Mini wykład o eksploatacji, utrzymaniu i inwestycji – Nr 3 (337)

Eksploatacja, utrzymanie i inwestycja to by się wydawało proste terminy ekonomiczno-prawne. Niestety tak nie jest, dla wielu spółdzielców jest to „czarna magia”. Ale nie tylko dla nich również dla „profesjonalistów”, którzy zarządzają nieruchomościami. Ze zdziwieniem przeczytałem zawiadomienie wysłane przez SM ,, Osiedle Zacisze” z dnia 29/5/2020 r. o aktualnych zaliczkach. Pierwsza pozycja to eksploatacja bieżąca i utrzymanie. To przecież prawdziwy bełkot ekonomiczny. Czy ekploatację można podzielić na bieżącą, okresową, długoczasową? To oczywisty nonsens. Art. 4 u.s.m mówi tylko o eksploatacji bez zbędnych przymiotników. A czym różni się eksploatacja od utrzymania? Czy to jest synonim?

Postaram się to wytłumaczyć na prostym przykładzie. Nie wiem dlaczego, ale spółdzielcy na nieruchomościach się specjalnie nie znają, ale na motoryzacji to i owszem.

Kupujemy samochód to jest inwestycja.

Przemierzamy nim następnie kilometry i ponosimy koszty eksploatacyjne: paliwo, płyn do spryskiwacza, wymiana oleju, wymiana filtrów, opon, klocków hamulcowych  itd. Innymi słowy ponosimy koszty użytkowania. A czym będzie utrzymanie? Wszelkie naprawy i remonty związane z utrzymaniem sprawności naszego pojazdu. Silnik się zepsuł, rozrząd się posypał, karoseria rdzewieje to oczywiste jest, że należy naprawić i usunąć awarię.

Wspomniany art. 4 zobowiązuje uprawnionych do pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale.

Zarząd pobiera opłatę eksploatacyjną m.in. na utrzymanie w czystości klatki schodowej, jej oświetlenie, konserwację domofonów itd. Zaś utrzymanie to nic innego jak przeprowadzanie remontów części wspólnych: dachu, fundamentów, elewacji oraz klatki schodowej.

Kluczowe znaczenie miał w tej kwestii art. 185 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 21/08/1997 r. o gospodarce nieruchomościami obowiązujący w cytowanym brzmieniu od 1/1/2009 do 9/4/2010:

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.

Niestety ten dobry przepis został przez ustawodawcę wykreślony, a tym samym prawo nie chroni przed dewastacją.

Austriacki ekonomista Joseph Schumpeter w swojej książce „Kapitalizm, socjalizm, demokracja” spopularyzował termin twórcza destrukcja, używając go do opisu procesu transformacji, która towarzyszy przełomowemu odkryciu.

O ile twórcza destrukcja ma zastosowanie w biznesie, przemyśle, handlu i w usługach to w zarządzaniu nieruchomościami niekoniecznie.

Automobile manufacturing plant

Prawo nie chroni naszej własności przed dewastacją – Nr 43 (137)

Czy wyobrażacie sobie, że poprzez nieudolne zarządzanie/konserwacje można byłoby zdewastować Wawel?

Jest to oczywiście retoryczne pytanie, bo Wawel chroniony jest prawem – ustawa z dnia 23 lipca 2002  r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Od lat obserwuję Osiedle za Żelazną Bramą wybudowane według koncepcji Le Corbusier na 25 000 mieszkańców. Osiedlem zarządza Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa, która jest od lat w upadłości likwidacyjnej. Spółdzielnia, która jest w upadłości do minimum ogranicza konserwacje. natomiast o remontach można zapomnieć. Osiedle zostało wybudowanej w latach 1965 – 1972 w ścisłym centrum Warszawy. Jest to „łakomy kąsek” dla cynicznych inwestorów, którzy za 20 – 30 lat planują wybudować biurowce, hotele, apartamentowce i centra handlowe.

Osiedle Za Żelazną Bramą – Nr 44 (138)

Czarek Meszyński

Lubię to!(38)Nie lubię tego!(1)