Projekt MIB (cz.2) – Nr 50 (240)

Oto kolejne zmiany zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i mój do nich komentarz. Uważam, że jako członek spółdzielni z 21 letnim stażem mam interes prawny do opiniowania zmian w najważniejszej ustawie dla spółdzielców.

• w art. 10 w ust. 1 dodaje się pkt 3a w brzmieniu: Wskazanie terminu, po upływie którego członek może wystąpić z żądaniem zawarcia na zasadach określonych w art. 12 ust. 1 umowy przeniesienia własności lokalu, albo wskazanie, że lokal nie może być przedmiotem takiej umowy. Do tej pory życie członka spółdzielni z lokatorskim prawem do lokalu było proste, jeżeli nastąpiła spłata kosztów wybudowania lokalu i spłaty ewentualnego zadłużenia z tytułu opłat spółdzielnia miała obowiązek przeniesienia własności lokalu. I komu to przeszkadzało? Po nowelizacji los spółdzielcy będzie w rękach prezesa, bo to on wyznaczy datę kiedy taka umowa może być zawarta na przykład 20 lat po spłacie kredytu zaciągniętego na 30 lat, a to oznacza, że członek który zawarł umowę mając lat 30 będzie mógł wystąpić żądaniem przeniesienia własności jak będzie liczył sobie 80 „wiosen”. Albo nigdy, ponieważ prezes wprowadzi zapis, że lokal nie może być przedmiotem takiej umowy. Czyli mamy do czynienia z sytuacją, gdzie towar został zapłacony przez członka, a właścicielem jest spółdzielnia – cud gospodarczy, spółdzielnia nie wydała ani złotówki na budowę lokalu a jest właścicielem. Jest to niezgodne z logiką, ze zdrowym rozsądkiem a przede wszystkim zasadami wolnego rynku. Co prawda w latach 20. i 30. XX wieku wybudowano tym sposobem „lokatorskim” wiele pięknych osiedli jak chociażby warszawskie KOŁO, RAKOWIEC czy też żoliborski WSM. Lokale te powstawały przy pomocy państwowej pomocy. Początkowo kredyt ów sięgał nawet 95% kosztów budowy, a spłaty rozkładano na 20 lat, oprocentowując je niemal symbolicznie bo od 1% do 4% i to były mieszkania naprawdę dla niezamożnych Polaków – ale jest to temat już na inny artykuł.
• w art. 24^1 dodaje się ust. 3: Spółdzielnia mieszkaniowa w terminie 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa, rozlicza z właścicielami lokali  wchodzących w skład nieruchomości, na której powstała wspólnota mieszkaniowa, zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostała nakłady poczynione na remont tej nieruchomości. Chciałoby się krzyknąć brawo. Nareszcie ktoś, chce uregulować wzajemne rozliczenie się pomiędzy wspólnotą a spółdzielnią na co zwrócił uwagę Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13). Ale diabeł tkwi w szczegółach, a mianowicie rozliczenie ma nastąpić w terminie 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego. Dla spółdzielni jest to rok kalendarzowy. Co w praktyce to oznacza? Załóżmy, że wspólnota powstaje w styczniu 2017 r. Rok obrachunkowy kończy się 31 grudnia 2017 r. Spółdzielnia zgodnie z ustawą rozliczy się w terminie 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego tj. na 31 grudnia 2018 r. Wspólnota – ogół właścicieli  pomimo zgromadzonych środków na fundusz remontowy przez dwa lata zgodnie z ustawą nie będzie mogła z tych pieniędzy korzystać – jest to wariant optymistyczny. Dlaczego? Bo proponowane zmiany nie uwzględniają regresu. Wyobraźmy sobie, że ogół właścicieli zgromadzili na koncie spółdzielni 300 tys. zł, a prezes niechętnie chce się z nimi rozstać. Przychodzi termin rozliczenia, a prezes gra na zwłokę, a to główna księgowa się zmieniła, a to pani od rozliczeń jest chora, a to zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego środki zostały wydane na inną nieruchomość w zasobach spółdzielni, bo była pilna potrzeba: grzyb w piwnicy, woda lejąca się z dachu do mieszkań, odpadające balkony itd. Przy dobrym kuglarstwie można i tak przez kolejne 12 miesięcy, a tym czasem prezes 300 tys. lokuje w banku na procent i przez conajmniej trzy lata otrzymuje odsetki. Normalnie jest to bezpodstawne wzbogacenie (art. 405 k.c.), ale według znowelizowanej ustawy takie działanie będzie zgodne z prawem. I tu dochodzimy do sofistyki w regulacji prawnej, ponieważ MIB zakłada, że spółdzielnia