Osiedle Zacisze – moja mała ojczyzna

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych została znowelizowana przez ustawę z dnia 3 czerwca 2005 r., a następnie z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Ustawa z roku 2007 była to tzw. duża nowelizacja, jak na warunki polskie bym rzekł rewolucyjna. Dawała spółdzielcom dobre narzędzia do bezpośredniej kontroli nad spółdzielniami oraz nadzór nad zarządami.

A oto najważniejsze zmiany:

• art. 4 zawiera katalog zamknięty kosztów do pokrywania do jakich zobowiązany jest członek; został wykreślony poprzedni zapis: oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu,
• art. 4 ust. 4¹ Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencje i rozliczenie przychodów i kosztów,
• art. 4 ust. 6^4 Spółdzielnia jest obowiązana przedstawić kalkulację wysokości opłat,
• art. 4 ust. 8 Członkowie mogą kwestionować zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienie na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmian spoczywa na spółdzielni.
• art. 6 ust. 1 Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymaniem danej nieruchomości zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.
• art. 8¹ podaje katalog enumeratywny  (zamknięty) dokumentów, do których członek ma mieć bezwzględny dostęp, i które powinny być dostępne na stronie internetowej,
• art. 8² ust. 2 w skład rady nadzorczej nie mogą wchodzić osoby, będące pracownikami spółdzielni,
• art. 8³ członkowie otrzymali prawo zwoływania walnych zgromadzeń, zgłaszania projektu uchwał i poprawek do projektów uchwał,
• art. 10 ust. 1 pkt zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal; zostało wykreślone oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową,
• art. 12 ust. 1 spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu na żądanie członka zostaje przekształcone we własność po spłacie przypadającej na jego lokal części kosztów budowy,
• art. 12 ust. 1 ¹ Spółdzielnia zawiera umowę o przeniesienie własności w terminie 3 miesięcy,
• art. 27² (…) spółdzielnia nie zawiera umowy o przeniesienia własności lokalu podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny.
• art. 42 ust.3 pkt 1 i 2 podział na nieruchomości jednobudynkowe i określenie szczególnego przypadku powstanie nieruchomości wieelobudynkowej.

Ustawa weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r.

Spróbujmy przełożyć ten język prawniczy na potoczny zrozumiały dla szerokiej rzeszy spółdzielców.

Ad. art. 4 Przed nowelizacją ustawa dopuszczała dopisywania do opłat za lokale różnych składników, które wynikały z zaciągnięcia zobowiązań  spółdzielni z innych tytułów. To dawało prezesom szerokie pole do nadużyć i wprowadzanie do statutów fantazyjnych często zapisów np. inwestycje w giełdę, finansowanie obiektów przemysłowych itd. Po nowelizacji w sposób klarowny zostało określone za co należy wnosić opłaty: pokrywanie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadające na lokale i nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni. Innymi słowy, jestem zobowiązany do ponoszenia kosztów przypadające na mój lokal, części wspólne budynku i mienie spółdzielni tj. tereny do wspólnego użytkowania (ciągi komunikacyjne, parkingi, place zabaw itd.) oraz siedzibę spółdzielni.

Ad. art. 4 ust. 4¹ Zarząd nie może prowadzić ewidencji kosztów na zasadzie „wspólnego worka”. Każda nieruchomość powinna być rozliczana odrębnie tzn. każdy mieszkaniec nieruchomości (co do zasady powinna być jednobudynkowa) powinien otrzymać w pierwszym kwartale każde roku  zestawienie wpływów i wydatków z podziałem na składniki opłat dla całej nieruchomości i w części przypadającej na jego lokal. Jest to świetne narzędzie do kontrolowania wysokości kosztów. Niestety zarządy unikają jak ognia prowadzenia rzetelnej ewidencji na poszczególne budynki, a spółdzielcy taki stan tolerują z krzywdą dla własnych portfeli.

Ad. art. 6 ust. 1 Spółdzielnia mieszkaniowa to nie bank i nie może kumulować środków pieniężnych swoich członków, nie może też „magazynować” latami niedoborów powstałych na gospodarce mieszkaniowej. Spółdzielnia, jeżeli chodzi o zarządzanie nieruchomościami prowadzi gospodarkę bezwynikową tj. nie ma zysków ani strat. Jeżeli okaże się, że w danym roku była nadwyżka przychodu nad kosztami (więcej wpłacono niż wydano) to opłaty w roku następnym powinny się zmniejszyć i na odwrót jeżeli koszty przewyższyły przychody to opłaty powinny wzrosnąć. Jest to świetne narzędzie do kontrolowania kosztów i skutecznego rozliczania prezesów.

Późniejsza nowelizacja wprowadziła przepis zawarty w art. 1 ust. 1¹ Spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. A to oznacza, że spółdzielnia musi się rozliczać 1:1 (jeden do jednego), nie może do składników opłat za używanie  lokali doliczać swojej „marży”. To sprawia, że członkowie mają podstawę prawną, by zmuszać zarządy do wykazywania rzeczywistych, zgodnych ze stanem faktycznym kosztów występujących w ich nieruchomościach i przypadające na ich lokale.

Podsumowanie

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z roku 2007 dała spółdzielcom bardzo dobre narzędzie do kontrolowania wpływów i kosztów. Koszt jaki przypada na poszczególny lokal powinien wynikać z kosztów ogólnobudynkowych, a wpływy to suma opłat wszystkich lokali. Każdy spółdzielca może sprawdzić czy koszty są zasadne, a wpływy zgodne z naliczeniami. Niestety z niezrozumiałych dla mnie względów członkowie tego nie czynią, a prezesi za wszelką cenę unikają prowadzenia ewidencji odrębnie dla każdej nieruchomości, a jeżeli są już do tego przymuszeni to tak komplikują wyliczenia, że z pewnością laureat nagrody Nobla z matematyki lub ekonomii miałby z tym nie lada problem. c.d.n

Autor: Czarek Meszyński

Lubię to!(13)Nie lubię tego!(0)