Czy spółdzielnia mieszkaniowa może powierzyć zarządzanie? – Nr 88
Czy spółdzielnia mieszkaniowa może powierzyć zarządzanie nieruchomościami należącymi do spółdzielni firmie zewnętrznej?
Ustawa o Spółdzielniach Mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. Dz. U. 2013.1222 j.t. nie pozostawia w tej kwestii wątpliwości i określa to w sposób jednoznaczny:
Art. 1.1 ust. 3. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.
Komentarze – fragmenty
Oprócz działalności, którą spółdzielnia mieszkaniowa może prowadzić, jest też taka, którą w pewnych okolicznościach prowadzić musi. Została ona określona w art. 1 ust. 3 u.s.m. jako obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi mienie samej spółdzielni lub mienie członków spółdzielni nabyte na podstawie u.s.m. Obowiązek ten związany jest z możliwością przenoszenia przez spółdzielnię własności lokali na rzecz członków oraz z innymi przepisami dotyczącymi tej kwestii, zawartymi w u.s.m. Zatem jeśli spółdzielnia ma takie mienie lub po nabyciu własności lokali przez członków lokale te nadal podlegają przepisom u.s.m., to spółdzielnia musi nim zarządzać.
Działalność w zakresie zarządzania mieniem spółdzielni i mieniem członków spółdzielni może zresztą być jedyną działalnością prowadzoną przez niektóre spółdzielnie, zwłaszcza takie, które już nie realizują żadnych nowych inwestycji.
Należy dodać, że literalne brzmienie przepisu nakłada na spółdzielnię obowiązek zarządzania tylko nabytym na podstawie u.s.m. mieniem członków. Tymczasem osoby, którym przysługują własnościowe prawa do lokali, i niektórzy najemcy nie muszą obecnie być członkami spółdzielni, a mogą nabywać lokale od spółdzielni na podstawie przepisów u.s.m. niezależnie od tego, czy są członkami spółdzielni. Zgodnie więc z treścią art. 1 ust. 3 u.s.m. spółdzielnia nie ma obowiązku zarządzania nabytym przez nich mieniem. W praktyce jednak trudno oddzielić zarządzanie mieniem nabytym przez członków od zarządzania mieniem nabytym przez osoby niebędące członkami, jeśli mienie to składa się z lokali, a lokale te położone są w tej samej nieruchomości i wszystkie podlegają przepisom u.s.m. Zatem mienie nabyte przez członków i mienie nabyte od spółdzielni przez osoby, które nie są członkami, w zakresie zarządzania dzielą los całej nieruchomości. Taki też pogląd przeważa w orzecznictwie, które przyjmuje najczęściej, że spółdzielnia ma obowiązek zarządzania swoim mieniem i wszelkim mieniem nabytym na podstawie przepisów u.s.m., tak przez członków, jak i przez osoby, które członkami nie są lub nawet nigdy nimi nie były – przynajmniej do czasu, gdy nie wystąpią okoliczności opisane w art. 241 lub 26 ust. 1 u.s.m. A nawet idzie dalej, zakładając, że spółdzielnia ma obowiązek zarządzania także i takimi nieruchomościami, w których przed wejściem w życie u.s.m. funkcjonowały na podstawie u.w.l. zwykłe wspólnoty mieszkaniowe, a spółdzielnia była właścicielem części lokali traktowanym tak samo jak właściciele pozostałych lokali (por. uchwałę SN z dnia 9 lutego 2012 r., III CZP 89/11, OSNC 2012, nr 7-8, poz. 86).
Działalność spółdzielni można podzielić na podstawową (np. dostarczanie członkom lokali mieszkalnych) i pomocniczą (np. prowadzenie innej działalności gospodarczej w zakresie usług, wytwórczości, handlu i budownictwa, jeżeli jest ona bezpośrednio związana z realizacją celu podstawowego) oraz na obligatoryjną (np. zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków) i fakultatywną (np. zarządzanie – na podstawie umowy – nieruchomością niestanowiącą mienia spółdzielni lub mienia jej członków).
Zakres działania wymieniony w art. 1 ust. 3 u.s.m. może być jedynym rodzajem działalności prowadzonym przez niektóre spółdzielnie, a zwłaszcza takie, które już nie przystępują do realizacji nowych zadań inwestycyjnych.
Artykuł 1 ust. 1 u.s.m. określa główny cel działalności spółdzielni mieszkaniowej, a art. 1 ust. 2 u.s.m. stanowi, co w ogóle może być przedmiotem działalności takiej spółdzielni, gdyż związane jest to z realizacją określonego wcześniej głównego celu jej istnienia.
Podmiot, który nie realizuje celów wymienionych w tych przepisach, nie może więc być spółdzielnią mieszkaniową.
