Czarek Meszyński
Zbankrutowały – Nr 52
W ostatnim czasie zbankrutowały lub są zagrożone upadłością następujące spółdzielnie mieszkaniowe:
- SM Pax – Warszawa
- SM Śródmiejska – Warszawa
- SM Śródmieście – Łódź
- SM „Hutnik” – Ostrów Świętokrzyski
To są przykłady tylko tych największych spółdzielni w kraju, o których zrobiło się głośno po licznych doniesieniach medialnych. Większość upadłości spółdzielni mieszkaniowych, zwłaszcza tych małych jest skutecznie wyciszana przez zarządy i rady nadzorcze, które nie mają czym się chwalić. Co najwyżej pojawi się krótki komunikat w lokalnej prasie.
W referacie Krajowej Rady Spółdzielczej (KRS) ukazała się informacja, że w latach 2012 – 2013 upadło 67 spółdzielni mieszkaniowych.
A jak przedstawia się sytuacja w naszej Spółdzielni?
W sprawozdaniu za rok 2013 wykazano stratę w wysokości 412 138,60 zł.
Pomimo tak wysokiej straty Zarząd zdecydował się na zaciągnięcie kredytu w wysokości 476 000,00 zł.
Łączne zobowiązania nie licząc odsetek od kredytu wynoszą 888 138,60 zł przy przychodzie 1 110 060,99 zł.
Pamiętajmy! Jeden rok – tyle czasu wystarczy, żeby doprowadzić do upadłości nawet bardzo dobrze prosperującą spółdzielnię mieszkaniową.
Autor: Czarek Meszyński
(9)Nie lubię tego!
(0)Lawina upadłości spółdzielni mieszkaniowych – Nr 51
Nieprawidłowe przygotowanie inwestycji, przepłacone usługi, trwonienie pieniędzy przez zarząd i prezesi dbający o własną kieszeń – to powody upadłości spółdzielni mieszkaniowych. W ostatnich latach z rejestrów sądowych wykreślono ich ponad 80, ale zjawisko to narasta.
– Jeden rok – tyle czasu wystarczy, żeby doprowadzić do upadłości nawet bardzo dobrze prosperującą spółdzielnię mieszkaniową, chociaż jeszcze na początku lat 90. taka upadłość była nie do pomyślenia – powiedział prezes jednego ze stowarzyszeń syndyków. W ciągu ostatnich 5 lat zbankrutowało kilkadziesiąt spółdzielni – zarówno tych nowo powstałych, realizujących nowe inwestycje, jak i starych – powstałych na początku epoki PRL-u.
Droga do bankructwa
– Przyczyny upadłości są różne. W małych i średnich spółdzielniach, które powstały kilkadziesiąt lat temu, najczęstszym powodem są zaległości w rozliczeniach za dostawę mediów, przerost zatrudnienia, wysokie koszty zarządu i zła gospodarka finansami.
Z kolei w tych, które realizują nowe inwestycje – powodem bankructwa jest zła polityka inwestycyjna, niespłacone kredyty, wybór nieterminowych wykonawców oraz niegospodarność – powiedziała Irena Buczyńska, prezes Zarządu Stowarzyszenia Syndyków, Rzeczoznawców i Doradców Gospodarczych Polska – Europa.
Kiedy można ogłosić upadłość
• niewypłacalność – zaprzestanie wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań,
• nadmierne zadłużenie – suma długów przekracza majątek spółdzielni, nawet przy bieżącym regulowaniu zobowiązań.
Poza tym członkowie spółdzielni na co dzień w niewielkim stopniu interesują się sprawami swojej spółdzielni albo mają ograniczone możliwości w uzyskaniu takich informacji.
Interweniują, kiedy jest już za późno.
W trudnej sytuacji znaleźli się spółdzielcy z Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Dziennikarzy FOKSAL przy ulicy Orzyckiej. Do 2004 roku działała ona bez zarzutu. – Wydawało się nam, że jesteśmy członkami świetnie zarządzanej spółdzielni. Były organizowane walne zgromadzenia, podejmowano uchwały – powiedział jeden z członków spółdzielni.
