach z domkami ponieważ koszty są związane z terenami wspólnego użytku a taki termin już się znajduje w Statucie.

Konkluzja: Inwestycje w tereny zewnętrzne, czy proponowany przez Zarząd remonty i ulepszenia na nieruchomościach niezabudowanych jest zapisem niezgodnym ustawą. Spółdzielnia nie ma podstaw do pobierania opłat z tego tytułu tak samo jak w innych spółdzielniach wprowadzono bezprawne zapisy do statutów na podstawie których inwestowano w rurociągi naftowe czy papiery wartościowe.

Pomimo wprowadzenia dodatkowego składnika opłat w postaci inwestycje w terenu zewnętrzne naliczenia z tytułu przychodu w GZM systematycznie spadają:

• 2011 – 1 189 956,30
• 2012 – 1 124 532,37
• 2013 – 1 110 060,99

Autor: Czarek Meszyński

*Art. 4 ust. 4 pkt.1 i 2 uosm nakłada obowiązek na zarząd spółdzielni prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów. Spółdzielnia z tego obowiązku się nie wywiązuje i wszystko rozlicza na zasadzie „wspólnego” worka.

**objęte są umową użytkowania wieczystego nr 501/94 zawartą w dniu 28/01/1994 na okres 40 lat; działki, na których znajduje się plac zabaw i boisko użytkowane są niezgodnie z umową użytkowania wieczystego – zgodnie zapisem w umowie powinny być wybudowane pawilony usługowe.

*** Sprawozdanie Zarządu za rok 2012 pkt 3.3.4 W związku z faktem iż na dzień 30.04.2012 Spółdzielnia nie posiadała pozwolenia na budowę Zarząd nie mógł podpisać przyrzeczonych umów o wybudowanie domów i odstąpił od tych umów.

Decyzją 78/T/12 z dnia 5.06.2012 został zatwierdzony zamienny projekt budowlany i udzielam pozwolenia na budowę.

Od odstąpienia od umów do uzyskania pozwolenia na budowę minął nieco więcej niż miesiąc (35 dni).

**** W sprawozdaniu RN za okres 17.06.20111 do 31.05.2012 r. pkt.8 czytamy: Na wniosek Zarządu udzielenie zgody na czasowe przeksięgowanie środków z funduszu zasobowego na fundusz związany z inwestycją w celu uregulowania zobowiązań względem architekta. 

Wszystko wskazuje, że doszło prawdopodobnie do poświadczenia nieprawdy, ponieważ sprawozdania finansowego tego nie potwierdzają. Pomniejszenie funduszu zasobowego wynikało: z odpisu umorzeniowego prawa wieczystego użytkowania gruntów – zgodnie z nowelizacją ustawy o rachunkowości oszacowana wartość prawa wieczystego użytkowania gruntów w kwocie 718.536,00 zł, podlega umorzeniu w wysokości 5% rocznie – inf. dodat. za rok 2012.

Lubię to!(5)Nie lubię tego!(0)