SpM Solidarność i Westminster -Nr 27 (280)
Co ma wspólnego założona 22 sierpnia 2016 r. z siedzibą we Wrocławi Spółka Mieszkaniowa „Solidarność” Sp. z o.o. z niemiecką firmą Westminster Vermögensverwaltung GmbH?
Łączy ich ta sama osoba, a mianowicie Marian Ziburske, który jest prezesem SpM „Solidarność” i Geschäftsführerem /dyrektorem zarządzającym w Westminster Vermögensverwaltung GmbH.
Marian Ziburske, Westminster Immobilien GmbH
36-letni Marian Ziburske – syn kierownika wydawnictwa – w wywiadzie prasowym mówi o sobie, że kocha nieruchomości, angielskie samochody, a zwłaszcza Jaguary, szybkie konie i włoską operę.
Występuje często w programie „Rozmowy ekspertów” berlińskiej TV.
Znany jest z hurtowych zakupów lokali mieszkalnych. Pod koniec 2010 r. Westminster kupił po bankructwie holenderskiego funduszu 2 400 mieszkań w Halle, Lipsku i Berlinie.
Ziburske ma wyraźnie określoną strategię: kupuje tylko mieszkania od podmiotów, które popadły w tarapaty finansowe, lokale przeznaczone są wyłącznie na wynajem.
Zasoby firmy Westminster to obecnie 27 000 lokali mieszkalnych na terenie byłego NRD.
Marian Ziburske wybrał się również na zakupy do Polski.
W Mysłowicach Ziburske kupił za pośrednictwem Sp.M „Solidarność” zabytkową kamienice Bauverein.
Bauverein wzniesiony został w 1915 roku przez Niemieckie Towarzystwo Budowlane na fali rozwoju miasta Mysłowice. Budynek wpisany jest do rejestru zabytków jako cenny zespół zabudowy mieszkalnej z I ćw. XX wieku. Zajmuje ponad 10 000 m². Przez wiele lat popadł on w ruinę, w 2005 roku doszło w budynku do pożaru, który strawił około 600 m² dachu. W 2007 roku przeszedł on remont generalny, podczas którego wymieniono wszystkie okna, tynki oraz dach. Obecnie znajduje się w nim ponad 170 lokal.
Portal Mysłowice wiadomości i aktualności podał:
„Dzisiaj (14 marca 2017) w Sądzie Rejonowym Katowice-Wschód odbyło się otwarcie ofert, jakie wpłynęły na przetarg na sprzedaż Bauvereinu. Wpłynęła tylko jedna ważna oferta – od spółki zarejestrowanej we Wrocławiu. Wbrew wcześniejszym zapowiedziom, gminna spółka Śląskie TBS nie przystąpiła do przetargu.
Śląskie TBS złożyło jedynie pismo do sądu, aby w przypadku, gdy kamienica nie zostanie sprzedana, sąd dał spółce więcej czasu na przygotowanie oferty. TBS nie było w stanie uzyskać na czas kredytu na zakup nieruchomości.
W zeszły czwartek została zwołana nadzwyczajna sesja Rady Miasta Mysłowice, na której gmina zgodziła się na poręczenie Śląskiemu TBS takiego kredytu. Formalności z jego uzyskaniem nie udało się jednak dopełnić przez upływem terminu złożenia ofert na przetarg, który to upływał 14 marca. Jak poinformował „CT” prezes Zbigniew Augustyn, jeszcze w dniu składania ofert bank nie dawał pełnej gwarancji na sfinansowanie zakupu. Nie mając pewności co do uzyskania kredytu, TBS nie mógł wystartować w przetargu. Przetarg został ogłoszony z 14-dniowym wyprzedzeniem. Poprzedni, nierozstrzygnięty, odbył się w styczniu.
Jedyną ofertę kupna złożyła (…) Spółka Mieszkaniowa „Solidarność”, która została zarejestrowana we Wrocławiu w sierpniu 2016 roku. Oferta została uznana przez sąd za ważną. Ta sama spółka startowała w styczniowym przetargu, lecz wtedy sąd odrzucił jej ofertę.