Tymczasem po śmierci prezesa spółdzielni zniknął jej księgowy, zabierając całą dokumentację finansową. Opróżnił jedyne konto, na które przelewano między innymi duże sumy za wykup mieszkań. Z dnia na dzie? spółdzielcy dowiedzieli się, że spółdzielnia stoi na skraju bankructwa. Stanęli przed wyborem – albo spółdzielnia ogłasza upadłość, albo zaciągają kredyt w wysokości 7,5 mln zł.
Podobne problemy ma Spółdzielnia Mieszkaniowa w Lubartowie. Kilka lat temu zarząd spółdzielni bez wiedzy jej członków zaciągnął kredyt na kwotę ponad dwóch milionów zł, po czym ulokował go na szwajcarskim koncie. Zamiast szybkiego zysku, doszło do ogromnych strat w związku ze znacznym spadkiem kursu dolara. Bank bezskutecznie dopomina się od spółdzielni spłaty.
Skutki upadłości spółdzielni dla jej członków
Osoby posiadające lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
• gdy w wyniku upadłości budynek przejmie inna spółdzielnia – uprawnienia lokatora nie zmieniają się, należy tylko złożyć wniosek o przyjęcie w poczet członków nowej spółdzielni,
• gdy budynek przejmie np. bank czy prywatny przedsiębiorca – prawo lokatorskie przekształca się w najem.
Osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
• gdy w wyniku upadłości budynek przejmie inna spółdzielnia, właścicielowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni,
• gdy budynek nabędzie inny podmiot, prawo to przekształca się w odrębne prawo własności do lokalu.
Pozostałe przypadki dotyczące członków spółdzielni
• nikt nie może przejąć mieszkania, do którego spółdzielca ma tytuł własności,
• osoby, które wpłaciły pieniądze w związku z nabyciem lokalu i dysponują jedynie umową przedwstępną, rzadko mogą liczyć na zwrot pieniędzy.
Przypadki incydentalnych bankructw można by mnożyć. Spółdzielnia mieszkaniowa Kwadrat zbudowała ok. 800 mieszkań, głównie na obrzeżach Warszawy. Miała opinię spółdzielni budującej solidnie i szybko. Upadła dwa lata temu, zostawiając ok. 30 mln zł długu i kilka rozpoczętych budów. W maju zeszłego roku sąd ogłosił upadłość Spółdzielni Mieszkaniowej „Stokrotka”. Wniosek złożyli sami prezesi.
Była zadłużona na kilka milionów złotych. W Bydgoszczy prawie sto czterdzieści osób straciło wkład na mieszkania lokatorskie (od 30 do 50 tys. zł każda) po tym jak bank nie zgodził się, by rozpoczęte inwestycje razem z kredytem przejęła inna bydgoska spółdzielnia.
Nie należy się dziwić, że spółdzielnie mieszkaniowe są wymarzonym polem do nadużyć, skoro ich działalności nie może kontrolować nawet Najwyższa Izba Kontroli (nie jest podmiotem wykorzystującym państwowe pieniądze).
Państwo w państwie
Spółdzielnie rządzą się własnymi prawami, tym bardziej że w ich statucie można zawrzeć prawie wszystko. Zdarzało się, że na podstawie jego zapisów z pieniędzy spółdzielni inwestowano w rurociągi naftowe czy papiery wartościowe.
Dużym ograniczeniem uprawnień członków w wielkich spółdzielniach mieszkaniowych jest to, że wyznacza się tam przedstawicieli reprezentujących jej członków. Mimo że wybierają ich sami zainteresowani, zdarza się, że dzięki sprytnym zabiegom zostają nimi ludzie tkwiący w układzie z prezesem i zarządem. – Tak zorganizowana grupa jest w stanie podjąć każdą decyzję – skarży się nasza czytelniczka, Maria Z., członek kilkudziesięciotysięcznej Lubelskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.
Potrzeba zmian
– Rzetelna lustracja w spółdzielniach mieszkaniowych i kontrolowanie wykonywania zaleceń mogłoby uratować przed upadłością niejedną spółdzielnię. Syndyk to ostateczność, kiedy zawiodły zarządy, rady nadzorcze i sami spółdzielcy, a wierzyciele nie chcą dłużej czekać – tłumaczy syndyk, Irena Buczy?ska. – Poza tym spółdzielcy nie wykorzystują swych praw do czynnego prowadzenia kontroli nad pracą zarządu, w radach nadzorczych zasiadają osoby, które nie potrafią egzekwować i reprezentować praw spółdzielców – dodaje.
