Tereny wspólnego użytku – Nr 59
Zgodnie z art. 4 ust. 2 uosm: Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiacych mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniem statutu.
Innymi słowy opłaty naliczane przez Spółdzielnie powinny obejmować tylko i wyłącznie następujące składniki:
- eksploatacją i utrzymaniem lokali – w naszym przypadku jest tylko rozliczenie wody i śmieci, pozostałe opłaty jak za energię, CO i podgrzanie ciepłej wody właściciele wnoszą bezpośrednio do dostawców,
- utrzymanie nieruchomości wspólnych – tj. sprzątanie, konserwacja, przeglądy, wspólna energia elektryczna,*
- eksploatacja i utrzymanie nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni – tj. lokali wynajmowanych (Spółdzielnia nie jest właścicielem lokalu), terenów w postaci ciągów komunikacyjnych placu zabaw i boiska.**
Zapis w Statucie § 67 ust. 7 doprecyzowywał koszty eksploatacyjne, które obejmują:
- administrowania nieruchomością,
- koszty z tytułów: dostawy energii elektrycznej pomieszczeń i terenów wspólnego użytku, dostawy gazu, wody i odprowadzania ścieków,
- wywozu nieczystości,
- konserwacji domofonów,
- koszty ochrony osiedla,
- użytkowania wieczystego i podatku od nieruchomości,
- odpisy na fundusz remontowy Spółdzielni,
- koszty ubezpieczenia.
W Statucie występuje termin tereny wspólnego użytku i Statut precyzyjnie określił koszty związane terenami wspólnego użytku tj.: ciągów komunikacyjnych, utrzymaniem zieleni, boiska, placu zabaw, śmietnika.
Zgodnie z podjętą uchwała Rady Nadzorczej uchwała nr 1 z dnia 25 maja 2009 r. dot. przystąpienia do realizacji budowy domów w zabudowie bliźniaczej na działkach nr 46 i 47 zostały one wyłączone z terenów wspólnego użytku i stały się działkami inwestycyjnymi; zgodnie z obowiązującymi przepisami koszty związane z nimi nie stanowią składnika opłat wnoszonych przez mieszkańców z tytułu eksploatacji.
W związku z tym, że Zarząd pod pretekstem*** nie posiadania (aktualnego) pozwolenia na budowę odstąpił od umów na wybudowanie 2 bliźniaków pieniądze uzyskane z zaliczek na wkłady budowlane zostały Inwestorom zwrócone. Ponieważ koszty związane z budową zostały poniesione przez Spółdzielnie i nie zostały zapłacone poszkodowane firmy złożyły pozew przeciwko Spółdzielni.
Koszty jakie zostały poniesiony tytułem inwestycji budowlanej według Bilansu wyniosły 100 164,40 zł, a według sprawozdania Zarządu 113 000 zł.
Ponieważ budowa nie została sfinansowana z wkładów budowlanych (zgodnie z cytowaną uchwałą RN nr 1) tylko z zaliczek pobranych z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego doszło do poważnego naruszenia prawa wynikających z art. 4 ust 6: Opłaty, o których mowa 1-2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach.
Ze względu na okoliczności, że doszło do nielegalnego finansowania budowy**** Zarząd pod pretekstem rozliczeń z domkami wprowadził do Statutu zapis: oraz koszty inwestycji w tereny zewnętrzne. Była to próba, zresztą sprzeczna z ustawą (art 42 § 2 Prawo Spółdzielcze: Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna), legalizacji wydanych naszych pieniędzy na nieudaną inwestycję budowlaną.
Zarząd we Wniosku do WZ sprawie zmiany w Statucie podnosi następującą kwestię: Pozycja ta jest odpowiednikiem funduszu remontowego dla budynków i dotyczy remontów i ulepszeń na nieruchomościach niezabudowanych osiedla Spółdzielni (…)
Po pierwsze: ustawodawca nie przewidział potrzeby tworzenia funduszu remontowego na tereny wspólnego użytku, na których znajdują się ciągi komunikacyjne, plac zabaw itd. Tereny wspólne nie wymagają remontu tylko utrzymania i eksploatacji. Pozycja eksploatacja w opłatach pokrywa te wydatki. Wprowadzenie dodatkowej opłaty jest niezgodne z ustawą. Ponadto tworzy niebezpieczny precedens, że pod jakimkolwiek pozorem będzie można wprowadzać nowe składniki opłat niezgodnie z ustawą.
Po drugie: termin nieruchomości niezabudowane (tak samo jak tereny zewnętrzne) jest terminem zbyt szerokim i niedoprecyzowanym i może powodować nakładanie dodatkowych opłat, które będą związane z utrzymaniem terenów nie wchodzących w skład terenów wspólnych Osiedla tak jak działki inwestycyjne nr 46 i 47 czy też terenów leżących poza terenem Osiedla.
