Osiedle Zacisze – moja mała ojczyzna

Okazuje się, żeby zarządzać majątkiem spółdzielców nie trzeba mieć żadnych kwalifikacji, żadnej wiedzy, żadnego doświadczenia – wystarczy być w organach. Wydaje się, że jeżeli ktoś zostanie wybrany to zostaje oświeceny aktem powołania.

Niestety tak to nie działa. Wiedzy i doświadczenia nie można zdobyć w jeden dzień, do tego potrzebne jest systematyczne zdobywanie wiedzy.

Jak wiecie Państwo, obecny skład Rady Nadzorczej i Zarządu nie należy do moich ulubieńców, wręcz przeciwnie, uważam ich za grupę dyletantów, którzy na siłę – nie bacząc na zdrowy rozsądek – chcą zarządzać prywatnym majątkiem.

Oto przykład: ostatnio został uchwalony Regulamin GZM (skrót) przez Radę Nadzorczą w składzie Beata Różycka, Urszula Srebrowska, Magdalena Wierzchowska, który zawiera następujące perełki:

• W pkt 1.4 zostało wykreślone drugie zdanie: W stosunku do lokali stanowiących wyodrębnioną własność, wynik finansowy jest rozliczany przez Spółdzielnie indywidualnie z poszczególnymi właścicielami. Taki zapis był zgodny z art. 4 ust. 4¹ i art. 6 ust. 1 u.s.m. Ale przecież wiadomo, że Zarząd od 10 lat ignoruje sobie ten ustawowy obowiązek i z pobranych pieniędzy się nie rozlicza. Należy wskazać, że nie ma usprawiedliwienia na nie przestrzeganie ustawy. Zarząd może dotkliwie się o tym przekonać, jak spółdzielcy wystąpią o zwrot nienależnych kwot pobranych przez Spółdzielnię. Na podstawie art. 405 k.c. kwota nienależna przedawnia się po 10 latach.

• W pkt 2.1.1 poz. 7 do kosztów eksploatacji nieruchomości zaliczono obsługę prawną Spółdzielni. Nie jest to koszt powstały w wyniku eksploatacji, czy też utrzymania danej nieruchomosci. Bo w myśl bezwzględnie obowiązującego przepisu zawartego w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych koszt kancelarii prawnej nie stanowi kosztu eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, jest to ryzyko działalności gospodarczej prowadzonej przez jednostkę. Chyba, że dana nieruchomość wymagała obsługi prawnika.

• Mamy już 3 fundusze remontowe: FR zasobów mieszkaniowych, FR garaży i FR terenów wspólnego wykorzystania. W myśl art. 6 ust. 3 spółdzielnia tworzy fundusz remontowy dla zasobów mieszkaniowych, który zgodnie z art. 4 ust. 4¹ pkt. 2 rozliczany jest na poszczególne nieruchomości. Co do zasady w SM tworzy się jeden fundusz remontowy na nieruchomości budynkowe, a nie na lokale. Fundusz tworzy się tylko na części wspólne. Garaże jako lokale o innym przeznaczeniu znajdują się w budynkach i wpływy zaewidencjonowane na takim budynku pokrywają koszty związane z remontem. To co jest proste trzeba skomplikować, wszystkie garaże wrzucić do jednego „worka” mimo że każdy z nich znajduje się w konkretnym budynku. Kuriozalne jest stworzenie FR na tereny wspólnego wykorzystania. Naprawy związane z boiskiem, placem zabaw, ulicami pokrywa się z wpływów z konserwacji. FR tworzy się tylko na budynki! Ale najśmieszniejsze jest to, że w statucie mamy tylko jeden fundusz remontowy, a Rada Nadzorcza przekraczając swoje uprawnienia rozmnożyła go do trzech. Proponuję utworzenie jeszcze FR na piwnice i na pomieszczenia, gdzie miały być pralnie i suszarnie oraz na żarówki.

• VAT od lokalu mieszkalnego. W pkt 3.3, drugie zdanie: Podatek VAT od opłat za używanie danego lokalu podwyższa opłatę określoną według pkt 3.1 i 3.2. Te błędny zapis funkcjonuje od 12 marca 2014 kiedy to uchwalono poprzedni regulamin. Ręce naprawdę opadają, gdzie jest prawnik, gdzie jest księgowa, kiedy Rada Nadzorcza uchwala takie bzdury. Art 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o podatku i usług z 11 marca 2004 (stan prawny na rok 2017) mówi jednoznacznie, że czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, za które pobierane są opłaty zgodnie z art. 4 u.s.m. są zwolnione. Dyrektywa Unijna nr L 347 w art. 132 i art 135 również dokonuje od tych czynności zwolnień. Wystarczyło przecież zadzwonić na infolinię podatkową by uzyskać wiarygodną odpowiedź.

• Pkt 3.7 zdanie trzecie: Wystąpienie na drogę postępowania wewnątrzspółdzielczego lub sądowego nie zwalnia wymienionych osób z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości, w Statucie § 69 ust. 4, zdanie 2 i 3 czytamy: W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni – jest żywcem przepisane z art. 4 ust. 8 u.s.m.

Związek Rewizyjny dwukrotnie w listach polustracyjnych zwracał uwagę na „bajzel” jaki panuje w regulaminach i w statucie. I co? – i nic, jak bałagan był tak pozostał. Organy korzystają z usług radcy prawnego Michała Sybilskiego i uchwalają gnioty. Ostatnio nasz radca obrał następującą taktykę, jak otrzymam zlecenie to się tym zajmę. Nic z tego Panie Mecenasie, nie wybroni się Pan, był Pan przecież na walnych zgromadzeniach, gdzie uchwalano statut oraz prezentowano Regulamin GZM i był Pan naocznym świadkiem tych nieustawowych zapisów.

Jedną z przyczyn, dlaczego w spółdzielniach mieszkaniowych szerzy się patologia są nieskażone umysły członków jakąkolwiek wiedzą dot. zarządzania nieruchomościami, którzy przecież dobrowolnie zasiadają w organach. W spółdzielniach mieszkaniowych kwitnie radosna twórczość, która umożliwia nadużycia. A może o to chodzi, żeby woda była mętna zamiast kryształowa; w mętnej wodzie można dużo ukryć. Agnieszka F. na rozprawie w sądzie powiedziała, że żaden członek zarówno Zarządu jak i Rady Nadzorczej nie przeszedł szkolenia. Od 22 lat mamy w naszej spółdzielni ciemnogród. A przecież Krajowa Rada Spółdzielcza organizuje naprawdę dobre szkolenia, z prawnikami, księgowymi, biegłymi rewidentami, praktykami i teoretykami. Można zamówić szkolenie indywidualne tylko dla naszej Spółdzielni.

Sam bym chętnie przeprowadził stosowne szkolenie dla naszych organów, ale niestety żaden prorok nie jest mile widziany w swojej ojczyźnie…

Regulaminy i statut są wiążące tylko dla członków i tylko wtedy,

jeżeli wewnętrzne regulacje są zgodne z ustawą.

Należy pamiętać, że ciężar udowodnienia faktów mających dla roztrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 k.p.c.) spoczywa na stronie, która z tych faktów wywodzi skutki prawne (art. 6 k.c.).

Dla właścicieli, którzy nie są członkami regulaminy i statut są dokumentami prywatnymi i nie wywołują żadnych skutków prawnych.

Jeżeli spółdzielnia sprawuje zarząd nad lokalami wyodrębnionymi odbywa się to na zasadach ogólnych.

Autor: Czarek Meszyński

Członek SM „Osiedle Zacisze”

Lubię to!(25)Nie lubię tego!(0)