Mini wykład o kalkulacji wysokości opłat – Nr 4 (338)
Na wstępie należy podkreślić specyfikę spółdzielni mieszkaniowej. Jest to szczególny podmiot gospodarczy oparty na zasadzie non profit tzn. podstawowa działalność gospodarcza polegająca na zarządzaniu nieruchomościami jest bezwynikowa – nie występuje zysk ani strata. W art. 1 ust. 1 pkt 1^1 u.s.m. ustawodawca stwierdził: Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków (…). Innymi słowy zaliczki na opłaty powinny być tak skalkulowane by nie wystąpiła nadpłata ani niedopłata – krótko mówiąc obowiązuje tu zasada balansu. Oczywiście rzeczywistość gospodarcza jest bardziej złożona niż teoria i dlatego w art. 6 ust. 1 cytowanej ustawie została ustanowiona reguła ekwiwalentności. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 1990 r. (III CZP 31/90) czytamy: „Sąd Najwyższy zwracał uwagę już poprzednio, akcentując regułę ekwiwalentności między świadczeniami dostarczonymi przez spółdzielnię a zwrotem ich kosztów.”
Kluczową rolę odgrywa tu rada nadzorcza, która pełni funkcję nadzoru i kontroli nad działalnością spółdzielni – art. 46 § 1 pkt 2 u.p.s. Niestety ten organ stosunkowo rzadko korzysta z tej swojej prerogatywy. Sam byłem jako nieliczny w Polsce, a na pewno jedyny w swojej spółdzielni członkiem rady nadzorczej przez cztery kadencje. Swoją wiedzę czerpię nie tylko z teorii, ale również z praktyki. Niestety rada nadzorcza nie wypełnia ustawowego obowiązku. Dlaczego? A to już jest temat na inny wpis.
Ale wróćmy do kalkulacji opłat. Ewa Bończak-Kucharczyk w swej monografii poświęconej spółdzielniom mieszkaniowym (Spółdzielnie Mieszkaniowe – Komentarz, Wyd. Wolters Kluwer, Warszawa 2018) napisała:„Kalkulacja wysokości opłat powinna zatem wprost wynikać z ponoszonych przez spółdzielnię na te cele kosztów.(…) prawo do uzyskania wiedzy o tych kosztach, ale także pośrednie prawo do kontroli, czy spółdzielnia działa prawidłowo, nie żąda opłat „z sufitu” albo np. nie dolicza zysku.”
A jak jest w SM „Osiedle Zacisze”? Zarząd w składzie: Ryszarda Uchmańska, Agnieszka Żebrowska, Piotr Kubel wysyłają latem 2020 r. kalkulację kosztów z dnia 22 października 2019 r. Paranoja, kpina z mieszkańców czy zła wola?
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 7 ustawy o rachunkowości w przypadku mojej Spółdzielni zamknięcie ksiąg rachunkowych powinno nastąpić nie później niż do 31 marca. Czyli Zarząd powinien dysponować twardymi danymi dotyczącymi poniesionych kosztów i uzyskanych przychodów. w roku 2019. Mało tego na koniec lipca powinno być zaksięgowane pierwsze półrocze 2020 r. Nasz „Egzotyczny Zarząd” wysyła „lipną kalkulację” z października 2019 r. opartą na roku 2018. I tak dobrze, że nie cofnęli się do antyku i do judaszowskich srebrników.
Czarek Meszyński
(46)Nie lubię tego!
(4)Lawinowe Koszty – Nr 1 (335)
Mieszkańcy przygotowali analizę struktury kosztów zarządzania SM „Osiedle Zacisze”.
Z powyższych danych wynika, że właściciele 143 lokali w budynkach wielorodzinnych będą ponosić koszty w wysokości 295 220, 55 zł rocznie tj. 24 601,71 zł miesięcznie na utrzymanie 3 osobowego Zarządu oraz księgowej, która nie umie księgować.
Kuriozum stanowi wyliczenie kosztów zarządzania terenami do wspólnego korzystania (boisko, plac zabaw, trawniki, chodniki, ulice) na kwotę 163 059,97 zł tj. o 30 899,40 zł więcej niż zarządzanie częściami wspólnymi budynków. Absurd totalny! Zarząd bardziej troszczy się o „trawniczki” niż o budynki. COVID 19 sprawił, że wiele branż takich jak gastronomia, hotelarstwo, turystyka, muzealnictwo, eventowa i muzyczna przeżywają poważne problemy i grozi im bankructwo. Wielu spółdzielców traci środki finansowe potrzebne na swoje utrzymanie. Zarząd zamiast dokonać cięć kosztów to mieszkańcom zafundował horendalne podwyżki.
Ryszarda Uchmańska, która od ponad dwóch lat jest prezesem Zarządu widocznie wychodzi z założenia, jak onegdaj Jerzy Urban Zarząd/Rząd sam się wyżywi.
Zarząd Spółdzielni w składzie: Ryszarda Uchmańska, Agnieszka Żebrowska, Piotr Kubel traktują mieszkańców jak „DOJNĄ KROWĘ” i w cyniczny sposób próbują drenować ich portfele..
Zarząd wykorzystał COVID 19 i wstrzymał organizowanie Walnego Zgromadzenia, prawdopodobnie ma świadomość, że nie otrzymałby absolutorium. Gdyby Zarząd miał dobrą wolę to mógłby zamieścić materiały na stronie internetowej i zorganizować WZ, a głosowanie mogłoby odbyć się korespondencyjnie lub przez Internet przy zachowaniu reżimu tajności dla udzielenia absolutorium dla Zarządu. Wybory prezydenckie mogą się odbyć, a WZ póki co to NIE. Art. 37 § 3 wskazuje O czasie, miejscu i porządku obrad zebrania przedstawicieli należy zawiadomić wszystkich członków spółdzielni w sposób wskazany w statucie. Zgodnie z § 27 ust. 1 Statutu Walne Zgromadzenie zwoływane jest przez Zarząd przynajmniej raz w roku w terminie do dnia 30 czerwca. Zarówno ustawa jak i Statut nie określa, że WZ musi koniecznie się odbyć w formie „fizycznej” Co prawda Art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 r.,tzw. ustawa covidowa, przewiduje, że zwołanie WZ ulega przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania stanu epidemicznego, ale ustawodawca miał na myśli tradycyjną formę, a nie głosowanie korespondencyjne albo za pomocą sieci. Zarząd ten przepis niestety zinterpretował literalnie. Na stronie internetowej zamieszczone jest tylko sprawozdanie Zarządu, brak sprawozdania finansowego, RN oraz projektów uchwał. Zarząd ma obowiązek złożenia tych dokumentów do KRS i US do 30 czerwca. Z tego wynika, że dokumenty te powinny być już sporządzone tylko póki co zostały utajnione przed członkami spółdzielni.
Czarek Meszyński
(45)Nie lubię tego!(3)
Najnowsze komentarze