Po trzecie: nakłady poniesione na rozgrodzenie a następnie zamknięcie Osiedla (co Zarządowi nie udało się dokonać od 2011 r.) są to inwestycje a nie remonty i miały być finansowane zgodnie z uchwałą RN nr 1 ze sprzedaży działek). Decyzja i inwestycjach nie leży w kompetencjach Zarządu.
Po czwarte: nie jest prawdą jak twierdzi Zarząd,
że usuniecie ze Statutu pozycji inwestycji w tereny zewnętrzne pociągnie za sobą poważne konsekwencje finansowe, ponieważ nie będzie technicznej możliwości (…) rozliczania kosztów remontów infrastruktury zewnętrznej,
ponieważ koszty związane z terenami wspólnymi są rozliczane na podstawie umów cywilno-prawnych z domkami zgodnie informacją Zarządu:
Koszty miesięczne terenów zewnętrznych zostały oszacowane na 21.000 zł i podzielono na 180 lokali (143 mieszkania i 37 domów) = 117 zł na lokal domy płaca 117 zł + 62,50 zł za ochronę = 179,50 zł miesięcznie/dom część przypadająca na mieszkania została podzielona wg mkw powierzchni mieszkań i przypisana do mieszkań.
Wykreślenie ze statutu inwestycje w tereny zewnętrzne niczego nie zmieni w rozliczeniach z domkami ponieważ koszty są związane z terenami wspólnego użytku a taki termin już się znajduje w Statucie.
Konkluzja: Inwestycje w tereny zewnętrzne, czy proponowany przez Zarząd remonty i ulepszenia na nieruchomościach niezabudowanych jest zapisem niezgodnym ustawą. Spółdzielnia nie ma podstaw do pobierania opłat z tego tytułu tak samo jak w innych spółdzielniach wprowadzono bezprawne zapisy do statutów na podstawie których inwestowano w rurociągi naftowe czy papiery wartościowe.
Pomimo wprowadzenia dodatkowego składnika opłat w postaci inwestycje w terenu zewnętrzne naliczenia z tytułu przychodu w GZM systematycznie spadają:
- 2011 – 1 189 956,30
- 2012 – 1 124 532,37
- 2013 – 1 110 060,99
Autor: Czarek Meszyński
*Art. 4 ust. 4 pkt.1 i 2 uosm nakłada obowiązek na zarząd spółdzielni prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów. Spółdzielnia z tego obowiązku się nie wywiązuje i wszystko rozlicza na zasadzie „wspólnego” worka.
**objęte są umową użytkowania wieczystego nr 501/94 zawartą w dniu 28/01/1994 na okres 40 lat; działki, na których znajduje się plac zabaw i boisko użytkowane są niezgodnie z umową użytkowania wieczystego – zgodnie zapisem w umowie powinny być wybudowane pawilony usługowe.
*** Sprawozdanie Zarządu za rok 2012 pkt 3.3.4 W związku z faktem iż na dzień 30.04.2012 Spółdzielnia nie posiadała pozwolenia na budowę Zarząd nie mógł podpisać przyrzeczonych umów o wybudowanie domów i odstąpił od tych umów.
Decyzją 78/T/12 z dnia 5.06.2012 został zatwierdzony zamienny projekt budowlany i udzielam pozwolenia na budowę.
Od odstąpienia od umów do uzyskania pozwolenia na budowę minął nieco więcej niż miesiąc (35 dni).
**** W sprawozdaniu RN za okres 17.06.20111 do 31.05.2012 r. pkt.8 czytamy: Na wniosek Zarządu udzielenie zgody na czasowe przeksięgowanie środków z funduszu zasobowego na fundusz związany z inwestycją w celu uregulowania zobowiązań względem architekta.
Wszystko wskazuje, że doszło prawdopodobnie do poświadczenia nieprawdy, ponieważ sprawozdania finansowego tego nie potwierdzają. Pomniejszenie funduszu zasobowego wynikało: z odpisu umorzeniowego prawa wieczystego użytkowania gruntów – zgodnie z nowelizacją ustawy o rachunkowości oszacowana wartość prawa wieczystego użytkowania gruntów w kwocie 718.536,00 zł, podlega umorzeniu w wysokości 5% rocznie – inf. dodat. za rok 2012.
(5)Nie lubię tego!
