Czy spółdzielnia mieszkaniowa może powierzyć zarządzanie? – Nr 88

Czy spółdzielnia mieszkaniowa może powierzyć zarządzanie nieruchomościami należącymi do spółdzielni firmie zewnętrznej?

Ustawa o Spółdzielniach Mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. Dz. U. 2013.1222 j.t. nie pozostawia w tej kwestii wątpliwości i określa to w sposób jednoznaczny:

Art. 1.1 ust. 3. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

Komentarze – fragmenty
Oprócz działalności, którą spółdzielnia mieszkaniowa może prowadzić, jest też taka, którą w pewnych okolicznościach prowadzić musi. Została ona określona w art. 1 ust. 3 u.s.m. jako obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi mienie samej spółdzielni lub mienie członków spółdzielni nabyte na podstawie u.s.m. Obowiązek ten związany jest z możliwością przenoszenia przez spółdzielnię własności lokali na rzecz członków oraz z innymi przepisami dotyczącymi tej kwestii, zawartymi w u.s.m. Zatem jeśli spółdzielnia ma takie mienie lub po nabyciu własności lokali przez członków lokale te nadal podlegają przepisom u.s.m., to spółdzielnia musi nim zarządzać.
Działalność w zakresie zarządzania mieniem spółdzielni i mieniem członków spółdzielni może zresztą być jedyną działalnością prowadzoną przez niektóre spółdzielnie, zwłaszcza takie, które już nie realizują żadnych nowych inwestycji.
Należy dodać, że literalne brzmienie przepisu nakłada na spółdzielnię obowiązek zarządzania tylko nabytym na podstawie u.s.m. mieniem członków. Tymczasem osoby, którym przysługują własnościowe prawa do lokali, i niektórzy najemcy nie muszą obecnie być członkami spółdzielni, a mogą nabywać lokale od spółdzielni na podstawie przepisów u.s.m. niezależnie od tego, czy są członkami spółdzielni. Zgodnie więc z treścią art. 1 ust. 3 u.s.m. spółdzielnia nie ma obowiązku zarządzania nabytym przez nich mieniem. W praktyce jednak trudno oddzielić zarządzanie mieniem nabytym przez członków od zarządzania mieniem nabytym przez osoby niebędące członkami, jeśli mienie to składa się z lokali, a lokale te położone są w tej samej nieruchomości i wszystkie podlegają przepisom u.s.m. Zatem mienie nabyte przez członków i mienie nabyte od spółdzielni przez osoby, które nie są członkami, w zakresie zarządzania dzielą los całej nieruchomości. Taki też pogląd przeważa w orzecznictwie, które przyjmuje najczęściej, że spółdzielnia ma obowiązek zarządzania swoim mieniem i wszelkim mieniem nabytym na podstawie przepisów u.s.m., tak przez członków, jak i przez osoby, które członkami nie są lub nawet nigdy nimi nie były – przynajmniej do czasu, gdy nie wystąpią okoliczności opisane w art. 241 lub 26 ust. 1 u.s.m. A nawet idzie dalej, zakładając, że spółdzielnia ma obowiązek zarządzania także i takimi nieruchomościami, w których przed wejściem w życie u.s.m. funkcjonowały na podstawie u.w.l. zwykłe wspólnoty mieszkaniowe, a spółdzielnia była właścicielem części lokali traktowanym tak samo jak właściciele pozostałych lokali (por. uchwałę SN z dnia 9 lutego 2012 r., III CZP 89/11, OSNC 2012, nr 7-8, poz. 86).

Działalność spółdzielni można podzielić na podstawową (np. dostarczanie członkom lokali mieszkalnych) i pomocniczą (np. prowadzenie innej działalności gospodarczej w zakresie usług, wytwórczości, handlu i budownictwa, jeżeli jest ona bezpośrednio związana z realizacją celu podstawowego) oraz na obligatoryjną (np. zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków) i fakultatywną (np. zarządzanie – na podstawie umowy – nieruchomością niestanowiącą mienia spółdzielni lub mienia jej członków).
Zakres działania wymieniony w art. 1 ust. 3 u.s.m. może być jedynym rodzajem działalności prowadzonym przez niektóre spółdzielnie, a zwłaszcza takie, które już nie przystępują do realizacji nowych zadań inwestycyjnych.

Artykuł 1 ust. 1 u.s.m. określa główny cel działalności spółdzielni mieszkaniowej, a art. 1 ust. 2 u.s.m. stanowi, co w ogóle może być przedmiotem działalności takiej spółdzielni, gdyż związane jest to z realizacją określonego wcześniej głównego celu jej istnienia.
Podmiot, który nie realizuje celów wymienionych w tych przepisach, nie może więc być spółdzielnią mieszkaniową.

Opracowanie: Czarek Meszyński

Lubię to!(8)Nie lubię tego!(0)