– Zapewnienie odpowiedniej regulacji prawnej, która umożliwiłaby zewnętrzną kontrolę nad działalnością zarządu i rady nadzorczej spółdzielni oraz nałożenie odpowiedniej sankcji karnej, wyeliminowałoby nadużycia, niegospodarność oraz sprzeniewierzanie majątku spółdzielców – mówi
Izabela Dubec, radca prawny.
– Z nieoficjalnych źródeł wiadomo, że zaczęto prace nad ustawą zmieniającą prawo spółdzielcze. Miejmy nadzieję, że kolejna przeróbka legislacyjna przynajmniej częściowo uzdrowi polską spółdzielczość mieszkaniową – dodaje.
Autor: Adam Makosz
Gazeta Prawna Nr 17 (1635) wtorek 24 stycznia 2006 r.
Informacje o autorze gazetaprawna
Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie, ukończył aplikację prokuratorską w Prokuraturze Okręgowej w Warszawie. Specjalizuje się w prawie karnym, mieszkaniowym, prawie administracyjnym i prawie nowych technologii.
(8)Nie lubię tego!(0)Nie ma złych prezesów… Nr – 50
(7)Nie lubię tego!(0)Konkurs na prezesa – czas najwyższy rozpocząć! – Nr 49
Czy to prawdopodobne, iż na zarządzanie tak małym osiedlem, my spółdzielcy musimy płacic aż tak duże pieniądze?? Przecież wg załączonej oferty widac, iż jest wiele profesjonalnych firm z naszego miasta W-wa, nie z Zielonki (z umiejętnością prowadzenia poprawnej księgowości), które podejmą się wspołpracy wg uczciwej, konkurencyjnej stawki.
W ramach obiecywanych przez obecną Prezes oszczędności musimy utrzymywac i firmę zarządzającą i zarząd, który zarządza odpłatnie, ale hobbistycznie po godzinach, bo przecież pracuje gdzie indziej na pełen etat i nie ma głowy i możliwości, aby doglądac np budowy. Ale czy mieliśmy wybór? Czy mieliśmy kilku kandydatow do wyboru? Czy dano nam wybor? Nie, zawsze stawia się nas przed faktem dokonanym (kolejny kredyt, pogódź się z tym), zaprawionym szantażem – „no przeciez nikt nie chce tej funkcji, ja się poświęcam dla was” (sic!).
A przecież możemy przeprowadzic otwarty konkurs na profesjonalnego, doświadczonego prezesa spółdzielni, miec wybor spośród kilku najlepszych kandydatów. I pożegnac Midem. Jak najszybciej.
Autorka: Raduszka
(12)Nie lubię tego!(1)Zamiast komentarza – Nr 48
Źródło: TEMIDA contra SM
(8)Nie lubię tego!(1)Drogi Midem i drogie zarządzanie – Nr 47
Ze sprawozdania finansowego wynika, że Zarząd hojnie podniósł wynagrodzenie firmie Midem ze 109 326,68 (2012) do 148 000,00 (2013). Podwyżka o 36%. W normalnym układzie biznesowym takie podwyżki się nie zdarzają. Tym bardziej że stawka z m2 i tak była bardzo wysoka i wynosiła 0,76 zł. Po podwyżce wynosi 1,03 zł. Odbiega to znacząco od stawek obowiązujących na rynku warszawskim – 0,60 zł za m2.
Miesięcznie przekazujemy do Midemu tytułem zarządzania i administrowania Spółdzielnią kwotę 12 333,33 zł to równowartość prawie 3,5 etatu biorąc pod uwagę średnią krajową.
Co otrzymujemy w zamian za tak znaczną kwotę:
- administratora – wizytującego osiedle raz w tygodniu (przeważnie),
- księgową – obsługującą spółdzielnie w wymiarze 1/2 etatu,
- zarządce – obecnego raz w roku na Walnym (2014 r. należy do wyjątków; odbędą się 2 Walne) ,
- „piwniczkę” na archiwalne dokumenty.