(0)Spółdzielnia na głowie postawiona – Nr 58
Zgodnie z obowiązującym prawem spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi działalność m.in. według następujących zasad:
- Walne – do kompetencji należy uchwalania kierunków rozwoju działalności gospodarczej (…) art 38 § 1 pkt. 1 Prawo Spółdzielcze
- RN – do kompetencji należy uchwalanie planów gospodarczych (…) – art 46 § 1 pkt.1 Prawo Spółdzielcze
- Zarząd – do kompetencji należy sporządzanie projektów kierunków rozwoju działalności gospodarczej (…) oraz wieloletnich i rocznych planów działalności gospodarczej – § 51 ust. 3 pkt 3 Statut.
A to w naszym przypadku oznacza:
Walne uchwala, że z uwagi na stan techniczny dachów, Zarząd i RN są zobowiązane dokonać w okresie najbliższych trzech lat remontu dachów w postaci docieplenia, usunięcia wciekania wody pod elewację wymianę poszycia miękkiego oraz blachodachówki itd. To stanowi podstawę dla Zarządu, do przygotowania projektu jak zamierza, kiedy i za co wykonać tę uchwałę, a RN ma to „przerobić” i zatwierdzić konkretny plan działania dla Zarządu.
Konkluzja
Jeżeli Walne nie podjęło uchwały o remoncie (termomodernizacji) dachów*, to aby być w zgodzie z prawem, nikt bez takiej uchwały nie może jej zacząć!
W Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Zacisze” mamy całkowicie odwróconą, bezprawną strukturę działania:
Zarząd podejmuje decyzję o inwestycji/remoncie i zaciąga kredyt, Rada Nadzorcza post factum legalizuje działanie Zarządu, a Walnemu przedstawia się szczątkowe informacje.**
Taka sytuacja świadczy o głębokiej dysfunkcji Spółdzielni i całkowitej niekompetencji jej organów. Za ten stan rzeczy oczywiście odpowiedzialne są zgodnie z literą prawa Rada Nadzorcza i Zarząd. Nie są to bezosobowe organy – za nimi kryją się konkretne postacie:
Dorota Kozielska – Przewodnicząca RN do 31.08.2014,
Agnieszka Florczuk – Prezes Zarządu
Autor: Czarek Meszyński
* W piśmiennictwie ocieplenie dachów (termomodernizacja) i w orzecznictwie sądowym kwalifikowane jest jako inwestycja a nie remont.
** W latach 2007 – 2012 były przedstawiane szczegółowe plany remontów i plany finansowy, a następnie zatwierdzane przez Walne,
w roku 2013 – plan finansowo-gospodarczy nie został przygotowany przez Zarząd,
w roku 2014 – plan finansowo-gospodarczy został utajniony przed Walnym (17.06.2014)
Autor pragnie złożyć podziękowania za konsultacje i merytoryczne wsparcie Marcusowi z TEMIDY contra SM.
(9)Nie lubię tego!(3)Niekompetentna RN – Nr 57
W dniu 6 października 2011 r. uchwałą Rady Nadzorczej został przyjęty nowy regulamin Zarządu, który dawał uprawnienia Zarząd do zaciągnięcia kredytu do kwoty 500 tys. zł – § 5 pkt 2.
Uchwalenie takiego regulaminu było sprzeczne z ówczesnym Statutem § 60 i z Prawem Spółdzielczym art. 38 § 1 pkt. 7. Rada Nadzorcza wykazała się niekompetencją i nieznajomością prawa. Zmiana regulaminu nastąpiła tuż po odwołaniu poprzedniej Prezes Spółdzielni.
Mamy następującą sekwencję zdarzeń:
- 6.10.2011 – zmiana regulaminu – nadano uprawnienia Zarządowi do zadłużania Spółdzielni do 500 tys. zł,
- 13.06.2013 – Uchwała nr 9/WZ/13/06/2013 zmieniono treść Statutu § 60 (dając uprawnienia Zarządowi do zadłużania Spółdzielni do 500 tys. zł) argumentując, że zmiana jest formalna bo to już regulamin umożliwia; zatajono przed Walnym Zgromadzeniem fakt, że regulamin był uchwalony niezgodnie z prawem,
- 2013 – Zarząd i RN nie wywiązuje się ze swoich ustawowych i statutowych obowiązków, plany gospodarcze nie zostały uchwalone,
- 22.08.2013 – Zarząd podjął uchwałę nr 1/08/2013 w sprawie wyboru wykonawcy remontu dachów budynków Wolińska 15 i 17; podjęcie tej uchwały było nielegalne,* ponieważ Walne nie uchwaliło kierunków rozwoju działalności gospodarczej, a RN nie uchwaliła planów gospodarczych – sprawozdanie Zarządu za rok 2013 pkt.22,
- 2014 zima – Zarząd zaciąga kredyt o wartości 476 tys. zł z premią termomodernizacyjną,
- 2014 wiosna – Zarząd przystępuje do inwestycji ocieplenia dachów.
