Osiedle Zacisze – moja mała ojczyzna

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowało projekt ustawy o zmianie m.in ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. Projekt datowany jest na 7 września 2016 r.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma szczęścia do legislatorów, albowiem w ciągu 16 lat była podajże kilkanaście razy nowelizowana, a zawarte w niej przepisy były wielokrotnie zaskarżane do Trybunału Konstytucyjnego.

Niektóre propozycje w ministerskim projekcie można uznać za kuriozalne, a mianowicie:

• do art. 3 dodano art. 3^4, który mówi, że do członka spółdzielni, który ubiega się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu (…) nie stosuje się przepisów regulujących prawa i obowiązki członków spółdzielni (…). Co to oznacza? Że w spółdzielniach mieszkaniowych będą występować dwie kategorie członków o różnych uprawnieniach. Taki stan rzeczy jest niezgodny z ideami ruchu spółdzielczego zapisanym w art. 18 § 1 Prawa spółdzielczego: Prawa i obowiązki wynikające z członkostwa w spółdzielni są dla wszystkich członków równe. Z samej zasady spółdzielczości wykluczone jest statuowanie ważnych i mniej ważnych członków. Tacy „ubiegający członkowie” zgodnie z proponowanym art. 3^5 mieli by dostęp tylko do części dokumentów spółdzielni. Niepokoi mnie nieostry termin: członek spółdzielni, który ubiega się o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu. Bo co to oznacza, że członek ubiega się?, innymi słowy dąży do uzyskania prawo do lokalu? Można ubiegać się i dążyć do lokalu tak przez 20 lat albo i nawet dłużej – jak za komuny. W ten sposób sformułowany przepis kryje podstęp. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera takiego rozdziału jak prawa i obowiązki. Mamy natomiast rozdział 1^1 Prawa członków spółdzielni mieszkaniowej. Z proponowanej zmianie wynika, że „członek ubiegający” nie może wchodzić w skład rady nadzorczej, nie ma prawa zgłaszać projektów uchwał i  do nich poprawek na walne zgromadzenia, ale ma prawo do głosowania na walnym, ponieważ takie prawo wynika z art. 36 § 2 Prawa spółdzielczego, że każdy członek ma jeden głos na walnym zgromadzeniu, a Prawo spółdzielcze w tym zakresie nie jest nowelizowane i zostało wymienione w przepisie. Intencję zaskarżenia do Trybunału Konstytucyjnego było wyeliminowanie tak zwanej „armii prezesów” tj. członków bez lokali by przy ich pomocy przegłosować prezesowskie uchwały. W wyroku trybunału konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13) jest „gotowiec”: dopuszcza się członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej podmiotów, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu lub ekspektatywę odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa powstaje z chwilą zawarcia umowy na wybudowanie przez spółdzielnię lokalu i taka osoba staje się pełnoprawnym członkiem i ma prawo do wglądu do wszystkich dokumentów wymienionych w art 8^1 u.s.m., w tym do faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Są to prerogatywy wynikające z drugiej zasady ruchu spółdzielczego, a mianowicie demokratycznej członkowskiej kontroli. Członek ma prawo sprawdzić, czy budowa jego lokalu odbywa się na zasadach rachunku ekonomicznego przy zapewnienie korzyści członkom spółdzielni – art 67 u.p.s. Problem zaczyna się przy lokatorskim prawie do lokalu. Taki „członek ubiegający” może złożyć podanie i całymi latami czekać na przydział mieszkania wspierając przy tym aktywnie prezesa, bo akurat spółdzielnia w swoich zasobach nie dysponuje na daną chwilę  wolnymi lokalami. Jest to stworzenie ustawowej furtki do wprowadzenia na walne „armii prezesa”. Pewnym rozwiązaniem byłoby stworzenie statutu kandydata na członka, który stawałby się pełnoprawnym członkiem po uzyskaniu przydziału na mieszkania.
• do art. 8^3 dodaje się ust. 1^1 do 1^4, mówiący o pełnomocnictwie, a mianowicie pełnomocnik może udzielić dalszego pełnomocnictwa, jeżeli wynika to z treści pełnomocnictwa, pełnomocnik może reprezentować więcej niż jednego członka spółdzielni. A co to oznacza w praktyce? Pakiet kontrolny jak w spółkach kapitałowych. Wyobraźmy sobie spółdzielnię liczącą 200 członków. Na walne przychodzi średnio 10% spółdzielców tj. 20 osób decyduje o losach całej spółdzielni. Załóżmy, że  aktywny spółdzielca może zdobyć ponad 20 pełnomocnictw.  Przychodzi na walne i przegłosowuje wszystkie uchwały. Za rok prezes też ma swego, wiernego członka z pełnomocnictwami i zaczyna się głosowanie na pełnomocnictwa, bez merytorycznej dyskusji. Intencja może i słuszna by zapewnić udział członkom w walnym zgromadzeniu przez pełnomocników. Obecnie prezesi skutecznie pełnomocników torpedują wprowadzając na podstawie art. 36 § 2 u.p.s. zapis do statutu o osobistym uczestnictwie członka. Uważam jednak, że udzielanie pełnomocnictwa bez ograniczeń ilościowych jest błędem, tym bardziej, że pełnomocnictwo jest na zasadach ogólnych i dopóki nie zostanie cofnięte trwa „na zawsze”.

W projekcie znalazłem jeszcze kilka kuriozalnych propozycji, ale o tym jutro.

Autor: Czarek Meszyński

Lubię to!(21)Nie lubię tego!(2)