Mieszkańcy kamienicy są pełni obaw o swoją przyszłość. Mieli wielkie nadzieje, że budynek znajdzie się w rękach gminy, co da im wreszcie poczucie stabilizacji. Nie mają pojęcia czego mogą się spodziewać po nowym właścicielu.
Zainwestujemy siedmiocyfrową kwotę – mówi nowy właściciel. Spółka Mieszkaniowa „Solidarność” jest spółką córką niemieckiego przedsiębiorstwa Westminster Unternehmensgruppe, jednego z największych niemieckich przedsiębiorstw typu „family office”. Jak poinformował „CT” Józef Borek, reprezentant przedsiębiorstwa na Polskę, kamienica przy Mikołowskiej została nabyta przez spółkę „Solidarność” wraz ze spółką dominującą z własnego kapitału i budynek pozostanie w dłuższej perspektywie w zasobach spółki.
– Odsprzedaż mieszkań nie jest strategią przedsiębiorstwa. Niezamieszkałe mieszkania będą remontowane i ponownie przeznaczane do wynajmu. Przedsiębiorstwo planuje zainwestowanie w obiekt kwoty siedmiocyfrowej w celu jego renowacji i modernizacji. W obiekcie tym zostanie utworzony oddział dla danego regionu, aby najemcy mieli na miejscu punkt kontaktowy – informuje Józef Borek.”
Gazeta Ostrowiecka podała:
„- Co do Ostrowca Świętokrzyskiego to faktycznie był taki epizod – mówi Józef Borek, reprezentant na Polskę Westminster Unternehmensgruppe. Jesteśmy spółką, która zajmuje się nabywaniem i zarządzaniem obiektami mieszkaniowymi. W Internecie natrafiliśmy na informację, że Spółdzielnia Mieszkaniowa „Hutnik” w Ostrowcu Świętokrzyskim przeżywa problemy finansowe. Wówczas to przedstawiciel spółki spotkał się zarówno z zarządem, jak i radą nadzorczą ostrowieckiej spółdzielni.
– Zależało nam na nawiązaniu współpracy oraz znalezieniu wspólnej płaszczyzny do rozmów mających na celu rozwiązanie problemu – wyjaśnia reprezentant przedsiębiorstwa. Nie ukrywam, że chcieliśmy, aby spółdzielnia wzięła pod uwagę możliwość przekształcenia się i została częścią struktury nowego podmiotu, który z automatu spłaciłby zadłużenia, nabywając wszystkie wierzytelności i wyprowadziłby spółdzielnię na prostą. Nie przystano na to, co właściciela z Niemiec zaskoczyło, mając na uwadze sytuację spółdzielni. Władze „Hutnika” bardziej przychylały się do opcji ogłoszenia upadłości.
Chcieliśmy przedstawić możliwe rozwiązania oraz doprowadzić do spotkania z grupą osób ze strony firmy, kompetentnych w różnych zakresach. Otrzymaliśmy jednak pisemną odpowiedź, że SM „Hutnik” nie jest zainteresowana kontynuacją rozmów.
Jak twierdzi przedstawiciel Westminster Unternehmensgruppe, ich propozycja rozwiązania sytuacji nie wywołała w Ostrowcu Świętokrzyskim optymizmu.
– Poczuliśmy nieprzychylność i tym samym stwierdziliśmy, że jest to nieodpowiedni moment na te rozmowy – uważa Józef Borek. Nasz scenariusz, mam wrażenie, nie do końca został zrozumiany, ale nie mieliśmy możliwości przedstawienia szczegółów. Oczywiście, mogliśmy rozpocząć rozmowy z syndykiem dotyczącą zakupu wierzytelności, ale na ten moment nas to nie interesowało. Wyczuwaliśmy, że reprezentanci spółdzielni nie chcą rozmawiać.