Z powyższego wynika, że organy spółdzielni w postaci Zarządu i Rady Nadzorczej już w roku 2011 przystąpiły do odebrania ustawowych i wyłącznych właściwości Walnego Zgromadzenia nadając temu formę pseudo-legalizacji prawnej.
Na uwagę zasługuje pkt. 6 sprawozdania RN za okres 17.06.2011 do 31.05.2012, w którym m.in. czytamy: Opracowanie przez Komisję do spraw regulaminów i Statutu (…), wykreślającego punkty sprzeczne z Prawem Spółdzielczym i Statutem.
RN z całą pewnością wprowadziła do regulaminu Zarządu punkt sprzeczny ze Statutem i Prawem Spółdzielczym. Pisemne deklarowanie jednego a w prowadzanie w czyn czegoś zupełnie innego to nie tylko hipokryzja. ale przede wszystkim nadużycie zaufania jakim została obdarzona Rada Nadzorcza i Zarząd przez Spółdzielców.
W latach 2011 do 2014 Spółdzielnia wydała/wyda na obsługę prawną kwotę sięgającą blisko 90 tys. zł. Czy jest to możliwe, że przy tak wysokiej, wydanej kwocie organy spółdzielni posiadają tak niską znajomość prawa i popełniają tak kardynalne błędy?
Autor: Czarek Meszyński
* Zarząd art. 48 § 2 Prawo Spółdzielcze: Podejmowanie decyzji niezastrzeżonych w ustawie lub statucie innym organom należy do zarządu.
(7)Nie lubię tego!(2)Nielegalny kredyt – Nr 56
Na Walnym Zgromadzeniu, które odbyło się w dniu 13 czerwca 2013 r. Uchwałą nr 9/WZ/13/06/2013 zmieniono treść Statutu § 60
z
Spółdzielnia może korzystać z kredytów bankowych i pożyczek. Zaciągnięcie przez Spółdzielnie kredytu lub pożyczki wymaga zgody Rady Nadzorczej .
na
Spółdzielnia może korzystać z kredytów bankowych i pożyczek. Zaciągnięcie przez Spółdzielnię kredytu lub pożyczki przekraczającej kwotę 500 000 zł wymaga zgody Rady Nadzorczej.
Zarówno pierwszy zapis § 60 jak i drugi jest niezgodny z art. 38 § 1 pkt. 7) prawo spółdzielcze:
Do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy: oznaczenie najwyższej sumy zobowiązań, jaką spółdzielnia może zaciągnąć.
ponieważ
W pierwszym przypadku Rada Nadzorcza wyrażała zgodę na zaciągnięcie kredytu i określała jednocześnie górną granicę zobowiązań, w drugim zaś przypadku, Zarząd miał swobodę decydowania o wzięciu kredytu do 500 tys. zł, powyżej tej kwoty decydowała Rada Nadzorcza czyli też wyznaczała górną granicę.
Walne i tylko walne ma kompetencje ustalania najwyższej sumy zobowiązań, czyli kredytu, pożyczki w danym roku obrachunkowym. Ta kompetencja nie może być scedowana na inny organ spółdzielni! Zarząd występując z takim wnioskiem na Walne, winien bezwzględnie uzasadnić go i przedstawić sposób zabezpieczenia go.
Ekspert z Temidy napisał: „Jakim cudem – pomimo tak wysokiej straty Zarząd zdecydował się na zaciągnięcie kredytu w wysokości 476 000,00 zł? Zarząd mógł coś takiego zrobić bez zgody Walnego i RN?
Należy stwierdzić:
- W świetle powyższych przepisów zaciągnięcie kredytu w wysokości 476 000 zł bez zgody Walnego było niezgodne z prawem, ponieważ uchwała podjęta przez Walne w dniu 13.06.2013 jest sprzeczna z ustawą ponieważ na Radę Nadzorczą scedowana została wyłączna kompetencja Walnego w zakresie oznaczenie najwyższej sumy zobowiązań jaką Spółdzielnia może zaciągnąć. Należy pamiętać, że uchwała niezgodna z ustawą jest nieważna – art.42 §2 prawo spółdzielcze.
- Przekazanie kompetencji Zarządowi do zaciągania kredytu do 500 tys. zł jest sprzeczna z dobrym obyczajem.