rozlicza się nie ze wspólnotą mieszkaniową – ogółem właścicieli tylko indywidualnie z każdym właścicielem odrębnie. Proszę sobie wyobrazić, że we wspólnocie jest 50 lokali. Jeżeli spółdzielnia nie będzie chciała się rozliczyć z funduszu remontowego to trzeba będzie złożyć 50 pozwów do sądu. Dla wspólnoty jest to duża komplikacja. Nie sposób się zgodzić z takim stanowiskiem MIB, ponieważ wspólnota mieszkaniowa jest co prawda ułomną osobą prawną, ale może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania i być pozywana, jeżeli tak to nie ma podstawy prawnej aby spółdzielnia nie mogła rozliczyć się ze wspólnotą tj. z ogółem właścicieli.
• w art. 26 ust. 2 otrzymuje brzmienie: W terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokalu w budynku lub w budynkach położonych w odrębnej danej nieruchomosci, obliczana jest według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną bedą miały zastosowania przepisy niniejszej ustawy. Powyższa proponowana zmiana to nic innego jak „koszmarek prawny”. Po pierwsze: z mocy ustawy po wyodrębnieniu się ostatniego lokalu powstawała wspólnota, do której miały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego (mała wspólnota do 7 lokali) albo ustawa o własności lokali (duża wspólnota powyżej 7 lokali) – najlepsza ustawa jaką udało się do tej pory w Polsce uchwalić regulującą „mieszkaniówkę”. Zapisy są proste i klarowne tylko 40 artykułów (nie liczę art. 41 mówiącego o dacie wejścia ustawy w życie) i najrzadziej nowelizowana ze wszystkich ustaw dot. nieruchomosci. Powstanie wspólnoty jest to usankcjonowanie rzeczywistego stanu faktycznego współwłasności. Po drugie wspólnota mieszkaniowa jest ułomną osobą prawną (jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej) w przeciwieństwie do spółdzielni, wspólnota nie posiada majątku/mienia w przeciwieństwie do spółdzielni. Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli. Zastosowanie do wspólnoty ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ma się tak samo jak zastosowanie do działalności gospodarczej regulacji o spółkach akcyjnych – totalny paraliż. A zatem jaka była intencja MIB? W uzasadnieniu czytamy: Powyższe rozwiazanie spowoduje, iż osoby zamieszkujące w zasobach spółdzielczych bedą miały możliwość zdecydowania czy zarząd nieruchomością wspólną odbywać się będzie w oparciu o przepisy u.s.m. czy ustawy o własności lokali. (…) Co więcej to te osoby bedą decydować, czy wspólnota mieszkaniowa w ogóle powstanie. Obecnie obowiązuje treść art. 26 u.s.m. skutkuje tym, iż z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego lokalu powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa. Osoby, które uzyskały odrębną własność lokalu nie mają na to żadnego wpływu. Zgroza! Jak są wszystkie lokale wodrębnione to już nie ma zasobów spółdzielni tylko prywatna własność. Ogół właścicieli może powierzyć w dalszym ciągu zarządzanie spółdzielni ale w oparciu tylko o przepisy zawarte  w ustawie o własności lokali i w każdej chwili może wypowiedzieć. Proszę zwrócić uwagę, że w proponowanej zmianie wspólnota może powstać dopiero po 3 miesiącach. Wiecie Państwo dlaczego? Odpowiedź jest prosta, aby dać prezesowi czas na lobbowanie za przyjęciem ustawy o spółdzielniach. Spółdzielcy są zazwyczaj nieświadomi swoich praw i obowiązków  i część z nich da się z pewnością przekonać. Jest to nic innego jak nałożenie pęta na prywatnych właścicieli. Dlaczego? Bo ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje wypowiedzenia zarządzania przez spółdzielnię. Jeżeli ogół właścicieli podejmie uchwałę, że zastosowanie bedą miały przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych to wpadną na własne życzenie w „szpony” prezesa i nie bedą mogli się z nich tak łatwo wydobyć.

PODSUMOWANIE

Proponowane zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa są korzystne dla prezesów i bardzo niekorzystne dla spółdzielców. Jeżeli w tej formie zmiany zostaną uchwalone to członkowie spółdzielni mieszkaniowej w Polsce bedą mieli najgorszą w Europie ustawę.

Autor: Czarek Meszyński  

Lubię to!(22)Nie lubię tego!(1)