Po co mieć docelowych najemców niechętnie do nas nastawionych. Wówczas też od całego przedsięwzięcia odstąpiliśmy. Mieszkańcy Ostrowca Świętokrzyskiego muszą wiedzieć, że reprezentuję przedsiębiorcę z dużym doświadczeniem i ogromnym zapleczem finansowym. Widzieliśmy realną szansę na powodzenie przedsięwzięcia. Westminster Unternehmensgruppe przywołuje przykład niemiecki, gdzie po obaleniu muru wschodnia część Niemiec miała te same problemy ze spółdzielniami mieszkaniowymi. Tam sobie z tym poradzono.
– Proszę spojrzeć na opinie niemieckich mieszkańców spółki Westminster wyrażane w Internecie, gdzie każdy przyznaje, iż jest to podmiot godny zaufania i bardzo profesjonalny.
W Niemczech Westminster aż pięciokrotnie został wybrany najbardziej przychylną mieszkańcowi spółką.
To spółka, która integruje się z miastami, w których inwestuje, wspomaga lokalny sport, czy kulturę. Niemiecki właściciel nie wziął jednak w tym przypadku pod uwagę faktu, że polskie prawo spółdzielcze jest jeszcze bardziej skomplikowane, a czynsze, których właściwie nie ma, ze strony ekonomicznej są również problemem. Uznaliśmy, że nie widzimy szansy porozumienia się z zarządem i radą nadzorczą, dlatego też odstąpiliśmy od tematu.
Przedstawiciele Westminster Unternehmensgruppe nie ukrywali, że na całe przedsięwzięcie patrzyli również z biznesowego punktu widzenia.
– Jeżeli ktoś miałby wyłożyć ponad 20 mln zł, aby pokryć zadłużenie, chciałby je odzyskać. Nie było to jednak celem krótkodystansowym, zwrot był oczekiwany po ok. 15 latach. Nie ma też w polityce firmy opcji odsprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Jak dotąd w żadnym z niemieckich przypadków tak się nie zdarzyło. Westminster w swoich zasobach posiada wyłącznie mieszkania czynszowe – kwituje Józef Borek, reprezentant Westminster Unternehmensgruppe.”
Westminster inwestuje nie tylko w nieruchomości, wspiera finansowo również różne dyscypliny sportowe oraz sztukę.
Piłka nożna
Koszykówka
Hokej
Wyścigi konne
Skoki
Zaprzęgi konne
36-letni Marian Ziburske w wywiadzie prasowym mówi o sobie, że kocha (…) szybkie konie
Opera
A to wszystko pod flagą Westminster
Wybór nazwy firmy – to nie tylko miłość i szlachetność angielskiego stylu; w branży nieruchomości jest ważnym symbolem: The Duke of Westminster jest największym w Anglii potentatem nieruchomości. „Byłem zaskoczony, że nazwa Westminster nie była chroniona”, powiedział Ziburske.
Oczywiście nazwa spółki mieszkaniowej Solidarność z Wrocławia też nie była przypadkiem.
Biorąc pod uwagę sponsoring na tak szeroką skalę to nie należy się dziwić, że przedstawiciel SpM „Solidarność” stwierdził, że polskie prawo spółdzielcze jest jeszcze bardziej skomplikowane, a czynsze, których właściwie nie ma, ze strony ekonomicznej są również problemem.
Prezesi spółdzielni mieszkaniowych, co by o nich nie powiedzieć, nie sponsorują na taką skalę lokalnego sportu i kultury, stąd też opłaty za użytkowanie lokali są jeszcze umiarkowane.
Ale czy taki stan rzeczy się utrzyma?
Tym bardziej, że Westminster to firma „z dużym doświadczeniem i ogromnym zapleczem finansowym”, a w Polsce coraz więcej spółdzielni mieszkaniowych popada w kłopoty finansowe.