- Wzięcie kredytu na kwotę 476 tys. zł jest niezgodne z rachunkiem ekonomicznym. Kredyt na 476 tys. zaciągnięty został przy przychodzie 1 mln 110 tys. zł i przy stracie w wysokości 412 tys. zł. Każde zobowiązanie powyżej 25% przychodu rocznego powinno być dobrze przemyślane i rzetelnie ekonomicznie uzasadnione by nie spowodować utraty płynności finansowej.
W niniejszym przypadku nastąpiło niedopełnienie obowiązku i przekroczenie uprawnień wynikających z przepisów ustaw ze strony Zarządu i RN.
Rysunek: Julian Bohdanowicz
Autor: Czarek Meszyński
(11)Nie lubię tego!(2)Zgubione pieniądze – Nr 54
Czy zdarzyło Ci się zgubić pieniądze? Od dziś możesz się pocieszyć, że Twojej Spółdzielni też to się przytrafiło. A oto fakty, porównajmy dwa dokumenty pochodzące ze sprawozdania za 2013 rok przygotowane na Walne Zgromadzenie – 17 czerwca 2014 r.
Zguba nr 1
Informacja dodat. 2013 – wyciąg Sprawozdanie Zarządu 2013 – wyciąg
„Przechodząc” z jednego dokumentu (Informacja dodat. kwota 196 579,27) do drugiego dokumentu (Sprawozdanie Zarządu kwota 125 907,07) Spółdzielnia zgubiła z funduszu remontowego 70 672,20 zł.
Niestety nie jest to jedyna zguba.
Zguba nr 2
Spółdzielnia pobrała z tytułu inwestycje w tereny zewnętrzne kwotę 7 184,88 (Inf. dodat. str 14), ale zapomniała dopisać tę kwotę w poz. 14/d naliczenia w 2013 (Inf. dodat. str 20).
Zguba nr 3
Ze Sprawozdania Zarządu wynika, że wydano razem na inwestycje w tereny zewnętrzne kwotę 25 382,54, która w cudowny sposób przy pomocy storna pani Tańskiej przekształciła się w kwotę 35 764,04 – poz. 14/e wydatki w okresie 01-12/2013.
Definicja: storno – zapis anulujący błędną operację księgową Sposób poprawiania błędów księgowych, polegający na usunięciu ich wpływu na końcowe saldo konta a w niektórych przypadkach też na obroty.
Wniosek: z tego wynika, że Prezes Florczuk się pomyliła i wydała 10 381,50 więcej tylko nie wiadomo na co? Albo wyliczenia Księgowej Tańskiej dot. funduszu remontowego terenów zewnętrznych 68 443,95 stan początkowy na 01/01/2013 był błędny.*
Podsumowanie: dokonując porównania czterech pozycji w dwóch dokumentach można niezbicie stwierdzić, że Spółdzielnia zgubiła 88 238,58 złotych (70 672,20 +7 184,88 +10 381,50).
Post Scriptum
W Bilansie (środki pieniężne w kasie i na rachunku) wykazano 133 157,93 zł, a pobrano i nie wydano z tytułu zaliczek na fundusz remontowy kwotę 214 145,93 (196 579,27 + 7 184,89 + 10 381,50) + 21 834,06 (opłaty za garaże) = 235 979,72, a zatem brakuje w kasie 102 821,79 zł nie licząc oczywiście środków, które powinny być z tytułu eksploatacji
Autor: Czarek Meszyński
*Biorąc pod uwagę zapis w Informacji dodatkowej str 20: Działając na podstawie art. 26 ust. 2 uosm (Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu) dokonano storna zapisów na naliczeniach funduszu remontowego na kwotę 35.764,04 zł. Z tego wynika, że w rozliczeniu wydatków związanych z terenami zewnętrznymi pomyliła się jednak Prezes Florczuk, tylko dlaczego nie naniesiono korekty w sprawozdaniu zarządu?
(14)Nie lubię tego!(0)200 tys. gdzie jesteście? – Nr 53
W roku 2011 odchodząca Prezes Dąbrowa zostawiła na rachunkach bankowych kwotę 213 070,91 zł. Większa część – jeżeli nie całość – zgromadzonych środków pieniężnych pochodziła z zaliczek na fundusz remontowy. W ciągu 2 lat pod rządami Prezes Florczuk kwota ta stopniała do 15 825,21 zł. Wydano zatem 197 245,70 zł. Niestety ze sprawozdań składanych na Walne Zgromadzenie nie można się dowiedzieć na co te pieniądze zostały przeznaczone. Sprawozdawczość Zarządu, Rady Nadzorczej i Księgowej milczy na ten temat.
Wyciągi z bilansu za lata 2010 – 2012
„Pocztą pantoflową” kolportowana jest przez admiratorów Prezes Florczuk informacja, że niniejsze pieniądze zostały wydane na pokrycie straty, która została ukryta przez poprzednią panią Prezes.