Gołym okiem widać, że za serwis Midemu znacząco przepłacamy. Należy przy tym podkreślić, że usługi księgowe są świadczone na nieakceptowalnym poziomie. *
Niestety nie są to wszystkie koszty związane zarządzaniem i administrowaniem naszego Osiedla. Do kwoty 148 000,00 należy dodać jeszcze 30 000,00 (2014) wynagrodzenie dla Zarządu z tytułu pełnionych funkcji (ale fucha! Zarząd pobiera 30 tys rocznie za to, że nie zarządza – patrz poprzedni wpis), 15 500,00 za obsługę prawną, 5 801,18 zł ubezpieczenie budynków i mienia Spółdzielni.
Razem 199 301,18 zł (rocznie), 16 608,43 zł (miesięcznie), co daje nam 1,39 za m2 – jest to prawdopodobnie najdroższa stawka za zarządzanie osiedlem nie tylko w Warszawie ale i w całej Polsce!
Zirytowany tą szczodrością Zarządu i Rady Nadzorczej poprosiłem o ofertę na zarządzanie i administrowaniem naszym Osiedlem.
Oferta obejmuje następujące usługi:
- protokolarne przejęcie nieruchomości,
- prowadzenie ewidencji lokali,
- weryfikacja stanu prawnego i faktycznego lokali i części wspólnych,
- ubezpieczenie nieruchomości,
- obsługa nieruchomości,
- prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wymaganej przepisami prawa,
- zlecenie wykonywanych kontroli technicznych, okresowych przeglądów nieruchomości oraz urządzeń stanowiących ich wyposażenie zgodnie z wymogami prawa budowlanego, po uprzednim zaakceptowaniu przez Zarząd (…),
- kontrola nad zabezpieczeniem skutków ewentualnych awarii przez 24h,
- kontrola w zakresie dostawy mediów do nieruchomości,
- administracja nieruchomości,
- przygotowanie projektów planów gospodarczych,korekta planów,
- przygotowanie naliczeń – zaliczek uchwał właścicieli i przyjętych planów gospodarczych,
- prowadzenie ewidencji kosztów nieruchomości wspólnej,
- przygotowanie sprawozdań finansowych,
- prowadzenie windykacji należności od właścicieli lokali,
- obsługa bankowa,
- ogólny zakres czynności w zakresie podstawowej obsługi prawnej,
- ogólny zakres czynności w zakresie zebrań i walnych zgromadzeń,
- analiza i doradztwo według potrzeb.
Proponowana cena za usługę zarządzania 0,60 zł/m2
Najwyższa pora przystąpić do redukcji kosztów!
Autor: Czarek Meszyński
* od wtorku (23.09.14.) będą publikowane wpisy dot. sprawozdań finansowych
(9)Nie lubię tego!(3)Spółdzielnia z dysfunkcją – Nr 46
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle Zacisze”,
która została powołana do życia w roku 1995 jest dotknięta rozległą i silną dysfunkcją.
Dysfunkcje można zdefiniować jako permanentną niezdolność do prawidłowego funkcjonowania.
Dysfunkcja nr 1
Spółdzielnia w 1998 r. dokończyła budowę m.in budynku przy ulicy Wyspowej 11 do 19. Po 15 latach w opinii Zarządu zaszła konieczność niezwłocznej wymiany poszycia dachów wraz z jego pokryciem – pomimo, że gwarancja na blachodachówkę jeszcze obowiązuje.
Dysfunkcja nr 2
W latach 2004 – 05 przeprowadzono termomodernizację, która po latach okazała się porażką i zwykłą fuszerką.
Dysfunkcja nr 3
Spółdzielnia sprzedała 36 mieszkań obciążonych wadą prawną – grunt pod budynkami nie należy do Spółdzielni (rów) – co stanowi dla mieszkańców poważny problem; w praktyce ich mieszkania są niesprzedwalne (banki nie udzielają kredytu, nie można założyć KW). Prze 19 lat poszczególnym Zarządom nie udało się zakupić rowu (ok.1200 m2) i uporządkować spraw gruntowych.