Opracowanie: Czarek Meszyński
(8)Nie lubię tego!
(0)Chcąc nie chcąc – Nr 87
Chcąc nie chcąc zostałem dziennikarzem i to od razu redaktorem naczelnym.
W państwach demokratycznych mianem czwartej władzy określa się wolną prasę. Niezależne media ustawiane są w szeregu obok władzy ustawodawczej, wykonawczej i sądowniczej, gdyż siła prasy jest tak wielka, że może kształtować społeczeństwo i politykę. Poza tym spełnia funkcję kontrolną, aby nie dochodziło do nadużyć i korupcji.
Spółdzielnie mieszkaniowe tworzą lokalne społeczności. Spółdzielców łączy wspólny majątek, wspólna przestrzeń, którą zamieszkują i dbałość o wspólne dobro. Z tym ostatnim, niestety jest coraz gorzej. Członkowie spółdzielni są zazwyczaj mało aktywni i obojętni na sprawy swojej spółdzielni. Powszechnym zjawiskiem w polskich spółdzielniach mieszkaniowych jest niska frekwencja na walnych zgromadzeniach. Według danych z TEMIDY contra SM przeciętnie 3,5 – 5,5% spółdzielców bierze w nich udział. To wszystko sprawia, że w spółdzielniach kwitnie patologia. Apatyczna postawa spółdzielców daje przyzwolenie do wszelkiego rodzaju nadużyć i zaniedbań. „Kreatywni” prezesi i marionetkowe rady nadzorcze traktują majątek spółdzielców jak swój prywatny folwark i łupią ich na każdym kroku. Z każdym rokiem jest coraz gorzej. Dawnych prezesów, którzy wyprowadzali kasę powoli i w niewielkich ilościach przez zaprzyjaźnione firmy wystawiające zawyżone faktury zastąpili cyniczni i bezwzględni „działacze”, którym udało się przyspawać do stołków członków zarządów. Przestarzałe metody zastąpili inżynierią finansową i kreatywną księgowością; „kręcenie lodów” odbywa się teraz na skalę przemysłową. Prezesi dla swych egoistycznych celów wykorzystują najnowsze zdobycze nauk społecznych, na przykład fenomen gotowanej żaby:
efekt ekonomiczny, mówiący o tym, że jeśli będzie się doić społeczeństwo, bardzo powoli zwiększając obciążenia podatkowe to zgodzi się ono na zwiększanie tych obciążeń bez końca.
Tak samo jest ze spółdzielcami, co roku podnosi się im opłaty przy jednoczesnym nie rozliczaniu się z pobranych zaliczek; opłaty urastają często do absurdalnych wartości. Jak spółdzielcy próbują protestować wobec niezasadnie wygórowanym podwyżkom słyszą często z ust bezdusznych prezesów: jak państwa nie stać na dom, mieszkanie, garaż to proszę sprzedać.
To zwykła arogancja i niekompetencja.
Dlaczego tak się dzieje? Dlaczego pozwalamy by nasz majątek był zarządzany przez chciwych i nieprzyzwoitych ludzi?
Leopold Tyrmand spróbował wyjaśnić to socjologiczne zjawisko w następujący sposób:
Bo Polakom brak jest odwagi cywilnej (…). Znają wyłącznie militarną. Objaw infantylizmu. Ulegają każdej, trochę przemyślanej przemocy. Mają wypaczone pojecie własnego interesu. Gardzą każdym niezależnym sądem, panicznie boją się terroru pogłosek, wolą kombinować i oczerniać, niż dochodzić prawdy i walczyć o nią.*
Spółdzielcy! Czas przerwać tę patologię, najwyższa pora zadbać o własny interes, o własny majątek, o ten przysłowiowy własny kąt czy też dach nad głową. Nie bójcie się nazwać po imieniu niegodziwość niegodziwością, draństwa draństwem, defraudacji defraudacją…
Najwyższa czas wyjść z letargu!
Autor: Czarek Meszyński
*Życie towarzyskie i uczuciowe, Warszawa, 1961 -1964
(9)Nie lubię tego!(0)Bałagan w księgach rachunkowych! – Nr 85
Cechą charakterystyczną dla niektórych spółdzielni mieszkaniowych jest – gdzie indziej niespotykany – bałagan w księgach rachunkowych.
Krzysztof Gołąb były syndyk ŚSM, który oszacował zadłużenie spółdzielni na co najmniej 40 mln zł, twierdzi:
że z takim bałaganem w księgach rachunkowych, jak w tej spółdzielni, jeszcze się nie spotkał, choć był syndykiem kilkudziesięciu podmiotów.
Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa to popularne w Warszawie Osiedle za Żelazną Bramą z kilkoma tysiącami członków, która ostatnio boryka się z olbrzymimi problemami finansowymi .
Funkcjonowanie ŚSM to kpina ze spółdzielczości — uważa prezes Krajowej Rady Spółdzielczej, która rozważa wniosek o postawienie jej w stan likwidacji.
Zawsze znajdą się ludzie, którym się nie chce pilnować własnych spraw i ci niestety będą zawsze ofiarami wyzysku. Ale budynek jest najmniejszą jednostką w strukturze wszelkich form zarządu majątkiem wspólnym (mniejszej już nie ma), w związku z tym logika jest prosta. Łatwiej jest skontrolować na co poszły pieniądze z jednego budynku niż z 670 budynków ( jak w mojej spółdzielni) – napisała Leokadia Rybicka-Nau ze Stowarzyszenia TEMIDA.
Nieporządnie prowadzone księgi rachunkowe, nierozliczanie kosztów na poszczególne nieruchomości to chleb powszedni w naszych spółdzielniach. Prezesi przy spolegliwych Radach Nadzorczych nic sobie z tego zupełnie nie robią na zasadzie starego powiedzonka: Nie mamy pańskiego płaszcza i co nam Pan zrobi?*
Pamiętaj Spółdzielco, jeżeli jesteś w patologicznej Spółdzielni to w zasadzie jest to Twoja wina:
- zawsze znajdują się ludzie, którym się nie chce pilnować własnych spraw i ci niestety będą zawsze ofiarami wyzysku – Temida
- kijem tego, kto nie pilnuje swego – syndyk masy upadłościowej SM „Śródmieście” w Łodzi
* Cytat pochodzi z filmu „Miś” Stanisława Barei
Autor: Czarek Meszyński
(7)Nie lubię tego!(0)Balkony i barierki – Nr 84
Balkony służące do wyłącznego użytku właścicieli lokali.
W związku z tym, iż od 2007 r. znacznie przybyło właścicieli lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, powraca jak bumerang temat balkonów. Kwestia ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem balkonów była wielokrotnie przedmiotem zainteresowania sądów administracyjnych oraz Sądu Najwyższego.
Pomimo występujących w orzecznictwie sądowym sprzeczności, za utrwaloną należy uznać tezę, iż balkony służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Orzecznictwo to, budziło dalsze kontrowersje i pytania w praktyce, gdyż utrzymanie balkonu nie sprowadza się tylko do elementów, na które może mieć wpływ wyłącznie właściciel lokalu tj. do elementów wewnętrznych. Wydaje się, że dopiero uchwała Sądu Najwyższego w tym temacie, podjęta w dniu 7.03.2008r. III CZP 10/08 potraktowała ten problem w sposób kompleksowy.
Zgodnie z ww. orzeczeniem: „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.”
Z przytoczonego fragmentu orzeczenia wynika, iż balkon nie ma jednolitego charakteru pod względem prawnym. SN uznał, że balkon, na który wejście jest tylko z danego lokalu, z jednej strony stanowi pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w danym lokalu. W konsekwencji, wydatki związane z jego utrzymaniem w należytym stanie ponosi właściciel lokalu. Jednakże balkon trwale z budynkiem połączony jest jednocześnie, z reguły częścią budynku, tj jego elementem konstrukcyjnym trwale z nim związanym, czyli jest również częścią nieruchomości wspólnej, a wydatki na remonty i bieżącą konserwację takiego budynku obciążają wspólnotę mieszkaniową. Mieszkańcy lokalu korzystają bowiem wyłącznie z przestrzeni wewnętrznej balkonu. Nie korzystają natomiast z tego, co jest elementem konstrukcji budynku – elementem nieruchomości wspólnej.
Autor: Ryszard Stolarz
Radca Prawny
http://www.spółdzielnia-mieszkaniowa.pl
(6)Nie lubię tego!(1)3 miesiące – Nr 72
Dzisiaj mijają trzy miesiące od powstania bloga. Pierwszy wpis ukazał się 9 lipca.
W tym czasie:
- opublikowaliśmy 71 wpisów (posty), które otrzymały 178 komentarzy,
- zarejestrowało się 18 osób,
- blog odwiedziło 220 użytkowników – oryginalny adres IP,
- średni czas przebywania na blogu to 11 min 30 sek,
- 3 486 odsłon,
- 840 sesji,
- 8 autorów pozyskaliśmy.
W najbliższym czasie ukaże się zamówiony przez nas tekst dot. spółdzielni mieszkaniowych i doświadczeń spółdzielców w pokonywaniu wielostopniowych trudności tworzonych przez organy sm.
Autor: Czarek Meszyński
(7)Nie lubię tego!(1)
Najnowsze komentarze