Jest to absurd w czystej postaci!
Zgodnie art.38 § 1 pkt. 4 prawo spółdzielcze, który mówi, że do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie lub sposobu pokrycia strat. Jak wiemy taka uchwała o całkowitym pokryciu straty nie została podjęta. Została jedynie podjęta Uchwała nr 5/WZ/13/06/2013 mówiąca o: dokonać częściowego pokrycia straty z udziałów byłych członków Spółdzielni w łącznej kwocie 20.800 zł.*
W Protokołu z kontroli przeprowadzonej przez Komisję Rewizyjną (jeszcze wtedy Komisja działała) w dniach 28 i 29 maja 2012 r. czytamy:
Strata z działalności Spółdzielni za 2011 wynosi 76 045,42 zł.** (w 2010 r. strata wyniosła 9828,76, wcześniej osiągano nadwyżki) W porównaniu rokiem poprzednim zwiększyła się. Komisja poprosiła o wyjaśnienia skąd wzięła się tak duża strata. Pani Renata Borowska, księgowa, wyjaśniła, że Spółdzielnia miała w roku 2011 koszty, które nie były regulowane w latach poprzednich, np. faktura za nieumowne korzystanie z gruntu wystawiona przez Urząd Miasta za lata 2003-2011, koszty sądowe z 2010 roku (100000 zł rozłożone na raty na 3 lata), przedawnione należności wpisane w koszty roku 2011. Ad 7 str 3 i 4.
Z powyższego wynika, że koszty zostały zaksięgowane tylko nie zapłacone, więc nie występuje tu zjawisko w postaci ukrycia kosztów.
Ze sprawozdania finansowego wynika, że strata nie została pokryta, ale pieniądze z konta zniknęły.
W tym miejscu należy zadać publicznie pytanie Prezes Florczuk:
Na co zostały wydane nasze 200 000 złotych polskich?
Autor: Czarek Meszyński
*W roku 2013 podjęto uchwałę nr 5/WZ/13/06/2013
(…) dokonać częściowego pokrycia straty z lat ubiegłych powstałej na działalności zasobami mieszkaniowymi za lata 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 z udziałów byłych członków Spółdzielni w łącznej kwocie 20.800 zł zgodnie z załącznikiem do niniejszej uchwały.
** Strata 76 045,42 zł została błędnie zaksięgowana jako wynik na pozostałej działalności gospodarczej; z dokumentów wynika, że powstała ona na zasadniczej działalności gospodarczej GZM (nadwyżka kosztów nad przychodami) i powinna ona być pokryta w następnym okresie.
(12)Nie lubię tego!(2)Zbankrutowały – Nr 52
W ostatnim czasie zbankrutowały lub są zagrożone upadłością następujące spółdzielnie mieszkaniowe:
- SM Pax – Warszawa
- SM Śródmiejska – Warszawa
- SM Śródmieście – Łódź
- SM „Hutnik” – Ostrów Świętokrzyski
To są przykłady tylko tych największych spółdzielni w kraju, o których zrobiło się głośno po licznych doniesieniach medialnych. Większość upadłości spółdzielni mieszkaniowych, zwłaszcza tych małych jest skutecznie wyciszana przez zarządy i rady nadzorcze, które nie mają czym się chwalić. Co najwyżej pojawi się krótki komunikat w lokalnej prasie.
W referacie Krajowej Rady Spółdzielczej (KRS) ukazała się informacja, że w latach 2012 – 2013 upadło 67 spółdzielni mieszkaniowych.
A jak przedstawia się sytuacja w naszej Spółdzielni?
W sprawozdaniu za rok 2013 wykazano stratę w wysokości 412 138,60 zł.
Pomimo tak wysokiej straty Zarząd zdecydował się na zaciągnięcie kredytu w wysokości 476 000,00 zł.
Łączne zobowiązania nie licząc odsetek od kredytu wynoszą 888 138,60 zł przy przychodzie 1 110 060,99 zł.
Pamiętajmy! Jeden rok – tyle czasu wystarczy, żeby doprowadzić do upadłości nawet bardzo dobrze prosperującą spółdzielnię mieszkaniową.
Autor: Czarek Meszyński
(9)Nie lubię tego!(0)Lawina upadłości spółdzielni mieszkaniowych – Nr 51
Nieprawidłowe przygotowanie inwestycji, przepłacone usługi, trwonienie pieniędzy przez zarząd i prezesi dbający o własną kieszeń – to powody upadłości spółdzielni mieszkaniowych. W ostatnich latach z rejestrów sądowych wykreślono ich ponad 80, ale zjawisko to narasta.