Na mapie rów i tereny należące do Miasta zaznaczone są na żółto. Rów, który przechodził także przez sąsiednie osiedle został jeszcze na etapie budowy osiedla wykupiony przez dewelopera Budimex. Warto zwrócić uwagę, że dla Zarządu SM nie było problemu wykupienia fragmentu działki od Miasta o nieregularnym kształcie (potrzebny był geodezyjny podział) i przeniesienie własności na rzecz nieruchomości przy ul Korsarskiej – zielona strzałka. Władze miasta wyraziły zgodę na ten podział i sprzedaż gruntu pomimo, że powstała „wyrwa” w działce należącej do Maista.
Dysfunkcja nr 4
Zgodnie z art. 1.1 ust. 3 Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomością stanowiącą jej mienia lub nabyte na podstawie ustawy mienia jej członków.
Na moje pytanie skierowane do Midemu Sp. z o.o.:
Kto zarządza nieruchomościami należącymi do Spółdzielni?
otrzymałem następującą odpowiedź:
W piśmie stwierdzono, że Spółdzielnią zarządza pani Prokopiuk. Została wytworzona sytuacja, w której Spółdzielnia nie wywiązuje się z ustawowego obowiązku i nie zarządza (!):
- nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni,
- nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność,
- zarządzanie nieruchomościami niestanowiącymi jej mienia lub mienia członków Spółdzielni, usytuowanych na terenie Spółdzielni.
Spółdzielnia nie wywiązuje się również ze statutowych obowiązków określonych § 5, § 6, § 7 takich jak zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni, prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.
Wniosek
SM „Osiedle Zacisze” nie spełnia celów postawionych jej w statucie i nie wywiązuje się z obowiązków ustawowych. Jest bytem obciążonym poważną dysfunkcją, która nie tylko uniemożliwia jej prawidłowe działanie, ale sprawia, że przyczynia się do wyrządzania ewidentnej szkody jej członkom.
Autor: Czarek Meszyński
Post Scriptum
Dysfunkcja – pojęcie wprowadzone do socjologii przez Roberta Mertona, określające zjawiska wpływające w sposób negatywny (pomniejszający) na modyfikację lub adaptację systemu społecznego. W wyniku oddziaływania dysfunkcji system ulega ciągłym napięciom i deformacjom, które z kolei przy pomocy funkcji są redukowane. Nieustanne oddziaływanie funkcji i dysfunkcji sprawia, że system nigdy nie pozostaje niezmieniony i ulega ciągłym przekształceniom.
Dysfunkcje stanowią analityczną podstawę do badań nad dynamiką i zmianą, pozwalając analizować system społeczny nie tylko jako statyczną strukturę, lecz również przyglądać się zmianom jakie w nim zachodzą.
Źródło: Wikipedia
(9)Nie lubię tego!(6)Na ratunek dachom – Nr 45
Co sądzicie o remontach dachów na naszym osiedlu w listopadzie? To według mnie bardzo zły okres. Zimno, mokro. Już teraz, gdy zostawię na balkonie suche rzeczy rano są wilgotne. A co dopiero w listopadzie. Czy namoknięta wełna wyschnie pod blachą? Noce będą bardzo chłodne i trzeba będzie ogrzewać mieszkania. O ile więcej trzeba będzie zapłacić za gaz.
Pomóżmy mieszkańcom przy ul. Uznamskiej 32 i 34, którzy najwyraźniej nie potrafią lub boją się wyrazić swój sprzeciw i nie dopuśćmy do kolejnego problemu. To są przecież nasze duże pieniądze.
Autorka: Lidka
(5)Nie lubię tego!(1)Rada Nadzorcza – Nr 44
Źródło: TEMIDA contra SM
(8)Nie lubię tego!(3)Przerażające! – Nr 41
Nie przypuszczałam, że to tak strasznie wygląda! Jesteś wielki Czarku, że się tym zająłeś. Na spotkanie przyjdę, trzeba się zmobilizować i faktycznie zacząć działać, bo nikt za nas tego nie wykona.
Ja od wielu lat nie mieszkam na tym osiedlu, jedynie odwiedzam moich lokatorów, ale czy mieszkańcy tego nie dostrzegają? To tak jakby wszyscy posnęli.
Autorka: Marysia
(12)Nie lubię tego!(0)
Najnowsze komentarze