Rynek mieszkaniowy to lukratywny sektor w gospodarce każdego kraju. Według opinii przedstawiciela Westminster na Polskę „czynsze, których właściwie nie ma” klasyfikuje naszą mieszkaniówkę jako rynek o dużym potencjale wzrostu. Każda firma z branży nieruchomosci ma szansę na biznes z wysoką marżą poprzez wprowadzenie podwyżki opłat tj. urealnienie czynszów, dostosowanie wysokości opłat do cen wolnorynkowych, innymi słowy systematyczny drenaż kieszeni spółdzielców na skalę o jakiej się prezesom nie śniło.
Czy polskie spółdzielnie mieszkaniowe staną się „łatwym łupem” dla kapitału niemieckiego? Czy SM zachowają swoją podmiotowość? Czy przekształcą się w czynszówki, a spółdzielcy w najemców?
Niewątpliwie na rynku polskim dochodzi do nowego rozdania. Wielki kapitał międzynarodowy zainteresowany jest kolejnymi zakupami w naszym kraju.
Po sprzedaży fabryk, banków, mediów przyszedł czas na sprzedaż mieszkaniówki. Czy będzie to epizod, czy też sprzedaż hurtowa? Wszystko zależy od ustawowej ochrony.
Niestety liczne sofizmaty prawne w ustawach spółdzielczych ułatwiają przejmowanie mieszkań przez osoby trzecie. Czy ustawodawca to zmieni? Czy posłowie, ministrowie i spółdzielcy są świadomi zagrożenia jakie w tym roku się pojawiło?
Czarek Meszyński
Źródło:
http://www.moz.de/artikel-ansicht/dg/0/1/278174
http://www.pnn.de/brandenburg-berlin/340418/
(35)Nie lubię tego!
(0)2 Odpowiedzi na SpM Solidarność i Westminster -Nr 27 (280)
Dodaj komentarz
Musisz się zalogować, aby móc dodać komentarz.
Teoretycznie spółdzielcze prawa podlegają ochronie prawnej.
Art. 16 ust. 1 u.s.m
Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego (...) nabywcą budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przekształca się w prawo najmu.
Art. 17^18 ust. 1 u.s.m
(...) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w odrębną własność (...).
W pierwszym przypadku spółdzielca podlega ustawie o ochronie praw lokatorów, a jego czynsz zgodnie z ustawą może być podwyższony.
W drugim przypadku nie jako "z automatu" spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w odrębną własność.
Ale:
- ustawodawca zapomniał, że w SM są grunty o nieuregulowanym stanie prawnym i co wtedy z takimi lokalami?
- ustawodawca nie określił procedury w jaki sposób takie spółdzielcze prawo ma się przekształcić we własność.
Jeżeli nowy właściciel nie przystąpi do aktu notarialnego to spółdzielcy pozostaje droga sądowa.
I tu pojawia się poważny problem, ponieważ:
Opłatę stosunkową pobiera się w sprawach o prawa majątkowe. Opłata wynosi 5% wartości przedmiotu sporu lub przedmiotu zaskarżenia.
Jeżeli nasze mieszkanie zostanie wycenione na 400 tys. zł do opłata sadowa wyniesie 20 tys. zł.
Należy podkreślić, że Westminster:
nie inwestuje w centrach duży miast ze względu na niekorzystny stosunek kosztów zakupu do przychodu z najmu,
nie inwestują w grunty,
nie buduje,
kupuje tylko lokale mieszkalne na wynajem,
zakupionych lokali nie sprzedaje ponownie,
kupuje budynki, które są w dobrym stanie technicznym, najlepiej po remoncie,
kupuje budynki z lokalami mieszkalnymi od podmiotów, które popadły w tarapaty finansowe.
W Polsce był to pierwszy przypadek (SM Hutnik w Ostrowcu Świętokrzyskim), kiedy do prywatny, zagraniczny podmiot złożył propozycję kupna SM.
Strategia firmy Westminster jest zupełnie inna niż to co dzieje się chociażby w SM Sokolnia.