– Jeden rok – tyle czasu wystarczy, żeby doprowadzić do upadłości nawet bardzo dobrze prosperującą spółdzielnię mieszkaniową, chociaż jeszcze na początku lat 90. taka upadłość była nie do pomyślenia – powiedział prezes jednego ze stowarzyszeń syndyków. W ciągu ostatnich 5 lat zbankrutowało kilkadziesiąt spółdzielni – zarówno tych nowo powstałych, realizujących nowe inwestycje, jak i starych – powstałych na początku epoki PRL-u.
Droga do bankructwa
– Przyczyny upadłości są różne. W małych i średnich spółdzielniach, które powstały kilkadziesiąt lat temu, najczęstszym powodem są zaległości w rozliczeniach za dostawę mediów, przerost zatrudnienia, wysokie koszty zarządu i zła gospodarka finansami.
Z kolei w tych, które realizują nowe inwestycje – powodem bankructwa jest zła polityka inwestycyjna, niespłacone kredyty, wybór nieterminowych wykonawców oraz niegospodarność – powiedziała Irena Buczyńska, prezes Zarządu Stowarzyszenia Syndyków, Rzeczoznawców i Doradców Gospodarczych Polska – Europa.
Kiedy można ogłosić upadłość
• niewypłacalność – zaprzestanie wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań,
• nadmierne zadłużenie – suma długów przekracza majątek spółdzielni, nawet przy bieżącym regulowaniu zobowiązań.
Poza tym członkowie spółdzielni na co dzień w niewielkim stopniu interesują się sprawami swojej spółdzielni albo mają ograniczone możliwości w uzyskaniu takich informacji.
Interweniują, kiedy jest już za późno.
W trudnej sytuacji znaleźli się spółdzielcy z Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Dziennikarzy FOKSAL przy ulicy Orzyckiej. Do 2004 roku działała ona bez zarzutu. – Wydawało się nam, że jesteśmy członkami świetnie zarządzanej spółdzielni. Były organizowane walne zgromadzenia, podejmowano uchwały – powiedział jeden z członków spółdzielni.
Tymczasem po śmierci prezesa spółdzielni zniknął jej księgowy, zabierając całą dokumentację finansową. Opróżnił jedyne konto, na które przelewano między innymi duże sumy za wykup mieszkań. Z dnia na dzie? spółdzielcy dowiedzieli się, że spółdzielnia stoi na skraju bankructwa. Stanęli przed wyborem – albo spółdzielnia ogłasza upadłość, albo zaciągają kredyt w wysokości 7,5 mln zł.
Podobne problemy ma Spółdzielnia Mieszkaniowa w Lubartowie. Kilka lat temu zarząd spółdzielni bez wiedzy jej członków zaciągnął kredyt na kwotę ponad dwóch milionów zł, po czym ulokował go na szwajcarskim koncie. Zamiast szybkiego zysku, doszło do ogromnych strat w związku ze znacznym spadkiem kursu dolara. Bank bezskutecznie dopomina się od spółdzielni spłaty.
Skutki upadłości spółdzielni dla jej członków
Osoby posiadające lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
• gdy w wyniku upadłości budynek przejmie inna spółdzielnia – uprawnienia lokatora nie zmieniają się, należy tylko złożyć wniosek o przyjęcie w poczet członków nowej spółdzielni,
• gdy budynek przejmie np. bank czy prywatny przedsiębiorca – prawo lokatorskie przekształca się w najem.
Osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
• gdy w wyniku upadłości budynek przejmie inna spółdzielnia, właścicielowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni,
• gdy budynek nabędzie inny podmiot, prawo to przekształca się w odrębne prawo własności do lokalu.
Pozostałe przypadki dotyczące członków spółdzielni
• nikt nie może przejąć mieszkania, do którego spółdzielca ma tytuł własności,
• osoby, które wpłaciły pieniądze w związku z nabyciem lokalu i dysponują jedynie umową przedwstępną, rzadko mogą liczyć na zwrot pieniędzy.
Przypadki incydentalnych bankructw można by mnożyć. Spółdzielnia mieszkaniowa Kwadrat zbudowała ok. 800 mieszkań, głównie na obrzeżach Warszawy. Miała opinię spółdzielni budującej solidnie i szybko. Upadła dwa lata temu, zostawiając ok. 30 mln zł długu i kilka rozpoczętych budów. W maju zeszłego roku sąd ogłosił upadłość Spółdzielni Mieszkaniowej „Stokrotka”. Wniosek złożyli sami prezesi.
