Nabici w butelkę – Nr 12 (326)

Nabici w butelkę, zrobieni w konia, wystawieni do wiatru, zrobieni w balona, wystrychnięci na dudka, zrobieni w bambuko – tymi określeniami można opisać sytuację tych NIESZCZĘŚNIKÓW, którzy posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na nieuregulowanym gruncie. Tylko w samej Warszawie jest ich podobno 300 tys. Sytuacja stała się dramatyczna po wejściu w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz innych ustaw.

Ponieważ od 2007 r. spółdzielnie nie mogą ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu ustawodawca pominął ekspektatywę takiego prawa. Tę lukę w prawie wykorzystali „sprytni” prezesi i zaczęli wykreślać spółdzielców z rejestru członków.

Do takiego stanu rzeczy przyczyniła się również uchwała Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów z dnia 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12). W przypadku ustanowienia własnościowego prawa do lokalu w budynku położonego na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa – oczekiwanie prawne. 

W roku 2013 Sąd Najwyższy ustanowił – uchwała 7 sędziów SN jest zasadą prawną – nowe prawo spółdzielcze do lokalu nieprzewidziane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych przed nowelizacją 9/9/2017 r. w postaci:

• ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

które obok:

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,

staje się na naszych oczach nowym prawem do lokalu w formie oczekiwania prawnego, czyli zdarzenia przyszłego – niepewnego. 

Innymi słowy, jeżeli dostałeś przydział na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku postawionym na nieuregulowanym gruncie, to prawo do „powietrza w mieszkaniu” przekształca się w oczekiwanie prawne do „powietrza w tym lokalu” – czyli mówiąc krótko jesteś na lodzie!

Co to oznacza w praktyce? Zgodnie z literą prawa osoby, które kiedyś nabyły spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku posadowionym na nieuregulowanym gruncie:

• tracą członkostwo w spółdzielni,
• uzyskany przydział na lokal nie posiada żadnej mocy prawnej, ponieważ w dacie ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielni nie przysługiwała własność, ani prawo użytkowania wieczystego do gruntu, na którym znajduje się budynek.

Jeżeli nie nastąpi zmiana prawa w tym zakresie i nie będzie ustawowej regulacji stanu prawnego gruntów to sytuacja spółdzielców mieszkających w budynkach na nieuregulowanym gruncie może być dramatyczna. Zgodnie z zasadą rzymską wyrażoną w art. 48 k.c. „czyj grunt tego i budynki”, mieszkania wybudowane z wkładów budowlanych wniesionych przez spółdzielców, czyli za ich własne pieniądze, mogą być przejęte przez właściciela ziemi.  

I tu dochodzimy do kolejnej luki w prawie, a mianowicie  art. 17^18 ust. 1 u.s.m. nie odnosi się do zaistniałej sytuacji, kiedy to spółdzielnia za pieniądze spółdzielców wybudowała nie na swoim.

W tym wypadku brak jest ochrony prawnej.

• I co się stanie, jak spółdzielnia przekaże lokale wraz z mieszkańcami właścicielowi gruntu?
• Czy oczekiwanie prawne (ekspektatywa) przekształci się wyodrębnioną własność?
• Czy można oczekiwać od właściciela nieruchomości altruizmu, że po ludzku potraktuje nabitych w butelkę mieszkańców, którzy powierzyli swoje oszczędności – nieraz całego życia – spółdzielni, która budowała nie na swoim?
• A może właściciel zaproponuje umowę najmu byłym spółdzielcom z nieregulowanym czynszem np. 50 zł/1 m2?
• Czy nabici w butelkę przez spółdzielnie mieszkaniowe nie zwiększą populację bezdomnych w Polsce?

Te oraz inne pytania można mnożyć w nieskończoność, a na dzień dzisiejszy odpowiedzi brak.

Czarek Meszyński

Lubię to!(58)Nie lubię tego!(3)