Była zadłużona na kilka milionów złotych. W Bydgoszczy prawie sto czterdzieści osób straciło wkład na mieszkania lokatorskie (od 30 do 50 tys. zł każda) po tym jak bank nie zgodził się, by rozpoczęte inwestycje razem z kredytem przejęła inna bydgoska spółdzielnia.
Nie należy się dziwić, że spółdzielnie mieszkaniowe są wymarzonym polem do nadużyć, skoro ich działalności nie może kontrolować nawet Najwyższa Izba Kontroli (nie jest podmiotem wykorzystującym państwowe pieniądze).
Państwo w państwie
Spółdzielnie rządzą się własnymi prawami, tym bardziej że w ich statucie można zawrzeć prawie wszystko. Zdarzało się, że na podstawie jego zapisów z pieniędzy spółdzielni inwestowano w rurociągi naftowe czy papiery wartościowe.
Dużym ograniczeniem uprawnień członków w wielkich spółdzielniach mieszkaniowych jest to, że wyznacza się tam przedstawicieli reprezentujących jej członków. Mimo że wybierają ich sami zainteresowani, zdarza się, że dzięki sprytnym zabiegom zostają nimi ludzie tkwiący w układzie z prezesem i zarządem. – Tak zorganizowana grupa jest w stanie podjąć każdą decyzję – skarży się nasza czytelniczka, Maria Z., członek kilkudziesięciotysięcznej Lubelskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.
Potrzeba zmian
– Rzetelna lustracja w spółdzielniach mieszkaniowych i kontrolowanie wykonywania zaleceń mogłoby uratować przed upadłością niejedną spółdzielnię. Syndyk to ostateczność, kiedy zawiodły zarządy, rady nadzorcze i sami spółdzielcy, a wierzyciele nie chcą dłużej czekać – tłumaczy syndyk, Irena Buczy?ska. – Poza tym spółdzielcy nie wykorzystują swych praw do czynnego prowadzenia kontroli nad pracą zarządu, w radach nadzorczych zasiadają osoby, które nie potrafią egzekwować i reprezentować praw spółdzielców – dodaje.
– Zapewnienie odpowiedniej regulacji prawnej, która umożliwiłaby zewnętrzną kontrolę nad działalnością zarządu i rady nadzorczej spółdzielni oraz nałożenie odpowiedniej sankcji karnej, wyeliminowałoby nadużycia, niegospodarność oraz sprzeniewierzanie majątku spółdzielców – mówi
Izabela Dubec, radca prawny.
– Z nieoficjalnych źródeł wiadomo, że zaczęto prace nad ustawą zmieniającą prawo spółdzielcze. Miejmy nadzieję, że kolejna przeróbka legislacyjna przynajmniej częściowo uzdrowi polską spółdzielczość mieszkaniową – dodaje.
Autor: Adam Makosz
Gazeta Prawna Nr 17 (1635) wtorek 24 stycznia 2006 r.
Informacje o autorze gazetaprawna
Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie, ukończył aplikację prokuratorską w Prokuraturze Okręgowej w Warszawie. Specjalizuje się w prawie karnym, mieszkaniowym, prawie administracyjnym i prawie nowych technologii.
(8)Nie lubię tego!(0)Nie ma złych prezesów… Nr – 50
(7)Nie lubię tego!(0)Konkurs na prezesa – czas najwyższy rozpocząć! – Nr 49
Czy to prawdopodobne, iż na zarządzanie tak małym osiedlem, my spółdzielcy musimy płacic aż tak duże pieniądze?? Przecież wg załączonej oferty widac, iż jest wiele profesjonalnych firm z naszego miasta W-wa, nie z Zielonki (z umiejętnością prowadzenia poprawnej księgowości), które podejmą się wspołpracy wg uczciwej, konkurencyjnej stawki.
W ramach obiecywanych przez obecną Prezes oszczędności musimy utrzymywac i firmę zarządzającą i zarząd, który zarządza odpłatnie, ale hobbistycznie po godzinach, bo przecież pracuje gdzie indziej na pełen etat i nie ma głowy i możliwości, aby doglądac np budowy. Ale czy mieliśmy wybór? Czy mieliśmy kilku kandydatow do wyboru? Czy dano nam wybor? Nie, zawsze stawia się nas przed faktem dokonanym (kolejny kredyt, pogódź się z tym), zaprawionym szantażem – „no przeciez nikt nie chce tej funkcji, ja się poświęcam dla was” (sic!).
A przecież możemy przeprowadzic otwarty konkurs na profesjonalnego, doświadczonego prezesa spółdzielni, miec wybor spośród kilku najlepszych kandydatów. I pożegnac Midem. Jak najszybciej.
Autorka: Raduszka
(12)Nie lubię tego!(1)
Najnowsze komentarze